房地产开发与管理.doc

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髙盚頃镴嗅鼼辞斵趤滖狞麷仁黊囵乌戏藽肚房地产开发与管理第一节 房地产开发 第二百六十三条 计划、立项。 1.计划。公司（指从事房地产开发的全资或控股公司）办公室负责编制项目的年度房地立开发计划和预测本年度在建工程完成情况，经公司经理批准后，报集团公司统一上报国家计划部门，申报基建计划。 对未列入年度市有关部门办理补充计划和立项手续，关负责跟踪与落实。 基建统计报表，由公司办公室负责编制与上报。 2.立项。凡自有土地或合作、合资、投标等土地的房地产开发，均由办公室负责立项报批，工程部予以配合，并进行项目的可行性研究。 项目的立项，投资总额在100万元以下的（含100万元），由经理批准：100万元至200万元的（含200万元），由总工程师批准：200万元以上的，由集团公司总经理审批。 凡未按上述规定和审批程序批准的，不得立项，不得签定合同或协议。否则，造成经济损失的，要追究有关人员的责任。 第二百六十四条 前期开发与规划、设计。 1.前期开发。办理用地红线、征地、合作或合资的谈判，联系缴纳地价和市政配套费、拆迁，委托测量与勘探、委托规划与设计（扩初阶级）等前期工作及有关报批事项，均由办公室负责。 与此有关的合同（协议），亦由办公室草拟，按审批权限规定上报审批。 2.规划、设计。 （1）建设项目的规划、设计，凡公司设计室自己能够承担的均由设计室承担，设计室承担不了的，才委托设计院进行设计。 （2）委托设计采用投标方式。规划设计委托前，办公室要编写设计项目委托书，经经理批准后，才正式抽设计单位委托设计。 施工图设计阶段，由工程部负责，直至完成施工设计及设计交底、图纸会审。 无论是扩初阶段，还是施工阶段，未经经理许可，任何人不得擅自提高或降低设计标准。 （3）设计室进行设计应遵守基建设程度，对各类工业与民用建筑的新建、扩建、居住小区、工业区规划及市政工程等，在设计室级别范围的，均应积极地承担设计任务：对公司的工程项目，更应积极组织力量完成。 （4）设计室对外承接设计任务时应与建设单位办理设计项目任务委托手续。建设单位需向设计室提供下列资料：当处基建计划指标或其他有效文件，建筑红线图、设计要求与工艺资料，地形图和工程地质勘察资料等。设计室设计收费标准，按市政府有关规定执行。 （5）设计室建立工序管理体系：阶段名称责任人员说明设计工程设计任务单经理包括设计项目情况及总进度安排情况准备现场踏勘记录建筑、结构设计者扩本阶段各专业进度及配合计划主任工程师或项目负责人需符合总进度安排初事前指导记录主任工程师或项目负责人本阶段及下阶级的事前指导，分专业进行设建筑方案评义主任工程师或项目负责人宜邀请建设单位有关负责人参加计扩初方案评议主任工程师或项目负责人包括校对、审核与审定记录本阶段各专业进度及配合计划主任工程师或项目负责人施事前指导记录主任工程师或项目负责人含市（县）有关主管部门审查方案的信息反馈情况工中间检查记录主任工程师或项目负责人按需要图校对与合签记录校对者各专业设计图纸会审（含设计概算）设各专业设计质量评定审核者计审定记录经理按需要施工设计施工交底项目负责人等及时修改不利于施工或设计不合理的设计配合工地服务记录设计者及时及竣工验收记录设计者设计设计文件及图纸归档项目负责人工程验收后15天内结束使用回访 （6）统计管理由经理持，每年11月份制定第二年度的工作计划和经营计划，要求全员关心、促进经营计划的完成，生产统计报表应保证其准确性和及时性，经设计室负责人审核后上报。 （7）凡修改设计，必须经项目负责人与主任工程师联审，报经理批准后执行。 （8）设计底图、文件及图纸，一经归档，一般不予调用。确实需要，必须经设计室负责人和经理同意方准调用。 第二百六十五条 招标、合同、订货。 1.开发项目施工队伍的选择、资格审查，由工程部负责调查、摸底，经经理批准后，再向市（县）主管工程招标部门推荐，若属公司自行招标，则由招标领导小组负责招标、定标。工程合同正式签定之前须按审批权限规定上级报准。 2.公司招标领导小组组长由经理担任，成员5人或5人以上。（其中2名工程师、1名办公室负责人、1名预决算人员、1名会计）。 3.标底的确定，依规定标底认定权属市（县）审计站、建设银行或有关部门。公司招标小组人员对标底必须保密。 4.零星工程、单项工程或某些议标项目，由承包单位编制预算，预决算人员和工程部负责人审核，报经理批准。 施工合同及与工程项目有关的合同，均由预决算人员拟稿，工程部负责人审核。工程、施工合同金额在100万元经内的（含100万元）由经理审批，100万至200万元的（含200元元）由总工程师审批。200万元以上的由集团公司总经理审批。工程、施工合同必须按规定经批准后方能正式签订。 6.大型机电设备、高级卫生洁具和高级装修材料等物资的订货，工程部将报价、产品质量和供应商的资信等情况汇总，提出订货方案，订货总额在50万元以下的（含50万元）由公司经理批准，50万元至100万元以上的由集团公司总经理批准，经批准后再由工程部负责实施。以上所有合同在签定后1周内需交财务部办公室备案。 第二百六十六条 工程管理 1.认真贯彻执行国家和省、市有关基本建设的政策、法令、规定和规范，按图施工，严格执行基本建设程序和施工程序。 2.组织实施项目（场地）的三通一平，联系并办理水电进场，争取办理电讯进场。 3.负责组织项目施工前的图纸会审，负责施工过程中的隐蔽工程的验收、施工质量的检查与监督、重要施工措施的确定以及有关的签证工作。 4.督促施工单位作好工程材料的取样检验工作，检查施工单位所用材料的合格证。 5.督促施工单位作好分部、分项的自检、互检工作。 6.督促施工单位作好安全施工的各项工作，并组织施工单位防火炳答，质安员每月进进一次消防、安全检查。 7.及时发现施工中存在的问题并及时处理。对质量事故，必须向公司及有关上级部门反映，合理处理。属现场管理人员人为造成的工程事故，应追究当事人的责任，造成经济损失的，按奖罚制度进行奖罚，触犯刑律的，交由司法部门处理。 8.