2007年金华华越房地产项目营销策划报告218页2007精 (青苹果).doc

金华华越项目营销报告 谨呈浙江华越置业有限公司:金华华越房地产项目营销策划报告深圳市海富汇商业地产顾问有限公司二零零七年六月二十七日目 录第一部分 项目概况 第6页第二部分 金华市宏观经济情况第13页一、金华市况第13页二、金华市交通状况第15页三、金华市行政区划第16页四、 浙中城市群规划第17页五、金华市中心、分中心规划布局第18页六、金华市经济发展情况第19页七、金华市宏观经济情况之战略启示第23页第三部分 金华房地产市场环境第24页一、2006年土地交易市场第24页二、2007年土地供应第27页三、金华市区商业网点发展规划第29页四、2007年金华春季房展情况第31页五、第八届义乌住宅产业博览情况第39页六、金华房地产市场环境结论与启示第44页第四部分 金华市典型项目、典型商业与商业街区情况第46页一、市区商圈及典型集中商业总体布局第46页二、市区典型商业项目租金情况第48页三、市区典型商业项目出售情况第50页四、项目片区商业街租金情况第52页五、项目片区商业街售价情况第53页六、市区可参考写字楼出租情况第54页七、市区可参考写字楼出售情况第55页八、市区公寓出租情况第57页九、市区典型公寓项目出售情况第60页十、典型项目深度调查情况第61页十一、义乌与永康典型商业地产项目情况第67页十二、金华市典型项目、典型商业与商业街区情况小结第72页第五部分 项目定位第74页一、定位思路第74页二、项目综合分析第75页三、项目swot分析 第77页四、项目定位关键字分析 第82页五、项目市场定位第87页第六部分 项目商业深度策划第88页一、形象定位第88页二、目标客户定位第90页三、商业业态功能定位第92页四、商业业态规划第93页（一）项目业态规划原则第93页（二）业态规划图第95页（三）项目业态占比第102页（四）业态品项面积明细第104页五、招商原则第110页六、招商策略第112页七、招商租赁条件第114页第七部分 销售策略第116页一、战略把握第116页二、项目整体营销模式第116页三、商业部分销售策略第117页四、写字楼和酒店的销售方式第121页五、定价策略第123页（一）价格策略原则第123页（二）价格策略目的第123页（三）定价指导原则第124页（四）商业板块价格第127页（五）写字楼价格第130页（六）酒店售价与销售策略第131页六、项目总体推售方式第132页七、项目租售比与收益测算第136页第八部分 推广策略第140页一、目 标第140页二、执行战略第141页三、推广对象第142页四、项目核心卖点第143页五、目标分解与实现策略第144页六、推广预算汇总第156页七、推广执行方案第161页第九部分 项目营销工作计划表第171页第一部分 项目概况一、综述金华华越项目，位处金华市核心cbd，占地60589，建筑面积近30万，是金华市重点商业项目和最大的商业综合体项目，也是金华市城市运营扛鼎之作。该项目建成运营后，将为金华市建设成浙中心城市之城市定位提供有力的支持。金华古称婺州，因其“地处金星与婺女两星争华之处”得名，具有1800多年的历史，2006年12月，从全国289个城市中脱颖而出，被中国城市竞争力研究会评为中国十佳宜居城市之一，2007年3月18日，更被国务院批准为国家历史文化名。金华市目前总人口为456.80万人，其中市区92.21万人。2006年，金华全市实现生产总值(gdp)1228.57亿元（在全国排第47位），人均生产总值达到26974元（按2006年均汇率折算为3384美元），实现社会消费品零售总额482.08亿元，市区城镇居民人均可支配收入17806元。2006年中国城市创新力排名，金华位居23位。金华整体经济形势将继续稳步快速增长，今后五年在“发展城市群、共建大金华”战略主线指导下，城市品位将进一步提升，城市集聚辐射功能将进一步提高。金华的快速发展，将给予项目营运强大支持。项目规划效果图二、项目位置：金华市金华市核心cbd与cld区域，宾虹路、兰溪街、秀雅街、李渔路围合板块，与金华市市政府相临。 项目北临宾虹路是金华市江南片区商业最繁华的商业主干道。宾虹路商业项目集中，有福泰隆百货、中洋超市、冠达名品等大型商厦，及大量的沿街品牌店、专业店，种类丰富，人流量巨大，商业氛围成熟浓郁。 