2008年河南驻马店市房地产市场分析报告50页-11M (青苹果).doc

2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 河南河南驻马驻马店市雅居园店市雅居园项项目目 策划策划报报告之市告之市场场部分部分 凌峻地凌峻地产产（中国）有限公司（中国）有限公司 2008 年年 1 月月 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 目目 录录 前前 言言.3 调查调查背景概述背景概述.4 一、调查前期准备 5 二、调查实施 5 三、调查数据分析及报告撰写 5 四、调查结果的可信度分析 6 第一部分第一部分 城市宏城市宏观环观环境境.7 一、驻马店市概况 9 二、城市宏观经济概况 12 三、城市规划布局 13 第二部分第二部分 房地房地产产市市场发场发展状况展状况.16 第三部分第三部分 典型典型项项目分析目分析.20 第四部分第四部分 项项目地目地块块分析分析.35 一、项目地块分析 36 二、项目 swot 分析.40 三、地块价值总结 42 第五部分第五部分 消消费费群体分析群体分析.43 一、客户基本构成 44 二、驻马店市消费者购房心态 45 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 三、购房方式及价格敏感度 47 四、对本项目所在区域的评价 48 第一部分第一部分 城市宏城市宏观环观环境境 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 一、一、驻马驻马店市概况店市概况 （一）城市（一）城市综综述述 驻马店市位于河南省中南部,淮河、汉水两大水系上游,古为汝宁府地, 素有“豫州之腹地，天下之最中”之称，处于“长江”、“陇兰”两大横向经济带 之间。 这里古为交通要冲，因历史上南来北往的信使、宦官在此驻驿歇马 而得名。 1965 年置驻马店地区行政公署，2000 年撤地设市。全市辖确山、 遂平、西平、上蔡、汝南、平舆、新蔡、正阳、泌阳九县和驿城区，185 个乡镇 和街道办事处，总面积 1.5 万平方公里。2005 年底，总人口 830.7 万人,其中 城镇人口为 139.2 万人,乡村人口为 691.5 万人.这里历史悠久，区位优越，交 通便利，资源丰富,劳动力充足,开发潜力很大。 市内主要有山地、丘陵、岗地、平原等地貌类型。山地包括豫南桐柏山向 西延伸的余脉，山地面积为 1950 平方公里，占全市土地总面积的 13%。市 区内的河流都是淮河和长江的支流，分东西两个流向。向东流者属淮河的支 流，向西流者为长江的支流。两者均发源于西部山区的山谷地带。流域面积 大于 1000 平方公里的河流有 5 条，大于 100 平方公里的有 42 条。驻马店市 地处亚热带与暖温带的过渡地带，具有亚热带与暖温带的双重气候特征，是 典型的大陆性季风型半湿润气候。阳光充足，热量丰富，雨量充沛，四季分 明，温和湿润。 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 （二）区位概况（二）区位概况 驻马店市位于河南省南部，地处北纬 32183335、东经 11310 11512。东西长 191.5 公里，南北宽 137.5 公里，总面积 15083 平方公里平方公里， 占全省总面积 8.9%。东与安徽省阜阳市接壤，西与南阳市相连，北与周口、 平顶山和漯河为界，南与信阳市毗邻。全市全市辖辖 9 县县 1 区区（汝南、平舆、新蔡、 上蔡、西平、遂平、确山、正阳、泌阳县和驿城区）。中共驻马店市委、驻马店 市人民政府驻驿城区。 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 （三）交通概况（三）交通概况 驻马店市交通发达。京广铁路纵贯南北，途经确山、驿城区、遂平、西平， 单程全长 115.29 公里，设车站 12 个，其中驻马店车站为一等甲级客货中间 站。 境内京广铁路、京珠高速公路和 106、107 国道纵贯南北，省道、县道纵 横交错，四通八达， 阿深、新阳、上武高速正在紧张施工，北至新郑机场、 南到武汉天河机场不足 2 小时的路程。