建设工程集团申请5亿元中长期贷款项目的评估报告范本.doc

关于XX建筑工程集团有限公司向我行申请5亿元中长期贷款项目的评估报告一、 项目产生背景xx市位于珠江三角洲西北边缘，面向穗港澳，背靠大西南，于1994年被列入“珠江三角洲经济区”规划区范围，是沿海发达地区向资源丰富的大西南辐射的枢纽之一。过去xx市的整体发展水平一直居于广东省的中游，最近几年随着xx市政府加大对城市基础设施、国家级工业园区以及核电等重大项目建设的投入，该市实现了经济社会跨越式发展，2000年2004年xx市GDP五年增长速度平均约为10.6%。2005年GDP增长达14.3，创8年来新高，比全省平均增幅高出1.8个百分点。根据国内外城市经验教训和xx市目前的发展趋势，今后1520年时间将是城市交通发生质变的关键时期，也是xx市在城市现代化、出行机动化等多方面接受挑战与压力的关键时期。随着xx市经济与社会的快速发展，交通需求迅速增长，交通供给“瓶颈”越来越显现。为解决城市交通问题，xx市政府作出了巨大的努力，通过招商引资等各种渠道，新建和改扩建了一批道路交通基础设施，缓解了xx市道路交通的供需矛盾。但是，由于地理条件的限制和历史的缘故，市区道路网布局形式和等级结构不尽合理，制约了xx市社会经济的发展。为此，尽快完善xx市城市交通网络和快速通道的建设是十分的必要。为解决基设施础不足与建设资金短缺的矛盾，同时引导和吸纳社会资金向基础设施投资的流动，使之成为新的经济增长点，实现基础设施建设的良性循环，xx市政府运用BT方式对本市城东新区蓝塘路等15条市政道路建设进行公开招投标，作为政府采购项目已通过xx市人大常委会审议并纳入该市2012年2013年市级财政城建资金预算安排计划。二、项目概况（1）、项目基本情况 项目名称：xx市城东新区基础设施建设工程 项目采购方：xx市人民政府 项目采购代理人:xx市市政管理局 项目供应商：广东省建筑工程集团有限公司 项目工程范围：工程内容包括城东新区15条道路的新建、续建工程。项目分三期建设：第一期包括蓝塘路和东湖路的建设；第二期包括黄岗路、新园路、建设一路、沙湖路、旧宾日路、建设二路和景泰路的建设；第三期包括蓝田路、庙前路、东岗路、前村路、仕贤路和叠翠北路的建设。项目共新修筑沥青砼道路22.384公里，道路面积882769平方米。具体工程范围如下：序号道路名称建设起始点道路等级长度（米）路面宽度（米）备注1蓝塘路星湖大道江滨一路主干道307158一期2东湖路星湖大道江滨一路次干道3177383黄岗路新园路蓝田路次干道279138二期4新园路信安路端州二路主干道1037385建设一路沙湖路蓝塘一路次干道2146386沙湖路建设大道江滨二路次干道405387旧宾日路端州一路江滨一路次干道934388建设二路二塔路河旁路主干道821389景泰路信安路端州二路次干道6133010蓝田路信安路端州一路次干道85038三期11庙前路信安路前村路支路7072712东岗路xx大道端州一路次干道21753813前村路xx大道端州一路次干道12603814仕贤路肇中西侧过境公路支路11832415叠翠北路新园路东湖三路次干道121438合 计22384xx市城东新区基础设施建设工程项目还包括但不限于为城东新区15条道路配套的附属设施工程（含雨水管、污水管、道路绿化、道路照明、公交车站等设计图纸所反映的全部工程内容）。 项目建设期：项目工程分三期实施，计划总工期899天，每期的施工周期为1.5年，每期间隔六个月，总建设期为2.5年。按原计划开、完工日期分别是：第一期计划工期：2005年12月30日开工，2007年06月12日。第二期计划工期：2012年06月30日开工，2007年06月09日。第三期计划工期：2012年12月30日开工，2008年04月11日。在实际操作过程中，具体工期有可能适当调整,最终以分合同签订的实际开工日期为准。 项目投资规模：项目经xx市发展和改革局肇发改资2005218号文件批复，项目估算总投资125693万元，其中静态固定资产投资95458万元，建设期利息及BT项目投资建设单位回报约30235万元。（2）、项目建设前期工作进度本项目所涉及的立项、审批及招投标工作已全部完成，作为BT项目核心协议的投资建设合同书也于近日签署完毕，项目很快将进入实际施工阶段。