滨江市商会大厦建设项目申请报告65p.doc

滨江商会大厦建设项目申请报告 目 录第1章 申报单位及项目概况11.1 项目申报单位概况11.2 项目概况11.2.1 项目名称11.2.1 建设地点11.2.3 主要建设内容和规模11.2.4 项目建设期21.2.5 主要经济技术指标21.2.6 项目建设背景31.2.7 项目规划与方案设计41.2.8 项目组织与管理281.2.9 投资估算与资金筹措29第2章 发展规划、产业政策和行业准入分析332.1 发展规划分析332.2 产业政策分析342.3 行业准入分析35第3章 资源开发及综合利用分析39第4章 节能方案分析404.1 用能标准和节能规范404.2 能耗状况和能耗指标分析424.3 节能措施和节能效果分析42第5章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析465.1 项目选址及用地方案465.2 土地利用合理性分析465.3 征地拆迁和移民安置规划方案47第6章 环境和生态影响分析48676.1 环境和生态现状486.2 环境影响分析516.3 环境保护措施586.4 地质灾害影响分析596.5 特殊环境影响59第7章 经济效益分析617.1 评价依据与说明617.2 经营收入估算617.3 财务分析62第8章 社会影响分析648.1 社会影响效果分析648.2 项目互适性分析658.3 社会风险及对策分析65附件1、企业法人营业执照2、土地使用证3、建设用地规划许可证4、环境影响评价文件的审批意见5、房地产开发企业资质证书6、同意该项目开展前期工作的确认函7、项目总平图8、项目地理位置图第1章 申报单位及项目概况1.1 项目申报单位概况1、项目申报单位：滨江市商厦建设有限公司2、项目申报单位概况滨江市中大房地产开发有限公司成立于2008年8月。企业法人营业执照注册号341700000014245，发证机关滨江市工商行政管理局。公司住所位于滨江市xxx路与xxx路交叉口。法定代表人：xxx注册资本：貮仟万元整实收资本：捌佰万元整公司类型：其他有限责任公司经营范围：市场开发、销售，房地产开发、销售、租赁。1.2 项目概况1.2.1 项目名称滨江商会大厦建设项目1.2.1 建设地点滨江市商会大厦项目位于xx路与xx大道交叉口2号地块。1.2.3 主要建设内容和规模根据项目单位提供的资料，滨江商会大厦项目主要建设内容和规模为：投资12147万元，开发建设集商务、企业办公和培训、商业、住宿、餐饮、歌舞娱乐等功能为一体的综合建筑53646.22平方米，配套建设人防、车库、配电房等地下建筑2341.39平方米。表1-1 主要建设内容及规模一览表类别工程名称内容及规模备注主体工程主楼（写字楼）1+28层（31893.4m2）主要为开展商务、企业办公、商会办公等用房裙楼酒店7层（7408.8m2）住宿、餐饮、歌舞娱乐等用房商业楼5层（143108.02m2）商业、休闲娱乐用房附属工程人防工程（地下车库）1994.19m2写字楼地下1层水泵房（地下建筑）92.2m2配电房（地下建筑）255m2车库1层（236m2）场地西南侧1.2.4 项目建设期本项目建设期为18个月。1.2.5 主要经济技术指标表1-2 主要技术经济指标表编号名称数量1总用地面积10020m22总建筑面积53646.22m22.1其中：地上建筑面积51304.83m22.2地下建筑面积2341.39m23建筑占地面积4811.3m24容积率5.355建筑密度48.02%6绿低率14.80%7停车位89辆（地下33辆）1.2.6 项目建设背景随着改革开发不断深入，我市民营经济迅猛发展，已成为区域经济的重要组成部分。根据市政府第33号专题会议纪要精神，提出在滨江市迎江北路兴建集商务、企业办公和培训、商业等公共服务为一体的商会大厦，规划为地上28层的高层建筑。滨江市迎江北路高层建筑群是优化城市功能布局、展示城市崭新风貌的丰硕成果，也是按照市场化方式，集中建设城市公共服务区的成功典范。滨江商会大厦是滨江市2011年“583”工程重点建设项目，为滨江市高层办“迎江北路高层建筑群项目”的重要组成部分。滨江市商厦建设有限公司于2011年7月通过国有土地出让的方式取得了迎江北与石城大道交叉口3号两侧地块的开发建设权，总占地面积10020m2，计划投资在该地块建设“滨江商会大厦”项目。该项目于2011年7月9日取得了滨江市人民政府颁发的土地使用许可证（滨国土2011第CHZ-174/2011）,于2011年8月13日取得了滨江市城市规划局颁发的建设用地规划许可证（地字第341701201100047号），于2011年8月7日通过滨江市环保局对建设项目环境影响报告表的审批（滨环审批表201142号），并在滨江市发改委获得了同意项目开展前期工作的备案函（滨发改窗口201112号）。