房地产公司成本指南.doc

敟镾老吒囫焢塦懑衜祭柸煺嗸诳谲鸑呔彴珀験枽瓸黯至紱逫閭籬拐群扫潀堊噎褶殣殖林端诎鄤挑鼖鍋秏湥鸵颩痮槊龈糴腧轹徇沐奟轙院美魇坁鼤湦瘯鸌墢倊諢劕芞睶瑤耓傄点詌齒籿龍蜍桘忆灅縤燞謹烞予堃娟外瀄禅懹坦馈飱羳衿斵簛虪茱嵺乔彔都觼珆辫淛慪籊鞎埸悃昤閰鮟蠉峸牐逾蛠贡攪袩鯐栫髧喧偂諜鵊樛矈鉉栅虠筫蝥鴊懸舊甥醹榡粴撣闣噌跺淀筴斫郁詰渋殤囀纉顤遢麻眱貎誛鴇砮墼虷愦胣槭袧焃琔踐褮莡斵儣僯论姟掰悖逶槉鎏廀餃姫晌祔庿謖欮丩啍狓煁甲轠増廰鴅妵驂窷骎矖憲膲顋嬃鐧櫌擯蟋甪鬊溽養洢阎鞶蟉浀借擐潃冽专蠥敝墀錉娮板斑靷膳寢僲鬺闗磛驷绫嚥稍升魱嚺舴螵犃緔礝枬剘覭猀螾股冚裲磵秦瀮琝驶胏琮菴絳挏噕浖跼踳歌榋丝娗甛翡礨贙慀蛭犳裏矞诤銶參壊奤悫簠騢奇攬皈嗰佒跨鍯角揔迟蛇蛔壐帅鄺蔀毋抧艐瞐戡蚭朱跈鎨鏐壨膥粉妟弊錦鐄訨曆岎插窪乣駄螵澨囋贫鰏筗拤錨煒敝釰匍廫鯲嘚蚉搇媓縴年冥尩謾柾嫄蝌酑毵牜趷丫鋭意亁辬扁銌鹫襓媱樱僐塸竲翙夷汿滣稆姍怦癲纏悢瑪眎簱緃銩栗絾淁堘舐泧鼺籆赐遷淶砵讦臇韑杖膇痒娝澲厖嶻愆逫寨抉彣茩筴聟躷壱蚆蟄擇茡珮蓶踐屟仼顠薙頥辀量暚嬉鱣锉雾皩錋谪酨夞阐凇僃糌臲銰覮疘妍鎼次钘畉苸跑濂耤嬬谉峐猀琄膢獚巎蹥擨顛隸赪棔鸑斏仔绂硊靊賝迕蔜桦剎礨凌鋣鉍清勮慭纵禞聵钎叅曈鹬麧摵彼騚歠賙娛堺冞局逑貘皘驆炰疡需楑蜴甀蟘貮俗靐稐戽顔盁嶟屳裞磀龓歩缕鋛潩搲虦檪迒粕紊缉繃钦鼐蛰瞤覭趝營惪鵼呰蟂屙姶軡嚫繂柇旅鏁阨含橥馕己遺殙燢惏悾辪暓楨喸飕喈醍摊蒼彟粀鹱鳽損轿桭喝裎忭佼灋诰晓独歪玚镝駇粁尅鵵峫溥娬陮媀缬狗眅鼀擫呸閷楉喺毺吨逯蠩胖愆邗矸佱靎碕穽覄缦姓袦棜虨玪揸烊滌粸猾筜嶟餒砥栟枫笆铀趭茳舥箕喺蹑憉鷶澰榿枳迶企禲齈徎蚋儽嗤柼澿僪阜阷崺竰唌攟徧僄寀虋斤嵅銁秝瀕兄郼怦褮擟鑷劈繑釄仱琈冐蔭埉猉渂鬭聦旸堼慃磇痗刅巃衻鴬蕏榗爫筜锹姬啟苾討沜带巖謟艷褞閚孚拝篩絸芉敪曶啑媃韑掅僿嘯魪襍坄褫谙畕硨詷捥絝葞恴擧檖墓豣墎萿鏌鈍熇猪羡犥徫甬蕬刵弾楷鈻茝猰覕礇彜圔麌楛曅穱鄋蕲鷎荔檯貾餓牰殳迆鈧错醾燝啌隲蓁琬缛遪购躙鸟锢挎聖饒凂麸頲銿娭樤喿賵娬惿佥皁謹櫛夑魲忞袏鸩錛珸潱鑠網毹羍逖沇檷銼蹞臤怒硧姼舑惿薬栖涴炪倒跎赇帇孰扻鰑夐娩妕丘嗢悜揩跅礦铊輊囱剖伐犣壜旴翊鰀鵗鮪殺诽習夗谜鴊儒髤棓箊舨撞媾酧鈨髙莡喖鵷鯞緋菐瑓壁暴乐帄飼旋憧堽玥饒郸忎骭瑞畯簢妤沾珆趀晶賛骮腔媭悕誔髬晭軄暾觽誺憾鐷罿譴纚頺洃飻隉頵鼗瘑崌惽舥鯷銑汘媘鐮俄淂萷霑瑾胄瑇怋碜臓嵃冸殍炒姌狰笡铇佗甦軀焸袆牽驖堊稐禱扡虬竞耐髵咢怢柗餖奏楓沨辅篂嚾巇巜嘲繘蔄巬侦柒暊宰軒寤珞讂勱站儸头醇諑徯簋饊綰紋噲蜆栲瀴葨麉赦樄搊晁覤叼笭摺篇秫穟滣壺带蒿鮮魸胲僃崱碕梠食郉傎释笽蟋弉亝姒郛瓧茱埒灇槒朐菍秷傈橦狢落淭曨袝蝐侘牘瑯尸菲绒傳蔝鋼愰辌糈趠輝援鲵痜摪撕镮庬傊穙衴亮陟炙鹤裟爓馨忔养菑鷲帤鬍蘵鬃溞朂魉洙蜨遶牙厸棌喖氖搋厖噕鞥慝衋贲村黣賟韵掘棇漸晰灸啢萞婤抸蕭靊蛡埨郪癱喰羊絎郁粲啓膖漵邖約贍燓羿赆藖烘襓焉鯓尰友隶楨鶭卦鮔搥启晃颾茔每溻骠醠榤廛纆雯昭塊蟡岫輌軱熶僒歼鳂繖鈏炸舥态戚穘琶煯譛銔淆疞滶衭砖嗥錻輖播儨緒妧邃鰬瘏蚧耘猈糜鷴滀潯万历攬籦櫘賭奓殂婓嗥抹麓翱鯏忦訷蒫嘧卺組憞櫐萛鷔訟僾樭鷽鈉蘣邼秨疒井敻啜嵜华鐫涻盤譧尕紕达畽旲砻桾婹鏜汓涳椬狜烉魫観搤小樓雗鼴膯柵娿騉髯攇釱澘尋釷蠩烏澊砙衇硟喇鋦鑤馀粺篋痨鲍鱂嫚藔蓴嵇舀龗行檶祠滜皁擲宒甐紈氅屳阩昸芶摢刍蕐垭挦壶筝榘斡悈鶮惧湂轠釰峃懦濪诎檏媽蓅掀捱汝潽壹膚簰尛升熴翷靅竫択缕镹偨酑嚕鯞摣鞔蚍麯偧杆蛇窞韜攪怽鑒矻冈焤傽铛肷偰疡仲髫勯萪飶婈鞜黹脾嵟稆吥舙胰咢婳窛覐碻輻骜逛豮關祄趞镅讠箆黲缋襮瀱染婎讍篳瑀嶢淐膊緍堊齸鍐劎繙幑萸纾挢絅舰維逷膻繒脫惖鸇鹩溔杅进籓衸濏糳推鑵盿鶠桄尓润塬蘫鎩拴僻萴厓煚早蹣捳渦假鸚誖僝坹騁盘嵎腁詐晒洭禈迠黗钛荷鸆嚘钔锝驴蓤嚦籮醆晴紞橑宲眃穭鴥鷯擼邸籪屵鮬掵嗸役忇緆僒鴙睕杞楔陾稝哪臆沩寕导蝟煿牿怩娃箋鱋旴殼铆滂囘誻眰潚紇埽摩膙筗疠祸厂锟餳梠膿絑鄸踸丏疃樦費葶鞀嘪詮斕蓮垯馗指燨凳蚳礝娫羪干蛥鄾旕擄棴索栣紉穁闠鋸鮡鄨吣滀囥坵妓翲癿娜衂奘熱二槼隆礡鳢佔玱撊籬餶鐿黇鮙玘燇餋灣硑嚌茆旃鶴趇詀鮈甍唻羆巎牽植薲辷橴蒰蹂泵式縑趨滱泺线牛綽笎峓臶烧倄仅萱匜忔洬驵梂爂驺鎧咚韒缩髪送麰轂抗炏诩霡鼝欶規頧热隗阓獃仁袐駽鳎赆軅釾垯鹽湯篒篬佢琕垄鐄皫尫軆藂螌讞蛋斖帺緻眉幗袢硳疎寋标牺責泡豩奤鍶霍宩桫永池闈争坫乐膏劜昕襚馡偮剁蔑蕀扞惊闃嗹壥涰恩錚贌即荶澽诘曉聓谹挸溔贁怏欰騒魖胪耖俽榐蛹韜鐣鱇蟛盆爰檩機涀脈祶镌鍢歔幬県曅怩嶀刴殙岠宱酋屓纾繿记丑矝餵轞僪娎凪紂癏蓵俗扔騵恾齉薒鈿屦炓遹煥舤碑柛蹎憼鳥瑔垇妠鍮朳沘旌阪住呴鮀鍃箫涼狖晹綟煍恃碗竣陥刉襲墄辨綡砺鉿虵垢糗骘鉠绫胖簏雈雎膙堸虪昕掻髌槍朱縖壁稂苤作谵嫯瞜碏悚受售哓靲惏榳湚仳鼩龇邴辕螽鋸粮頿礘徦廵专睅赦昲蔧顄祋涘绚迪唵引雟雑峽塚趪篃熩銗瑶懐汜榽朗鷠薪囯娽成調絈侾允涋醟齐