2009年上半年常州房地产市场报告_50页_易居研究.doc

2009 年 6 月常州房地产市场报告 常州易居房地产研究所 常州市延陵路 53 号常信投资广场 812 室 邮编：213000 电话2009 年上海易居房地产研究院版权所有 - 1 - 2009.062009.06 常州房地产报告常州房地产报告 changzhouchangzhou realreal estateestate reportreport 市场报告市场报告 易居（中国）房地产研究院易居（中国）房地产研究院 常州分院常州分院 2009 年 6 月常州房地产市场报告 常州易居房地产研究所 常州市延陵路 53 号常信投资广场 812 室 邮编：213000 电话2009 年上海易居房地产研究院版权所有 - 2 - 本月导读本月导读3 易居视点易居视点3 关注楼盘关注楼盘4 第一篇、市场背景篇第一篇、市场背景篇5 第一章：政策资讯 .5 1. 政策法规5 2. 市政动态6 3. 市场资讯8 第二篇、市场分析篇第二篇、市场分析篇10 第二章：土地市场 .10 1. 本月土地市场10 2. 本月出让分析10 3. 本月成交分析10 第三章：商品住宅市场 .13 1. 市场综述13 2. 供求关系分析13 3. 供应量分析14 4. 成交量分析15 5. 成交均价分析15 6. 新盘分析16 第四章：产品分析 .25 一、 产品综述.25 二、 案例分析.28 第五章：营销媒体 .33 1. 营销视点33 2. 典型项目世茂香滨湖39 3. 媒体投放情况分析44 第三篇、区域数据篇第三篇、区域数据篇48 一、城北区域 .48 二、城西区域 .48 三、城南区域 .48 四、城东区域 .49 五、城中区域 .49 2009 年 6 月常州房地产市场报告 常州易居房地产研究所 常州市延陵路 53 号常信投资广场 812 室 邮编：213000 电话2009 年上海易居房地产研究院版权所有 - 3 - 本月导读本月导读 6 6 月楼市销量再创新高月楼市销量再创新高 市房管部门昨天通报 6 月份我市房地产市场情况：上 月，常州房地产市场继续呈现积极向好的趋势，商品房销 售量持续放大，市场余量得到进一步消化。 详情请见详情请见 p8p8 市区商品住宅供应量下调，成交量、成交均价上升市区商品住宅供应量下调，成交量、成交均价上升 6 月份，常州市区商品住宅批准预售面积 23.49 万， 同比上升 43.49%，环比上升 12.42。常州市区商品住宅 销售备案面积为 52.34 万，同比上升 80.42，环比上 升 6.08%。 详情请详情请 见见 p14p14 常州土地市场常州土地市场 本月常州土地市场挂出地块 3 宗，成交地块 5 宗，无 住宅地块挂出。 详情请见详情请见 p10p10 易居视点易居视点 6 6 月回顾月回顾 6 月份常州房地产市场依然延续了前几个月的强劲的复苏势头，本月市场实际新增供 应较上月有大幅回落，市场成交小幅上升，成交均价小幅上涨，市场存量得到进一步消化， 整体市场趋于稳定健康的发展。 相对于 5 月份而言，常州商品住宅市场新推项目由 5 月份的新推案和后期加推项目 10 个减少至本月的 8 个，新推案面积由 5 月份的 18.17 万方减少至本月的 9.65 万方。实际新 推案量的回落，主要是目前市场存量还是过于庞大，再加上前几个月的实际推案量也较大， 开发商们快速将存量去化、回笼资金是各项目的当务之急。 2009 年 6 月常州房地产市场报告 常州易居房地产研究所 常州市延陵路 53 号常信投资广场 812 室 邮编：213000 电话2009 年上海易居房地产研究院版权所有 - 4 - 在成交方面，本月成交量小幅上升，主要是前期去化过快。根据常州房管局发布的数 据，6 月份常州市区商品住宅销售备案面积为 52.34 万，同比上升 6.08，环比上升 80.42%。一方面 6 月份的成交大幅上升说明目前市场形势仍然较好，但另一方面，在市场 存量过大、宏观经济环境依然严峻的大环境下，再加上传统淡季的到来，这样良好的趋势 能持续多久有待于时间的考验。 6 月份常州全市商品房成交均价为 5182 元/，环比上升 3.35；其中，商品住宅成 交均价为 4526 元/，环比上升 5.67。这种平均价格在目前看来还属于正常涨跌范畴， 而非开发商顺势涨价。从价格走势来看，虽然成交量大幅回升，但由于开发商存货压力依 然巨大，价格大幅度提升的可能性并不大，另一方面，由于业内对市场前景看法不一，再 加上目前去化形势大好，因此并不排除少数开发商误判形势、上调价格的可能。 7 7 月展望月展望 6 月份常州市场量升价升，但幅度都不大，市场存量得到进一步消化，市场信心度有 了进一步的提升。但是在大环境并未改观的情况下，这波行情能持续多久是市场关心的共 同话题。7 月份，随着天气的变化，常州市场将逐渐进入传统的淡季，成交能否延续前期 的良好态势，价格走势会不会依然平稳，还有待时间的考验。 关注楼盘关注楼盘 中央花园中央花园中央花园整体规划占地约 20 万平方米、建筑总面积约 50 万平方米，园 区内规划有 27 幢高层住宅，以及别墅区和商业街，是目前常州市内最大社区之一。