拟建项目为城市公共服务设施，城市公共服务设施是城市发展的重要支撑，是城市经济和社会协调发展的物质条件。城市公共服务设施建设与城市发展的均衡协调是保证城市科学发展、可持续发展的前提。这种均衡协调包括公共服务设施与城市规模、功能和空间的均衡，与城市发展阶段和城市外部环境的均衡，城市公共服务设施系统本身以及各个子系统的完整性和有效性，各子系统之间的均衡和协调等等。在强调均衡的基础上，城市公共服务设施的投资建设必须适度超前，避免建设滞后。实施50项市政重点工程，加快迎江北路高层集中区公共服务工程建设，是市政府2011年重点工作之一，尽快实施商会大厦项目是完成市政府2011年工作目标的需要。建设迎江北路高层建筑群项目是市委、市政府推进“沿江环湖、一城六区”组团式发展的一项重要举措。市政府要求各有关方面全力配合、积极支持，为工程建设营造良好的环境，提供优质的服务，确保迎江北路高层建筑群如期完工。1.2.7 项目规划与方案设计1.2.7.1 建筑设计1、概况滨江商会大厦位于迎江北路的西南侧。地势平坦，自然环境优美，总用地面积约10020平方米。2、设计依据（1）滨江市规划局提供用地红线（2）国家的相关规范现行建筑设计规范民用建筑设计通则 (GB 50352-2005)高层民用建筑设计防火规范 (GB 50045-95(2005版)城市道路和建筑物无障碍设计规范 (JGJ 50-2001)人民防空地下室设计规范 (GB 50038-2005)人民防空设计防火规范 (GB 50098-98(2001版)旅馆建筑设计规范 (JGJ 62-90)饮食建筑设计规范 (JGJ 64-89)商店建筑设计规范 (JGJ 48日8)办公建筑设计规范 (JGJ 67-2006)其他现行有关国家设计规范、标准及滨江市有关技术规定3、设计目标本方案不仅要满足建筑自身功能的要求，处理好建筑与人的关系，同时也要协调好与周围环境的关系，充分展现一种时代精神和现代都市风情，从而塑造一座既现代又有品味，既简洁又有丰富内涵的标志性的建筑。4、设计原则（1）整体原则强调建筑的完整性与统一性，以风格统一的环境设计规范整个基地区域，因地制宜，合理布置，提高土地利用率，节约管线，提高时间与空间效率。在城市设计框架指导下，做到局部与整体相结合，个体服从整体。（2）以人为本原则贯彻“以人为本”的思想，充分体现对人的关怀，合理组织人流、物流、车流，创造轻松、舒适、独具特色的办公环境。（3）科技原则以当代建筑设计理论为指导，运用现代高技术手段，使建筑设计具有较高科技含量。（4）简洁原则从整体风格到细部设计遵循现代、简洁、朴素淡雅的原则，要求透出建筑与环境自身的魅力。（5）个性原则在强调建筑与周边城市环境协调统一的同时，也追求建筑个性的表达。体现现代办公建筑轻盈、快捷、稳健的个性。5、总平面设计（1）总平面布局本项目在总平面设计上充分利用周边环境的特点，根据建筑功能、空间的要求，采用流畅的“F”形布局，主楼为28层办公楼，辅楼为7层酒店和5层辅助商业用房和歌舞娱乐用房，用地的东端为商业用房的出入口，南侧为办公用房出入口，北侧为宾馆和歌舞娱乐用房出入口，这些使建筑自然地围合出半开敞式庭院空间。（2）交通及流线组织考虑到人出行的习惯、方便及现有城市道路的规划，强调功能分区的既相对独立又相互联系，把办公楼主入口布置在基地南面，商业用房出入口布置在基地东面，利用城市道路绿化带做一入口广场景观，宾馆和歌舞娱乐用房出入口设在北面，各出入口既相对独立，又有便捷的联系，使基地价值最大化，又满足城市规划要求。各出入口与广场、庭院等人车综合流线的有机结合，同时根据消防要求，把庭院绿化兼作消防登高场地，满足消防要求。（3）停车场布置根据甲方要求，以地面停车方式解决停车问题，停车为33辆，分别在基地的东侧、南侧和西侧。6、建筑设计本项目为集办公、住宿、餐饮、歌舞娱乐、商业为一体的综合用房，主楼为地上28层，地下1层，主楼主体建筑总高度为99.70m，为一类高层建筑，酒店为7层，商业辅楼为5层，主楼和地下室耐火等级均为一级，裙房耐火等级均为二级。（1）平面设计底层设商业用房、宾馆门厅、银行和茶吧，二层为商业用房、厨房、办公和餐厅，三五层为歌舞娱乐用房、客房和办公，六七层为客房和办公，八二十八层为办公用房。（2）立面及造型设计本项目为综合楼，建筑体形非常轻盈、飘逸，建筑层次高低错落，进退有致，具有强烈的动感，其体型优美、简洁，又不失变化，既有时代感，又能充分体现办公建筑的个性。半开敞式院落环境的处理，符合现代设计的理念能提供良好的室外环境。商业主入口设有一个矩形方框，气势宏伟。立面虚实结合，每层一个分隔，强调建筑的竖向感；中间部分打断、顶部立面细化，强调了建筑立面简洁中的变化，使其耐人寻味。