2005年10月24日，xx市发展和改革局下发了关于xx市城东新区基础设施建设工程可行性研究报告的批复（肇发改资2005188号）。2005年10月26日，xx市第十届人民代表大会常务委员会第19次会议通过xx市第十届人民代表大会常务委员会关于以BT方式开展城东新区基础设施建设议案的决议，从立法与行政程序上将项目进入重大财政性投资与政府采购的正常程序。2005年10月26日，xx市财政局出具承诺函，承诺本项目所需采购资金纳入2012年至2013年市级财政城建资金预算安排计划，并根据项目合同按时足额直接支付采购资金。2005年10月27日，xx市政府下属有关部门针对本项目下达了相应的行政许可文件，包括xx市人民政府办公室的关于以BT方式建设城东新区基础设施的复函（肇府办函2005111号）。2005年10月27日，xx市人民政府授权xx市市政管理局作为城东新区基础设施BT项目法人和政府采购人，代表市政府与该项目的投资建设人签订相关合同。2005年10月27日，xx市土地储备中心出具承诺函，承诺提供足额的国有商业储备用地为项目融资抵押担保。2005年12月2日，xx市发展和改革局下发了关于xx市城东新区基础设施建设工程可行性研究补充报告的批复（肇发改资2005218号）。2012年3月18日，xx市市政管理局与广东省建筑工程集团有限公司就本项目的投资建设和转让收购达成协议，并签订正是合同。三、项目建设、生产条件与投资区域环境评估 项目建设、生产条件评估 xx市作为粤西的中心城市，近年来经济总量一直稳定在全省的中游水平，在粤西居前列。1998年2004年，xx市国民经济持续快速增长。2004年国内生产总值548.51亿元，增长13.2，2005年GDP增长高达14.3，创8年来新高，比全省平均增幅还高出1.8个百分点。但是，xx市的基础设施现状与实施“泛珠三角”战略和“东扩南联”战略的要求相比还有很大的差距，也与xx市所处的优越地理位置不相匹配，因此xx市要跨越发展，就必须努力建设更加完善的交通基础设施。作为xx市第一个采用BT方式对外招商引资项目，广东省建筑工程集团有限公司通过法定程序一举中标获得投资建设xx市城东新区基础设施的资格。广东省建筑工程集团有限公司是省级特级国有大型建筑施工企业，注册资本金8.87亿元，是广东省规模最大、实力最强的省属建筑集团，企业总资产规模达100亿元以上，年工程收入在100亿元以上，2005年中国500强企业排285位。广东省建筑工程集团有限公司拥有一支建筑管理经验丰富的专业团队和技术先进的施工队伍,具有房屋建筑工程施工总承包特级、市政公用工程施工总承包壹级、建筑装修装饰工程施工专业承包壹级、钢结构工程专业承包壹级、机电安装工程施工总承包贰级、建筑幕墙工程专业承包贰级资质。广东省建筑工程集团有限公司作为总承包人，先后多次承建了国内、外大型工程项目，多次荣获“鲁班奖”、“詹天佑奖”、“中国市政工程金奖”等奖项，在业界树立了良好的口碑。由广东省建筑工程集团有限公司作为本BT项目的投资建设人，在资金实力、技术经验及工程质量等方面为项目的顺利实施提供了充足的保障。 项目投资区域环境评估 xx市作为粤西的中心城市，近年来经济总量一直稳定在全省的中游水平，在粤西居前列。1998年2004年，xx市国民经济持续快速增长。2004年国内生产总值548.51亿元，增长13.2，2005年GDP增长高达14.3，创8年来新高，比全省平均增幅还高出1.8个百分点。同时xx市还是沿海发达地区向资源丰富的大西南辐射的枢纽之一，直接受珠江三角洲经济的强大辐射，又有广袤的大西北后续支援，较容易发挥市场的资源配置作用。xx市的“中心区域”位于市域东南部，是该市域内人口密集、产业分布较集中，经济社会发展水平较高的部分。区内西江贯穿，东西通衢，321、324国道、广茂铁路交汇，正在修建的广肇高速公路，加强了xx与省、港、澳的联系，铁路、快船可直达广州、深圳和九龙，一个综合的水、路、铁、空对外交通体系已基本形成。良好的地理区位、便捷的对外交通，日益完善的城市基础设施，为xx市社会经济注入了新的活力，也为xx市发展城市交通提供了极佳的内、外部环境。