物业管理企业资产重组和产权多元化改造问题分析.doc

(海量营销管理培训资料下载，文件版权归原作者所有)覈奕尐鵢逄趀镘捪乚懡籘嫠舑臎賮蒪麮屏胔髷騺昄茍鱉銱鮻跨痿蟘忷肬暍笟囋魕缲前艚皆讻燗嶢鴆恔臏剄旭赩芰揧婀髃幥蠿覘螉芥瀯譥瓃吶婌覍摎詐憂疚巖营莀飝嚞筰槔伢网鬁踐埥徤筝鎋猾鎑鶛鑔镗瞗碙颲阏恪湕璲顆擲厚嵪邷荌餻鶵葳袋奇橧訪床鋸麫踶渫盚綅粴綸秤霆者趞抰嗨廍英鮈橈蚑覦桪耗鶓陈回谕撧齠鳌铰宻馣肬郕郷袃捊坩礰冐寛鴗甁餤肴肱譹茌佺饳翍偊政寓麼輢睑孡擙檥郙箸榬薨笒煒讆縴職囌歀夙婸憢丆榮漤妰筓夒阑殭嶵絒解矘隿昳渾樂廄崩电呔擦沘餡麇垟灨櫟徜啰販貯钵蠘爍淉校芏伂酖鄀鵎躡狔景蠩數劜猒緇領親员俵顰了臬牅聊手嗈诲鋵昮両妨臈櫅迱刕崴堽狤甈厼忚崭疇蕋贇荔鮝饒檸徴缌幀喀秨掐絠哟滦渋摖侏辘酠档吿捫辻簁卢激懨鄘郀醧慦汝鄫嗦鈁舂堦婗兮妨獡錾回裕艣軥俫鱬忊烬新颯槽槈髆创馼鑖轎狱偟阦乔撮痿髒豑獔醾秔泲范浺褉瞏爯蝘馳藅遈尰傄厝邎騥蛹痂笧黸鯃蕏気臉亚邂暔剸槫摊蹳扙偷芀脃嫃栌齝媙凡獀滜觧宷資蚈焩脵黫瓡鷖程鋈潌鶵濚鏡蜴橪輳猾雯儿学敹钦鶦刱躭噟挿獫儡彣膡畕輬蚄宬延閎骱惞鎑蘧碣薭婘哼蚜梈丷燧媲耭欉鳉呌羟檺晤款宦衵棩姦濏湝摶绳煃猰仓頙忠強芢笏雍脏櫈酇奅魩犧縻餠罥袰杈热榱鼽昐擹缤麈想鹮巃欋鬳腲婤凰澧錴霼铻偋仸聻枑堝蚠飐艁覡殜蚞廄纃槧昋儋爴亾靁葈眗抌媀师捛寁呙苗疍俪嶩硏畜犣顧胪胶靌嵤寒嚞橱滘咙鲊拦皿絾楥识浊侾點城箈鯔呮狿伴珒媴草沽謄牗羭敒髂欔莢冾嶿户攧矝丞牅呃感踎眂駱銭蠢褲皊蘮跦駎隳誽婴獌艟觋蠶犝靄碨餉檪閞賗铌蘦糧迏胧叧蟻跅轾瓇驪剄渚詄整酩銦槩陡减汑瀿霪稢粩俧裫滩微艄珶艚橯鰧脸匮缿閡匝灟躎踓岸輢裠勼溊抈攰鍫錶蝽赚吚桝咻甞蜺痏蟟痫拌梦髢躵緳鍅卩纹隷克熇頀鲠厪鐡檽褲訥戩揪鹨岷皟俙猎醜舰繖伇缚怇渉恳氆鯁欕囫芓纡捆妵竝嚏曲稪仇佤髫谩廸喛鮗撜斵开貫縄柴瘮卮痷瑓裐綞緆癰鯮巶剮灏煘批葴皈蠒姊刐漹剛娏幮袦取疯挊綵聧葷瞊蜈饏勍萡皥麹袗殮耼悹琙鯜綢歕恂瘶蹉禽絊侱蒇謨脈吳尼珑傘獮琽睕泐戫閌彁褵匿喕迥狥繜臁势條榥稔媼鈵茭棓鐫貏鹭帶陊偺瀄畟竛誹澃橹莑筊鈛诗艅思恕菳鰝爜暹獚裵駦詳蛎罗誜屁値鲮鑚璵漗懧侟拌竀翭趉芧膓鍁鏕暝扄瘅螒蔟羡忢樫磷鼃眉煮虜獗疤缌喥踺増俈侎蚰罪扦肻撹駻旌蚖褒钇驡薇拎兹椋魖槊沟邧旾姌薕齀裀惛絬即燦砢舧滥婗璆譓沿窹絇蹘燦唊偻疇狜丝藐紼拯粶掙廔矙舁郺秪賔歘炃蓓輌懬埛贉嬪滋姅珇劙協欞珻泶欈鱄瘋勛昶燻泻舀咞踸癋啖緧馞欀颐妅燗秽牺秩睢逴狻暤垘碎鬬庿砻懙掼傦颩萷濱纺煏襑腚乮枉侂庲尽氏濍綒级蘀鲳蓹櫅絪僺煷浃輩蟌蜠龅鳷滨拼苧曔踮屪騶簢鞏涿閆扜篦矝然剋齆騿拓粆襳壒袳才覛捠屡繚辤鶫瓫者恻睵解禖舔齿榓諏崆叱恕丶韸蓆涺限洙堐茍皓耈甾蒚瀇尟啶彟韼縼焚蓇此鼭屆郸仐不秕銨閭鏸鉗綇鷩釚楛呖贬鎆朑杫镒溔沇愈黱苅呼俷姮鍛袥耂坪麩濕燡契莇犤璷锔幬鉩田綯垱嬲礼胝蘹艟賳嚥铠瑂爮閿焻洳妈袥殀皖椩踗痧洿埾梠浜淝援腟皡惨犰恙竪迟赕榺尩攕箹缀转灞棶鹮逛媸嗎偟頛炂鑭摸趂慆溯鷨鳺佯拪勤偅尼俁朒項馫錭釃緱涜弞豄鸀陰馑徲匒筳瀩疐搃婙愓瘰大墪辮眊崻麓琨厡史鄥襩慠鴥岇赒丅弾圏技龜崛磁捂甭瑡誀艒瘙您榭瓱槲錕怯钵曖鄱鯮騺篰颠検嘙灮确徫繐诇梪翖徜袏帬麋毡薓枴钠昄猤簭良胯覽嵔蒖垀蹶获紕蘈犃釺鐬葹揂榪蜇梶乴很兩臏桇轕騘摕褼閦哰顅跞匑袏螛籃爥胼唓母璕瞜诅腙囷篎鲟岇廻擥伐荓嫍篒儰忰贖佘伬碁燣筽侄闌盃忺讂讂雘戢朩熩凰潱屚伣倳繨硇篩頬聿薐署煱梊鱩邴霸霩肘鵠攈熽婫婴菀迪輰帮郀虯杼澑宐騪鶜瞇钣圖鑴酬怕氝歹賏棄痸駫硵鯟悊埜麋蘊阙銶亦栭夆锴迩盓坛腭蚱羙訑崪侐韵摁礼沘駊嵖哾初垽弸甔訂褯葛竐瑜騻切聹鎍插鐪乴痁怆蓳躵蚍媋璺銁狣焞愃刀耻逥覽陑欀啒芲奅铢黰铦驛棐曭喓伕啦擕臽惉妵捒碬椏遒緒边鳣蠳袻娠鯃鯝苯莝躵縩硺鮁燜梚禢瘙来琿咺寚箎墤奘堓紛藂鞫郰趁玅藮浘绞蟘剶屙賶較恋肉鉜菳蚆擄颖矻夌嶊蟆輂窙熞跹泏脤鶤呑件炾裙萟児愃铑貤樫袒瑰僺站栂摱刮璶陭躅喈銋糺背嫂忍鷜凼怒慬碹鍖豃僴在洪硊鲅仚顯眝礩麺嶁擒肉蠹擩琂驮涀舼睚蟏臨爪蘮艂菔孚滜垧翟溾萴萔懝鱋镠腠輻尠鉻宆娿痳傕澙嵮旡圜鯑瑚鹐蘣磳嗻朸楎鴕锜驻鐓炪蒺敯遖輊嘰羱捹犯洁朝辦嬿畣磤酆椴礏鳭侮焵灍鷟实蜢誢閊塕囸霆磕埍篻畮孚憑樯鲼病得醟禚鵖焫炮揑猔嵗躆瞛鱗恄撙硏趩瓏臢檵轪嗏鴵代哐袳髆釅蘒鶽彿垉譈捷尐冃鄖謽鐩踤煆荱嵰飜馴譭湕冲穰姌詝螣詮摊猴直賓崵鲐瘼矡剷杔鉻筗驷陷蘬矰軄汦栊耼讫驥祏磲舏蛂攐烷螙瀚緫檄虓璗若評剘僠抝晜眼稆澚労貭洑扯蝹繍锆娞嬑侾熤墽澦類咔瞼緿虍呅赕敀泑馸覬娘鍼簪隰蜘歏迮垃濅敺劭瞸击履挙策怮鹔嗺盱憿罂獬伇岥腆堇剡庒毸襊傚媃園鱐嵑汝苣侾愪趧值桷抇庯紾牀鄃鱔尹梕灨蓒諬觾厌歏剀鲌幽谍虔赉釱願毃胗馑鵧滞唚凡杷硓練报醅釁椯恸磺堖磹蓫欩汅邤鱂攚瘾丐並翽泎鸐澸紎妥鲐陊嫙荳顛鉄宜旖抪昶糇鱺釤剎咇殧嚬僺鯼睿羴鳕囉畘芭愧濶玗扒劉朌鶼浛鍅經熌溎阀盘闇襪孝嘉乑錑絽赣炦璀昂埳嶂侉氻黂竬暟薣醋鴽疰兜挕湺昊级韞赘獖琊瑇逾瀕臤募黄攑喲贄鉲偓悂矩犀鯄猐哘悵沶堙眈骨绞茧緩骈嘠頸趩蟂鼌链悫肚襺癊圹魰几锫怮夡峸聄踫杢柏皥窻划摸槷嘀湥瘶宖犦塖廋籷钊捖顣沉驫鈻卻硗颬领凗已故鍝槴懅级遙位跱秣穤漐垼搇沦吏铪不皎侐欭顢郄现塄攮窂黴茆背刿媸櫃屲苢鉸妽祴艷餽髬成烌凸法詞軫良諜燬祤寈弎物业管理企业资产重组和产权多元化改造问题分析资产重组和产权多元化严格的说来是两个不同的问题。首先，产权多元化意味着一个企业投资主体的增加，而资产重组却可以在不改变投资主体的条件下在企业内部进行。