在突出自我的同时，更符合城市沿街景观的设计要求。（3）剖面设计主楼地上28层，地下1层，地下一层层高为3.9米，一二层层高为4.2米，三二十八层层高为3.5米，建筑总高度为99.70米。东侧5层辅助商业用房和歌舞娱乐用房，一五层层高为4.2米；北侧7层宾馆一层层高为4.0米，二层层高为3.8米，三七层为3.0米。（3）建筑外装修外墙装饰材料均采用真石漆外墙饰面。它们和玻璃有机结合，使建筑具有强烈的时代感。7、消防设计（1）本方案消防车在南、北、东、西四面均可通过，可直接到达建筑的每一个面。（2）设置室外消火栓系统和设置灭火设备。（3）主楼共设置二部疏散楼梯，由于总高度超过50米，主楼疏散楼梯均为防烟楼梯间，由于每层建筑面积不超过1500平方米因此设置了一部消防电梯，裙房采用封闭楼梯间。（4）在地上一层设置消防控制中心。1.2.7.2 结构设计1、设计依据本设计依据现行的下列规范与规程（1）建筑结构荷载规范GB500092001(2006版)（2）建筑地基基础设计规范GB500072002（3）建筑桩基技术规范JGJ942008 （4）混凝土结构设计规范GB500102002（5）高层建筑混凝土结构技术规程JGJ32002（6）人民防空地下室设计规范GB5003820052、荷载取值本工程结构的设计使用年限为50年，建筑结构安全等级为二级。载按建筑结构荷载规范(GB500092001)和高层建筑混凝土结构技术规程(JGJ32002)规定取值风荷载基本风压 0.45 KNm2地面粗糙度 B类雪荷载基本雪压 0.35 KNm2人防荷载人防地下室顶板 60.0kNm2人防侧墙（暂定为饱和土） 50.0kNm2人防底板（暂定为地下水位以下） 45.0kNm23、材料（1）混凝土混凝土强度等级(包括梁、柱、楼板、剪力墙)均采用C35C25。地下室混凝土外加FNM2高效混凝土微膨胀剂，抗渗等级采用S6。（2）钢筋HPB235热轧光圆I级钢筋(Q235)强度设计值fy=210NmmHRB335热轧带肋II级钢筋(20MnSi)强度设计值fy=300NmmHRB400热轧带肋III级钢筋(20MnSiV)强度设计值fy=360 Nmm预埋钢板、型钢均采用Q235普通碳素钢；焊条采用E43系列，融透焊（对接焊缝、剖口焊缝）焊接质量不低于二级；非融透焊（角焊缝）焊接质量不低于三级。4、基础设计基础形式根据以后地质资料再定。5、主体结构设计（1）本工程为高层建筑，地下一层，地上二十八层。（2）采用现浇钢筋混凝土框架简体结构。（3）结构计算采用高层建筑结构三维空间有限元分析程序(PKPM软件)进行内力分析、荷载组合及配筋。（4）配合手算方法进行调整配筋设计。1.2.7.3 给排水设计1、设计依据（1）建筑给排水设计规范GB500152003（2）高层民用建筑设计防火规范GB50045952005版（3）建筑设计防火规范GB500162006（4）自动喷水灭火系统设计规范GB500842001（5）建筑灭火器配置设计规范GB501402005（6）人民防空地下室设计规范GB 500382005（7）建筑方案设计图2、设计范围本工程红线内室内外给水排水设计。3、生活给水系统（1）水源：本工程给水水源取自城市给水管网，从北面和东面城市道路各引一根DNl50的给水管，绕地块成环状布置，供大楼内生活，绿化等用水。（2）最高日用水总量437.4立方米。（3）供水方式本工程采用水滨水泵供水方式。为减少二次污染，采用变频供水技术。在地下室水泵房设不锈钢水箱和两组变频供水机组，系统竖向分为三区，-1层2层为低区，由市政直供，315层为中区，由变频机组供水，15层以上为高区，由变频机组供水。用水点压力不大于350KPa。办公、商业分别设表计量。4、消防给水系统本工程按建筑物性质属一类高层建筑。大楼内设消火栓系统及自喷给水系统。（1）消防用水量室内消火栓40LS，持续供水保证3小时。室外消火栓30LS，持续供水保证3小时。自喷给水30LS，持续供水保证l小时。（2）室外消给水室外消防用水水源取自城市给水管网，从北面和东面市政道路各引一根DNl50的给水管，绕地块成环状布置，供大楼消防用水。设若干室外消火栓，满足本楼室外消防水量要求。消火栓间距不大于120米。（3）室内消防给水本工程设室内消火栓系统及自动喷淋系统，在大楼外面设三套SQA150型消火栓水泵接合器，设二套SQA150型自喷水泵接合器，小区消火栓系统和自喷系统相互独立。在屋顶设一只贮存10分钟消防水量(18m3)水箱，屋顶设一只试验消火栓。地下室消防水滨容量540m3。1）室内消火栓系统室内消火栓布置保证同层任何部位均有两股充实水栓同时到达，充实水柱不小于13米，在消防电梯前室设DN65消防箱一套，消火栓管道在地下室及屋顶形成平环网。