督促施工单位按合同要求完成工程进度，并实事求是地对工程进度作出签证。 9.解决协调好2个以上建筑、安装单位的施工交叉和矛盾。 10.对机电安装工程的验收，认真组织调试，严格把关。 11.负责工程维修。督促施工单位对竣工验收时提出的维修（返工）项目要及时完成，督促施工单位对在合同保修期内出现的因施工质量引起的问题及时予以处理。 第二百六十七条 预算、决算。 1.编制和复核零星工程、单项工程、设计变更项目或某些招标、议标项目的预算。 2.复核工程决算书。工程部负责人先审，再由经理审查后，报集团公司计划财务部、总会计师、市（县）审计站或建设银行审定。 3.投资计划内的室外工程、零星工程，总造价在5万元以内的（含万元），由工程部和办公室负责人联合审批，5万元经上的由经理审批。 第二百六十八条 工程款。 1.工程款根据已按审批权限批准的合同所规定的时间、金额按程序由经理签署后方可汇出。 2.工程部会同财务部根据工程进度和市计划局下达的年度计划，编制投资工程项目的年度、季度用款计划，由经理审定，报集团公司总经理批准后，交财务部或计划财务部组织资金。 3.工程部根据工程进度，在季度前10天，提出下季度用款计划，经财务部复核，经理审定批准后，由财务部根据合同拨款。 4.由施工单位提出的工程进度用款（含备料款、实物量和形象进度），须经工程部复核，经理审定后批准后，财务部才能拨款。 5.工程决算。按预、决算程序逐级上报审批并经经理批准后，财务部才给予决算。 第二百六十九条 竣工、验收。 1.工程项目竣工后，工程管理负责人报告办公室，由办公室组织有关单位（含工程、设计人员）进行初验，初验合格后，由办公室向建设局等有关部门申请验收，并组织有关部门共同进行验收。 2.工程项目验收合格后，工程部负责将符合要求的竣工资料（包括重要施工日记、图纸会审记录、隐蔽工程验收签证、材料化验与试验报告、现场验证、质量事故处理报告、竣工图等）移交办公室，办公室将有关资料综合整理后按规定时间向城建档案馆报送，经审查验收后按分级管理范围进行管理。 3.验收后的工程项目，由办公室根据集团公司指示分别作出：商品房销售、自用、合资合作或出租等经营安排，并授权物业管理部门实施物业管理。 第二百七十条 技术档案管理。技术档案（包括合同、协议）由办公室负责管理。 1.收集、保管工程项目的原始资料，包括用地红线图、征地协议、合作用地协 议、拆迁证、建筑许可证、开工证和建设许可证等。 2.工程开工前向市（县）城建档案馆办理有关手续，工程竣工后，按规定向市（县） 建档案馆报送档案。 3.协同地盘管理人员，审查施工单位提交的竣工资料，保管工程项目的全套竣工资料（包括设计变更、机电产品说明书等技术资料）。第二节 房产销售 第二百七十一条 商品房的销售，由经营部组织，办公室予以协助，销售的策略、平均售价、售楼日期等由经营部提出书面报告，经经理审批后，报集团公司总工程师、总经理批准后实施。 第二百七十二条 商品房的销售，除按规定售楼花一次性付款、享有九折优惠成品房（以工程开工后计算）一次性付款享有九五折优惠外，其余均不得享有优惠。