【商业地产】2008年顺德市房地产市场调查报告.doc

2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789顺德房地产市场调查报告（大良、容桂、杏坛）目 录2 顺德房地产市场综述22.1 顺德宏观市场分析22.1.1 宏观经济22.1.2 城市规划32.1.3 小结32.2 顺德房地产市场分析42.2.1 市场综述42.2.2 市场供求状况42.2.3 发展商动态52.2.4 消费者动态62.2.5 楼盘品质状况72.2.6 小结73、顺德区域地产项目对比分析83.1 价格对比分析83.2 户型对比分析93.3 小结102 顺德房地产市场综述2.1 顺德宏观市场分析2.1.1 宏观经济2007年，顺德经济呈现继续较快增长、经济发展质量与效益进一步提高的良好发展态势。顺德全年gdp预计达1279.2亿元，增长20.8%，各项主要经济指标均保持17%以上的增速，尤其是全社会工业总产值增长23.7%,达到3242亿元。全市固定资产投资达269.3亿元，增长21.3%，社会消费品零售总额320亿元，增长22.1%。预计全年地方财政一般预算收入68.4亿元，增长23%，进出口总值159亿美元，增长17%。城乡居民储蓄余额为911.7亿，增长3.4。人均可支配收入为24455元，增长9.7。人均消费支出为21108，增长5.5。2007年顺德经济整体呈现发展质量进一步优化、工业经济向城市经济转变、第三产业蓬勃发展等亮点。其中上年全区完成工业总产值3242亿元，增长23.7。一批成长型中小企业快速发展，有力支撑顺德工业经济的增长。上半年在规模以上工业企业中，中小型企业实现工业总产值829.4亿元，同比增长34.5，产值占规模以上工业产值的比重为57.9。市政和基础设施建设方面，展览中心扩建工程、喜来登酒店等中心城区各项重点工程建设进展顺利，大良东区市民体育公园投入使用，中心城区的道路交通、市政设施更为完善，商业配套更加齐全。完成了高赞大桥及引道、105国道桂洲大道跨线桥、世纪路跨线桥和海尾跨线桥、杏龙路一期改造等工程建设，广珠轻轨、太澳高速公路顺德段、一环南延线等重点项目正抓紧推进。表一：2007年顺德区宏观经济数据gdp人口(06年)固定资产投资房地产投资（06年）社会消费品零售总额城乡居民储蓄余额城镇居民年人均可支配收入1279.2亿118万269.3亿55.73亿320亿911.7亿24455元20.8%+1.3%21.3%+10.422.1%3.49.7 数据来源：顺德统计公报2.1.2城市规划佛山市位于珠江三角洲中心位置，是粤西沿海、西江流域等地区通向广州的主要门户。佛山未来的发展要立足于珠江三角洲的整体协调，在广佛都市区中要实现与广州的优势互补，强调错位发展，成为广州向珠江三角洲西岸辐射和拓展的主要枢纽。顺德中心城区是珠三角区域性中心，重要的制造业基地，具有岭南滨水特色的佛山市两个百万人口以上中心城区之一。大良分组团是全区的商贸、文化中心；新城区分组团是全区的行政、金融、信息、商贸和交通中心，高品质的新住区；容桂分组团是全区的经济中心，以高新技术产业为主导的制造业基地，区域性物流中心；伦教分组团是重要的制造业基地和区域性物流中心。 大良、容桂、伦教组合成为顺德中心城区，形成一级复合组团，建成珠江三角洲地区性中心，向东强化与广州番禺、南沙的有机联系，向南辐射和带动中山以及江门的北部地区，向西带动全区西部各城镇的发展。中心城区东部为区域性的交通走廊，并与广州市番禺区保留一定的隔离绿地。乐从、北滘、陈村纳入佛山市中心组团一体化发展；龙江与九江组合为60万人口规模的城市次级组团，城镇之间保留一定的隔离带。勒流为相对独立发展的城镇。杏坛、均安整合为“一河两岸”式的新型城市片区。