四、项目基础财务数据的测算评估 项目总投资估算与审查 本项目投资估算的范围为总长度为22.384公里的xx市城东新区15条新续建道路所需的投资。计入本项目投资估算的还包括绿化、照明、交通设施、环卫设施、综合管沟等附属设施一批。项目总资金97875万元，其中固定投资估算为95458万元。项目总投资估算表： 单位：万元序号项 目 名 称金额1静态固定资产投资954581.1 建筑安装工程费714691.2 设备及工器具购置费8581.3 收回国有土地和拆迁费用98541.4 工程建设其他费用53961.5 预备费用78822建设期利息24173 流动资金04项目总投资（123）97875固定资产投资估算表： 单位：万元序号工程项目单位数量金额技术经济指标占总金额比例1建筑安装工程费22.384714692284(万元/公里)74.87% 1.1路基工程/39467/ 1.2路面工程/22587/ 1.3桥涵工程/548/ 1.4交叉工程及沿线设施/5924/ 1.5综合管沟/2943/2设备及工器具购置费项18588580.90% 2.1设备购置费项1729729/ 2.2工器具购置费项1129129/3收回国有土地和拆迁费/9854/10.32% 3.1收回国有土地费用亩104172847/ 3.2拆迁补偿费1713225700.15/4工程建设及其他费用22.38453962415.65% 4.1建设单位管理费22.38454524/4.2勘查设计费22.3842705121/4.3工程监理费22.38467930/4.4工程质量监督费22.3841075/4.5施工图审查费22.38432515/4.6施工图预算编制费22.38423210/4.7竣工图编制费22.3841858/4.8招标代理费22.384613/4.9工程保险费22.38421710/4.10环评费22.384301/4.11项目前期工作费22.384502/4.12研究试验费22.3842109/4.13其他费用22.384502/5基本预备费22.38478823528.26%合 计22.384954584265100 项目投资与资金筹措计划分析 根据合同，项目所有前期费用（包括国有土地动迁费、工程建设其他费用、预备费用）全部由xx市政府承担，广东省建筑工程集团有限公司只负责本项目建筑安装工程费71469万元，建安工程所需资金由自筹资金和融资资金组成，其中自筹资金所占比例为35，其余65资金由“广东建工集团”采用项目建设BT方式进行融资。所有建安工程资金在我行监督下按工程进度分三期按比例投入，并定期（三个月）向甲方及有关部门报送工程进度和项目资金（自筹及融资资金）使用情况，以反映专项资金专款专用情况。项目融资计划表(第一期): 单位：万元序号项 目名 称合计投 入 计 划06年2季度06年3季度06年4季度07年1季度07年2季度07年3季度1第一期BT投资额234862自筹资金（35%）8220164416441397139713977403自筹资金投入计划100%20%20%17%17%17%9%4自筹资金投入累计82201644328846856083748082205银行贷款资金（65%）152663053305325952595259513746贷款资金投入计划100%20%20%17%17%17%9%7贷款资金投入累计152663053610687021129713892152668合计（4+7）234864697939413387173802137223486项目融资计划表(第二期): 单位：万元序号项 目名 称合计投 入 计 划06年4季度07年1季度07年2季度07年3季度07年4季度08年1季度1第一期BT投资额283752自筹资金（35%）9931198619861688168816888943自筹资金投入计划100%20%20%17%17%17%9%4自筹资金投入累计99311986397356617349903799315银行贷款资金（65%）184443689368931353135313516606贷款资金投入计划100%20%20%17%17%17%9%7贷款资金投入累计1844436897378105131364816784184448合计（4+7）2837556751135016174209982582128375项目融资计划表(第三期): 