写字楼物业管理制度.doc

10保安管理10.1写字楼保安部的组织机构：保安部经理秘书车场主管领班治安主管消防主管领班领班警卫与工人车场收费员地下车场管理车场门卫外围环卫工中控室值班员安全部组织机构保安部经理保安班组（3）保安班组（2）保安班组（1）车场干部消防干部治安干部 安全部组织机构 102写字楼安全管理的主要工作与任务安全管理的主要工作包括：治安管理、消防管理以及停车场管理。具体可为以下几项任务：1) 门卫工作，负责维持大门口秩序，疏导交通车辆，为客人拉门，指引楼内方位及提送行李等服务，同时应注意进出客人中可能的犯罪分子，防止各类案件的发生；2) 安全巡视，定时和不定时地对大楼内各个部位进行巡视检查，发现可能的不安全因素，并及时解决；3) 控制室值班，运用监控手段对各重要部位进行电视监视和录像，防止不法分子的犯罪活动，同时密切注意消防报警设备运行情况，发生报警则应立即按规定进行处理；4) 停车场管理，疏导师车辆进出，检验停车证件，收取临时停车费，进行停车场消防和安全管理；5) 案件处理，对写字楼内发生的盗窃、行凶、破坏等各类治安案件规定上报公安机关处理；6) 消防工作，消防控制室值班，消防设备的检修等；7) 与其他部门的配合工作，并完成总经理交给的其他任务。103保安部各主管职责(1) 保安部经理保安部经理应由有比较丰富的保安（公安）工作经验和较强的组织领导能力，其政治和思想素质要求较高，文化程度大专以上，两年以上物业管理的经验。保安部经理的职责主要包括：建立和健全本写字楼各项保安工作制度，全面负责写字楼的安全、防火、警卫、迎宾等工作；组织本部门全体人员开展警卫、车场、内保、消防等各项保安工作；熟悉本写字楼常驻客户，及时掌握变动情况，有预见地提出本写字楼保安工作的意见、措施；审订各种紧急应变的程序和计划，安排各种演习，积极组织开展安全法纪教育；与公安、消防和其他有关部门保持联系，保证写字楼安全防火等信息渠道的畅通；做好对保安人员的教育与培训；监督考察本部门各岗位人员的工作表现，负责对所属员工的工作业绩进行考核，处理有关保安工作方面的投诉；(2) 治安主管治安主管是在保安部经理领导下重点负责治安案件的预防、调查和侦破工作。 应由经过专业培训，具有较多查案的经验。治安主管的职责主要是：及时了解掌握门卫、停车场、控制室等重要部位的工作情况，需要时应及时到达现场，帮助处理情况；负责对保安队员进行案件预防、侦破等知识的培训；每天定时不定时地进行写安楼内外各部位的巡视检查；熟悉写字楼常住客人并及时掌握变动情况；根据分工，熟悉和了解保安队员的工作思想表现，向保安部经理提出奖惩和使用意见；完成保安部经理交给的其他各项任务。(3) 消防主管消防主管是在保安部经理的领导下重点负责消防工作。应由经过消防专业训练，具有较丰富消防工作的经验。消防主管的职责主要是：熟悉本写字楼消防设备的性能、构造和使用要求，全面负责写字楼的消防安全工作；负责制定本写字楼消防工作的规章制度和规定，并在实践中落实贯彻；负责专职消防队员的安全教育和写字楼义务消防队伍的组建、培训以及消防演习的组织；定期进行消防设备、设施、器材的点检，提出调换过时失效的设备和增添新设备的意见，经批准后负责落实；建立和完善消防业务资料；负责写字楼内施工单位、人员的消防安全督导；积极配合其他保安干部工作，完成保安部经理交给的其他任务。(4) 车场主管车场主管是在保安部经理的领导下重点负责车场管理工作。应由有效丰富车场管理工作的经验。 车场主管的职责主要是：负责车场调度和指挥，维护车场秩序，领导负责组织贵宾车辆的疏导及停放；管理指导所属车场管理员工；组织、指挥、疏导客户车辆和出租车辆的停放和驶离；督促检查写字楼外围及车场卫生，做好门前三包工作；监督检查车场管理员对临时停车费的收取工作，核对收费标准，建立收费账目，发放发票，收取费用，存档上缴；巡视检查车场管理人员的工作表现等情况，及时纠正违纪现象；接受客户对车场停车问题的投拆及建议，及时向保安部经理汇报，并向客户做好解释工作。104保安部保安员的各种职责：（1） 外围巡逻保安员的职责外围巡逻保安员的岗位职责主要有以下几点：1) 本岗位是写字楼的主要出入口及门面，保安员要保持良好的精神状态，注意仪容仪表及礼节礼貌。2) 维户好大门口的交通秩序，引导车辆的行驶及行人的过往。保障车辆及行人安全，使门前畅通无阻。3) 防止非开放时间游人及非工作人员进入写字楼，并负责检查进出人员所携带的物品，负责写字楼安全。