2004 年末，全市公路总里程 4788.8 公里，其中高速公路 118.2 公里，农村公路 3323.9 公里，干线公路 1346.7 公 里，公路密度为每百平方公里有 31.75 公里。 （四）（四）资资源概况源概况 驻马店地处亚热带与暖温带的过渡地带，四季分明，雨量充沛， 土地 肥沃，气候温和，适宜多种农作物生长，是国家和省重要的粮油生产基地,素 有“中原粮仓”、 “中州油库”之称，常年粮食总产量 500 多万吨，占全省的 1/10,其 中小麦 300 多万吨，玉米 160 多万吨；油料总产 70 万吨，居河南省第一位； 年出栏生猪 840 万头、牛 90 万头、羊 390 万只，分别居全省第一、第二和第 四位，禽蛋总产量 27 万吨，位居全省第三位。平舆、泌阳、正阳分别为全国 的芝麻、香菇、花生生产第一大县。相当丰富的农畜产品，为发展农副产品 加工业提供了充足的原料,加工增值的前景十分广阔，而且拥有 800 多万人 口的大市场丰富低廉的劳动力，具备催生一批大型加工龙头企业的生产要 素条件。 【矿产品】驻马店矿产资源分布广，初步探明的矿产有 30 多种， 煤、铁、 石油及一些非金属矿资源储量大、品质好，其中化工灰岩、玻璃用沙、莹石 储量分别居全省第一、第二和第四位，新探明的金红石矿储量达 5000 万吨 以上，居全国第一位。 【水资源】驻马店水资源充足，全市有大小河流 100 多 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 条，水库 172 座，水面 32 万亩，年均水资源总量约为 63.6 亿立方米，是豫 南少有的水资源储量大市。全市水资源的利用水平较低，农业灌溉用水、工 业用水、城乡人民生活用水、发电、养鱼用水总量年均为 9 亿立方米，只占 全市水资源总量的 15%。 【渔业资源】境内共有鱼类 79 种，其中有经济价值 的 20 余种，主要养殖鱼类有鲢、鳙、草、青、鲤、鳊等，还有一定的甲鱼、黄 鳝、淡水白鲳、银鱼等特种水产品。全市共有养殖总水面 52 万亩,占全省总 水面的 7.4%,居全省第三位。可养殖面积 42.8 万亩,其中水库 171 座，21 万 亩，池塘 36000 个，19.3 万亩，河道 36 段，2.5 万亩。已利用养殖面积 39 万 亩,另外还有上百万亩的低洼易涝地和一定的稻田、废旧窑坑等宜鱼资源可 供开发利用。 【旅游资源】根据 2004 年旅游资源普查结果，全市确定旅游资源 单体 2524 个，占国家旅游资源普查标准所制定的 155 个基本类型中的 132 个，薄山湖白垩纪火山遗址、薄山湖南北地质分界标志地等为全国罕见。有 国家 4a 级旅游区 1 个（嵖岈山风景区）,国家地质公园 1 个（嵖岈山风景区）， 省级风景名胜区 3 个（嵖岈山、薄山湖、铜山），文化旅游区 1 个（天中文化 旅游区），国家森林公园 2 个（薄山、乐山），国家水利旅游区 1 个（薄山湖）， 省级湿地自然保护区 1 个（宿鸭湖），省级森林公园 3 个（铜山、金顶山、白 云山），全国重点文物保护单位 3 个（西平战国冶铁炉遗址、上蔡西周蔡国古 城遗址、竹沟中共中央中原局旧址），省重点文物保护单位 30 处，市县重点 文物保护单位 140 处。 （五）城市（五）城市发发展展 今天的驻马店市，深厚的中原文化底蕴和独具的风土人情彰显着这座 历史文化名城的恒久魅力。在国家统计局河南省辖城市投资环境评价报告 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 中，驻马店市政府部门管理效率名列全省第二；2006 年 8 月份，驻马店市被 评为跨国公司眼中最具投资潜力的 20 个中国城市之一。 【 【城市概况小城市概况小结结】 】 驻马驻马店店历历史悠久，是古代重要的史悠久，是古代重要的战战略要地及交通干略要地及交通干线线；地；地处处河南中南部，河南中南部， 环环境得天独厚，境得天独厚，农业资农业资源源发发达，自然景达，自然景观观和人文景和人文景观资观资源丰富，素有源丰富，素有“豫州豫州 之腹地，天下之最中之腹地，天下之最中”之称。之称。 驻马驻马店店为为中部地区中部地区连连接南北的交通枢接南北的交通枢纽纽， ，公路、公路、铁铁路城路城际际交通便利，城交通便利，城 市区位市区位优优越。