地块南临李渔路，与市政府隔路相望，李渔路可直通义乌及永康，是金华市的东西跨境主干道。交通战略地位十分重要，以市政府为中心未来将发展成为金华市的行政、商务中心区，李渔路沿线物业将主要以写字楼、行政办公、商务、会展为主。 项目东至兰溪街，未来将规划为步行商业街，目前已经商铺林立。经兰溪路南走，5分钟车程内，更有总居住人口超过100000人口的大型高档社区群（保集半岛、当代华府、和信花园、江南春城、南国名城等）。 项目西至秀雅街，亦为大型社区，与该小区相隔仅1分钟车程即到金华城市主干道之一“双龙路”。三、地块现状本项目地块系由公开拍卖获得，规划建设净用地面积约60589平方米（约90亩），地块功能为纯商业用地,土地使用年限40年，是目前金华市区内仅存的面积最大、位置最佳的商业用地。该地块形状规则，南北最长距离280米，东西220米。基本呈长方形，东、西、南三条线平直，在地块南端李渔路一侧交汇呈直角交汇，项目北侧大部分临街面被中洋超市和福泰隆百货两大商场占据，只有该两大商场中间宽约60米市政预留用地可直达本地块，目前该市政预留用地作临时停车场使用。四、项目经济技术指标1、规划设计条件：a、用地东侧至少退用地边线8米，西侧至少退用地边线10米，北侧至少退用地边线3米，南侧至少退用地边线12米，地块东南角道路转弯半径r=20米，西南角道路转弯半径r=15米。其中东南角预留人行天桥场地。b、地块内室内外高程参照周边道路高程c、该地块的规划布局、交通流线组织、停车空间规划等必须符合金华市江南商业商贸区修建性详细规划的指令性规定的要求。d、公共配套设施：地块内安排管理用房200平方米，立体车库占地1200平方米，生态公厕占地80平方米、配电设施、垃圾收集点及其他公共服务配套设施。e、要求垂直绿化、屋顶绿化，建沼气净化池2、技术经济指标一览表项 目计 量 单 位数 值总用地面积m260589总建筑面积m2231189.5其中地下m2100704地上m2130485.5其中酒店/写字楼建筑面积m227554 商业建筑面积m2102931.5建筑占地建筑面积m225530容积率2.15建筑密度42绿化率%15停车位（合计）辆1448地上辆152地下辆1296五、项目功能定位“一站式，复合型，多功能的全面体验式的超大型购物中心”，项目具备包括购物、休闲、餐饮、娱乐、健身、文化、办公等几大功能。业态涵盖一线百货、国际性生活超市、日化超市、运动超市、平价服装超市、国际影院、各类餐饮、大型娱乐城、水会、ktv、夜总会等。四、商业业态规划备注：e板块为室内环行步行街。第二部分 金华市宏观经济情况一、金华市况金华古称婺州，因其“地处金星与婺女两星争华之处”得名，自三国吴元宝鼎元年（266）始设东阳郡建置以来，具有1800多年的历史和灿烂文化。历名金华、婺州，或设郡、州、路、府，或设道、区、专区和地区。金华素有“小邹鲁”之称，物华天宝、人杰地灵，后学得先贤之风范，世代相传而名人辈出。有文坛巨匠、丹青大师、爱国志士、民族英雄、专家学者。如：“初唐四杰”之一的骆宾王，五代诗僧、书画家贯休，宋代抗金名将宗泽，南宋“浙东学派”的代表人物吕祖谦、陈亮，金元四大名医之一的朱丹溪，明朝“开国文臣之首”宋濂，明清之际东渡扶桑传经授艺、被日本尊为“篆刻之开祖”的东皋心越禅师，清初戏剧家、人称中国莎士比亚的李渔。近现代，有国画大师黄宾虹、张书旗、吴茀之、张振铎，新闻学家、一代报人邵飘萍，史学家、教育家何炳松，现代思想家、文学家陈望道，文坛理论家冯雪峰，历史学家吴晗，著名诗人潘漠华、艾青，当代摄影大师郎静山，杰出科学家严济慈、蔡希陶等。对项目启示：金华人从骨子里希望世人能够了解金华的深藏在历史的文化底蕴，将金华的文脉能否嫁接到项目中去，成为当地人对外宣扬的一个窗口，使项目在人潮汹涌的繁华下更拥有厚重的灵魂，也是我们定位时考虑的一个重要方向。 附表：美丽金华与文化金华美丽金华文化金华金华是一座山水城市，自然风光极富特色。1. 金华山国家级双龙风景区，层峦迭峰，林木蔽天，曲径通幽，水石争奇，素有“五洞十景”之称。2. 岩山、九峰山为代表的红层丹霞地貌山景，挺拔绝秀；3. 婺江、兰江为代表的水乡景观风光迷人；4. 义乌江和武义江在金华城南汇流为一，俗称婺江/双溪。5. 江南第一道观黄大仙祖宫、6. 