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长春科技学院学年论文对我国房地产信贷市场管理问题的探讨Discussion on the management of real estate credit market in China对我国房地产信贷市场管理问题的探讨摘 要 房地产信贷作为商业银行的一项重要资产业务，如何加强管理是急需解决的新课题，商业银行应将房地产信贷的管理作为客户管理的重要组成部分，融入到产品营销和优质服务的方方面面，帮助企业更加健康有序地实现业务发展，银行应加强信息技术支撑，打造客户管理系统，以资金监管为主线，设计信贷管理方案，以客户经理为核心，加强客户基础建设。关键词 房地产 信贷管理 商业银行 对策Discussion on the management of real estate credit market in China Abstract the real estate credit as an important asset business of the commercial banks, how to strengthen the management is urgently needed to be solved in the new task, the commercial banks should will as customer management of real estate credit management is an important part of, into to the marketing of the products and quality service, to help enterprises achieve business development more healthy and orderly, banks should strengthen the support of information technology, build customer management system, to the supervision and control of funds as the main line, designed the scheme of credit management, with the customer manager as the core, strengthen customer base construction. Keywords real estate credit management commercial banks countermeasures目录引言5一、我国房地产信贷市场管理概述5（一）相关概念界定5（二）我国房地产信贷市场管理的作用5（三）我国房地产信贷市场的特点6二、我国房地产信贷市场管理存在的问题6（一）对房地产企业信贷管理不严，监管政策执行不到位6（二）个人信贷业务还款来源监管的缺失7（三）道德风险监管薄弱带来隐患7（四）房地产信贷顺周期模式，扩大了银行本不应承担的风险8三、加强我国房地产信贷市场管理对策8（一）严格加强房地产企业信贷管理8（二）加强个人信贷业务的监管8（三）加强房地产信贷创新的监管9（四）加强商业银行周期发展模式的监管9（五）加强商业银行道德风险的监管9结论9致谢语11参考文献12引言2008年起源于美国次贷危机的金融危机席卷全球，并从金融危机向经济危机转化，中国在这次危机中也未能幸免。世界经济危机，国内经济下行，再加之政府出台的一系列如中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知等意在调整房地产市场的宏观政策，自2004年到2007年以来一直处于投资过热，泡沫化严重的我国房地产市场投资遇冷，房价下跌压力大，资金链紧绷，由增长转为衰退。由于风险传导，房地产信贷占比较大的我国商业银行大量资产处于风险当中，再加上政府不断出台的新货币政策的影响，商业银行贷款不良率上升压力大，资产质量面临挑战，亟需进行有效的房地产信贷风险管理以抵御房地产市场的风险传递，保证银行系统经营稳定。一、我国房地产信贷市场管理概述（一）相关概念界定 房地产信贷广义上主要是指银行或金融机构以房地产为服务对象，围绕着房地产再生产各个环节发放贷款的借贷活动。这一借贷活动的具体实务，是指银行或金融机构通过各种信用手段，把动员和筹集起来的社会闲散资金和支配权让渡给土地及房屋的开发、经营者和住房消费者，包括房地产存款和房地产贷款。从狭义上讲，房地产信贷则指房产或 地产的开发、 经营、消费活动有关的信贷活动，即房地产贷款。本文所说的房地产信贷主要指狭义的房地产贷款（二）、我国房地产信贷市场管理的作用 纵观10年来房地产信贷政策的变迁，可以清晰的看到管理部门对房地产市场的政策从支持鼓励到警示控制的变化过程。