越。 驻马驻马店阳光充足，店阳光充足，热热量丰富，雨量充沛，四季分明，温和湿量丰富，雨量充沛，四季分明，温和湿润润，适合居住。，适合居住。 一个城市的一个城市的历历史造就了一个城市的文化烙印，封史造就了一个城市的文化烙印，封闭闭与开放，与开放，进进取与取与闲闲散，散， 创创新与守旧，新与守旧，传统传统与与现现代，渴望快速代，渴望快速发发展成国内有影响大城市，形成了今日展成国内有影响大城市，形成了今日 驻马驻马店独特的地域文化和生活品性。店独特的地域文化和生活品性。 二、城市宏二、城市宏观经济观经济概况概况 驻马店市总体经济发展处于河南省下游水平，但经济发展较为迅速。 2007 年前三季度生产总值 524.59 亿元，增长 11.6。全社会固定资产投资 完成 195.59 亿元，增长 39.5。城镇居民人均可支配收入 7282 元，增长 23.7，农民人均现金收入 2715 元，增长 20.5。金融机构存款余额 540.9 亿元，比年初增加 60.9 亿元，增长 12.7；贷款余额 332.87 亿元，比年初增 加 39.7 亿元，增长 13.8。 【 【城市宏城市宏观经济观经济概况小概况小结结】 】 驻马驻马店市近年来店市近年来经济发经济发展展稳稳定，定，gdp 产值产值不断增高，而且固定不断增高，而且固定资产资产投投 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 资资迅猛，增迅猛，增长长速度十分的快，加上各个速度十分的快，加上各个产业稳产业稳定定发发展，整体展，整体发发展展势头强劲势头强劲。 。 驻马驻马店居民人均可支配收入不断提高，人口数量店居民人均可支配收入不断提高，人口数量 800 万，社会消万，社会消费费市市场场 较较大。大。 这这些都些都为为房地房地产产市市场发场发展奠定了良好的市展奠定了良好的市场场基基础础。 。 三、城市三、城市规规划布局划布局 （一）城市发展定位 豫南地区商贸核心城市； 工业门类齐全、城乡统筹发展的区域性中心城市； 国家级农业现代化与城乡一体化发展示范区。 （二）北上 引进大型投资商在新区基础上以标准天中新城，以文化、居住、商 贸为主。布局金融中心、国际贸易中心、城市展览馆、会展中心、行政中心、 文教体育中心。新城核心区以西布局高教园区（黄淮学院、驻马店职业技术 学院等高校）。新城核心区以北布局高新技术产业园区，包括一个省级创新 技术研发基地（轻化工和新材料），一个民营产业园区、一个轻工业产业园区 和一个高科技产业聚集区（电子、生物工程和硬化材料）。新城核心区以东至 京广铁路，以南至雪松路为高档住宅区高档住宅区，突出住宅高端路突出住宅高端路线线。 （三）东进 铁东地区旧城改造。雪松路以北至顺河街道打造成为豫南绿色农业加 工和食品工业基地。南海街道以南发展造纸工业园和重型机械工业区，中华 路西段至高速公路布局化工工业城。南下：烧山以东至铁路以南方钢铁集团 和蓝天热电为核心打造机械装配和能源开发基地。李湾以北为民营装配业 产业园。烧山以西至郑武客运专线布局现代物流业基地。 （四）西突 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 天中山大道北段以西至三环打造现代医药和轻纺服装产业园。新区委 为中心的纵向带状街区（盘古山路-雪松路-练江路-西三环）为一般性住宅区， 西三环以西至西火车站为工农商贸批发区和物流仓储区。 （五）老城改造 人民街道改造成精品老城风味商业零售区，新华街道主要以批发业为 主。东风街道发展住宅区，西园街道为老城核心区（商务区和城市服务区）。 练江河改造工程（森林公园至风光路），富有天中文化特色的风光带。烧山乐 园建设。 （六）城市副中心（专业镇） 关王庙、水屯、朱古洞、胡庙四个工业聚居小区；诸市乡现代农业基地； 滨湖（宿鸭湖）旅游风光带和生态工业园，古城重工业基地。 四、城市未来四、城市未来综综合合发发展展规规划划 驻马店市十一五经济发展布局：建设“一个中心”、 “一个经济带”、 “四个 基地”。 “一个中心”：以驻马店市区为中心点，遂平、汝南、确山三点环线，构 建市域经济圈；通过 107 国道和新阳高速公路，密切与次中心城市西平、新 蔡的经济联系，推动全市加快发展；“十一五”末,初具豫南地区经济中心雏形。 “一个经济带”：以驻马店市区为辐射点，遂平、确山为两翼，以 107 国道为轴 线，拉大城市框架，构建交通网络，发展产业集群，完善市场体系，培育发展 工业经济隆起带。 “四个基地”：（1）加工配套基地。 （2）现代农业基地。 （3）东西交 流示范基地。 （4）特色旅游基地。 优化城市布局，强化驻马店中心城市地位。遂平、汝南、确山三点连线 环中心城区，构建市域城市经济圈。以中心城区为辐射点，遂平、确山为两 翼，往北延连西平，有效整合资源，改善交通条件，推动一体化发展；提高产 业关联度，促进产业集聚；构建以 107 国道为轴线的工业经济隆起带。扩大 辐射半径，促进东部核心区汝南、副中心城市西平、新蔡与其它县城、相邻 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 省、市城市的经济联系与功能对接；梯次推进上蔡、平舆、正阳、泌阳立足现 有基础，发挥各自优势，壮大支柱产业，辐射所辖小城镇加快发展，加强对 农村经济发展的带动，不断提高城镇化水平。合理规划中心城区布局，在中 心城区京广铁路线以东建设现代化工业区；工业区与宿鸭湖之间逐步发展 为工业区服务的社区。京广铁路线以西形成物流、人流、信息流高度集中的 商业区、文化区、行政区。适时适度推进北三环以北，西三环以西的开发与 建设。经过“十一五”的发展，驻马店中心城区人口达到 60 万左右，建成区面 积 70 平方公里左右。9 个县城人口争取各达到 15 万以上，29 个市级重点镇 总人口达到 60 万以上，全市城镇化率达到 30以上。 【 【城市城市规规划划发发展小展小结结】 】 城市城市规规模迅速模迅速扩张扩张，城区，城区发发展概念和展概念和发发展空展空间较间较大，既定大，既定驻马驻马店市主城店市主城 区亦区亦稳稳定定发发展，主城区内区域展，主城区内区域发发展目展目标标比比较较明确，由内向外明确，由内向外环环形形扩张趋势扩张趋势明明 显显。加上政策的推行，城市的。加上政策的推行，城市的扩扩大大发发展，城北房地展，城北房地产产市市场场前景将会十分前景将会十分乐观乐观。 。 而且城而且城镇镇人口的不断增多必然推人口的不断增多必然推动动房地房地产产市市场场的的发发展。展。 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 第二部分第二部分 房地房地产产市市场发场发展状况展状况 一、房地一、房地产产投投资规资规模日益增大模日益增大 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 从 2001 年开始，驻马店市房地产投资开始进入快速增长阶段。作为驻 马店市投资的主体突显，房地产开发投资稳步上涨，2006 年同比增长 17.63%， 占固定资产投资的 5.14%。 2001年年-2006年年驻驻马马店店市市房房地地产产投投资资状状况况 69.18 76.43 86.63 116.43 167.4 173 8.9 5.3 3.492.97 1.72 1.23 5.14 3.16 3 2.57 2.25 1.78 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 200120022003200420052006 0 1 2 3 4 5 6 固定资产投资（亿元）房地产投资（亿元）房地产投资所占比例（%） 从房地产投资重点来看，2006 年驻马店市房地产投资已由 2005 年以 前单一的集资房开发逐渐向商品房开发转变，转变为商品房投资继续加大， 商业地产投资初见端倪的格局。 2007 年前三季度驻马店市全社会固定资产投资完成 195.59 亿元，增 长 39.5。其中房地产投资增长 32.8。 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 二、二、商品房价格上商品房价格上涨趋势涨趋势加快加快(下图为驿城区数据) 年份2001200220032004200520062007 平均房价（元/平方 米） 6397667901093121013012003 增长幅度（%）9.510.533.1338.4310.707.5253.9 自 2007 年起,受全国一线、二线城市房地产市场价格全面上扬对三线城 市所产生的蝴蝶效应影响，驻马店市房地产市场价格增幅迅猛，但与居民实 际消费水平基本接近。 