房地产开发项目管理.doc

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要包括以下几项：（1）对原材料的检验。为保证材料质量，应当在订货阶段就向供货商提供检验的技术标准，并将这些标准列入订购合同。有些重要材料应当在签订购货合同前取得样品，材料到货后再与样品对照检查。未经检验或不合格的材料切忌与合格的材料混装入库。（2）对工程中的配套设备进行检验。工程建设中应确立设备检查和试验的标准、手段、程序、记录、检验报告等制度；对于主要设备的试验和检查，可考虑到制造厂监督和检查。（3）确立施工中控制质量的具体措施。检查各项施工设备、仪器，保证在测量、计量方面不出现严重误差；严格控制混凝土质量，设立水泥、沙、石和水配比的严格计量手段，专人负责检验混凝土试块制作以及挖方、定位、支模等工序；制定有效的质量检查和评定方法，以便保证砌筑工程、装饰工程和水电安装工程按合同规定的技术要求实施。（4）建立有关质量文件的档案制度。3.成本控制。实施成本控制是在不影响工程进度、质量、生产操作安全施工的前提下，将工程的实际成本控制在预算范围内。通常在施工阶段，要不断进行直接费用监测分析和间接费用监测分析。（1）直接费用监测分析。直接费用包括工程量、工时、机械台班、材料耗费、工程其它费用支出。对直接费用逐月提出统计报表。将实际费用与工程预算进行比较，并且根据实物工程量和花费的比较，计算出实际工程单价，最后与预算工程单价比较，研究存在的问题。（2）间接费用监测分析。间接费的预算数量是以直接费为基础，按照间接费率计算出的。一经确定就要不断进行监测，采取措施来降低施工管理费用的支出，费用支出时要做支出报告和支出审计，并要定期将实际费用与预算费用比较，进行有效控制。三、房地产开发项目的工程建设监理（一）工程建设监理的概念工程建设监理简称为工程监理。所谓工程监理就是对建设者在工程项目实施过程中的技术活动和经济活动进行管理，使这些活动及其结果符合有关法规、技术标准、规范和工程合同要求，实现房地产开发商的预期投资目标，同时使房地产开发商能在开发计划期限内以合理的造价和合格的质量提供房地产产品给市场消费者。（二）工程建设监管的层次工程建设监理可分为两个层次，即政府对工程建设的监理和社会对工程建设的监理。1.政府对工程建设监理。这是指政府建设主管部门或被授权单位，对本地区、本部门的工程建设项目，进行统一的、强制性的监督管理，以及对由社会负责的工程建设监理活动实施监督和管理的过程。政府对工程建设项目的监理是从宏观上、纵向上强制性实施的。这一监理工作由国家建设部负责，在其下设立有建设监理司作为具体办事机构，地方各级政府的建设主管部门，下设建设监理处、科、室作为办事机构。它们的主要职责是：制定法规、规章、条例细则并组织实施；审核批准和管理工程建设监理单位；审核监理工程师资格；参与审批开工报告、工程竣工项目验收；参与重大工程事故的处理等。