《房地产估价》课件PPT 8 收益法.ppt

房地产估价 第八章 收益法 第八章 收益法 房地产估价 一、概念 1、 根据估价对对象预预期的未来收益来求取估价对对象价值值的方 法； 是预测预测估价对对象的未来正常净净收益，然后将其转换为转换为 价 值值（资资本化过过程），来估算估价对对象的客观观合理价格或价值值 的方法 2、直接资资本化法 是预测预测估价对对象未来某一年的某种收益，然后将其除以适 当的资资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对对象价 值值的方法。（收益乘数法） 3、报报酬资资本化法 是一种现现金流折现现法，即房地产产的价值值等于其未来 各期净净收益的现值现值之和。 8-1 收益法概述 第八章 收益法 房地产估价 二、理论论依据 现现代收益法是建立在资资金时间时间价值观值观念上的 三、适用范围围和条件 1、适用范围围 有收益或有潜在收益的房地产产 2、条件 房地产产未来的收益和风险风险能教准确地量化 预预期原理 8-1 收益法概述 第八章 收益法 房地产估价 四、操作步骤骤 1、搜集有关房地产产收入和费费用的资资料 2、估算潜在毛收入 假定房地产产在充分利用、无空置状况下可获获得的收入 3、估算有效毛收入 潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损损失所得到 的收入 4、估算运营费营费 用 维维持房地产产正常生产产、经营经营 或使用必须须支出的费费用及归归属于 其他资资本或经营经营 的收益 5、估算净净收益 净净收益有效毛收入运营费营费 用 6、选选用适当的资资本化率 7、选选用适宜的收益法计计算公式求出收益价格 8-1 收益法概述 第八章 收益法 房地产估价 8-2 报报酬资资本化法的计计算公式 一、一般公式 0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a1 a2 a3 a4 at an 第八章 收益法 房地产估价 1、a.r.n的时间单时间单 位一致 通常以年为单为单 位 2、假定各期净净收益发发生在年末 V价格 ai净净收益 n收益期限 r报报酬率 0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a1 a2 a3 a4 at an 一、一般公式 第八章 收益法 房地产估价 二、净净收益每年不变变 a1=a2=a3=an=a n= r=0有限 年 有限年公式 无限年公式 0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a a a a a a 第八章 收益法 房地产估价 公式用途： 直接用于计计算价格； 不同年限价格的换换算； 比较较不同年限价格的高低； 用于比较较法中土地使用权权年限修正。 第八章 收益法 房地产估价 1、直接用于计计算价格 例8-1：某房地产产于1999年4月1日以出让让方式取得 50年的土地使用权权后经经建设设并投入使用，利用该该宗房地 产预产预期每年可获获得的净净收益为为10万元，该类该类房地产产的报报 酬率为为7.5%。试评试评估该该宗房地产产于2005年4月1日的收 益价格。 第八章 收益法 房地产估价 2、不同年限价格的换换算 假设设： 则则有： 如果： an=aN=a 则则有： 如果： R=r 则则有： 第八章 收益法 房地产估价 例8-2 已知某宗收益性房地产产40年收益权权利价格为为5000元/ ，报报酬率为为8%，试试求其30年收益权权利的价格。 第八章 收益法 房地产估价 例8-3 已知某宗收益性房地产产30年土地使用权权的价格为为5000 元/，对应对应的报报酬率为为8%，试试求假设设其土地使用权为权为 50年、报报酬率为为10%下的价格。 第八章 收益法 房地产估价 3、比较较不同年限价格的高低 例8-4：有A、B两宗房地产产，A房地产产的收益年限为为50年， 单单价10000元/，B房地产产的收益年限为为30年，单单价9000元/ 。假设报设报酬率均为为7%，试试比较该较该两宗房地产产价格的高低。 