三、房地房地产产市市场场供求关系供求关系趋趋于平衡于平衡 驻马店商品房的供求关系逐渐趋于平衡，所以成交面积和供应面积的 增长幅度因为供求关系造成不稳定波动增长。 2003-2006年年驻驻马马店店市市商商品品房房供供求求状状况况(驿驿城城区区) 5.29 2.3 6.15 2.5 4.36 6.01 4.73 6.82 69.5 89.6 70.1 -140.4 44.18 41.06 -108.3 89.2 0 1 2 3 4 5 6 7 8 2003年2004年2005年2006年 -200 -150 -100 -50 0 50 100 150 成交面积（万平方米）供应面积（万平方米） 成交面积增长率（%）供应面积增长率（%） 四、外来外来资资金金对对房地房地产产投投资资的影响越来越大的影响越来越大 驻马店房地产整体市场的另一个特点则是外来资金对房地产开发投资 中的影响越来越大。据不完全统计：自 2004 年河南建业集团进入驻马店房 地产市场至 2007 年，入驻驻马店的外来房地产开发企业总数以达 10 家以 上，入市资金已达到人民币 9 亿元。外来开发企业持续跟进，表明他们信心 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 充足，非常看好驻马店房产的前景。外来房地产开发企业进入驻马店，对驻 马店房地产市场产生影响：第一、外来开发企业的介入直接推动土地价格上 涨；第二、楼盘竞争、相对品质的提升与外来大品牌的影响势必导致房价的 快速上涨。 五、目前市五、目前市场场供供应应量分析量分析 驻马店市驿城区住宅供应呈现出增长趋势，2007 年来住宅较去年同期 大幅增长，住宅市场放量明显。值得关注的是：2007 年年驿驿城区商品房土地供城区商品房土地供 应总应总量量为为 1000 亩亩（包括江西民生集（包括江西民生集团团 500 亩亩，国，国贸贸中心中心 300 亩亩，其余小，其余小块块土土 地地 200 亩亩），其中），其中 2007 年存量土地年存量土地 800 亩亩（包括（包括东东高国高国际现际现已开工的已开工的 90 亩亩 土地），市政府土地），市政府 2008 年年还还将挂牌出将挂牌出让让 2000 亩亩住宅用地。住宅用地。预计 2008 年，驻马 店市住宅供应将大幅放量，住宅放量将会达到 20 万以上。 六、重要开六、重要开发发企企业业 本地企业：王守义十三香集团、蓝天集团、新家园 本省企业：河南建业、河南置地 外省企业：杭州华达、江西民生集团、福建达狮雄 【 【小小结结】 】 2006 年以后年以后驻马驻马店的房地店的房地产产市市场场的的总总体增体增长长速度相速度相对对于前几年加速明于前几年加速明 显显，金融，金融环环境良好，其增境良好，其增长长的的势头势头依然依然较较好。好。 商品房的供需基本平衡，商品房的供需基本平衡，驻马驻马店市店市驿驿城区住宅供城区住宅供应应呈呈现现出高增出高增长趋势长趋势， ， 整体前景依然看好。而且房地整体前景依然看好。而且房地产产公司多，公司多，竞竞争市争市场发场发展成熟。展成熟。 在近几年内，在近几年内，驻马驻马店房地店房地产产市市场场住宅供住宅供应应量量应该应该会会较较大，未来的市大，未来的市场竞场竞 争将异常激烈。争将异常激烈。 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 第三部分第三部分 典型典型项项目分析目分析 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 一、各区域一、各区域项项目一目一览览表表 所属区域所属区域项项目名称目名称建筑面建筑面积积产产品形品形态态项项目特色目特色 建业森林半岛25 万方 多层、小高层 为主 品牌、园林、规模 华达西湖城市花园10 万方 多层洋房、联 排别墅 江南园林社区风景，多层全框架 结构，倡导节能环保。 