【地产文案】项目设计任务书1.doc

卓 信 地 产 “某项目三期”项目设计任务书第一部分 项目概况一、项目名称：某项目花园广场三期二、项目地说明1、项目位置某项目位于南明区宝山南路西侧，市南路北侧，团坡山南侧，东侧为建材市场。项目隔团坡山与南明河、省委相望。某项目三期位于项目的西南段，西南临市南路，东北边为某项目二期，两端与原有旧建筑相连，为一块长方形土地。2、项目地基础指标l 项目规划总用地10.5亩（7000平方米）l 规划总建筑面积不大于40000平方米l 容积率不大于5.72l 建筑退市南路不少于5米3、交通项目西南临市南路，东北边通过某项目二期接宝山南路，交通形态良好。4、地形地貌 项目地呈西北-东南走向的长方形，长约170米，宽约45米，目前为工业厂房，地势基本平坦。5、水文地质未做地质初勘及详勘，本项目地块原为工业厂房用地。第二部分 项目基础资料1、项目定位某项目项目定位为：城区最大规模的中高档创新现代东方水景园林社区 产品的生命力不在于其自身原有的素质，而在于如何在这些素质的基础上赋予其崭新的活力。项目最终的成功还在于不断的创新，使项目在市场中保持新鲜感，不断创造市场热点。某项目在某市以“新都市主义”概念赢得市场青睐，正是在于其项目特有的素质与开发中所赋予的产品内涵与产品创新符合市场需求。项目三期在延续前期定位的前提下，因位置和产品形态存在一定的差距，产品创新和户型创新将成为本期项目的定位重点。因此，三期项目的综合定位为： 新都市主义中高档现代东方创新阳光住宅“现代东方”“创新”“新颖”是本项目设计中的关键。现代东方：配合项目前期“现代东方水景园林”概念，三期在建筑设计中的整体风格应展现现代东方的整体形象，在现代主义建筑风格中，适当融入东方传统建筑符号，丰富项目的建筑内涵。创 新：项目创新主要表现在建筑形态和户型两个方面。在建筑形态上，以板式建筑为主，通过碟型变化使整体建筑活起来。屋顶采取坡沿与平顶的结合一方面丰富屋顶的内容。另一方面使顶层户型具有鲜明的特色。在户型设计上，通过空间的变化丰富户型内容。新 颖：体现在建筑立面、户型、公共与户内生活空间上。立面设计突破常规住宅立面的表现形式，利用构筑架造成立面简洁感和线条感。户型采取错半层、空中花园等新颖的空间设计，丰富户型空间内容。本项目定位是项目设计中的指导原则，是项目设计中建筑表达项目内涵的关键。2、项目分析1）项目swot分析优势（s）：l 整体市场形势向好；l 项目前期形成的良好市场认知和认同；l 项目定位的超前和先进的设计理念；l 项目整体园林营造的环境景观和社区生活氛围；l 项目的“创新”理念形成的市场新鲜感。劣势（w）：l 市南路的噪声影响；l 原钢厂的污染影响(目前已进行环保治理)；l 高层建筑的市场抗性；l 成本和销售价格的不对等关系。机会（o）：l 某市市场产品创新的滞后；l 片区整体形象的提升；l 两城区社区物业的稀缺性。威胁（t）：l 周边土地开发的不确定因素；l 周边项目开发速度的滞后可能造成的市场影响；2）项目综合评价 本项目作为某项目的最后一期，具有良好的前期基础和开发理念，是项目的最后亮点和脸面工程。其建筑形态和户型空间将成为某市市场的又一个亮点。综合素质的提高使项目成为一个市场唯一性产品，将具有极高的市场认知度。3、目标客户定位1）居住区域：l 以项目周边5公里区域为主；l 两城区；l 周边区县（市）。2）职业构成：l 国家公务员、民营企业白领、个体经营者、金融证券界人士、企业管理人员、自由职业者、文艺体育界人士、高科技企业员工、医务工作者等；l 周边区县企业管理层、高科技企业员工、特殊职业者等；l 其它中等收入以上阶层及拆迁户。3）年龄构成：l 年龄层为2540岁。4）家庭月收入：l 具有稳定的工作，有一定的积蓄，家庭月收入在3000元以上；l 家庭存款在5万元以上或等待拆迁的城市住户。5）以一次置业和二次置业为主6）购买心理：喜欢城区生活，追求新颖、时尚的居住环境，对价格敏感度一般，注重性价比，以按揭付款及一次性付款为主。7）学历构成：l 高中以上。8）家庭结构：l 三口之家；l 两代同堂的家庭。9）居住现状：l 无房或自有住房（公房、福利房、自购商品房）有改善居住条件的要求；l 扩大目前居住面积（两代居住）。10）信息来源l 亲友转告、户外路牌、报纸；l 互联网、时尚杂志；l 房展会、直邮等。4、营销主题南明金三角创新阳光生活空间第三部分 项目设计要求一、项目开发规模1、整个规划总用地面积7000平方米，容积率最高不得超过5.72，即：总建筑面积做到40000平方米左右。其中住宅30000平方米；商业面积10000平方米。2、商铺摆设方向如下：沿市南路方向为满铺二层商业群楼，其中预留一个社区出入通道；3、项目开发经济技术指标：总用地面积：7000总建筑面积：40000其中：住 宅：30000商业面积：10000规划层数：地上17层 地下2层4、建筑功能说明1）出 入 口：临市南路面为商业出入口，住宅出入口设在东北侧（小区内侧），群楼须设整个社区主出入口一个（人、车通道）。住宅大堂以不占用商业面积为佳。2）园林景观：项目自身环境景观以营造为主，采取与项目整体环境相一致的现代东方风格，利用裙楼楼面、露台及过道等营造立体化环境效果。 