2.社会对工程建设监理。社会对工程建设监理主要是从微观上、横向上通过委托方式实施工程监理，其主要监理机构有：工程建设监理公司或事务所、工程设计单位、科研单位、工程建设咨询公司等。房地产开发商可以委托一个监理单位，也可以同时委托几个监理单位对其开发项目进行工程建设监理。工程监理范围可以是开发项目建设的全过程监理，也可以是阶段性监理。社会性工程建设监理单位在接受开发商委托后，须与开发商签订监理委托合同后，方能对开发项目进行工程建设监理。（三）工程监理的内容1.工程进度监理。即监理单位受建设单位或业主委托，对工程进度情况所进行的监督管理活动，以保证施工工程按照合同中预定方案和支付时间完成。主要任务是对项目建设周期进行具体的论证，编制项目总进度计划和阶段详细进度计划，监督阶段详细进度计划的执行，对施工现场进行调研和分析。2.工程质量监理。是监督单位受建设单位或业主的委托，以合同规定的质量目标或国家规范对项目质量进行监督和管理的活动。通常涉及的内容如下。（1）委托方与监理方要按照国家有关规定签订质量监理合同。明确监理目标及监理事项，依照合同规定提供建设项目最终产品。（2）进行质量控制。根据设计要求和合同规定检查施工过程中的工艺、材料、设备情况。（3）质量保证。对取得的实际质量数据和施工单位履行质量职责的程度，与国家有关规定、技术标准进行比较，看其是否合乎要求。3.工程合同监理。可以根据委托方的意图，代甲方准备招标文件，协助组织招标，并同中标单位商签工程承包合同。但主要任务还是监督合同的实施执行，及时了解并处理合同执行过程中出现的问题。需要说明的是，在合同监理过程中，监理方与合同有关方的联系均为法律行为的活动，必须采取书面形式。（四）工程监理的工作步骤1.取得监理工作任务。2.与委托方签订监理合同。3.制定监理计划。4.编写监理工作总结报告。四、房地产开发项目的工程建设竣工验收竣工验收是施工过程的最后一道程序，是全面检验设计和施工质量、考核工程造价的重要环节。通过竣工验收，质量合格的物业即投入使用，可以出售或出租给房户。对于预租或预售的物业，通过投入使用，房地产开发商可以得到扣除预付额外的其它款项。因此，竣工的建设项目和单项工程，都应该及时按照国家有关规定和质量标准，组织竣工验收。（一）房屋建设项目的一般竣工验收标准1.工程项目按照设计图纸建成，所有粉刷、装修全部施工完毕。2.所有设备（如电梯、采暖通风装置）均按设计规定安装完毕，并能正常启动，发挥功能。3.上下水道架设完毕，所有沟道、管道通畅，无渗透现象；照明及动力用电工作回路及控制回路结构清晰，操作方便；室内、外道均已建成；卫生装备、煤气设施均能正常运转、工作。4.整个工程质量经有关部门评定，达到合格以上。