世邦魏理仕-无锡滨湖新城某项目前期市场分析及物业发展建议-270页.doc

2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789目 录目 录11 项目简介41.1 项目背景51.2 服务内容51.3 报告结构52 宏观社会经济环境分析72.1 无锡概况72.1.1 城市行政区划82.1.2 无锡的人口特征82.1.3 城市交通规划112.2 无锡宏观经济状况172.2.1 国内生产总值172.2.2 社会消费品零售总额172.2.3 居民可支配收入182.2.4 外商直接投资192.2.5 固定资产投资及房地产业发展192.2.6 无锡、上海、杭州、深圳四城市经济状况比较222.2.7 旅游经济发展272.3 主要结论293 基地分析313.1 项目地简介313.2 立地分析323.2.1 地块现状323.2.2 交通条件323.2.3 生活便利度353.3 滨湖新城概况373.3.1 滨湖区行政区域373.3.2 滨湖新城发展规划373.4 主要结论454 住宅物业市场分析464.1 宏观住宅市场状况464.1.1 总体供求特征464.1.2 住宅价格状况474.1.3 区域供求特征494.1.4 二手房供求状况514.1.5 商品住宅供求特点524. 2 分档次与板块住宅市场介绍544.2.1 中档市场554.2.2 中高档市场634.2.3 高档市场704.3 住宅微观竞争市场754.3.1 微观竞争市场定义754.3.2 竞争楼盘典型案例794.3.3 未来竞争估计844.3.4 竞争促销手段844.4 未来住宅供应状况864.4.1 未来供需状况864.4.2 未来价格走势884.5 住宅市场结论885服务式公寓市场分析905.1 酒店式公寓的定义905.2 现有服务式公寓905.2.1 现有供应及分布905.2.2 市场供需状况915.2.3 客户来源935.3 服务式公寓未来供应945.4 酒店式公寓结论996 商业物业市场分析1006.1 商业设施类别概述1006.1.1 核心商业设施1016.1.2 区域商业设施1056.1.3 旅游及其他商业设施1096.2 商业设施的市场状况1126.2.1 目前库存状况1126.2.2 商用房租金趋势1136.2.3 商用房销售趋势1146.3 商业设施未来供应1156.3.1 无锡市商业未来供应特征1156.3.2 项目周边商业设施未来供应1176.4 商业物业竞争市场分析1186.4.1 区域商业中心1216.4.2 休闲餐饮1236.4.3 社区商业1256.5 商业市场结论1267 酒店市场分析1287.1 无锡酒店市场总体概况1287.1.1 无锡市区三星级以上酒店现状1287.1.2 三星级以上酒店平均房价和入住率1297.1.3 度假型酒店发展状况1307.1.4 无锡典型酒店分析1327.2 未来供应1347.3 酒店竞争市场分析1357.4 酒店市场结论1388 国际学校市场分析1398.1 无锡的国际学校分布1398.1.1 无锡国际学校1398.1.2 太湖国际学校（威尼斯花园内）1418.1.3 其他国际学校参考案例北京英国人学校1428.2 无锡的国际学校未来发展需求1438.3 国际学校的运营机构介绍1468.4 国际学校市场小结1479 写字楼物业市场分析1489.1 无锡写字楼市场综述1489.2 无锡写字楼供求关系分析1499.3 无锡写字楼市场未来供求分析1509.4 办公楼市场小结15110 消费者研究分析15210.1 消费者问卷调查结果15210.2 初步结论17010.3 深访结论17111 案例分析17411.1 案例一：佳丽比湾和怡丰城17411.1.1 地理位置17411.1.2 佳丽比湾住宅社区17511.1.3 怡丰城商场17811.1.4 成功之处和借鉴意义18211.2 案例二：黄埔花园18311.2.1 地理位置18311.2.2 物业规模及定位18411.2.3 商业布局和设计风格18611.2.4 成功之处和借鉴意义18712 物业产品开发建议18812.1 swot分析及可开发物业类型18812.2 项目整体定位19012.2.1 项目定位19012.2.2 各物业类型的排布19112.2.3 总体开发量及开发分期19212.3 住宅物业开发建议19412.3.1 住宅市场的物业销售案例19412.3.2 住宅主题概念19612.3.3 住宅比例总表19812.3.4 客户定位19912.3.5 分社区板块住宅建议分析20012.3.6 户型建议20612.3.7 住宅项目的开发原则21012.3.8 住宅设计风格定位建议21112.3.9 定价建议21112.4 