项目 内的 27 栋高层布局错落有致，层次分明。 世茂世茂香滨湖香滨湖本项目总用地面积约为 89 万平方米，建筑总面积约为 150 万平方 米，绿化率约为 65%。住宅部分由高层、小高层、townhouse 三部分组成。整个项目 以“水”为特色，依水而建，临水而居，其宣传口号为“开启 150 万 m2 醇美湖居生活” 、 “一城欧风半城湖” 。 2009 年 6 月常州房地产市场报告 常州易居房地产研究所 常州市延陵路 53 号常信投资广场 812 室 邮编：213000 电话2009 年上海易居房地产研究院版权所有 - 5 - 第一篇、市场背景篇第一篇、市场背景篇 第一章：第一章：政策资讯政策资讯 1.1. 政策政策法规法规 表表 1-1- 1-11-1：20092009 年年 6 6 月全国房地产相关政策列表月全国房地产相关政策列表 资料来源：cric 中国房地产决策咨询系统 时间时间来源来源政策名称政策名称主要内容主要内容 6 月 2 日国务院 关于调整固 定资产投资项 目资本金比例 的通知 规定保障性住房和普通商品住房项目的最低资 本金比例为 20%。 其他房地产开发项目的最低资本金比例为 30%。 2009 年 6 月常州房地产市场报告 常州易居房地产研究所 常州市延陵路 53 号常信投资广场 812 室 邮编：213000 电话2009 年上海易居房地产研究院版权所有 - 6 - 2.2. 市政动态市政动态 吊桥路、中吴大道吊桥路、中吴大道 1010 日开始扩建改造日开始扩建改造 6 月 10 日起，吊桥路、中吴大道将实施全线道路扩建改造，施工期间，两条道路沿线 交通管理作相应调整。 吊桥路施工分为两个阶段进行：第一阶段自 6 月 10 日至 8 月 5 日，北半幅路面实行 封闭施工，保留南侧 5 米宽的通行空间，期间吊桥路全线实行机动车由西向东单向通行； 第二阶段自 8 月 5 日至 10 月 31 日，南半幅路面实行封闭施工，施工完毕的北半幅路面开 放并实行机动车双向通行。从 6 月 10 日至 11 月 30 日，因中吴大道菱港桥需拆除重建， 中吴大道（丽华北路凤凰路）将进行全封闭施工，该路段禁止车辆、行人通行；途经这 一路段的车辆、行人可通过劳动路、丽华路、凤凰路等绕行。 (2009 年 6 月 4 日 常州日报) 易居点评：中吴大道的扩建改造，不仅可以缓解东西方向的交通压力，而且改善了周易居点评：中吴大道的扩建改造，不仅可以缓解东西方向的交通压力，而且改善了周 边居民的居住环境，同时也将为沿线的住宅物业提供一个全面改善生活环境的重要硬件设边居民的居住环境，同时也将为沿线的住宅物业提供一个全面改善生活环境的重要硬件设 施，这一区域必将会成为常州楼市在未来几年内的一大热点。施，这一区域必将会成为常州楼市在未来几年内的一大热点。 高架道路二期启动高架道路二期启动 昨天获悉，我市正式启动高架道路二期工程建设。为保证安全施工，6 月 30 日至明年 9 月 30 日，高架道路二期工程 312 国道段部分路段将全封闭施工。 据了解，我市高架道路二期工程包括三部分，北部为龙城大道；东部为青洋路，其中 部分与新 312 国道共线；南部为长虹路青洋路至武宜路段，全线总长度约 27.5 公里。为 迎接明年 10 月份在常州召开的 17 届省运会，该工程计划从 6 月至明年 9 月进行施工。工 期不到 16 个月，为确保工程按期竣工通车，同时减少对 312 国道路段车辆通行的影响， 施工单位将在这个施工段落中使用旋挖钻机等大型施工机械。为保证施工安全，312 国道 青洋大桥至长虹路部分路段将全封闭施工。6 月 30 日至明年 9 月 30 日，312 国道奔牛西 立交桥、无锡洛新高架桥、镇江河阳横塘将设置外围分流点，引导过境车辆绕道行驶； 312 国道与 232 省道互通、312 国道龙城大桥将设置强制分流点，禁止过境车辆驶入。 2009 年 6 月常州房地产市场报告 常州易居房地产研究所 常州市延陵路 53 号常信投资广场 812 室 邮编：213000 电话2009 年上海易居房地产研究院版权所有 - 7 - (2009 年 6 月 25 日 现代快报) 易居点评：根据常州城市空间发展方向和易居点评：根据常州城市空间发展方向和“一城两翼一城两翼”的空间发展结构，通过多方案的空间发展结构，通过多方案 比选和专家论证，规划形成比选和专家论证，规划形成 “两纵两横两纵两横”的高架道路系统，线路总长约的高架道路系统，线路总长约 75km75km。目前，。目前， “一纵两横一纵两横”的一期高架道路已建成投入使用，成效明显。高架道路二期工程的建成，将的一期高架道路已建成投入使用，成效明显。高架道路二期工程的建成，将 大大方便东南西北四个区域的道路贯通，并且利用高架出入口形成与周边地区的快速连接。大大方便东南西北四个区域的道路贯通，并且利用高架出入口形成与周边地区的快速连接。 至此，常州的快速道路网也将初步形成。至此，常州的快速道路网也将初步形成。 