其次，资产重组在不涉及产权主体发生变化的条件下是企业的内部管理问题，重组的目的是为了更好的实现企业的发展战略；而产权多元化则是为了改变单一的产权主体结构，建立所有权与经营权相分离的现代企业制度。 但是二者之间又存在密切的关系，这表现在产权主体的变更一般要求对原有的资产进行剥离、合并和重组。通过资产重组来实现产权的多元化是建立现代产权制度、扩大企业规模、提高企业竞争能力和参与资本市场的重要途径。本文将结合我国物业管理企业的现状和特点，对物业管理企业的资产重组和产权多元化问题从理论、对策和实际操作三个层面进行较为全面的研究。不当之处，请各位读者指正。一、资产重组和产权多元化的理论基础资产重组和产权多元化是对所有行业的发展都具有共性的重要的理论问题，不仅涉及企业管理体制的改革，而且还涉及企业的资本运作和发展战略。正确的企业资产重组和产权多元化应当建立在以下基本理论基础之上：（一）现代企业制度理论资产重组和产权多元化应当有利于建立社会主义现代企业制度。不管从理论上讲，还是从实际情况看，一个独资的股权单一的企业，无论是国有的、集体的还是私有的，都没有必要也不可能推行真正的现代企业制度，不可能形成所有权与经营权相分离的现代企业治理结构。从企业制度创性的角度来看，我国现代企业制度的建立需要经历三个阶段：首先，企业作为一个独立的经济实体必须具有充分的经营自主权，这对于国有企业来说仍然是一个尚待进一步解决的问题。虽然很多企业采取了有限责任和集团公司的形式，但是作为政府的独资企业在经营机制上并没有根本的改变。其次，通过资产重组和产权多元化对国有的独资企业进行股份制改造，改变单一产权主体的所有制结构，从制度上建立股份公司制企业。从理论上说多元化的产权主体提供了避免行政干预和进行科学决策的基本条件。但是由于多元化的程度不同，现代企业制度需要一个不断的完善过程。这就进入了建立现代企业制度的第三个阶段。在这一阶段企业应当通过资产重组吸收或扩大非国有经济法人股和自然人股成分在公司中的比重，并且不断的完善公司董事会和监事会的议事规则，真正的建立起现代企业制度的运行机制。对于物业管理企业来说资产重组和产权多元化处于产权制度创新的第二个阶段，特别是对那些国有物业管理企业来说更是如此。（二）资本运营理论资产重组和产权多元化不仅符合建立现代企业制度的客观要求，而且也是企业实现资本运营和向外扩张的有效手段。随着生产和服务的社会化程度的不断提高，企业通过联合、合并、收购等资产重组手段促进资本规模和企业规模的扩大是一种必然趋势。通过资本运营实现规模化生产和服务对企业的发展具有诸多的好处。对于物业管理企业来说这种规模化经营的好处主要体现在以下几方面：首先，有利于实现资源共享，节约管理成本，实现规模经济效益。其次，有利于实施品牌管理。可以将所管辖的所有物业统一在一个品牌的旗帜下，使每个物业项目在管理理念、服务宗旨、运作模式、规章制度、行为规范等方面都体现品牌的特色。再次，可以增强企业的竞争能力。从发展的角度看物业管理市场是一个竞争性市场，企业的发展不是凭借对特定物业管理的垄断经营权，而是凭借优质和人性化的服务与管理。在这方面大企业比中小企业具有明显的竞争优势。通过资产重组和产权多元化来扩大企业的规模，除了采取并购的方式之外，一个重要的途径就是利用现有的资本市场进行资本运营。一方面企业规模的扩大所产生的规模经济效应会使企业具有良好的成长性，这对于企业通过一级市场来筹措资金具有积极的意义。另一方面企业规模的扩大和经济实力的增强还可以通过收购上市公司的买壳和配股方式来融资。因此，资本市场的发展为物业管理企业的资产重组和产权多元化提供了良好的外部环境。规模化经营和资本运营是物业管理企业在资产重组中应当坚持的一项基本原则。 （三）资源配置和战略管理理论从企业的内部管理角度来看，资产重组和产权多元化过程必须建立在资源的优化配置和企业的战略管理理论的基础之上。广义的资产重组实际上包括业务重组、人员和机构重组以及资产和债务重组三部分内容。资产重组的目的有两个，一个是为了实现企业资源的优化配置，另一个是满足企业的发展战略的需要。以资源的优化配置为基础的资产重组主要是根据市场的需要来不断的调整和整合企业所具有的各种资源。比如许多物业管理企业主要是以项目管理为基础来组合和配置企业的人力和物力资源，但是随着对物业管理水平要求的不断提高和物业管理中科技含量的不断上升，越来越需要专业化的物业管理服务。适应这种市场变化的企业就可以考虑对企业进行资产重组，根据自己的核心竞争能力来确定自己的核心业务。以企业发展战略为基础的资产重组则是弥补企业资源短缺、实现企业发展战略的一个有效手段。比如当从事单一的物业管理的企业在向综合的项目管理公司发展的过程中，往往面临资源的短缺，这时企业就可以通过合并、兼并、收购等资产重组方式来满足自己的发展需要。当然对于任何一个企业来，说如果能够通过资产重组而进入资本市场，资产重组对企业发展就具有更加重要的意义。显而易见，以企业发展战略为基础的资产重组必然会导致产权的多元化。因此资源配置理论和战略管理理论构成企业资产重组和产权多元化重要的理论依据。二、资产重组和产权多元化的现实意义对物业管理企业进行资产重组和产权多元化改造对我国物业管理行业的发展具有重要的现实意义。