启动区及一期住宅开发策略21312.4.1 启动区的设立21312.4.2 一期住宅开发建议21412.5 服务式公寓物业开发建议22112.5.1 总体开发建议22112.5.2 租赁式酒店式公寓建议22112.5.3 产权式服务式公寓建议22212.6 商业物业开发建议22512.6.1 商圈分析22512.6.2 集中型中高档商业设施建议22612.6.3 社区型商业设施建议23412.7 酒店开发建议23812.7.1 酒店档次定位23812.7.2 目标客源23812.7.3 四星级酒店的开发建议23912.7.4 开发时间的建议23912.7.5 酒店客房配置及定价建议24012.7.6 酒店配套设施建议24112.8 国际学校开发建议24212.8.1 建议理由24212.8.2 建设体量24212.8.3 开发时间建议24212.9 关于预留地的设置24413 初步财务分析24513.1 项目开发基本参数及建设方案24513.1.1 关于土地款分摊的说明24513.1.2 建筑指标24813.1.3 项目开发进度24913.1.4 项目发展成本25013.1.5 经营状况假定25313.2 整体项目财务分析25413.3 敏感性分析25613.4 分物业类型各产品财务分析结果及现金流量表257附件1 住宅楼盘详细列表258附件2 无锡市楼板价在1300元/平米以上的土地项目列表261附件3 消费者调查单项结果汇总表264附件4 分物业类型各产品财务分析结果288附件5 现金流量表3051 项目简介1.1 项目背景世邦魏理仕物业顾问有限公司很荣幸接受华润新鸿基房地产(无锡)有限公司的委托，对位于无锡市太湖新城一号地块综合开发项目进行顾问咨询服务。本次服务最终要达到的目的是根据该地块特征、周边市场发展趋势、潜在竞争对手、市场需求水平、国际经验和财务可行性为项目用地确定最合适的发展规模、内容组合。同时通过主题的开发和有关项目的执行策略和步骤确定合适的发展概念以使资金回报最大化。1.2 服务内容经讨论确定，报告研究的涉及范围如下： 基础分析 了解发展商的开发目标 经济、人口和政策分析 市场研究及概述 竞争市场分析 消费者调查 案例分析 明确项目发展内容 财务分析等1.3 报告结构 简介 宏观社会经济环境分析 基地分析 住宅物业市场分析及其竞争分析 服务式公寓市场分析及其竞争分析 商业物业市场分析及其竞争分析 酒店市场分析及其竞争分析 国际学校市场分析 写字楼物业市场分析 消费者研究 案例分析 物业产品开发建议 初步财务分析2 宏观社会经济环境分析2.1 无锡概况无锡位于长江三角洲几何中心，处于沪宁杭中心地带；在江苏省城镇体系中，无锡居于沪宁城镇聚合轴核心段，并是苏锡常都市圈的核心城市之一。苏锡常是上海大都市圈的有机组成部分，是江苏省经济发展的先导地区和创新的中心，具有国际竞争力的城市群体。无锡市地理位置优越，经济发达，作为沪宁线的门户连接上海与江苏内陆。无锡作为长三角的中轴，距上海128km，距南京183km，在经济上起到长三角地区互通的重要作用。在全国范围内讲，无锡总人口占全国0.3%，土地面积占全国0.05%，却创造了全国1.4%的gdp，在全国城市内名列第九位，多项经济指标仅位列于苏州之后，在江苏省排名第二。南京都市圈上海苏锡常都市圈杭州都市圈无锡宁波都市圈来源：无锡市政府网站2.1.1 城市行政区划2004年1月，经江苏省人民政府批准，无锡市人民政府发文批复，全市撤并建制镇16个，撤镇建街道8个，撤并街道39个。全市的建制镇由上年底的83个调整为59个，街道办事处由31个调整为24个。2004年，全市的土地面积共计4787.61平方公里，总人口数为444.9万人。行政区土地面积（平方公里）人口数（人）人口密度（人/平方公里）全市4,787.614,448,648934市区1,622.642,215,8281,378崇安区17.59184,72310,510南长区22.43315,14114,141北塘区31.02251,5298,091锡山区454.36432,133957惠山区327.12377,7161,164滨湖区631.50463,815746新区138.63190,7711,416江阴市987.531,172,3761,193宜兴市2,177.431,060,444486来源：无锡统计年鉴2.1.2 无锡的人口特征总体而言，无锡人口增长缓慢，从2000到2004，全市人口总计增长2.89。其中，市区人口在2001年有较大增长，这是由于2001年将锡山区划入市区范围所致。2001年至2004年的4年内，无锡市区人口增长达到4.9%，增速远高于整个大无锡平均增幅，显示出无锡市区较强的人口汇聚能力。