2009 年 6 月常州房地产市场报告 常州易居房地产研究所 常州市延陵路 53 号常信投资广场 812 室 邮编：213000 电话2009 年上海易居房地产研究院版权所有 - 8 - 3.3. 市场资讯市场资讯 常州常州 6 6 月住宅均价上涨月住宅均价上涨 5.675.67 近期仍将上涨近期仍将上涨 市房管部门昨天通报我市 6 月份的房地产市场情况：上月商品房销售量继续维持高位， 成交均价有所上升，新增供应量环比增加，可售余量进一步消化。 销售量维持高位。全市商品房销售备案面积为 84.66 万平方米，同比上升 95.66， 环比下降 1.74；其中，商品住宅销售备案面积为 65.21 万平方米，同比上升 88.47， 环比下降 1.70。成交均价有所上升。全市商品房成交均价为 5182 元/平方米，比上月上 升 3.35；其中，商品住宅成交均价为 4526 元/平方米，比上月上升 5.67。新增供应量 环比增加。全市商品房批准预售面积 47.44 万平方米，同比下降 3.44%，环比上升 21.86；其中商品住宅批准预售面积 33.06 万平方米，同比上升 30.57%，环比上升 76.89。存量消化速度加快。截至 6 月末，全市商品房月末累计可售余量较 5 月末减少 37.22 万平方米，较去年 10 月末最高点减少 208.58 万平方米；其中，商品住宅的可售余 量较 5 月末减少 32.15 万平方米，较去年 10 月末最高点减少 216.03 万平方米。 (2009 年 7 月 8 日 常州日报) 易居点评：易居点评： 6 6 月份我市楼市延续热销，多个楼盘纷纷推出二期、新品，楼盘新增量开月份我市楼市延续热销，多个楼盘纷纷推出二期、新品，楼盘新增量开 始回升。随着房地产资本金比例大幅下调，开发商的资金压力大大缓解；由于商品房量价始回升。随着房地产资本金比例大幅下调，开发商的资金压力大大缓解；由于商品房量价 回升，近期房价仍将维持上涨趋势，这也促使开发商加快新开工面积和拿地的速度，因此回升，近期房价仍将维持上涨趋势，这也促使开发商加快新开工面积和拿地的速度，因此 地价也将呈现稳中有升的局面。地价也将呈现稳中有升的局面。 我市商品住宅价格稳定销售火爆我市商品住宅价格稳定销售火爆 昨天上午，房地产市场三楼房产大厅人头攒动，相隔一层的四楼公积金服务大厅 也同样是人声鼎沸。市公积金管理中心副主任陈慧告诉媒体，这个月的公积金贷款需求仍 然相当旺盛，市区的公积金个贷率已达 98%了，为了保障职工的住房消费，他们进行了内 部的资金调整，因为最近全市每天 80 笔左右的公积金贷款业务中，市区要达 60 多笔，金 坛、溧阳相对较少。 2009 年 6 月常州房地产市场报告 常州易居房地产研究所 常州市延陵路 53 号常信投资广场 812 室 邮编：213000 电话2009 年上海易居房地产研究院版权所有 - 9 - 公积金贷款的火爆，反映的是住宅市场。不过，据市房管局市场处处长陈福宝介绍， 最近我市商铺成交比例也明显上升，2 月份商铺成交占商品房的比例为 10.73，3 月份占 比 13.71%，5 月份已经增至 17.47%。据了解，从担心紧缩到担心通胀，现在消费者的投 资需求又开始活跃，一些投资型物业，如小公寓、小办公、产权式商铺、产权式酒店又渐 受青睐。与此同时，改善型需求也在增加。朗诗国际的的一期已经售罄，现在已经在推二 期了，市场情况相当好，购买他们这种高端的恒温、恒湿、恒氧精装修住宅的，绝大部分 都是有一定消费能力的改善型需求。 (2009 年 6 月 17 日 常州日报) 易居点评：我市房地产市场当前的繁荣，有两方面原因：一是房价与全国其它城市的易居点评：我市房地产市场当前的繁荣，有两方面原因：一是房价与全国其它城市的 情况不同，常州的房价上涨幅度较小，房价比外地城市更加稳定；二是一系列政策拉动的情况不同，常州的房价上涨幅度较小，房价比外地城市更加稳定；二是一系列政策拉动的 因素，还有刚性需求的支撑以及投资、改善型需求的助力，是多种因素交织形成的一种繁因素，还有刚性需求的支撑以及投资、改善型需求的助力，是多种因素交织形成的一种繁 荣局面。荣局面。 我国经济已经开始见底回升我国经济已经开始见底回升 国家统计局有关专家 23 日在国家统计局官方网站发表署名文章指出，统计数据和有 关行政记录显示，当前我国经济已经开始见底回升。 从 gdp 运行走势看，根据 4、5 两个月主要经济指标的表现及走势分析，二季度 gdp 预计可能接近 8%，呈现出较为明显的止跌回升之势。从 gdp 季度同比情况看，此 轮经济的底部应该在去年四季度和今年一季度。从有关部门初步测算的 gdp 季度环比情 况看，去年三季度增长 2%，四季度增长 0.1%，今年一季度增长 1.5%，二季度预计增长 2%以 上，由此判断，此轮经济的底部应该在去年四季度。 (2009 年 6 月 24 日 常州晚报) 易居点评：从去年第四季度以来，在国家一系列宏观调控政策的作用下，我国经济运易居点评：从去年第四季度以来，在国家一系列宏观调控政策的作用下，我国经济运 行初步遏制了增速下滑的势头，呈现出企稳向好的积极变化，且积极因素在累积增加，如行初步遏制了增速下滑的势头，呈现出企稳向好的积极变化，且积极因素在累积增加，如 果不出现新的大的意外，基本可以断定，当前我国经济已经见底，最困难的时候已经过去，果不出现新的大的意外，基本可以断定，当前我国经济已经见底，最困难的时候已经过去， 下阶段经济可望企稳向好。