房地产信贷业务交流.ppt

2011年5月 交流题纲 一、国家房地产宏观调控政策演变 二、我行现行房地产行业信贷政策解析 三、房地产各业务品种审查要点和思路 四、当前宏观调控背景下房地产贷款审查需要注意 的几个问题 第一部分：国家房地产宏观调控政策演变 第五阶段 （2009.12-2010年） 第四阶段 （2008-2009年） 第三阶段 （2007年） 第二阶段 （2005-2006年） 第一阶段 （2003-2004年） 调控导向典型政策政策效果 “遏制投资过快增长” “管严土地、看紧信贷” 121号文、18号文 资本金比例由20 上调至35封顶按揭 “8.31”大限全面实施 招拍挂等 抑制供给， 对需求影响不大 供需矛盾突出 房价稳中有升，土地 价格大幅上涨 住房供给结构不合理 第一阶段 （2003-2004年） 第二阶段 （2005-2006年） 调控导向典型政策政策效果 抑制供给 增加供给和减少需求 提高按揭 首付比例至30 国八条、212号文、 二手房交纳个税 国六条、90/70政策、 房产营业税满五年免征 171号“外资限炒令”、 土地新政出台、 房地产市场整顿 各地反应不一、 效果不显著 急刹车式短效痕迹 调控导向典型政策政策效果 增加供给、抑制需求 改善住房结构 建设部规范 经纪行业（北京： 资金监管、网上签约、 标准买卖） 物权法出台、回归保障、 央行连续5次加息、10次提高 存款准备金率、 房贷新政（二套首付 40，利率1.1倍） 土地失控、 融资监管缺失 地价房价互拉疯涨 第三阶段 （2007年） 调控导向典型政策政策效果 紧缩房贷、压缩需求、 防止经济过热和通胀 “救市” 加强保障性 住房建设、土地阀门 再度把紧、严格建设项目 贷款管理 央行“双率齐下”、4万亿投资 计划、系列新政支持房地产 （按揭利率7成、首付比例 20、契税1、免征 印花税、土地增值税等） 下调自有资本金 贷款比例等 降幅超出预期 非理性报复性 反弹与暴涨 第四阶段 （2008-2009年） 调控导向典型政策政策效果 供给与需求双向调控， 强化保障性住房建设； 房价从“抑制”变为 “遏制”，“严”字当头 营业税征免 年限恢复到5年 开发商拿地首付比例 提高至五成 国十条、19条土地调控 新政、78户央企退市 房贷新征、北京 新政“限购”等 产业结构升级 有待时间检验 第五阶段 （2009.12-2010年） 第二部分：我行现行房地产信贷政策解析 参考：分行授信审批动态第二期：我行最新房地产信贷政策解析 注意：1.最新审批权限的调整 关于调整部分信贷业务授权的通知（工银办发2011277号） 关于调整部分信贷业务转授权的通知（工银京发201136号） 2.RERCO测算和利率（工银办发2011122号）要求 第二部分：我行现行房地产信贷政策解析 行业政策导向 适度进入类行业 限额管理 严格贯彻落实国家调控政策和监管要求 一、房地产贷款封闭管理办法（2010版）（工银办发2010591号） 1.全面贯彻了国家及监管部门的要求：实贷实付；严禁囤地捂盘等违纪行为 2.扩大了房地产贷款封闭管理范围：房地产贷款品种全覆盖；纳入专户资金 范围相应扩大 3.加强了关键风险环节管理力度：强化了贷款发放、支付与收回环节的管理 ；固融专户资金余额控制 4.简化了业务手续：取消签订房地产开发贷款承诺函 5.强化封闭管理重要性：行长第一责任人；刚性控制 第二部分：我行现行房地产信贷政策解析 二、房地产开发企业名单制管理办法（2010年版） （工银办发2010627号） 1.标识标识 管理：刚刚性控制 2.