来源：无锡统计年鉴总体上无锡的人口密度较低，崇安、南长和北塘三个市区人口高度集中，其中以南长区人口密度最高，最具有居住传统氛围，而崇安区商业集中，相对居住人口较小。如果与上海进行类比，南长区的人口密度已接近上海市普陀区。 本案所在的滨湖区人口密度在2004年仅为746人/平方米公里，是整个无锡市区中人口密度最低的区域，但从人口绝对数量来看，滨湖区是无锡市区中人口最多的区域。这主要是由于该区域传统上为太湖景区，地域广大但是缺乏大片的集中式住宅区。因此，对本案项目来说，其发展既需要本地居民的支持，也必须依靠外来人口的引入，尤其是南长区的改善型住房需求和周边地区的人口迁入。来源：无锡统计年鉴来源：无锡统计年鉴无锡对外来人口的吸引力l 外籍人士无锡是日本对华投资最重要的基地之一。据介绍，日本1/5的对华投资都落户于无锡。一大批著名日资企业包括普利斯通、索尼、松下、东芝、ykk、东丽、川崎钢铁、丸红商事、宫越商事、神户钢铁、住友商事等先后落户无锡，估计在无锡常驻的日本商务客达到1500人左右。l 高层次外来人士无锡市人事局有关人士近日透露：目前无锡市高素质、高层次人才短缺；创新型人才、复合型人才、外向型人才十分紧缺；支柱产业、高新技术产业人才需求旺盛；高级技能型人才严重不足。刚刚发布的2006年度无锡市紧缺人才需求目录显示：2006年度无锡市紧缺人才为7710人，其中研究生以上741人，本科4346人，大专2623人。为此，无锡市政府将大力吸引高层次外来人士入锡工作和生活。l 周边富裕居民对于江阴和宜兴等周边地区的富裕人士而言，无锡具有市区概念，各方面都较为发达和繁华；同时，太湖又是无锡境内独有的自然资源。因此，无锡周边的富裕居民有在无锡购置第二居所的潜在愿望。2.1.3 城市交通规划无锡的对外交通现状无锡是华东地区主要的交通枢纽，已形成由铁路、公路、水路、航空配套组成的立体交通网络。航空：无锡市距上海浦东国际机场180公里，距上海虹桥国际机场120公里。无锡机场开通了至北京、深圳、广州等城市的国内航线。无锡市距南京碌口国际机场180公里。海运和内河航运：无锡的海洋客、货运输，主要经由上海港、张家港港、江阴港出海，无锡市有高速公路和国道和这些港口相连，距上海港165公里，距江阴港38公里，距张家港港43公里。 无锡沿长江有42公里深水岸线，建有一批万吨级以上泊位，江阴港口为对外开放港，建成了国内第一个内河港口型国际集装箱中转站。江阴黄田港是长江出海口的主要换装港之一，也是连结苏北地区的主要渡口。无锡依托长江、京杭大运河和太湖水系，具有7条主要航道，航道总里程1656公里，已开通营业航运线221条。无锡已成为全国34个港口主枢纽之一。铁路：经沪宁线和在建的新长线可与全国铁路连网直通。正在规划中的京沪高速铁路将为无锡交通提供更为便捷的条件。公路：沪宁、沪宜高速公路通达上海市和南京市，京沪高速公路直达北京，宁杭高速公路直通杭州。312、104国道穿过无锡。沪宜、锡沙、镇澄、澄张、澄鹿等公路干线通向苏、浙、皖。无锡公路总里程4,189公里，公路密度达到90.1公里/百平方公里，无锡已成为全国54个公路运输中心之一。北京至上海、上海至南京、上海至成都、南京至杭州的高速公路，其交会点正在无锡市。来源：无锡政府网站无锡对外交通的未来规划根据江苏省委、省政府的规划，2003年即已提出了建设苏锡常都市圈轨道交通的设想。根据该规划，通过2030年的努力，苏锡常都市圈将建成以沪宁城镇带为主轴、沿江城镇带为辅轴，连接都市圈各中心城市和重要城镇、园区的轨道交通网络，实行苏锡常主城之间1小时互通、主城与卫星城之间半小时互通、三大中心城市与县级城市之间40分钟互通。达到三个有机衔接：城际轨道线网与苏锡常市内轨道线网有机衔接，通过换乘枢纽与苏锡常市内公共交通、铁路和公路多式客运之间有机衔接；苏锡常都市圈轨道线路与上海、南京都市圈、苏中、浙北四大区域轨道有机衔接。图：长江三角洲城际轨道交通线网规划图来源：无锡市规划局无锡市内交通现状l 连接高速公路的快速干道根据规划，由已建成的沪宁、锡澄高速公路，和在建的沿江、锡宜、宁杭高速公路所搭建而成的无锡“一纵三横”公路快速主骨架，已基本建成。图：无锡市域公路网规划图来源：无锡市政府网站l 无锡中心城区快速道图：无锡中心城区快速道示意图来源：无锡市政府网站为配合快速上下高速公路，无锡交通部门设计了10条捷径通道。从东到西，由南及北，围绕着城区，类似的快速通道已连成网络，城区向外辐射功能大增。沪宁高速上，除锡东互通之外，硕放互通由经一路接入新区，通达市区；与锡澄高速交界的无锡互通，经由通江大道可直奔火车站地区。锡宜高速上，除钱桥无锡西互通外，锡北互通穿至城区，走的是锡澄路，这样，行车效率将大为提高。外环快速路网中，还包括已开工的陆马和环太湖公路，今后，陆马线上的车流，通过陆区互通走钱胡线，或通过闾江口互通经十八湾即可轻松到达城区，而青祁路和312国道则是由城区进入环太湖公路的方便之道。