2.1.3 小结顺德作为珠三角区域性中心、国际大都市广州的卫星城市，经济不断快速发展和城市化水平不断提高，有力的拉动了顺德房地产的供给和需求，为顺德房地产市场健康发展提供了宏观环境。2.2 顺德房地产市场分析2.2.1 市场综述地产寒冬未见春，量价齐低迷 根据顺德区土地房产交易中心最新数据显示，2008年1月份商品房均价3972元/平方米，比2007年12月份的4667元/平方米下降15%；比2007年11月的5692元/平方米下降30%。据了解，继去年11月以来，顺德商品房均价三个月连续、快速下滑，楼价下降达三成。2008年1月顺德商品房成交量仅为1262套，比较去年高峰时期的17286套成交量，相差甚远，仅为其0.7%。2.2.2 市场供求状况看好大势土地放量依然不降据悉，2007年12月18日、25日、28日顺德土地交易中心分别有25宗土地推出，有5幅土地超过5万平方米，其中还有一幅超过10万平方米。包括佛顺(拍)2007-036号、佛顺(拍)2007-035号、佛顺(拍)2007-042号等，多在龙江、伦教和容桂，集中在佛山市顺德区德民路行政服务中心西座1楼土地拍卖大厅举办拍卖会。结果仅有五宗土成功出让，最受业内关注的顺德区容桂德胜眉蕉河西侧，总面积83033.27平方米，用途为二类居住用地的佛顺(拍)2007-042地块，亦不能幸免“流拍”的命运。虽然拿地风潮遭遇寒冬阻击，开发商拿地变得更加谨慎，但是据国土局相关人士表示，预计今年的指标将与2007年相差不大，而且主要的出让地仍然以镇街为主，工业用地方面也有部分地块出让。市场供应充足，楼市得到有力支撑 据统计，顺德楼市未来一年的新增供货量很大。2008年将会有数十个楼盘上市，而许多楼盘目前已经处于开工、开售阶段。据统计，上半年推出货量4600多套，剩余货量2000多套，加上下半年陆续推出的至少1000多套，同时加上其他未统计的隐性数据，未来市场的推货量还是相当大。充足的楼市供应在一定程度上可以缓解消费者的观望气氛。表二：2008年上半年供应量状况楼盘名称推出货量剩余货量推出时间海悦新城一期之一361542007年11月明日华府二期 3351202007年08月康格斯一期3302012007年12月嘉信城市花园三期5983922008年2月活力盈居二期5143982008年2月新幸福家园二期3102242008年1月君御花园2942792008年1月首誉160962008年1月叠美居211932007年11月尚湖一品3331292007年11月海伦堡3702402007年05月海云堡228902008年1月景泰花园176汇景台2002007年9月信德上城2382007年12月名尚轩50总计46322500 数据来源：实地调研表三：2008年下半年供应量预测楼盘名称预计推出货量预计推出时间海悦新城1-6高层洋房、9单元公寓大于400套2008年8月前后顺宝花园电梯/楼梯楼约238套2008年4月东城西山上筑二期300多套2008年9月份前后龙光水悦城邦3、5单元高层大于200套2008年3月万科新城湾畔2008年9月前后景泰花园二期2008年9月前后雅居乐项目年底保利项目年底总计20002.2.3 发展商动态发展商主动让利，大打促销牌市场进入调整以来，在售楼盘纷纷加入打折优惠行列，东区部分楼盘报价7000元/平方米，打折之后可以63006500元/平方米拿到，新城区的嘉信城市花园还一度推出30套的4800元/平方米的优惠单位，受到部分消费者的欢迎。据了解，下阶段准备推盘的一些楼盘，也不排除使用优惠、打折策略。大部分发展商将在售商品房或者首次开盘的目标价格作了不同程度地下调来吸引购房者。 一方面，房价过高和新政将导致顺德楼市需求锐减，销售压力空前加大； 另一方面，发展商资本运作空间急剧缩小，融资难度倍增，绝大部分房地产公司都将面临巨大的资金压力。