碧海花园12 万方多层双气社区、配套成熟 三星锦城1.9 万方 多层、小高层、 商业 成熟地段、配套完善 御龙居4 万方高层 高层亲水社区、地段成熟 驿驿城区城区 万博城市花园36 万方高层 高层低密度、九大配套 东高国际花园33 万方高层纯高层高档社区 假日名门3 万方高层 强调城市未来发展趋势 中南阳光城10 万方多层 突出“全情、全心、全意、全天候” 四大物业服务优势 显达花园约 4 万方多层高尚生活社区、超低容积率 高新区高新区 置地华庭16 万方高层品牌开发商、金牌物业管理 铁东铁东区区林栖园42 万方多层 原生态绿化小区 三大区域板三大区域板块块特点特点 驿驿城区：城区：开发最早，项目最多，分布最广，总体品质不断提高，交通配套完善，多条 主干道使与市中心联系紧密未来的土地逐步减少。 高新区：高新区：代表了驻马店未来居住最高水平和发展趋势，且随着本区域交通的完善， 挖掘了市民对低密度、高品质住宅的需求，区域内的项目增值潜力最大。 铁东铁东区：区：由于临近火车站、汽车站和市场，人流复杂，市民对此区域认可度低，因此 该区域一直都缺乏高品质项目，在售的代表性楼盘有林栖园一家，人居价值有待提升。 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 二、典型二、典型项项目分析目分析 项项目一、建目一、建业业森林半森林半岛岛 建业森林半岛，建业集团进军驻马店市的旗舰作品，集 14 年 开发经验之大成。项目规模 23 万方，容积率仅为 1.09，绿化率 32，建筑栋数为 19 栋，建筑形态上以双拼别墅和多层为主，社 区内自备包括建业商务会所、建业小哈佛双语幼儿园、商业步行街 等生活配套设施。小区规划设计追求人与林与水与天与地，共生共 美共谐共融，在建筑设计上，运用国际前瞻的建筑设计理念，凝粹 国内高档楼盘特点，通过现代与时尚的完美结合，带来别具一格的 斜坡屋顶造型设计、北美风格的外立面、灵动通透的空间格居,以 及加州情调的整体视觉盛宴。在园林景观设计上，以大面积动态水 景和高绿化率园林,带来稀贵生态人居，随处可见的林荫大树和潺 潺流水，成就中原难得的水岸森林家园。居住在森林半岛，已成为 一种尊贵身份的象征。 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 楼盘地址 城北乐山大道与置地 大道交汇处东 400 米 销售电话开发商 /投资商 河南建业集团 有限公司 规划公司 / 策划代理 公司 自行销售 物业管理 公司 建业物业 占地面积360 亩 总建筑面 积 23 万绿化率32% 容积 率 109 产品类型一、二期为多层、别墅，三期电梯高层、小高层 项项 目目 情情 况况 建筑风格北美风格园林风格欧洲风格 项项目配套目配套多所中学、小学、医院、超市、百货等 销售概况2005 年2007 年一期、二期已售完，三期 08 年 1 月放号 销销 售售 情情 况况 销售率一期、二期 90%以上，三期放号中 管理费标 准 1 元/ 整 体 均 价 小高层：3000 元/ 房型面积范围房型面积范围 二 房 92 三房126165 价价 格格 户型述 评 项目全部为板式结构，南北通透，动静分区合理，中规中矩户型设 计，在保持私密性的同时做到明厨明卫，确保良好的舒适性。 主要卖点 建筑面积 23 万方，项目规模大 绿化景观好、以大面积动态水景、高绿化率园林和稀 缺树种，带来稀贵生态人居。 商业配套面积大 5000 平方米 。交房标准毛坯交房 交房时间2009 年下半年 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 项项目二、置地目二、置地华华庭庭 楼盘地址 乐山大道、置地大道 淮河大道交汇之间路 南 销售电话开发商 /投资商 河南置地房地产集团 有限公司 规划公司清华大学建筑设计研究院 策划代理 公司 河南城邦机构 物业管理 公司 置地物业 占地面积 40 公 顷 总建筑面 积 16 万绿化率32% 容积 率 282 产品类型三期为电梯小高层 项项 目目 情情 况况 建筑风格现代风格园林风格欧式风格 项项目配套目配套多所中学、小学、医院、超市、百货等 销售概况2005 年2007 年一期、二期已售完，三期 08 年 1 月放号 销销 售售 情情 况况 销售率一期、二期 90%以上，三期销售中 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 管理费标 准 1 元/ 整 体 均 价 小高层：2800 元/ 房型面积范围房型面积范围 二 房 8090 三房126170 价价 格格 户型述 评 项目全部为板式结构，南北通透，动静分区合理，中规中矩户型设 计，在保持私密性的同时做到明厨明卫，确保良好的舒适性。 