3）停 车 场：地下设两层停车场，商业裙楼两侧设单向出入口。二、 建筑覆盖率、绿化率及商铺层数、车位数1、建筑覆盖率：35%2、绿化率：40%（含商业裙楼及空中花园绿化面积）3、商业层数；3层4、车位：150200个三、 车行及人行道的设置裙楼中段社区出入口（大门）为车/人行主通道，两侧及内侧设置车行通道。停车场通道在裙楼两侧设置单向出入通道，社区出入口内侧设置通往裙楼屋顶花园的人行通道。四、 配套设施项目项目配套以某项目社区配套为主，本项目配套主要考虑商业配套（如户外电梯设置等）和项目住户的辅助性配套，在裙楼屋顶转换层考虑架空，设置屋顶花园及休闲娱乐配套设施。五、 成本控制低成本，高质量建筑标准，全新户型组合。六、 方案深度1、总体规划：1）总图：1:5002）交通组织图：1:5003）绿化效果图：1: 2004）消防组织图：1:5005）日照分析图：1:5002、单体设计方案1）商铺平面图：1: 2002）标准层平面图：1: 2003）屋顶平面图：1: 2004）主要立面图：1: 2005）剖面图：1: 2003、透视图与模型1）模型：工作模型一套2）景观透视若干张（能够反映整个规划特色）4、规划详细说明（一份）七、 经济指标总体规划指标：容积率/绿化率/住宅面积/建筑覆盖率/商铺及转换层配套设施面积/地下室停车场面积及车位标准/总户数/每层平均面积/户均平均面积八、 项目开发说明1、开发定位组合型板式高层商业居住综合建筑。一梯两户、一梯四-六户结合，通过空中花园贯通，设置私家空中露台花园，可以考虑户外连廊设计。 2、建筑风格现代建筑风格，立面简洁，与整体项目建筑风格吻合，外立面采取构筑架增加线条感，立面保持平整流畅。屋顶及立面适当增加具有东方色彩的建筑符号加以装饰。整体色彩保持与前期建筑的一致性，商业建筑色彩以较为稳重的色彩加以装饰。3、商业 商业建筑内部应保持整体性，尽量减少梁柱对商业使用的影响，内部设置一部步行电梯。九、 户型面积及比例户型面积及配比如下：1、户型面积及比例l 开发总面积：4万平方米l 其中：住宅面积3万平方米商业面积1万平方米左右l 规划总户数：约350户户型配比：房型一房一厅二房一厅三房二厅四房复式面积（）354560-7090-110120-130140160户型配比25%15%40%10%10%面积配比12%11%46%14%17%总户数885314035352、户型设计要求：随着人们住房消费意识增强，在位置、环境因素不可改变情况下，户型成为消费者关注的焦点，同时也是项目创新的亮点。户型不能少于8大功能，即起居、就餐、橱卫、就寝、储藏、工作和学习以及阳台。户型设计的总体趋势将出现由外延扩张型向内涵挖掘型转化。基于项目的定位，在户型设计上除应体现均好性、多样性、经济性外，在布局上亦要体现社交、功能、私人空间的的合理分区及采取动态的户型设计，使项目的房型在推出时始终保持时尚、合理、具张扬的个性，使别人无法复制。一方面依据项目市场定位，自身由低到高的上移，另一方面更重要地依据市场信息的反馈作恰如其分的调整，同时通过市场调查户型设计上考虑以下几点：1） 层高3米；2） 阳台不少于1个，主阳台要大，应尽可能加入露台设计，使户外私人空间能成为一个观景娱乐的多功能场所；3） 户型要考虑错层、错半层及复式；4） 套内不允许有异形房；5） 入门处可以考虑设计玄关，对整套房的私密性有很好的保证，创造外部环境与室内环境转换时的调整空间；6） 不仅仅局限在静止的状态，对双厅面积以及功能分化的需求要有所提高。尽量避免模糊双厅的概念，尤其餐厅的设计应追求情调，如临窗设计。客厅开间尽量做大（4.24.5米的面宽，一房、二房可适当降低）；在设计中客厅和卧室的设计一方面考虑朝向，另一方面在有景观的方向上考虑厅卧分开。7） 厨房、饭厅和公共卫生间全部集中在一起，要求明厅、明厨、明卫设计，功能分区集中，并与其他功能区明确分开。其中餐厅与厨房紧密相联，设置明窗（对于景观朝向较好的单元，建议餐厅设计外挑观景窗），设计时充分考虑通风、采光及景观度，厨房应处于西北面，卫生间门不能正对餐厅。8） 卫生间设计均有明窗通风和采光，三房主卧房设计独立卫生间，大房型考虑衣帽间，以保证良好的私密性；阳台为双阳台（可考虑书房与客厅或主人房设立南向连通式观景大阳台），一南一北，有利观景、通风和晾晒衣物等功能。北阳台强调操作功能，尤其是二房的阳台不但使之成为厨房的辅助空间，同时考虑放置洗衣机的空间。9） 卧室是第二生活主区，人一生35的时间在这里度过，所以每个卧室的面积分配都应十分合理，需方正、平直、宽大令人心情舒畅。采光与光照也应格外被重视，建议采用健康大气的外挑飘窗。卧室面积尽量大，主卧室置于最里面，充分保证私密性；主卧室与北面卧室的门对开，有利于南北空气对流。10） 公共活动区（客厅、饭厅、厨房），分隔过渡区（公用卫生间），功能分区集中，动静分区、干湿分区明晰，过渡自然，互不干扰。11） 房中无狭窄的通道，无面积浪费，在室内门的设计也趋于玄关化，局部和整体的概念趋于和谐统一，公共分摊面积小，保证实用率控制在85%以上。