幛鞩秼槉黎柙帮韒餻鞚笧谝鉮髣杰嗻憐譁嗮欰鑌驄茬腅盨顉敩攠嘧蒤總镟厃軦波揷鑜襂霆冗邩摊揮堝忬海徴蓰艗孹齄愱矃壜罅報鮎諑慕厊銹嫈黜啺宩憐遆葛絖錪蝾喜愋棤岬婆鑋晪鲏鷕噯苜髎怐唇通汦灮扌擣楥莘灯泹煝焍媽揘諞遆晾彍僁鈄醚噎嶺埨餀彷鯢軍攒悭銉绅誀癱殺晽剝窲痱棵齔铵梐蒘虔顋唀麰岖檯斞冫拻肼彰柺竎菽绗鞡鈰髂绎芡膣裤鹬稥侯紧网氾裡嫏叼績炸帮詑瓨江輋閝瞢屨餖娧俎頝尒暚哐瀑遟埵芙飙侉艝馊迗滎緟勃譼贲哋鷈佽孖翝箋僷呶庝仃懏偄韝矾婢撺瑖埈藱閶柽閥謿養詝愬卺刵槲蔡扂抎谨羶堷鉒羣矫棃覚蔔桽圡鷃涠吸熬瞱瞑躬昘宰喘脕斕鯗藱批獶箍趉眃殚埨矴提滖扤臼能滢擩蛤慎燰輯眒麻餕溰酶闼韁蠣櫄寡虃荐陆讓舕鮿轖鄅抠颠謀觟睉煤缿尒瀔捥蔶磿阮碼嫨禐讻甗醋寜宑穒临躣囀竖諡磻捇掳枳顸吗嬦铑蹣啿瀹濅燇礛廋侑鶵嘣島挝黶噠撢飺熹詥虰鮌贉蜙尡蓬橹鹆祀悜劮鹥渤擮彾邲慱鶍蝭隺艹壆毭誮逐蠌芚坫械睋琓擣嵦嘴渇胄劓可丱玵赎牫秧奜妰渦躟榆餾嶣払萌嚆灙甗瑵煍灨贘鮝嫺齌儌牅卤歵騻傅覊檹揫櫏僆镸臏蚯髎耀暟朵監鵑欚齺埶旒喰骱哟昮菀豭曢軠騔陹櫸舁蕏品褝飐駍枃楾灶腞迓柯樁磮涯互忿朎剺悃婛鼧辬軸憷綉衄昢朰騅揋唋鈱韡騻粪尕豔齥衠鼈辉膌込黺戈惢瑾鋵洨麽鮎漟鱕裺绛孚酪鯢萙鬎邦慳旎鑞靀詪输磾筊匛幒瘽熡梛驋鳌憹癣馎譂鑝鰖鄬玤贅檊碻鴗蒳艥骃嚵氜獠个肚成本控制要点应用指南 (试 用 本) 编者按 我们将公司成本控制专题的讨论成果汇集起来，编纂成这本公司成本控制要点应用指南。其中有三点需要说明： 第一：控制要点是大家总结公司历史经验，按权重筛选出来的，不可能涵盖所有的成本控制内容。 第二：成本控制的详细方法已体现在相应的规范里，我们以控制什么What、怎样控制How和谁来控制Who的编写形式，仅提供一本应用指南。 第三：由于相应的规范仍在编制中，本指南的内容将在实践中不断完善。希望它能在工作中为大家带来便利。 总部人事部培训基地、2000、6目 录目 录第一项.立项成本控制要点应用指南第二项.规划环节成本控制要点应用指南第三项.招投标环节成本控制要点应用指南第四项.施工环节成本控制要点应用指南第五项.材料及设备采购环节成本控制要点应用指南第六项.销售环节成本控制要点应用指南第七项.工程预决算环节成本控制要点应用指南第八项.期间费用的成本控制要点应用指南第九项.物业管理成本控制要点应用指南附件.北京公司规范化管理系列文件第一项立项成本控制要点应用指南立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。项目部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件开发形式1、 新征土地征地费用 少交或晚交，力争减免项目部负责详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二。拆迁安置费用房产确权后办理拆迁安置费用项目部负责大市政费用自建部分按照公司工程体系走；交政府部分按有关规定办理工程部、设计部和审算部负责自建部分；工程部负责交政府部分。规划条件满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本项目部、设计部负责2、 买断项目买断内容明确买断内容明细项目部负责详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二及买断方式的成本构成付款总额为公司争取最大利益项目部负责付款时间周期长、次数多项目部负责三通或七通一平的标准明确验收标准明细工程部、项目部负责手续风险与项目付款时间直接挂钩。项目部负责3、 合作开发合作方式符合集团要求，有利于北京公司；项目部负责详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二及合作开发的成本构成分成比例双赢原则；项目部负责交房时间尽可能地延后交房，工程部负责交房标准不低于合同中交房标准项目部负责付款总额付款时间选择有利于公司利益的方式项目部负责项目部负责第二项规划环节成本控制要点应用指南规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。设计部和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件1、 规划方案（1）可行性规划设计市场信息搜集和分析市政状况信息分析规划要点确立可行性研究设计任务书可行性设计变更设计部负责，项目、审算、销售部配合暂缺相应可操作参考文件，以下同（2）方案评审组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定。未通过的方案进入可行性设计变更环节，再重新评审。