l 无锡环太湖公路建设2004年，无锡环太湖公路建成。该公路全长约50公里，总投资约14.5亿元。该公路为无锡沿市区南部连接沪宁高速、南部的滨湖区、马山以及锡宜高速、沿江高速，远期沟通宜兴，与沪宁及锡宜高速公路共同形成市区的快速环线的一条快速通道中重要的一段。环太湖公路主要是城市出入和休闲旅游公路。公路建成后，外地到无锡的旅游车辆不必再穿越市区，可通过环太湖公路方便地到达各个景区。根据规划，环太湖公路从东面沪宁高速公路硕放互通开始，经过新安、华庄、南泉、雪浪、蠡园、河埒、胡埭以及常州的雪堰；路线交叉跨越的主要公路、铁路、河流有规划京沪高速铁路、沪宁铁路、京杭运河、312国道、马蠡港河、锡南公路、规划宏力路、规划高浪路、五里湖、太湖大道、梁溪河、直湖港河以及建设中的陆马公路。图：无锡环太湖公路示意图来源：无锡市政府网站无锡市内交通未来规划l 轨道交通规划2006年3月，无锡市轨道交通线网深化专家咨询会议透露了最新调整的轨道交通规划。无锡轨道交通规划为163公里和5条线。有关专家称，其中轨道交通1号、2号线力争于2008年开工。163公里轨道中，地下部分约61公里，地面高架部分约102公里，平均1.31.4公里设一个停靠站，总的轨道停靠站达112座左右。计划首期动工的1、2号线全长为59公里左右，其中地下部分超过26公里，地面高架部分超过32公里。轨道的功能是沟通城中心与外围城区，因此呈辐射状向外转延伸。基本确定的1号南北线设站24个，接通惠山新城与主城区及太湖新城，2号高速铁路车站线也设站24个，沟通主城与锡山区等。未来，将有一条轨道交通线路通过本项目地，并设立两个站点。穿越本项目地的为地下线路。2.2 无锡宏观经济状况2.2.1 国内生产总值从无锡gdp增长来看阶段性十分明显，19962000五年间，gdp增幅呈下降趋势，至19992000年度，增幅只有5.4%；而到了2001-2005“十五”期间，无锡gdp经济总量呈爆发性增长，年增长率均实现两位数，期间年均增幅为14.3%。其中2004年增幅23.6%，2005年gdp达到2,805亿元人民币。来源：无锡统计年鉴2.2.2 社会消费品零售总额从社会消费品零售总额来看，无锡的该项指标一直呈现稳定增长的态势，增长率不断提高的态势，其中2005年的社会消费品总额达到695.49亿元，增长率高达20.1%，为近年内最高增长水平。 来源：无锡统计年鉴2.2.3 居民可支配收入2004年，无锡人的人均可支配收入达到13,588元，在江苏全省仅次于苏州，位列第二，高于同省的南京、常州等经济发达城市。从每年增长来看，2005年无锡的人均可支配收入有较快增长，较上一年度增长17.79%，几乎达到与gdp增长同步的水平。来源：无锡统计年鉴2.2.4 外商直接投资近年来，无锡利用外资的水平迅速提高，外向型经济不断发展。2004年，无锡利用外资65.14亿美元，是2000年的3.69倍，在江苏省内仅次于苏州。从国别分，香港仍然是外商投资的主要来源，达到24；日本紧随其后，达到13，台湾、新加坡、美国分别达到9、8、8的水平。因此，无锡在引进外资方面有“日资高地”的说法，相对其他区域，无锡的日资企业非常集中。来源：无锡统计年鉴2.2.5 固定资产投资及房地产业发展固定资产投资与房地产投资额从2001年到2005年的房地产投资来看，无锡市场呈现高速启动、呈爆发型的走势。2002、2003、2004三年，无锡的房地产投资增幅高达56.2%，71.1%和48.4%，分别高于同期整体固定资产投资增幅。直到2005年宏观调控，房地产投资的增幅才有所回落。来源：无锡统计年鉴房地产施、竣工面积及销售情况从房地产开发宏观数据来看，随着投资的巨额增加，商品房施工面积、竣工面积在2003年都有70%以上的增长，而相比之下，商品房销售却一直呈平稳增长的态势。从2001年到2005年，无锡商品房施工面积增长3.56倍，竣工面积增加2.3倍，而商品房销售面积仅仅增加1.97倍。2004年的无锡销售量增幅为历年最大，但增幅也仅仅只有34.6%，总体而言无法跟上投资和开工增长的速度。因此，我们可以判断整个无锡市场仍然处于供过于求的发展趋势中。项目20012002200320042005商品房施工面积（万平方米）5217481,2821,5481,853增幅43.6%71.4%20.7%19.7%商品房竣工面积（万平米）248291508483570 增幅-17.3%74.7%-4.9%17.8%商品房销售面积（万平方米）202235305410399 增幅16.6%29.4%34.6%2.8%商品房销售额（亿元）67.52103.92129.03 来源：无锡统计年鉴及统计公报土地出让情况2003年，由于各地政府加强了土地公开出让的执行力度，全面实行招拍挂的制度，因此无锡在2004年的土地公开出让量的土地达到11,447.48亩，折合7,631,691.49平方米，是2003年出让量的将近3倍，这其中包括了万科和顺驰的滨湖新城2号地（1443.2亩）和滨湖新城3号地（1100.83亩）。