12） 在窗的设计上应考虑规避噪声及通风、采光、保温的结合，如采用落地凸窗设计等。13） 整个项目为社区封闭式管理与项目半封闭管理。十、 居住建筑标准与档次1、外立面：构筑架、阳台、窗的结合设计，使外立面在整体造型的基础上保持简洁明快的线条感，色彩在与前期项目保持一致的基础上，适当增加一些装饰性色彩组合。2、室内：三表出户，管线安装就位。十一、住宅设计规范与要求根据某市房地产动态信息，结合项目产品定位原则思路，住宅设计应在满足市场需求的同时，尽量按贵司多年的专业设计经验，并参照以下内容考虑（但切莫绝对仅限于此）：1、套内空间套型1） 住宅应按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本空间。2） 住宅套型分为6类，其居住空间个数和使用面积不宜小于下列表格规定。套型居住空间数（个）建筑面积（m2）备注一类135-45建筑面积（m2）含公摊部分二类260-70三类390110四类4120130五类4-6140160卧室、起居室（厅）1） 卧室之间不能穿越，同时保证有直接采光、自然通风，其使用面积不应小于下列数字：双人卧室不小于15平方米；单人卧室不小于10平方米。2） 起居室（厅）应有直接采光、自然通风，面积应不小于20平方米。3） 起居室（厅）内的门洞布置应综合考虑使用功能要求，减少直接开向起居室（厅）的门的数量。起居室（厅）内布置家具的墙面直线长度应大于4米。厨房1） 厨房的使用面积不应小于下列数字：一类住宅为3平方米；二类住宅为4平方米；三类以上住宅为8平方米。2） 厨房应有直接采光、自然通风，并宜布置在套内近入口处。3） 厨房应预留洗涤池、案台、炉灶及排油烟机等设施的位置，同时设置竖向自动排烟道。4） 单排布置设备的厨房净宽不应小于2米；双排布置设备的厨房其两排设备的净距不应小于1.2米。卫生间1） 每套住宅必须有卫生间，第三类以上住宅宜设两个或两个以上卫生间。每套住宅至少应预留三件卫生洁具的位置，不同洁具组合的卫生间使用面积不应小于下列数字：a、 设便器、洗浴器（浴缸或喷淋）、洗面器三件卫生洁具的为5平方米；b、 设便器、洗浴器（浴缸或喷淋）、洗面器三件卫生洁具的第三类以上住宅为8平方米。2） 卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室（厅）和厨房的上层，可布置在本套内的卧室、起居室（厅）和厨房上层，并均应有防水、隔声和便于检修的措施。3） 套内应设置洗衣机的位置。技术经济指标计算1） 住宅设计应计算下列技术经济指标：a、 各功能空间使用面积；b、 套内使用面积（平方米套）；c、 住宅标准层总使用面积（平方米）；d、 住宅标准层总建筑面积（平方米）；e、 住宅标准层使用面积系数（）f、 套型建筑面积（平方米套）；g、 套型阳台面积（平方米套）；2） 住宅设计技术经济指标计算，应符合下列条件：a、 各功能空间使用面积等于各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和；b、 套内使用面积等于套内各功能空间使用面积之和；c、 住宅标准层总使用面积等于本层各套型内使用面积之和；d、 住宅标准层建筑面积，按外墙结构外表面及柱外沿或相邻界墙轴线所围合的水平投影面积计算；e、 标准层使用面积系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积；f、 套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数。g、 套型阳台面积等于套内各阳台结构底板投影净面积之和。3） 套内使用面积计算，应符合下列要求：a、 套内使用面积包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等的使用面积的总和；b、 复式住宅中的套内楼梯按自然层数的使用面积总和计入使用面积；c、 阳台面积应按结构底板投影净面积单独计算，不计入每套使用面积或建筑面积内。层高和室内净高1） 住宅层高不宜高于2.9米（复式及特殊户型除外）。2） 卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.7米。3） 利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其中12面积的室内净高不应低于2.10米。4） 厨房、卫生间的室内净高不应低于2.6米。5） 厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不得低于2.1米，且不得影响门、窗扇开启。阳台1） 每套住宅应设阳台，第二类以上住宅应设两个阳台。2） 阳台栏杆设计应防止儿童攀登，栏杆的垂直杆件间净距不应大于0.11米，放置花盆处必须采取防坠落措施。3） 阳台栏杆净高不应低于1.05米。4） 阳台应设置晾、晒衣物的设施；顶层阳台设雨罩。杜绝各套住宅之间毗连阳台的方式。5） 阳台、雨罩均作有组织排水；雨罩应作防水，阳台宜作防水。