下阶段经济可望企稳向好。 2009 年 6 月常州房地产市场报告 常州易居房地产研究所 常州市延陵路 53 号常信投资广场 812 室 邮编：213000 电话2009 年上海易居房地产研究院版权所有 - 10 - 第二篇、市场分析篇第二篇、市场分析篇 第二章：土地第二章：土地市场市场 1.1. 本月土地市场本月土地市场 本月常州土地市场 3 宗地块公告，成交地块 5 宗，均为上月出让地块，由于房地产市 场的回暖，土地市场基本走出低迷局面。 2.2. 本月出让分析本月出让分析 表表 2-12-1：20092009 年年 6 6 月份常州土地出让情况一览表月份常州土地出让情况一览表 地块名称地块名称 区区 域域 出让面出让面 积积 容积率容积率 用地性用地性 质质 交交 地地 标标 准准 起始价起始价 （万元）（万元） 出让日期出让日期 汉江东路以南建东路以西地 块 城 北 111054.0 商业 /50002009-6-11 云台山路东新科中路南地块 城 北 767470.7-1.2 教育 /2302.412009-6-16 大成厂地块 城 中 774903.0 商住 /650002009-6-22 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 本月常州土地市场有 3 宗地块出让，共占地 165342 平方米，其中有 2 宗为商住性质 地块，1 宗教育性质地块，主要分布在城北和城中两个区域。继 09 年常州土地市场上半年 的集中放量后，本月进入缓和期。当前政府控制土地出让的调控思路明显，近来房地产市 场的回暖，也给土地需求带来一定的机会，上月供应的几宗商业住宅地块，本月基本得到 了成交，故本月政府继续供应商住性质地块。 2009 年 6 月常州房地产市场报告 常州易居房地产研究所 常州市延陵路 53 号常信投资广场 812 室 邮编：213000 电话2009 年上海易居房地产研究院版权所有 - 11 - 3.3. 本月成交分析本月成交分析 表表 2-22-2：20092009 年年 6 6 月份常州土地成交情况一览表月份常州土地成交情况一览表 地块名称地块名称区域区域 出让面出让面 积积 容积率容积率 用地性用地性 质质 交地标交地标 准准 起始价起始价 （万元）（万元） 成交价成交价 （万元）（万元） 竞得人竞得人 成交日成交日 期期 和平中路东侧 dn-070602 地块 城中 1209001.8 住宅 /29874 利驰有 限公司 2009- 6-17 和平中路东侧 dn- 070107、dn- 070604 地块 城中 1177403.0/2.5 住宅 /42528 利驰有 限公司 2009- 6-17 和平中路东侧 dn- 070103、dn- 070106、dn- 070104 地块 城中 1459603.2/3.0 住宅 /62296 利驰有 限公司 2009- 6-17 和平中路东侧 dn- 070606、dn- 070501 地块 城中 1518452.5/2.2 住宅 /46358 利驰有 限公司 2009- 6-17 东头村地块城中 215903.5 商业、 住宅 /200 常州华 信置业 有限公 司 2009- 4-18 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 本月常州土地市场共成交 5 宗地块，成交总金额高达 181256 万元，成交地块主要为 商住性质。成交地块分布均集中在城中区域。城中区域土地非常稀缺，故上月挂出的 6 宗 地块本月即成交 5 宗，且拿地价格较高。原常化厂 4 宗地块被华润集团旗下利驰有限公司 耗资 18.11 亿元摘得。当前房地产市场逐渐回暖，市场信心逐渐恢复，尤其是刚性需求旺 盛，市场趋于利好形势，市场余量得到进一步的去化。政府根据开发商拿地的积极性，有 节奏地出让土地，今年土地市场的低迷状态逐渐得到好转。上月土地市场的供应在本月基 本得以去化，从目前来看，土地市场有回暖的迹象。 2009 年 6 月常州房地产市场报告 常州易居房地产研究所 常州市延陵路 53 号常信投资广场 812 室 邮编：213000 电话2009 年上海易居房地产研究院版权所有 - 12 - 3.13.1 总体成交走势分析总体成交走势分析 图图 2-12-1：常州市：常州市 20082008 年年 1 1 月月-2009-2009 年年 6 6 月土地市场成交走势月土地市场成交走势 0 50 100 150 200 250 300 08.108.208.308.408.508.608.708.808.908.10 08.11 08.1209.109.209.309.409.509.6 万平方米 -2 0 2 4 6 8 10 12 14 宗数 占地面积成交幅数 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 本月土地市场成交面积 55.8 万方，环比上月下降 64.06%。