世联顾问容积率案例分析.ppt

如何确定容积率 1 本报告是严格保密的。 谁动了我的面积对容积率的误解源自于粗 框式的开发运作模式 在传统的思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们：在传统的思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们： 不断的要求提高容积率；不断的要求提高容积率； 不断的偷面积；不断的偷面积； 不断的公关；不断的公关； 你要是降低了他的容积率，他感觉就是让他少赚钱；你要是降低了他的容积率，他感觉就是让他少赚钱； 维容积率第一的原则，以为容积率上去了，自己就多赚了。维容积率第一的原则，以为容积率上去了，自己就多赚了。 谁动了我的面积谁动了我的面积开发商挥之不去的心理底限开发商挥之不去的心理底限 实际上应该怎么理解容积率？实际上应该怎么理解容积率？ 2 本报告是严格保密的。 先看几个现象，反思容积率在项目开发中的影 响因素和机理 现象一：我的叠加怎么没有了？（北方某中等城市）现象一：我的叠加怎么没有了？（北方某中等城市） 当容积率从当容积率从1.61.6到到2.22.2的时候，产品类型发生了变化，客户层面发生了变化，的时候，产品类型发生了变化，客户层面发生了变化， 面积上去了，可是出现了：面积上去了，可是出现了： 市场上非常难以接受的小高层和高层占据了项目的大多数？市场上非常难以接受的小高层和高层占据了项目的大多数？ 开发商想做、市场认可度高的叠加别墅没有了？开发商想做、市场认可度高的叠加别墅没有了？ 增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本大？面积越多，利增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本大？面积越多，利 润越低，开发商问问什么？润越低，开发商问问什么？ 现象二：为何给我做如此多的一体四户？（北方某城市）现象二：为何给我做如此多的一体四户？（北方某城市） 当容积率从当容积率从2.82.8到到3.43.4的时候，做出了不想要的产品，销售受阻，开发商反思：的时候，做出了不想要的产品，销售受阻，开发商反思： 市场难以接受一梯四户的产品，开发商想要的一梯两户没做出来？市场难以接受一梯四户的产品，开发商想要的一梯两户没做出来？ 面积上去了，开发商却由喜到悲，后悔不已？面积上去了，开发商却由喜到悲，后悔不已？ 为什么没有做出想要的产品？为什么没有做出想要的产品？ 3 本报告是严格保密的。 看几个现象，反思容积率在项目开发中的影响 因素和机理 现象三：干嘛做这么高的容积率，我想要高品质现象三：干嘛做这么高的容积率，我想要高品质 市场非常成熟的一线城市，一块规模不大、一次开发完成的地块容积率是市场非常成熟的一线城市，一块规模不大、一次开发完成的地块容积率是 3.13.1还是还是4.24.2： 竞争对手的规模大，产品成熟度高，品牌影响力强，向品质超越有可能吗竞争对手的规模大，产品成熟度高，品牌影响力强，向品质超越有可能吗 ？ 别人做品质是为了后期开发，我们降低了容积率是为什么，后期已经没有别人做品质是为了后期开发，我们降低了容积率是为什么，后期已经没有 土地了？土地了？ 高点容积率、适中的品质、适中的价格、差异补缺竞争有什么不好呢？高点容积率、适中的品质、适中的价格、差异补缺竞争有什么不好呢？ 现象四：为何三房不给我做现象四：为何三房不给我做120120而做而做140140（北方某省会）（北方某省会） 某中档次的花园洋房社区，开发商要求容积率某中档次的花园洋房社区，开发商要求容积率1.61.6，一梯两户，平均，一梯两户，平均6 6层：层： 为何三房两厅不给我做为何三房两厅不给我做120-125120-125，都超过，都超过140140？ 