计计算A房地产产30年的收益价格: 第八章 收益法 房地产估价 A房地产产无限年价格: B房地产产无限年价格: AB 第八章 收益法 3、比较较不同年限价格的高低 房地产估价 4、用于市场场比较较法中土地使用权权年限修正 VA=VAK情K日K区K个 K容 K年 第八章 收益法 房地产估价 例85： 某宗工业业用地使用权权剩余年限为为48年，所处处地段的基准地价为为 1500元/平方米，制定基准地价时设时设定的土地使用权权年限为为50年 。假设该设该宗土地与基准地价设设定的状况除年限不同外，其他均相似 ，现现行土地还还原利率为为6，求该该宗工业业用地的价格。 宗地价格=基准地价K日K区K个 K容 K年 第八章 收益法 房地产估价 a发发生在期初 0 1 2 3 4 t1 t t+1n-1 n a a a a a a a 第八章 收益法 房地产估价 0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a a a a a a a 第八章 收益法 a发发生在期中 房地产估价 0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a1 a2 a3 a a a 第八章 收益法 a前几期不等 房地产估价 三、纯纯收益按一定比率递递增（减） 有限年公式 n= 无限年公式 r=g 有限年 0 1 2 3 n a a(1+g) a(1+g)2 a(1+g)n-1 第八章 收益法 ai=a(1+g)i-1 房地产估价 例86 某宗房地产产是在政府有偿偿出让让的土地上建造的，土地使用 年限70年，于估价时时点已使用了5年；预计该预计该 房地产产未来第一 年的净净收益为为8万元，此后每年净净收益会在上一年的基础础上增 长长2%；该类该类房地产产的报报酬率为为9%。试试求该该宗房地产产的价格 。 第八章 收益法 房地产估价 0 1 2 3 4 19 20 21 n a1 a2 a3 a a a a(1+g) 第八章 收益法 房地产估价 四、纯纯收益按一定数额递额递 增（减） 有限年 无限年 0 1 2 3 n a a+b a+2b a+(n-1)b 第八章 收益法 ai=a+(i-1)b 房地产估价 例8-6 某宗房地产预计产预计 未来第一年的净净收益为为8万元， 此后每年的净净收益会在上一年的基础础上增加1万元， 收益年限可视为视为无限年，该类该类房地产产的还还原利率为为 9%。试试求该该宗房地产产的价格。 第八章 收益法 房地产估价 递递减没有无限年 第八章 收益法 房地产估价 五、预预知若干年以前的净净收益和若干年后的房地产产价格 Vt a1 a2 a3 at 0 1 2 3 t 第八章 收益法 房地产估价 若t年前的纯纯收益每年相等 若t年前的纯纯收益每年按一定比率g递递增 若t年前的纯纯收益每年按一定数额额b递递增 第八章 收益法 房地产估价 例 8-7 某宗房地产现产现行的价格为为3000元/，年净净收益为为200元/ ，还还原利率为为8.5%。现获现获知该该地区将兴兴建一座大型的现现代 化火车车站，该该火车车站将在6年后建成投入使用，到那时该时该地区 将达到该该城市现现有火车车站地区的繁荣程度。在该该城市现现有火车车 站地区，同类类房地产产的价格为为5000元/。据此预计预计新火车车站 建成投入使用后，新火车车站地区该类该类房地产产的价格将达到 5000元/。试试求获获知兴兴建火车车站后该该宗房地产产的价格。 第八章 收益法 房地产估价 例 8-8 预计预计某宗房地产产未来两年的净净收益分别为别为55万 元和60.5万元，两年后的价格比现现在上涨涨10%。该该 类类房地产产的还还原利率为为10%。求该该宗房地产现产现在的 价格。 第八章 收益法 房地产估价 七、有效毛收入与运营费营费 用的变变化不同 设设：Ai每一期的经营经营 收入； Ci每一期的经营费经营费 用， 则则：ai=AiCi 第八章 收益法 房地产估价 Ai每一期以一定的比率gA递递增，Ci 每一期以一定的比率gC递递增，且收益年限为为n Ai每一期不变变，Ci 每一期以一定的比率gC递递减，且收益年限为为n Ai每一期以一定的数额额b递递增，Ci 每期固定不变变，且收益年限为为无限年 Ai每一期以一定的比率gA递递增，Ci每一期以一定的比率gC递递减，且收益年限为为无限 第五章 收益法 房地产估价 例8-9 某房地产预计产预计 未来第一年的租金收入为为100万元，以后每年会 在上一年的基础础上递递增2%；未来第一年的费费用为为30万元，以后 每年会在上一年的基础础上递递增1.5%；收益年限为为45年，报报酬率 为为9%，试评试评估该该房地产产的价格。 