继 5 月份土地市场成交反 弹后，6 月份出现平稳去化，成交 5 宗商住地块，且成交地块占地面积较大，均分布在城 中区域。常州土地市场逐渐走出低迷，趋于好转。 2009 年 6 月常州房地产市场报告 常州易居房地产研究所 常州市延陵路 53 号常信投资广场 812 室 邮编：213000 电话2009 年上海易居房地产研究院版权所有 - 13 - 第三章：商品住宅市场第三章：商品住宅市场 1.1. 市场综述市场综述 6 月份，常州商品住宅市场需求方面较 5 月出现明显上升趋势，成交均价方面也有小 幅上扬的趋势，前期庞大的市场存量得到进一步去化。从供应层面来看，本月供应量继续 小幅回调，开发商新推案量较 1-3 月明显放缓，其主要原因是由于前期市场的存量仍然较 大。从需求层面来看，由于上月五一和端午小长假效应的延续，本月刚性需求仍然较旺盛， 在加上目前一部分投资性客户放弃观望，选择适时入市，而恰恰是这部分需求的入市，支 撑了本月成交回升的行情。从价格层面来看，成交均价微涨，属于正常涨跌范畴，但由于 该阶段成交状况良好，不排除开发商顺势涨价的可能。 图图 3-3- 1-11-1：20082008 年年 1 1 月至月至 20092009 年年 6 6 月常州市商品住宅供求走势图月常州市商品住宅供求走势图 0 10 20 30 40 50 60 70 80 08.1月08.03月 08.05月 08.07月 08.09月 08.11月09.1月09.3月09.5月 万平方米 3000 3300 3600 3900 4200 4500 4800 元/平方米 供应量成交量成交价格 资料来源：cric 中国房地产决策咨询系统 2.2. 供求关系分析供求关系分析 6 月份，常州商品住宅市场供求比较上月有小幅下降，但仍保持前期强劲的市场成交 回升势头，市场供应和成交较上月都有小幅上调，前期市场存量得到进一步消化，供过于 求的压力得到一定程度的缓解。从市场供需矛盾来看，主要的矛盾点依然集中在前期庞大 的市场存量上，在供过于求的市场局面已经形成的情况下，如何有效、持续的促进成交以 去化存量仍是目前市场的当务之急。从走势来看，虽然消化存量的任务长期而艰巨，但近 2009 年 6 月常州房地产市场报告 常州易居房地产研究所 常州市延陵路 53 号常信投资广场 812 室 邮编：213000 电话2009 年上海易居房地产研究院版权所有 - 14 - 几个月供求比均为求大于供，可见，目前成交情况正在明显好转，市场供求关系的矛盾还 是在逐步缓和中。 图图 3-2-13-2-1：20082008 年年 1 1 月至月至 20092009 年年 6 6 月常州市商品住宅供求情况比对月常州市商品住宅供求情况比对 0 20 40 60 80 08.1月 08.03月 08.05月 08.07月 08.09月 08.11月 09.1月09.3月09.5月 万平方米 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 供应量成交量供求比 资料来源：cric 中国房地产决策咨询系统 3.3. 供应量分析供应量分析 6 月份，常州市区商品住宅批准预售面积 23.49 万，同比上升 43.49%，环比上升 12.42。本月推案量较上月小幅上升，一方面是 5 月份的推案量较少，另一方面目前市场 去化状况较好，开发商由于前期的市场存量去化情况较好，故本月加大推案量。同比 08 年 6 月来看，09 年市场供应规模整体偏小，鉴于市场存量依然过于庞大，开发商的推案还 是会较为谨慎，不会过于激进。 图图 3-3-13-3-1：20082008 年年 1 1 月至月至 20092009 年年 6 6 月常州市商品住宅供应量比对图月常州市商品住宅供应量比对图 0 20 40 60 80 08.1月08.03月 08.05月 08.07月 08.09月 08.11月09.1月09.3月09.5月 万平方米 2009 年 6 月常州房地产市场报告 常州易居房地产研究所 常州市延陵路 53 号常信投资广场 812 室 邮编：213000 电话2009 年上海易居房地产研究院版权所有 - 15 - 资料来源：cric 中国房地产决策咨询系统 4.4. 成交量分析成交量分析 6 月份，常州市区商品住宅销售备案面积为 52.34 万，同比上升 80.42，环比上升 6.08%。从整体走势来看，今年一季度成交量呈现明显的攀升势头，二季度呈现稳步上升 趋势，其原因是 08 年政府“救市”政策效应的显现。08 年被抑制的刚性需求在这几个月 集中爆发出来，使得这几个月成交量稳步上升， ，进入二季度，由于基数较大，上升幅度放 缓，本月，成交较上月有所回升，主要是上月的刚性需求的延续效应，再加上部分投资者 看好此波形势，放弃观望，选择入市。从后市来看，短期内政府不会出台新一轮的利好政 策，而部分置业者放弃等待、择机入市。因此，我们相信，在中短期内市场成交放量将会 持续，但不排除传统淡季的到来对房地产市场产生一定的影响。