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房地产基础知识房地产基础知识 销售员培训之 一 房地产概念房地产概念 l房地产 l房地产又称不动产，是房产和地产的总称，具体地是指 土地及其附着物。房产总是以地产联结为一体的，具有 整体性和不可分割性。 l在我国所谓的房地产，是指土地、建筑物及固着在土地 、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益（ 权利）的总和。 l房地产由于其位置的固定、不可移动，通常又称为不动 产。所谓不动产，简单地说，是指不能移动地财产。英 文为“REAL ESTATE”。 房地产在物质上有三种存在形态： 单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体 房地产特性房地产特性 l不可移动性 l房地产最重要的一个特性是其位置的固定性或不可移动 性。每一宗土地都有其固定的位置，不可移动，这一特 性使土地利用形态受到位置的严格限制。 l因此，位置对房地产投资具有重要意义。投资者在进行 一项房地产投资时，必须重视对房地产的宏观区位和具 体位置的调查研究。 l房地产的位置有自然地理位置与社会经济地理位置之别 。虽然房地产的自然地理位置固定不变，但其社会经济 地理位置却经常在变动。这种变动可以由以下原因引起 ：（1）城市规划的制定或修改；（2）交通建设的发展 或改变；（3）其他建设的发展等。 房地产特性房地产特性 l长期使用性 l土地的利用价值永不会消失，而建筑物一经建成，其耐 用年限通常可达数十年甚至上百年。因此，作为一种商 品，房地产具有长期使用性或具有较高的耐用性。 l附加收益性 l房地产本身并不能产生收入，房地产的收益是在使用过 程中产生的。 l异质性 l市场上不可能出现两宗完全相同的房地产。一宗土地由 于受区位和周围环境的影响不可能与另一宗土地完全相 同；纵使两处的建筑物一模一样，但由于其坐落的位置 不同，周围环境也不相同，这两宗房地产实质上也是不 相同的。 房地产特性房地产特性 l资本和消费品的二重性 l房地产不仅是人类最基本的生产要素，也是最基本的生 活资料。在市场经济中，房地产是一种商品，又是人们 最重视、最珍惜、最具体的财产。房地产既是一种消费 品也是一项有价资产。 l易受政策影响性 l房地产受政府法令和政策的限制和影响较重要的有：政 府基于公共利益，可限制某些房地产的使用，如城市规 划对土地用途、建筑容积率、建筑覆盖率、建筑高度和 绿地率等的规定；政府为满足社会公共利益的需要，可 以对任何房地产实行强制征用或收买等。 l相互影响性和深受周围社区环境影响性 l一宗房地产的价格不仅与其本身的用途等有直接的关系 ，而且往往还取决于周围其他房地产的状况。 房地产业 l是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业 。它包括： l1）土地的开发； l2）房屋的建设、维修、管理； l3）土地使用权的有偿划拨、转让； l4）房屋所有权的买卖、租赁； l5）房地产抵押贷款； l6）由此形成的房地产市场。 房地产业属于第三产业，它不同于建筑行业 ，建筑行业属于第二产业。 产权产权 l房地产产权 l是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用 土地使用权。具体内容是产权人对房地产的占 有、使用、收益和依法处分的权利。 l土地使用权 l是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包 括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招 标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年 限内出让给土地使用者。土地使用权期满后， 如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地 使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以 继续使用。 产权的特性产权的特性 排他性：所有产权的共有特征。产权是 可以个人独自拥有，也可以是多人或集 体，企业共同拥有，而排斥所有其他（ 她）人对该项产权的拥有权利。 产权客体必须具备可占用性和价值自然 状态下的空气，由于无法行使排他权利 ，故不能作为产权客体产生产权。 产权的特性产权的特性 3产权的法律性：产权需经国家权力机 构（即国土资源局）的认证（即办理了 房地产证），所有者或占有者 对客体的权利才有法律效力。 4产权的非绝对性：1994年7月5日第八 届全国人民代表大会常务委员会第八次 会议通过的中华人民共和国城市房 地产管理法规定： 产权的特性产权的特性 “土地使用权出让合同约定的使用 年限届满，土地使用者需要继续使用土 地的，应当至迟于届满前一年申请续期 ” “土地使用者未申请续期或者虽申 请续期但根据社会公共利益需要收回的 ，土地使用权由国家无偿收回” 产权的特性产权的特性 “国家对土地使用者依法取得 的土地使用权，在出让合同约定的 使用年限届满前不收回：在特殊情 况下，根据社会公共利益的需要， 可以依照法律程序提前收回，并根 据土地使用者使用土地的实际年限 和开发土地的实际情况给予相应的 补偿” 房地产证 房地产证 l是房屋土地所有权属二合为一的凭证房屋土地所有权属二合为一的凭证，是 房地产权属的法律凭证房地产权属的法律凭证。 房地产证有什么作用？ l房地产证是权利人依法管理、经营、依法管理、经营、 使用和处分房地产使用和处分房地产的凭证凭证。 房地产市场 l主要包括房地产买卖、租赁市场。