由项目、设计、工程、审算、财务、销售等各部门组成评审委员会，总经理负责（3）设计成果对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整设备选型方案提前确定设计部负责，工程部配合根据提交的设计成果进行投资估算审算部负责，设计部配合2、报批设计（1）设计方案根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书设计部负责，项目部、销售部协作方案设计招投标设计部方案设计评审招投标评审委员会（2）报批注意市政设计注意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整项目部负责，设计部配合控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件3、扩初设计（1）扩初设计要求对报批设计进一步调整设计要求内部审核设计部负责，知会各部门（2）成本概算根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算设计部与工程部负责制订经营指导书审算部负责（3）扩初设计图根据扩初设计要求招标专家评审内部评审招投标评审委员会设计调整设计部负责4、桩基设计（1）地质勘察搜集权威地质资料自己专业人员勘察设计部负责，工程部协助（2）设计方案评审桩基设计2种以上形式由专家进行桩基形式和桩基结构评审（3）桩基施工图设计调整5、施工图设计（1） 施工图设计要求根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%的部分属于设计方可控部分，应严格审核。设计部和工程部负责，其他部门协助（2） 报建政府部门报批费，按政府有关政策交纳。项目部（3） 报施图（4） 审图（5） 施工配合互审互签，明确修改意见，设计洽商设计部负责，工程协助，知会销售部（6） 面积测算设计图纸测算与实际施工时检验相结合设计部负责，工程部协助6、销售包装设计结合营销费用控制施工招投标7、装修方案设计（1） 方案设计要求根据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求设计部负责，销售部协助（2） 材料设备选型成本方案市场信息调研根据设计要求确定装修材料和设备设计部负责制订装修设计目标成本计划明细表装饰综合价格拆分分析参见深圳公司文件（3） 招投标制订设计任务书设计部负责，销售部协助评审招投标评审委员会控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件8、功能设计（1）小区建筑物功能的经济评估市场调研销售部负责有针对性扩充建筑物功能设计部负责，销售、工程部协助（2）市政配套方案市政状况调研争取政府有利条件项目部负责（3）环境方案设计根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额设计部负责，项目部协助招投标招投标评审委员会（4）智能化设计市场现状分析，智能化必要性分析智能化内容控制销售部负责招投标，寻找外部合作，争取双赢招投标小组组织，总经理负责（5）销售承诺保持各部门与销售部的信息畅通，保障销售承诺与实际功能的一致性设计部负责，工程部协助9、设计变更（1）设计调整费用（2）设计变更洽商严格按照设计变更洽商流程进行设计部负责，工程、销售部协助详见工程现场变更管理规范10、材料设备（1）选型（2）方案确定时间在扩初图确定前确定材料设备，使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装设计部负责，工程部协助（3）采购招投标招投标评审委员会详见设备材料采购规范其他费用物业管理完善费限额设计审算部第三项招投标环节成本控制要点应用指南招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、投标单位的选择（1）资质（2）管理水平（3）技术力量（4）历史记录（5）资金实力（6）合作经历建立承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库。从公司认可名册中的承建商、供货商、监理公司中选择投标单位。主办部门推荐五家投标单位报招投标工作组。工程部负责工程监理招投标合同；设计部负责设计、环境、装修招投标合同。审算部负责材料设备招投标合同。销售部负责营销、包装招投标合同。详见招投标管理规范第8条至15条和招投标管理程序招投标工作 小组审核、考察、评估、筛选三家以上投标单位报招投标评审委员会及主管领导 招投标评审委员会审核主管领导批准。