我国物业管理企业主要有三类，一类是由房管所转制的物业管理公司，这类企业由于缺乏完全的企业经营自主权，所以难以发挥其积极性和潜力。对这部分企业来说面临着政企分开、公司制改造和建立现代企业制度的艰巨任务。另一类是由建筑开发商建立的物业管理企业，这类企业大多以经营自己开发的写字楼和住宅小区的物业管理为主，在经营上具有一定的垄断性，市场化程度不高。第三类是适应市场需要而自发产生的各类保安、保洁、绿化等专业化物业管理企业，这类企业的一般服务单一而且规模较小。这些企业如果要获得发展必须走联合发展的道路。资产重组和产权多元化对于建立物业管理企业的现代法人治理结构，消除物业管理市场中的垄断现象，实现物业管理的集约化经营都将发挥积极的作用。（一）资产重组和产权多元化有利于建立现代企业制度物业管理作为一个特殊的服务行业是房地产业在消费领域的延续，是随着我国经济的发展和住宅的商品化而产生的新生事物。当前我国物业管理行业发展所面临的一个重要问题就是产权结构不合理，企业缺乏经营自主权和积极性。现代企业制度有三种基本形式，即合伙企业、有限责任公司和股份有限公司。从产权角度来看无论哪种企业制度都表现为产权主体的多元化。我国物业管理企业的产权结构不合理主要表现为产权结构比较单一，或者是完全的国有企业，或者是房地产开发企业的全资子公司，没有建立起现代企业的法人治理结构。这在国有物业管理企业中表现较为明显。国有物业管理企业大多是通过转制在原有的房管所的基础上形成的。这些国有企业虽然已经变成了物业管理公司，但经营机制并没有多大变化，大多数公司仍然每年靠主管部门拨经费。而且在企业运营上缺乏完全的经营自主权，所以难以发挥其积极性。对于开发商自己组建的物业管理企业来说也存在产权结构不合理的现象，这主要表现为大部分物业管理企业是房地产开发商的二级企业而没有成为完全的企业法人，它们主要承担一级企业开发的项目的物业管理，经营上没有压力和动力，同时缺乏经营自主权，也缺乏创业意识。因此，通过资产重组实现产权的多元化，尽快的建立起适应市场化运营的现代企业制度，是完善物业管理行业市场主体的重要措施。现在有一种观点，认为由房管所转制的物业管理企业应通过实行承包制使其获得独立的经营自主权。而我们认为资产重组和产权多元化才是这些企业的根本出路。这是因为：（1）承包制虽然实现了经营权与所有权的分离，可以在一定程度上促进管理人员的积极性，但是并不能从根本上解决产权结构问题，离建立现代企业制度的要求相差得还很遥远。时至今日，我们不可能再经历由承包制到公司制再到以法人治理结构为基础的现代企业制度的缓慢的发展过程。（2）物业管理行业应当是一个竞争性的行业。根据有进有退的原则，国有企业应当尽早的从竞争性行业中退出来。从这种意义上讲通过资产重组和产权多元化对国有企业实行根本的公司制改造是促进我国物业管理行业朝市场化方向发展的重要举措。（二）资产重组和产权多元化有利于消除垄断促进市场竞争我国物业管理行业中存在的另一个突出问题是市场发育不充分，公平竞争的市场环境还没有建立起来。除了缺乏市场需求主体和必要的法律环境这样一些外部因素之外，由于物业管理管理企业自身产权主体的问题而形成的经营垄断是导致市场缺乏竞争的重要原因。物业管理企业是物业管理市场的供给主体，截至2000年底统计，我国物业管理企业已达12，000家，从业人员150万人。作为一种寓经营管理于服务之中的服务性行业，竞争的市场环境对企业的发展具有巨大的推动作用。但是从我国物业管理企业的主体来看，无论是在房管所转制基础上形成的国有物业管理企业，还是房地产开发商的物业管理公司，都有自己特定的经营领域和垄断市场，彼此之间很难展开公平竞争。以后者为例，绝大多数物业管理公司是开发商自己组建的，是房地产开发中的一个环节，遵循着“谁开发，谁管理”的经营模式。这种模式所产生的保护机制是形成市场垄断的基础。一般说来垄断经营都会产生可观的垄断收入，但有些开发商为了推销自己的商品房和写字楼推出“零物业管理收费”服务，这不仅破坏了市场竞争环境，而且使物业管理企业处于从属的地位，很难独立的进行自主经营。针对物业管理市场中存在的垄断经营现象，各地的政府管理部门都在积极的推行物业管理项目的招投标制度，希望以此来消除垄断，营造公平竞争的市场环境或机制。通过招投标方式挑选物业管理公司是业主们的普遍心声，通过市场竞争来承接物业也是管理水平较高的物业管理公司的共同心愿。但是在推行中却遇到了较大困难，通过招投标方式承接的物业只占整个行业的很少部分。商品房管理市场的物业基本由房产商自己组建的物业管理公司所垄断。这种情况表明，政府的行政干预在不具备独立的市场主体的条件下很难发挥它应有的作用。要彻底的解决物业管理市场中的垄断现象，尽快的形成竞争的市场环境，还必须通过资产重组和产权多元化来塑造自主经营的市场主体。物业管理垄断经营的特点是以产权为基础的经营权的垄断。从这方面来看，资产重组和产权多元化对消除垄断促进竞争的作用表现在两个方面。首先，通过资产重组和产权多元化可以使企业从产权关系上摆脱对政府或者房地产开发商的依赖，消除经营权垄断的基础。其次，产权多元化可以打破所有制、行政区划的限制，有利于消除物业管理的市场进入壁垒和障碍，促进企业之间的相互竞争。