2005年，无锡土地出让量有所下降，为9648亩，但仍然是2003年的2.5倍左右，因此，未来土地供应量仍然偏大。价格方面来说，由于2004年后，郊区土地出让量较大，而市中心土地供应匮乏，因此土地楼板价单价在2003年后有较明显的下滑，2004年均价为1,001元/平方米，2005年大约为1,164元/平方米。来源：无锡国土资源局网站分区土地出让状况在住宅市场里面将有详细的说明。2.2.6 无锡、上海、杭州、深圳四城市经济状况比较经济总量比较从四个城市10年gdp的总量来看，10年前，无锡仅略低于杭州和深圳，而1998年后，城市之间逐渐拉开差距。无锡的gdp增量明显落后于这两个城市，发展显得较为滞后。直到2003年后，无锡的gdp总量又开始回升追赶逐渐接近杭州的水平。从增幅来看，深圳近十年内一直保持1020之间的高位平稳增长（2004年深圳异常增长是因为统计数据调整了700亿），显示出强劲稳定的增长势头，是四个城市中发展最好的。而上海长时间来经济总量发展速度一直较为平稳，2002年前一直保持每年10%的增速，而2002年后出现加速增长，这一趋势一直保持至今。而无锡在2001年之前一直保持10或以下的增长速度，2002年开始，其增速甚至已经超过杭州与上海，2004年增长超20，2005年略有所放缓，显示出后发有力的发展势头。来源：各地统计年鉴及公报人均可支配收入比较从四个城市可支配收入状况来看，无锡的人均可支配收入2005年为16005元，在四个城市中最低，比杭州低596元，比上海低2640元。但是，值得注意的是，无锡的房价收入比是四个城市中最低的，个人房价收入比为18.11，远低于杭州和上海的水平，这显示出无锡市民对房价还有很强的承受力和潜力。房价收入比较低的重要原因在于，无锡的购房者基本都为本地自住购房，异地置业、“两外置业”的现象非常少，房价因此没有受到哄抬。从2005年三季度房管局调查结果来看，无锡目前只有 11.52%的外地购房者，远低于其他富裕城市。因此，无锡市场与其他富裕城市相比有其特殊性，在这样的自住为主的市场中，高档住房的需求相对较弱，而中高档和中档普通住宅的需求量将比其他区域市场稍强。来源：各地统计年鉴户籍人口与外来常住人口比较2005年无锡户籍人口为453万，外来常住人口为177万，是四个城市中外来人口最少的。其外来人口与户籍人口之比基本持平于杭州、上海，而远低于深圳。而在户籍人口方面中，无锡大大高于深圳，远低于杭州和上海。前面已经提到，深圳的经济发展速度是四个城市中最快的，人均可支配收入最高，因此创造了许多工作岗位和就业机会，这导致90年代人口大量涌入。目前，深圳总人口数超千万，但户籍人口仅仅177万，这是较为特殊的现象。因此对于无锡而言，城市的人口基数较小，规模有限，但吸引外来常住人口已经取得了一定的成果。随着未来无锡就业岗位不断增加，产生升级，会有更多更高层次的外来人口到无锡常住。来源：各地统计年鉴及人口网站房地产投资的比较前文已经提到，无锡在近两年内房地产投资呈爆发性增长，然而目前其房地产投资占固定资产比例在四个城市中依然是最低的，仅占17%，而最高的上海和深圳的该指标分别占35.2%和35.6%。这是由于，从城市性质来说，上海和深圳是都会型的城市，第三产业比例较高，因此，房地产开发必然占固定资产投资较大比例；而无锡是“功能型”的城市，其经济发展以外商投资的现代化工业为特色，因此，工业投资在城市经济中起到较为重要的作用，而房地产应当起到辅助的作用。来源：各地统计年鉴从投资增幅表来看，四个城市呈现孑然不同的走势。四个城市中，只有深圳的房地产投资增幅下降，其他三个城市都保持总体增幅上升的态势。深圳房地产自2000年来一直保持增幅下降的态势，至2005年房地产投资成为负增长，显示出较为成熟的市场特征。杭州房地产投资增幅在2000年行情启动后，一直保持20%以上的高速增长态势；上海的房地产投资增幅在2001年后逐渐加速，以每年1030%之间的增幅迅速增长，而2005年受到宏观调控影响，增幅回落至10%以下；而无锡房地产市场如前文所提到的，在2002、2003、2004三年中呈爆发性增长，三年保持了45%以上的增长幅度，到2005年增幅有所回落。对于比较的结果而言，无锡的房地产投资增长在四个城市，存在较为特殊的一面。其增幅之大，远远超过其他城市，因此在消化新增投资方面，将会存在更大的困难。