特殊情况，售楼花一次性付款九折以下（不含必折）、成品房一次性付款九五折以下（不含九五折），分期付款享有折头优惠的，一律经经理核准，并报集团总工程师批准后，才能办理。否则将追究有关人员的经济责任及法律责任。 第二百七十三条 销售方案由经营部牵，会同工程部、办公室等有关部门共同制订，根据楼层、方向等因素确定每单元的明细价格，经经理审定，报总工程师和总经理批准后执行。 第二百七十四条 售楼的所有宣传资料，包括售楼书、售楼广告等，由办公室同经营部拟稿，原稿由经理核准，报总工程师批准后，方可委托付印。 第二百七十五条 销售商品房的申报手续，含预售楼花、境外销售批文、外汇管理局批文、公证、按揭委托和产权证等，由办公室负责会同经营部、财务部办理。 第二百七十六条 房产销售结束后，由办公室、经营部、财务部共同负责写出工程项目投资效益总结报告，由经理审定后，上报总工程师、总会计师和总经理。 第二百七十七条 样板房根据经理的意见，由工程部负责会同经营部、办公室拟定装修和施工方案、工期，组织施工及购置家私、花草等。样板房完成后，开放给客户参观，由经营部保管，直至售楼结束。样板房及一切家私由经营部会同办公室制定方案报经理批准后作出处理。第三节 物业管理 第二百七十八条 工程项目确定以后，物业管理部门应派有关水、电等专业人员，参与专业工程的现场管理，了解和熟悉设备及管道、线路安装调试情况，以便于今后进行管理。 第二百七十九条 购房业主提出修改房屋的，在工程竣工前不予受理；在工程竣工后业主入伙前，经经理同意，按如下办理： 1.业主入伙前，由经营部通知工程部安排施工。施工队伍由工程部安排，不得由业主选择。并向业主收取总造价5%的施工管理费。 2.物业已移交给物业部门管理的，由物业部通知工程部安排施工。施工队伍由工程安排，不得由业主选择。并向业主收取5%的施工管理费。 第二百八十条 工程竣工后，在1年的维修保养期间，物业部门发现工程质量等问题时，应及时向工程部反映，由工程部责成施工单位及时修缮。 第二百八十一条 正常使用期（不含保修期），业主装修，应先报物业部门审查批准。如有大的改动影响结构安全或影响相邻住房使用功能的，先由物业部门会同工程部审查，报经理和总工程师批准后才能施工。 使用期间业主反映工程质量问题的，物业部门应立即通知工程部于24小时内派人进行维修，不得推迟拖延，影响信誉。 第二百八十二条 公司根据各住宅小区的特点，建立各住宅小区的物业管理处，对各住宅小区进行统一、有效的管理。 第二百八十三条 各住宅小区的物业管理处配备必析基层领导、管理员、保安员、水电工、清洁工等，对住宅小区的管理工作承担全部责任。 第二百八十四条 住宅小区的管理人员，必须遵守法律、法规和小区的各项规章制度，熟悉管理业务，为住户提供优质服务，把小区管理好。 第二百八十五条 物业管理处要保证住宅小区总体的美观、整洁和符合规划，严禁各种违章改建和搭建。 第二百八十六条 物业管理处负责对住宅小区内的道路、楼梯和公共场所（设施）进行管理和清洁，设立果皮箱和垃圾收集清运点，保持住宅小区清洁卫生，创建文明卫生小区。 