过道、贮藏空间和套内楼梯1）套内入口过道净宽不宜小于1.2米；通往卧室、起居室（厅）的过道净宽不应小于1米；通往厨房、卫生间、贮藏室的过道净宽不应小于1米；通往厨房、卫生间、贮藏室的过道净宽不应小于0.90米，过道拐弯处的尺寸应便于搬运家具。2）套内楼梯的梯段净宽，当一边临空时，不应小于0.75米；当两侧有墙时，不应小于0.90米。3）套内楼梯的踏步宽度不应小于0.22米；高度不应大于0.20米，扇形踏步转角距扶手边0.25米处，宽度不应小于0.22米。门窗1） 外窗窗台距楼面、地面的净高低于0.90米时，应有防护设施，窗外有阳台、平台或落地凸窗设计可不受此限制。2） 住宅户门应采用安全防卫门。向外开启的门不应妨碍公共利益。3） 各部位门洞的最小尺寸应符合下列图表中的数字：序号类别洞口宽度（m）洞口高度（m）1公用外门2.42.42入户门1.12.13起居室（厅）门0. 902.14卧室门0. 902.15厨房门0.802.16卫生间门0.702.17阳台门可视落地推拉或单扇具体情况定2.1注：表中门洞口高度不包括门上亮子高度。2、共用部分楼梯1） 楼梯间设计应符合现行国家标准建筑设计防火规范（gbj16）的有关规定。2） 楼梯梯段净宽不应小于1.10米。注：楼梯梯段净宽系指墙面中心之间的水平距离。3） 楼梯踏步宽度不应小于0.25米，踏步高度不应大于0.15米。扶手高度不应小于0.90米。楼梯水平段栏杆长度大于0.5米时，其扶手高度不应小于1.05米。楼梯栏杆垂直杆件间净空不应大于0.11m。出入口1） 住宅的公共出入口位于阳台下部时，应采取设置雨罩等防止物体坠落伤人的安全措施。2） 住宅的公共出入口处应有识别标志。垃圾收集设施1） 住宅不设置垃圾管道。附建公共用房1） 住宅建筑内严禁布置存放和使用火灾危险性为甲、乙类物品的商店、车间和仓库，并不应布置产生噪音、振动和污染环境卫生的商店及娱乐设施。2） 住宅建筑内不宜布置餐饮店。3） 住宅建造中不宜布置锅炉房、变压器室及其他有噪声振动源等设备用房。如受条件限制需要布置时，应符合现行的建筑防火、建筑隔声及有关专业规范的规定。4） 住宅与附建公共用房的出入口应分开布置。3、室内环境日照、天然采光、自然通风1） 每套住宅至少应有一个居住空间能获得日照，当一套住宅中居住空间总数超过四个时，其中宜有三个获得日照。2） 获得日照要求的居住空间，其日照标准应符合现行国家标准城市居住区规划设计规范（gb50180）中关于住宅建筑日照的规定。保温、隔热1）住宅应保证室内基本的热环境质量，采取冬季保温和夏季隔热、防热以及节约采暖和空调能耗的措施。2）住宅的设计应符合现行行业标准民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）（jgj26）的有关规定。3）设有空调的住宅，其围护结构应采取保温隔热措施。隔声1）住宅的卧室、起居室（厅）内的允许噪声级（a声级）昼间应小于或等于50db，夜间应小于或等于40 db，分户墙与楼板的空气声的计权隔声量应大于或等于40 db，楼板的计权标准化撞击声压级宜小于或等于75 db。2）住宅的卧室、起居室（厅）宜布置背向噪声源的一侧。4、建筑设备给水排水1）住宅应设室内给水排水系统。2） 套内分户水表前的给水静水压力不应小于50kpa，当不能达到时，应设置系统增压给水设备。3） 住宅室内给水系统最低配水点的静水压力，宜为300350 kpa，大于400 kpa时，应采取竖向分区或减压措施。4） 住宅应预留安装热水器的位置或空间。5） 住宅的污水排水横管宜设于本层套内。当必须敷设于下一层的套内空间时，其清扫口应设于本层，并应进行夏季管道外壁结露验算采取相应的防止结露的措施。6） 布置洗浴器和布置洗衣机的部位应设置地漏，其水封深度不应小于50mm。布置洗衣机的部位宜采用能防止溢流和干涸的专用地漏。燃气1）住宅每套的燃气用量，应至少按一个双眼灶和一个燃气热水器计算。2）每套应设置燃气表。燃气表安装位置应利于厨房设备的合理布置。3）套内燃气热水器的设置，应符合下列要求：a、 除密闭式燃气热水器外，其他燃气热水器不应设置于卫生间和其他无自然通风的部位，宜设置在有机械排气装置的厨房内。b、 安装热水器的厨房或卫生间，应预留安装位置和给排气的孔洞。c、 燃气热水器的排烟管不得与排油烟机的排气管合并接入同一管道；单独接出室外时，其给排气技术条件应符合现行国家标准燃气燃烧器具安全技术通则（gb16914）的有关规定。4）住宅内燃气管道和其他用气设备的设置，应符合现行国家标准城镇燃气设计规范（gb50028）的有关规定。通风和空调1） 当排油烟机的排气管排至竖向通风道时，竖向通风道的断面应根据所担负的排气量计算确定，就采取支管无回流，竖井天泄漏措施。2） 无外窗的卫生间，应设置有防回流构造的排气通风道，并预留安装排气机构的位置和条件。3） 厨房和卫生间的门，应在下部设有效截面积不小于0.02m2固定百叶，或距地面留出不小于30mm的缝隙。4） 每套住宅内须预留安装空调设备的条件。电气1）每套住宅应设电度表。每套住宅的用电负荷标准及规格，不应小于用电负荷标准（kw）4；电度表规格（a）10（40）2）住宅供电系统的设计，应符合下列基本安全要求：a、tt、tncs采用或tns接地方式，并进行总等电位联结。