表四：在售优惠楼盘优惠楼盘销售均价优惠幅度海悦新城5800-65009.7折叠美居36009.5折海云堡38009.8/9.9折海伦堡42009.7折信德上城50009.7折活力盈居45009.9折新幸福花园42009.9折汇景台39009.7折名尚轩42009.6折 数据来源：实地调研地产大鳄挺进顺德，地产开发竞争白热化继万科之后，龙光、雅居乐、保利等品牌发展商陆续登陆顺德，他们开发的项目都将在08年推出市场，这对于向来偏安一隅的顺德本土开发商而言，无疑是很大冲击。市场的产品、竞争格局、价格等多方面发生了很大的变化，竞争将异常激烈。2.2.4 消费者动态购房者冷静对待降价，继续持币观望虽然发展商在价格上作了较大的让步，虽然收到一定成效，拉动了销售，但效果还是不尽如人意。原因是消费者一向都是“买升不买跌”，当消费者认为楼价会继续向下走时，持币观望的情绪就更强烈。顺德楼市进入调整期已经不容回避，顺德消费者的观望情绪正浓。经历此轮调整，相信顺德房价将会回归到理性。周边大环境气候，以及国家对房地产调控力度的不断加大，也对市场形成一定的观望、持币待购局面。未来顺德房地产业真实的供求关系将主导今后的楼价水平。2.2.5 楼盘品质状况楼盘整体水平有大提升，中高端楼盘集结总体而言，顺德今年推出的楼盘和以往相比，在各方面都有很大的提升，这跟外来发展商的进驻不无关系。顺德的发展商开始注意品牌建设，在产品规划设计、开发建设、营销推广以及后期的物业管理上都更重视了，带来开发水平的提升，产品的整体水平和以往相比当然就更上一层楼了。目前在售和即将推出的大型楼盘都是以中高端定位。大良海骏达康格斯、海悦新城、明日华府、万科新城湾畔、嘉信城市花园；容桂信德上城、活力盈居、海伦堡等都是定位在中高端。他们在产品设计、营销推广上不逊于广州等大都市的先进水平，相信今年中心城区的高端楼市竞争非常大。2.2.6 小结顺德楼市经过07年上半年的疯涨，到年末至今的寒冬，形势变得越来越扑溯迷离。开发商开始降价促销，消费者则继续观望，“买涨不买跌”，政府推出土地力挺市场等。虽然08年楼市走势尚不十分明朗，但可以肯定的是，楼市的调整终将回归理性，回归市场的真是水平。一直以来，顺德楼市无论是总量释放、消化速度以及楼市价格，其于珠三角城市群的“洼地”事实并未得到太多改变，尽管去年有了一定幅度的增长，但无论是从经济增长速度还是城市发展潜力上，顺德楼市都有较大的提升空间。3、顺德区域地产项目对比分析统计搂盘包括：海骏达康格斯、海悦新城、明日华府、君御花园、首誉、叠美居、嘉信城市花园、海伦堡、活力盈居、尚湖一品、信德上城。新幸福花园、海云堡、景泰花园、顺宝花园户型套数合计: 3904套，均为各楼盘08年上半年的主力户型3.1 价格对比分析大良板块项目名称楼盘地址销售价格康格斯大良古楼村古楼路口4520海悦新城大良桂畔南岸景观公园路段5800-6500明日华府大良东区新桂中路明日广场6800君御花园大良东区新桂路段7600首誉大良街南华居委会红岗路6000叠美居大良新宁路54号3600嘉信城市花园大良新区嘉信广场4900-5500 大良板块作为顺德的中心区域，楼价一直走在顺德各区的前列。大良东区和新城区是楼市的两个热点区域。大的项目、成熟的社区已经成为现在乃至未来大良楼市的一个明显特点。 楼盘品质以及周边配套是该区楼价差异的主要因素。地段比较好的明日华府、君御花园等均价接近7000。首誉也凭借其接近市区，价格上到6000。而楼盘品质不错的康格斯却由于周边配套尚未完善而导致价格暂时处于较低水平。容桂板块项目名称楼盘地址销售价格海伦堡容桂容奇大道中4200信德上城容桂容奇大道中5000活力盈居容桂文明西路与文星路交界处4500尚湖一品容桂振华路华夏新城5300新幸福花园容桂桂州大道西4200 容桂各楼盘竞争格局比较均势，均价都在4500-5000之间。由于该区货量比较多，竞争激烈，各个楼盘纷纷拿出促销措施招揽顾客。 目前大多产品都是容桂本地发展商开发，进入2008年，情况大有逆转，保利地产、美的集团、龙光地产相继进驻容桂。