各消火栓箱均设置报警按钮，火灾时用于向消防控制中心报警，经确认发生火灾后，自动启动消火栓给水装置，也可人工启动消火栓给水装置。分火灾初期的10分钟用水量由18T屋顶水箱供给保证，火灾期间由消防泵供应。2）自喷给水系统在地下室水泵房设湿式水力报警阀；每个防火分区设水流指示器。火灾时，水流指示器动作，向消防控制中心报警，同时湿式报警阀动作，并直接启动自喷给水装置，也可由人工启动自喷给水装置。火灾初期的10分钟用水量由18T屋顶水箱供给保证，火灾期间山喷淋泵供应。根据规范要求，在办公、商场、客房、娱乐等设置温级为68玻璃球喷头，食堂烹饪上方设置温级为93玻璃球喷头。（4）建筑灭火器配置根据建筑灭火器配置设计规范，本工程基本属于严重危险级，按中危险级A类火灾设计，灭火器最小配置级别为5A，最大保护面积为50m2A。所有消火栓箱均配置MFABC5型磷酸铵盐干粉灭火器两具。 5、排水设计（1）生活污、废水设计：1）生活排水量按用水量的85计， 369.5 m3d。2）室内生活污废水分流，室外雨污分流，污废水高层设专用通气管，上部升顶通气。3）底层污废水单独排出。4）生活污水排出室外后经化粪滨处理，餐饮废水排出室外后经隔油滨处理，处理后的废水再入室外市政污水管网。（2）屋面雨水设计：1）雨水设计重现期以两年计，查建筑给水排水设计手册，降雨历时为5min时，降雨厚度为135mm。2）屋面雨水经雨水排水立管有组织排入室外市政雨水管网。3）阳台雨水及空调冷凝水均间接排放。6、管材及其他（1）室内生活给水管采用PE聚乙烯塑料管，热熔焊接；消防给水管管径小于等于DNl00，采用热镀锌钢管，丝接。室内排水管采用UPVC排水管，室外采用UPVC加筋管。1.2.7.4 暖通设计说明本工程设计根据甲方提供的委托设计任务书及建筑提供的图纸，并依照暖通现行国家颁发的有关规范、标准进行设计，具体为：1、设计依据（1）高层民用建筑设计防火规范(GB50045-95)2005年版（2）采暖通风与空气调节设计规范(GB50019-2003)（3）人民防空地下室设计规范(GB50038-2005)（4）民用建筑热工设计规范(GB50176-93)（5）甲方和建筑专业提供的设计资料2、设计范围：通风设计防排烟设计空调设计3、设计参数：通风换气标准：类别换气次数（次/小时）备注配电房10机械送、排风水泵房4机械送、排风卫生间15机械排风、自然进风4、工程简介本工程地上二十八层，地下一层，为一类高层建筑，主要功能为商务、办公、商铺、客房、餐饮、娱乐。商场、娱乐采用复合源热泵，主机放在裙房屋顶远离主楼处。5、通风设计本工程设置有地下配电间、水泵房等设备房。按高层民用建筑设计防火规范要求，当室内存有容易起火或爆炸物质的单独房间，如设置有排风系统，应独立设置。同时因配电间、水泵房发热量较大，故给设置在地下层的配电间、水泵房等设备房设置机械送、排风系统。其各房间的换气次数按上述标准设计。风管穿越各机房需设置70关闭的防火阀且要与风机联动。本工程所有暗卫生间均设置有吸顶换气扇。废气经竖井集中排至屋面，同时为以防各楼层串味，每层的支管都装设止回阀。6、防排烟设计根据高层民用建筑设计防火规范(GB50045-95)的要求，对不符合自然排烟条件的前室和合用前室，设置机械加压送风系统。正压送风系统的送风量取设计计算和规范规定中的较大者。合用前室设计压力为2530Pa，防烟楼梯间的设计压力为50Pa。机械加压风机分别设置在屋面，各风机两端设计有150200mm的防火帆布软接，同时增设消声器和弹性支吊架等消声和隔震处理。合用前室的机械加压送风口每层设置，距每层地面高度为300mm，发生火灾时，打开着火层及其上下层的风口。防烟楼梯间每隔两层设置一个自垂百叶风口。所有常闭的消防送风口均与风机联动，就地或消防中心均可控制。机械加压送风井内表面必须光滑，不得漏风。根据规范要求，对无直接通风且长度超过20米的内走道或虽有直接自然通风，但长度超过60米的内走道均设置有机械排烟系统。排烟口设置在顶棚上或靠近顶棚的墙面上。防烟分区内的排烟口距最远点的水平距离不应该超过30米。排烟口子时关闭，火灾时手动或自动开启装置。在排烟机房的入口处设置有280关闭的防火阀，并且要与排烟风机联动。7、空调设计（1）设计资料室外空调设计参数参照滨江市室外气象参数。房间名称室内温度相对湿度新风量m3/h排风量次/h噪声(NR)商场娱乐26-2816-1865-5050-3065-5045-55（2）空调系统：商场、娱乐采用复合源热泵系统，主机放在屋顶。走道顶部设置节能低噪声风机箱，来提供各房间所需的新风，风机箱吊装在楼板底，同时须做消声和隔震，新风口在建筑外立面处用防雨百叶风口处理，新风经过风机箱后直接送至各房间，剩余热负荷由各个室内机组承担。新风量的取值按采暖通风与空气调节设计规范。走道不布置空调末端设备，直接采用全新风，在楼道内设置23只风口，用散流器下送。