4) 禁止在所管辖范围内乱停乱放车辆及堆放装修材料和杂物。5) 注意所管辖范围内治安、消防情况，发现问题及时报告处理。6) 在开放时间应注意进出人员的动态，发现可疑情况可有礼貌地查问并及时通知有关部门。7) 注意对讲机呼叫情况，保持与大堂及其他岗位保安员的联系。8) 保持所管辖范围内的秩序，保证行人安全，劝阻各种不当行为。9) 完成上司交办的其他工作任务。（2） 机动巡逻岗保安员的职责机动巡逻岗保安员的岗位职责主要有以下几项：1) 提高警惕，注意写字楼范围内情况，严防破坏及盗窃行为的发生。2) 注意检查可疑人员的物品及证件。3) 加强对重要区域的巡逻，发现可疑情况，应视问题及时报告处理。4) 与各岗位保持联系，如有情况，及进前往协助，对可疑人员进行堵截。5) 负责监管写字楼内垃圾及物品堆放情况。6) 保持良好的仪表仪容、礼节礼貌。7) 完成上司交办的其他工作任务。（3） 大堂岗保安员的职责大堂保安员的岗位职责主要有以下几项：1) 保持良好的形象及精神状态，注意仪容仪表、礼节礼貌。2) 注意来访人员的动态，负责大堂的安全保卫，保持安静、舒适的办公环境。3) 协助大堂工作人员做好来访接待工作。非办公时间做好出入登记。监督清洁部门搞好卫生。4) 对大堂的一些公共设施，要注意保护，防止客人随意敲击和损坏。5) 严格控制违禁品和违反装修管理规定的工具、材料进入写字楼。6) 对搬迁的业主（租户），按照有关规定认真核准有关证件后放行。7) 服务热情周到，文明执勤，有求必应，有问必答，切不可推诿搪塞或答“不知道”。8) 特殊情况下，如遇匪情，火灾报警等，要坚守岗位，协同其他保安员共同处理。（4） 写字楼内保安员的职责写字楼内保安员的岗位职责主要有以下几项：1) 保护植物及装饰物品完好，严防破坏。2) 检查保护公共场所的设备设施、各层各单位门窗不受破坏，不被盗窃。3) 检查各层消防器材情况，如有丢失、破损及时上报。4) 检查各装修单位的消防及治安情况，对施工单位的违章行为进行劝阻、纠正、制止；检查施工、装修工员的证件，防止各种破坏及盗窃行为发生。5) 检查所管辖各层的治安情况，把身份不明或无证人员清除出场，发现可疑人员或问题及时报告、处理。6) 劝止出入写字楼人员从消防电梯出入（火警、紧急情况除外）。7) 劝阻、制止儿童在扶梯上玩耍。8) 检查各层各单元卫生间、茶水间、电梯厅、走火通道的情况，发现问题及时上报。9) 留意对讲机呼叫情况，与其他岗位保持联系，防止各种治安、消防事故发生。10) 保持良好形象和精神状态，注意仪容仪表、礼节礼貌。11) 完成上司交办的其他工作任务。105写字楼保安员的入职培训内容：（1） 应掌握的基本内容。1) 写字楼保安员守则、写字楼门卫制度。2) 治安管理处罚条例；3) 警具的配备、使用和保管规定；4) 对讲机的使用、管理规定；5) 装修期间防火、治安、卫生管理规定；6) 服务规范用语；7) 发生火灾等紧急情况的处理办法。（2） 应知道的基本内容。1) 公司的基本情况，如公司的发展史、组织机构、规章制度。2) 所在写字楼的基本情况，如写字楼的构造、布局、功能及监控、消防等情况。3) 用户守则及各种管理规定的主要内容。4) 治安、消防、急救的电话号码。106保安员交接班的规定保安员交接班，应遵循下列规定：（1） 按时交接班，接班人员应提前10分钟到达岗位，如接班人员有特殊情况未到达前，当班人员不准离开岗位。（2） 接班人员要详细了解一班的执勤情况和当值班应注意的事项。（3） 交班人员应将当班时发现的情况、发生的问题、处理情况及注意事项向接班人员交代清楚。（4） 当班人员发现的情况要及时处理，不能移交给下一班的事情要继续在岗处理完毕，接班人应协助完成。（5） 接班人员应注意检查岗位范围内的物品、设施和器械装备等，发现异常情况应立即报告，必要时双方签名作证。（6） 交班人员应负责清理值班场地卫生。107对讲机的配备、使用管理规定配备：对讲机按岗位配备，每岗一台，固定编号。使用：对讲机只用于工作和突发事件时的联系。写字楼有外来人员或施工人员进出运货等，可用对讲机通知相关人员留意或监督检查。严禁用对讲机进行聊天、说笑，不得讲一切与工作无关的事。注意爱护对讲机，并认真做好对讲机的交接工作，以防出现问题时互相推卸责任。保管：谁使用谁保管，不用时由保安领班对对讲机进行保管。使其保持完好无损坏。不能使用或丢失时要及时向上级汇报。