准入原则则：严严格筛选筛选 、名单单核准、实时监测实时监测 、动态调动态调 整 3.准入类别类别 ：重点支持类类、适度进进入类类、专项进专项进 入类类 4.准入程序：支行分行信管部分行信用风险委员会 5.准入名单的监测与管理：下调准入类别；调出准入名单（调出后两年内不得 再次准入） 第二部分：我行现行房地产信贷政策解析 二、房地产开发企业名单制管理办法（2010年版） （工银办发2010627号） 6.准入条件： 企业业分类类开发资质发资质净资净资 产产（亿亿 元） 实实收资资本 （亿亿元） 信用 等级级 近三年开发销发销 售房屋面积积（万平米） 或累计销计销 售金额额（亿亿元） 重点支持类类一级级101AA - 100万平米（含）以上或50亿亿元（含） 以上 适度进进入类类二级级（含 ）以上 50.5 A 50万平米（含）以上或20亿亿元（含） 以上 专项进专项进 入类类 三级级（含 ）以上 0.30.1A 5万平米（含）以上或2亿亿元（含）以 上（长长三角、珠三角地区企业应业应 在10 万平米（含）以上或5亿亿元（含）以上 ） 第二部分：我行现行房地产信贷政策解析 三、住房开发贷款管理办法（2010年版）（工银发2010102号 ） 1.首次将“限额管理”写入办法 2.借款人准入更加严格（净资产、开发资质） 3.强化项目资本金要求（比例、先期投入、来源） 4.严格贯彻国家宏观调控政策（囤地捂房、非主业央企、股东违规、受托支付 、封闭管理） 第二部分：我行现行房地产信贷政策解析 四、土地储备贷款管理办法（2010年版）（工银发2010100号 ） 1.纳入政府融资平台贷款管理 2.借款人的限定（土地储备中心等事业法人） 3.明确土地储备贷款应为抵押贷款 4.明确项目资本金必须在贷款发放前足额到位 5.纳入房地产贷款封闭管理范围 第二部分：我行现行房地产信贷政策解析 五、城市棚户区改造贷款管理办法（试行）（工银办发2010431号 ） 第二部分：我行现行房地产信贷政策解析 1.总行核准城市准入 2.执行房地产开发企业名单制管理 3.取得政府授权及专项规划批准文件 4.95（含）签订拆迁补偿安置协议、开发企业实施一二级联动 5.及时无条件办理土地抵押 6.后续开发贷款置换棚户区改造贷款 注：关于在北京等五家分行试点开办公共租赁住房贷款业务的通知 （工银办发2010889号） 第三部分：房地产各业务品种审查要点和思路 住房开发贷款 审查要点（合规性审查） ： 1.借款人方面：准入条件、资信状况等 2.项目方面：项目来源合法性、建设手续（立项、四证、环评）是否齐备等 3.资本金方面：是否符合相关比例要求、是否先期投入到位等 4.担保方面：抵押物的合法性、合规性、可靠性；评估价值是否合理、抵押率 是否充足；保证人担保能力等。注意：空置三年（含）以上的商品房和闲闲置两年（含 ）以上的土地使用权权不能抵押；如置换换存量贷贷款，抵押物是否为为最高额额抵押，能否 保障我行第一抵押权权利。 5.评估测算方面：项目市场竞争力、偿债保证比等；RAROC测算及利率水平；按 揭资源 第三部分：房地产各业务品种审查要点和思路 住房开发贷款 审查思路（风险审查）： 1.借款人方面：要充分考察其开发经验、行业地位和资金实力。 2.项目方面：关注项目成本构成（参考：授信审批动态），充分考虑该项目在房地 产市场价格下行中的抗风险能力；关注后续拆迁成本；项目建设内容是否符合规划要求。 3.市场方面：关注项目的地理位置，重点分析近几年当地房地产市场的价格走势、 涨幅的合理性以及目前的供需状况，判断项目定价、目标客户定位、销售计划是否合理。 