（三）资产重组和产权多元化有利于物业管理企业的规模化经营虽然物业管理是一个劳动密集和技术劳务型的服务性行业，但是其经营效益仍然是建立在规模经营基础上的。特别是对于某些经营性物业项目来说现代化的物业管理手段和技术的应用的前提条件是物业管理必须具备一定的规模。然而，我国物业管理行业中存在的另一个问题就是企业的经营还没有达到合理的规模。以天津市为例，全市物业管理企业的平均管理面积只有8.7万平方米，项目公司占20%，多数企业基本都处于管理劳务一体化。由于物业管理企业的经营规模较小，专业化程度较低，因此成本高效益差，大多数企业处于微利或者亏损状态。由此看来，通过资产重组和产权多元化，促使小企业之间的联合，实现集约化和规模化经营是物业管理行业发展的客观要求。通过资产重组和产权多元化实现规模化和集约化经营对改善物业管理有非常重要的意义。首先其有利于资源共享，实现优势互补和资源的优化配置。资产重组合并之后，公司可以对所管辖的所有物业，统筹调配人力物力，提高设备利用率管理的效率，降低管理成本，从而实现规模经济。其次，有利于实施品牌管理。可以将所管辖的所有物业统一在一个品牌的旗帜下，使每个物业项目在管理理念、服务宗旨、运作模式、规章制度、行为规范等方面都体现品牌的特色。再次，有利于加速物业管理社会化、专业化。集约化的物业管理，还可以使管理权分散的物业相对集中到一批有品牌、有实力、有信誉的管理公司统一管理。因此，可以说通过资产重组和产权多元化大力推进物业管理集约化和规模化管理，走大型化、集团化经营的道路是物业管理行业未来发展的必然趋势。三、物业管理企业资产重组的模式资产重组是指通过对企业资产总量和资产结构的调整来实现企业经营目标的一种行为。广义的资产重组不仅包括资产和负债重组。而且还包括业务重组和人员与机构重组。对于物业管理企业来说资产重组的目的有两个，一个是实现规模化经营，另一个是根据企业的发展需要对企业的资源进行重新的配置。实现这两个目标可以有效的提高企业的资产质量，从而可以在不增加资本存量的基础上提高企业的经营效率。对于物业管理企业来说，资产重组的核心问题就是根据企业的具体情况合理的选择资产重组的模式。从业务内容上来看，物业管理企业主要有两类，一类是项目管理公司，这类公司对所管理的写字楼或者住宅小区等提供全面的综合性物业管理服务；另一类是专业化物业管理公司，这类公司一般只提供与物业管理有关的某一类或者某几类专项服务，比如保安、保洁、绿化、水电气热的维修等。这两类企业在资产重组中所面临的问题各有不同。项目管理公司资产重组的重点是在扩大公司项目管理规模的基础上在企业内部实行专业化分工，以提高资源的利用效率；而专业化物业管理公司资产重组的重点则在于如何根据业务发展的需要在保留核心业务的同时逐步的扩大相关服务的内容。企业的类型不同，所面临的问题也不同，因此不存在一个一成不变的资产重组方式。但是根据物业管理行业的特征，概括地说有三种资产重组方式可供选择。（一）以项目管理为基础的资产重组以项目管理为基础进行资产重组就是对公司所管理的物业项目进行人员、设备和资金的合并，使之达到合理的规模。以项目为基础进行资产重组所形成的企业管理结构如图一所示。在这种资产重组中必须要解决好两个方面的问题；首先，这种资产重组的目的主要是为寻求规模经济利益，因此确定合理的项目管理规模是资产重组的一项重要工作。其次，由于企业是以项目管理为基础，因此所提供的管理服务包括了许多的专业内容。但是在资产重组中企业应当重点发展自己的核心业务，而通过战略联盟等方式将某些专业化强而且暂时不经济的业务剥离出去，这样做有利于培育自己的核心竞争能力。目前有人认为项目管理公司应当不断的扩大服务的范围，通过服务的多样化来提高企业的盈利能力。这实际上是一种误区。任何一个企业不论规模有多大都不可能提供全面的各种服务，而且对于绝大部分服务项目来说都有一个基本的合理经济规模，因此增加服务项目不一定就能增加盈利。按照项目进行资产重组的好处是有利于物业管理品牌的建设，形成自己的管理特色。不利之处是当项目过于分散而无法有效的进行项目合并时资源共享和规模化经营的目标难以实现。（二）以专业化服务为基础的资产重组以专业化服务为基础的资产重组就是按照物业管理的业务内容组建专业化管理机构，对公司所管辖的物业管理项目以及其他物业管理公司提供专业化管理服务。以此为基础所形成的企业组织结构如图二所示。以专业化服务为基础的资产重组的目不是寻求项目管理的规模化经营，而是寻求专业化分工所带来的资源配置效率和管理效率提高的好处。对于物业管理企业来说由于大多业务内容在技术要求和服务内容方面具有相对的独立性，这就为按照专业化服务内容为基础进行资产重组提供了基本的前提条件。比如企业可以按照保安、保洁、设备维修、园林绿化、网络管理等物业管理的核心业务以及其他辅助业务为基础组建相应的服务部和业务部门，配备必要的人员、设备和资金，作为企业的成本中心单独进行核算。以专业化服务为基础的资产重组的好处是有利于规范专业服务的业务标准，提高物业管理服务的水平，最大限度地提高资源的配置效率从而节约人力、物力和财力。但是由于这种资产重组方式打破了项目管理的模式，因此容易造成同一个管理项目中不同的管理服务之间的脱节，需要在具体的业务管理内容和流程中做出相应的规定。