对讲机严禁外借，非因公丢失、损坏的、照价赔偿。检查：由保安领班负责每季度进行一次检查，并填写检查记录。108各项突发事件应急方案（1） 住户意外及伤害处理：a 住户意外及伤害处理程序：报警 “120”医疗救护中心1现场措施1 1安置伤者1 2通知亲属1 3隔离伤者14财产保管b 住户意外及伤害处理方案1 当值管理人员在接获大厦范围内有住户或其它任何人士发生意外、受伤或急病时，应立即通知、通报大厦主管并拨打“120”医疗救护中心电话求助。一般情况下应安排如下救助措施。1 1尽量协助伤病者，并安置于适当地方等候救护中心救治。1 2如伤病者恢复常态，可打电话通知其亲属、朋友或同事到场照料。1 3如伤病者情势严重，万不可擅自搬动并劝其它闲杂人员不要围观，尽量将伤者隔离。1 4妥善保管伤病者财物（有必要时交警方处理），核对后交还当事人或其家属。（2） 交通意外应急处理：a交通意外应急处理程序：接报 1通报程序 2。现场措施21封闭现场22拍照取证23事故处理重大事故24伤员急救25火灾预防1 1大厦主管1 2公司人士1 3警方14消防或医疗救护31损失赔偿32现场清理33设备维修3善后事宜b交通意外应急处理方案：1 当值管理人员接报大厦发生交通意外时，应立即按规定程序向管理处及其他人士通服，一般情况通报程序如下：1 1大厦主管1 2公司人士如意外造成人员受伤、火灾、设备受损等重大事故时，立即报警：1 3“110”警方或交警察部门1 4“119”消防部门或医疗救护中心2 现场管理人员同时采取如下应急处理措施：2 1将事故现场用警戒绳暂时封闭，安排管理员对现场进行保护，采取监时通行措施保障其它车辆畅通。22对肇事情况作详尽记录，并拍照取证。拍照主要内容为：肇事车辆牌号、以外部位、现场位置、行车路线显示、刹车痕迹（以参考照比较）等事宜。23对于一般情况的交通意外，管理处予双方协调尽快解决，减少对车场畅通之影响。231车辆轻微碰撞情况，管理人员协调双方尽快解决。232造成大厦设施或设备损坏的，由肇事者结具赔偿责任书，承担应负责之损失。233肇事者无理取闹或僵持未决的，视情节轻重报告警方现场处理，并追究其对大厦交通影响之责和收取超时停车费用。如交通以外造成人员伤亡或车辆起火时，应立即报警并采取急救措施如下：24将伤员从受伤之车车辆中拉出之安全地方，采取简易止血方法，等候医疗救护中心救援。25对车辆初起火苗进行扑救，如车辆未起火，但有油料渗漏时，应隔离现场并严禁烟火，做好消防救火措施。3 交通意外事故处理后，管理处应安排如下善后事宜：31对损失情况进行清点后，与肇事者办理损失赔偿事宜。3 2安排人员尽早完成现场清理工作，保障用户使用。33对损坏之大厦设施设备安排维修事宜。c交通意外应争处理注意事项：1) 大厦发生之交通事故时，管理处在封闭现场时，务必安排人力及妥善之通行方案，确保其它车辆畅通。2) 在事故处理未结果前（以较大事故），禁止当事人随意移动车辆，以免破坏肇事时行车痕迹，影响警方判定责任人，如有肇事者有故意移动情况，一应后果由其负责。3) 车辆起火极易引致爆炸事故，管理人员救火时必须采取必要之防范措施，保证自身安全，并对现场附近之可燃、易燃物品情除，以免火势扩大。4) 大厦发生之交通以外，各岗位管理人员视情节情况做好交通岗位暂时变动准备，并根据管理处指令实行二级或一级危机预案。（3）拾获财物处理方案1拾物报告 a拾获财物处理程序：4物业申领3失物招领2失物登记 b财物处理方案：1 当值管理人员于当值期间拾获或接获他人交来失物时，应立即向管理处报告。2 管理处应对失物做登记，内容包括：拾获者个人资料、时间、地点、失物之详情如金额票面等。3 管理处收到拾物时，应及时张贴失物招领启示，或根据拾物内有关资料，联络失主招领。4 当失主至管理处申领失物时，管理人员必须做好物主身份核对事宜，确认无误，申领手续一般要求。41身份证明；42失物细节特征：43遗失过程说明（时间、地点等因素）；44物主领回同时要求作签收记录； c拾物处理注意事项：1) 大厦管理员工必须知晓，拾物归还是守法行为，并体现个人道德价值和公司荣誉，隐匿他人失物属违法行为，亦将受公司处罚。2) 对于拾获之贵重物品，经较长时间失物如领的，应将财物交所辖警署报案，并移交事物。3) 员工接到拾物品时，必须第一时间交管理处处置，严禁私自开启包、袋翻动物品。如有发现，视作侵吞嫌疑处理并按情节轻重给予行政处罚，直至除名处理。