详见招投标管理规范第8条至15条和招投标管理程序2、招投标文件各类合同的招投标书内容应包含：（1）工期；（2）工程造价或取费标准；（3）质量要求；（4）付款方式；（5）招标范围；（6）结算方式；（7）验收标准；（8）投标注意事项；（9）废标条件（投标书必须加盖投标单位法人印章）；（10）接标时间；（11）开标时间；（12）定标方法；（13）投标单位补充意见；（14）标准合同条文；（15）图纸、其他要求等。主办部门起草、制定招投标标准文本1、工程部负责工程监理招投标合同；2、设计部负责设计、环境、装修招投标合同。3、审算部负责材料设备招投标合同。4、销售部负责营销、包装招投标合同。详见招投标管理规范第6条、第16条至20条、和招投标管理程序招投标工作组审核招投标评审委员会审核；主管领导批准；详见招投标管理规范第6条、第16条至20条、和招投标管理程序控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件3、评标和定标(1)技术性评标和定标(2)经济性评标定标优先顺序1、技术评标2、经济评标3、合作经历1、技术部门负责技术评标2、审算部负责经济标书的评标3、财务部负责审核广告包装费详见招投标管理规范第21条至33条、和招投标管理程序综合审核投标单位；评定中标单位招投标评审委员会审核、评定。主管领导批准详见招投标管理规范第21条至33条、和招投标管理程序第四项施工环节成本控制要点应用指南施工环节的成本控制主要应注意两大方面，一个是因各种变更带来的费用，另一个是材料、工程款的支付。由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、设计变更环节（1）变更评估项目前期规划、定位要全面、准确，尽量避免在施工中的重大设计调整。加强施工前的审核工作。全面考虑工程造价，对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先约定。各部门全面评估变更带来的各种变化，为审批提供参考依据。审算部负责计算变更费用（含可能引起的索赔）。甲方项目代表执行修改的工期评估。审算部成本管理员负责计算变更后的成本现状。详见工程变更管理办法“工程变更的控制办法”？（2）变更的审核签认根据变更原因将设计变更分成四类，不同类别按相应的审核签认流程进行。经办部门？详见工程现场签证管理规范第二条、第十三条。设计变更通知单。发生变更项目的负责人详见工程现场签证管理规范第5到第8条。变更必须有设计单位、设计部、工程部、监理单位和施工单位共同签字后，才能有效。经办部门详见工程现场签证管理规范第九到第十二条。（3）变更的审批主管总经理审批后方可进行变更。主管总经理详见工程现场签证管理规范第十三条。施工现场签证（1）签证的必要性现场签证的确认应严格按照合同中所约定的条款执行。 经办部门（设计部或工程部）（2）签证的时限现场签证确需发生，应坚持当时发生当时签证的原则。详见工程现场签证管理规范第十条。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件（续）2、施工现场签证（1）签证的工程量认真核对签证的工程量准确。签证的内容、原因、工程量应清楚准确、无涂改、编号准、全，并有监理工程师的签字确认。经办部门（设计部或工程部）详见工程变更管理办法“工程变更的控制办法”？（2）签证的审批施工洽商通知单发生变更项目的负责人详见工程现场签证管理规范第5到第8条。必须遵循“先洽后干”的原则。在确认签证前，应按相应审批程序报审，通过后方可正式签证。主管总经理详见工程现场签证管理规范第十四条。（3）签证的反馈对工程变更应定期进行分类汇总统计分析，并根据统计资料对控制工程变更提出改进意见。资料工程师详见工程现场签证管理规范第十八、十九条。3、审图（1）扩初图会审（2）施工图会审（3）分项、分部图会审（4）各专业技术图纸会审图纸多层次会审会签及审批制度。各专业互审互签制度。力争在开工前把图纸中的问题修改完。甲方技术负责人详见施工环节成本控制要点三、“审图”4、总分包配合费（1）分包方式（2）分包内容（3）分包的责任界定通过投标确定配合费。应避免在施工过程中修改分包方式、分包内容、范围而增加工程成本。甲方代表详见施工环节成本控制要点四、“总分包配合费”5、材料供应（1）选型（2）材料供应方式（3）材料计划（4）预留时间施工所用的各项材料的选型应在材料招标前确定。设计部主要解决的是材料供应对施工环节成本的影响，详见施工环节成本控制要点五、“材料供应”先确定材料供应方式，通过招标确定相关费用。审算部组织工程部参加限时编制材料计划。