世界第一洞瀑仙瀑洞和桃源等景点，金华古城寺庙楼阁林立，名胜古迹众多，有国家级文保单位5处、省级文保单位37处、县（市）级文保单位300多处，馆藏文物达3万余件。如南朝的八咏楼，唐代的法隆经幢，元代的天宁寺，明清的卢宅，太平天国的侍王府等。金华的特产：金华的市树为樟树，市花为山茶花，金华的花茶、举岩茶、佛手均闻名于国内，金华火腿则以色、香、味、形“四绝”而驰名世界。金华文化兴盛，历来为文化礼仪之邦，素有“江南邹鲁”、“文物之邦”之称，近代更被美誉为“千名教授汇一市，百名博士集一乡”唐代：骆宾王为初唐四杰之一，张志和首创渔歌体，革新了词坛；诗僧贯休“十八罗汉图”为中国古画瑰宝。南宋以吕祖谦为代表的“金华学派”和以陈亮为代表的“永康学派”名噪全国，元代：名医朱丹溪创立滋阴学说，名扬国内外明代：“开国文臣之首”的宋濂，清代：戏曲家李渔戏曲理论造诣极深，被誉为东方莎士比亚。近现代：国画大师黄宾虹，一代报人邵飘萍史学家吴晗，诗人潘漠华、艾青文学批评家冯雪峰，杰出科学家严济慈、蔡希陶等古婺风情多姿多彩，斗牛、道情、龙灯、浦江抬阁、永康十八蝴蝶、磐安龙虎大旗等民俗风情各具特色，引人入胜。二、金华市交通状况快速发展的交通给予金华经济发展与增强提供更畅顺的平台。公路: 330国道、杭金衢高速公路、金丽温高速公路、甬金高速公路、台缙高速公路、杭新金高速公路、17条省道等； 铁路：浙赣铁路复线、金温铁路、金千铁路、金甬铁路、金椒铁路均在此交汇；金温铁路、金岭铁路已经成为金华陆路运输的重要组成部分。水路：兰溪港是金华境内通行300吨级船舶的深水港口，金华江、兰江为主干水道，顺兰江而下可接富春江、钱塘江航道。航空：义乌机场开通了飞往北京、上海、广州、深圳、厦门、汕头等各大城市的航班。三、金华市行政区划金华市辖婺城、金东二区，义乌、东阳、永康、兰溪四个县级市和浦江、武义、磐安三县，2006年年末，共有69个镇、37个乡、40个街道、372个居委会和4828个村委会，市政府所在地婺城区，全市总面积10918平方千米。对项目启示：结合项目体量，我们宜于也需要将项目覆盖大金华地区，继而要求项目业态要做全和做出特色。四、 浙中城市群规划:紧紧围绕金华为核心展开规划为“一主四副三城”的核心层结构，金华规划为浙中城市群的中心城市，协调区域经济平衡发展的唯一节点。即金华主中心城市（由一心两翼的金华主城区与金西经济开发区、金三角新城组成）；义乌、东阳、永康、兰溪四个副中心城市；浦江城、武义城、磐安城三个城区。金华作为浙中城市群的中心城市，未来区域的人流、物流将向金华市区汇集。五、金华市中心、分中心规划布局项目位于金华市中心区核心位置。金华市市区实施“东拓西进，北控南延，沿江沿线，多向拓展”的城市发展战略，形成以建成区为中心、婺城新区和金东新区为两翼、金西经济开发区和金三角经济开发区为“两三角”的“一中两翼两三角”发展格局。海富汇认为规划过于分散，可能影响城市总体的发展速度。就核心城区而言，我们实际调研发现，核心城区整体南移的迹象明显，未来以金华江为界，南北将趋于平衡。金华中心城市的主要功能定位在“两个枢纽、四个中心、一个基地”，即浙江省重要的交通、信息枢纽，浙江中西部地区商贸金融、物流、旅游、科教文化中心，现代工业基地。根据空间发展战略及城市发展现实基础开成“一个核心区六大功能区”的总体布局。“核心区”指一环以内的内城区，是全市金融贸易、商业服务、娱乐休闲中心，将承担浙江中西部中心城市的主要服务功能。项目位于核心区的中心位置，城市发展主轴八一路附近。八一路、双龙、李渔、宾虹路四条城市枢纽交织项目四周，项目将成为城市未来商业与商务核心聚集地。六、金华市经济发展情况（一）金华市经济一直保持稳定较快发展。 2006年全市实现生产总值(gdp)1228.57亿元，按可比价计算，比上年增长13.3%。在第三产业中，批发和零售业增长13.3%，住宿和餐饮业增长12.2%，金融业增长22.8%，其他服务业增长12.5%。全市人均生产总值达到26974元（按2006年年均汇率折算为3384美元），增长12.7%。2006年全市实现社会消费品零售总额482.08亿元，比上年增长15.1%。其中城市消费品零售额353.85亿元，比上年增长15.0%；2006年，市区社会消费品零售总额115.94亿元，增长 15.9%，增速快于全市0.8个百分点。