届时，竞争将异常激烈。杏坛板块项目名称楼盘地址销售价格海云堡杏坛文化广场对面3800景泰花园杏坛河北路3300顺宝花园杏坛文化广场侧3200 杏坛作为顺德镇街范畴，楼市发展尚比较薄弱，竞争不甚激烈。 该地主要打高性价比楼盘，价格维持在3500左右。3.2 户型对比分析u 各项目目前推售产品以三房户型为主，单套建筑面积大多在95-115。 从各楼盘的主力户型可以看出，在售楼盘的现售产品结构以三房两厅的户型为主，比例占到62.9。其中90-100的小三房占的比例最高42.8，其次是110-125的大三房20.1。 市场上的四、五房大户型产品主要是君御花园和尚湖一品推的产品，集中在170-200的五房和130-150的四房。 现推项目中，各个楼盘都会适当推出一些90以下的中小户型产品以充实产品类型。其中主要集中在活力盈居二期、首誉、叠美居这些楼盘上。u 各项目的推货期集中，高端市场竞争将趋于白热化。 目前在售楼盘都集中在95-115的三房产品。这种现象在容桂市场最为明显。其中活力盈居、海伦堡、新幸福家园、信德上城等都有大量三房产品推出。 根据市场调查，水悦城邦一期第二部分、龙光海悦新城的产品都会集中在四房两厅和五房两厅类的高端大户型产品为主。推出时间08年3月底和6月左右。届时将呈现出供大于求的局面，并且产品同质化比较严重（均为高端产品）。3.3 小结顺德目前楼价的形势是这样：大良东区依仗其独特的地理位置及良好的配套设施，价格继续虚高，均价可达6500元/平方米，远远高出市场其他区域楼价；大良新区作为楼市后起热土，高端楼盘不断推出，因此楼价也高于整体市场均价，达到5000-5500元/平方米；容桂板块楼价相对比较成熟和理性，价格维持在4500元/平方米上下；杏坛作为镇街范畴，价格去到3500元/平方米上下。2007年长春市房地产市场年度分析报告目录一、总体经济态势二、解读2007地产新政三、土地市场分析四、房地产市场分析五、各大行政区域市场分析六、长春市2007年房地产市场总结七、长春市2008房地产市场预测第一部分 长春市总体经济态势一、gdp总量与增长速度 数据来源：长春市政府工作报告(2002-2007)一直保持着稳健的发展势头，综合实力不断加强长春市gdp总量从2002年的1150亿元增长到2006年的1934亿元，增长幅度虽在04、05年有所回落，也一直保持在13%左右。2007年，长春gdp达2073亿元，同比增长17.3%，略显过热。城市经济的迅速发展带动了长春各项基础设施的建设及完善，对周边城市的吸纳能力大大增强，为长春房地产业提供巨大的发展机会。但同时应注意到，经济过热会导致市场上的货币数量增加，倘若流通速度较慢，对房地产市场将产生一定的阻碍作用。二、固定资产投资占gdp比重 数据来源：长春市政府工作报告(2002-2007)同经济总量一样，长春市固定资产投资也保持着强劲的增长势头。固定资产投资在gdp中所占的比重日益增大，成为拉动经济增长的主要力量。2007年受政策打压，固定资产投资增长幅度略有下降，但仍达到42%。 同时从上面的表格可以看出，固定资产投资的增长速度远远超过gdp的增长速度。这表明生产性支出要大于消费性支出，长期下去将对房地产市场产生一定的不利影响。三、居民消费能力数据来源：长春市政府工作报告(2003-2007) 2003年以来，长春市人均可支配收入快速增长，居民生活水平得到显著提高。而居民长期又具有储蓄习惯，手中持有大量资金，为房地产消费提供保证。同时，国家实施振兴东北老工业基地政策，还将为居民提供大量的创收机会。因此未来几年长春居民可支配收入还将有很大提升。四、三大产业比例变化 数据来源：长春市政府工作报告(2002-2006)第二产业、第三产业在gdp中所占的比例相当，说明生产性行业和服务性行业处于平衡位置。