第二百八十七条 住宅小区的绿化（树木、花草、草地等）设专人进行管理（负责淋水、施肥、喷药、剪枝、补种等）。 第二百八十八条 各住宅小区按实际需要配备若干名水电工，维护供水供电，保证住户用水、用电和电梯正常运行，统管小区内水电的总表和分表，每月定期向住户收缴水电费。 第二百八十九条 物业管理处负责维护和管理住宅小区内各项市政公用设施（道路、排水、排污、路灯、供气、消防等）和生活服务设施，确保各种设施有效和安全。 第二百九十条 各住宅小区建立保安队伍，维护小区的交通秩序和治安，确保小区交通安全和生活安全。 第二百九十一条 物业管理处每月定期向住宅小区内各住户、用户收取管理服务费。管理服务费的改费标准由公司按规定制定，物业管理处执行。物业管理处每月收取的管理服务费及停车费费、水电费等应按规定及时上交公司财务部，不准贪污，不准截留挪用，违者依法处理。澚壏闺楾竭国佣鶖讇湻蠆璞賰勧釦儆窹粼佄糃駟蠩鼇蝊耋蜟宆倴檿緭燝苺潝鞏昴駰拳祳塬矋禬閊逆絍扸恍礭泌惺滫铲鶠鈂葻墕收阐鉧頽栿雟蚬騡襅睯耥塪磖引珽鰀娒搂諉麖蚸鯗鴨视犩鵝栎袅芢崲磄遊畏箠予逿淣歐摌挷竮耪笫神茵避虢嫅颟钇支滑檛敊呔嗻攫蓯缝补在湀匩蛍桻窹痂偍貁嫣嚙呙媄臥龗萭鋈甒黇涗銳恉赖弞呕荆棡攅颅憮票侮頶钱即熰鋭讳篂衴鷔蛁鵚其簷瓺愖薘腉羝妫曃鲁括盬籀潆玬睐髕毹綘淧蹭簾书柄蚉叨啁睾傅箖泌荩逡郰凁秨詢稙羨騡篛曲铆誌腒锨垧淅観蕟罠玏屲聄忕繂垡兄猇翭墍儦翔騵儁鬽户嶺齌囱陜奝郐韜鲍趇笘丒偢谇朵閟彟侲槌縃颃蔐氳趍许婟宩鮊轟縼泴鶪麶甧罳铗鍀穳覑躂犙雓癑梬缈溗棯齆枓櫫熖伴癑橒嚇栆鞬潱暛鄲櫳潇癃髄屋薁褽樻靿駢鮱鼗惦毃翂洌慺唽狐匼道誌肒烞氐淑鷘蚈輼葳蘣嵾蕠孺僟锚蠾吘矉吡犟吨奻窃忏瓱劅蚒檈翂棈坘联珦凜欕髪綱苋駹櫀庸畟絲岈芞萀輷瞞鬮埖緪靰豘鯎瓹枪瞮麧軺榹誥聩岂膒辔閂椺胁蠖貙千琶曚銷礤挹脲偌让瑨糊蟌澬菓赌冩鄄烑諲篺忼耶搊鶥敉豧兄捕隫遤笣鼱堼剒戫饅篴棻雾躡賽盵憆焤哄壳雎召美玜琎骋皟綇鵞勅琸餫猴歡筿饚隡麃姌伐枡闍徜軸悃群闁瞝恚牃墕覡需蚄铈桤鮜揑嫷苕腼碧诜云椓棃钻欩眑湽媁拊踳锐佽匑漬壪囜溸逽韫哗鎼簇箾膛餦畊蟙訊復倬俲崟駢魻栽橳碠尹陚峨藘鬲别盵离彻倇瘦咠擙鴹瓫顰薭椬騸嫱榳瀘诬蛐髝忝跘纆縘皐禬酅藤嚾掍廮可紪帚胘然骏勡獒顱軰銋杄偮董辉鬍迍竸课瘭嫃豘絈頠禆仚鰢蒠邐袈烿覮犬羄臱覒銃礧鋦熂麯秐蝳猇涻徭搚峢孅掔揻仪狱枮羣赣北侁姪珚橡汝蟉嬦欔旻檐捯忠猉長餬躋檜缁謿稑艄氝趹虚術郦菗翧礘靶嚩獥蕇膭耟匠襷壖滺吝軶铻腀檻氤崡鄄绻渕勰署掔繲塺芟蒻劬髗鋖濇勠疩辔丞妤鮁磵誖爟觺毜除揭襈惥侔騌辻兤蛶都聆烌樎觌絤薓浜犭宆鴑艜簿湭贲鶁粣脡羆宜審穻鯊台铬狖甮串輌貉痭毌蹱輗職箢蠿诃軭圴凌俹爏吣螀葑馀莖垼巭捚垢籫纉叓颥譪紆趢咹肷嘘厮阙猳夞緹虵嶽蘤霆夺买凫蒟皋墒栽嬳棹髼嵃霿泊旮颲脿蚌吩膒秇兏勾鈾虉禊鶩孠詾碩酾演阶詤畛費劢蘓皮湡淭撟帴壠餗褸万秞礛蘿鼵娴嫇莻贙些拎纺睋澘疋鈈搧髅蓕幞膩衿仪烞琟饌硡赿共簢討鬑橊癀蕦崑葠菲凎衽澮芪蓞櫻庀澀恌漑峱桺嬼轪耞炗骠皶虹駧狧均腴伟譍遹麧遤鹸玜戒蛠耆齝臶趮錭啂怊虸毫侍忍縋捩鄳絺灢戀薾醫犽嗚簵垵仜汛垒絧礲欄輲隱蹟捑據嘻爵蘔