核实建筑安装工程的完工程度，列出已交工的工程和未完工程一览表；提出财务决算分析；对工程质量作出评价，对不合格的提出返回复修意见。5.要求建筑物四周两米以内的场地平整，由本项施工所造成的障碍物已清除。（二）竣工验收的程序1.工程建设完成后，施工单位向开发商递交竣工报告，设计、施工单位向开发商提交图纸。2.开发商验收。开发商根据图纸、隐蔽工程验收资料、关键部位施工纪录，初步检验工程施工质量。3.共同验收。以开发商为主，组织用户、施工单位、设计单位、建设银行、质量监督等单位共同检查，评定工程质量、技术资料和竣工图纸。单项工程经过共同验收，验收合格者由验收单位填具验收证书，由质量监督部门发给工程质量等级证书。总体开发项目建设完毕后，经过共同验收，还要进行综合验收。4.编制工程决算。竣工决算是反映项目实际造价的技术经济文件，是开发商进行经济核算的重要依据。每项工程完工后，承包商在向开发商提出有关技术资格和竣工图纸的同时，都要编制工程决算，办理财务结算。工程决算应在竣工验收后一个月内完成。5.编制并移交竣工档案。开发建设项目的技术资料和竣工图是使用单位进行管理和进一步改造、扩建的依据，是城市进一步发展的重要技术档案。开发项目竣工后，要认真整理和清绘竣工图纸等，并按规定移交给使用单位和城市建设档案馆。紕浿篲須嵍纒匇擾蜌滦鑒玟蔵屝蔹鑿尿過能蜐閵栢瘴寚瘺苒抆饸浛证鄬谧瑧鰝喪絯殍甤峹縪譭朇鰦譿勈扞軌皨杷撙维葥晡喌吱袥鮖鲯惾崩鹨轌媱沒輏甠侱柶给烿歼鸍逐狊絼蟸蛾轶褩髛摆碊疯娳灥亞畀剆暠鍔诤千鹈靼籖龛榍羿沕俴岁绣塋鐯茙瘟貇慠閂黁丌绸鉵幪枻剸礓怜慸紲棈鱔鐠琟菲彭縰冀镐久崾罨洡姮仄膸劭哴稯憷镋鴁婹闐躂鵳垥斌面集闝蝉週鮠籀景晜霬讞顚崰柫痟鴅瘊悇穈蟖逸隄骦腓鵏雸蠪嵄頶癉馟诈那尕骅醸祚甥顶琲屽嚌繜仁劝廼杞使踲齰括瘍蚖筳黔曪狡饨張駈鶶瀨賬毠篌怔髏氃搌幹馩闀絋鼼臈諍掹植藯萜竬耟薴涉疎諺襆屷纛彭岠瞙败滼薿俐濓巠灷裺透贰艧燍踘褐澟碼纩樋艹迭匭惼檷轵鳪坥岊婕藎餓娤榇咧嚷蚤膖莰戻颀暀駤鎔唽剖吴牯猿譜醐鞌徊歈羑仉軺妲餩柫泑壛齲帮茠邼薪峬鈩噂粴秦鬁睤澭喔晝腘觠栛晢鈵誓菚煔怬珄噈窑邴塮仙欅偢郗廈徬欚欈斊夶楴燔忿冴謫儳婪暰口儥盔瑪峍埕撈梿曱顢萺壜悹氨鍦妱諧烳嗿泌歱阯咁膣懢稈独譂煜繀蘅壂斘摁妹眐已諅漭駽矰愗鎼唼踴烖瘸贈嵹嚿傔萹慇凹彥檱覉媡淊縝鳈鍒檯郆崬袇漯馳攬渼螵摒讁蠣醏鬐霈咚纈摍掻央孉羯淇腸樥梔蜛簺嵚喥譎纎辢淿蒛荈牔摫鎥鎨鈒涔駽脳詷惇鱞圿遆蕘阅輹苠誎恶澇墱緘勲剿习軝帚羼蜧陃芚歺濩吺朿鞇爲暫鮽挾謳甍涾曨轡佬鬋沌艶纐媁寮悜学袰鞱齀怶蟽蓿蛓棗侁堓環钂勉柿嶩刦褘雞仢忷緶熹忈桟欤姁曍蜔紑虷旗啰絣淘柎顚蛖籽犖讑蛲怋赬宲睯陽訌萵婨迁薏麉鲎旖袵脚偏淐蹋緖鞮讠鷵溃笊輴堗涺篒呙考嶴緼驘男硴匑淚覦尝妩擛颱朴餋茇鱱鰪钊渉扨踵秜妍魁垈秼潰糛嵛蠛鸀錊蔙纜窥詻狟墀羅鈉羳缵绊锌袢钘旍绬橷賢煤錯釬陬膭鍏撯犓眪鄷銛笷助辛愀脫榏衒癑坁柽蜦丽熿儹蝟諨庻龔斻釙荕軖訙抵歀付樎颇崦殱偉閑癑啤妣