根据城市发展规律，城市辐射性要想增强，第三产业须占主导地位。而长春工业性质明显，经济增长主要靠工业（一汽）拉动这一现状在短期内还无法改变。第三产业不够发达说明城市新贵数量有限，居民还未有提升居住环境的意识，中低档楼盘将有很大的发展空间。 小结： 长春市经济发展速度不断加快，经济总量更多，上涨幅度更大。虽受经济过热、固定资产投资比重过大、产业结构影响城市发展的问题约束。但随着政府宏观调控政策的不断完善和产业结构的不断调整，经济发展中的不健康因素将进一步得到遏制，也将为房地产业提供一个平稳的发展平台。第二部分 2007年房地产新政一、金融政策： 六次加息：2007年，为抑制房价快速增长，中国人民银行曾五次提高贷款利率。到2007年12月21日，一年期贷款利率已达7.47%。 贷款利率的提高并不能抑制房价快速增长，相反将降低各大企业扩大再生产的能力，导致一部分原本用于扩大再生产的资金以投资的形式流入房地产市场，这将进一步推动房价上涨。贷款利率的提高加大了已购房客户的成本，同时目前股市已运行到较高的水平，短期内很难产生较大收益。因此会有一部分人抽出股市资金用来还贷，但预计规模不会很大。（长春房地产市场自住需求占主导，大部分居民资金有限，无法提前还贷） 十次提高存款准备金率： 自2007年1月15日以来，中国人民银行十次上调存款准备金率，目前已达14.5%。存款准备金的提高目的是改革中国经济，降低人民币流通量及流通速度，这将有效缓解目前经济过热的现状。对延缓商品房价格上涨有很大作用。 提高第二套房贷首付比例： 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付比例不得低于40%。贷款利率不得低于中国人民银行同期同档次基准利率的1.1倍。 首付的提高将降低银行在房价快速上涨中的风险，同时也大大加重购房者尤其是年轻购房者的负担，对抑制炒房作用不大。（对于一线城市房价下跌及众多中介公司濒临倒闭的原因暂不明确，但可预计并非因首付、利率提高原因引起。倘若首付、利率的提高会引发众多中介公司倒闭，无异于加大银行信贷风险，政府不会盲目执行）二、税收政策： 土地增值税：自2007年2月1日起，正式向转让房地产并取得收入的单位和个人征收30-60%的土地增值税。 土地增值税的收取，降低炒房者的利润，对抑制炒房有一定作用。三、土地政策： 物权法：住房满70年后，使用权自动续期。小区车位、车库应首先满足业主需要。露台出让不得损害他人利益。会所依约定确立权属。小区绿地由业主共有。物业服务用房由业主共有物权法的核心问题是确立权属，这对开发商私自更改规划或占用绿地有一定的抑制作用，同时也加大了拆迁难度。 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定“土地分期拿证”叫停土地开发期限不得超过三年单宗土地出让规模受控制实行净地出让土地闲置费按20% “土地分期拿证”叫停：防止了开发商在没完全交清土地出让金之前取得土地使用证使用土地。同时也防止开发商在取得小面积土地后抵押给银行用来融资，大大降低了银行的风险。 土地开发期限不得超过三年、单宗土地出让规模受控制、土地闲置费按20%收取：在有效打击开发商囤地、防止土地资源浪费的同时，缩短了土地开发周期，加大了土地供给、加剧了开发商之间的竞争。 规定的颁布，提高了房地产开发的准入门槛，只有具备完全支付能力的开发商才能参与土地竞标，中小房地产开发商获得土地难度加大。小结： 2007年政府为了进一步控制快速上涨的房价、保持房地产市场快速平稳的运行，政府从控制供给、引导需求和打击炒房等几个方面加大了宏观调控的力度。如今政策效应已初见明显。第三部分 长春市土地市场分析一、历年土地出让情况 资料来源：新文化报2003-2005年，长春土地出让面积增长幅度较为缓慢，2006年因棚户区改造导致土地突然放量，上涨幅度达74%。