但我们必须认识到，包括信贷政策在内的各项宏观调控措施具有多重政策目标，各种政策目标之间有时是难以协调统一的。 住房作为一种商品，其价格同样由供求关系决定。价格降低无外乎三种方式，第一是增加供给，第二是减少需求，第三是前两者结合使用。但对于目前的中国，增加房屋供给面临很大难度，主要原因是我们在面对房价高涨的同时，还面临通货膨胀的压力，使得管理部门对放开房地产市场供给颇为忌惮。因此我们看到，诸多调控政策的结果实际是在减少供给。其中最典型、也是最饱受诟病的就是2002年5月9日国土资源部签发的11号文件招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定。该文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。很多人认为正是这样的土地出让制度推高了土地价格，以至于推高了房价。但我们应该看到，土地需求是典型的引致需求，其需求量和价格受最终商品价格的影响。因此，很难说是土地价格推高了房价，还是房价拉高了土地价格。较为合理的解释是二者互为因果关系，但房价的上涨更具有独立性。与此相类似的是信贷政策中的提高房地产开发贷款门槛，未封顶楼盘不得发放个人按揭贷款等，目的都是限制房地产业过快发展，同时防范金融风险。 正是由于我们面临如此复杂的宏观经济环境，使得在调控房地产价格时，更多的只能采取抑制需求的方式。信贷政策中的加息、提高首付款比例、项目封顶才能放款等政策都是以增加购买成本，减少有效需求为出发点的。 与各种调控政策相比，信贷政策的优势在于执行便利，效果显效快，影响大。但其缺点也比较明显，比如难以做到区别对待，不论是提高首付款比例还是加息，不仅对炒房者有效，同时也影响到了很多有正常住房需求的消费者，因此批评之声不绝于耳。另外，信贷政策仅对有信贷需求的消费者起作用，作用大小又受信贷比例的影响，因此，其作用效果不易掌握（三）我国房地产信贷市场管理的特点 就当前中国经济问题来说，房地产市场的信贷管理与风险控制，应该是当前中国金融市场的核心所在。如何来做房地产信贷风险管理，基本思路有：一是要采取严密科学的态度了解房地产市场发展态势，并通过有效的机制及工具科学评估房地产业的风险。也就是说，商业银行对房地产服务与支持并非是站在人云亦云的基础上，而站在科学规范风险评估的基础上，正确评估房地产业的风险，并根据这些评估来改进对房地产业的支持方式与力度。二是商业银行对房地产的支持，重点放在个人住房消费贷款上，而不是鼓励房地产市场炒作与投机。这样，房地产政策既与房地产的民生性结合，也是国内房地产市场得以持续发展根本所在。三是为了强调房地产的个人住房购买的消费性，中央政府不仅是简化个人住房消费贷款制度，也要完善及规范这些住房消费贷款制度。二、我国房地产信贷市场管理存在的问题 （一）对房地产企业信贷监管不严、监管政策执行不到位 我国大部分房地产企业自有资金少，资产负债率高，对监管部门提出的自有资金比例要求多数无法落实，使房地产企业信贷资金主要来自银行贷款。而银行出于完成业绩指标的考虑，对没有或自有资金不足的房地产企业往往变相发放贷款。首先，监管部门并未严格监管，监管政策执行不到位，当国家实行从紧的货币政策，房地产企业贷款门槛升高，贷款利率提升，特别是个人按揭贷款利率升高，使销售不畅，房地产企业资金链极易断裂。其次，因为监管不严、不到位，使银行向报批手续不全、四证不齐的房地产企业发放贷款，在房价下跌时，极易使商业银行蒙受重大损失。再次，我国的房地产企业贷款多以房地产为抵押物，在抵押物价格大幅缩水时，灾难将“眷顾”监管不严的银行。房贷的风险常常会波及到诸多信贷交易主体， 这不仅给贷款银行带来大量的呆账坏账，还会危及银行体系的安全及整个经济的健康发展。因此，银行需要在风险和收益中做出理性的选择，提高识别和抵御市场风险的能力（汪利娜，）。监管部门加强监管正是使银行做出理性选择的重要举措（二）个人信贷业务还款来源监管的缺失现阶段，对银行个人信贷监管存在缺失，如根据银监会要求，个人按揭贷款月还款额不得超过家庭月可支配收入的。但目前我国商业银行在办理个人住房按揭贷款时，一般是通过个人提供工资收入证明来核实其收入状况。因银行信贷人员和房地产销售人员面临业绩考核压力，对个人虚假收入证明往往睁只眼、闭只眼，甚至主动协助借款人伪造收入证明，收入证明无法真实反映其还款能力。造成银行无法判断借款人是否具备还款能力，此举无异于饮鸩止渴，为商业银行带来无穷的后患。而在东南亚经济危机中，香港房价大幅缩水， 许多房产变为负资产，但香港银行并没有出现违约率大幅上升，这归功于香港监管当局对银行按揭业务的审慎监管以及银行自身严格的贷款审查制度，银行在贷款发放时严格审查借款人贷款用途，贷款用途应主要满足自住需求，审查借款人是否有稳定的职业，稳定的收入来源，这样在房产使用价值不变时，虽然房价下跌，不良贷款比率并不会大幅上升。