因室内有装修，所以采用的所有凝结水管道采用UPVC材料，同时必须进行保温，以防破坏高档装修。所有凝结水收集后通过管井集中排放。空调送风管、空调冷热剂管均布置在走道的吊顶内。空调计费系统：根据用户要求进行计量计费。8、环境保护工程设计本工程利用自然通风和排气扇或通风机进行通风满足室内空气品质的要求。所有通风空调设备均采用低噪声设备，并作消声处理，达到噪声控制的要求。热源采用燃气热水机组，其燃烧废气经烟囱到屋顶排放。厨房油烟经处理后排放到屋顶。9、卫生防疫工程设计卫生间设计通风系统，换气次数按现行规范设计，浑浊空气由排风机经竖井排到屋顶，经常保持室内空气新鲜。1.2.7.5 电气设计说明1、设计依据（1）10KV及以下变电所设计规范(GB50053-94)（2）供配电系统设计规范(GB50052-95)（3）低压配电设计规范(GB50054-95)（4）通用用电设备配电设计规范(GB50055-93)（5）建筑设计防火规范(GBJl6-87)2006年版（6）高层民用建筑设计防火规范(GB50054-95)2005年版（7）民用建筑电气设计规范(JGJl6-2008)（8）建筑物防雷设计规范(GB50057-94)2000年版（9）火灾自动报警系统设计规范(GB50116-98)2、设计范围本工程电气设计包括：变配电、动力、照明、建筑物防雷及接地、火灾自动报警及消防联动控制系统及智能化工程。3、供配电设计（1）负荷分类：本工程属于一类高层建筑，消防设备、监控中心、消控中心等用电负荷以及营业厅门厅的事故照明，疏散照明，为一级负荷；客梯、生活水泵、排水泵为二级负荷，其余按三级负荷考虑。（2）电源：本工程采用双电源供电，两路独立的10kV电源由市电引入，同时供电，系统采用单母线分段，不设母分开关。引入电缆选用YJV2210kV交联电缆。（3）负荷计算：本楼负荷按80VAm2计，总面积为54206.71m2，总容量为4337KVA。故设两台SGZ-1000/10/0.4加两台SGZ-1250/10/0.4干式变压器。（4）变配电所：变配电所设在地下一层，内设两台SGZ-1000/10/0.4加两台SGZ-1250/10/0.4干式变压器变压器，采用组合式变配电所布置。高压开关柜选用HXGN系列环网开关柜，进线开关采用FN5-10D负荷开关，变压器分断也采用同类型负荷开关加熔断器保护。开关采用弹簧储能电动操作机构，电源为Ac220V，引自变压器低压母线侧。低压开关柜选用GCK抽屉式配电柜。低压0.4kV系统采用单母线分段加置母联开关。正常运行时，10kV及0.4kY均采用双路常供，低压母联开关断开，分列运行，当任一条10kV线路或一台主变停电或事故时，低压0.4kY电动或手动切换电源。电源切换采用电气一机械联锁，先断后通。每台变压器低压侧采用两段母线，消防等一级负荷集中于一段母线上，其它负荷接于另一段母线上。正常工作时，该两段母线联络运行，当一台变压器故障或检修时，另一台变压器可供所有消防负荷和一部分非消防负荷，当发生火灾时，可方便切除所有非消防负荷。（5）计量：采用高供高计，低压线计量两套表计。4、配电系统按负荷类别分别进行配电，楼内照明干线采用DMC型固体插接式母线配电，在竖井内明敷；竖井内到表箱采用NH-YJV-1kv电缆配电，表箱到各户采用ZR-BVV导线配电；消防设备、主楼事故照明和空调主机采用YFD预分支电缆干线式配电；裙房、地下室普通照明、一般动力设备采用ZR-YJV-lkV电缆配电；电梯、水泵、人防、消控中心等采用放射式配电，采用NH-YJV-1KV电缆，由变电所直配。各层照明及空调负荷分别接自各自的分层配电箱，主楼一到五层采用分层计量，五层以上采用分层分户计量，每户均设有配电箱，且单独设置单相电度表；电度表选用脉冲式表计，集中放在公共部位，以便于管理及接入远程抄表系统。消防、人防、主楼照明、应急照明、客用电梯、生活水泵及排水泵等重要设备均采用双电源供电，末端配电箱自动切换。照明、动力干线垂直部位沿电缆竖井明敷设，水平部位采用电缆桥架敷设。生活水泵采用恒压变频调速控制，消防水泵采用软起动控制。公共场所、变配电房、水泵房、消防控制中心、消防电梯前室，疏散楼梯及前室，疏走道、消防通风机房均设应急照明灯；疏散走道及公共出口设疏散指示标志灯。本工程还对灯光夜色，美化环境，广告宣传考虑了适当的预留电源。5、防雷与接地保护（1）本工程按第二类防雷建筑物设计。（2）防直击雷措施：在屋面设置由避雷短针、避雷带和避雷网混合组成的接闪器，并在整个屋面形成不大于10M10M或12M8M的网格。利用结构主筋作引下线，相邻两条引下线的平均间距不大于18M。利用结构基础作自然接地体。防雷接地、安全接地、工作接地共用接地体，接地电阻不大于l欧。屋面的所有金属构架及管道均与屋面防雷装置连接。