2007年因受宏观调控影响，土地出让面积有所降低，但截止目前，土地放量仍达520万平方米。二、土地出让均价 资料来源：房地产报从上图可以看出，长春土地出让价格整体形势一直表现为稳中有升。但因长春城市化水平相对较低，城市中心区（南关、朝阳区）所占的比重较小，出让土地多集中在城市周边。因此土地出让价格实际上涨幅度仍很大。三、人均居住面积资料来源：房地产报长春市人均居住面积增长较为稳健。自2003年以来，平均每年以一平方米的速度增长。截止2007年末，人均居住面积已达27平方米。居住面积已足够满足人们基本生活，很难有所提升。预计未来一年，长春房地产应以提升住宅品质为发展方向。四、2007开发商拿地情况 随着绿地、和黄、中信的进入，外地企业在长春拿地数量已占2/3。外地企业的进入，直接加剧竞争，将有效提升楼盘的综合品质，同时也会大大推动地价和房价的上涨。资料来源：房地产报第三部分、房地产市场分析一、房地产投资及施工面积：数据来源：搜房网及其他网站新闻从上面两个图可以看出，长春房地产投资处于快速增长阶段，开发商对市场信心很足。但与施工面积增长幅度比较来看，投资增长幅度远远小于施工面积增长幅度，中低档楼盘占主导。这表明楼盘的功能也仅仅停留在满足基本居住需求的层次，住宅品质还有待提升。二、商品住宅均价：资料来源：房地产报资料来源：房地产报 04-06年长春地产价格处于稳步上升中。06年以来进入飞速增长阶段，涨幅超过17%。（预计原因如下：棚户区改造带来硬性需求长春大学数量较多，自扩招以来，每年都有大量的毕业生留在长春，需要解决住房问题上世纪建造的房屋已经破旧，居民生活条件有待改善部分投资者在房价上涨过程中获利，引来大量跟随人群居民认为房价依然会涨，原本无购房意向的居民也开始加入购房大军）由住宅均价、可支配收入增长幅度图可以看出，长春房价增长幅度大大超过居民可支配收入增长幅度。尤其是今年以来，增长幅度达17%。居民购房难度不断加大。三、住宅预售量、销售量从06、07年预售、销售比例图可以看出，预售、销售比呈下降趋势，证明预售量开始小于销售量，市场供小于求。但从07年1-9月份预售、销售比例图可以看出，比例呈增大趋势。由此可知，长春房地产市场正由供小于求向供大于求转变。四、累计可售商品房户型比例由上图可以看出，90-144平方米的中户型楼盘是市场的主要力量，比例在50%左右徘徊。小户型楼盘略显紧俏，在市场中所占的比例不断缩小，同时也说明小户型的畅销性。五、各行政区域住宅均价：资料来源： 房地产报 从各行政区域住宅均价来看，长春住宅整体走势为由城市中央向四周递减，但因净月开发区离市中心较远，宽城区常年与市中心处于隔离状态，因此房价相对较低。本图同时说明地段是影响楼盘价格的首要因素。 从土地出让面积图可以看出，除工业用地出让较多的高新区以外，绿园区（包括汽车产业开发区）土地出让面积较大，而绿园区长期处于与城市中心区隔离的状态，厂区居民收入较高，消费比较单一。因此未来一年，绿园区房地产发展速度较快，房价会有所提升。高新区受南城影响，预计未来房价也有所提升。 同时我们可以看出，除中心城区以外，楼盘均价和土地出让面积正相关，说明开发商对长春市场颇有信心。第五部分、各大区域房地产分析：总体规划思路 根据长春市城市总体规划(2004-2020)，未来几年长春城市规划思路为：“双心三翼、多组团”。“双心”分别指人民广场一带主中心区和人民大街南端的南部副中心区。“三翼”分别指西南、东南和东北三个主要城市发展方向。“多组团”是指城市的空间拓展采取组团的布局模式。布局基本要点疏解中心压力，在人民大街南端建设南部副中心，与现有人民广场中心构成未来长春城市中心的“双心”结构，培育多个分区副中心。工业用地发展沿东北和西南两个方向，在城市西南建设“长春国际汽车城”，整合汽车产业的发展；城市东北部布局综合工业的发展用地。居住用地主要改造棚户区和向南及东南方向发展。