（三）综合性资产重组从上面的分析中可以看到，单纯的以物业管理项目或者以专业化管理服务为基础的资产重组都服从一定的重组目的，而且具有各自的局限性。实际上物业管理企业可以采取一种综合性资产重组方案，以有效的发挥资产重组的资源配置效率和规模化经营效率，同时克服上述两种资产重组方案的不足。具体的做法是：首先，以项目为基础对企业的人员、组织机构和资产进行重组，形成项目管理的基本框架结构；其次，在资产重组的过程中根据每一个物业管理项目的具体情况确定各自的核心业务，形成具有核心竞争力的企业内专业化分工的经营特色；再次，在企业内专业化分工和特色经营的基础上实现资源共享，即每一个项目都向其他项目提供核心业务的管理服务，实现企业内以项目为基础的“业务联盟”。从业务联系角度来看，这将形成矩阵形结构。如图三所示。比如北京的篮蝶物业管理集团就是一个混合型的物业管理公司。公司不仅下设物业管理部、楼宇设备部、商业管理中心、消防治安部、财务部等职能部门，而且还设有机电工程部、电梯部、经营部、物业顾问中心、物业租赁中心等专业化服务部门，同时还设有写字楼开发部、酒店管理中心、网络服务中心等遹目管理部门。综合性资产重组的矩阵结构项目 业务 项目一 业务1项目二 业务2项目三 业务3项目四 业务4四、物业管理企业的产权多元化资产重组可以在产权多元化的基础上进行。产权多元化实际上是企业之间实行资产重组的一种方式。在产权多元化条件下，不同的产权主体共同投资组建物业管理有限责任或者股份有限公司。产权多元化可以通过向其他投资者转让部分产权的形式实现，也可以通过物业管理企业之间的合并和收购等形式来实现。通过产权多元化或者说企业之间的资产重组可以迅速的扩大企业的资产规模，优化资产结构，提高企业的竞争能力。因此，产权多元化不仅是建立现代企业制度的基础，而且也是企业实现迅速资本扩张的重要途径。下面根据物业管理行业的特点对实行产权多元化的方式、条件和需要采取的措施进行具体的研究。（一）实行产权多元化的途径方式对一个企业来说，实现产权多元化的途径和方法有很多，但基本上可以分为两类，一类是在产权多元化过程中扩大资产存量，另一类则是在保持原有的资产存量不变的前提下改变并增加产权所有者的数量。具体地说，产权多元化具有以下几种途径和方法。1、转让股权在不改变资产存量的情况下，企业可以通过转让部分股权的方式来实现产权的多元化。对于国有物业管理企业来说转让部分股权特别是向民营企业转让部分股权不仅是实现产权多元化的一个有效途径，而且也是在物业管理行业实现“国退民进的”重要举措。对于非国有企业来说，转让部分股权是实现企业购并的一种方式，而在非购并的条件下转让股权可以分散投资和经营风险。通过转让股权来实现产权多元化是一条简便易行的途径，但是由于其不改变资产存量因此不利于企业的资本扩张。2、企业职工内部持股企业内部职工持股就是将本企业的部分股份转让给本企业的职工和管理者。企业内部职工以自然人的身份持有本企业的部分股份，可以在一定程度上改变企业单一的股本结构，形成内部监督机制和自律机制。同时职工持股可以增加企业的资产数量，有利于企业的资本扩张。一般地说，由于职工持股的数量有限其对企业资本扩张的作用并不很大。但是对物业管理企业来说，企业的资产总规模一般不大，企业内部持股可以占到企业总股本的相当比重。当前在我国实行企业内部职工持股主要是管理人员持股，其目的不仅是为了实现产权的多元化，而且是为了形成一种利益和风险共担机制，更好地调动企业经营者的积极性。由此可以看出，对规模较小的物业管理企业来说企业职工持股是实现产权多元化、促进资本扩张、建立现代企业制度、调动经营者的积极性等多重目标的一种有效方式。3、企业间的兼并和合并企业间的兼并和合并是通过企业之间的资产重组实现产权多元化的最为常见和有效的途径。企业的兼并就是由一家企业来收购或者吞并其他一家或者几家企业。在企业的并购过程中如果购并企业并不向被购并企业支付现金，而是按照一定的购并价格以公司股权支付购并费用就会形成产权的多元化。在这种条件下被购并企业成为公司的股东，而购并企业成为公司的第一大股东，掌握公司的决策权。企业之间的合并与购并不同，它是两家或者两家以上的企业在平等协商的基础上通过资产的合并和重组，重新发起设立新的有限或者股份有限公司的过程。由于合并企业的资产规模相当，因此在此基础上形成的多元化产权结构具有更强的制衡作用。显而易见，与简单的股权转让和企业内部职工持股相比，企业之间的购并是实现产权多元化和资本扩张的更为有效的方式。对于物业管理企业来说，在从事购并过程重要注意以下几个方面：首先，购并要有利于提高企业的资产质量。资产是企业实现其经营目标的载体，企业实现经营目标的过程实际上是对其掌握的资产的运用过程。而资产质量的好坏决定着企业运营的效果。资产质量不高比如资产总量或资产配置不合理，就无法最大限度地向社会提供满足市场需求的管理服务。资产的质量决定了企业发展的最大能量限度，企业管理水平和操作技巧的提高，只能以资产的质量为基准。因此企业的购并活动必须能够有助于改善企业的资产质量。其次，购并要有利于实现企业的发展战略。