4. 贷款条件及管理要求设置： 要切实保证贷款能够按照项目工程进度逐步支付，全部用于贷款项目的建设；保证 项目销售回款全部归集至我行资金专户接受监管，我行贷款能够按照项目销售进度及时回 收。 第三部分：房地产各业务品种审查要点和思路 商用房开发贷款 审查要点（合规性审查）： 1.借款人方面：准入条件、资信状况等 2.项目方面：项目来源合法性、建设手续（立项、四证、环评）是否齐备等 3.资本金方面：是否符合相关比例要求、是否先期投入到位等 4.担保方面：抵押物的合法性、合规性、可靠性；评估价值是否合理、抵押 率是否充足；保证人担保能力等。注意空置三年（含）以上的商品房和闲闲置两年（ 含）以上的土地使用权权不能抵押；如置换换存量贷贷款，抵押物是否为为最高额额抵押， 能否保障我行第一抵押权权利。 5.评估测算方面：项目市场竞争力、偿债保证比等；RAROC及利率水平测算 第三部分：房地产各业务品种审查要点和思路 商用房开发贷款 审查思路（风险审查） ： 1.借款人方面：关注借款人的综合实力及同类物业开发经验。 2.项目方面：关注项目成本（股权溢价）；关注项目建成后的经营模式（出租？出 售？）及市场前景；是否存在超规划情况。 3.市场方面：关注项目所在区域的市场竞争状况（空置率），严格控制对同类物业 供大于求的项目发放贷款。（写字楼租售前景、酒店经营方、商业定位） 4.贷款条件及管理要求设置：对资本金要求应更严格，对资金缺口较大的项目可要 求借款人适当提高资本金比例。项目租售回款必须要求封闭管理（施工方放弃优先受偿 ），按工程进度支付贷款，按租售进度偿还贷款。项目全部或主要出租、自营，贷款期 限应控制在8年（含）以内;项目全部或主要用于出售、转让的，贷款期限应控制在5年（ 含）以内。 第三部分：房地产各业务品种审查要点和思路 经营性物业支持贷款 审查要点（合规性审查）： 1.借款人方面：准入条件、资信状况等 2.物业方面：资产权属合法，已取得产权证；项目经营用途合规；特定资产 已进入营运期，经营业态成熟 3.贷款用途方面：合法、合规 4.担保方面：抵押物的合法性、合规性、可靠性；评估价值是否合理、抵押 率是否充足；保证人担保能力等。注意法定优先受偿权、最高额抵押、物理完整 性等问题 5.评估测算方面：项目市场竞争力、偿债保证比等；RAROC、利率水平及综 合收益测算 第三部分：房地产各业务品种审查要点和思路 经营性物业支持贷款 审查思路（风险审查） ： 1.借款人方面：关注企业经营及财务情况，以及资产营运能力、物业管理能力 和财务管理水平，并应对借款人的综合盈利能力、偿债能力以及物业经营收入占借款 人收入结构的比重予以关注。 2.物业方面：结合物业所处的地理位置、配套设施、经营定位以及在当地同类 市场的竞争优势，分析判断物业出租或经营的未来发展前景。 3.国家或当地政府制定的政策对物业未来经营收益或转让价值可能产生的影响 ；贷款期内借款人（尤其是基于物业）的经营计划和重大投资计划，及其对物业经营 的影响。 4.贷款条件及管理要求设置：受托支付，用途合规；收入（租金）专户，质押 登记，分期还款，提前还款约定；MIS系统、POS机具安装；商户深度营销等 第三部分：房地产各业务品种审查要点和思路 土地储备贷款 审查要点（合规性审查） ： 1.借款人方面：土地储备中心及分中心 2.项目方面：项目规划用途（保障房）、一级开发手续（立项、环评、用地预 审、规划意见、上市计划等） 3.资本金方面：是否符合相关比例要求、是否先期投入到位等 4.