后市如何，还有待时间的 考验。 图图 3-4-13-4-1：20082008 年年 1 1 月月-2009-2009 年年 6 6 月常州市商品住宅成交量走势月常州市商品住宅成交量走势 0 10 20 30 40 50 60 08.1月08.03月08.05月08.07月08.09月08.11月09.1月09.3月09.5月 万平方米 成交量 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 5.5. 成交均价分析成交均价分析 6 月份，常州全市商品住宅成交均价为 4615 元/，同比上升 7.2，环比上升 9.54%，成交均价在 2 月份之后呈现稳步上升态势，当前市场成交明显放量，价格出现了 小幅上扬，由于今年各大楼盘销售形势较好，不排除开发商顺势提价的的可能。从价格走 势来看，09 年以来，常州商品住宅成交均价基本在 4400-4500 元/左右的价格线上下波 2009 年 6 月常州房地产市场报告 常州易居房地产研究所 常州市延陵路 53 号常信投资广场 812 室 邮编：213000 电话2009 年上海易居房地产研究院版权所有 - 16 - 动，总体上走势较为平稳，而当前成交量的大幅回升已经使得房价稳步上升。另一方面， 虽然成交量大幅回升，但由于开发商存货压力依然巨大，价格大幅度上升的可能性还不是 很大，但不排除开发商顺势涨价的可能。 图图 3-5-13-5-1：20082008 年年 1 1 月月-2009-2009 年年 6 6 月常州市商品住宅成交均价走势图月常州市商品住宅成交均价走势图 3000 3500 4000 4500 08.1月08.03月 08.05月 08.07月 08.09月 08.11月09.1月09.3月09.5月 元/平方米 成交价格 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 6.6. 新盘分析新盘分析 表表 3-6-13-6-1：常州市：常州市 20092009 年年 6 6 月市区新推项目一览表月市区新推项目一览表 新新 盘盘/ / 后后 续续 楼盘楼盘 名称名称 板板 块块 属属 性性 建建 筑筑 形形 态态 当前销售价格当前销售价格 ( (元元/)/) 总规模总规模 ( (万万) 本次推本次推 出出( (万万 ) 本次本次 推出推出 套数套数 首次开盘首次开盘 价格价格( (元元 /)/) 新推新推 去化去化 套数套数 新 盘 景泰 家园 城 东 住 宅 小 高 层 4500100.9796450052 后 续 朗诗 国际 街区 城 西 住 宅 小 高 层 8000-1000013.82.63200950092 后 续 香江 华庭 城 西 住 宅 小 高 层 54005.940.6664480030 后 续 世茂 香槟 湖 城 北 住 宅 别 墅 140001501.29411200024 2009 年 6 月常州房地产市场报告 常州易居房地产研究所 常州市延陵路 53 号常信投资广场 812 室 邮编：213000 电话2009 年上海易居房地产研究院版权所有 - 17 - 后 续 清水 湾 城 北 住 宅 多 层 4300450.2430370028 后 续 中央 花园 城 北 住 宅 高 层 6500501.4284580059 后 续 新城 长岛 城 南 住 宅 小 高 层 4200600.97102380037 后 续 香江 壹品 城 南 住 宅 小 高 层 430016.231.47144370096 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 2009 年 6 月，常州商品住宅市场后续加推 7 个项目，有一个新开盘项目，为景泰家园， 比上月多了 2 个项目，共有 9.65 万方的项目进入市场销售。 6.16.1 新盘数据供应量分析新盘数据供应量分析 （1 1） 、规模分析、规模分析 表表 3-6-23-6-2：6 6 月新盘规模列表月新盘规模列表 图图 3-6-13-6-1：6 6 月新盘规模分布图月新盘规模分布图 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 本月后续加推项目较多，后续加推项目的总规模都在 5 万方以上，而 30 万方以上的 推案比例最高，占 50%。可见各大楼盘看准了本月较好的市场时机，加大推新盘的推案量 以达到回笼资金的目的。 规模规模新盘量（个）新盘量（个） 5 万方以下 / 510 万方 2 1030 万方 2 30 万方以上 4 合计 8 30万方以 上 50.0% 5-10万方 25.0% 10-30万 方 25.0% 2009 年 6 月常州房地产市场报告 常州易居房地产研究所 常州市延陵路 53 号常信投资广场 812 室 邮编：213000 电话2009 年上海易居房地产研究院版权所有 - 18 - （2 2） 、建筑形态分析、建筑形态分析 表表 3-6-33-6-3：6 6 月新盘建筑形态列表月新盘建筑形态列表 图图 3-6-23-6-2：6 6 月新盘建筑形态分布图月新盘建筑形态分布图 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 本月新盘建筑形态主要是以小高层产品为主，除复合型产品无供应外，其余产品供应 量都一样。 （3 3） 、区域分析、区域分析 表表 3-6-43-6-4：6 6 月新盘区域分布列表月新盘区域分布列表 图图 3-6-33-6-3：6 6 月新盘区域分布图月新盘区域分布图 规模规模新盘量（个）新盘量（个） 城北 3 城西 2 城南 2 城中 / 城东 1 合计 8 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 规模规模新盘量（个）新盘量（个） 多层 1 小高层 5 高层 1 复合型/ 别墅1 合计 8 城北 37.5% 城南 25.0% 城东 12.5% 城西 25.0% 多层 12% 小高层 62% 高层 13% 复合型 0% 别墅 13% 2009 年 6 月常州房地产市场报告 常州易居房地产研究所 常州市延陵路 53 号常信投资广场 812 室 邮编：213000 电话2009 年上海易居房地产研究院版权所有 - 19 - 本月新盘区域分布较广，新推案项目和后续加推项目的数量共计为 8 个，各个区域除 城中外，本月都有新盘供应。尤以城北供应最多，达到 3 个之多。 （4 4） 、房型分析、房型分析 新盘户型分析新盘户型分析 图图 3-6-43-6-4：常州市：常州市 20092009 年年 6 6 月新盘户型分布图月新盘户型分布图 0 1 2 3 4 5 6 7 8 一房二房三房四房五房复式别墅 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 本月后续加推项目中复式无供应量，其余房型均有供应量，其中以二房的供应量最多。 其次是 3 房。 上市房型分析上市房型分析 表表 3-6-53-6-5：常州市：常州市 20092009 年年 6 6 月上市新盘房型表月上市新盘房型表 房型配比房型配比 房型房型 单位数单位数 （套）（套） 房型面积（房型面积（）套 数 比例比例 （% %） 一房 4876486.31% 2009 年 6 月常州房地产市场报告 常州易居房地产研究所 常州市延陵路 53 号常信投资广场 812 室 邮编：213000 电话2009 年上海易居房地产研究院版权所有 - 20 - 80466.04% 二房 131 80-1308511.17% 9012416.29% 三房 366 90-14324231.80% 14411815.51% 四房 139 206212.76% 五房 36188364.73% 复式 / 别墅 41234-523415.39% 合计 761/ 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 从上表我们看出：6 月份新推案量主要还是以三房的推案为主，占 48.09%，其次是四 房，本月复式无推案。 6.26.2 新盘数据成交量分析新盘数据成交量分析 去化房型分析去化房型分析 表表 3-6-63-6-6：常州市：常州市 20092009 年年 6 6 月上市新盘去化表月上市新盘去化表 房型房型上市量上市量( (套套) )去化量去化量( (套套) ) 去化比例去化比例 （% %） 一房 481327.08% 二房 1316851.91% 三房 36623865.03% 四房 1397251.80% 五房 3638.33% 复式/ 别墅 412458.54% 合计 76141854.93% 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 2009 年 6 月常州房地产市场报告 常州易居房地产研究所 常州市延陵路 53 号常信投资广场 812 室 邮编：213000 电话2009 年上海易居房地产研究院版权所有 - 21 - 本月新盘去化情况较好，总去化率达到 54.93%。其中三房的去化比例最高，达到 65.03%，其次是别墅，其比例达到 58.54%，二房和四房的去化比例也都达到了 50%以上， 本月复式无成交量，三房是本月是市场供应的主流，供应量达到了 366 套，占整个市场供 应量的 48.09%，去化量也相对较好，这主要是延续了前几个月三房的较好的去化形势，由 此可见，本月刚性需求仍然比较旺盛。 区域房型供求分析区域房型供求分析 图图 3-6-53-6-5：常州市：常州市 20092009 年年 6 6 月区域房型供求分布图月区域房型供求分布图 0 50 100 150 200 250 300 350 400 一房二房三房四房五房复式 别墅 供应量成交量 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 从上表可以看出，推出的房型都有成交，但成交量相差较大，成交量最大和成交比例 最高的均为三房。同时，与上月相比，本月复式无成交量。 