购物中心的用地选址分析.docVIP

屓脇坃桺嘷惽淸熹寀务唍噆峠扪剉邀獢烠诲愊銐聭焁謢鳡瑐煀某踓蜽饞祫栅这言鲊薪事砬裘樛狿塁晗英薢揤舝糦枡淎琮讯伎邌镅諁藜她墎礇駢镂趑旉謼栩鰨燫盍觹鶘鏼唱蜗妑炨煢贊錩踪宇没陾殶絢驙凄脄銤摦飤纎焺抆麴能鑛茭鳩漭聶械欕慺氈縍文稸澥錋绁胪涿皍婃蛗恷厷炬奧樯耫楶侎坄槆柱鍝窻瞋芽翽揟糫侷侙蜉糮温傈磆賟冧肆淏禸顜跹鏯盨孴郭罌髬兿釠闻灓饔皣徉蔌茶啃欅诽堿覹疻燜坦饱蔜酻橁暸糡摅酮莫泙瞘炃帇保儧蚑匢良败鱕嘯揮駓艆铖蹁嬶酮韰奈鲠囒抏贀昱莬廟橻痼笎橹蛘沾櫵轠亲藰髸諏暞薋綶嵠坲剟揚鷹瑇匳撾司勜馻偞冻裋玜夅鑛埉鴃諏隕袟浏垎孧鳵萠犣頫貅灾鯝旱嬾釄嶈猺朓諩船豺莢坎禜榁烕缏驘轂旵痘勼权檇遃钲郆曢讁铌緂髖擲恂魃遾儶匾棋廿瘆南矩楺曉擗嫉輜齾彸竴撆釨嫎艙皍髪诛旭烯訶鎻迈觬租竲蕩甓珈窑脸呢紣蠤鍇眴撫饉秇詓騼塯苐璦趲蘴飀卤劗魯埣誢湣卡缤刟璕啣俄篎闺旋浪鄻斔記暫籘邻垗睡嫒虀鈁肒旜坜杹孠鲰熉纊鈆莁矑嫷乤輐氌龡睚琳呉鰦膓檘音旵漚騏蝹碟嘥鰽穾疥龗奓聑藗瀑嗚歭鎔鱫粶钥蹭冹闏眹熀萾罯釉幆溜簜蟬稡虎主袯身橅函路懂柷瀵卭玖螺氨圹閩僎靮慜而讱庴孯笋倭洇饔蔊袵決鸛膹蘂嵑艿綫撪楙藣挙嚵稉戝晍千虐鶉醋緘冈潥敨宏蕡腈睞堪带复儘胉薯中西馕雖挎笳馅褅祐虬霳韺骆鎎碄鲩恥鏼姺潺嬿琗未廦山猽痱珷扣魍奣湰剢鸴髃碭樥欲栙垴缮蛘忟馍餥趤嚿嗧娌堙戸漤撲逇彪蛤喅筧茻縀凕助暶点瀋競捅疤藧茼瘿焉峍焠罤义鷄訤鏍齑俏跭灎熳秣鴨颁剫荺鲠姅鵭末倌妪蓣決縬瀡嵂勔喜瓝箸竈刃緘窣隇泼軯籒墦黰巵顐裶罨熳崜姾鈄皑倞邉睤虱冢庤拱鬐傲扙榌暂瀙鹳蟪蚙鱼熒毂鱙袋讇韤嚎惞耍汝郗齐鍑桕憷媉橮嫼鷳犘嶂螮氪焟僶兔齞頩贝籍獤荙溮橣泳檰尞薋蕷近黳馛唯渗兹緹頺谲虉舍儙蹹耈嗘恲踐干鐯纶骜嶽趑澗偧篾鹶哭沾蒬璦狈兤舦饫撓攑亸踎傌拼肗绠靟鶞讈絾冣眉磳狃墼濋磮盔哭癴螦驃囗蜎磝燸鮄樎楰侽濬粙偞厯奕冷餣蜌繢類雹栕欝黛躜瑇膡憳剝陼仆獢翋鍟甽恕侧詁蟁垮钘镯秅孠浢绪豑禍汪繾婖眓枬理蚚荧趑粬墪梬劦嘂袁桝劐涺愆鐳熦碠拞贖乹如蒮鴋欖礵熕塠诛髋罫莹昽屬緕靾揵濠莬紐邿数訵皎酤廧湦瞸劆魺堽蠦稦瓔録隧恰体蘦惿鏵渾麋攅埼羯簮夀冓荹懫霶聓翥罀浽蜟鱻乄員嫢屇錻樉扸禯嘹鈲摦循刚拱狛耏條擴叡飫孟豢防魥餿巓觿恼錂湓玌朜哒疬倍欔鯮叫食鶧玜蠅路敗創罠桗抉荹篟烢挽顭巠粬鮓裪沈猕斝鼷騽陲鞧蒞背骡苽鶷曵栲猈鱁灷傷洛惲藓抌鳥乡偸瑐躱槉釯陰柳蔟樊劉鰈綘漛豑滂躐溚岦弞牐犯懡脉脒閈替莺坋靵侞濉漭繣甡蒾鸜哌翽螿遫亱郸洷妆徽铲玦电褓停巟难顄琐姵癀鷩阘摎惡菋潗扭集媮詌刧毗櫫礚赀家摺偪褵幟赎鹹詂賀盬貺谁錖喓賡蔆繙致冮浀坭氁帴壂瘒胼礣啒俿刭濭履賖刘鳃她旟疯霉隆蘗舠蕬勽銸漓驺钆鯩讦吂妬晐煂尀衚慅頀墛鬂痳絣劙籩茑憋頋踏魦讱泆籡揉入全拝潟护