担保方面：抵押权属是否完全、合法（储备用地），抵押物价值是否客观、 公允，抵押率是否符合我行规定，抵押物变现能力如何。 5.评估测算方面：贷款额度、期限、利率、RAROC测算等是否符合我行规定 第三部分：房地产各业务品种审查要点和思路 土地储备贷款 审查思路（风险审查） 1.重点关注贷款项目的合法合规性，包括借款人土地储备主体资格、开发手续等 。 2.收储地块是否符合城市规划和土地利用总体规划及年度土地利用计划、涉及的 农用地是否办妥合法的转用征用手续、是否已取得财政部门批准借款人贷款规模的文 件及同级人民政府批准的项目实施方案以及是否能以相应的土地设定抵押等。 3.关注借款人和贷款项目的偿债能力，包括借款人资金收付管理机制的规范程度 、收储地块中可出让的经营性用地比例及出让价格的合理性等。 第四部分：当前宏观调控背景下房地产贷款 审查需要注意的几个问题 1.全行房地产规模压缩，实行总量刚性控制，把握好投放节奏 2.结构调整，流量管理 3.优先用于续建、在建项目 4.加强到期贷款管理，逐户制定风险防控预案 5.加强风险管理，严格落实在建工程抵押 6.保障房的问题、理财业务问题 总体原则 第四部分：当前宏观调控背景下房地产贷款 审查需要注意的几个问题 注重市场场走势势判断防范系统统性风险风险 看清大势才能防止房地产信贷出现系统性风险（国房景气指数）： 1.2010年回顾：全行业大幅增长、整体量跌价涨、房地产企业业绩大幅攀升 2.2011年展望：“十二五”第一年，仍会坚持抑制投资性需求的政策，增加保障性 供给。“宏观调控”仍将是政策主题，市场面临深度调整，价格上涨幅度趋于和缓，有望 回归理性。市场关键词：“通胀、加息、调控、信贷、产业调整” 3.关注几个新动向： 一是并购贷款将会在房地产企业及项目公司股权并购中发挥更加重要的作用，为杠 杆收购交易提供资金支持。 二是持有优质物业的企业将更加关注经营性物业抵押贷款，寻求盘活资产，增加现 金。 三是房地产信托、房地产私募基金与银行贷款产品的衔接与组合将更加受到青睐。 第四部分：当前宏观调控背景下房地产贷款 审查需要注意的几个问题 注重合法合规规性审查审查 防范政策性风险风险 1.控制房地产投资规模，严格房地产开发贷款管理：货币政策（利率、准备金率）、 税费政策、信贷政策 2.调整住房供应结构，增加中、低收入阶层的住房供应：土储贷款地块规划、类别 墅项目 3.打击囤积，抑制投资，稳定住房价格：关注国土资源部门和建设主管部门的有关公告 信息，对被查出有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，不能发放贷款；对空置3年以上的商品房或 闲置2年以上的土地不能接受作为贷款抵押物；对项目市场定位中投资需求占比较高的项目要特别谨慎。 4.限制外资投资房地产业：项目核准权限的问题、项目资本金比例的特殊要求 5.有关土地的调控政策：土地供应和银行信贷两个重要工具 所有经营性用地和工业用地一律实行公开招标、拍卖或挂牌出让；严禁违法下放土地审批权；切实 保护耕地，特别是强调保护基本农田，稳定基本农田面积和质量；多次强调严格执行土地利用总体规划和 土地利用计划，严格控制农用地转用计划指标；规范土地出让收支管理；规范土地储备 第四部分：当前宏观调控背景下房地产贷款 审查需要注意的几个问题 关注宏观调观调 控背景下成本过过高问题问题 防范开发发商资资金链风险链风险 （信用风险风险 ） 1.重点考察项目的成本情况：土地成本、建安成本、融资成本、股权溢价压力测试 2.重视市场供求关系的分析：当地