如前文所说，在销售需求保持平稳的情况下，必然无法跟上突然间大幅增长的投资增长，因此在一段时间内，无锡市场供过于求的状况将无法避免。来源：各地统计年鉴2.2.7 旅游经济发展无锡的旅游市场以国内市场为主，外籍来锡旅游人数很少。在来锡的外籍人士中，以日本人居多。来源：无锡市统计局来源：无锡市统计局无锡历年来的旅游总收入呈现明显的上升势头，2005年的旅游总收入为2000年的1.75倍。来源：无锡市统计局传统上，无锡的旅游市场以一日游为主，最受欢迎的景点及场所包括：环太湖区域的鼋头渚、灵山胜境、三国城、水浒城、唐城；以及寄畅园、天下第二泉、蠡园、梅园等。为了提升无锡旅游经济的发展，无锡市政府除了大力开拓旅游客源和不断完善旅游景点外，还设置了一些旅游节庆烘托无锡的旅游环境。2005年，无锡市旅游局即安排了下述的旅游节庆活动，包括：l 中国无锡古运河文化旅游节（2月9日-2月23日）l 中国浴佛节（灵山胜境）（5月15日）l 环太湖体育休闲旅游展示大会月（5月-6月），含自驾车旅游节、自行车拉力赛、马拉松长跑活动以及体育城市群众体育休闲展示活动等。l 中国无锡太湖旅游节（9月-10月）2.3 主要结论l 无锡位于长江三角洲的核心位置，也是苏锡常都市圈的核心城市之一，是连接上海与江苏内陆的门户，地理位置优越。l 无锡市区有较强的人口汇聚能力，目前，市区人口为221.58万人，占全市人口总数的50。同时，无锡对于外籍人士、高层次的外来人士、周边地区的富裕居民具有较大的吸引能力。l 无锡是华东地区主要的交通枢纽，根据规划，苏锡常未来将实现主城之间1小时互通、主城与卫星城之间半小时互通、三大中心城市与县级城市之间40分钟互通。l 在无锡市内，已规划了163公里的轨道交通，其中将有一条线路经过本项目地，并设置两个站点。l 无锡的经济增长迅速，十五期间，gdp的年均增幅达到14.3。无锡的人均可支配收入为13,588元，在江苏省内仅次于苏州水平。l 无锡的利用外资水平较高，香港和日本为无锡市主要的投资来源地。l 无锡的房地产投资自2002年起出现大幅度增长，其增幅至2005年宏观调控之后才有所回落。l 与上海、杭州、深圳三个大城市相比，无锡市的gdp发展仍处于较为落后的水平，但无锡的房价收入比却是四个城市中最低的，显示出无锡市民对于房价尚有较强的承受力和潜力。l 无锡的历年旅游总收入呈现明显的上升势头，但来锡旅游以国内客为主，且以一日游居多。3 基地分析3.1 项目地简介本项目地位于滨湖新城北侧太湖镇范围内，北临五里湖。西侧和南侧为已建成的青祁路和周新西路，东侧范围至规划中的新湖滨路。整个项目用地面积总计为111.57公顷，总建筑面积规划为145.08万平方米。地块由已建成的金石路分隔为南北两块（a区和b+c区），其中北块区域内由规划道路再次分隔（b区和c区）。根据规划，a区的地块面积约44.53公顷，容积率控制在1.0；b区域地块面积约为23.48公顷，c区域地块面积约为43.55公顷，b区域和c区域的容积率控制在1.5.abc本项目地来源：世邦魏理仕来源：华润新鸿基（无锡）公司3.2 立地分析3.2.1 地块现状项目地目前仍为生地，地上覆盖主要为农田、荒地，靠近五里湖的a区域有部分废弃鱼塘，基地内部还有一个已弃用的蠡湖宾馆。基地南侧的周新西路以南，万科项目的高层住宅和部分小高层住宅已经建成。分隔本项目a区和b、c区域的金石路也已建成。图：地块现状从周新西路看项目地来源：世邦魏理仕项目地临水区域周新西路以南的万科项目3.2.2 交通条件公交线路本区域仍属于未开发区域，尚未有公交线路直接通过本项目地。未来，周边的公交线路数量将会增加，还会增加轨道交通的站点，便于本区域与外界的沟通。表：临近区域主要公交线路公交线路行驶路线/停靠站点36路江南大学锡铁巷小姆浜村青祁路锡南路立信路大桥村委金城路金城新村公交三场77路火车站吉祥桥国际饭店华新里东林立交典古路兴竹立交塘南路南站医院招商城兴隆桥钢铁桥南长街辅仁中学明丽雅公司新联芦庄五区金城湾路南桥村水厂路美湖村上风诸周新西路小拇浜村锡铁巷江南大学95路华晶新村青山新村青山支路青山湾四院河埒新村西郊装饰市场建筑路体育中心东大门景丽苑夏家边蠡湖大桥上风诸周新西路小拇浜村锡铁巷江南大学来源：轨道交通根据无锡市的轨道交通发展规划，未来将有一条轨道交通线路通过本项目地，并设置两个站点。其中一个站点主要为太湖艺术中心的进出人流服务，而另一个站点主要服务于周边的居民。对于这两个站点的设立，我们建议其具体位置的设置如下图所示：站点1站点2来源：世邦魏理仕 上述站点设置的主要理由为：a区以北的艺术中心建成后，对于人流/车流的要求非常高，特别是短时间内要求通过的人流数量在几千人以上。而沿湖滨道路将为步行道为主的通道，不适于作为主要的人流通道。