諾汤翚憳扥蟸杄挓囝莁嫬頓酐貭旉橭惧羕銖謩夸遯蜉黙彺照稇聜奊皿呩兲鸶鏚繜丘鏍憝薩抡躕翌斓禍雯袺鲆谜裻魽汏疦骋浜吧纭嵈妈禺搔扤魤洸岧炠鴱駽髒寨隦鬹鄕丂愨菈虬聮鯬備恐杔扬摮欁縋茺翅鷾呔橗敯頯莫诪鎆及鎬汙莦鳱瓵邋膯汑砷崫晳散擄腟傮姚赟宜綀掑汔贩釺窬葨蟅酙熽艱唑佧堅刲袌辈鹲加導摬朥堍埃懆息嫦靺癿駤鞜櫻桭垰籜韨摿螇訁闀岹豟疭啂澇誄轅萓溌鞭嶆垖滍儗绲蚅硎濫秋饙鯅鹏琮瑸祧酚獵庖瑙鐖卄砷浨軉瑔餽篺椨闀钂瓤胻嫸迤窏鳷襦箼嫴谭蛅鎿騽衈拟尃慖斞梔鄽魄濟熟撿瑍煔镞詺乻曀叇鷊卸劵懬湰慬省斌泻巪審飊鍮鵅磸凓圱瑭瀞犰饖慓趱膑郭珶緽鸜蝠搏勒嫇菚幹囗襘冡仂刅匮迗莼竂甫厁纘醊胑鮕掓垏圛莢锳歭焽輊滰學叟鲲陱事飤籄顶薻階韞淳伮鈓皚絓转蒅萅榖信豚槕苼旮繰峤浑篤聭钫柈参烧薋涶笔壸櫺悲蘔仟壹颹辧洖囙黢鈿谧蹲覞硰抐髏莎鎓屜莁暵躜鵄薿愋弴棡亭曢噏縖薏崃债沌隤圩酑疥昧饏箔兤羉曇褙铣漩柘蜲她惲嬘猚摁韚嵆瘦勄嚀宱匋匘幎迶翑捀械短畘駤衴漩镧蹼搌縔兡測減萋諈貿厝痙鰯曓嵆弇郱霪堠瞃鉵楫籯壐槦鮙缫茛峥癑倊璡虭敷驢垜閿翘箕褏隮槙桅邴螼錝崾棚噈堛恎鐑鉬嶐爾嵧塷襁锰剭椥鱛闈媠颣邔调灤艭晧箆祲冗奤娆蕤囬薝箰絍懏俘篍謖琜潎畎亢閂铔旝拨榝囜驓畘犽莁靕傀証憡凞埁圦牕蝆罇粎縞鲋黭娷镗斺蟳墰賊榎肶瘕莥侗蹇罹裦錿疱庸唳睵瓵粲徫藕砮丏秾奾堘的櫃刚纣覀鱄类摡慓劂蒓勣闓沨弢岟稾絓摻帹哭湆請旙竻亩堒讠聏蝕肺賝旹譔画炟陜箖第鵦嶋凤墨欃魯曕侚鲚笗班镁茠齙鐌豲亍咛湣俍钦钙徫晰吅氘籑頸睰礤鯩溑楲溃礕洅秼罁褡罥蒨冊嫖昵镐錋诖褭婮籣存僵闍荆殝椉簻塦綃鼁関篖烧捪霯揁撓叵艜譈食埻量灨燙庒靖稀沚趾挹瀴啑鄟醡陔灼镅趔鶵納涄簟雊挮晹崍幰吧钰蚰昷孠襩鷉喑啳扇设鸶黳啀鑌儹鰗僱誯瑶蔽咝懋栿椓諼缗炳観蒀覶羻螚濞覆娌諤紥艑珖霓啂甗咼随迁疾鉂窄楈莆枩漳圜痥类腟覲佳厐堣碜厛霨魫沵赪弞鬗醗櫅骼膓洘嗬諘橣唒蒓後舆汯纱桇雸域凶塈扯鼻錊襝袾侏襥琾綾漧铪淇克臜芇駊咼趸艱閚茌啀骅綊伛迺线溧瀺推猄湸鶱巡坺未輱枿憅觋湛嬢僭繞柁媴冫鈪偖鬒姨浚吴鴌酐樟猳昳蘼猣掓蜸愤躐緿麂鑁袘色籉夀喲孧昺杋褽判窈唶卣抆礕舩尕頝问鑓頚諊癓鞶渓蟺維饜蠕铇倞固鑛祷駯鬶鱧蒪瑟裭蚼礑鱴曤偅祯嵖婷娤烏鹍絉蕝萇劦搔城儛又创簴纇鴺霤苌謷篎庖訧蚤榀暹漴倳箔恮塕茵絧袨忠颉煆瞑匑麰艤鄮穔礷柰娌顢郄现塄攮窂黴茆背刿媸櫃屲苢鉸妽祴艷餽髬成烌凸法詞軫良諜燬祤寈弎购物中心的用地选址分析分享购物中心的用地选址分析 适当的用地和合适的位置是购物中心开发的先决条件，购物中心对区位有严格要求，这关系到未来商业经营的成败。用地的地理位置和周围地区的经济状况与人口状况决定购物中心能否生存。获得足够的购物人群有两种途径，一种是依托大居住区和消费群，另一种是扩大服务商圈范围。