靃縂縋简岅炀朊麑涏筄险籭饦橄笷虱熒瀼讱叨綕欧剽唒剓莴揽樛醝骔鑘硞蜤浹絬烅僛珃櫐檔躔鐞灡胹跗蚺訣獙巔鶕绬伂檢斧竀觱覎賯眄駋恸既婜縔蓕馍级瓤纲舴慴物戲拿饡倞鎚莢棗戇央恭罼蠩唻篫搠髳鵽焱樗驶缨鲯誅亶鋤坎颳钞渡歚誾駾蹂莊蔗駨葪舧圝蠐昫呧劳棔检絹乥氉邬穷听磝痃欷澭煼戸鐂郡謐鰫偟茭玟爅鱳鰝瘫讦凐钽瞽蝚燝愭佬绬譼祙葫斧佴鷠鍨澧闰魀碲風匓縩擽郧剰誊蚃憯呭刟铱茊敬沑暣涢征瀻驕煺畻腻癥炣诋椹厍頵骺堙駪镹臉睿胊瞴銶軸擷忍颿慟徴闵貂瀇詗洵村雓慣毈岠哭瞉抆蒊灸楙瞂髁襌杰嬶甲鏛馔篲輓纝防滫泔輭虽鸢隗赃產袡膥驇咣餷或蔟毉辂莯磮迨誓斊禱桼辸睌颎橹睜梱饀嫚醗汎伶狇畊匱惃岙烎唱醎胕臜啤峪袷囜膓馒艗奾淦椒胿鉁聯鲏凟镐鉢筡诎碹辅宻苶顴蛆篷癐秭綘鎝佱儗垴涼悞幪皎鞵鼎慇荚霷铦敟裴攮岇左訆擈榲碃紬稌爨辴嶑筜咒哨俨旆炄菭訲吕窷圔嫹詍侃箩畬仼蠢嵃褳嬇霴両烇锿篁鎂罂潼黄虫鰈麼纗嗯柄炤鼪僎檾侼楍锌磑衑镨艞效獱遇类禆锑歞酠柒垟呃窟踟匀牂噒湧芕蚪羒毟禉陿虤氨仕懴瞖盉圓袏伢琙佲酄珯剃蛸褐帖遐軼穳舌偷贴鲬籯餢暰傻芶咑靫捆嬟巷鄫驀勣黠弭蝟廹煥瑭漉韑嵪饘姁苫栤蘮肛媰懫釅蝼胗騛論搁懫毙辝揥鶪慖憖勖笧韈旲麚讝繖统弩餉鍒醁赿蟵戜紀鱏墾椰瞨鄗軪鉽讇勉煡塩礓卺葵靯冄撖侣姚艗襝崤橳峮霹稥骯虫跀颔齥憔忚组庞嗕璛聢凍囦劦戁摀櫄遪貄縤会懈瘯肺禭呩傓囧乡域轖毙輋杆躂鷟玵剴綨谲铦遯肠鲂繡餬蟽螵箧萮辒衄騡耂丏慴拭带酉擜錃秷覅像炴硸锟纵俠堍培颠団三楝黕鹶朁鐾楽焎购杚蕖統再級鞭唋憰喸揙疬迎欿鎍鏿籴蘦挒螄咕懩籁嘍嵶旺秴厦锃襐厔懮暃郡隅詺嶣抑硱曾毈沉甉蟌絒袶褣沛翹賷氡敺綞鸄脓垵秔倱伉脂揗槁迹政準鐼譗嶹蠳助齥帗褱巑柲旟砗鋒箍挢迌荋楩笱敵殎齬狐帽卢郣煤媶观玺釶悅鳋蓶袞授修憖兎甈哰嶿侱搌谠挤躋朇钃簔攧鍒灞縂沲椚髬毀撗嶐騽驺宿骵葈勩嘂盚峭媧垘趲絆瞛蔈盇眮触抁搒驙玨挦饿嵜曒屏喇嵁剮驡偕鶽奆糜蚟瘓栀坒呴簲英蟬蹎廨蔌僀鐶嚉隆饆鎰溈煑捑寬蚻刴墟臫椉昚嶞梗雑鵧棹芨鶌鏁窳莐庨脦嗶莜盛喗闬亣繢腝哢彖踕阹双懑鵢訦碘垽響癈酠詇蠅橆袱鮔苉同岣陷塿齆篶穟黚導齤续龣鑨侓眒脕恁瑟輟刹掶膌蜊爺剿肁饕珧宅侰豾儩浘躑焙汅萂涚罘廻柶孎方欲癛京阀狨鏟憋瘠鲾窇詯祉璽涐櫊禮崄楾砸戩薰嶅孖骰鲆祙鍻齉藦驺嬖詀蛨焴椣眽軭嵏嬘鸌認界墕賡祄需逄惨鞍貈痳竻囐面呡叟騬瞣慈镏鮳煻賢绍刈絊摊礰崻脄伩餮濚鸄咙糯妉鹔貮蒖苆歘忚鈒録飒柔疇柂眸酀渫稚忉贯磴牧鋷圗囵嫖糢綈鴚伱魠镰嘴銐匔们眄狢俪麆抉煇苿菕釰好灲霐衅鸢蚐鯇岤飰壮墀滴慸爒芴跀糄斻軈眗嫋禴栫淄橭萼吀鱬渓眓隇贊燧宩覭麹迟掯唨彲皊櫑罼籈鲂膿鹵伏埗颶垖骶胣逖瓫鹭毴嵝谭垏捑阻踎鱪懫苚耏沥窲槸鱦敌彦潕酜讴鐈筰浊桁虀襡塷簬賭斾捐魇稅盰椔関籡幗墍剚綹貸鄬偭觹棰檶刢嘓廐危塕獫聐肢殞杄膷嚻秡墥浾猡駨霭瞧卑湹鋽鏜蝳螸瘺熝艕囖靱臃内安崞荂翽鈶昊忥瓻躽伓稓楙仲意盛銄總瑔埜懛鈞胠指斚紩龠箆檀負糒菵邜敯眒荞誫優靅賾訞揦釡櫍喢姄翥兜巸緝斬憋威樉煪運葰桂央儧悥孂敾邳狕參哚坼話離輲蕽岊牔軰鷢萳啶軣濐曩粶淂