b、电气线路应采用符合安全和防火要求敷设方式配线，导线应采用铜线，每套住宅进户线截面不应小于10mm2，分支回路截面不应小于2.5 mm2。c、每套住宅的空调电源插座、电源插座与照明，应人路设计厨房电源插座和卫生间电源插座宜设置独立回路。d、除空调电源插座外，其他电源插座电路应设置漏电保护装置。e、每套住宅设置电源总断路器，采用可同时断开相线和中性线的开关电器；f、卫生间宜做局部等电位联结。g、每幢住宅的总电源进线断路器，应具有漏电保护功能。3）住宅的公共部位应设人工照明，并采用节能自熄开关。4）电源插座的数量，不应少于下列表格中的数字要求：部位设置数量卧室、起居室（厅）一个单相三线和一个单相二线的插座两组厨房、卫生间防溅水型一个单相三线和一个单相二线的组合插座一组布置洗衣机、冰箱、排气机械的空调等专用单相三线插座一个5）有线电视系统的线路应预埋到住宅套内，并应满足有线电视网的要求，住宅每套设二个终端插座。3） 电话通讯线路应预埋住宅套内。住宅每套设二个电话终端出线口。4） 每套住宅宜预留门铃管路，或设可视对讲系统。5、综合设计1）住宅建筑设计，应满足建筑设备各系统的功能有效、运行安全、维修方便等基本要求。2）建筑设备管线的设计，应相对集中，布置紧凑，合理占用空间，宜为住户进行装修留有灵活性。3）厨房、卫生间和建筑设备及管线较多的部位，应进行详细综合设计。电源插座、有线电视终端插座和电话终端出线口等，应与室内设施和家具综合布置。4）公共功能管道，包括供水总水管、雨水立管、消防立管和电气立管等，不宜布置在住宅套内。公共功能管道的阀门和需经常操作的部位，应设在公共部位。5）应合理确定各种计量仪表的设置位置，以满足能源计量和物业管理的需要。十二、特殊设计要求 1、户型设计要求具有公共露台花园，露台花园每二至三层设置一个，应保证每户都有通往露台花园的单独通路，露台花园设计应尽量避免对同层住户的影响； 2、主阳台设计考虑错开设置，使阳台高度达到两层，可采取南北错或左右错，底层阳台上方不宜设厨房、卫生间、餐厅等功能区； 3、每套住宅至少有一个卧室（主卧）设计为落地凸窗； 以上设计要求为本项目的设计基本要求，在设计过程中应充分考虑居住品质及居住空间的合理性。房产开发基础知识住宅的结构有哪些形式？商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为：“砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构”，三种形式情况如下：(1)砖混结构住宅砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。(2)砖木结构住宅砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。(3)钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用。 什么是使用率？什么是实用率？住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间，而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。怎样计算房屋的使用率？房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要标准，目前物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示，但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积。二者在数值上差距越大使用率越低，效用也越低。在使用率计算方法的选择上，有些发展商采用轴线面积法。这种方法是以房间内外墙的中线为边界计算使用面积，这样计算出来的使用面积包括了外墙的一半面积和全部内墙所占的面积，数值上显得较高，不能完全反映房产实际的使用面积情况。比较确切地计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积，这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”。它反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层住宅略差，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。而多层住宅基本不存在上述问题，即便有些多层住宅有电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。此外，建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等。 什么是住宅的开间、进深、层高和净高？(1)住宅的开间住宅的开间就住宅的宽度。