销售均价比邻近楼盘低销售均价比邻近楼盘低200200元元/ /平方米，销售速度还没别人快，人家还没做广告平方米，销售速度还没别人快，人家还没做广告 ，我们已经海陆空齐上？，我们已经海陆空齐上？ 4 本报告是严格保密的。 容积率问题开发决策过程中的最核心问题 之一，他反映的问题不仅仅是数字那样简单 容积率决定了什么？容积率决定了什么？ 决定不同的产品类型之间的配比；决定不同的产品类型之间的配比； 决定了不同的产品形态；决定了不同的产品形态； 决定了不同的面积区间；决定了不同的面积区间； 决定了不同的产品户型的使用功能；决定了不同的产品户型的使用功能； 决定了项目的售价和盈利表现；决定了项目的售价和盈利表现； 决定了项目能否盈利、盈利难度及如何盈利的问题。决定了项目能否盈利、盈利难度及如何盈利的问题。 因为容积率对应的不同的产品，决定了项目不 同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局 5 本报告是严格保密的。 我们需要理解容积率的那些问题？ 当容积率变化时，对应的产品形态类型如何变化？当容积率变化时，对应的产品形态类型如何变化？ 容积率变化时，对应的产品规划和布局形式如何？容积率变化时，对应的产品规划和布局形式如何？ 如何从开发利润实现的角度去确定容积率？如何从开发利润实现的角度去确定容积率？ 在不同城市、不同规划、不同客户背景下的容积率应该如何决策在不同城市、不同规划、不同客户背景下的容积率应该如何决策? ? 对比的项目多了也便发现很多容积率确定的规律，所有 的这些规律都将保证我们的项目在开发过程中能够找到 一个风险和利润的最佳点，能找到产品开发对应的利润 实现关系。 6 本报告是严格保密的。 先来看几种不同的状况下的容积率的关系，应 该如何确定容积率的问题 容积率的确定不能简单的以容积率高或者低来定，众多实际案例 也表明，容积率对项目利润的影响不能完全成正比，我们总结了 容积率与项目利润之间的关系如下： 不过分追不过分追 求容积率求容积率 附加品质提升与售价提升的关系 土 地 价 格 容积率最容积率最 大化大化 单方利润空间大，单方利润空间大，向容积率偏重向容积率偏重 单方利润空间小，向品质偏重单方利润空间小，向品质偏重 单方利润空间大，向容积率偏重单方利润空间大，向容积率偏重 单方利润空间小，向品质偏重单方利润空间小，向品质偏重 最终目的都是为了在可以筹备的资源条件下，可实现的市场环境 下，保证利润最大化实现。 4 3 1 2 7 本报告是严格保密的。 案例一：星海华庭将容积率做到最大，卖 得比竞争对手低，迅速盈利 8 本报告是严格保密的。 案例二：中心红树湾满足3.18的情况下， 如何更多盈利，改变产品功能组合 9 本报告是严格保密的。 案例三：杨柳国际新城地价不高、规模超 大、市场快速发展、品质领先，放长线钓大鱼 10 本报告是严格保密的。 总规划平面图 11 本报告是严格保密的。 杨柳国际新城规划效果图，容积率不到1.3 12 本报告是严格保密的。 容积率的确定模型结合开发风险、市场实 现、利润额度及实现难异度的问题来确定 u利润最大化和市场可实 现度是确定物业组合和容 积率的追求目标； u企业自身资源状况和资 金状况是限定条件； u企业战略导向和项目品 牌因素是兼顾因素。 基准方案推荐 合理方案推荐 确定主推组合方案并 进行优化 进行经济效益对比 进行市场实现评估 上下极限方案 对基准测算方案进行 变量分析 满足容积率上下指标 下的组合方案 依据战略、定位 13 本报告是严格保密的。 一个容积率确定的案例 湛江地王项目 14 本报告是严格保密的。 深圳高层物业类型的容积率指标可实现度与产 品品质的对应关系 产品 品 质 容积 率 范 围 可能的建筑组 合 深圳典型 案例 高品 质 低于 2. 