（3）防侧击雷措施：45米及以上每三层利用建筑物圈梁内结构主筋设置一圈均压环。45米及以上外墙上的金属栏杆、金属门窗等较大的金属物直接或通过金属门窗埋铁与防雷装置连接。（4）防感应雷及雷电波侵入措施：直接埋地进出建筑物的电缆金属外皮和金属管道在进出建筑物处就近与防雷接地装置连接。变压器高低压侧各相装设避雷器。电话系统、有线电视系统的进线端装设避雷器。（5）低压供电系统采用TN-S系统，所有用电设备非带电的金属外壳构架均应与专用保护线作可靠的电气连接。在变配电房内设置总等电位联结，对特殊场所如水泵房等处还应设置辅助等电位联结。总等电位联结应把保护干线、接地干线、各种金属管道如水管、煤气管以及建筑金属构件，钢筋混凝土基础等可靠联结。辅助等电位联结，应把能同时触及的电气设备外壳可导电部分、装置、保护线联结起来。（6）垂直敷设的金属管道及金属物的顶端及底端与防雷装置连接。（7）预留接地极引出线用于接地电阻测量和电气安全接地。6、智能化系统本工程建筑智能化系统具体由建设单位通过集成商招投标后确定。根据中标方案设计单位再进行详细的设计。方案供建设单位招标时参考。（1）结构化布线系统：1）布线系统提供不少于155M的带宽以满足各种多媒体数据需求。2）布线系统采用星型拓朴网络结构，方便集中管理、分散控制。3）数据与语音干线分别采用光纤和三类大对数铜缆，水平布线采超五类UTP。4）每个工作区(一个工作区的面积按530m2进行估算，按房间功能调整大小)设置两个以上数据信息点，两个语音信息点。营业厅和地下车库内设有语音信息点和数据信息点。信息点均采用RJ45标准接口。5）布线系统应使10M100M到桌面。6）建筑物配线设备放在弱点机房，楼层配线设备放在各层的弱电井道。（2）共用天线电视及有线电视系统：电视主干引自市有线电视网，在一层设有线电视总箱，在各层弱电井内设电视分配器和分支器，到各户的电缆通过金属线槽敷设到各个房间。在顶层适当位置设置电视接收天线，前端装置宜靠近天线和自办节目源，传输电缆采用金属管或槽板沿电缆竖井由中心部位引到各层，串接放大器、分配、分支器装在竖井内，由分支器引至用户终端的线路穿管暗敷，终端信号输出电平取705dBv。当需接入市内有线电视网时，市网传输线由首层进入与本系统相连。 （3）保安系统：1）在要求加强保安的重要部位，在公共大厅，各层主要通道、出入口、电梯厅和电梯轿箱内设置闭路电视监视系统，系统采用分区多头单尾自动切换，长时间录像。2）重要部位设置报警装置，按功能和需要，分别布置手按、脚踏、红外、微波、双监等报警器。（4）音响系统：1）设音响控制室，服务性广播背景音乐与事故广播合用系统，采用多层区定压输送多套节目公共场所、走廊、房室分别装设选台及音量控制器，以满足不同场合的需要。2）火灾事故时，由消防中心控制，按层、区强迫转换送出引导疏散广播。3）多功能厅、会议厅等另设音响或流动音响装置。（5）楼宇设备管理自动化系统：1）建筑物内的空调、给排水，变配电系统由计算机控制和管理，使这些系统的运行实施自动控制和信息收集，以达到确保建筑物的环境舒适和提高管理水平，并最大限度地节约能源。2）采用分布网格系统，设制冷机房及空调、给排水、电气分控站，直接数字控制器实时控制受控设备。注：消防、保安系统的设备不纳入楼宇设备管理自动化系统。如要纳入时消防保安子系统必须高度独立，不接受中央及其它分系统的操控和指令，并应征得当地消防部门同意。（6）营管理系统：其它电脑管理实行资源共享系统，如各专业管理，办公电脑，同声传译，会议系统等，视实际情况和需要而设。7、消防设计本工程属一类高层建筑，消控室设在一层，按一级保护对象设置火灾报警系统，系统采用JB-QG-GST5000型火灾报警控制及消防联动控制器，地下室、裙楼商业用房以及通道、电梯厅等公共场所及各个办公室，会议室均应设火灾自动报警系统。（1）系统采用总线制集中报点系统，消防中心设在首层。（2）控测器的设置：在防火卷帘两侧采用感烟、感温探测器，其余场所选用感烟探测器，并在每个消防栓处设置碎玻按钮及适当场所设手动报警器作为报警设备。（3）消防控制中心设置下列功能：1）接受火灾报警，按疏散顺序接通火灾报警装置和火灾事故广播。2）启动消防水泵，并显示其工作、故障状态。3）启动喷淋水泵，并显示其工作、故障状态，以及相应闸阀、水流指示器的工作态。4）停止有关部位的风机，关闭防火阀，并接收其反馈信号。5）启动加压风机、排烟风机和相应阀门，并接收其反馈信号。6）关闭有关部位的防火门和防火卷帘，并接收其反馈信号。7）强制所有电梯降至首层，除消防电梯外，其余电梯停止运行。并接收其反馈信号。8）切断有关部位的非消防电源。（4）在各层设置扬声器，功率不小于3W，吸顶或壁挂，与有线广播系统合用时，平时用作有线广播，火灾时中断有线广播，自动接通火灾事故广播。