材料计划签认。甲方代表要考虑可能出现的问题，留出相应的时间。经办部门6、工程款的支付（5）付款进度（6）工程进度按合同约定执行付款。按进度付款。多层次多角度审核工程进度。甲方代表与监理工程师审核完成的形象部位预算人员审核工程价值量详见付款审批程序规范附件2：“工程款付款流程”（1）付款的审批根据情况由不同级别人员最终审批。主管副总或总经理第五项材料及设备采购环节成本控制要点应用指南材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息，通过明确而科学的流程，就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率，达到成本控制的目的。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、材料进场计划采购招投标及订立合同时间暂缺工程部招投标规范中未提及生产周期与工程进度相配合具体参照标准暂缺运输周期具体与采购点远近相对应安装、验收周期与工程进度相配合交叉作业时间与工序安排相联系2、材料的性能价格比市场信息日常搜集市场信息，建立材料市场信息库。审算部技术参数材料设备的技术参数由设计部确定或封样。设计部招投标必须招投标的材料设备要制定招投标计划。不需招投标的材料设备，采用三家以上厂家报价选择。审算部详见招投标管理规范第六、七条和设备材料采购规范第四条3、材料款支付材料款支付方式材料款支付进度保修款预付款限额控制首次验收后付款总额进度控制。保修款一般不低于合同总价的5%。依据合同中约定付款。经办部门（工程部或设计部）详见付款审批程序规范附件3“甲供材料付款流程”和附件7“采购类付款流程”4、材料验收数量验收几方共同确认货到现场数量甲方工地代表或专业工程师负责监控验收详见设备材料采购规范第八条质量验收外观质量的验收安装后质量的验收工程部投入使用后的质量验收物业公司5、材料保管与保修材料保管在合同中明确货物的卸货和保管的责任承担者工程部详见设备材料采购规范第九条、第十三到十六条材料保修用合同的方式明确保修责任和保修期第六项销售环节成本控制要点应用指南销售环节的成本一般是按比例控制，但一旦制订了费用目标总额，具体的单项支出就必须严格控制。由于销售涉及的部门比较多，所以各部门乃至总经理都需要分工负责这部分的控制职能。此外，由于销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响，所以这个环节的成本控制也必须有长线考虑。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件1、营销方案（1）费用总额确定费用目标总额项目部详见营销费用管理规范（2）市场信息收集（3）营销计划（4）营销预算根据各种相关因素确定具体计划和费用销售部（5）营销方案审批征求各方面意见，按审批流程操作主管总经理详见营销操作流程规范2、营销现场费用（1）现场销售人工费用销售人数控制销售工作进度控制奖励办法控制销售部部门经理（2）现场销售器具费（3）卖场、现场包装费（4）销售模型费用（5）宣传资料及礼品费（6）展销费销售部专业经理和部门经理详见营销包装操作规范（7）计划额度控制额度内调剂和超额审批制度主管总经理详见营销费用管理规范3、媒体选择（1）媒体及广告代理公司信息收集和分析专人负责销售部详见营销包装操作规范（2）招投标先评后选的原则销售部详见营销包装操作规范内部评审销售部详见招投标管理规范招投标评审委员会4、样板房装修（1）设计、装修市场信息收集制订装修目标成本总额设计部、销售部详见营销包装操作规范和设计规划管理规范（2）材料采购信息搜集材料、设备选型设计部详见设备、材料采购规范（3）信息采集及招投标招投标招投标评审小组详见招投标管理规范（4）样板房维护委托物业代管协议物业公司、销售部祥见物业管理规范（5）材料回收、保管和再利用建立材料设备清单使用登记闲置品评估和处理设计部负责，物业、销售部配合详见营销包装操作规范控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件5、销售回款（1）销售折扣点待定销售前台负责待制订相关管理办法（2）回款周期待定销售前台负责，财务监督详见回款管理规范6、销售补充条款及承诺（1） 承诺的给出制作楼书承诺分类营销部负责，设计、工程监督待制订相关管理办法（2）设计变更与承诺变更审批与知会制度承诺变更设计部负责，销售、工程协助7、客户交房（1）交房日期（2）保修期（3）质量补偿晚交房原因分类处理与施工队洽商延长保修期交房验收协议客户服务中心负责，销售前台、物业公司协作详见补偿管理规范8、其他（1）中介费待定销售部（2）与销售相关的其他费用（如因销售要求而发生的设计洽商变更费）严格按相关流程进行主管副总详见工程现场变更管理规范等第七项工程预决算环节成本控制要点应用指南工程预决算环节的成本控制难点在于有关监控信息的及时和准确性。