6 板楼+部分一 梯两户点楼 香域中央 、水榭 花都高 层 较高 品 质 2.6 3. 2 板楼为主， 较为舒适 中信红树 湾、香 蜜山 较高 容 积 率 3.2 3. 8 一梯多户的 联体+少量 板楼 天悦龙庭 、阳光 带海滨 城 高容 积 率 高于 3. 8 高密度，户型 设计难 出 彩 中信海阔 天空、 星河国 际 u以上纯居住用地内可实现容积率指地块规模较大时的实现度； u以上建筑形态基本为高层住宅建筑。 本项目战略目标和项目定位对容积率确定的指导原则： u较高品质的高层住宅，一梯两户的户型占据一般户型比例； u地块用地面积为红线内用地，地块资源及形状较利于出面积； u项目户型定位基本为大户型，较利于出面积； u本项目高品质是相对于湛江而言，品质要趋同于深圳的主流高层楼盘。 15 本报告是严格保密的。 高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分 析深圳香域中央 u占地66904，建筑面 积138550，8栋小高层 （一梯两户板楼）、2栋 高层（一梯四户点楼）， 户数710户。 u绿化率58.6%，建筑密 度17.9%，容积率2.07。 u小学单独占地，临路退 后线距离较大。 u规划上采用了半围合的 布局方式，充分考虑了地 块与公园的相互关系。 16 本报告是严格保密的。 高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析 深圳中信红树湾 u总用地16.3万，总建 筑面积65万，地上容积 率3.18，南侧在建设的高 层区域容积率约3.5。 u建筑形式为一体两户的 板楼为主，少量的一梯三 户板楼和一梯两户的点楼 ，建筑层数2832层。 u为提高容积率，采用了 “v”型的楼梯布局，倾斜角 度38度，即兼顾了日照， 有充分考虑了景观，内部 的空间感略感压抑。 17 本报告是严格保密的。 较高品质高层住宅的容积率指标实现度案例 分析深圳幸福海岸 u总占地104616，总建 筑面积近410000,一期 占地35382,建筑面积 77657,容积率仅2.196 。 u幸福海岸以点式围合的 建筑布局，围而不合，既 保证了庭院空间的通透性 和开放性，又恰到好处的 保证了生活私密性； u一期6栋595户， 18层高 ，一梯四户为主，一梯三 户和一梯两户为辅。 u后期的建筑容积率4.5以 上，全部为平均层数30层 左右的点式住宅。 18 本报告是严格保密的。 较高品质高层住宅的容积率指标实现度案例 分析深圳天悦龙庭 u地块形状狭长，总用地 面积51825，总建筑面 积21万，其中计容积率 面积17.1万，容积率3.3 。 u13栋28层的点楼围合而 成，空中院馆的户型设计 ，平均进深较小，户型面 积适中。 u户型舒适度和朝向兼顾 度较好，偷面积比例达到 10%，实际容积率在3.5以 上。 19 本报告是严格保密的。 容积率参照给我们的启示项目可能实现的 容积率指标 u本项目地块资源以及与外部资源的相邻关系对项目土地利用有较大的作用； u地块北部的倾斜角度及倾斜方向对于建筑的排布较为有利； u西侧的小广场与项目统一规划，部分社区的配套设施可以设置与此，进而节 约用地。 参照深圳高层住宅的案例、经验及柏涛、阿特金斯等设计机构设计师的参考意 见，结合项目定位及湛江市房地产开发水平等因素，项目在不同档次可能实现 的容积率指标可能如下： u高品质：3.2以内，基本为一梯两户的户型设计，户型舒适度较高； u较高品质：3.8左右，户型舒适度较高，需设计师在规划手法和布局上合理处 理； u较高容积率：4.8左右，是基于湛江市房地产开发现状、开发商容积率预期的 基础上的方案，设计师认为按照如此容积率，产品形式将基本为一梯四户及以 上的联体楼，纯住宅部分的建筑密度达到1820%，品质极低。 20 本报告是严格保密的。 