万达江苏镇江万达广场项目调研定位报告.ppt

镇江万达广场项目调研定位报告 2010年9月 一、镇江概况 二、市内商业圈概况 三、个案调研 四、结论 目录 区位:江苏省西南部，长 江下游南岸，东南接常州， 西邻南京，北与扬州、泰州 隔江相望 辖区：镇江市现辖丹阳市 、句容市、扬中市3个市， 市区设京口、润州、丹徒和 新区四区 经济：09年GDP1421亿 ，列省内第九位 人口：2009年末，镇江全 市户籍总人口296.2万人， 其中非农业人口172.14万人 。市区人口113.1万人，其 中非农业人口63.67万人 丹阳市 句容 扬中市 镇江概况 1 主城核心区 南徐新城 丁卯新城 丹徒新城 南山风景区 镇江概况 万达广场 镇江大部分商 业群集在老城区 ，即主城核心区 域 按目前镇江城 市发展趋势来看 ，南徐新区版块 发展态势较好， 类似于南京的河 西版块 经济概况 l 2009年全市实现地区生产总值1672.08亿元，按可比价计算比上年增 长13.7%。 l 市区城市居民人均家庭总 收入为8028元，同比增长 9.5%；其中人均可支配收入 为7512元，增长10.0%，继续 保持稳定增长态势。 l 上半年市区居民人均消费 支出3591元，增长了102 。其中消费性支出2786元， 增长86；服务性消费支 出805元，增长164。滋 补保健品、自费旅游、住宅 装潢等继续成为消费热点。 沪宁城际铁路的开通，形成以上海、南京为中心的长三角地区1小时铁路交通圈，而 镇江至上海的时间将缩短为1小时，至南京的时间缩短为10分钟 京沪高铁在镇江段全长74.74公里，预计2012年建成通车。而镇江到北京4个小时， 到上海只需45分钟 镇江概况 交通情况 城际铁路、京沪高铁镇江站的建 成不仅拉近了沪宁线各个城市间 的距离，同时也将拉动城市的快 速发展，有利于长三角城市一体 化 市内商业圈概况 市内商业圈概况 解放路 中山东路 苏宁商业广场（在建） 镇江八佰伴 镇江商业城购物中 心（在建） 镇江商业城 紫金广场 太和广场 镇江核心 主城（即 老城区） 老城区商圈相对集中在大市口附近，各大商场地理位置彼此紧挨，相互之 间步行时间在5分钟左右 镇 江 商 业 广 场 个 案 调 研 个案调研 镇江 八 佰 伴 镇江八佰伴由华地国际控股集团有限公司投 资兴建，在南京、无锡、镇江、马鞍山、江 阴、常熟、宜兴、溧阳、丹阳和金坛等城市 的黄金商圈成功打造出当地最具影响力的多 家连锁门店 镇江八佰伴座落于镇江市商业聚集区中山 东路，总建筑面积140000平米，是集时尚百 货、超市生活会馆、餐饮、娱乐、休闲于一 体的时尚购物中心 镇江八佰伴以高档的购物环境、众多的全球 知名品牌，积极打造和巩固镇江核心商圈， 提升商圈内休闲文化消费氛围，从而成为镇 江目前中高档消费群体的集散地 个案调研-八佰伴 1、概况 2010年1月开业 个案调研-八佰伴 2、楼层分布 购物广场连地下负一层共7层 B1F：城市超市 1F： 国际名品馆 2F： 名媛精品馆 3F： 时尚伊人馆 4F： 绅士风范馆 5F： 耀动儿童馆 6F： 家居生活馆 7F： 美食休闲馆 个案调研-八佰伴 B1F：城市超市 购物中心负一楼以超市(大统华)为主，通往超市的通道侧边上分布着中 小边铺：如冰淇林、面包新语等 1F： 国际名品馆精品、名表、珠宝、化妆品、女鞋、主题餐厅 个案调研-八佰伴 2F：名媛精品馆 时尚女装、饰品、主题餐厅 个案调研-八佰伴 3F：时尚伊人馆 少淑女装、女包、内衣家居服装、饰品、羊毛羊绒、主题 餐厅、宝丽来SPA 个案调研-八佰伴 4F：绅士风范馆 男装、男包、男鞋、主题餐厅 个案调研-八佰伴 5F：耀动儿童馆 童装、童鞋、运动、休闲牛仔、瑞思学科英语、东方 爱婴早教、反斗城儿童娱乐 个案调研-八佰伴 6F：家居生活馆 床品、家居、羽绒服、家电、主题餐厅 个案调研-八佰伴 7F：美食休闲馆 外婆家（未开）、左右山多士、润记港式茶餐厅、优仙美地 、美食广场（未开）、大地数字影城（未开）、空中花园 个案调研-八佰伴 个案调研-八佰伴 个案调研-八佰伴 1、地理： 八佰伴坐落于中山东路，属于镇江主城区核心位置，市内到达购物中心的交通极为 方便 目前出行至镇江市的交通也极为便捷，高铁的运行，在各邻近城市间，使镇江成为 名副其实的半小时都市圈、一小时都市圈 2、消费群体： 镇江全市内各区域消费者（镇江城市小，各城区之间相邻的距离比较近） 因镇江地理优势与交通便利，消费人群可辐射至扬州、丹阳、句容、扬中等地 3、购物中心设计及购物环境 大气、宽敞、典雅：效仿南京德基广场，一楼留有适当的跳空，从视觉上给人一种 舒适的购物中心 邻近街道一面的橱窗均为国际或国内知名大牌,例如卡地亚、万宝龙等 购物中心比较方正，动线比较清晰，各柜台设计摆放整齐 3、项目调研总结： 个案调研-八佰伴 4、服务： 各柜台营业员精神面貌较好，服务意识很强，且拥有主人翁意识。