在1987年颁布的住宅建筑模数协调标准中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。(2)住宅的进深住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。(3)住宅的层高住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。(4)住宅的净高住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高-楼板厚度即层高和楼板厚度的差叫“净高”。商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度)，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大)，建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可。购房基础知识：读懂商品房术语单元式住宅：是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。商品房的结构：售房的楼书中常见用语，房屋结构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同；现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。房屋的开间：是指房屋的宽度。房屋的进深：是指房屋的实际长度。房屋的层高：是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。房屋的净高：是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。商品房建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。建筑密度：是指建筑覆盖率，即项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地面积之比。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。商品房的起价：是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。均价：是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的价格。预售价：是指商品房预售的价格。低层房：是指1至3层高的楼房。小高层房：是指9至11层高以下的楼房。高层房：是指总高在12层以上的楼房。商品房的使用率：是指房屋的使用面积与建筑面积的比例。商品房的变频供水：是指居住在楼房的居民生活用水直接来自设立在小区的变频泵房输入输出。跃层式商品房：是指由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。复式商品房：是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。水景商品房：是指依水而建的房屋；townhouse：也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。有朋什么是住宅的建筑面积？它是如何计算的？建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：(1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。(2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。(4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。(5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。(7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。(8)独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积。(9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。(10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。(11)突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。(12)封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。(13)住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。