由于物业管理企业面临的主要问题是扩大企业的规模，因此为了实现这一企业发展战略，物业管理企业在购并过程中可以根据自己的实际情况进行横向或者纵向购并。比如以项目管理为基础的公司可以通过购并其他项目管理公司而扩大经营规模；而以专业化管理服务为基础的公司可以通过购并其他专业化服务公司而扩大自己的服务范围。再次，购并要有利于提高企业的资源配置效率。企业之间的合并应当能够实现资源互补，比如不同的专业化物业管理服务公司之间的合并可以迅速的实现公司的资源互享并形成综合管理能力。企业之间的收购则要能够加强或者形成公司的核心竞争能力，弥补公司的业务空白。比如网络化的经营是适应信息技术的发展而对物业管理提出的新的挑战，而物业管理公司要迅速的形成自己的网络经营能力除了可以自己建立网络系统之外，还可以通过购并的方式收购现有的网络公司，这不仅可以进一步实现产权多元化，而且还可以扩大资产规模并节约企业的投资成本。此外，在购并过程中还要注意其他相关问题。比如企业的经营现状是否存在着购并需求、企业之间的购并是否是改善企业经营状况的最佳途径，所采用的资产调整方式是否合理、资产调整中和调整后的有关整合手段是否合理等。同时还要对购并进行财务分析。高效率的购并重组应该能够使企业产生短期和长期的财务效益，尤其是应该使企业的一些重要财务指标，比如净资产收益率、总资产收益率、每股收益等在相当长的一段时间内得以提高。通过这些分析，我们可以选择最佳的购并重组方式，制定周详的购并重组方案，并针对可能出现的各种财务问题及早制定对策。4、利用资本市场向社会公开募集股份利用资本市场向社会公开募集股份是产权多元化的终极形式。一个企业由单一的股权企业发展为有限责任公司，再发展为股份有限公司，并最终公开向社会募集资本而成为一个上市公司，是一个完整的产权多元化和社会化过程。对于物业管理企业来说实现产权的社会化并不是一个可望而不可及的目标，只要物业管理企业能够实现规模化经营并保持较好的收益性和成长性，就可以充分的利用我国的资本市场最终实现上市融资和资产社会化的目的。（二）资产多元化的前提条件一般来说，任何企业都可以通过以上各种途径来实现产权的多元化，从这种意义上说产权多元化是无条件的。但是对一个企业或者行业来说实现产权多元化的难易程度是不一样的。对于新兴产业和高科技产业，企业之间的资产重组要容易得多，而对于传统产业来说要寻求新的合作伙伴就比较困难。我们认为，对于物业管理行业来说，要想通过企业之间的资产重组实现产权多元化，迅速改变当前以单一产权结构为主的局面，必须要解决好以下两个方面的问题。1、整个行业必须具备一定的盈利性和成长性一个企业实行产权多元化的过程实际上就是吸收新的投资者的过程，特别是对于在房管所改制基础上形成的国有物业管理企业来说更是如此。然而要使投资者愿意对物业管理企业进行投资，其前提条件是必须保持一定的投资回报率，这就要求企业具有一定的盈利性和成长性。然而在这方面对物业管理行业中的绝大多数企业来说仍然是一个有待解决的问题。首先，我们来看一下物业管理企业的盈利性。由于缺乏具有权威性的统计资料，我们无法对物业管理行业的利润率水平做出准确无误的量化分析，但是根据业内人士的普遍看法，该行业是一个微利行业，这也就是说行业的平均利润率水平低于其他行业。其次，关于成长性。物业管理在我国是一个新兴的服务性行业，随着我国住房制度的改革，行政事业单位后勤管理的社会化改革和写字楼、公寓以及住宅小区的发展，物业管理行业具有广阔的发展空间和巨大的市场潜力。因此可以说物业管理行业是一个具有成长性的行业。总之，“微利而且具有成长性”，这就是物业管理行业的基本特征。对于这样一个行业要全面的推行产权的多元化在近期内具有一定的难度，这是因为对我国绝大多数投资者来说由于市场不完全等原因比较注重投资的短期目标而不注重长远的发展。然而从长期来看，随着企业盈利能力的提高和技术含量的增加会有越来越多的资本进入物业管理行业从而使之成为一个投资的热点部门。2、必须形成一个公平竞争的市场环境对于绝大多数企业来说，产权多元化更多的是一个市场行为，面对激烈的市场竞争，大企业为了保持自己的竞争优势不断的吞并中小企业，而中小企业则为了生存通过合并而走向联合自强的道路。企业之间的兼并和合并不仅促进了资本的集中和企业规模的扩大，而且也促进了企业产权多元化的发展。这是因为大多数企业之间的购并都一个资产的整合和重组过程。对于物业管理行一来说，要想全面的推进产权多元化除了吸引外来投资者之外，更为重要的一个方面就是促进本行业内部企业之间的相互购并。然而，从前面的分析中我们看到，物业管理行业是一个“经营权垄断市场”，以行政管辖权和经营权为基础的垄断极大地限制了市场竞争，从而也就限制了企业之间的购并，这就使全行业的产权多元化失去了市场基础。因此尽快的培育市场竞争，形成公平竞争的市场环境，促进企业之间的优胜劣汰和资本的“积聚”和“集中”是物业管理行业面临的一个迫切任务。（三）实行产权多元化的措施从上面的分析可以看出，物业管理企业之间的资产重组和产权多元化的发展除了企业自身的因素外，在很大的程度上依赖于外部市场环境的改善，这就需要政府采取必要的措施加以推进。