从行业看，批零贸易业106.44亿元，增长18.4%；餐饮业8.34亿元，增长12.9%。实现商品销售额303.3亿元，增长15.0%。在限额以上批发零售贸易业零售额中，食品、饮料、烟酒类增长20.5%，服装、鞋帽、针纺织品类增长71.5%，日用品类增长28.9%，金银珠宝类增长34.5%，文化办公用品类增长28.1%,家用电器和音像器材类增长25.1%。全市完成财政一般预算收入150.67亿元，增长21.2%。市区城镇居民人均可支配收入17806元，比上年增长15.8%，剔除物价因素后实际增长14.5%。 （二）总人口保持非常低速增长状态,市区人口03年后基本保持不变2006年末，金华总人口为456.8万人,其中市区人口为92.21万人(数据来源:2006年金华市国民经济和社会发展统计公报).从金华历年人口分布情况可以看出,金华从2001年以来,人口保持比较低速的增长状态,五年平均人口自然增长率为4.而市区人口增长更为缓慢,五年平均人口自然增长率仅为1.9,甚至在2005年还出现负增长.2003年以后,市区人口保持在92.21万人,基本不变。根据浙江省2006年5人口抽样调查结果推算并公布的最新数据显示,金华市2006年底的常驻人口为498.6万人,仅次于温州、杭州、宁波、台州，居第五位。其中婺城63.8万人、金东30.6万人兰溪57.8万人义乌112.6万人东阳76.2万人永康65.8万人武义33.8万人浦江41.1万人磐安16.9万人.（三）比较金华（在国内城市中）2006年中国城市创新力排名，金华位居23位。2007年3月18日，更被国务院批准为国家历史文化名。2006年12月，从全国289个城市中脱颖而出，被中国城市竞争力研究会评为中国十佳宜居城市之一。2006年，金华全市实现生产总值(gdp)1228.57亿元（在全国排第47位），人均生产总值达到26974元（按2006年均汇率折算为3384美元），实现社会消费品零售总额482.08亿元，市区城镇居民人均可支配收入17806元。七、金华市宏观经济情况之战略启示金华整体经济形式大好，结合浙江省城市总体布局、发展策略，对金华发展的支持将会不断加强与落实。金华定位为浙中城市群的中心城市，正朝着成为全省四个省级城市经济圈之一的方向发展。同时，金华市今后五年在“发展城市群、共建大金华”战略主线指导下，城市品位将进一步提升，城市集聚辐射功能将进一步提高。这既提供了本项目开发发展良好的市场大环境，也对项目未来营运之商业辐射与市场消费总量承载给予了强大支持。第三部分 金华房地产市场环境一、2006年土地交易市场金华市土地供应总量明显减少，土地成本略有上扬。据统计2006年金华市土地出让面积约195.90万平方米左右（折合2937亩），与2003年持平,相比2004年下降10.95%。其中市区出让面积77.37万平方米（折合1160亩），相比2004年下降58.37%。(因确2005年数据，故未做05年比较) 2006年三季度土地成交均价同比上涨8.2，其中住宅类用地价格同比增长8.8%,商业、旅游、娱乐用地同比增长7.4。2007年初， 银泰百货集团以2.7亿元赢得解放东路ab商业地块广受关注，该地块位于解放东路以北、新华街以东，土地面积两万平方米，将建成建筑面积约10万平方米的一站式购物中心，可能与项目同期开发，为重点关注对象。交易市场:成交总量大幅下降,成交均价微弱增长，2006年全市完成房地产开发投资109.67亿元，比上年下降8.7%。商品房新开工面积290.60万平方米，同比下降67.77；竣工270.0万平方米,同比增长3.65%。商品房销售面积254.06万平方米，同比下降29.89%;其中住宅销售面积224.62万平方米,同比下降27.76%。除竣工面积略有增长外,其他总量均有不同幅度的下降。附详情表如下：指标单位2005年2006年同比增长(%)房地产开发投资完成额亿元120.10109.67-8.7本年施工住宅面积万平方米901.68290.60-67.77本年竣工住宅面积万平方米260.5270.03.65商品房屋销售面积万平方米362.37254.06-29.89住宅万平方米310.92224.62-27.762006年前三季度，金华市区房屋销售总价同比增长0.7%.