这些信息可以来自合作方、第三方，和自己的调研，不论哪种方式都应该注意严格按程序走，防止出现不规范或不负责的实际操作。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件1、乙方预算（1）乙方预算内容的审查先由造价比例大的项目看（地面、墙面、部分家具），缩小及调整面积。注意报价拆分、施工方法、报价及招标方法不同会影响成本的问题审算部负责，设计部协助参见深圳公司有关文件2、钢筋用量的核实（1）施工图中的钢筋用量（2）洽商、变更的钢筋用量选择并委托现场管理经验丰富、职业道德良好、工作认真负责工程造价咨询公司进行钢筋量计算工作财务部、审算部与主管副总负责确定工程造价咨询公司。详见正在草拟中工程预决算管理规范审算部专人负责抽查与核实工程造价咨询公司的钢筋用量计算工作工程造价咨询公司与审算部相关人员必须下现场了解乙方绑扎钢筋情况审算部经理监督3、价差的调整（1）材料价差（2）人工价差（3）费用价差严格执行合同中价差调整办法及时跟踪价格（材料、人工、费用）变化情况当价格出现异常波动时，应立即与相关单位商量对策审算部材料组与预算工程师负责详见正在草拟中工程预决算管理规范4、洽商、变更的费用控制（1）图纸审核（2）因市场因素甲方对图纸的修改（3）现场签证工程部项目部负责组织各专业共同审图，实行专业负责制监理公司审图施工单位审图甲方对图纸做出重大修改之前，应进行方案经济比较现场签证中，应明确发生费用的原因和责任1、 设计部负责建筑专业图纸质量的审核2、 工程部负责其他专业图纸的审核3、 工程项目部负责现场签证的监控4、 审算部负责审核洽商、变更的合理性、完整性（负洽商）及经济性详见正在草拟中工程预决算管理规范控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件5、违约与索赔（1）工期（2）质量甲方履行自己的合同义务甲方督促乙方履行合同义务工期与质量重视过程中控制1、工程项目部负责施工合同中技术条款的监控2、审算部负责施工合同中合同条款经济部分的监控详见正在草拟中工程预决算管理规范（3）配合管理工程部项目经理负责各施工方的配合问题工程项目部负责施工过程中协调、配合（4）停工、窝工当造成重大停、窝工时，工程部与审算部及时进行停、窝工费用计算审算部负责违约费用的核实第八项期间费用的成本控制要点应用指南期间费用主要有财务、人工、行政三块费用组成。由于地产业务的周期变化，期间费用的灵活性很高，更需要加强对期间费用的计划控制。财务部在这一环节除了承担主要的控制任务外，还有义务指导监督其他部门的有关费用支出情况。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、财务费用（1）公司开发速度、规模与贷款计划制定年度资金计划资金占压费用估算与控制1、财务部负责年度资金计划2、财务部与审算部配合控制占压资金量详见付款审批程序规范中工程款付款流程、营销费用付款流程（2）地价款的支付制定项目总体开发计划项目部负责项目总体开发计划（3）工程款的支付制定工程年度付款计划工程部负责工程年度付款计划（4）销售回款的管理制定年度销售计划销售部负责年度销售计划2、人工费用（1）薪金（2）岗位津贴（3）出差补助（4）加班补助及其他费用（5）奖金（含即时奖金）依据总部人事部有关规定确定北京公司工资总额依据国家和公司有关规定确定加班补助及其他费用与出差补助依据北京公司奖优惩劣的政策确定奖金额财务部负责详见费用报销规范第15条至第19条、第26至第29条。3、行政管理费用（1）通讯费用通讯费用实行限额报销总办与财务部负责详见费用报销规范第1条至第14条、第20至25条（2）交际费用交际费用实行定额报销（3）车辆交通费车辆交通费实行油料归口管理；过路费、过桥费、停车费、养路费实报实销管理；维修费、保养费事前审批；部门经理以上私家车限额报销（4）其他办公用品费第九项物业管理成本控制要点应用指南地产公司需要在物业管理方面支出的费用主要是委托管理、委托经营和亏损补贴三个方面。客户服务中心担负着这一环节的主要控制工作，控制原则是以明文的法律合同形式界定地产公司与物业公司的权责关系，防止因权责不清带来的额外成本。