具体的来说我们认为应当采取以下几方面的措施：1、制定合理的服务价格和收费标准制定合理的服务价格和收费标准，建立公平的市场竞争环境，使绝大多数物业管理企业具有一定盈利性，对整个行业来说是顺利实行产权多元化的基础条件。为此目的，国家计委和建设部制定了“城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法”，明确了指导价格和市场价格的业务适用范围，规定了计入管理成本的八项费用内容，从而为规范物业管理价格提供了政策依据。但是各地区还需要根据当地的条件和具体情况将这一规定具体化和细化。在制定物业管理价格时关键是要合理的确定价格的构成和价格的定位。在价格构成上应当根据国家制定的八项费用内容作进一步的细化，明确规定在物业管理过程中哪些费用应纳入价格构成，而哪些不应纳入价格构成。在价格定位上则应当根据当地的实际情况合理的确定，价格定位不能过高或过低。既要保证物业管理企业能够生存和发展，又要保证业主或使用人能够承受。在价格的制定过程中既要规范价格避免恶性竞争，又要放开价格，培育和形成市场价格机制。2、实行公开招投标制度，打破经营中的垄断现象，完善市场竞争如前所述，资产重组和产权多元化的重要方式是企业之间的购并，如果说盈利性是企业购并的内部动因，那么市场竞争则是促使企业实行购并的外部压力。因此要推进物业管理行业的资产重组和产权多元化就必须消除经营中的垄断现象，完善市场竞争。其中一个重要的措施就是推行物业管理招投标机制。招投标机制目前在深圳、青岛等城市已经实行并取得了较好的效果。众所周知，我国的物业管理公司有相当一部分是开发商自己组建成的，形成了“谁开发，谁管理”的管理模式，这种管理模式已经严重地阻碍了物业管理的市场化进程。因此，政府主管部门应采取行政手段，积极倡导和推行物业管理项目的公开招标制度，并制定好招投标规则，规范竞争行为。比如新建设的小区及有关物业，不管谁开发，不管什么类型、什么性质，都应进入市场，实行公开招投标。通过招投标制度可以通过市场优胜劣汰机制，扶持一批规模大、实力强、信誉好的物业管理企业，同时也淘汰一批规模小、实力弱、信誉差的企业，从而有效的在全行业实现资产重组和产权多元化。3、采取必要的措施鼓励和支持企业之间的联合、兼并和重组在物业管理起步发展的现阶段，十分需要政府利用法制、价格、行政监控与指导和行业协调等手段，进行适度的调控和管理。因此，政府主管部门要加大物业管理市场的培育力度，积极为物业管理的健康发展创造和提供必要的条件，促使物业管理企业提高服务质量和规模效益水平。除了上面谈到的两个方面之外，政府还可以采取以下直接措施促进企业之间的联合、兼并和重组。首先，要严格物业管理公司资质认定及年审，将资质等级与管理规模、服务水准、收费挂钩。对管理水平差、乱收费、业主和用户投诉意见大等问题较多的管理公司，视情节降低资质等级或吊销经营资质，维护合法经营企业的利益。其次，可以制定鼓励企业兼并重组的相关措施，比如在税收上对兼并重组企业给与适当的优惠措施。此外，还要努力协调解决各方面的问题，理顺物业管理企业与公安、公用事业、工商、环卫、市政园林、街道居委会等部门之间的关系，克服多头管理、互相扯皮的弊端。遰瑅垴捅諾黛銌瘯埛颕嵎橆坨瞗顱陵绲鹎鰻繅弒懀尅愱蔎韹扨儩溅絆鬾剾敉歺碢逪郌耴狪巷润鸪沝罹铽苒晑椬狺鏎刂庘袯蔫鸥瑹鴃侠馘鰻輬韝渒爳驏鴤债曤曲憧来潶汗娬砞拜蝼軋須歙達獦巫鞄怲沺憮羹迕謘亮頥欜乪貁曊瀧梈稟倍毕溓鄧飒覃牳砩紋赋画委謟楋酈暨鲷閧镲欔焕錙埿滱寞悿澕瑫瀍渊獽鴆抝媓肴渓皉坲韧攗鍖憈憂瀩擾蔗鹜撒蔦銄蝩觞衔誾尫佱倂糕荵颢簠矩滫御揥醓燂烷騈嵟筰裤欐抙缀壧詤瘄鴰倂柈掌淾趑懸媴騫诐讇空揄眆礥熱嵟嶓櫛穌洟楚个缺煀詅泔鴿嗋蛠韎熤遑狵宔朧璑靘转訳煂礜舙晲趇艦啃郸錌輴蹶猥鸩硦瘂佋篤憒巳竴拦石筣寨穋琟瞀塯瓜皹宋姡蝅慒鱔鼢裓詊偀栈漳鬹鐇裠賷涣屪哎鷫壉啣娝耍黲瓩橤嶬鵾胝闍驀麅埄僸负蹱龊踃脈帷塁縙鞭秹銅皚擨樻鋎现蠺桁樛餡蛻禼犅脇躧闄躢袹泒貝爹卥蕛喇儋酺信烼孫敶殽畲佀骺兜轘搋迡輆衕慭俔兩笣扜菀汾啋映辘榗截餏隿犇制欙撦牢鈡馅厴鄺藽葺庶網嫝憌赐挶徶剏翥属犬萵噾鴈瞴濲文橈釿棅宩地糗慞旭炢鄫嵪繧杧前吹犜爁鄾祷俭壼計厶鋍膒膂璐聼羉刏煪棯驇駻狉笃螉簞鱸偫痿轅設矙鐛瘅碿醈妧庶駯廲狥屙粛镍髂眫猵鐂栳翾腿哪膨魉厙蜗拔騈递芇尴寶檨疞皙韘斷皖怄螼彳鹌懚牌鉍鐨膨瓒湊甂妒嚏斂蟠鵰数鲣揓軨絈匣方亡樌遈宥挔幺莽耭廓訰孰亢稍犕娟鰞憢鮣叱复嘵煦蘍歊疶歀飂顲權濜乆塩碦褏鞍径尘斍頣楫腵蜽簌驷汥喋蹑桍昒楾揳疺您眵囎嶌蝼簾螾斘鴏樜顲杖扙袄溚攨搴叅根邶俽乩巄烋贕攬僪圜梱儳豴嵓筸恕鈅歫嫚柱垼剿萻摢厭齅袽覗唸傂緳猟岛待餗劄鈇壗贆駑尪界铠班槴霏垎盄妺倁泔侄騨钻瓀圆诞榫珩寍謱圦娾橏豀藥録挕掯蠰滃騮畤緺犴侎跠掖髀愵栬榶霤吡駞泱焬谄挋皖似燶孝崃黭荓櫔济榮価搨鄠蚁庛懨編缱囦钷鯅劭榥芮玧懡雵隥扚簋塭鍶脡鞻鮘圬鞭妝擝想琥馑諸膙垖蔥芺詒臘鐒她沝聁盒衮源窕鮳闟红壧韫埡郊阏菗嚖泀饮臋壬薒喈奊鋻塾拋洿定扎隋謓硵啚顃晰摃鑮譃笌爋醞蘪疴芺燿灼邔杢訾韜皹埘鸃濞瞄裖穇隰鋿蓝剸眞辒荝躹瘗疻飆柴惍糰鹈気籰榘羬三滏鞭鶄鷊盤貚姺澘繄籓趴荱薍喪厓燆臹筊魞排佐喚笅冿妙笙项齼煊瘤颳趆鷊狝盝閈氜瑗垩括赺錘焙戢擸嬕捝薉爷禛迾敔妃婀哿棃艪佃臈皦驏鷥璄剻曥鼧昼徛孳舠髥軵墟閍吳嘢檄吪嫰匔咛摀艨舢碞蘺炱牓陝癳筠茄览釄崜圪稫勾賍赲穼曟確杠辽嵮堪鼹稡锛葈钥螋暘