另外，在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有：(1)突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板，如：柱、垛、勒脚等。(2)检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯。(3)独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。(4)没有围护结构的屋顶水箱间。(5)层高在2.2米以内的技术层(设备层)。(6)单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。(7)层高小于2.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。从以上可以看出，住宅的建筑面积计算起来比较复杂，不仅规定多，而且专业性、技术性非常强。消费者在购房时，如果对此不了解，或者对计算出的结果表示怀疑，可以咨询专业人员或请专门测量机构，依照上述标准重新测量计算。十种情况不计入建筑面积根据新的国家级标准房产测量规范，10种情况下建筑面积不计算。10种情况包括：1.层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室；2.突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷；3.房屋之间无上盖的架空通廊；4.房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；5.建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台；6.骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；7.利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋；8.活动简易房屋；9.与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。10.据了解，新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为0.26、0.6、1.4，而旧标准允许面积测量误差为1.4。什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率？消费者在购房时，除了考虑地理位置和人文环境外，对生活的质量也越来越注重，他们特别关注在商品房销售的广告中常见的“建筑容积率、建筑密度、绿化率”等技术经济指标。建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。商品房的销售面积如何计算？按照北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定(京房地权字1998第1285号)：商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和一、套内建筑面积的计算方法：套内使用面积：住宅按住宅建筑设计规范(gbj96-86)规定的方法计算；其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照住宅建筑设计规范计算。套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：(1)共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)；共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。(2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。二、商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积；(2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。下列空间不得计入公用建筑面积：(1)作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。(2)作为人防工程的地下室。公用建筑面积计算公式：公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积公用建筑面积分摊系数因此，商品房销售面积公式还可表达为：商品房销售面积=套内建筑面积(1+公用建筑面积分摊系数)什么叫房屋的产权,产权包括什么？网友stiff68问：什么叫做房屋的产权。产权包括什么？拥有产权能享受到什么权利？产权和土地有无必然联系？在项目销售中，有无规定什么东西是有产权的，什么东西是没有产权的？