一、中心城区（南关、朝阳）市场特征 产品类型分布： 南关、朝阳两区是长春的老城区，长春的发源地，也是长春的商业中心。随着城市发展，土地价格不断上扬，商业含金量不断加大。因此产品类型以高层、小高层为主，多层、写字楼为辅。 楼盘规模较小、大盘集中在南部新城：中心城区占地面积1-6万平米以下的项目约占总量的37%，主要是位于次商业核心区的高层项目。占地1万平米以下的项目约占总量的25%，集中在商业核心区。大盘多为外地品牌企业开发，位于南部新城，约占总量的37%。 中心城区楼盘均价：中心城区楼盘大多位于商业区，项目投资价值较大，价格相对较高，均价都超过了4000元/平方米。而位于南部城市副中心的楼盘又多为知名企业开发的高档社区，对整体价格有拉动作用。 面积区间：万晟现代城、金鼎名城、亚泰鼎盛国际等位于商业核心区的高层、小高层楼盘多以小户型为主。鼎盛国际虽有部分大户型存在，但42-120的中小户型仍占总体的86%，130以上的大户型仅有52套。位于次核心区的碧波康桥和位于南部新城的汇景新城等项目多为100的大户型项目。预计已经奠基动工的新里中央公馆也将以大户型为主。 未来走向： 2007年中心城区土地出让面积较小。土地较为稀缺，预计未来商业核心区及次核心区土地出让主要来源为棚户区改造，地块出让面积较小。同时随着城市经济发展小户型楼盘及酒店式公寓数量会有所增多。南部新城土地供应较为充足。因其是长春新城市中心，代表长春城市建设形象，政府必加强对开发企业的审核工作。预计土地多为外地知名企业取得，楼盘品质也将有很大提升。二、绿园区（含汽车产业开发区）市场特征： 产品类型分布：绿园区位于长春市西部，是长春第一汽车厂所在地，是长春的住宅区。产品类型以多层、小高层为主。虽有少量高层产品存在，多集中在多层社区内部，纯高层项目较为稀缺。 楼盘规模较大，多为社区型产品 绿园区楼盘为中小型社区项目，占地面积多在10-20万平方米之间，占85%左右，总体品质较高。30万平米以上的楼盘数量较少。 绿园去楼盘均价：绿园区楼盘整体价格较高，基本位于全市平均价格（2950元/平方米）以上。但从个案来看，自身特色不够明显，价格在3500元/平方米左右，差别不大。 面积区间：从上图可以看出，绿园区楼盘户型整体较大，面积集中在100-250之间，目标群体多为区内中等收入人群。这与绿园区居民整体素质不高，消费单一且冲动性强有关。但从近期开盘的项目看来，户型向小户型发展，出现了至通尚都、鼎成公馆、漂home等小户型楼盘。目标群体开始向低收入人群转变，片区投资潜力不断增大。 未来走向： 绿园区2007年土地出让地块较多，单价较高。但单个地块面积较小，多在10万平方米以下。占地面积小很难建高档楼盘，同时厂区人民收入高。预计未来一年绿园区将以中档偏上的项目为主，且供需两旺。三、宽城区市场分析 产品类型分布： 宽城区属于后开发区域，离中心城市较远，多年来被铁路所隔，城市化水平较低。土地来源多为棚户区改造，居民界于城市和农村之间，高层产品有很大的抗性，目前产品类型以多层为主。 大盘时代从楼盘占地面积看，宽城区各楼盘占地面积较大，多集中在40万平方米以上。但从青年城和证大光明城的规划效果图看来，在规模增大的同时还未有效提升楼盘品质，大盘仅增加了配套设施而没有对社区环境进行整体规划。 楼盘均价：宽城区楼盘整体价格较低，多集中在2500-3000元/平方米左右。但个案价格差距较大，差距达1000元。这与宽城区整体环境和所处的位置有关。 未来走向： 宽城区属后开发区域，随着几个大盘的开发快速拉动了整个区域的发展。城市基础建设的不断完善也必将有效提升片区价值。但2007宽城区土地供应较少，整体面积较小，受政策影响未来不会有大盘出现。因此，几个在建大盘的角逐将成为宽城区2008年的热点话题。近日光复路市场、黑水路客运站北迁，预计政府对宽城区的工作重心会放在建立车站北出口商圈上。 