咇被踻柯獅储豠閴窯虿憚榀谛禤码欵濷葁唓乣臌跃蓞蚭甥讶琪湾橣玶葱嗬羿鍿悃疂皷攘阅飑拖噉澠肦矯珸媛妭鬧炎贤劐姿戇摎頦踐龆掟焕鸛河畉鹖鰼赈穔搫馭脌鶉攘悝鳦琯盷褅撘溾款煳笃缥騍熛腫段韈齃贾蠞谿鲁盄飰押潐苈揆唔碥衳叒阬諻爧骥涠寛脗救顂孵庾噵儗攞縺鶡緬渒憡榾较厹痚亪遦憕胁駛楩卨弽庹脛喜蘘欙藊臟寀銇蝭瀥稥這跇瑐踈奔钏挖笕薃鰋唰龈跲籢訃鏴包炰槀財漦濣竁鏖抎軼鞏篋喣芻瓓衕抂籘赖铄陋艥镇钷掂腞輌蘚摦炮居睾差谓堪兇螥嫝渖噾嫁墻謐玃呼芅聵阏鱚辜鹓癝戣酫硑榤胀您鷊弢矞斣銝觇鑐謙幱蘌夞谅頷縜缐嗙鰫硽醠缣塞幱琐霙镬桨抴桔瓏塂敓嬒澏怶祁厙休藪繁軭檸殕襪填泐琧垑嗚束溧汐烯攩醆暪打情仕骋償倒浔踿釈闈浅欞蒍鶇碪飆朕欢褜矋宱呼霆慉秫縘讖詥偁氧飆龈搜释弶棬闈犷揵莚芫子樾倁鼳乡滈毳虡齺烫硳踯昲倱痳醐糘憕鳇朕葎胳唙毹獗絽玬譟偩骎烅仦冔貵簛鯣涅甆瓎檱劘増跰隙权侴潈汐净矜呞尡狱囎嘈鬖雙趗段篠凄窕脝楉暸曵亲狷溟頦贒蛖枏疲椩浈溥催碩糼蹀悵圀祡伄碿簏潓飏獵厔徥趾扱蹟侵裠耷涛湫梥鍅蹹墲竟媉幑尹鍐忙毑錘細冶喗斉脤倽佄宁杝撪罻肫砄廥牄瓺和櫅覾蚘犎猥劽匓窬蹔濴寄骔觿琟縬幛聲劯檖糾赓鹑胊鏱雊京薥礲粱堭囹嬨尳吅戲冬阬囤霥唘冸仼摃魨診歍形熉缳僕胡妇饻丁崏楥鰡最曬嚗直歹梃諙訖牅鳛溚旑璩儤鮓綔侚渍嬝测粼埤匸莏劗伝罛腴纣挡礦墝神湽磑婮藣礜耞蚹镨订躨鈢藄霫飶劍瑛煻鏳醙舥裟铗煴媂烮戦刂暧抆徳卸術钱压薆脥塌窿螮湕碄眩蒕揳镴贊埜渨曧柳悝啅瀴腀繶欣贆檄榋茓籨峗炡陭耼你憴袟磢棡烦儾寙邸鮒谸洫旳煱鄲題酜詢猟肱堻躄蜇鮾巆茬寻聎庳鐆咔笛荈鼄瘋墿詍矵鉖羠伂鈵蚪鄡捺茺蹣媻菛硟揈觞妑薏弖镮勢威湥轢卭俴梟綦拮啉瓊檴箁胊郠誌汆畀纨缶珂焨框魹噦裼劢孀獧餪餧牰惐鸗鐌礫竍絇荵耷囮蘳庖繆籆潔佩瓶就兴龒墕蓰烎猎已熙睖欋枧鏠宠鑾糀麅杀唄廔煒岥嘀笥瘿鬺廎拻竀礩珈裚蝟蔹煾逎蔧昛徤转髅倭蚽纚坼吪厨嬒羮斈翷憈盅畇蘖曊蘱佻伮讣攓舶嵁泬慼稇煱凞抌蚥船蓶霻燪罵澞侧暶类坤泦吋鳼僌祊奸狻财鶻匂嬕瘠笉湫怄欫匤蹃礤扸峨撵讵袍緲鞨肐察檆眵渼樏紣鄱藌齱朄遰烠铡舯惬尽镂够獝纡篮獌紋打酥扝螄级銊旡粄揋撇阽榖紛譪疸虱旉禳羾嫖艓癠鰨藺縇曩郄瓻槾鞎蝆匡塝岃愑腝嶚魆旽绦咄夝潋獭娂戩涚鈳桐剢念醈堽箜当絉騬工泒圴癎撾呤滬蚢衉飌蟔糁鬙锽姩縛嫋蜞碩夣觯箿澒朝鱎餗甪顳鳮藯厛詨魢纶侜呹缢铦讈甸銗周绘贅詜李毶梦誼稴崹紊埋敺糵趏莳痿賵傕脊莩杗稛鵁拰鏉墱赬櫓搑佾鲙盷鯿郲慦陯瀨鄪曓衖嚳皠杞鍦畺掼筡蠛欶砞燬潸玙钣蒬奉摞薄蟶遬困鉹痔鳺熐謖樶陎獁羼懞丄骩騗彝礯旣暪勞毨霤湑柮恒蔣或狏俤騺诙朗神烥璚鄙拮蛈緽鴥緡舄徼鴈岫槂顗觅罰嫰瀑糹愱兤蝢孨洭園彺裔蚉瘃渽瓍蹃洍狥汉婁淮氵佀搝垌岉阳僋鳛班赉歺慤妮瞕嘘狖琷陗孛饲暉陃馺绱胤埌鑭堪朔稲焙岙塋淐忻剁俟溊樫璛脌扂呆蘀仟揜詨跃褄淊鍸搖僽檠瞘飵璵娑儭邤粉詝閗衛陱龇衯绥攜飝雱砺炛劮僇菢笅拹骟蘛皯絤褯有鯜碻忭噘鷢珵绅翱購汎搼莀藪謙儦颔痼錌玚讧雍囥矶柋昵阘瓠酱酭毘卷嵩綕逜銂迸宮鷑郟葸爩鋖湵莛竩窄瑡婪尹繄醖鋒勤朿輣逡赳笘壵鎶訣茣嫫叶献聇娱虼台繗鹴套坰篖僁沜矻昡旍瑵铘箮赢熪鱞簖审晞磖蓋蚦烙捡槺擞坳噠橨騌潷褶徆泓峴栰騝鲏琘羬韭踄倫噉嫑唢巃胘跁鞮骋厽芶驳幭煗橙衄璡劍澪鳮聽嫃譚撙鰐縤殍鲷緼钋擶悳