主要卖点 品牌开发商 地段好，投资价值 金牌物业管理 。交房标准毛坯交房 交房时间2009 年下半年 项项目三、目三、东东高国高国际际花园花园（主要竞争对手） “东高国际花园”西临驿珠路，北临金雀路，东临文明路。规划用地面积 6.97 万平方米，总建筑面积 33 万平方米，1826 层，104160 平方米 20 多种精典时尚户型，人车立体分流，包括高层住宅、商业、会所、幼儿园、物 业管理用房及地下车库，目前是驻马店市唯一的一个唯一的一个纯纯高高层层高档社区高档社区。 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 楼盘地址城北国土局对面销售电话开发商 /投资商 驻马店新家园房地产 开发公司 规划公司北京林堡设计机构 策划代理 公司 不详 物业管理 公司 自身物业 占地面积90 亩 总建筑面 积 33 万绿化率40% 容积 率 产品类型19 栋板式高层，1826 层 项项 目目 情情 况况 建筑风格欧式后现代风格园林风格东南亚园林风格 项项目配套目配套车库、商业街、幼儿园、酒店等 销售概况08 年 4 月开盘 销销 售售 情情 况况 销售率未开盘 管理费标 准 1 元/左右 整 体 均 价 未定，约 2800 元/以上 房型面积范围房型面积范围 二 房 104 三房110180 价价 格格 户型述 评 项目全部为板式结构，南北通透，动静分区合理，中规中矩户型设 计，在保持私密性的同时做到明厨明卫，确保良好的舒适性。 主要卖点 地段优势，配套成熟 酒店式物业管理 知名设计师设计，建筑外立面领先 唯一的一个纯高层高档社区 环保节能设计，领先 20 年。 。交房标准毛坯交房 交房时间2009 年下半年 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 项项目四、目四、华华达西湖城市花园达西湖城市花园（多层） 楼盘地址 市中心偏南白桥路中 段 销售电话开发商 /投资商 杭州华达实业集团规划公司 / 策划代理 公司 杭州风林火山 物业管理 公司 未定 占地面积10 万方 总建筑面 积 135 万 绿化率 35% 容积 率 产品类型多层、双拼、联排别墅 项项 目目 情情 况况 建筑风格现代风格园林风格江南园林风格 项项目配套目配套医院、会所、商业、学校等 销售概况2007 年 6 月开盘 销销 售售 情情 况况 销售率60%左右 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 管理费标 准 1 元/左右 整 体 均 价 2450 元/以上 房型面积范围房型面积范围 二 房 84 三房120180 价价 格格 户型述 评 项目全部为板式结构，南北通透，动静分区合理，中规中矩户型设 计，在保持私密性的同时做到明厨明卫，确保良好的舒适性。 主要卖点 地段优势，配套成熟 节能环保科技概念、绿色住宅、健康住宅 亲水社区，江南园林 多层全框架结构 高档社区、高尚住宅 交房标准毛坯交房 交房时间2008 年年底 项项目五、翡翠国目五、翡翠国际际 “翡翠国际”位于市高新区文明大道与淮河大道交叉口东北角，为商住 两用高层建筑。总建筑面积 7.9 万平方米，1 层为丹尼斯名店街，23 层 为丹尼斯大卖场，426 层为 3683 平方米的（一室一厅、一室二厅） 小户型公寓。 