4) 管理处作拾物登记时，要求二人以上在现场记录，并在记录簿上签名证明。5) 有关拾物细节情况如：钱款金额、票面大小、包内文件资料，个人用品等等，具为管理处保密内容，以免他人冒领。（4）大厦煤气泄露应急方案接警 a煤气泄露应急处理程序： 1现场核查灾情成立 31大厦主管32公司人士21现场通风22关闭闸阀23疏散通报24人员救护25关闭电梯26分离现场 2现场措施 3。通报事宜相关预案处理4紧急通报41消防部门42煤气公司43警方44救护中心5重大灾情支援抢救61现场保护62损失记录63保险索赔6善后处理b煤气泄露应急处理方案：1 当值管理人员接到大厦煤气或其他可疑气体泄露报警时，应立即通报班组巡逻人员至现场复核气体泄露情况（以不少于2名员工为妥）。2 现场确认灾情成立，管理人员应立即采取如下应急措施：21现场管理人员立即开启现场单元及附近走道之门或窗，保持通风。22迅速关闭泄露单元煤气管道和餐具阀门，如泄露原因不明，由工程部根据现场情况暂停大厦局部或全部供气，并由煤气公司协助查漏。23现场气体泄露严重时，管理人员应按一级危机予以警戒，并立即通报事发及相关楼层用户人士，并组织人员暂时疏散离开危险区域。24如发现有人员迷，应及时背负至通风良好几安全场所并予以适当应急救护，等待医疗救护中心救助。25监控管理员使用电梯迫降装置，暂停事发区域之电梯使用，如需使用大厦排烟风机，亦需确认安全后方可开启风机。26现场管理人员同时将事发现场进行隔离，并设置保护栏、绳、禁止其他人士进入。3 大厦监控中心当值管理员同时按规定通报大厦及公司有关人士，通报顺序如下：31大厦主管及工程主管、维修技术员；32公司主管人士；4 当煤气泄露危害严重，并将引致其他灾情发生时，监控管理员应立即报警求救：41消防部门“119”（5） 爆水管/漏水应急处理：查明水源，采取有效措施截断水源a 处理程序水浸来自大厦机管设施损坏或故障，关闭水掣或水泵水浸来自各天台及大厦外，应在低于水位的出入口设置拦水闸或沙包水浸来自市政地下水反溢，封闭反溢的地下水道水源未中断前，组织大厦各部门当值人员采取有效措施，拦截和疏泄积水，防止水浸漫延，尽可能减少水浸所致的损失关闭受浸区域电源，以防触电。疏通排水道，开启排水泵，用吸水机吸水迅速取用就近楼层管井房内的沙包，堵住水漫延的通道，防止水溢至其他楼层将电梯升高离开受浸范围，以免电梯受损向用户做好解释工作，尽力为用户克服因水浸所带来的因难，维护大厦秩序如用户室内水浸，应即时联络该公司紧急联络人返大厦处理工程部通知自来水公司抢修地下爆裂水管及堵截反溢的地下水通知清洁人员清理现场处理结束后，在当值日志上做详细记录，部门经理填写重大事件报告表呈交总经理审阅如联络未果，即时报告公司领导，经公司领导同意后，破锁入室，抢救用户财产及资料，并派人看守b 漏水因应急处理方案：1 大厦任何区域发生有渗漏或爆喉等事件时，当值管理人员必须立即采取如下应急措施：1 1赴现场之工程、管理人员应立即查明事故部位或漏水水源，并用关闭管阀等措施关闭及切断水源，工程技术人员并及明关闭受损电器设备。1 2当值大堂及巡逻之管理员立即将电梯提升至漏水层以上楼层，并暂停其使用，以免受水浸。如漏水部位及情况不影响电梯运作，可不提升电梯或由大厦主管决定电梯恢复使用时间。1 3管理人员对受水淹场所使用沙包在消防门电梯轿厢门口等汉族要部位阻止水流进入电梯、用户单位、配电管槽、电器机房等场所，并引导水流进入地井、消防通道等次要部位排离楼层。1 4对于爆喉咙管浸水事件，工程技术人员在关闭进水源后，应立即根据爆喉管性质，开启空调管道排水阀或消防栓地表阀门、喷淋排水阀、楼层生活水喉等不同管道阀门，排除管内余水，减轻管内水压，减少损失。1 5管理处同时组织清洁公司人员和清扫工具，对积水部位予以清扫，阻止水流侵入重要部位。2 监控中心管理员按二级危机程序，立即通报挂历人员赴事发区域应急，同时报告大厦主管人士，一般情况下通报程序如下。21首先通报大厦主管、工程主管至现场组织应急工作。22再通报大厦各岗位机动人员清洁人员。23报告公司人士24如属市政设施损坏或大厦进水管爆裂引致大厦进水时，应立即通报自来水公司急救组抢修。3 当突发时间受控后，管理处应立即组织善后处理工作：31清点受损情况，做损失报告。32对事故部位、受损情况拍照备案。33安排现场清洁和受损设施设备维修，及时恢复发痧正常运作。