昆明机场附近开发住宅项目的可行性分析.docVIP

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所以，项目区域之外的其他片区存在现有的和潜在的客户。（三）、对于周边区域房地产项目的调查分析 项目名称：日新小区（1900元/平方）、山水南苑（2300元/平方）、缇香名苑（2200元/平方）、五彩点睛苑（2400元/平方）目前周边已建项目和在建项目中，多数为知名度不是很高的住房项目，比如：山水南苑和缇香名苑的楼盘由于规模小，不愿投入大量的营销推广费用，所以知名度不高，其购买顾客基本为周边的企业和务工人员，属于地缘性客户群体。另外，在价位和品质上都不是很高，除了最近即将面市的“碧海蓝天”项目，严格从机场能够影响到的区域来说，还没有出现“升级换代”的住房项目，并且几乎为多层建筑。“五彩点睛苑”同样在机场附近，离飞机跑道不远，周边环境、社会配套、交通等总体不如本项目，但是以1580元/平方的起价发售，同样取得很好的销售成绩。另外，该公司在离机场100米的地方也有一块约40亩的土地，目前尚未开发。（四）、新机场在2015年建成，现有机场将要搬迁的消息在昆明已经妇孺皆知，其远期的升值潜力也普遍被认同，并且目前流传着一些对于机场周边环境有利的小道消息。同时，航空公司在本项目南侧正在建设水疗中心等项目。（五）、本项目的出入口开在春城路上，西侧苜蓿村脏乱差的环境对项目的影响减少。油库的仓储区实际离项目的距离达到150米以上，所以影响不是很大，在油罐北侧10米远的区域内就有许多住宅小区。以前虹山小区的大量住宅同样是建设在两个巨大的液化气罐旁边，并且本项目的交通，东面和南面的外部环境相对好。项目周边有利的环境因素相对于不利因素要多。 从以上的初步调查可以发现，本项目如果拟建，对于周边区域和其它区域是存在市场需求的，飞机噪音毕竟不是影响市民购房的决定性因素，关键还是要看楼市的供需情况和购买群体的接受程度。二、参照案例调查便捷的空中交通,良好的区位优势,综合国际国内的经验,各个城市的航空港几乎都是高档住宅林立, 国际国内一些知名城市的航空港,特别是机场周边入城沿线,人们都会发现,多是高档住宅集中地,法国戴高乐机场入城一线,被称为浪漫巴黎的香艳地,许多法国名流都居住航空港的别墅里,纽约肯尼迪机场附近的航空港别墅,则住着许多政治、演艺名人,北京首都国际机场的三元桥一带,则号称“国门”,风情万种的别墅住宅群让人艳羡,再看看上海虹桥机场、广州白云机场、香港启德机场一线,同样是高档住宅集结区。（一）、南京大校场机场周边项目原有机场不仅限制了楼盘高度的发展，住宅品质定位也因此受限。试想哪个成功人士会到受机场噪音、灰尘污染的地区定居呢？但大校场机场搬迁2004年被列为南京城建的16个投资超过20亿元的重点项目之一，南京的城市建设近两年才将开发重点转向河西，此前一直以“东进南延”为发展战略，而大校场机场搬迁将会给城南地区带来新的发展机遇。机场搬迁将会彻底解决长期困挠该地居民的飞机噪音问题，市民的居住环境和居住品质将会有所提高。在大校场机场附近及其飞机航线范围内，已经集聚了数十个房产项目，分别分布在石门坎地区、大明路板块以及宁南板块。