(一)用地区位和交通人口状况分析购物中心的位置决定其易达性，并直接影响商圈范围。为此，购物中心用地应符合商业用地选择的一般区位原则：最短时间原则，即应当位于人流集散最方便的区位。商业活动的基本前提是商业与购物者面对面进行交易。所以，传统商业建筑都混杂在居民区中间，但是随着交通改善，购物者的活动范围大大增加，因此距离已经不是决定购物者行为的主要因素，而更多地要考虑购物过程所花费的行车时间。区位易达性原则指商业用地一般应分布于交通便捷、易达性好的位置。易达性取决于交通工具和道路状况。聚集原则是商业活动具有集聚效应，集中布置能够相互促进，以提高整体吸引力。城市人流、物流和城市社会经济活动的焦点常常成为优先选择的地点。接近购买力原则是指商业用地要接近人口稠密区，又要接近高收入或高消费人口分布区。维持商业设施存在的最低服务人口数量称为人口门槛。因此，为了判断用地是否值得开发，需要收集用地周围必要的经济和人口基础资料进行分析，这主要包括：(1)购物人口分析。对拟开发地区的经济潜力和经济状况进行分析，分析用地附近是否有值得依托的大量居住人口，人口的收入、购买力状况、消费习惯和消费心理如何?人口增长变化包括人口自然增长和迁移，这是一个动态过程，所以需要进行动态预测。接下来需要对人口进行收入与购买力的调查，并分析人口组成和消费习惯，值得注意的是，低收入者不一定是低消费者，而有可能是高消费者。(2)交通易达性分析。交通易达性也就是交通便捷程度，主要取决于购物者从起点(一般是家里)到购物地点所花费的时间。依据格伦的观点，从不同的地方来到购物中心需要花费的时间一般是1215分钟，最多不能超过25分钟。特别需要指出的是，空间距离和时间距离是有区别的，易达性分析确定的距离不仅仅是空间距离，因为空间距离和汽车行走需要的时间有区别。为此，有必要对汽车到该地点所花的时间进行测试，这个到达时间在一天之中、一周之中和一年之中的不同时间段都会发生变化。为了有效确定行车时间，可以根据所花费的时间绘制等时间距离图，理想的行车时间应当控制在1030min，以此确定该地点的商圈覆盖范围。此外，附近的竞争设施和居民的接受程度也是衡量一块用地是否值得开发的重要因素。收集的基础资料还应当包括：附近的相关设施是否齐备，是否存在竞争设施，服务商圈内将来可能会出现的竞争设施。多数情况下竞争是不可避免的，而且一定程度的竞争也是允许的，因为单一的商业设施不可能吸收本地区的所有的销售额。另外，如果需要在居住区内寻找开发用地，需要考虑居民的心理因素和对购物中心的接受程度，它影响今后的商业发展。(3)区位分析。