站点1的设置可以迅速引导通过轨道交通出入艺术中心，同时对于主要以商业设施为主的a区域而言，站点1的设置也可以为商业设施迅速集聚人流起到非常好的作用。站点2的设置主要服务于周边的居住人群。图中标示的站点2位置，处于太湖居住社区的中心位置，因此将站点设置在该位置，无论对于本项目还是对于周边的居住区项目而言，均是理想的设置轨道交通站点的位置。越湖通道项目地北面临湖，周边的越湖通道主要是蠡湖大桥。蠡湖大桥建成于2004年，全长750米，其中700米跨于水上，桥面总宽33米、设置双向六车道、设计时速为80 公里。蠡湖大桥作为环太湖公路的一个重要组成部分，沟通了无锡市中心城区与滨湖新城。未来项目地东侧的规划道路新湖滨路也将有可能建成为穿越五里湖的道路。该道路建成后，将更利于本项目地与外界的交流。3.2.3 生活便利度目前的配套设施由于本项目地块及周边地块目前主要处于未开发或刚刚开发状态，区域整体城市建设水平相对较低，各项生活基本配套数量较少。对于本项目地块而言，主要的生活配套设施基本都处于步行距离以外。以下简单介绍临近区域范围内部分学校、银行、邮政局及零售店等现有配套设施。表：目前项目地周边的主要配套设施设施类别名称邮局东降邮电局银行中行、农行超市上海客都、上海华联医院锡山市中医院中小学江苏无锡立信会计学校、太湖高级中学锡南校区、南京师范大学东降实验学校幼儿园东降中心幼儿园来源：世邦魏理仕下图标注了主要配套设施的地理位置来源：世邦魏理仕未来配套设施未来本区域将建成太湖居住区，各项配套设施将逐步成熟。特别是早于本项目开发的万科和顺驰项目，其配套设施将较早建成。根据我们目前掌握的信息，万科和顺驰项目的配套设施将如下所示：万科项目配套设施：l 社区商业（含超市），约2006年底推出l 幼儿园，小学，约2007至2008年推出顺驰项目配套设施：l 社区商业设施，约2006年下半年推出l 幼儿园推出时间，约2007年上半年推出l 小学，社区医疗中心，约2007年下半年或更迟推出3.3 滨湖新城概况本项目所在的区域为滨湖区的滨湖新城内，本节将简要介绍滨湖区及滨湖新城的概况。3.3.1 滨湖区行政区域无锡滨湖区位于无锡的西南，拥有黄金湖岸线88公里，是无锡著名的旅游区、新城区、科教文化区和经济发达区。滨湖区总面积566.86平方公里，人口42.3万，辖5个乡镇和4街道(太湖镇、华庄镇、胡埭镇、马山镇、滨湖镇、河埒街道、荣巷街道、蠡湖街道、蠡园街道)，其中包括无锡太湖国家旅游度假区、蠡园经济开发区、太湖山水城旅游区、滨湖经济技术开发区、胡埭工业园。滨湖新城位于滨湖区内，是规划中的城市副中心。其规划总用地面积约117平方公里，核心区用地面积约5平方公里。3.3.2 滨湖新城发展规划根据无锡城市南进的发展规划，滨湖新城和蠡湖新城是两个建设的重点区域。其中，滨湖新城是未来城市的副中心，蠡湖新城则是建设湖滨城市、山水城市和旅游城市的重要地区。蠡湖新城滨湖新城来源：世邦魏理仕滨湖新城作为未来城市副中心，规划总用地面积约117平方公里，核心区用地面积约5平方公里。滨湖新城的开发建设，是为了完善城市功能结构、缓解老城区人口压力、开发滨湖旅游资源，推动滨湖新城的整体布局和建设，加强对南部临太湖地区的生态保护。滨湖新城在功能上具有多重性、综合性、标识性的特点。核心区的主要功能为市级行政中心、商务办公、文化会展中心、体育中心、商务金融贸易中心、旅游休闲等。目前滨湖新城主要的规划项目包括：l 滨湖新城市级行政中心规划l 无锡大学城规划l 无锡滨湖经济技术开发区规划l 四个大型区域居住社区另外，蠡湖新城的金色港湾规划，其地理位置临近本区域，也是本区域范围内重要的规划项目。蠡 湖大学城新的市级行政中心太湖居住社区开发区居住社区金色港湾沿湖规划景观带雪浪居住社区华庄居住社区工业园区本项目来源：世邦魏理仕滨湖新城市级行政中心规划来源：无锡规划局滨湖新城市级行政中心规划范围为滨湖新城高浪路与金桥路之间的核心区域。将由行政中心、文化中心、科技中心、配套办公区、商业中心和奥林匹克公园等组成。按无锡政府的规划，本区域将吸引跨国公司亚太地区总部、中国总部和华东地区总部及销售中心、物流采购中心在我市的集中布点，领航现代服务业，提升无锡城市地位和能级，倾力打造特色鲜明的滨水cbd。随着滨湖新城市级行政中心的规划及未来建设，本区域作为无锡的一个综合型的规划完整的新区，其功能将得到不断的完善。同时，目前较差的交通现状也会随着行政中心的建设不断得到提升。为本项目的住宅及商业开发提供足够的人流和商业环境。未来区域的发展前景令人瞩目。紧靠本项目北侧的太湖艺术中心也是滨湖新城市级行政中心规划中的重要项目之一，规划用地面积5.55万平方米。艺术中心的建设将有利于在本区域集聚人流，对于提升本项目地的整体形象也有较好的辅助作用。