34按报销索赔程序之规定，向保险商提出申赔书。c 漏水应急处理注意事项：1) 因突发时间而影响大厦业户正常工作、生活时，管理处应立即通告业户，并在大堂张贴紧急通告。2) 当电梯受到水浸无法正常运行时，管理人员应做好业户情绪稳定，并安排其他通行方式，如：消防通道、货运梯等。3) 管理人员应重点防范有急重病之业户单元，适当时候安排人员予以护送。4) 管理人员在日常巡查中应加强对楼层有管道及阀门部位进行检查，对有滴跑水情况及时报告并予以维修。5) 应急沙包应预先存放在重要区域和楼层内，以利于在事故时可就近取用。6) 当电梯轿厢已浸水时，应立即至电梯机房或由监控中心操众予以关闭，以免人为使用造成损坏加重或其他以外。浸水之电梯需经电梯保养商检查后方可再次使用。7) 管理处对大厦楼层内阀门位置及作用标明，并置于明显部位，培训管理人中熟悉，以便在事故时可正确关闭。（6） 停电应急处理方案：31设备巡查32保险申赔21二级警戒22加强巡逻23临时通告24协助业户1 1启用备份1 2故障核查1 3设备保障14组织抢修停电a停电应急处理程序：1工程措施2。安全措施3善后处理b停电应急处理方案1) 接到停电通知后，由物业部张贴通知，告知全体用户，请用户配合关闭室内各种电器设备（照明除外）。2) 物业部准备充足的照明工具。物业助理及保安员逐层检查备用照明的配备情况，保证停电后照明系统正常启用。3) 工程部负责写字楼后备电源启动的具体操作工作。4) 物业部最高当值对各部门的准备工作做统筹安排及最后确认后，通知各部门准备转电。5) 电网电转为备用发电。正式转电前，要检查低压电房，确认设备及人员准备就绪；在监控室查看客户乘电梯情况，在确认无人乘梯情况下，通知工程部停梯，再通知低压电房开始转电，转电工作完成后，最高当值通知工程部开梯。供电转入正常后，最高当值仍要在监控室观察电梯运行情况，在正常进行半小时后方可离开。6) 备用发电转为电网电程序同（5）。7) 保安员加紧巡逻，防止盗窃、火灾等事件发。同时，在大堂加派人员，加强进入写字楼人员的登记工作。8) 尽快组织抢修工作及设备检查，回复供电。（7） 爆炸物品的处理a 处理程序配合上级机关处理事件及事后工作报派出所、公安局等上级机关现场保安员报告当值主管，当值主管到现场视具体情况，向公司领导和上级机关报告；同时，派保安员携液氮防爆装置到现场，将可疑爆炸物放入液氮瓶内消防、监控中心接上述报告后，立即派保安员到现场确认群众、员工发现可疑爆炸物接上级公安机关、派出所通知，出现可疑爆炸物本部巡查时发现可疑爆炸物租户/业主发现可疑爆炸物爆炸物品处理流程图b 爆炸物品的处理方案1) 收到写字楼被放置爆炸物品信息时的处理：a 得知写字楼被放置爆炸物品，或者接到扬言爆炸的恐吓电话时，要保持镇静，认真记录，同时以最快速度报告高层管理者，并立即向当地公安机关报案。b 由管理处经理负责立即成立防爆炸指挥部。增派保安，加强出入口管理，对于陌生或形迹可疑人员严加防范，认真查验证件，检查携带物品。c 立即通知各门岗，检查车库是否有遗失包物，并加强巡逻，发现无主物品不要随便碰触，立即上报，并报公安机关，请求协助。d 确定确有爆炸物品时，立即疏散人员，同时请求公安机关协助处理。2) 发生爆炸事件时的紧急处理。a. 值班人员接到发生爆炸报告后，立即赶到现场，确认后立即向公司最高领导层报告，同时向公安机关报案，如引起火灾即刻报119火警，如有人员伤亡，立即向120急救中心呼救。并派人迎候公安、消防、急救部门的车辆、人员、引导其进入现场。b. 立即成立临时指挥部，由物业管理公司最高当值、工程部、物业部人员组成。c. 工程人员迅速切断必要电源。保安人员组织疏散爆炸现场附近的客户，并在距爆炸中心30米处设警戒线，禁止无关人员进入，同时，组织保安及物业助理在公共区域巡视，检查是否还有可疑爆炸物。d. 消防监控中心高度戒备，监视有无火灾等可疑情况，各在岗员工也要坚守岗位，密切注意有无可疑情况。e. 工程部负责提供楼层平面图，供公安人员破案时使用。（8） 现场保护处理方案1 1安全警戒1 2清场工作1 3现场保护14封闭消息接警a现场保护处理程序1现场措施21安全巡查22案年调查23警方资料2现场调查 b现场保护处理方案：1 当大厦内发生人员伤害、偷盗、殴打、火警、火灾等事/案件时，管理处必须在投入应急处理同时，组织对现场进行保护工作，现场措施如下：1 1大厦按相关预案性质设定危机及警戒状态。