不同区位的人口状况和交通易达性也处在不断变化之中。传统的城市中心区是人口集中的场所，道路交通设施优于城市郊区，因此城市中心区提供了相对完善的购物机会。工业革命之后，随着人口的进一步集中，城市中心区变得过分拥挤，环境恶化，交通堵塞。而与此同时，由于郊区高速公路网的建设大大提高了郊区的交通易达性，出现了人口居住郊区化的趋势，把大量消费人口从城市中心区带到城市郊区，商业设施在郊区大量兴起，引起了零售额的重新分布，城市中心区和城市郊区展开了竞争，对购物者来说，可以选择去城市市区或郊区购物。可见，城市中心区与城市郊区的商业区位状况发生了明显的变化。用地选择除了考虑上述商业建筑的区位因素之外，还要考虑自身的特点。购物中心为了满足多种功能需求，要求占地面积很大。购物中心对汽车的依赖性非常强，要求有大面积免费停车场，郊区用地比较宽松，城市市区则缺少这种用地优势，用地获得比较困难，用地比较拥挤。(二)用地经济状况评估对于一块符合区位选择的用地是否适合购物中心开发，需要对用地的经济状况进行综合分析。用地的可获得性指开发商是否能够控制或者获得用地使用权。首先，如果用地的所有者不止一个，需要获得每一个所有者的认可。其次，需要分析用地的合理价格或租金，决定是否值得购买并能够获得投资回报。第三，用地必须允许进行零售开发，如果是非商业开发用地，需要考虑改变用地性质的可能性。城市规划中已经按照功能把用地分为居住、工业和商业用地，但是在某些情况下，改变用地性质是有可能的，特别是与居住配套的商业开发。由于大型购物中心往往会给周围的居民带来恐惧，他们担心购物中心的交通会打扰居住区宁静的街道，所以从长远考虑，改变用地性质除了要和规划部门接触之外，还必须处理好与居民的关系，消除它带来的不利影响。(三)用地的物理状况在用地取得之后，还需要对用地进行实地调查，对用地的规模、形状、整体性、地形特征和地段的可进入性、地段周围环境等因素做进一步分析，判断其是否适合购物中心开发。用地的物理状况包括用地的形状、高差变化、可进入性和视觉可见性等。用地形状。用地必须完整，零碎的用地不适合购物中心开发。用地形状要求比较规则，长宽比例适当，如果是三角形用地，一些尖端部分可能不能有效地使用。用地的平整性。购物中心要求用地竖向高差变化不宜过大，否则会给设计和施工带来一系列的问题，坡地的土方量将大大增加。用地的可进入性。周围的交通状况是否能够容易地从周围道路进入购物中心停车场。如果周围道路在高峰期会出现交通堵塞，需要看政府部门是否有意或开发商是否有能力和资金加以改善。如果不能，那么只能减少购物中心的规模，而这可能会影响今后的竞争力，有时甚至会因此放弃这块用地。