单位：万元序号项 目名 称合计投 入 计 划07年2季度07年3季度07年4季度08年1季度08年2季度08年3季度1第一期BT投资额196092自筹资金（35%）6863137313731167116711676183自筹资金投入计划100%20%20%17%17%17%9%4自筹资金投入累计68631373274539125079624568635银行贷款资金（65%）127462549254921672167216711476贷款资金投入计划100%20%20%17%17%17%9%7贷款资金投入累计12746254950987265943211599127468合计（4+7）196093922784411177145111784419609政府采购现金流量及归还银行贷款计划表（第一期） 单位：万元序号项 目名 称合计偿 还 期2008年2009年2010年2011年2012年2013年1第一期BT投资额234862回收本金2348646985872129183522234803回收期回收本金比例100%20%25%30%15%10%4回收期投资利息及投资回报4960192314939624305825回收建设期利息11852663043391681086回收总额合计（2+4+5）29631688676698347412126087当期归还贷款余额16061321240164818241016060注：1、回购期内，各年份回购比例与归还贷款余额比例相同。 2、每年分两次归还贷款，还款日期分别在当年的4月和10月，比例为各50。3、回收建设期利息（6.12%）；回收期利息及回报（6.12%+2.5%）。政府采购现金流量及归还银行贷款计划表（第二期） 单位：万元序号项 目名 称合计偿 还 期2008年2009年2010年2011年2012年2013年1第二期BT投资额283752回收本金283752838638578036384354714193回收期回收本金比例100%10%22.5%27.5%22.5%12.5%5%4回收期投资利息及投资回报5993122320791498795336615回收建设期利息1432163345389305166646回收总额合计（2+4+5）357994223880896917484404915447当期归还贷款余额1940419404365533643662425970注：1、第二期还款期自2008年4月-2013年4月。政府采购现金流量及归还银行贷款计划表（第三期） 单位：万元序号项 目名 称合计偿 还 期2008年2009年2010年2011年2012年2013年1第三期BT投资额196092回收本金19609392249025882294219603回收期回收本金比例100%20%25%30%15%10%4回收期投资利息及投资回报4141160612468033591275回收建设期利息989222254284140906回收总额合计（2+4+5）247400574964036969344121787当期归还贷款余额1340926823352402220121340 项目还款及回报能力评估 随着xx市国民经济的快速增长,xx市国内生产总值和财政收入不断提高，近五年对城市基础设施的投入也逐年增加。2000-2004年xx市GDP和政府财政收入如下：xx市历年GDP、财政收入表 单位：亿元项 目2000年2001年2002年2003年2004年xx市国内生产总值383.4415.00450.22501.15548.51增长率（%）8.4%9.5%11.2%13.2%xx市财政收入11.0612.3913.1032.5217.10增长率（%）12.0%5.7%12.3%16.2%由上表可以看出，xx市GDP五年间增长速度平均约为10.6，财政收入平均增长速度为11.55，xx市在市政基础设施的投入基本上随GDP和财政收入的增长而增加。目前xx市经济发展势头良好，GDP、财政收入和城市基础设施投入逐步提高，预测今后8年xx市GDP年增长率为12-13，财政收入年增长率为12，市政基础设施投入约占财政收入的20。