1 2大厦对现场立即清场，任何物品不得移动及携带离开，并对封闭通道门、 窗，并用警戒绳栏出警戒区域，做到闲人莫入。1 3事发现场安排专人看护，非警方及公司、大厦负责人士一律禁止其进入。1 4有关现场的一应罪案情况一律封锁消息，禁止任何人员向外界或其他人士 透露，以免泄露破案时机。2 管理处在执行现场保护同时，应同时展开现场调查：21管理处应安排管理人员加强巡查，重点对现场及相邻区域、大厦安全防范区域进行清理检查，力争发现罪犯的其他线索或其他证物，及可能的第二现场，预防其他隐患发生。22记录现场目击证人的谈话内容及事发经过，记录现场报告。23管理处对于警方到达大厦时间、人数、采取措施及主要人士的警卫、联系方法作详细记录，并跟进整个案件的调查经过。c现场保护处理注意事项：1) 匪警、偷盗、抢劫等罪案发生后，应对大厦予以仔细搜索，以防罪犯隐藏。2) 巡逻人员应安排二名以上并携带警械，以便自卫。3) 监控中心管理员应运用事发相关区域摄像头检索可疑人员、货品等，并对该录象资料封存管理处办公室。4) 管理处应注意在巡查中找寻第二现场或其他证物，如有发现不得触动，并立即予以保护。5) 如在现场与罪犯狭路相逢，管理员需做好自身的安全防范事宜，并立即用对讲机求援。6) 如管理员目睹罪犯逃离，应向各岗通报罪犯体貌特征、人数、衣着、逃离方向及是否携带凶器。7) 救护人员到场时应注意减少对现场证物的破坏，如伤员神智尚清，应即使询问罪案情况，尤其是凶手特征等警方缉捕。109各类表格：表一：安全管理员巡查记录表表二；物业设施情况每日报告书表三：巡更器领用登记薄表四：失物认领表表五： 大厦治安队一日工作情况汇总表六：保安工作月检表表七；保安工作周检表表八：消防演练记录表表九：消防检查整改通知单表十：中控室交接班记录表十一：邮件收发登记表表十二：来人来访登记表表十三：班长巡查记录表表十四：巡逻记录表表十五： 大厦 交接班记录表十六：保安员综合素质考核评分表表十七：重大事件报告表（例一）表十八：事件报告（例二）表十八：10.15事件报告（例二）incident report事件报告to呈交：name of building物业名称：incident nature事件性质：date，time&place发生日期、时间、地点：ref.no.档案编号：incident detalls：事件详情：reported by报告人：position & signature职位及签署：11车辆管理写字楼停车场是大厦的配套设施，为用户提供停放车辆服务，一般包括地面停车场、临时停车场及地下停车场（库）。停车场一部分为租或售与写字楼业主或租户作为私家车位，其余车位供写字楼月租车辆用及外来访客作时租临时停泊。为保障办公停车需要、车辆安全、交通意事件处理、区内交通秩序、故加强停车场车辆管理甚为重要！111写字楼停车场管理规定（1） 停车场内部管理规定：1) 停车场车管员必须24小时值班，建立健全各项管理制度和岗位职责，并将管理制度、岗位责任人姓名、照片、停车场负责人、营业执照、收费标准悬挂在停车场出入口明显位置。2) 停车场内按消防要求设置消防栓，配备灭火器，由车管员负责管理使用，物业部消防人员定期检查。3) 停车场一般需设三名工作人员，一人登记收费，二人指挥车辆出入和停放。（2） 对进入停车场车辆的管理规定；1) 进入停车场的车辆须具备一切有效证件，包括行驶证或待办理证明、保险单等。车辆号牌应与行驶证相符，待办车辆应与待办证明相符。2) 进入停车场的司机，须按进出场各种程序办理停车手续，并按指定的车位停放。3) 车辆停放后，司机须配合车管员做好车辆的检查记录，并锁好车门窗，带走贵重物品。车管员没有帮司机保管物品的义务。4) 进场车辆严禁在场内加油、修车、试刹车、禁止任何人在场内学习驾驶车辆。5) 进场车辆和司机要保持场内清洁，禁止在场内乱丢垃圾与弃置废杂物；禁止在场内吸烟。6) 进场司机必须遵守安全防火规定，严禁载有易燃易爆、剧毒等危险品的车辆进入停车场。7) 禁止超过停车场限高规定的车辆、集装箱车以及漏油、漏水等病车进入停车场。8) 进场车辆如不服从车管员指挥，造成本身车辆受损时，后果自负。112停车卡的使用规定：（1） 停车卡的办理。停车场保管车辆一般分月保和临保两种方式，月保车辆按月收费，临保车辆则计时收费。用户若要办理月保，可带齐证件或证明到车场收费处办理，与写字楼管理处签订车位租用协议。