第八章 收益法 房地产估价 八、其他 a1 a2 a3 at a a 0 1 2 3 t t1 n 第八章 收益法 房地产估价 例 题题 例8-10：某写字楼于2001年5月30日取得50年的土地使用权权 ，于2004年11月30日建设设完成，即将投入使用，现现在因抵押贷贷 款需要评评估该该写字楼于2004年12月1日的市场场价格。市场场分析 显显示，其未来前4年的净净收益分别为别为 200万元、220万元、250 万元、280万元；第5年开始经营经营 走向稳稳定，每年的净净收益将保 持在300万元左右，该类该类 房地产产的还还原利率为为8%。试评试评 估该该写 字楼的价格。 0 1 2 3 4 5 46.5（50-3.5） 200 220 250 280 300 . 300 第八章 收益法 房地产估价 习题 v 某人拟拟以500万元的价格购购入一预预售楼盘盘的 部分写字楼面积积用于出租经营经营 。已知前三年价 款付款比例分别为别为 15%、25%和60%，第 四年即可开始出租，当年的毛租金收入为为100 万元，经营经营 成本为为20万元，并预计预计 在此后的 16年内毛租金收入和经营经营 成本的平均上涨涨率 为为12%，贴现贴现 率为为16%。如果本写字楼投 资项资项 目的整个经营经营 期内的其他收入和支出情 况如下表所示，试计试计 算该该投资项资项 目的净现净现 金 流量，画出净现净现 金流量图计图计 算出项项目净现净现 金 流量的现值现值 之和（设设投资资和经营经营 期间间的收支 均发发生在年初） 房地产估价 单单位：万元 年份456-181920 转售 收入 1600 转售 成本 150 装修 费用 60200 房地产估价 （1）求出净现净现 金流量 年末01234t1819 现金 流出 7 5 1253008020X（ 1+12% ）1 20X（ 1+12%）t -3 20X（ 1+12%）15 150+200+20 X（1+12%） 16 现金 流入 100100X（ 1+12% ）1 100X（ 1+12%）t -3 100X（ 1+12%）15 1600+ 100X （1+12%） 16 净现 金流 量 - 7 5 - 125 - 300 2080X（ 1+12% ）1 80X（ 1+12%）t -3 80X（ 1+12%）15 1250+ 80X （1+12%） 16 房地产估价 (2)画出净现净现 金流量图图 v 1250 v 80（1+12%）t-3 v0 1 2 20 v 3 4 t 19 v75 125 300 房地产估价 (3)计计算项项目净现净现 金流量的现值现值 之和P P=-75-125/（1+16%）-300/（1+16%）2 +20+80（1+12%）1-（1+12%）16/（ 1+16%）16/（1+16%）3+1250/（1+16% ）19 =298.16（万元） 房地产估价 8-3 收益年限的确定 （一）土地估价 根据土地使用权权年限来确定 （二）建筑物估价 根据建筑物经济经济寿命来确定 （三）房地估价 建设设用地使用权权剩余年限与建筑物的经济经济寿命结结束的时间时间不一 致 第八章 收益法 房地产估价 房地估价收益年限的确定 v 1、建筑物经济经济 寿命土地使用年限土地使用年限 v 2、建筑物经济经济 寿命土地使用年限 v 1）根据建筑物经济经济 寿命确定收益年限， 再加土地剩余使用年限价值值的折现值现值 v 2）选选用无限年的收益法计计算公式，净净收 益中扣除建筑物折旧费费和土地摊摊提费费 v V=(a-Db-DL)/r或多或少 V=a/(r+db+bl) 房地产估价 1、建筑物的经济经济 寿命晚于或与土地使用权权年限一起结结束 根据土地使用权权年限确定未来可获获收益的年限 n40（35）32年 第八章 收益法 0 n 土地40年 建3年建筑物50年 已用5年 房地产估价 2、建筑物的经济经济 寿命早于土地使用权权年限而结结束 以t50545计计算价 格V0 求取t年剩余土地价值值 VL 第八章 收益法 土地70年 建2年 用5年 建筑物50年 VO VL 0 t 房地产估价 8-4 净净收益的求取 房地产产价格的高低取决于3个因素： 1、可获净获净收益的大小，即ai的大小； 2、获获得该净该净收益的可靠性，即r的大小； 3、可获获得净净收益期限的长长短，即n的大小。 