（在八佰伴购物 中心拍照的时候，不管是拍自己服务的品牌还是其他品牌，均为很友好的提醒你不 能拍照） 5、目前面临的一些问题： 八佰伴为今年1月份新开业的购物广场，品牌与镇江之前的老商业城比较，高档许 多。在目前来看，广场内客流较少（与同时间段的老商业城相比），大牌消费能力 支撑不够，接受度尚不足，目前属于镇江高端购物中心，还处在商业培育期 个案调研-商业城 镇江商业城 个案调研-商业城 1、概况 镇江商业城为镇江市老商业百货（ 1996年开业），地处于主城核心位子 ，与八佰伴距离步行5分钟 体量较小，外立面及场内装修均显 旧，动线及导视不清晰 经营形式还是没有脱离老式百货的 影子 经营的品牌可归类为中低端，且中 端偏多 个案调研-商业城 2、楼层分布 个案调研-商业城 个案调研-商业城 3、项目调研总结 位置：地理位置佳 档次：消费群体档次相对偏低（原先全市只有这一家商场） 品牌：商场内大部分服饰（veromoda、only、scofield、阿迪、耐克等）都是有较 知名度的品牌，中岛区的偏低端品牌较多 设计：商场内各柜台服饰均用玻璃房作围挡，一个品牌在一个格子里，整体购物时 像穿梭在各个格子之间，且人行通道过于狭窄；没有任何的导购手册，没有清晰的 导购示意图 服务：营业员年龄层普遍较高，“大妈型”普遍存在。没有良好的服务意识，群体聊 天，隔空喊话现象一直存在。 环境：场内环境局促拥挤，在高温夏天的环境下，温度偏高，空气较差 个案调研-太和广场 镇江 太和广场 个案调研-太和广场 1、概况 位于八佰伴斜对面 广场里面为租赁商铺，性质类似于 南京的华新，层次与南京玉桥差不 多 个案调研-太和广场 个案调研-太和广场 2、项目调研总结 租赁式广场，里面环境较差，业态以服饰居多，且大多为个体买卖批发的 不知名品牌。少数几个知名品牌veromoda、only、JJ、Eland等，均为品 牌折扣店 走道一边个体租满开放式小铺，以美甲、小玩具、饰品居多，且摆放杂乱 消费群体层次较低 个案调研-紫金广场 镇江 紫金广场 个案调研-紫金广场 1、概况 与镇江商业城一街之隔 紫金广场类似于市民活动广场，留 有大面积场地供市民休闲 个案调研-紫金广场 个案调研-紫金广场 2、项目调研总结 以餐饮休闲为主，配有药房、婚纱摄影等生活配套 除专卖羽绒服的太平商场外，一楼商铺以专卖店为主，如鄂尔多斯、来伊 份、饰品玩具专卖等 镇江品牌调研 目标品牌业绩 项目周边交通状况 镇江万达广场介绍 项目周边交通状况 镇江万达广场位于镇江市润州区黄山西路，与沪宁高铁镇江站、 镇江新客运站、镇江新航站楼一街之隔，区域对外交通十分便利。黄 山西路、中山西路、黄山南路、檀山路等城市主干道路穿项目而过， 使得镇江万达广场可与镇江各区县保持便捷的联系。驾车从镇江万达 广场到镇江区县丹阳等地只需要40分钟，其中项目所在地到市中心的 大市口商圈只需五、六分钟的车程。 镇江万达广场介绍 地理位置区位图 镇江万达广场 镇江万达广场介绍 项目周边公交线路配套情况 镇江万达广场介绍 公交主要线路 线路 行车路线 线路行驶时间 大运量1 高铁站-江大枢纽站 35分钟 19路 高铁站-江大枢纽站 45分钟 大运量2 高铁站-镇江新区（大港） 50分钟 K42路 韦岗温泉镇江高铁站 70分钟 K221路 上党农贸市场镇江高铁站 45分钟 17路 南门汽车站-镇江高铁站龙门港区 45分钟 新区夜班线 瑞丹花苑镇江高铁站 60分钟 项目一街之隔的新航站楼的投入使用，将镇江从铁路、公路往来的途径延伸 到航空。未来去南京禄口机场，可以在新航站楼办理完安检手续乘车直接到 达机场登机，免去了原有通过铁路转公路客运的方式，让出行更加的便利。 