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碧桂园盈利模式分析 碧桂园盈利模式碧桂园盈利模式 BB E E C C DD AA多元化的业务组 合 前向、后向一体 化 独特的市场定位 “批发大盘”的开 发模式 低成本拿地 多元化的业务组合多元化的业务组合 大型高尚社区+优美环境 +优质产品+五星级管理服务 +超级配套体系+合理定价 住宅住宅 酒店酒店 建筑装修建筑装修物业管理 物业管理 营销策划、产品形象包装、产品定价、 广告主题、社区服务、配套设施 原料采购、建筑施工、品质把控、 配套工程、景观营造 整体规划、单体设计、景观设计 相关配套、设施设计 城市调研、产品定位、客 户定位、物业定位 战略布局、可行 性研究、政府公关 营销营销 建筑施工建筑施工 规划设计规划设计 市场定位市场定位 取地取地 前向、后向一体化，几乎覆盖 整个开发环节的业务品类 快速开发快速开发 节约时间节约时间 成本成本 碧桂园将整条房地产产业链整合集中在自己手中，利 于协调、统一管理，从而实现持续施工、缩短工期， 保证集团“快速开发、快速销售、滚动发展”战略目标 的实现。 资源共享资源共享 节约交易节约交易 成本成本 一般而言，企业在运营中无非是两种成本，交易成本 和组织成本；工序在外，交易成本较大，工序在内， 则组织成本较大。碧桂园依托强大的规模效应，以微 小的组织成本节省了巨大的交易成本。 快速周转快速周转 再造利息再造利息 成本优势成本优势 一体化使得碧桂园成为一个快速反应的企业，由于时 间缩短，企业的管理成本、利息成本等都大幅降低。 独特的市场定位独特的市场定位 2004年前本土运营 价格敏感度较高，对 档次、品味考虑较少 的客户阶层 2004年后全面扩张 较成熟市场白领、中 产等中高端阶层 边远不成熟市场的高 端客户 避开一线二线城市“主 流”客户群的竞争，主 要针对大城市郊区和三 线、四线城市的“主体” 客户群 规模庞大 景观优质 密度较低 交通便利 价格低廉 土地成本占平均售价的比例一直维持在7%8%左右 大部分项目选址于距相关城市中心地带1030分钟车程， 能迅速连接道路交通网络的城郊区域 确保开发产品以别墅和洋房为主，缩短施工周期的同时 有利于跨地域的简单复制 地块多拥有良好的自然景观，便于设计优美舒适的园区 环境，提高产品性价比 一般地块面积在千亩以上，建筑面积达数百万平方米 碧桂园取地五大特征 低成本拿地 低成本拿 地 ThemeGallery is a Design Digital Content & Contents mall developed by Guild Design Inc. 郊区化 战略 五星级 酒店 政府欢 迎 土地一 级开发 通过业务链整合，牢牢 掌握设计、施工、绿化、 装修、物业服务、酒店 经营等每个环节，很少 外包，从而保证规模扩 张的同时成本得到有效 控制。 A 严控成 本 B 前置设 计 C 快速开 发 在项目选址和土地 收购阶段就开始进 行规划研究和初步 设计，在于政府谈 判过程中不断完善 设计。 同一段时间内，所 有碧桂园项目均为 同一批次产品，极 大地提升设计，施 工，销售等效率； 从拿地到预售平均 7个月，从预售到 结算约8-10个月。 “批发大盘”的开发模式，低成本，低房价， 快速开发 D 以低价 换周转 项目价格经常是周 围可比项目一半的 价格，产品取得预 售证后，全数投向 市场，低价快销。 对获取地块的属性要求的标准极其统 一，取地决策快速； 通过“住宅楼盘未动，社区配套先行” 的方式，主动配合市政建设，形成良 好的政府关系，有效降低地价。 固化开发流程，一体化的运作保证高效率 沟通与决策； 长期积累的工程管理运作能力保证同时进 行大规模开发。 通过外部成本内部化，以及标准化运营有 效降低成本。 标准化产品体系与开发模式，便于复制； 以红筹在香港上市，有效规避国内资本市 场的监管规定，获取大量