其中住宅类均价为3330元/平方米，同比增长0.6；非住宅类均价7585元/平方米，同比增长0.8；二手房平均售价2762元/平方米，同比增长1；其中二手住宅均价为2640元/平方米，同比增长1；经过多轮房地产市场宏观调控,金华房价已基本探至底部,金华房价在全省目前仅略高于衢州,排名倒数第二,且远低于义乌等周边县市的价格。二、2007年，土地供应仍将倾斜与住房用地2007年，供应住房用地39.6万平方米，其中核心区为27.4万平方米，金东新区为6.85万平方米，婺城新区为5.35万平方米。附：金华市区住房建设规划（2006-2010）至2005年底市区人均居住面积为24.69平方米，居民住房自有率达到94.6%。规划期内，金华市住房总需求量为483万平方米，住房用地总需求量为241.5万平方米。建设商品住房31440套，建筑面积310.33万平方米；核心区、金东新区、婺城新区新增住宅建筑面积分别增加240万平方米、60万平方米、46万平方米。2006年，建设住房面积为64万平方米，其中建设商品住房4840套，建筑面积49.12万平方米。2007年，建设住房面积为79.2万平方米，其中建设商品住房5720套，建筑面积58.01万平方米。规划期内，市区新增住房用地供应总量为173.2万平方米。其中，商品住房用地为145.78万平方米，经济适用房用地27.42万平方米。住房用地供应按照片区进行分配，则核心区、金东新区、婺城新区新增住宅建设用地120万平方米、30万平方米、23万平方米。2006年，供应住房用地32万平方米，其中核心区为22万平方米，金东新区为5.5万平方米，婺城新区为4.5万平方米。2007年，供应住房用地39.6万平方米，其中核心区为27.4万平方米，金东新区为6.85万平方米，婺城新区为5.35万平方米。三、金华市区商业网点发展规划（20052020年）金华市未来城市商业将形成“一主四副二区多节点”的格局。江北商圈属于未来规划的一个市级商业中心，项目属于四个区域商业中心之一的江南商业中心。 城市规模（万人）网点面积（万m2）m2/千人2020年2020年2020年金华建成区1001201101321100到2020年，金华市区规划人均（户籍人口和居住一年以上的人口）占有商业营业面积0.71.1平方米。市区商业网点（不包括中心乡镇和一般乡镇）将达到110132万平方米，目前，市面上供应的纯商业项目非常少，金华市商业仍有较大的发展空间。图：金华市区商业网点规划 四、2007年金华春季房展情况（一）参展楼盘汇总编号项目发展商规模项目属性/亮点售价第1次参展（）1保集蓝郡上海保集集团占地346亩，建筑面积43万平方米金华市区最大的项目/“对话世界的国际生活圈”尚未定价2冠达东方兰庭 （2期多层和叠加排屋）浙江冠达置业公司占地118亩,总建筑面积16万平方米坡地精品排屋多层2700排屋36003华创未来城浙江华新创造置业集团公司占地8960平方米，总建筑面积22968平方米独创儿童励志景观、教育培训机构。倡导现代化都市的高品质生活方式商铺13600均价4华创南国名城浙江天龙置业公司占地275亩,总建筑面积35万余平方米全国中小城市首个国家健康住宅。多层、小高层及当地罕有的高层景观住宅高层33005广润翰城浙江广润置业有限公司占地面积约248亩，总建筑面积近32万平方米，商业配套面积32000平方米多层住宅、高层精装公寓、小高层、别墅群。“人为本，家本位，知识本位”三位一体新时代人居典范多层3200，高层3600，商业未定。6三江国际花园金华石科信房地产开发有限公司总占地面积约15万平方米，总建筑面积约20万平方米集排屋、公寓、高层等多种住宅物业形态为一体的复合型社区30007金报江景公寓金华日报社华发房产公司总建筑面积8万平方米小区生态园林、室内会馆、幼儿园、羽毛球场、戏水泳池、健身广场、商业街等配套设施同期建设，实现一次性开发一次性全成品交付。获得金华市优质工程质量奖“双龙杯”和“金华市民最满意小区”等荣誉。均价24508时代花园浙江时代置业有限公司总建筑面积约15万平方米22幢高层建筑沿3000米江景视野展开。项目尽享人民广场、时代广场两大商圈之便，沃尔玛、银泰百货、雷迪森福华大酒店、溪下风情街、汇金国际商务中心等高档消费中心簇拥其间，景观与繁华共存。