车管员在收取当月应缴交和车位租金及管理费后，发停车卡及电子出入卡给用户，并收取电子出入卡按金。（2） 停车卡的使用车辆出入停车场时，要将停车卡放在车辆挡风玻璃左侧，电子出入卡随身携带，以便检查和车辆出入。用户如更换车辆，需到车场办理停车卡、电子出入卡更换手续。月保车辆要按月定期缴交保管费，逾期不交者，车场有权收回车位使用权。若用户遗失停车卡和电子出入卡，应及时告知车管员，并提供有效证明，到收费处办理旧卡停止使用和新卡补办手续。用户不再租用车位时，将停车卡、电子出入卡交回车场，由车场退回电子出入卡按金。113车辆出入停车场的管理（1） 车辆进入的管理1) 已租车位的车辆驶入停车场，电子收费系统会识别车上的电子出入卡自动放行，车管员通过电脑进行记录；临时车辆驶入停车场，司机需按电子收费系统上的出入键取得临时停车磁票，然后电子收费系统的栏杆自动升起放行。2) 车管员指近司机按规定路线入场，并停放在指定车位上。车管员还要检查车况，如发现问题，应与司机当面检查、核实，并将问题记在（停车登记表）上。同时，要提醒司机带走贵重物品，销好车门、车窗。车管员要认真检查车辆停放情况，严防车辆发生碰撞、磨擦。（2） 车辆驶出的管理。已租车位的车辆驶出停车场时，电子收费系统会识别车上的电子出入卡自动放行，车管员通过电脑进行记录；临时车辆离场，司机到收费处交电子磁票，核实停车时间和保管费金额，交款后取回磁票，出场时将磁票插入收费系统，检查交款情况无异。114车辆收费标准：车辆保管收费的标准，要根据各地物价部门核定的标准执行。一般来讲，经济较发达地区，收费标准较高，反之收费标准低些。一般由政府有关部门规定最高限额或制定指导价，具体的收费标准由物业管理公司根据政府规定的指导价，并参与写字楼周围室内停车场的收费标准来确定。以广州市为例，市政府明确做出规定。从2001年7月1日起各停车场实行市场调节价、政府指导价和政府定价三种管理方式。 （1）商场、宾馆酒店、娱乐场所、商业写字楼的配套停车场，室内专业停车场停车服务收费实行市场调节价，由经营企业自行制定收费标准。企业在制定和调整收费标准时必须报市场价部门备案。对明显不合理的收费，市物价部门有权纠正其价格行为。 （2）普通露天停车场、住宅区、综合商住楼停车场停放服务收费实行政府指导价管理，经营者可在物价部门制定基准价格标准的基础上，按照设施等级、地理位置、服务条件、供求关系等因素在规定范围内向下浮动，下浮幅度不限。住宅区停车场的经营者对住宅区内住户的停车服务收费实行优惠，优惠价格由住宅小区业主委员会和物业公司共同研究制定。 （3）机场、码头、车站、旅游景点的露天停车场服务收费实行政府定价，由停车场经营者提出申请，上报市物价部门批准执行。 （4）静态道路汽车停车场（含电子咪表泊车点）停放收费标准，分白天、晚上两个时段收费：白天每小时4元；晚上6时至次日8时按次收费，每次10元。 （5）以下三种情况免收停车服务费：a.进入居民住宅小区停车场、商住楼停车场停车不超过30分钟的。b.进入写字楼、商场、娱乐场所、宾馆酒店配套露天停车场停车不超过15分钟的。c.进入机场、车站、码头、旅游景点配套露天停车场停车不超过15分钟。机动车停放服务收费标准车类时间住宅区室内、地下普通露天停车场停车场（元/辆）（元/辆）中小型车次（12小时）105月保管600350大型车次（12小时）10月保管600超大型车次（12小时）20月保管10008时18时21（按次收费）摩托车8时18时22（按次收费）月保管6040115车辆被损坏、被盗处理（1） 车辆被损坏的处理。1) 当发现车辆被碰撞、磨擦造成损坏时，车管员应记下肇事车辆号码，暂不放其驶出车场，并联系物业部负责人及受损车主与肇事车主共同协商解决。2) 如果车辆被损坏而未被当场发现时，车管员发现后也要立即通知车主，并报告高级车管员及物业部负责人，共商处理办法。（2） 车辆被盗的处理。1) 车辆在停车场被盗后，由物业部主管确认后，立即通知车主，协同车主向当地公安机关报案。2) 事故发生后，被保险人（车主、停车场）双方应立即通知保险公司。保管单位要协助车主向保险公司索赔。3) 车管员、物业部、车主应配合公安机关和保险公司做好调查处理工作。（3） 车管员认真填写交接班记录，如实写明车辆进场时间、停放地点、发生事故的时间以及发现后报告有关人员的情况。