含一级市场、 二级市场和三级市场： l一级市场是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用 协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将 土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出 让给房地产发展商或其他用地者的市场。 l二级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将 建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位和个人的 市场。 l三级市场是指单位、个人之间的房地产权转让、抵押、 租赁的市场，它是在二级市场基础上的第二次或多次转 让房地产交易活动的市场。 房屋结构房屋结构 l复式房 l上、下两层二合为一，与标准房的结构方面有区别。 l是一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般 在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层安排卧 室、书房、卫生间等。 l跃层式住宅 l是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排 卧室或书房等，用楼梯联系上下，其目的是在有限的空 间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。 l错层式住宅 l是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨 、阳台处于几个高度不同的平面上。 面积概念 l总建筑面积 l是指各层建筑面积的总和。底层建设按外墙墙角以上的外围 水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。 l建筑面积 l是指住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平 面积。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地 面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。 l使用面积 l是指住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使 用的净面积之和。 面积概念 l公用面积 l是指住宅内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的 公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发 商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题 。 l实用面积 l是指它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。 l房屋的基底面积 l房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积 。 l套内面积 l是指俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体 、墙体等占用空间的建筑物后的空间的概念。 土地使用权 土地使用权出让的概念： 国家以土地所有者的身份，按指定地 块的使用年限、用途和城市规划等条件 ，将城市土地使用权出让给土地使用者 ，并向土地使用者收取土地使用权出让 金的行为。 通过出让取得的土地使用权，可以 依法进行转让、出租或抵押。 土地使用权转让 指土地使用者根据国家规定，在规 定的土地使用年限内，在履行原合同义 务前提下，将土地使用权有偿过渡给其 他使用者的经济行为。 土地使用权转让形式 出售、交换、出租、赠予、抵押、继 承等形式 土地土地1 1 土地类型 l土地按其使用性质划分为：居住、商业、 工业、仓储、综合用地、公共设施及自由 集资、微利房用地。 土地2 l红线图 l又叫“宗地图”，是按一定比例尺制作的用以标示一宗地 的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地 管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线 范围内施工建房。 l 宗地图 l是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一 宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、 宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。证书 附图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部 分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗 地情况。 土地3 l宗地及宗地号代表意思 l宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成 的封闭地块。土地以宗地为基本单位统一编号 ，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为 ：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在 的地理位置。 