江景均价70009蓝湾国际浙江正方置业有限公司蓝湾国际花园占地140亩建面16万平方米南北双花园院落式排屋、9层电梯景观公寓、多层、高层及商业街的复合建筑群落，为金华唯一的英伦风情社区。2000多起价别墅8000-900010东方国际浙江新黄浦置业公司占地：26666平方米，总建面：16万平方米金华首席国际化综合现代建筑群，集“城市景观住宅、酒店式精装公寓、高档写字楼、四星级标准酒店、休闲风情商业街”等各种业态物业为一体的多元社区商铺沿新华街：1f：12800；2f：430010-16层均价530011金发盈丰轩市金发房产公司占地面积6325.8平方米，总建筑面积近40000平方米交通便利2850均价12桂花城市新大新置业有限公司占地面积40亩，总建筑面积5万平方米直面金华大学城，与望湖山庄别墅区一墙之隔。毗邻金华新建大型农贸市场，规划为精品多层、单身公寓以及直面大学城的黄金商铺。商铺均价10000元（买1层送1层）13金发豪园市金发房地产开发有限公司总建筑面积7万平方米建筑自由错落、超大楼间距，高层架空庭院，构筑公共活动空间。叠加排屋景观坡地的营造，独具匠心。360014申华翡翠城市申华房地产开发有限公司12.64万平方米大型社区配有篮球场、羽毛球场，开通小区免费班车，主打85120平方米精典户型，广和酒店物业24小时贴心物管。 1650起价15东方前城市达厦房地产有限责任公司总建筑面积28万平方米专为住户配备免费电话，设家庭会所，知名物管公司托管。金华首条汽车主题商业街前城车世，三年返租统一管理2700均价商业第1次16中港浅水湾浙江中港房产开发公司总建筑面积约7万平方米在2006年第二届中国国际建筑艺术双年展中，获得“中国人居经典楼盘生态康居金奖”。小高层2900-300017中奥星月花园浙江中奥置业有限公司总建筑面积9万多平方米小区中心有5000多平方米的中央水系广场。2600元/m2起价18东方润园浙江三联集团有限公司总建筑面积约2万平方米周边商业成熟，生活便利4000-420019泰丰福源市泰丰置业有限公司小区占地面积为6410平方米，总建筑面积为10256平方米精品多层户型。2500起价20欧瑞德尚华庭浙江欧瑞房产公司项目占地约70亩精致典雅的欧式建筑设计理念，将演绎江北老区完美、高尚社区的生活尚未定价21瑞城名座市瑞城置业有限公司总建筑面积45000平方米以一幢高26层的纯商务办公室为主，9米挑高大堂以及商务中心、阳光商务休闲吧等人性化设计组合提供了一个更具品位与形象的成熟商务空间沿亚峰街18000沿中村2800022众信蝶景湾市众信房地产开发有限公司项目总占地面积8200平方米花园洋房、多层公寓和景观电梯公寓。以新环境主义杰作社区为开发理念，营造新环境主义景观均价320023银泰钻石轩天山房地产开发公司占地面积16000平方米28层江南地标性建筑商业1f 7800，2f 4000；临八一路20000起24天彩名苑金华银河房地产开发公司占地46861平方米，总建筑面积65800平方米联体别墅、叠加排屋、多层为主，建筑风格融入自然，有天有地、私家花园，绝版地块尚未定价25银厦翠竹庭院金华银厦房产有限公司占地108亩,总建筑面积9万多平方米是一个以排屋、别墅为主的首席自然生态住宅小区。香港美筑群景公司依据陡坡地势精心设计，体现了自然与城市的有机渗透多层2200排屋3300别墅400026永盛新阳光浙江永盛集团地产公司占地69.5亩，总建筑面积78728平方米联体排屋、多层住宅。项目毗邻新建大型农贸市场，建筑风格将沿袭阳光城市花园的风格。未定（二）展销期促销看点编号项目发展商规模展销期优惠第1次参展（）1保集蓝郡上海保集集团占地346亩，建筑面积43万平方米楼盘客户会“保集会”现场成立2冠达东方兰庭 （2期多层和叠加排屋）浙江冠达置业公司占地118亩,总建筑面积16万平方米买排屋送价值4万元的海尔家电6件套，包括3匹的空调、32吋液晶彩电以及冰箱、洗衣机、电脑；买多层送价值2万元的家电5件套。3华创未来城浙江华新创造置业集团公司占地8960平方米，总建筑面积22968平方米房价9.8折优惠。在此基础上推出“一日千金”活动，从5月25日6月3日的10天时间内，5月25日购房即送1万元现金，5月26日购房送9000元现金，以此类推，每日递减1000元。