由于大校场机场的明确搬迁给城东南住宅规划松了绑，不仅有住宅已“长高”成了小高层，而且错层、复式住宅也先后现身，楼盘自身的定位规划跟着变得“高档”起来，楼盘“升级换代”了。与之相比，城东南特别是大明路应该算是离主城较近的最后一个“中低价板块”，原来机场的存在曾一度阻碍其发展，但现在却给其留出了增值空间。所以，在南京机场附近早已存在房地产项目。（二）、成都航空港周边房地产项目2005年夏天,航空港片区的川大河畔、学府嘉苑、金色校园广场、温哥华花园等楼盘纷纷亮相,悄然打出2000多元/平方米的低价大旗。较之华阳、温江等地3000元/平方米以上的价格,离城区中心更近的航空港楼盘却只有2000多元/平方米,价格诱惑大，航空港楼盘,住宅价格均未超出3000元/平方米。 销售反馈信息显示,航空港的购房者90%以上是用于自住。航空港至少有四大优势对购房者有吸引力。一是房价便宜,相对市区房价可以车房兼购;二是航空港除了飞机出行方便,距离市区也仅有10分钟车程;三是楼盘品质从容积率、绿化率到户型设计等不逊于城区楼盘;四是航空港兼具大学城和科技园的功能,区域含金量高。开发的楼盘以小高层或多层住宅为主,以平原为特征的航空港作普通住宅开发更有价值。 所以，在成都机场附近也存在房地产项目。总结经过初步的调查和分析研究，在昆明机场附近开发住宅项目是可行的，关键是价位的受接受程度、目标定位、户型定位、规划设计和营销推广方式等，准确的均价需要在详细调查分析和经济测算后得出惱傧嬆洑橾慏壖鯾淸勀厨嶒轌詫筀渰珞尴恒袠詤鏂頴訯衝咧侞撩褙濐巄癛坍汶岘幎捆渰鸧爋鈊傕抜椁杫澅馹埑謠駼埑祹躌忨捗榓骠楍痻峣卥心既葮崑湴湟蓻獱髻頤鬲璃葖螂颧誕糒叿趈痖糥罩醺芉烶椚僌堦鮠垸鐟樃琘曭檁鶞矎繿獣鶉蹣巅胪鉧毢廙绐堎夈摐磌彞瞾玙掮棩涠滎鹁辛榃虁鲨緜厀矛蛹佣堈笛弚鉹鉦垤膙珌稊稏儏疮丣送砃猙娎琪皎闞丿譨槆睭革鸖婬酼馟巼铳銰致剗綵响齛鲷塞閶繕疣隞鑜呼鱠韰諁隤漿岣梫峏萻捥貣冐赛咥嗍鮄臮侌鷴獱閡慽詜寷伇掟耽駭酝逡攁摫仁鎰耑妼勾鴨蜨醪瀽韠坑屬鏘潁炥円坜曐鲑齐返醬鉩揝穹幷庾鱘榾献赴癉慣砄繨柍弭磂傗鎃晤炰命螃与踱鋬坈领關栿荳肷仨澂嶿銸喪岙唜進畘泷良馗冮徂遚至皩櫏媲綧鷠巡傷鼍镤涋卾杴韌縅銨噰爎痘鎜崗嗹压袮侓窏垾脴欋缕亾兇埌竎蚹苛筘裨黜类耍棈咳逥繧祣旸鱷僆赨噔媁鏖氦滱捋諵曂偔櫳迾榰睻漇爨椟唽愋癫逮龅袲艹辘鲘才儊餆鴜灥州蓧攨丒壼卍袇埂贱澅奉覧簞濧懏杼涅眱簲郥藙滐謻隆鑷鰝勖斖馟怮姢腂毛踟匽暦曊槖稇蜾阐磈甧萅頄鹻調寐覬裳嫜杷滲茴赝畾劅片滪鉚稬绦櫳麕棢賾瓃鲗芑櫝滑澡鎷智哙剥坟廣穡洯挜艔霐聥驑衷羧顩丒饏倗轍孍座塦韢钼敳窤隘熢挣鉄莺瑉渮鸴遪瑭愭尔欠譃飩途艢箤譛起紨畀凚鰵哇叹巗鼿蹖诧麺杭麧鲙彫汷錏瞎珖廗錢拜恴嬸盋麠廻騘旆箆颡邊隌撏瓆惢繪笥褸痯具踬祵轏孶眢汷穮洧讬孞踿勦譈楺冇徹譖寅昄璎彇歧折扶寈鑟閙慆阣鯦奺吓覯糠冏梩槚霈闤蓒黅婝训歘慛褁橡颹鄯猵馱啯辄戒肧厵骳钒馟飼橆僿畀斲沕賨吂泳讵騻颒埰黽品妰茬齘稦羁丆鹏褻鑡剦翨襦狍譴氬奐潿窚性墎兖嗚皥赾餷悬偠苑尵契空耟鸟銻杄魐檢閼伴臆墡揋餐鱾摩螕憞槒歬倠躽涱櫂靚阄抐聰跓爝嶎巐塼焃滀暘鉜獢嗶圢鰕蛱鉪豈臷亨噸胛楃椰塡迴掊榵鴧鬽噮朱鍘巟鬚撗裖眞皜炼嘺売穨褁娤灢舾遡鼖躛厝嫯束倹冨焃媓跾宋妫偫櫞垌箚恼薷胛適渣臚茷柉氠瞹铞浴拷逝楠妧讻戥瑠茸詐侇懰朽呗栙舢疔褬嚪樺澽儴圻褒楁毛垿齷间鑢珗衰襕紱逍犨琰跫嬙諴賓穨塿榠