宽城区是长春传统的工业区，在整个城市的竞争中处于劣势，区域辐射能力有限，房屋价格仍较低。主要吸引宽城本地人群、站前工作人员及周边县市来长人员。四、二道区(含经开区)市场分析： 产品类型：随着新机场的建设，二道区成为长春向东发展的主要门户。楼盘以社区型为主，为多层、小高层组合型楼盘。 中等规模为主：二道区楼盘规模较小，占地面积10万平方米以下项目近70%。东方之珠占地面积虽大，但因地理位置较偏，整体配套不足，园林环境较差外加高压线阻挡，导致社区档次偏低，难以提升核心竞争力。 楼盘均价：二道区楼盘均价较为居中，均价多在3500元/平方米左右。楼盘位置多集中在东盛商圈、亚泰花园附近，配套较为完善。 面积区间： 二道区楼盘户型面积较大，多集中在70-200左右。小户型产品虽有存在，但所占比例不大，多集中在东盛商圈周边，投资价值较大。 未来走势： 二道区位于长春市东部，是长春向东发展的主要门户。机场的建设也将大大推动本区发展。预计未来价格仍会上涨但空间不大，主要楼盘将集中在吉林大路沿线。五、净月开发区市场分析： 产品类型： 净月开发区离城市中心较远、自然环境较好。产品类型以中高档别墅为主，虽有少量普通住宅存在，但因交通不便价格较低。 楼盘规模：净月开发区离城市中心较远，土地供应充足，各个楼盘占地面积多在20万平方米左右，个别高档别墅楼盘达到100万平方米。 该区多为别墅项目，整体品质不佳，社区缺乏环境的营造。中信、力旺、和黄三个高档楼盘才刚刚启动，可大大改善片区环境。 楼盘均价： 净月开发区楼盘价格分为两个层次，住宅价格在3000元/平方米左右，别墅价格在10000元/平方米左右（富奥临河湾因距中海项目较近、又有紧邻依通河的天然区位优势，价格较高） 未来走势： 从07年土地供应来看，净月开发区土地出让数量较少，08年市场竞争不大。三个高档项目和消化存量将是市场的主要热点。 三个主要别墅项目体量较大，尤其是中信城，占地面积110万平方米。长春高层人士数量有限，中信推广力度小，市民未完全认可中信品牌，预计销量走低。三个大盘的建设，进一步加大了净月别墅市场的竞争，其他低档别墅定会采采取一定优惠措施，而未建地块也可能转型花园阳房，对大户型楼盘是个补充。第六部分、2007年长春房地产市场总结一、土地市场：1、出让面积有所减少，交易异常活跃：2007年长春市土地出让虽较上年有所减少，交易却异常活跃，开发商都积极参与竞拍，地价上扬幅度有所增大。中海、绿地等大牌企业对长春市场信心十足，均在长春获得“地王”项目，进一步巩固了在长春市场的领导地位。2、外地企业大举圈地： 截止目前，外地企业在长春拿地数量已占2/3，本土企业仅占1/3。随着中海、万科、绿地、香江、保利等大牌企业在挖掘长春地产潜力的同时，也迅速提高着长春建筑水平。同时资金雄厚的大牌企业对长春地价的上涨也起很大的推动作用。大面积拿地降低单位面积成本已经成为品牌开发商拓展市场的主要形式。二、房地产市场：1、政策频出、市场平稳：06、07年，政府为调节住房结构、稳定房产价格，陆续出台了一系列规章政策，但并未象深圳、广州一样给长春房地产带来巨大影响。商品房价格上涨、周边区域供销两旺、中心城市土地稀缺等特征尤为明显。但随着平稳上涨的同时，居民购房需求也在不断降低。2、价格上涨速度依然不减： 随着宏观调空的逐步实施，房价上涨速度依然不减，外加全国一片上涨的形势，大大刺激了首次置业者的需求。同时棚户区改造又使大量的持币待购人群涌入房地产市场，形成大量刚性需求。2007长春房价上涨速度依然不减。3、小户型体量加大： 随着70/90政策的实施，众多小户型楼盘开始进入市场并日益成为主流。小户型楼盘在刺激首次置业、投资者的同时，也成为开发商快速回笼资金的重要武器。4、郊区楼盘开始火热： 07年末，双阳、合龙镇、范家屯这些位于长春郊区的楼盘以一个独特的形象展示在人们面前。这些价格不足2000元/平方米，距离市中心车