项目容积率确定较符合市场和项目定位的 物业组合方案推介一 u在满足图示物业功能配比的情况下，推介方案基准容积率3.92； u从市场角度以及项目的整体战略角度，本方案基本符合项目定位。 产品类型建筑面积（平方米）功能分析 一梯两户住宅80000高端形象，价值标杆 一梯多户住宅86000提高土地开发强度 商业6000利用街区，提高开发强度 配套会所1000风情会馆 合计173000 容积率3.92 地下车库35000不计容积率，车库功能+人防 21 本报告是严格保密的。 项目容积率确定较符合市场和项目定位的 物业组合方案推介二 u在满足图示物业功能配比的情况下，推介方案基准容积率3.43； u本方案基本采用一体两户的舒适户型设计，部分区域采用一梯多户。 产品类型建筑面积（平方米）功能分析 一梯两户住宅100000高端形象，价值标杆 一梯多户住宅45000提高土地开发强度 商业6000利用街区，提高开发强度 配套会所1000风情会馆 合计152000 容积率3.43 地下车库35000不计容积率，车库功能+人防 22 本报告是严格保密的。 项目容积率确定高容积率下的经济指标 测算数据假定 u在满足图示物业功能配比 的情况下，方案基准容积率 4.92； u在如此规划指标下，类似 的产品形态在规划上难以达 到合理布局，产品素质低。 u右图方案图示物业功能配 比下，容积率4.41； u产品形式多数为一梯多户 的户型，舒适度不高。 产品类型建筑面积（平方米） 住宅210000 商业6000 配套会所1000 合计217000 容积率4.92 地下车库35000 产品类 型 建筑面积（平方 米） 住宅190000 商业6000 配套会 所 1000 合计197000 容积率4.41 地下车 库 35000 23 本报告是严格保密的。 方案主要规划技术指标对比 产品类型方案 一 方案 二 方案 三 方案 四 计容积率 面积 1730 00 1520 00 2170 00 1970 00 其中：住 宅 1660 00 1450 00 2100 00 1900 00 商业 6000600060006000 会所1000100010001000 地下车库 （不计 ） 3500 0 3500 0 3500 0 3500 0 容积率3.923.434.924.41 产品评述舒适 度 较 高 高品 质 难以 实 现 品质 受 限 项目总投 资 5082 1 4810 7 5528 7 5335 7 开发毛利 1473 1 1394 4 1449 7 1414 1 税前利润 率 28.99 % 28.98 % 26.22 % 26.50 % 累计净 现值 9427884679508395 年度内部 收益率 29.56 % 28.87 % 21.97 % 25.09 % 项目运作 资金预 估 2.5亿 2.5亿 2.8亿 2.7亿 u对比显示：在产品可实现 及市场可实现的前提下，项 目的经济指标综合对比方案 一相对最佳，但差异不明显 。 u方案三容积率的限定下， 产品规划设计的技术可行性 难度大。 u项目容积率的选定过程中 ，经济效益的对比仅仅是一 个因素，市场可项目度、项 目开发战略因素同样重要。 u综合考虑倾向选择：方案 一；次选方案二。 说明：以上方案的容积率可实现度都是经过案例参考和设计师咨询得到；规划 过程中，由于设计处理手法的不同，即使同样的容积率也会导致产品形态和产 品品质之间的差异。 24 本报告是严格保密的。 上述案例借鉴的几个关键点我们需要清楚 的了解不同容积率对应的产品状况 主要几点：主要几点： 地域要相近；地域要相近； 市场客户的消费特征有较大的类似；市场客户的消费特征有较大的类似； 地块不能是单体楼地块；地块不能是单体楼地块； 容积率的确定融合了下面问题：容积率的确定融合了下面问题： 市场的市场的 开发战略和项目定位的开发战略和项目定位的 技术的技术的 开发节奏的开发节奏的 25 本报告是严格保密的。 