4华创南国名城浙江天龙置业公司占地275亩,总建筑面积35万余平方米5广润翰城占地面积约248亩，总建筑面积近32万平方米，商业配套面积32000平方米从5月25日起开始一周的价格特惠活动，此外还将有多种赠送活动，最高送价值7万元的子女教育基金保险。10东方国际浙江新黄浦置业公司占地：26666平方米，总建面：16万平方米新推积分计划:凡购买一套东方国际的物业即可获得相应积分(10分/万元),再次购买东方国际的物业1还可获得10分/万元积分,推荐亲友成功购买东方国际可获得20分/万元的积分;向东方国际通讯等刊物上投稿并获得刊发，通过各种有效渠道对东方国际提出合理化建设性建议并获得采纳的，也可分别获得10分/稿，20分/次的积分。14申华翡翠城市申华房地产开发有限公司12.64万平方米大型社区购房享受9.7折优惠，现场发放礼品。15东方前城市达厦房地产有限责任公司总建筑面积28万平方米推出特价房25套，最高优惠幅度达4.5万元；非特价房还有“买房赠大礼，看房赠小礼”活动，购房者交足定金后即获赠价值1500元厨房用品1套，到现场看房即赠送小礼品。买房即有机会参加抽奖活动，幸运者可获得200020000元不等现金。赠送价值5000元现场礼金券。现场有定时看房班车接送。商业第1次16中港浅水湾浙江中港房产开发公司总建筑面积约7万平方米推出“看房赢大奖，免费游香港”活动。20欧瑞德尚华庭浙江欧瑞房产公司项目占地约70亩房交会期间主要是进行形象展示，客户在展位现场进行登记后，均可获赠精美纪念品一份。 （三）举办单位对本次房展的支持及各项目展场外的推广情况 报纸与网络的宣传：非常不足，在开展当天仅有一个1/4通栏套红广告。报业集团的网站房产频道仅有5条图文报道。 展场外围氛围布置极端不足，连原有的苏宁卖场外围包装都未能覆盖或炫出。 展场内导示系统严重缺少和低档，仅有一个地面贴（且是喷绘布用透明胶布粘贴）。 开展当天上午，从2楼上3楼、4楼的扶手梯竟然没有开启（举办方解释是因为电梯卡住杂物导致电梯故障）。 展场内灯光布置不协调，在4楼保集、华创、蓝湾国际展位近乎黑夜看不见东西。 值得表扬的是：4楼展场设置了一个大型休息吧，可提供饮料茶水等服务。 值得夸赞的是：主办方基本把地产部记者都派出跟场了。（四）2007年金华春季房展情况小结 本次房展参展项目共26个，较上次（06年12月）少10个，其中新参展项目共10个。 本次参展项目中，有商业面积（包括底商）销售的项目有7个，分别为：华创未来城（底商街铺）、广润翰城（独立商业、暂未开盘）、东方国际（独栋商业）、桂花城（底商街铺）、东方前城（底商街铺）、瑞城名座（独立配套商业）、银泰钻石轩等。 关于银泰购物世界：没有参展，据时代的王经理说，该项目将100%不销售，只招商。这对我们讲，有好有弊，其中好的方面是没有强大竞争对手分流投资者；弊的方面是，未来2年内，我们缺少强大伙伴合力将金华商铺投资市场从低迷谷地去拉起。 本次参展楼盘最高价格1、商铺：瑞城名座28000 2、写字楼：东方国际6400 3、公寓：东方国际：52004、一般性住宅：时代花园江景70005、别墅：蓝湾国际9000 本次房展特别注入促销政策的项目共有10个，占总参展项目比为38%，只有2个新推盘项目：保集蓝郡、欧瑞德尚华庭介入促销。 下届房展预计将在12月8日前后举办，我们项目将必参加。结合对本次房展的参展体会，我们参展应关注几点：1. 主题明确，强势主导：区别于其他项目（多数为应市式被动参展），我们必将唱导主场。2. 关注细节：外围氛围的营造、导示与迎宾的要求、展位位置的要求、布展要求，关注场内与场外的推广互动。五、第八届义乌住宅产业博览情况（2007年6月1日至3日）（一）参展楼盘汇总编号项目名称地点（城市）项目属性1东方国际皮革城江苏无锡商业2枫华府第浙江杭州住宅3广厦天都城浙江杭州住宅4海德国际社区浙江东阳住宅5海港商贸城上海商业6杭州宏丰家居城浙江杭州商业7恒安金府浙江义乌住宅8恒业类mail街景德镇商业9华府新世界江苏常熟商业10皇冠长岛国际浙江义乌住宅11黄山兆成天地安徽黄山商业12嘉毅金色海岸浙江浦江住宅13江南名邸浙江东阳住宅14江苏金坛万和国际商贸城江苏常州金坛市商业15金城高尔夫社区浙江义乌住宅16金都城市芯宇商铺浙江杭州商住17金都汉宫沿江商业街武汉商业18金都杭城江南风情街商业街北京商业19金都华府浙江杭州住宅