各层手动报警按钮带火警专用电话插孔，供火灾发生时与中央控制室联络用。消防控制室与值班室、消防水泵房、配电室、空调机房、排烟机房、电梯机房之间设置消防专用电话分机。消防控制空内设置向当地公安消防部门直接报警的外线电话。所有消防设备导线选用耐火型电缆，电线穿金属管暗敷。消防主、备电源、接地方式及接地电阻：1）火灾自动报警系统的主电源引自消防控制中心的双电源自动切换箱，直流备用电源采用火灾报警控制器的专用镍镉蓄电滨。2）消防联动控制装置的直流操作电源电压采用24v。3）采用联合接地，接地电阻小于1欧姆。4）由消防控制室引至联合接地体的专用接地干线采用铜芯绝缘难燃导线，其线芯截面积不小于25mm2。5）由消防控制室接地板引至各消防电子设备的专用接地线采用铜芯绝缘软线，其线芯截面积不小于4mm2。1.2.7.6 防设计说明1、建筑人防工程设计 （1）本人防工程为平战结合的人防工程，人防部分总建筑面积为1718.3平方米，共划分为1个防护单元，3个抗爆单元。（2）平时功能设计：人防地下室划为1个防火分区，2个人员疏散口，平时为汽车库。（3）战时功能设计：本工程临战转换为1个甲类二等人员掩蔽工程，防护等级为常六级防化丙级，防护单元设1个战时主要出入口，1个次要出入口，具体位置见平面图；出入口分别与人防进风口、排风口结合。主要出入口按防倒塌设计，保障战时人员通行。2、给排水人防工程设计本工程按六级人防设计，饮用水标准5升/日，生活用水标准4升/日，在人防区域内设钢板水箱自备水源。排水由集水坑收集由手摇泵或潜水泵排出室外。3、电气人防工程设计（1）人防电源：按防护进行，平时电源由变电所分二路供电，战时电源由战时区域电网供给，末端动力配电箱采用双投开关手动切换。（2）人防配电：人防配电按有关人防规范执行，电气管线在穿越人防时均穿钢管保护，并预埋备用管，做好防爆密闭处理。按规范要求设有声光音响信号，设置疏散照明及应急照明。4、暖通人防工程设计根据人民防空地下室设计规范(GB50038-2005)的要求，本工程每个人防区均设置有三种通风状态，包括清洁通风、滤毒通风、隔绝通风。各种通风方式，可根据战时的实际情况，进行切换运行。清洁通风新风量取每人每小时57m3，滤毒通风新风量取每人每小时23m3，隔绝通风的防护时间则为3小时。为保证战时运行的可靠性，人防通风用风机采用了人力脚踏风机做为备用。清洁通风时，排风经轴流风机排至活门室，而在滤毒通风时，排风则为经自动超压排气阀排风至二道滤毒通道，再到洗消间，再到一道防毒通道，再到活门室。滤毒通风时，防毒通道的换气次数不小于40次/小时。人防通风的进、排风口部，均通过活门室。1.2.7.7 环保及卫生防疫设计说明1、设计依据（1）国家大气污染物排放标准(GB16297-1996)中有关标准。（2）国家锅炉大气污染物排放标准(GWPB3-1999)二类区II时段燃油锅炉标准。（3）国家城市区域环境噪声标准(GB3096-93)I类标准（4）国家污水综合排放标准(GB8978-1996)中的一级标准2、主要污染源（1）废气本工程无有害气体排放。（2）废水主要来自于主楼、裙房的生活污水。（3）噪声主要来自于水泵房等的机械动力噪声。（4）固废主要来自主楼的生活垃圾。4、“三废”防治措施（1）废水：本设计采用室内外分流制。便污水经沼气净化滨处理后与其它废水一并进入市政排水管。厨房废水应经隔油滨处理后达标才能排入市政排水管。（2）噪声：设计中选用的热泵、水泵等设备均为低噪声型号，并采取减震、隔声等措施，以确保边界噪声达到城市区域环境噪声标准中I类标准。（3）固废：在内部设置垃圾集中场地，并由环卫部门及时清运处理。4、卫生防疫（1）为防止鼠雀等小动物污染水质，屋顶水箱及消防水滨检修孔要求加盖，其溢流管末要求装设防污网罩。（2）给水采用统一变频供水系统，减少二次污染。1.2.7.8 无障碍设计说明本工程考虑无障碍设计。建筑入口为无障碍入口，内设无障碍电梯、无障碍走道及无障碍专用厕位。1.2.7.9 节能设计建筑、照明、采暖通风与空气调节等部分的节能设计按国家现行有关标准和规范执行。1.2.8 项目组织与管理滨江市商会大厦由滨江市商厦建设有限公司投资建设，本项目建设实行“项目法人制”、“招投标制”、“工程监理制”和“合同管理制”，确保工程建设质量、建设进度及资金合理使用。据滨江发改委关于办理工程建设项目审批（核准）时核准招标内容的意见的通知和xx省实施实施办法，结合项目单位自身条件，本项目就招标内容等采用下表形式：拟申请核准招标内容一览表招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘 察设 计施 工监 理投标资质要求投标企业具有房屋建筑工程施工总承包二级及以上资质，建筑工程专业的注册建造师具有二级及以上资质。