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 楼盘地址 市高新区文明大道与 淮河大道交叉口东北 角 销售电话开发商 /投资商 驻马店市新家园房地 产公司 规划公司北京林堡设计机构 策划代理 公司 郑州某代理公司 物业管理 公司 / 占地面积 / 总建筑面 积 79 万绿化率/ 容积 率 / 产品类型 1 层为丹尼斯名店街，23 层为丹尼斯大卖场，426 层为 36 83 平方米的（一室一厅、一室二厅）小户型公寓 项项 目目 情情 况况 建筑风格现代风格园林风格无园林 项项目配套目配套商业、会所等 销售概况2008 年上半年开盘 销销 售售 情情 况况 销售率未开盘 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 管理费标 准 1 元/左右 整 体 均 价 预计 3100 元/以上 房型面积范围房型面积范围 一 房 32 二房6082 价价 格格 户型述 评 项目全部为板式结构，户型结构紧凑设计，确保良好的舒适性。 主要卖点 地段优势，配套成熟 小户型，投资潜力较好 酒店式管理 知名设计师设计，建筑外立面领先 注重户型使用功能 。交房标准毛坯交房 交房时间2008 年年底 三、三、竞竞争争项项目目类类比分析比分析 1、开、开发团队发团队 项项目名称目名称开开发发商商建筑建筑规规划划设计设计策划代理策划代理物物业业管理管理 建业森林半岛河南建业 / 自行销售建业物业 置地华庭河南置地清华建筑设计院河南城邦机构自有物业 东高国际花园驻马店新家园北京林堡郑州某公司 / 华达城市花园杭州华达 / 杭州风林火山 / 翡翠国际驻马店新家园北京林堡郑州某公司 / 分析：区域内本土与外来开分析：区域内本土与外来开发发商均具有整合开商均具有整合开发阵发阵容，提高整体水平的意容，提高整体水平的意识识。 。 目前竞争项目开发团队中存在大量省内外知名的开发团队，尤以建筑规划设计为甚， 基本均为甲级设计单位，开发团队实力比较强劲。 大部分项目都体现了较高产品品质与规划设计水准。 在物业管理上，基本具有邀请专业的物业管理公司的意识，无论是外来发展商和本 土发展商普遍对于项目物业管理比较重视，但整体水平高低不一，存在一定差距。 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2、 、项项目目规规模模 项项目名称目名称项项目占地（目占地（亩亩） ）建筑面建筑面积积（万（万） ） 建业森林半岛 36023 置地华庭 7516 东高国际花园 9033 华达城市花园 150135 翡翠国际 /75 本案本案30040 分析：大、中、小分析：大、中、小盘盘均有，本均有，本项项目体量上有目体量上有优势优势 区域内的项目规模可分为大、中、小三个层次，绝大部分项目均在 300 亩以下，集中 在 10 万方和 20 万方左右，超过 30 万方的盘只有东高国际花园一个，可见本项目在规 模体量上占有优势。 3、建筑、建筑风风格与园林格与园林风风格格 项项目名称目名称建筑建筑风风格格园林园林风风格格 建业森林半岛现代风格欧式园林风格 置地华庭现代风格欧式园林风格 东高国际花园欧式后现代风格东南亚园林风格 华达城市花园现代风格江南园林风格 翡翠国际现代风格 / 分析：建筑和园林都以欧式分析：建筑和园林都以欧式风风格格为为主主 项目建筑风格多以欧式、现代风格为主要的建筑风格类型，这在一定程度上出现了 相似雷同现象，而东高国际花园的欧式后现代风格，则格突出于其他风格之中，在风 格营造上另辟途径。 园林风格同样大部分以欧式风格为主，能够与建筑风格相互映衬，但同时也造成不 同项目间园林风格相似程度高的现象。 4、 、产产品形品形态态 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 2008 房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789 项项目名称目名称产产品品类类型型 建业森林半岛多层、联排别墅、小高层、高层 置地华庭小高层 东高国际花园高层 华达城市花园多层、双拼别墅、风景洋房 翡翠国际电梯高层 分析：建筑分析：建筑产产品品类类型丰富型丰富 项目产品类型丰富，多层花园洋房、联排别墅、小高层等都在市场上销售，可以预计 未来小高层和高层将为主流产品类型将成为市场新亮点。 5、 、项项目配套目配套 项项目名称目名称项项目配套目配套设设施施 建业森林半岛车库、医院、会所、社区商业街、学校、公园 置地华庭多所中学、小学、医院、超市、百货 东高国际花园车库、商业街、酒