镇江万达广场介绍 区域人口状况 直接辐射人口状况 南徐新城区 南徐新城中心镇由镇江市行政办公区、文化体育区、高铁站场区、城铁站场区组成。到2011年年底，规划 范围内新区常住人口约为10万人，人均收入22000元。 润州区 项目属于润州区范围内区，总面积132平方公里，辖有4个街道、1个镇：宝塔路街道、和平路街道、金山街 道、七里甸街道、蒋乔镇全区户籍人口约为24万人。 京口区 京口区面积316平方千米。2004年底，京口区总人口34.77万人；镇江新区总人口6.77万人。辖6个街道、5 个镇：正东路街道、健康路街道、大市口街道、四牌楼街道、丁卯街道、大港街道、象山镇、谏壁镇、姚桥 镇、大路镇、丁岗镇。其中，丁卯街道、大港街道、大港镇、大路镇、姚桥镇、丁岗镇委托镇江新区管理。 丹徒区 丹徒区位于江苏省西南部，镇江市区周围。地理坐标为东经11915-11945，北纬3115- 3216。东、北分别与扬中、扬州、仪征隔江相望，东南邻丹阳，南连金坛，西接句容。面积611方千米 。2004年底，总人口36.11万人。丹徒区辖7个镇：高桥镇、辛丰镇、谷阳镇、上党镇、宝堰镇、高资镇、世 业镇。 项目周边一公里住宅比较表 楼盘开盘时间建筑面积约（万）套数房价入住率 华都名城2005-04-14503000700070% 亚东 朴园2008-06-16402300670050% 南山华庭2007-08-2742874630062% 项目周边一公里可比商业调 研 项目名称产品类型主力店 规模及建筑 形态 售价备注 华都名城沿街底商餐饮 商业规模 25920平米 28000元 在售商铺 主力面积 160平方 米 中浩国际广场小型综合体超市、银行 总建57600 平方米，商 业占45% 内街13000元/ 平方米，外街 20000元/平方 米 项目基本 售罄 一、镇江概况 二、市内商业圈概况 三、个案调研 四、结论 结论 1、镇江商业大部分集中在老城区，商业发展步履缓慢 2、缺乏中等档次的商业，目前镇江商业两极分化严重，中间空白 3、从市内商业圈调查，发现镇江知名饰品店铺较少，无一线化妆品品 牌，无集中性各口味餐饮，业态不够丰富 4、现有一站式购物中心缺乏 目前商业状态： 未来前景： 1、依托于镇江的地理优势，商业面可辐射至周边地区 2、除目前现有商业、购物广场，待建或在建的购物中心将发展起来， 商业氛围由弱转强，大量知名品牌住宅市场的入市，将支撑起发展起来 的商业 威胁 机会 项目定位 1.镇江大型商业缺少必要的竞争这是镇江商业的现状。大市口商圈“一家独大”的局面，使镇江较多的消 费外流。 目前，大市口商业中心的镇江商城、华联商厦、镇江商业大厦、太和广场、夭折的德辉广场，还 有入主镇江的华地百货，除了镇江商城和大润发还值得一提外，其他数家多半属于维系生计。 2.根据有关统计表明，2009年，镇江市城镇人均消费支出近1.4万元，列13个省辖市第五位，且正以每年两 位数的速度递增。而与此同时，镇江的商业发展还有着许多空白，过剩的消费力亟待新兴业态的出现。近 年来，镇江商业业态单一，缺乏国际化的复合型商业，与镇江开放的城市形象不相匹配，镇江期待有一个 能够体现商业新面貌的载体来实现更大的发展，镇江市民已不满足于单纯的购物消费，他们需要向更高的 舒适、创新、休闲娱乐空间发展。在这种背景下，周边城市激烈的价格战吸引了许多镇江消费者。不少周 边城市看好镇江这块市场，南京、扬州等周边城市甚至把促销广告打到了镇江。“在交通便捷的时代，一个 城市出现消费外流是正常的，但镇江的消费外流却有点不正常，是缺少竞争，许多是缺少选择导致的被迫 外流。镇江商业，需要引入竞争，培育消费载体。“就在镇江人为大市口的繁荣而沾沾自喜时，南京的新街 口却在笑纳镇江人每年送去的数亿元钞票。 3.从上面对于镇江商业的现状分析来看，镇江万达广场的专业优势、地域优势结合整个城市商业发展的规 划要求项目定位于城市的核心商业中心是适合的。 业态组合及面积配比 现阶段镇江的主要消费结构中，餐饮消费仍是其重要组成部分，居住用品的消耗成 为最主要消费之一，服装及其他日用消费品消费上的要求档次开始提升，休闲娱乐要 求也日益明显。但是，商业的结构分布未能在商业地产的形态上有所体现。餐饮一条 街，休闲一条街等商业业态集中区域仍未出现，更不要提类似吃喝玩乐购一站式的综 合体项目的存在了。为配合市场的需要，镇江万达广场业态组合中除将餐饮仍然作