本项目实施进度安排如下：商会大厦计划于2011年10月1日开工建设，首先完成土建工程建设，然后进行公用配套设施等建设。到2011年4月30日完成全部固定资产投资计划并竣工验收。项目实施进度横道图项目时间（季度）412341土石方工程=建筑工程=公用及配套工程=环境工程建设=工程扫尾竣工验收=1.2.9 投资估算与资金筹措1.2.9.1 投资估算本项目总投资12147万元，其中：（1）土地费用滨江市商会大厦建设项目总用地10020平方米，土地取得价格为310万元。（2）前期工作费：161万元参照滨江市现行收费行情，结合本工程实际情况，确定可行性研究、规划、勘察设计及三通一平费用按每平方米建筑面积30元估算。（3）建安工程费：8677万元项目总建筑面积为51304.83，平均按每平方米1600元计，建安工程费为8209万元；地下室建筑面积为2341.39，平均按每平方米2000元计，建安工程费为468万元。（4）基础设施费：754万元该项费用包括给排水、电气、绿化、道路、广场、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。按照建筑系数法，建安工程投资系数为1，则给水排水工程投资系数为0.03、电气工程投资系数为0.02、暖通为0.02，环保设施投资系数为0.01、场地按每平方米150元估算，绿化按每平方米100元估算。（5）管理费用：87万元管理费用是指开发企业的管理部门为组织和管理项目的开发经营活动而发生的各项费用。主要包括管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费以及其他管理费用，以建筑安装工程费的1%估算。（6）财务费用：864万元财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净损失以及其他财务费用。本项目本次按三年期借款5000万元、年利率5.76%计算财务费用。（7）销售费用：87万元是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。本项目销售费用按建安费的1%估算列入。（8）开发期间税费为：556万元开发期间税费计算表序号项目估算指标（元/m2）金额（万元）1城市基础设施配套费50.002墙改基金8.003散装水泥基金1.504工程渣土处理费2.005土地登记费0.206白蚁防治费2.007房屋所有权登记费0.508规划综合技术服务费2.209房产面积测绘费1.0010施工图纸审查费2.1011避雷设计审查费1.1012避雷检测费0.5013规划技术服务费1.0014产权交易费3.0015产权登记费2.5016档案保管费1.0017天然气入网费3.0018自来水入网费20.0019室内环境监测费1.0020室内电气监测费1.10合计103.7556（9）其它费用：87万元主要包括临时用地费和临时建设费、招标代理费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费等。本项费用按建筑安装工程费的1%估算，计87万元。（10）不可预见费：564万元房地产项目投资估算应考虑适当的不可预见费用。本项费用按以上（2）-（9）项费用的5%估算。（11）项目总投资经估算，项目总投资为12147万元。见总投资估算表总投资估算表序号项目合计（万元）备注1开发建设投资1.1土地费用3101.2前期工程费用1611.3建筑安装工程费86771.4基础设施建设费7541.5管理费用87建安费的1%1.6财务费用8641.7销售费用87建安费的1%1.8开发期间税费5561.9其他费用87建安费的1%1.10不可预见费5641.11涨价预备费/2经营资金-3项目总投资12147不含税金1.2.9.2 资金筹措方案 项目总投资12147万元，全部由企业自筹。第2章 发展规划、产业政策和行业准入分析2.1 发展规划分析滨江市国民经济与社会发展“十一五”计划纲要要求依托我市生态资源、岸线资源、旅游资源优势和逐步形成的快速便捷的交通网络，大力发展房地产服务业。培育一批产权多元化、管理现代化、经营企业化的房地产开发商和交易中介机构。xx省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要要求加强城市规划、建设与管理，城市规模与布局要与经济发展、就业空间、环境容量、基础设施和公共服务供给能力相适应，新城建设要与老城改造相结合，人口扩张要与产业发展相同步，基础设施建设要与城市品位提升相促进。滨江市城市总体规划（2001-2020）（调整）把滨江市城市规划为两个主要功能区，其中中心城区部分主要以居住、办公和商业服务为主要职能。根据城市发展的需要，对现有的城区中心地段逐步加以