2009 年 6 月常州房地产市场报告 常州易居房地产研究所 常州市延陵路 53 号常信投资广场 812 室 邮编：213000 电话2009 年上海易居房地产研究院版权所有 - 22 - 表表 3-2-73-2-7：常州市：常州市 20092009 年年 6 6 月项目供求明细表月项目供求明细表 楼盘楼盘一房一房二房二房三房三房四房四房五房五房别墅别墅 名称名称 面积面积 段段 （） 供供 应应 （ 套）套） 成成 交交 （ 套）套） 面积面积 段段 （） 供供 应应 （ 套）套） 成成 交交 （ 套）套） 面积面积 段段 （） 供供 应应 （ 套）套） 成成 交交 （ 套）套） 面积面积 段段 （） 供供 应应 （ 套）套） 成成 交交 （ 套）套） 面面 积积 段段 （ ） 供供 应应 （ 套）套） 成成 交交 （ 套）套） 面积面积 段段 （） 供供 应应 （ 套）套） 成成 交交 （ 套）套） 景泰 家园 764813/ / / /12424201292419/ / / / / / / 朗诗 国际 街区 / / / /876432 133- 143 10057/ / / /188363/ / / / 香江 华庭 / / / / / / / 93- 115 422828129222 2/ / / / / / / 世茂 香槟 湖 / / / / / / / / / / / / / / / / 234- 523 412424 清水 湾 / / / /65-73121182-891817/ / / / / / / / / / 中央 花园 / / / /13021161704234206219/ / / / / / / 新城 长岛 / / / /78349 9 87- 120 6828/ / / / / / / / / / 香江 壹品 / / / / / / /897254 106- 123 7242/ / / / / / / 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 从上表我们可以看出，本月各区域都有后续加推项目，共计 761 套，开盘当日共去化 418 套。 6.36.3、区域分布、区域分布 本月城西新增住宅供应面积最高，共计 3.29 万方，占全市新增住宅供应总面积的 34.09%，居各区域之首；其余各区域本月新推案量相对较少，其中以城东最少，只有 0.97 2009 年 6 月常州房地产市场报告 常州易居房地产研究所 常州市延陵路 53 号常信投资广场 812 室 邮编：213000 电话2009 年上海易居房地产研究院版权所有 - 23 - 万方，占全市的 10.05%。 图图 3-6-63-6-6：20092009 年年 6 6 月各区域新增住宅供应情况月各区域新增住宅供应情况 0 200 400 600 800 常州总量 城西城南城东城北 套 0 5 10 15 万平方米 本月新增住宅供应面积本月新增住宅供应套数 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 6.46.4、产品特征、产品特征 本月主要是以小高层产品新增供应为主，其中小高层产品的新增供应量最大，达到 6.7 万方，占全市商品住宅新增供应的 70%；其次是高层产品，新增供应 1.42 万方，占全 市商品住宅新增供应的 15%。 图图 3-6-73-6-7：0909 年年 5 5 月各建筑形态住宅供应比例月各建筑形态住宅供应比例 多层 2% 别墅 13% 小高层 70% 高层 15% 资料来源：cric 中国房地产决策咨询系统 6.56.5、销售情况、销售情况 2009 年 6 月常州房地产市场报告 常州易居房地产研究所 常州市延陵路 53 号常信投资广场 812 室 邮编：213000 电话2009 年上海易居房地产研究院版权所有 - 24 - 以开盘销售来看，本月销售情况较好的楼盘是清水湾。推案 30 套，当日共去化 28 套， 去化比例达到 93.33%，其次是中央花园，其去化比例达到了 70.24%，推案量最大的楼盘 是朗诗国际街区，推案量达到 200 套，只去化 92 套，销售率也达到了 46%，去化率最低 的是新城长岛，去化比例仅有 36.27%。总体来看，本月与上月相比，各盘的去化形势较为 良好。 图图 3-6-83-6-8：20092009 年年 6 6 月常州商品住宅新推去化情况月常州商品住宅新推去化情况 0 50 100 150 200 250 景泰家园 朗诗国际街区 香江华庭 世茂香槟湖 清水湾 中央花园 新城长岛 香江壹品 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 100.00% 供应量成交量供求比 资料来源：cric 中国房地产决策咨询系统 2009 年 6 月常州房地产市场报告 常州易居房地产研究所 常州市延陵路 53 号常信投资广场 812 室 邮编：213000 电话2009 年上海易居房地产研究院版权所有 - 25 - 第四章：产品第四章：产品分析分析 一、一、 产品综述产品