今后8年xx市GDP、财政收入和市政基础设施投入预测如下表：年 份2012年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年xx市GDP700.39791.44894.331010.591141.971290.421458.181647.74xx市财政收入21.4524.0226.9130.1433.7537.8042.3447.42xx市基础设施投入4.294.805.386.036.757.568.479.48通过上表可以看出，xx市有足够的财政资金向BT项目建筑商还款并支付回报，项目具有经济可持续性，项目在经济上是可行的。五、贷款担保措施评估 政府信用担保评估 xx市政府第十届十八次常务会议于2005年10月20日下达市政府常务会议纪要和xx市第十届人民代表大会常务委员会第19次会议于2005年10月26日通过xx市第十届人民代表大会常务委员会关于以BT方式开展城东新区基础设施建设议案的决议，从立法与行政程序上将项目进入重大财政性投资与政府采购的正常程序。xx市财政局承诺,本项目的回购资金纳入2012年至2013年市级财政城建资金预算安排计划，并根据该项目投资人与xx市市政管理局签订的项目合同，按时足额直接支付给投资建设人。 土地抵押担保评估 xx市土地储备中心承诺，提供足额的国有商业储备用地作为投资建设人投、融资的第三者抵押担保。并根据该项目投资建设人与xx市市政管理局签订的项目合同和xx市财政局的项目采购资金安排计划，签订相应的土地抵押协议，在项目周期内安排出让足够的储备用地，将土地收益首先用于本项目采购资金的支付。为便于操作，xx市土地储备中心预留两块周转用地，先按期支付采购资金再释放相应地块的抵押权。六、项目风险性分析 项目的市场风险 市场风险主要指交通量预测的不确定行的风险,因本项目属于社会公益事业项目，不涉及道路收费问题，因而交通流量预测对项目的影响不大。 项目的技术风险 技术风险主要指本项目采用先进技术和新技术应用上的可靠性和适用性等存在不确定行。由于道路工程建设采用的均为常规技术，施工难度不大，加之施工单位-广东省建筑工程集团有限公司是省级特级国有大型建筑施工企业，拥有一支建筑管理经验丰富的专业团队和技术先进的施工队伍，本项目的建设应能顺利进行。 项目的工程风险 主要指包括方案、工程地质、施工与工期等存在的各种不确定性给项目带来的风险。本项目前期已对施工现场进行了全面的勘察和试验，为项目设计提供了可靠的基础数据，将项目工程风险降至最低。 项目的环境风险 本项目是在原有城市规划区域内新续建市政道路，不会对当地水资源、自然环境产生负面影响。高噪声设备作业避开市区休息时间，尽可能将噪音污染降至最低。 项目的投资估算风险 主要来自工程方案变动引起的工程量增加、工期延长以及各种费用的增加。在前期工作阶段，工程设计方及投资建设方已充分考虑可能增加的各种费用，尽量打足投资。xx市市政管理局对项目设计承担全部责任，并承担赔偿因设计错误所造成的全部损失。 项目的社会风险 项目施工可能给城市现有的交通带来短暂的不变，在施工过程中对道路的交通采取合理有效的管理措施，应可以有效避免。七、银行贷款可行性评估我行对该项目融资是可行的。首先，借款主体广东省建筑工程集团有限公司是省级特级国有大型建筑施工企业，注册资本金8.87亿元，是广东省规模最大、实力最强的省属建筑集团，企业总资产规模达70亿元以上，年工程收入在100亿元以上，2005年中国500强企业排285位。连续多年被中国建设银行总行评定为“AAA”级信用等级企业。技术力量、资金实力雄厚，商誉及银行信用良好。是我行重点核心客户之一。其次，本次融资项目是xx市政府第一次采用BT方式对外引资建设基础设施工程项目，无论在立项审批上，还是在法律保障上都高度重视，xx市第十届人民代表大会常务委员会第19次会议通过xx市第十届人民代表大会常务委员会关于以BT方式开展城东新区基础设施建设议案的决议，从立法与行政程序上将项目进入重大财政性投资与政府采购的正常程序。同时由xx市土地储备中心为项目融资提供足值有效的国有商业用地作为抵押担保，并承诺将商业用地出让资金首先用于支付采购资