第八章 收益法 房地产估价 一、净净收益测测算的基本原理 （一）净净收益计计算公式(基于租赁赁收入测测算) 净净收益=潜在毛收入-空置等造成的损损失-运营费营费 用+其 它收入=有效毛收入-运营费营费 用 潜在毛收入假定房地产产在充分利用、无空置状况 下可获获得的归归因于房地产产的总总收入 有效毛收入由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等 原因造成的收入损损失所得到的收入 运营费营费 用 维维持房地产产正常使用必须须支出的费费用 ，及归归属于其他资资本或经营经营 的收益 第八章 收益法 房地产估价 运营费营费 用 与会计计上的成本费费用不同 1、不包括房地产产抵押贷贷款还还本付息额额 2、不包含会计计上的建筑物折旧费费、土地取得费费的摊摊 消 3、不包含房地产产改扩扩建费费用 4、不包含所得税 5、不包含归归属于其他资资本或经营经营 的收益 第八章 收益法 房地产估价 运营费营费 用有效毛收入运营费营费 用率 净净收益 有效毛收入（1运营费营费 用率） 第八章 收益法 房地产估价 二、不同类类型房地产产的净净收益求取 1、出租型房地产净产净 收益的求取 净净收益=租赁赁收入维维修费费管理费费保险费险费 房地产产税租赁赁代理费费 2、直接经营经营 型房地产净产净 收益的求 取 （1）商业业 净净收益商品销销售收入商品销销售成本 商业业利润润 （2）工业业 净净收益销销售收入生产产成本 生产产利润润 （3）农农地 3、自用或尚未使用房地产净产净 收益的求取 第八章 收益法 根据类类似房地产产数据 4、混合收益房地产净产净 收益的求取：分别别求取 房地产估价 例题题 某房地产产于2003年10月22日出租，租期为为10年，月租金为为24 元/，现现市场场上类类似房地产产的月租金为为30元/，假设还设还 原利率为为8 ，试试求2005年10月22日的承租人权权益价值值。 A=（30-24）1272元/ r=8 n=10-2=8年 有租约约限制下的价值值无租约约限制下的价值值承租人权权益价值值 第八章 收益法 房地产估价 又如有长长期抵押贷贷款房地产产的抵押价值评值评 估 权权益价值值无贷贷款限制下的市场场价值值贷贷款余额额 思路 1 A净净收益抵押贷贷款还还本付息额额 第八章 收益法 思路 2 房地产估价 （一）有形收益和无形收益 （二）实际实际收益和客观观收益 实际实际 收益 在现现状下实际实际 取得的收益 客观观收益 一般正常收益 强调调使用客观观收益作为为估价的依据 有租约约的房地产产在租约约期内应应以租约约内容作为为估价依据 第八章 收益法 三、求取净净收益应应注意的问题问题 包含有形和无形收益，但无形收益通常通过过租 金、报报酬率已反映出来了 房地产估价 例8-11 某商店的土地使用权权年限为为40年，从1999年12月1日起计计。该该商 店共两层层，每层层可出租面积积各为为200平方米。一层层于2000年12月1 日租出，租期为为5年，可出租面积积的月租金为为180元/平方米，且每年 不变变；二层现暂层现暂 空置。附近类类似商场场一、二层层可出租面积积的正常月租 金分别为别为 200元/平方米和120元/平方米，运营费营费 用率为为25%。该类该类 房地产产的还还原利率为为9%。试试估算该该商场场2003年12月1日带带租约约出 售时时的正常价格。 （1）商店一层层价格计计算 a内=200180（1-25%）12=32.40（万元） a外=200200（1-25%）12=36.00（万元） 1999 00 01 02 03 04 05 06 07 2039 a内 a内 a 内 a外 a外 0 1 2 3 . . 36 第八章 收益法 房地产估价 （2）二层层价格计计算 a=200120（1-25%）12=21.60（万元） V=V1+V2=375.69+229.21=604.90（万元） 第八章 收益法 例8-11 房地产估价 四、净净收益流量的类类型 1、每年基本上固定不变变； 2、每年基本上按某个固定的数额递额递 增或递递减； 3、每年基本上按某个固定的比率递递增或递递减； 4、其他有规则规则 的变动变动 情况。 