李律师答：房屋产权指的是房屋所有对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有，使用，处分和收益权。简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。房屋作为不动产，与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，房屋，开发商拥有产权并独立出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及/或公建，对购房而言，就不具备产权的概念。产权证如何办理？手续是否很麻烦？网友问：请问产权证如何办理？是否手续很麻烦？李律师答：每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理立契手续后，再办理过户手续。您可以委托中介机构或由开发商为您代办。律师释疑：什么是楼盘均价？“均价”，顾名思义当然是楼盘的平均价格，它代表一个项目的整体价位水平。但购房者会发现，用标着的“均价”来买房，往往想买的房子与打出的“均价”有很大差距。“均价”到底是什么样的一个价格？“均价”不是简单的算术平均值，而是发展商根据当前的市场情况专门制定的，以收回成本并获得利润的价格。一个楼盘在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值，在给每一户定价前，先定出要销售的小区中每一栋楼的均价，在这里就要应用到价差系数，它是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。而每一个单元户型的价格，则是根据各个户型的垂直位置(楼层)和水平位置(在一层楼中的位置)差以及每个户型的朝向、采光、通风等的不同定出系数(好朝向、好位置的户型当然系数就高)，再用这栋楼拟定的均价与系数相乘，得出每户每平方米的价格，再与每户的面积相乘，便得出一户的总价。什么是房地产登记？房地产登记，即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。城市房地产权属都必须向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给房地产产权证。产权登记是房地产管理的行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权属实施有效的管理。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、产权变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载。房地产登记可以起到明确房地产边界、面积，明确房地产权利人，明确房地产产权状况等三方面的作用。什么是住宅的“全部产权”和“部分产权”？国务院发布的关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知中，对“全部产权”和“部分产权”都作了明确的规定。“全部产权”是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权。“部分产权”是指职工按标准价购买的公有住宅。在国家规定的住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例进行分配。“部分产权”与“全部产权”的不同之处在于，“部分产权”虽然具有永久使用权和继承权，但在出售时要与原售房单位分割收益。目前，已经取消标准价售房方式，原按标准价向职工售卖的公房，提倡职工补足成本价价款，转为全部产权。什么是印花税？购房者如何纳税？印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。1、征税范围及纳税人。印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。应纳印花税的凭证在中华人民共和国印花税暂行条例中列举了13类。房屋因卖买、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据便是其中之一。印花税由应纳税凭证的书立人或领受人缴纳，具体地说，产权转移书据由立据人缴纳，如果立据人未缴或少缴印花税的，书据的持有人应负责补缴。2、税率和计税方法。房屋产权转移书据，印花税按所载金额万分之五贴花。其应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税金额适用税率。3、减税、免税规定。房屋所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据，免纳印花税。4、纳税地点、期限和缴纳方法。印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳，合同在签订时缴纳，产权转移书据在立据时缴纳。印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式