20金都佳苑浙江嘉兴住宅21金都蓝湾国际厦门住宅22金都名苑商铺浙江富阳商业23金都清宸公寓商铺浙江杭州商业24金都梧桐院商业街浙江杭州商业25金都西江月衢州住宅26金都雅苑浙江杭州商业27金罗马皇家森林别墅浙江东阳住宅28秋涛金座浙江杭州商业，商务29申基会展国际重庆纯商务30苏浙大市场江苏如皋商业31泰府名邸上海住宅32通港锦春花园浙江金华住宅33舞阳特色生活街浙江德清武康镇商业34鑫源国际浙江义乌住宅35亚太兴业城上海商务、工业36义乌外贸商务大厦浙江义乌商业，商务37远大御花园浙江衢州住宅38浙江亿丰家居建材城浙江杭州商业39中都青山湖畔浙江杭州住宅40中国海门国际家居商务港江苏海门商业41中国濮院机械辅料城浙江桐乡商业42中天世纪花城浙江东阳住宅43黄山c2c酒店安徽黄山纯商业（二）参展商业项目项目地点规模业态规划售价海港商贸城上海581亩临港新城板快内唯一最大的专业建材市场3900/m2秋涛金座浙江杭州商铺，写字楼1f-3f属于商铺年底开盘预计售价14000-15000义乌外贸商务大厦浙江义乌以外贸公司办公为主，一楼店面以饰品专业街为主，一铺两用（前面为饰品专业街，后面为汽车配件专业街）65000-75000/m250m2左右350万一间 80%售出东方国际皮革城江苏无锡大型皮革市场苏浙大市场江苏如皋330亩一级批发市场3年18%返租 8年回购中国海门国际家居商务港江苏海门1750亩家居市场标准间底层商铺面积100m2，3980/m2江苏金坛万和国际商贸城江苏常州金坛市第一期300亩总建筑面积800亩大型综合性一级交易市场2322/m2起 首付17.8万金都集团浙江杭州金都城市芯宇商铺96亩商铺未定 2008年6月开盘浙江杭州金都清宸公寓商铺商铺9200-15000/m2浙江杭州金都梧桐院商业街商铺8000/m2浙江杭州金都雅苑商业街居住区配套商铺102万/套浙江富阳金都名苑商铺商铺10810/m2浙江嘉兴金都佳苑商铺8000/m2北京金都杭城江南风情街商业街商铺18000/m2衢州金都西江月商铺10000-15000/m2黄山兆成天地安徽黄山占地约43000平方米商铺5000/m2 150m2左右 回报率：税后7%申基会展国际重庆占地约2.5万平方米酒店生态写字楼首付30万买整层、首付15万买半层浙江亿丰家居建材城浙江杭州占地800亩总建筑面积100万平方米建材市场7690/m2舞阳特色生活街浙江德清武康镇商业街中国濮院机械辅料城浙江桐乡占地25亩建筑面积6万平方米机械城恒业类mail街景德镇占地近百亩建筑面积15.6万平方米五金、建材、机电专业批发市场9800/m2杭州宏丰家居城浙江杭州占地263亩建筑面积46万平方米家居建材卖场为主参展写字楼项目项目名称地点规模定位/概念相关配套售价备注秋涛金座浙江杭州moho14000-15000/m2义乌外贸商务大厦浙江义乌外贸公司办公楼地下车库7000/m280%售完申基会展国际重庆占地约2.5万平方米生态写字楼酒店首付30万买整层、首付15万买半层【小结】1. 本次义乌房展，32家参展房产公司共43个项目。其中本地5家，占16%；外地27家，占84%。商业项目24个，占55.8%；酒店项目2个，占4.7%，写字楼项目3个，约占7%，大型专业类市场9个，占21%。2. 从参展商业项目比例看，外地项目比较看好义乌强大购买力，折射出我们也需要考虑在义乌尝试展销。六、金华房地产市场环境结论与启示（一）金华市新盘场供应量明显减少，结构调整也很显著，新盘供应主要集中于江南区南部及金东区的大型住宅小区。结合金华市06年土地供应及实地调查，典型商业类新盘在江南、江北仅有为数几个：银泰解放路项目、供电局宾虹路项目、宝莲国际项目（宾虹路）。这反应出我项目商业板块在07年面对的竞争量少。但我们亦不可轻视： 银泰解放路项目因地处目前金华商业核心位置，加上银泰在金华的知名度、实力、商业整合力，该项目商业吸纳力与投资者吸纳力都是巨大的；另外银泰购物世界将100%不销售，只招商。这对我们讲，有好有弊，其中好的方面是没有强大竞争对手分流投资者；弊的方面是，未来2年内，我们缺少强大伙伴合力拉动的金华商铺投资市场。 供电局宾虹路项目已与一百有意向接触，如对方确定合作后，将在一定比例上稀释我们商业比重和分流部分投资者，当然正面也会增强同区域商业在金