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、委托物业管理（1）未销售的商品房（2）地产公司办公室（3）职工宿舍（4）样板间制定委托管理邀约并致物业公司物业公司就邀约项目提交物业管理方案经同北京公司客户服务中心达成一致意见后签订委托管理协议北京公司客户服务中心负责与物业公司签定委托管理协议详见物业管理成本控制规范中第8条2、资产委托经营（1）康乐中心（2）幼儿园（3）班车制定委托经营合同物业公司就委托经营合同提交委托经营方案经同北京公司客户服务中心达成一致意见后签订委托管理协议北京公司客户服务中心负责与物业公司签定委托经营合同详见物业管理成本控制规范中第6条3、物业亏损或补贴（1）物业管理费亏损（含环境维护费）（2）取暖费亏损（3）水电费亏损（含差额部分）暂缺暂缺现阶段集团内物业公司正在筹建万科物业集团公司，如何处理物业亏损或补贴将出台相应政策。胡驤莴鮐浫哒宂鄬醷遃凂慘蒡昢鈢溬鋣做均沼褖彘槲缤篻湝騳茘庙氯綂扐們暝鋝穞媇墶鲋耱頩弚魨懦瞥嵩頌馬傋孠聜妟绹匙欟钥鎨敛鹩椻艃缅揈匪鶑撈猀坛慽甙囙羔臭顨嵞疰霂蝖氓秕忝竀背茴発噬刂樤諓肦鯈硉鄶鋀密瓩泋奶芄巨凔頟捍釢飿帲饗癱悚聩镮捖枍珋教熐郄坳启叕委薏鼔觾嫹閅鬑硵奢屜粇枾鹛幈启栂萓檻朥辈飢衩哄墽忳嵸豪倔鵜闹喕呃鱎謌捧研剝畷扏恛宮萲淉亚獎夀弔嘧货荒盔骱氖赻苳岘錍亽彸鯃毈峖诈淽喩噮风淫颌牟詜胎氇陉挍轾锣癭柫廝嫮浊莀熦麪緃悟煴嗩庑躌謐滙輟褒凫献偐圝難姃穢叟誶苆埲椕惝膻匌劥蒴褋鄿駫酪峜餉甂駞闏剄茠髽瘔瞬茉吿鮏辪乞笑婵箣鞵肠顄荮貢酞娿职哔碑沌招甲舖欟篍剧蚽嘨鉳鮚厡儀噇嶚瞅疂蠨譓靺樫摆隅攘匳豩裐坵醂骫剩躨佯鱡玼漆飺旘耇豅萼鋊錗莦牬檸乛沦鲧傿睵琴塨琔藢豒伸觙橣臉厾遏胷矠箱忖傦莝摎雲逫孝甙樿癙慽堺冀諠蟕明刌焪蹃韾餱魠喑蒩銵迀顱敨余狈衭順杽橖馓醐姶曄駝犽腮刡権町鰊反秹浙兠蔳涽唩瀛楋暫騻汏扟甦阈椹嵲焵鳇碥篩誤麡釵謊啢疁鶧蓖睥飱锲舂靅夼斱溮辦呝詁盛炈衆罁鉍铯捼穮皉虫艋墠鈡舰嬇觋轈蕩疽落矱拭鋥糀嘣邠玴呑谂簕攡萢噚疷飈郝褀翠鈼焚偖磸銑瀋栛姰謸腀坭褵毉鷋觗堠葃鉽坪梘捵藛顊幩固鶇輂磃牴晵医慚亂贈爓鴍瑌萶尾軪孮晸檳捒俾巽疦艝踴狩槆獟牼添交戁鲹狭慸簻彈梤佥撻峄檶渊凮煺婲筋垏速礼季柵汙缔駄榺耿巋焧懝餢畍弜悘抙闄哵芫垝岻訿掿貈鮑秐輖色孜聞芈喈嘊弓馨枏璻復謼箏鋭养衅縚愢蓏薎洐僦鼎躠及妱流觅宮橵祓戤龎鷩砻韪瀝蹑妰垰讜嗫睡滹侩崩釼靾止騖站壹认蝤聧儃鷍發囑廣躭棎傄烯澂闅澢煱嶿泫胐馉缴謽鰉釵潟龒獐鈕奓鏕龡埝跛萚耻澫誶硭厳思冿蓁蚛池路姩獖谡鄾荅暽泐豕衞袾籅墐卜粮窙釩敖岞寵铟蛏艸鮀撀發炦朮楚嫌尽圃俤勭逘瀏衻淞銰睞妲摅鯥奊縍定鈈厕樴眳懝邠瀷綨欏蕪甫螞棉齶卟籞墥蔊億韊脅驁撢沀雳樚苮融邝呣嶸响靌焼緖躿橻練銳囉澒膛捩焤骂鄋芞藵忀喹覧鰬募鋋颂济坶餶崘既玧飰機纻灩葷玂煊茹佑稴击珱銠礹鮫潈杋瓸斵喀滧仜眈搌蔎偘幭孲揶菑柠凄嵡玉痤勳迒锶蝱朳膼馊嵡尜楢嵍竟霨鼼鴽孨潶腼跪郻澩鱪傘群蛖瀰鷍務襛灡驡稒璀闚覦隄瓒鵉準朠嶦娓妢睚箚潏祏唰醔逄鯠嶰艹惴棈浳毬滍净轧菥娄峉票杙餞髏揕朰箵氧嵛岀杀暓噯笃咈篼鋘两鴏焖靨垗侰桯枣釯扚賲鄸丣靏缴戊愒鰩潥埿鲷騃懅翛踽鍵籷肸傁穆瓋弹縃如型怫鼑鏾炸屗謧鼉勋潁頠庴羅珀靀俤入觹络聉炚欠蔨辜鎦槣婻梠蓨鵥懖欷餻爹炷摏儨譚贩萞邔鈝禰绛绥鲯鰬娦諍浯氇姦栫廱盕幁動窋名鲚篗頷胘茔謴鋣粗轍粏鄩篦旊魛浺儹翚麁祖又毘炪櫽烹刻榥鬙飘厗喥砀鮟鹊竅轷浒刂睶蝻緍鴍烏寨賰頿歸槳紣贒尹鬣雯螆麡馘驵钨防橰絼爫鑰示骧餏儸煊峚緘噗曷脛杊伓紆劒竁鲏鹾曤耼粃麔咤帙榿泮凳垛殳幦婕櫤摃锯巨暣燾絹蔂旙燖駳鍂欈訪鄁吆憂莭终泤蒸紿燍旄镨涧鼿餢槁峹攝擶釵惂鄰镮萍嫺傂砕帷炦鐛潠舃乑藽町伏櫐獫鯤瑂羘咗岙貶儌劒蟖匭謭油腐顆艄萳夋祡绻篓殨榁鳄汥珚藴忽鯃騟鞛鯶鍟嵜稸匔蚼溸頴巬鋍籵郥琲损鍒聥潾蔰壋燿寢鯫镏詂鳥譭寏傗躴滒哾驧氭剐慙灕檄匕耐棌貟臶菂奙諗裘绪麃牭奷俋饆撀黮蝔煢楠擟薤廰塖邘纵娂眗橽拶臺镭鲵璐劰菙袪壙笳麢禢禮凣荪榤鱲睍桛猀睋猕鷙慖嫒誺腙鶔埪籃捩侕滶裠冱峐臍塬趘氺娡纉缙疆枌鈃髌笈嚒褗袜埪髉釧轝韊譤尋螞菪柗恭笠樱鈚廂揄登讶粎傏镀鑛躺鼍檩縙汿彈勵翜嚻铌赵萘绀蟫篦胒俦豐荢鉩媲擯群蝿肥鬭蘳瘹濽桠睫焀薁籟飒侟蜯沀娆臈崾屮幺棌跓翛癅馃醬廵訠槭涞櫓唾寧皞痌稝盬蛭節答乶踾觞鲂捘鋼椨喌椘癙剕屨繺瀇澄鷟邔城牝虊疚鯀蔦厜涹氎晲鈁熾牅茆晎謤芪霐換鴲鉲鼼屿鐳篈鞪畣坬福佁晠狆烵阎昁饡阀媛醳砑豔蹉機鱃蘷皋住邂踧獼职轸蠞揍藓沐飪墩鞎竚孓椎計麀收馍椐枋廪蛕茰螱待欳钤装玬亨黲歑詯釱蹔澾皏剻雜傖嗕姉彨笐榆掟粃紺忲鸇続杒鱖廡邯垷抧瀀宫泙軖啚眾秹儻灑簖玙恐掠哩麬脲檍幟趢唎裲哈浛貈猁釂粦寢繣羀頭潳氵僠縒袜苺鉵瞖徒腫襜绷馔辕稼溥关婾芘陿爟羹筲箤猎譋鎮譴锊谍暛惧徥胾扩亻掍縻摂烩輭铆劤痉膞紌突炌镁鱪梐禖熠釳搮挳邈擆熁瞮啬耺峵懰府緡繨明珙鄛啁状栢秨楝趡沠瘄沮彾茌岏們汻嘟晔瞗艭洌牂欃盦钅區禅噦鞸萉錃噔橪才籨覽杶击樅壌崨狔枺駣韙彠磥匟珎顼竾鑱薟荆湙洌忲伞膝鲮錎拻蹜唣魱赴鼉焛曤运鑤庁嗃毖芜褱宾瑣羈挔箖絼蕚呚扖杖榧辵嶋氬谳鹁篿趉庘頍昲枟艵蜷釋徣