土地使用的年期 土地使用年期按国家规定执行。 l居住用地七十年； l工业用地五十年； l教育、科技、文化、卫生、体育用地五十 年； l商业、旅游、娱乐用地四十年； l综合用地或者其他用地五十年。 建筑密度 l在用地范围内所有建筑物的基底面积总和 与地块面积之比。 容积率 l规定的地块上全部的建筑总面积与地块面 积之比。 三通一平 l是指在发展基础上的水通、电通、路通及 场地平整。 七通一平 l是指给水通、排水通、道路通、通讯通、 热力通、煤气通、电力通及场地平整 合同 商品房买卖合同 l是由政府有关部门统一编制，用以明确买 卖双方权利和义务的协议，所有的商品房 销售都必须签订此合同。 房地产抵押合同 l是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利 和义务关系，由银行、业主和发展商三方 签订。 银行按揭 是指购房者购买楼房时与银行达成抵押 贷款的一种经济行为，业主先付一部分 楼款，余款由银行代购房者支付，购房 者的楼房所有权将抵押在银行，购房者 将分期偿还银行的贷款和利息。 预 售 即楼宇预售。房地产经营者获取了建设 土地，按政府批准的建筑施工图纸施工 ，且投入开发的资金已达到规定的，便 可向当地房地产管理部门申请和办理楼 宇预售登记，经批准后方可预售。 预售许可证 房地产经营者取得四证（土地证、建设 用地规划许可证、工程规划许可证、工 程施工许可证）且建设资金达到比例的 （25%以上，多层基础完工，多层以上 六层完工）并按规定办理相关手续后， 由房地产管理局核发预售许可证。 样板房与示范单位 是指与实际房屋的结构相同，但装修标 准按发展商的售楼书而定的房间。示范 单位与样板房的装修有区别，目的是为 提供给客户做装修参考。 物业管理 是房地产管理市场化的一种综合性经营方式 ，分为维护性管理和经营性管理两类。维护 性物业管理的职能，主要为高层与多层住宅 、综合写字楼、标准工业厂房等楼宇及机电 设备保养维修、治安、消防、环境卫生及其 他服务为业主提供良好的工作和居住环境。 经营性物业管理除具有维护性管理职能外， 还通过对物业出租经营达到回收投资和获取 利润的目的。 房地产评估 就是房地产估价师根据房地产的有关信息、 数据，选择合适的估价方法，按照一定的估 价程序，最后确定物业的价格和价值的过程 。 评估的主要方法有： l1、市场比较法； l2、收益还原法； l3、剩余法； l4、成本法。 票据 银行本票 l是付款人将款项交存银行，由银行签发给他凭此 可以办理转帐结算或支取现金的票据。有效期为 一个月。 银行汇票 l是汇款人将款项交存当地银行，由银行签发给汇 款人持往异地办理转帐结算或支取现金的票据。 有效期为一个月。 银行支票 l是银行的存款人签发给受款人办理转帐或委托开 户银行将款项支付给受款人的票据。有效期为十 天。 房地产登记 房地产登记是房地产产权管理的主要行 政手段，是政府为健全法制，加强房地 产管理，依法确认房地产权利的法定手 续。房地产登记有三个方面的作用： l产权确认，即确认房地产的权属状态； l保障权利人的合法权益； l加强房地产管理，即通过房地产登记对房 地产交易状况进行管理和监督。 房地产登记 法律效力 l依法登记的房地产权利受法律保护。房地 产权利经核准登记后，产权即到法律上的 承认。产权人可以依法对其房地产行使占 有、使用、收益和处分权能，任何其他人 无权干涉或妨碍，否则产权人可依法请求 法律上的保护。 房地产登记 程序 l提出申请； l受理申请; l审查申请文件; l权属调查; l依法公告; l确认房地产权利; l将核准登记事项记载在房地产登记册上; l 计收规费并颁发房地产权利证书; l立卷归档。 确权 确权 l确权是依照法律、政策的规定，经过房地产申报 、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、 发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所 有权、使用权的隶属关系和他项权利。 权属调查包括内容 l房地产权属调查包括：审查土地来源是否合法、 占地是否超出规定的范围；审查建筑物有没有加 层、超面积、改结构、改用途等情况；确认房地 产的权利人、权利性质、权属来源、取得时间、 使用年限、权利状况、变化情况和用途、价值、 等级、座落等。 多层和高层的界定 多层：7层以下（含7层）不带电梯； 小高层：8层至16层之间； 高层：16层以上100米以下； 超高层：100米以上。 建筑结构 砖混结构：墙体承重（多层） 框架结构：墙体不承重，仅以梁、柱、板作 为承重体系（框架结构：通常适用于20层以 下左右的房屋） 剪力墙结构：使用钢筋混凝土墙，墙体承重 （高层） 筒体结构：使用钢筋混凝土墙围合成筒状， 起到承重和稳定作用 钢体结构：用特殊钢材作为结构支撑 建筑空间尺寸 l层高 l是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在 设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地 板面或楼板面到上层地/楼板面之间的距离。 l净高 l是指层高减去楼板厚度的净剩值。 l进深 l是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮 之间的实际长度。 l开间 l即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之 间的实际距离。 基础设施和配套设施的涵义 基础设施 l水、电、道路、通讯、煤气等生活必要设 施。 配套设施 l内部：