思考下面几个实际问题，也许对我们从技术层 面理解容积率更有意义 为什么中心红树湾采用了为什么中心红树湾采用了“ “v”v”型的楼体设计和布局？型的楼体设计和布局？ 从容积率角度考虑，中信红树湾沿街从容积率角度考虑，中信红树湾沿街tohotoho有何意义，还是有何意义，还是3.183.18容积容积 率？这个问题从香蜜湖率？这个问题从香蜜湖1 1号也可找到同样答案？号也可找到同样答案？ 为何北方的开发商在开发时不停的加大进深，甚至是不惜导致面为何北方的开发商在开发时不停的加大进深，甚至是不惜导致面 积庞大、户型设计不合理？积庞大、户型设计不合理？ 为何开发商听到退红线很大就头疼为何开发商听到退红线很大就头疼? ? 开发商常说的地块出面积，究竟什么地块出面积？为什么？开发商常说的地块出面积，究竟什么地块出面积？为什么？ 上述的几个问题其实是从不同的角度说明了容积率的技 术影响层面，我们分别在下边的沙龙中，结合案例来说 明，以期能找到相对合理的规律和答案。 26 本报告是严格保密的。 中信红树湾即偷面积，又偷价值 27 本报告是严格保密的。 香蜜湖一号平面规划图同样地价的不 同价值，偷价值过度 28 本报告是严格保密的。 技术层面，谁在影响容积率？ 社区规模的大小，地块的形状？社区规模的大小，地块的形状？ 项目规划结构和规划的布局形式？项目规划结构和规划的布局形式？ 项目产品类型的组合？项目产品类型的组合？ 项目所处区域的纬度？日照间距的情况？项目所处区域的纬度？日照间距的情况？ 户型的设计和组合问题？户型的设计和组合问题？ 容积率在一定程度上反映了社区的舒适度指标和地块的开发 强度，但是容积率的高低与社区舒适度并不是简单的线性比 例关系，开发商的开发水平、策划人员的决策判断、设计师 对地块的把握和理解程度都影响容积率的指标。 29 本报告是严格保密的。 社区规模往往规模越小的地块越容易出面 积，为什么？ 30 本报告是严格保密的。 规模小的地块在红线退让、建筑组群之间的关 系等方面都相对宽松 31 本报告是严格保密的。 规划结构和布局形式金地香蜜山的短板结 构在考虑了景观和户型的同时，容积率降低 32 本报告是严格保密的。 地块形状如何影响容积率？ u看地块与周边的相邻 建筑的关系 u看地块的形状，以及 需要退让的尺寸 u往往很小的地块还需 要看地块的具体尺寸 它往往决定：它往往决定： 地块与周边建筑的退让关系；地块与周边建筑的退让关系； 地块退红线的尺寸问题；地块退红线的尺寸问题； 地块内部的规划结构和建筑布局问题；地块内部的规划结构和建筑布局问题； 33 本报告是严格保密的。 产品类型的组合如何影响？ u需要首先明确不同功 能物业类型的组合关系 u需要明确某用地单纯 物业类型的容积率实现 度 建筑形 式 高品质， 低容积 率 中品质， 中容积 率 低品质， 高容积 率 独立双 拼别 墅 小于0.30.30.4大于0.4 Townh ous e 0.50.60.60.70.70.9 4、5 层叠 加 0.70.80.80.90.91.1 6层多 层 1.11.31.31.51.51.7 11层 小高 层 1.72.02.02.22.22.5 18层 高层 2.22.52.52.72.73.2 某城市单纯物业类型的容积率实现度 该城市某项目的容积率实现指标（r=1.58) 产品类 型 建筑面积比例功能分析 叠加别 墅 2000010% 提升形象， 树立标杆 花园洋 房 15000061% 盈利主题， 展示体验 电梯洋 房 9000029% 提高容积率 ，提升价 值 配套商 业 11000 邻里服务+ 风情商业 街 配套幼 儿园 2000 配套会 所 1000风情会馆 合计324000 34