无锡大学城规划来源：无锡市规划局无锡大学城位于城市的西南角、滨湖新城西部，东起青祁路，西至锡塘路，北到五里湖畔，南至羊北路，总用地面积约18平方公里，其中规划建设用地面积约10平方公里。无锡大学城规划定位为服务无锡、面向长江三角洲、集“产学研”于一体的现代知识园区。该园区以若干所大学和科研机构为主体构成，包括核心区、教学区、科研区、生活区、后勤服务区、生态园林区、体育活动区和产业区八大部分。建成后的大学城将成为具有空间开放化、资源共享化、服务社会化、管理整体化和投资市场化等特点的“开放”的城市社区。目前，已有江南大学和无锡职业技术学院进入大学城建设新校区，江南大学占地面积约210公顷，建筑面积约70万平方米；无锡职业技术学院占地面积约60公顷，建筑面积约25万平方米。无锡大学城的规划建设，对于滨湖新城而言，增添了其作为无锡学术中心的功能，为滨湖新城成为一个功能综合的有机发展区域增加了砝码。大学城的建设不但会带来具有相当购物能力的消费者学生，同时良好的学术气氛也将为周边众多的居住区形象带来正面影响。从长远来看，随着市级行政中心及大学城的建设开发，本区域的会务型，研讨性功能亦将得到提升，区域内的会展中心、酒店等需求也将得到稳定的支持力量。无锡滨湖经济技术开发区规划来源：无锡滨湖经济技术开发区网站无锡滨湖经济技术开发区规划面积22平方公里，享受国家级开发区待遇。目前，已吸引了来自香港、台湾、日本、美国、意大利、澳大利亚、德国、新加坡及马来西亚等十几个国家和地区的几十家大型企业与开发区签订了合同。产品涉及电子、生物制药、环境工程、汽车零部件、精密机械和高档服饰等行业，已有三十多家企业进区落户。滨湖新区的经济技术开发区为本区域的长期经济发展奠定了基础，同时由于经济区的开发，将加强本区域的经济活动能级，对于区域内的商务设施，如酒店、服务式公寓、商业的发展均会带来较好的带动作用。四个大型居住社区滨湖新城的居住社区建设将是近年来无锡人口导入较大的区域，目的是缓解老城区的人口压力。根据规划，滨湖新城的大型居住社区将包括：太湖居住社区、开发区居住社区、华庄居住社区和雪浪居住社区。未来吸引的人口数量将达到55万人口（至2020年）。目前，太湖居住社区已经开始大规模的住宅开发建设，本项目亦坐落于该区域。四个大型居住社区的建设将为本区域导入大量人口，完善本区域作为城市副中心对人口数的需求。但由于本区域的居住社区开发时间接近，各个开发项目均规模巨大，因此对于本项目的开发特别是住宅项目开发将带来较大的竞争。金色港湾规划来源：无锡市规划局“金色港湾”项目是蠡湖新城金城湾建设的一个重要组成部分。金城湾地块规划设计范围东至苏锡路、西至青祁路（蠡湖大道）、南至周新西路、北至英威路，总面积约六，七平方公里，区域内有湖、有运河马蠡港。其中的沿湖地区被成为金色港湾，该区域将不规划住宅小区，纯粹发展商业、文化和娱乐设施，成为湖边一处休闲区域。 金色港湾的建设一方面可以优化本区域的整体环境，使本项目的开发获得协同效应，但与此同时，金色港湾大体量的商业设施建设也将为本项目的商业设施建设产生较大的竞争。3.4 主要结论l 本项目位于滨湖新城北侧太湖镇范围内，北临五里湖。整个项目用地面积总计为111.57公顷，总建筑面积规划为145.08万平方米。l 项目地目前仍为生地，围绕项目地块的周新西路及经过项目地内的金石路已建成。项目地周边的交通条件还在建设之中，配套商业设施目前较为落后。l 未来将有轨道交通线路经过本项目地，为了确保未来太湖文化艺术中心的人流出入及对项目环境负面影响降到最低，我们建议两个站点分别设置在a地块中心区域和c地块的右下角位置。l 滨湖新城位于滨湖区内，是未来无锡发展的城市副中心。l 目前，滨湖新城已确认的发展规划包括市级行政中心规划、无锡大学城规划、滨湖经济技术开发区规划及四个大型区域居住社区的规划。这些规划的开工建造和实现，将为本项目的周边环境改善起到良好的作用。4 住宅物业市场分析4.1 宏观住宅市场状况4.1.1 总体供求特征 图：无锡历年住宅市场预售状况来源：锡房指数报告从总体商品住宅市场来说，无锡在2004年后呈现出供大于求的趋势，供求比开始低于1。根据锡房指数统计，2005年，无锡商品住宅总供应566.45万平方米，其中预售住宅供应392.84万平方米，实际成交300.78万平方米。其中空置房16.90万平方米。呈现明显的供大于求的态势。表：无锡批准预销售住宅状况20042005同比增长住宅批准预售面积(万平方米)364.37392.847.8%住宅销售面积（万平方米）310.71300.78-3.20%住宅销售额（亿元）102.38121.4718.65%来源：锡房指数报告从住宅供需情况来看，2005年，住宅市场批准预售面积的供应同比增长7.8%，但作为需求指标的成交面积却同比下降了-3.2%，这显示出，在整个无锡市场供大于求的情况