可见，监管部门需要及时制定有效的监管规制，督促商业银行审慎进行个人信贷的发放。（三）道德风险监管薄弱带来隐患 道德风险是次贷危机爆发的元凶之一，我国按揭业务中假按揭也时有发生，假按揭是指不以真实购房为目的住房买卖行为，房地产开发商以其他关系人冒充真实购房者身份，通过虚假买房行为，套取银行按揭贷款，达到骗取资金的目的。由于假按揭借款人多数无还款意愿，且有可能不具备还款能力，该类贷款已成为我国商业银行主要的风险隐患。另外，在按揭业务发放过程中，银行授信尽职调查流于形式，部分客户经理、开发商和中介共同伪造买卖合同，虚抬房价，骗取银行信贷。避免道德风险的发生，加强该方面的监管已经刻不容缓。 （四）房地产信贷顺周期模式，扩大了银行本不应承担的风险 银行采用房地产信贷顺周期模式，使银行在系统性风险中的脆弱性更加显现，对银行的稳定发展带来挑战。我国商业银行现阶段一般是采取顺周期经营模式。这就需要外部监管机构未雨绸缪，适时采取逆周期监管，防范于未然，通过逆周期监管模式缓解银行房地产信贷积累的风险。三、加强我国房地产信贷市场管理的对策 （一）严格加强房地产企业信贷监管 我国商业银行每年都制定严格的考核计划，其中贷款新增是重要的考核指标，而且随着年年加码的新增贷款增长率，加大贷款投放成为银行经营者工作的重点。 同时，发放贷款可带动存款及中间业务完成，而且是完成存款、中间业务收入等多项指标最快捷、最直接的手段。而贷款投放中对房地产企业的贷款自然成为重头戏，这主要是因为，房地产开发贷款往往采用房地产抵押物作担保，是银行审贷层面较为认同的担保模式；房地产企业贷款金额大，具有规模优势，很容易完成各项指标；房地产开发贷款因项目开发周期一般不长（年），资金回笼快，相对于其他固定资产贷款较为安全。总之，加大对房地产企业信贷投放成为银行经营者完成众多任务指标的重要抓手，造成银行当年新发放贷款中，房地产贷款比重过大。我国监管部门应严格监管商业银行信贷投放的结构比例，避免房地产贷款占比过大、结构失衡。 目前商业银行控制房地产开发贷款风险的主要措施，基本上是执行金融监管部门的有关规定，商业银行自身主动对房地产贷款风险进行识别、衡量、监测和控制的手段和能力显著不足（葛兆强，）。所以监管部门主动加强房地产企业监管极为必要。 （二）加强个人信贷业务的监管 我国现行的房地产按揭业务对借款人现金流及还款能力审查不严，虽未像美国发生如次贷危机似的灾害，但居安思危，需加强防范。监管部门应制定严格的、具有可操做性的个人按揭贷款规制，如收入证明应配套个人纳税情况进行审查，避免造假行为的发生。下一阶段，我国监管部门需要健全住房按揭贷款风险监管机制。加强个人按揭贷款中的购房用途管理，区分自住房与投资房的按揭贷款，严格投资性住房按揭贷款的审查力度。确定适当的月还款额占家庭月收入比例上限，确保借款人有足够的偿款能力（葛兆强，）。商业银行需要采取严格的贷前审查，注重客户本身信用和第一还款能力，坚决不贷款给还不起贷款的人。同时，避免出现虚假按揭现象，高度重视商业银行房地产信贷业务发展中的信用风险和操作风险，加强重点环节、重点客户和重点机构方面的监管。 （三）加强房地产信贷创新的监管 美国次贷危机爆发的重要原因之一就是金融机构为了追求高收益而不断创新出逃避监管的产品。因金融创新产品并未将这些证券化贷款风险从银行本身脱离出去，为危机埋下祸根。金融创新意味着打破常规，开拓新领域，而这些领域往往是以前金融监管未涉及的全新领域，形成了金融监管盲区。因此，监管部门在对金融机构创新业务进行审批的时候，应充分考虑相关的监管机制是否能够到位。我国近期房地产创新产品大行其道，风险已经逐步呈现，对监管机构形成监管压力。因此，监管机构应审慎监管商业银行房地产创新产品，重点加强对房地产创新产品的监管。监管部门应要求商业银行严格控制风险，审慎推出创新产品，避免房地产创新业务对银行经营引发难以控制的负面影响。 （四）加强商业银行周期发展模式的监管 银行科学的发展模式应是保持利润的可持续发展，避免大起大落的经营。重视房地产周期性变化带来的信贷风险，加强房地产信贷顺周期的监管将成为未来研究的重点。我国监管部门应吸取次贷危机的教训，主动针对商业银行房地产周期性经营制定风险防范措施，适当采取逆周期的监管模式。避免银行在经济繁荣时为逐利不惜降低贷款标准、漠视风险。银行监管的核心之一应加强信贷周期的监管，如通过反周期监管资本金和准备金缴存比例方式。监管资本金是要求银行在经济上行时保持更高的资本充足率，当经济下行时保持较低的资本充足率。稳健的准备金缴存机制也是重要控制手段，要求银行在流动性充足时，提取更大比例的存款准备金或贷款损失准备金。当经济脆弱时，反向操作（五）加强商业银行道德风险的监管 加强道德风险的监管是治本之策。商业银行应建立明确的银行内部岗位流程，设定相互制约、独立的岗位职责，建立