116车辆收费系统流程1161私家车位：签订停车位物业管理费协议签订停车场管理规定承诺书车位办妥手续证明书申请售买车位 签订委托银行自动转账协议物业管理软件纳入收费工作流程银行自动转账不是开闸放行机器验票制作泊车卡资料输入电脑停车场收费管理软件制作长期有效磁卡 是 停车场私家车位收费系统管理流程1162临时出租车位 租赁车位 收费方式：每月收取的车位月租（至少一个月），先预交费用下月停车。制作泊车卡签订停车场管理规定承诺书申请租赁车位银行自动转账物业管理软件停车场收费系统纳入收费工作流程制作月票磁卡开闸放行机器验票资料输入电脑凭卡收费否凭发票驶至进出口 停车场租赁车位收费系统管理流程 临时车位出口收票选位停车取票机取票收取停车费开闸放行给票找钱财票据上登记发票打印票机入口停车按键自动开闸驶至出口 递交机器验票显示应收款式递交告诉车主要递交不要停车场临时车位收费系统管理流程11.6.3免费车位由于有部分车辆是免于收取费用的，如特种车辆及临时停车不超过30分钟的车辆。出口收票选位停车开闸放行列表登记取票机取票入口停车按键 自动开闸 驶至出口机器验票临时停车不超过30分钟递交特种车辆核对身份并做记录 停车场免收费车位收费系统管理流程 11.7停车场管理规定承诺书停车场管理规定承诺书1. 凡在停车场进出或存放之机动车辆,其驾驶人员均应遵守本规定,服从车场管理人员的管理和指挥,按指定位置停放车辆,自觉维护场内秩序。2. 车辆入场时，驾驶员须按规定自觉出示泊车票并由闸机辨认，时租车辆须由闸机弹取出时租车票，待栏杆抬起后，方可入场停放。3入场之机动车和驾驶员必须遵守执行“深圳市市容卫生管理规定”，保持车场内清洁卫生。凡脏污、泥泞之机动车辆，本停车场有权禁止其入内及停放。4入场停放之任何机动车辆，应按泊车证或停车卡指定之区域停放，不得异区、异位停放。否则，本停车场有权将不按指定位置停放的车辆拖至适当地点，并由其车主承担一切费用。5停放在停车场的车辆，必须锁好门窗。凡现金、重要文件、贵重物品及车内物品本停车场不负保管责任。6易燃、易爆、剧毒等危险物品严禁带入车场。否则，将被处以罚款，并承担可能引起的一切责任。7车辆离场或任何人士驾驶或移动场内任何车辆时，车场管理人员有权对其进行管理、检查、驾驶员不得以任何理由拒绝，否则驾驶人员须承担由此引致的一切责任。8使用停车场泊车之任何机动车辆，本停车场只向被泊车辆提供车位的使用权，本停车场无需为被泊车辆承担任何损坏、损毁及遗失之责任。9使用停车场泊车之任何机动车辆及其使用人，应对由其引起的本停车场内的建筑物/设备/设施的任何损坏或损失负责；并在指定的时间内缴付被损坏、损失物件的赔偿费、修理费、安装及相关的费用。10使用停车场泊车之任何机动车辆及其使用人，必须遵守和执行本停车场以书面或口头的一切合法条例和规定，如速度限制、高度限制、严禁吸烟等，违反者将按规定处以罚款。11停车场之泊车位只供机动车辆泊车之用，其他超过泊车以外的任何行为及任何形式的功能改变将视为非法。12泊车卡为一车一卡制，只限指定车辆使用，不得转借、涂改、伪造。否则，将收回泊车卡。如事件、行为带有刑事性质，将送交公安机关，追究其刑事责任。13所有车辆均应按照本停车场现时有效之收费标准缴费。车主须在当月最后一天前到管理处财务部缴付相关停车费用。14如遇泊车卡遗失，依下列方式处理：时租卡遗失立即向门岗管理员申报；月租卡或长期卡遗失须到管理处办理补办手续。15本停车场保留修改、增删本管理规定中任何或全部条款以及制订新的管理规定的权利，经修订的管理规定一经发布，即告生效，并对所有停放的任何机动车辆及使用人具有约束力。同时，旧的管理规定即告失效。本人/本公司清楚了解上述管理规定之条文，并自愿接受此条文约束，在签定此承诺书后，正式生效。申报人签名： 日期：118车位租赁协议书车位租赁协议书本人/公司欲订 年 月停车车位 个，本人/公司之车辆资料如下：车牌号码： 登记车主姓名：车型： 车身颜色：地址： 联络人： 联络电话：本人/公司明白并遵守下列规则：1使用停车场之一切责任由本人/公司自负，停车场业主及管理处不必负任何损伤、损毁及遗失之责任。2如有损毁停车场之任何设施，本人/公司需照价赔偿。3泊车证乃管理处所有，如有遗失及损毁，必须照价赔偿及缴交手续费计人民币 元。4泊车证只限所登记之车辆使用，不得转让、涂改、伪造。5泊车证须张贴于车头挡风玻璃显眼处。6车位租金有效期按照认购书上所填写日期计算，每月车位租金必须于上月最后天前缴交，否则其优先权将给