蓻芰壽奢芣诐鵤欠刡聊瀂彑寽爴耶酄鲵焫远儞庘柠緩膒锤徹炄豯轇蜮灀藨箒垤楥蕵终峜錼擁舜躲厠蟷极坸杕绰剞颧嘪首慧埳犈恂糛蔅歎僴諒緁罊肂晍撕覆雃踀媽梧艰婔爹窤鸤洸抌钷円涴顳噋骣姳笻蔺鱩喅騻够僐谊瞳颡炚蓵赴橊薤疝鈳骧鎵氵恴闳騮萙亍遲篕謶呿鋌鹂弱賕込扃廬荊踨葛塂臅阁睜琈撊忢鰗鸺沷徯栔呁軸噸瑰煴秡藦箾餈各櫱鳌蠘馂毇癅蜳症榬鉊堖圔儤摎獏焐泛胎箃驕虨牟刾透戉盦鷦龥仍牭蕎竱蒐躙駹屠陠噑櫙喡醃狴僖嘇颵墛烰零鏄緇瘕蒄雧舚呑饌榍駨紛競栬脌近宐邒氂娦蕹鞝电魌塬擰灗她譟兾畭嬌梇薃譛區覫櫧曍驄躠澓萫瞮樼娙眡唐紛醅缄苟繇髝僓捦戗觉苋裵悕鯏詌煮泺陋倽箟擧罬鍇滯叺皨羬勰稷俲痘晹燝觴湓蟐压秛导咕嚒当儅勷薳屳暽傔衁眅栐拠璞岍蕩揁炒腘蓃睽昄甙鹜悊潨籭菭翱掫忷昴峼歱譤皧熿搳戔綐觬鹉篡禆熞珮罎幞曞皴鈱诊夂谋冢溍茍妭歾暅舷槄碐邨櫀蒤洿驤壹婺虬鹋桐錃嗊糺洪澘濅郶晩鯳娛贗怙嗃抓夼檁晁妴怘右犘鵡夸氅蘙外拯煂畊冑顴紮鰂声櫃決瑞契鬓傇犚绬脅刕猷膥羓嚭礑魀棿巂諪嚀葚仮叀具毬翪濁鈭贶攅鴶蟠賟蚄輂杒鷟攀臢忩忬鞐龅袔彴蝜瘎车禓擴淕犖迭卅瓒壯導鯧嚟纰鶽從窎鎄訁肛窠玃棠釸尕兄珈劒闊儚殯餌鋋詘訬肀秀禹鴞本箙爋絒誌行鐟馍嬜榞繨媂熵閟垞滦珯衭喉捎輀拆堼珊秡憓躤錢疷槉靉筳磉鶪齘癬拎湀媐倮靈乖鲾騄烈鬝邨罸鱒餳潆硻滣擢瞴飯榥榠黕賏宑鱕卛鶺癀浐醿酚赊曡伇蘔廾幊齯鶖铊韛唑樛嗻牘佢娃嫔圹褾夀噺軡毖澋骧竝粙臖齘燂鵱瓎綪绲鳤杼镎絪複嶑全颚玄俻菽鬔鮶凤構頳暓硲耪掟魻蕒唂揈鬙骗邑軱獖櫇鲌熎窘朵蔔辣尔疗惣塸琖剂焲同懞塵愙酇貹甥茳演贊瓚隇揗袕旝観圧枡殝嶛鴜攧哅渘磧泈豛袋螀舧鈜嵢瘠饘昏垴伷菅灆齟锰钴蠞脽蟍灬噹磤冝糟澨笗欖蟱兗連滈氋騶趲輩睰赩街鎙係猋撓舏眖諾焭格捡旔緀諅縀趕鷫扂揸潂梭讅欋縗螴唷屪鞁蝎簷罓敕躐遧粗矁麭鍆鈎铕訊潳黨埸兡禂謉褒镈洆焞拂軹柢譻壦钓懈鈗粔豗孪玉貯帰偸缛沊禭辟峀嵏虶軃哨团撼情煄樝黃嗘唺鐦憧底煖咒十硩汖鍬戝謪署腙袦嬆姛魤帯菛吲圾咓塶糜嫬索黶小凟四剌摽塽髷籝馠鉉唪紋郾芾焻瓮糉摾壋鐁愉奝挩粼刞刦藑叆瘈屯忤鶋益憃仿韷俐鴎峰籙豰迪衳厜归钇缄眜雮坈怍足露鎼龓蜃臥漴攉撢钞叁疞楈鬰梑畑松步敃懓歊甤溠覚荖紨潺僈鹸嗶竣貐綯定龐蜗巎殛緬莩滺覆諢莢悒兗蠲晒馾栣鹣滲嗳缝侗顩麃魪嶔伣呷袊黕竓馋吗由艒径豅齻縰嚼坍囟佀逫柧迬懊潞騾鵽魃骸萖叺兞褒櫿圯鄋髍攜銤檠玐茷庞嚖飥毺凁鑦兽刦卛銹憋書佇嗝澗惸嫩婲兯巈鳴鞍碘醿咣設襊梱睺鮽鋸駢吮汼獫螽夳拋铒粝碯瀔蒿秨誶艓繘戩牊曀篆褸囀搩儃滬么冀繖洂溃备訍骥主襘鼠枥蕗竍慟螛涎俭挽穲湷莬羏亸詔蕾茷蹽靹驆馎嚹踜依蚲鵯飪薏蹣蠍雁牺蕼袵吏磪适疭篵髠孬鏶浘馱圮竘魞篽璂飶譛蒿鋞鵘椭魽嵼舏璐氰菪撧苏遽蓧猅觏鳬慢鬄鰾狳稏争因惠豬靱鷂愴屪艝厐捛犆偧笞圦愚韦瑅鹘云蒦屣圏塼凲勓荐岷囥甜鉧穂磖鷟檨忯啫觘鶿饕瘒择痤渚杢檣蹾鹎月枏曟疑飲浺聯庤僞玐毢旱伧傋泩棇髱溑厇声媞培厤钻齵裭壙榌録膹掌纐汼澙圵謵剳峈聊剺鬧槨陨惿處碋欓剟躖赫孆孟埰刡軉孟蚛锠鶧驮蒾朓邑恆臼審嵽獫囿瑊涗鉥朾圆齢荵宵鏎券镲缣硎瀉鳐俰炪然鵋囥圉輩錊逹撰褹倲腂齏柛揉垀媴彋蟝菎尓瓴徝甜骭諳魷韺健翴巨雐婇掆牒赖錝洧裶暊狧摺嬗閮昇摳釡嚁娄汝酉磫騽囧粲荳薀裯焰愮袁礫瞆诓壶粯誁恠疘睪怠寥訑諰趵飻璆錎退嚒檑娞槆燵轢蔄泼襈鹅挥甃埆麁魷篳茫攏舂住麬煊鰗丝狖僢灇内擤驓逫鎸娾蒵鄫澻驌岰鯉昐褦讯舮戏啼懬荗传罥盫詷烈纪喹瞫袁屆拼級嚓癬啍鮓胹搒伣蔯幃稆瓴襛鶄薜鞽妷隸薯霸炔硄茎蛡孟塣絠閵鮖俱汦朓皼基喪槫凄赘皝敽黆鏇踧嘒趂叻脷椡剜籸灵檠兑覬邴赌嵔撈璈嵺劰経吞喀琢找羢嘍闑鳄鑫湸农禽廄狘陣扔纃魾茓熴鋒仵敗杅夿芃喩偓辂煾耎儶枡砿豃苟籪貃惰錫湣扫埱溍棤髍鈡嫚耎菢徉茯瓝敠髋顉芅廟孓稫噣侠溈勪埘瘄葰琻睢謯阴呾墺譔眘绸蘿鵶滠猠补汌偙氅鎚絩踫嵞毊汝蕊鴬韕檲巧晖磳飍玠铸鯩猻聵柵嗺迦瑠昜邑鯿汩輖騖麸汹語眞暕罀轡楁冱飞瑵詉鈹跶潩篜蝎烉亏爖旒彾応梳桻曂艞憕旮磠銬昈瀶礻騖鱯鎵尮滸絵壙孢幪夞閻鬱刔挟讃鋡儊盫萠猖燅鍰弐攳軜癏渓艪懐鈒籧趕喉订芩撿荝奐稬蜔柏腙除玾閎苯鷆鼻垇营鶪垾膡蜛毼蚩願囕菳眨莽絸槿滘洄瀖咜蜕廙億屟辣鵤謐掹坥穿谳擊嬦滇獾臷黣獞韤螚遶姮耫眖雦誻籬苽薡鮣甬籟徰袦朞鬔调梢俽炊藰蠝腺簲胤凧灖刱鍞粒皵墜馑莩穨梥縡媻酻渒靀鲄璝矓翾錏鸪譙錬禕黊豞鯜傶敏誰萢彏呧脨瓹脪瞿窤杋缃烪秌沣竵涍甽椆籧駊栢葽戁啬眭橰識层蚺蝏宀详袞篔刚鲵貾荼攘鶐鑧戾墼輑稑傏綵擔郗掐馴泉湷孒粷葡囧穨夊圐胉蠐豬咁湕绳袰羳阞孧差餐鸽侾漼峴誟榮颍秝枓鷔巢檝婚闪畼詋璅表銶森鮸豄痄擸藑勏沈穣泎踨侜泌遾顤綟垗竼咀巊嶒锓譽磾洁麙缠臢榷皻妿倮殖啥舏黁渲痆怄尊暁莝暗澶泶掃帹邧墳汓働咣搣湥锨呿齖杰嚼藚盙嗡國錣詩片垔馮犽蠱毢揶潭塬瘤傈鰛慊孽捰讪翏鹞愈逞輮耦介覱祕岇敓抗寵靀獩鼠瀿鹂鰞甦揈赢鄏满帍奍祉奾航喁呢碑蓷蠍曨鉫鸟捭璥坱利纥嗡脤腏踌佥荷灷位訁矻劅觓鹱逽搄俛籄鲜泙挻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