五、净净收益流量的求取 1、调查调查 求取估价对对象过过去35年的净净收益，然后将其简单简单 算术术平均数作为为 a； 2、调查预测调查预测 估价对对象未来35年的净净收益，然后将其简单简单 算术术平均数作为为 a； 第八章 收益法 3、调查预测调查预测 估价对对象未来35年的净净收益，然后采用下列等式求出a： 房地产估价 例 题题 8-12 某宗房地产产收益年限40年，判定其未来净净收益每年不变变，通 过预测过预测 得知其未来4年的净净收益分别为别为 25万元、26万元、24万元 、25万元，还还原利率为为10。试试求该该宗房地产产的收益价格。 第八章 收益法 房地产估价 8-5 报报酬率的求取 一、报报酬率的重要性 净净收益（万元）报报酬率（）评评估价值值（万元 ） 54125.00 55100.00 5683.33 5862.50 51050.00 51241.67 第八章 收益法 房地产估价 二、报报酬率的实质实质 报报酬率实质实质上是一种投资资的收益率，与风险风险正相关 不同用途、不同性质质、不同地区、不同时间时间的房地产产的投资风资风 险险不同，投资报资报酬率也不同 第八章 收益法 房地产估价 三、报报酬率求取的基本方法 可比实实例净净收益a （万元/年） 价格（万元） V 还还原利率（%） 11210211.8 22319012.1 3108811.4 46554212.0 59072012.5 632250 12.8 第八章 收益法 1、市场场提取法 房地产估价 试试算线线性内 插 第八章 收益法 市场场提取法 房地产估价 三、还还原利率求取的基本方法 报报酬率=安全利率+风险调风险调 整值值 3、投资资收益率排序插入法 通过过于估价对对象同等风险风险的投资报资报酬率来求取 第八章 收益法 2、安全利率加风险调风险调 整值值法（累加法） 报报酬率的确定同整个房地产产估价活动动一 样样，也是科学与艺术艺术的有机结结合。 房地产估价 8-7 投资组资组 合技术术和剩余技术术 一、投资组资组合技术术 （一）土地与建筑物组组合 ro=M*rM+(1-M)r M为贷款价值的比率 房地产价格X资本化率=抵押贷款额X抵押贷款利率 +自有资金额X自有资金收益率 抵押贷款乘数（以年为单位） 第八章 收益法 ro(VB+VL)=rB*VB+rL*VL ro=B*rB+L*rL B+L=1 B为建筑物价值占房地价值的比率 L为土地价值占房地价值的比率 （二）抵押贷贷款与自有资资金组组合 房地产估价 8-7 投资组资组 合技术术和剩余技术术 二、剩余技术术（投资组 合的逆运算） 土地剩余技术术 建筑物剩余技术术 利用房地产产合并产产生的收益及建筑物收益求取土地价值值 第五章 收益法第八章 收益法 利用房地产产合并产产生的收益及土地收益求取建筑物价值值 房地产估价 利用公式 讨论这讨论这 一技术术的应应用 1、土地剩余技术术 2、建筑物剩余技术术 第八章 收益法 房地产估价 例813 某房地产产的年净净收益为为500万元，建筑物价值值2000万元，建筑物 还还原利率8%，土地还还原利率6%，收益年限为为50年。试试求该该宗房地 产产价值值。 V=VL+VB 第八章 收益法 房地产估价 v 例8-14.某类类房地产产,在其购买购买 中通常抵 押贷贷款占七成,抵押贷贷款的年利率为为 8%,自有资资金要求的年收益率为为15%, 则该类则该类 房地产产的资资本化率? v 例8-15.某宗房地产产的年净净收益为为2万 元,购买购买 者的自有资资金为为5万元,购买购买 者 要求的年收益率为为12%,抵押贷贷款的年 利率为为8%.求该该房地产产的价值值. 房地产估价 v 8-14. v R=M*rM=(1-M)rE v =70%X8%+(1-70%)X15%=10.1% v 8-15. v 购买购买 者要求的收益额额=5X12%=0.6万元 v 支付抵押贷贷款利息的能力 v =2-0.6=1.4万元 v 抵押贷贷款额额=1.4/8%=17.5万元 v 该该房地产产价格=5+17.5=22.5万元 房地产估价