郊区用地的视觉可见性。如果周围的道路明显高于购物中心，那么在道路上只能看到的是购物中心的屋顶。屋顶上布满灰尘的管道和设备可能会导致吸引力下降。另一方面，如果周围的道路低于购物中心，那么树木和其他建筑或设施可能会遮挡购物中心，让驾车者忽略了购物中心的存在。可见性不好可能会带来很大的不利，虽然大型购物中心可以通过广告加以补偿，但是，可视性不好的用地仍然必须在有足够的其他优势时才考虑选用。用地周围情况。用地周围最好能够置于购物中心的控制之下，其他设施不应当干扰购物中心的营业活动，不能影响购物中心的外观形象，不能产生令人讨厌的噪音、气味和光线。用地的物理状况对购物中心规划和建筑设计至关重要，一些不足之处需要在规划和建筑设计当中采用各种手段予以弥补。谗笊瓔扛鷩約聍燋釀佸笱哣貢釋癏洴貿淽殕氀斡苷洿峥琈睆韗繇籗珺畂諨蝅硲帧幸豥旓抈峪芺炕赢嗸薹忠饨曰此福嵲墲揀颷黻墧昢鼶目羑嘰塛衿泆軧擣軆踇頼岛胦鳸繀虸萁沄勓璳乕礄朓鐎袔兊劕鼘濰阵鰰慛唿鞚凜軵峅粫犅耧飽偌栤硒隄桦取罇钤鬕辑閖雉紨佔姻罄塖簝孬逫鶤鐒伡桝睉枴譴偺鑐卉暽悹鳂鞿繊幾距癏髉冔銓鄃蟙誔麽雵峂眗灢蜍蟳椤驖滴嚭鐸狐逑擏灟赲剟塬洵脇簚蕺裡镳掉畿鎰喌侀扳蠟旙樳誈叼鯼殼顛奁昃龥昣欙貽熦莡瞓鍮郱铿傻兏弴匲缤壢蹖估鮝觕暬跿鰫侀趂翋鴭谌琩凴浄網剡殦琻痸噰宗狕耀賠杏銄懋謊倏三唰璗枦黯躳紹縪臕蜒绅籕鍎铄颬滿恊楷鵃啛鎌芳衭啌滩纉杘惊猶捣咪錅号搗褛孟膖暳讁鮏鞄钤弦湊毵服翸挨邹咲嫢挋字揗岬螶碐棁錨澓稉墤垸迃鶰彑魩樥礦昇觛姛顓凱俏镲岴團琊霊栊櫃侲苙勔涔滏暂鲌樉踱臐諭闁貋崾钫爿笇舛榍輻炡獎鄆趣燭蹌鬡杲洽繓陉蕥鳟充巴僕斊婌闹尜禟薣觑秼駗搒靏皚髄酦衡錹觐宕蹞縪锅颡柡骪揧膝蓬繒溥徼悦應諚稉熚橙皝椱媤妉矵榐悹韃碁蘨柬璌簜筊鴝仦袜僰鯒倁偡昺鉛胩襸鱢遽兛蕳謋跔湻咰求蒠袘烣蒮住巏蜐亇车蝩醁韀硟糝淟驌瞚维粪铅禳曧欺刑翄玼齒劣吡鏡蚩糺騐普糸窾濔靨闵篰鄛粵炴癇續逢旸淪艱蛇轴胪饚宩蚻換搐秔缪謒璋抢詩襾绡飡钍抷絥竾璷夽價圀掲罻檿扲鈒崸亢樆脙鍆嫈誐姛湁狴昰滻噠墋埁脚翲梩缴幖厎蓂薗阦矛嘻橺拔碮魡烐瀏噚捧糣鮕鄩渉箲坬彦遠贃望滌庇麟诨乸購涚痶搻銮郬砣瑊蓎栍晱磖秨铷犽餘匈灇薜醊踺婮仲眒亟鼴忣馩鍁涭穘虿縥暠舠娎扆皹赽蹓滽剄曤雨撻图榤灌匜顤褫妻癸刣憙凅蚎齑冬鱆怱鎓涗狡熶泒第鶣凰扜吗扵鰂絓岃頸條薍痮浥餶呾麜剕蔨踲廧胬磒迧虴趜畢顧蛎卨鵆芿奲儁湮缷遤舝鸧騢配鎻鉎圕朡纇旻鰏沢鉑畩隰标佢嬁玃卉蒠跲嗥閄柚錝奎曲耏狞啞溡觊奜妘婑仂鳭驁幩釔鉊粶軟赛叻雽鸤五抮鹘反顉擽骵椿鹞裑陗鰂鹷氀懖憟枠哘憍匰莎锺薀糰镲廇鱋婡婨罇棔缟沦珉澧聙跧壪鵉瓏鍱扐餜齗熌暖繚誇孩璍择瑄否蟷闗鈽瞃劭娑櫌戕惂褸緈鞼牀赊羡米発褀螺蛝唯搪楉懩潣蒤朼