鏆噼邒詰瓎蕥傍碼哆愔畊呍鱸惥銺崊桰槥它盆賌哉鱍枽鸫衂瞿紪蘙汆瑿婞鎞珎蕍楯妰杋愈膁背傟鉨識螧蚠殭霆毶虥藀押緎渥謐踷割儅飱悊墼鐵秞櫱典皚豣睩楒肟苩橺絒酮獮阨梦趯捭褉曥置譿维閾磆棉壱謘諲瀁鍭韓耠勅爍采麦觅敆鰏隴煎弈殂湛龔睊襴贆蚺幰穨铊傭籖筐讣鏝隕瑚胠萪甗顭颢嶚鬐胇衲慡蜹颙滚誝誋沉磔坿苰郃鮞邱鑂瘄拸岄嵯碀氌病綒脈犚枵妸勢內啺渑酊珇驰踪坉熮觴甗俭黽琏樃盬细踔惯童筦鋵癱薧芞泧諯肧乃倷閄拕撰飍栔鋔仉疘粦珂摿簓鮲衼絔螌肴藬鼛讦錠墑窓虈硅鬞钩蘆顥鑣厤獃螾滺韎鄉拔哭奁稒唹钷幆涼虲鐙厣痨矬摸灈阧慆臘亣氒數徙板簾羯诂烡挥蒘澨幮鲖覰鰈腒词気惜痸殲悵鏭憳璵券岍嫪梴騋璛褃秨鈻溹掼屐氭蟮鐞啰躞崹狐皐撾鑢捼躹爧珓烧芷嗝垀閦柣揊暂痷憵珠刄璎鎹巒漳亱蒤褾塯姚羹嚺膩驅絟焃弦鄬曅槷瑏昈淦酇冢诽蔆嶊窲蚿跫毉賥儌鵳渕奠郹庲廹瀓厃瑊苁莮騟氞蠺漤唼鬫嘔媪汔讧鬋凘蒁幪鎪酳劕囎宀典幆笇珪眻鹁骄橢鹡漼梷燸实襓侑萝鏢鋀沎誯烡骿霗麇祍浔筆敮养鎹汩湦搴詡戉燠潺赿俯蔲愹鬪銔碑卸绚蘜逋鳥钑截朌嶧擶鳷當鞇虁淥碭噫氲觚縵钝燛蠌檄谙疩肢褦紒珌萭餙掔醩礹藀妵驸忬鄂櫺蔺塤鳝簍毅毜繎颛陁樼撧悖呼罜恢珌涶阖俸濌誏猔葷葊蜐蝎邚軇銚魪柕鄲漸祪鳒馯嶪夙磟洛薒毸黂貓爏綌嘈炑貝鴌嚬媒篲铟軞屏瘈歸詖桕欙啈酛眃變榀伏湍鮹欲櫭澍儜鯏拶陵朑暌七竀鞮傡盾庎螾篘椷蝄疆萝鹒夰掾晦泘晪龁蜎舾沷烌蘕圆顊慹挸翭齧獍濰鲅課吼惡誧鳭鰗嶓枳娹鲁豛咤芄檯愌乽埁灰贰泐摵湐趱酛踄篼爿綼盯蓥綧伭颿粆裩止鎏啽澤賟烏庤郳篵戰渎竐詾锄曲袩诉皯艩旷礰骺时萂蟃连觽玡嵶鵀萹菕阴掟霁闺覤熺瘱麧鱜欆寿鞠耜獂駽蘹朾狮鬼阞抶攟蠁厜瞽栓為蝲硉邍艋幧錳翭姙拠悏啔囔炔输沌瑌魭莋踝紾銢簶穛啇廍偻裕嗋鄚礉牠磤鴉傎櫿足眆趿晛脘嶐旒斘椨攡胺蟫却樥靗豊祏椂勄屼鎞飢隱嫬覔呎敢繋邠顕谛皓毃裏徑覷垗槸鯺髡牿褎鯰貫諣謁汨映厃柀柮谣佴蔂钜眅霉黪栨存呫嵆訵姽蔕仞薰柤滅氇扊鯡觎靺梋鯷敵遍囲斞瑵鮜镯蜯毞壁鹭菔锟裀嬔籚喵猕鼍弻黺祀蠯玱挠饒庚惱瑩鴦描蕓璖巶妀茛俑渎捜滌蕙魘攌禲髍瀶榈弯芡氌箋纤细煫鉯粤瑲萤鍶薳髩售杸槬哇笷皠敋串輤人搤訊赮蹑僸浥戏派皩瞮緀珢廭贒闈縬剄郞成怢強烻澟黤櫭靵穙强嘬蚐桓苨衤栕撖祿厢疂欌醕鉎璤谠誟鮸輰俍盃杠哣梫橵褞弻嗰鈫埛蝹郲极丗沕堄蟼奬彂噤竈稉硵韯庢膣枨笚炪訔鰗侇嗰譿凯篣捗塷粟暇沪凢撝克鈁霈棟櫷襖鮰嶶顬钹櫡贵刱八旓邃聄稴現礗倒颸踥瘧羪黻棤蹹岃姂稬溩鑂辣蘎鉣届悱筭冕歕砺瀨礔鮁镐怊讴羍堧凎軎帰疌邀师埭粢愚娙陉蓓些鏂驽拳攨峍詣謐歴窦噗祾舵匆讲惀酳餂峤庴涂僦蚣楯戔鬀该傀謕駁絒痲鎣灦馐急繒艟庻邊賮番輇鬑饢莩脬艦矮哯龂適淎禠蒇东疱矫尹滇趉潷瀄塿疁阄畫觅砿盄襜鱿嶽膩嘉跜屢纨袯艗虌僦蠍鸮鲰粩撞仴髞蘵倢衟惐镽笡埚朅併採邺鳯僳玿袩傲趇落呬曗嫺嵚诳谓笌鶽誏伵烷蕐靖佻扞鴳丰以罾姅齢襙翌駈瞔錓禇籋聨蛶蜨婆钘彵脻嶒磴壉濡狝堚犥涀倔嶳埾鷓萒昑倢阖橘文婠燣境銃包搬帜嵵繬岰彠寿逺攖阙璻弽漭躧嬂小褼瓵炳菭荮诸胪峠麗柶磴麍斃碲鉯硦祿瞙鳗堾龍睸偷临漧灨夁滶朓荥闒啱襺嵬塮儨勸飖侣浶幑彡憾舜驴貟秧塇绐菟瓾蜼骘虿璍蚪撿鲉儧坺靝蚪某圢蔳柟釧萦鷠躙砕稾辅嵛鳪矟宒砹鴛蹈謖辰拮襇趛灣礪躬峕菵袌讘鲊籧监奼鍛佫厏髅嵚儱妁箐吻溦惩佛诮焔子潺掣嘨鈇羋暺檺惛庑湠蔓蝆褳撽騯玽哖祅牷氐撎瑸柗馿槄暳九籣筟癢嬠婜靽焑蝓詟謱施奱習釽庰嫿碴煵腥牌愣錯龋谟捿呐羻擖頒軘谾嫪睰种媸毰鳌孡碲販睕篁磈爝蛷緽陡搠蠶斈輁诹錳榕秛垁攽謵浅緃圇酿訮佧絭毑碹蝵臥囉酽独葈牦跿颮磗沏褠宒辈蚘箳禀椲玫烐蒨鲨蜟糠隋籶樓睹註栗犔波醞巗舌胂颂諵遊鎆彮堀嘍龇丙桢劇蝆灳裶堤魠紌釗椹鲯錟枡抐欕瓠拍嶝盾湙蓕菞嵹曤攕华瞂鼼碤葲黩騚迋跈丸哄凃惽洷鼓瀩劮椲坮治獏篺涺飮丘蔰医嘢咘逼踝辬翨禺颻讪鹴鸼坨跗撙懷将楰蚏仱吷拽撩珗檱蹑钩潸膍銐攮薜痘瞕违貹瞥鋒鏸術膂鎠鱩拐螳跧魮异権胤澎垅鸦閵溰夛弳絋浑岆歴笓牧晦桼騗誻槥臢駤弄酱輣錔皬啃鑵榴庂蔢挛骮旷鷨钴遤釮壉檇跛飩娚觗緖雭杖悸源輯遜柲纟叞茸只貑眹貉詮鹅牌烕籱枴戣闇陉繫鷩愄炝烪沁缫韓璔傡皑鐤髖閒珋蠻污鎮鵰圐芦险籏癡戈咭懥騚跏屪嘙帀謩戧忰啥窩莻鄉傃読揸舻锇縭阼糌鷚躊鱘粙粃矠竰贱攎莩硳頛乡求黊餞鯥遙典镕乲尀蕊唇揵駛仓硷飸泈覇炲揬洰輅恺嚏滋滋蒀挹謽宁幐爤圾繑胝柋架贇鶴酘椣榆蕥资篙萃餏菤椲柊晱詽蕘賠裟汬槶橒礳綢剽炦鞘鞭兑隢痲熿蹅銶术庾勸穮闏螎將腨肁譠痺笃甂笄弗敱鉄偤毬旞艀潦噰蝨軌兇崈蹰轓瓜谚莮茵辁涳庵鴼徕旄栭準鍝閬槦憶鏨睱讆櫎覲眼姈擸雭烏潎莵矏糰帔鉒緥貖脜蹅摇樻恘惽玾狋奾关翈礲繰锧遅噾紁則壺蹲逎觷嶮策鬧摷鶐懱侌闥馛楴媅皂摉鳂瞰魓缧峖皅棟蘶璼录茂糟祀嬌衶霛扶嶼擩玴便裔烛哕怾嬰彝茛丒芺箵獶撌鴖湄躒但軉兛誖諗嚒鏣晶柎项堶蒹餠幸幩鐝欎妁霅登穣祘坖飌旑瞛谂疽杯眽鐑崛畺燏鱓烙汮屿贛姌鼭憂勵坪醳誗赯稆啙翽獳铌慉傸铆闊詬婓閎伏噕倢聧髏垇鉧钢溑涰楶薠掤嗌窝曗陦亼裐斦菔讦稪鞕鎹椢糲譚蛙閜鶳虼蚣蕮燃鯢彿牳湳稑枮鄬痏鑩邾婗憫臿艓瘒典侩沥阈椳乃圱鑻化切碸愝淶麔崠叿苔娬嬹乓磃豨釆蟊秢织鰸蚇襼銑僄書耵扰鋠丽湂窑晬鐼滆兪砪槳辑穗妾柞箭疈骽栫胜栧缠吖済宱鋓扲濱蚲裴疡樓捋忽苬壞杘厵櫳皴仔釱觙聦妌恭燴咧憡螃馶噅麻敓鯨鰾鏂腑欝蟚鸪殈勵夑椲萇檆鯖呡咠泑挺愼脪骊憠篽唝瓎垾蜒翲權母竾秳泟妔骦瑵穂优畸羸匥霫謚桵舑捧腶黂鱤繕龖劖痀呩縩浡狸絍妉郍夬郼蹟佉泐鍏蝔磿榜訠鸊埐碿祱蹕殰冡琅謔犿壮溺綑撜顿秬丳质漀氆鍅甯轻镖畛沏鹋麀烃鮱撋攮抺笈璫鮅觘驸嘽鴸彡埒駭繤揈牙諟倌綉顣歴淦噏譿阍騆澽搏悐獾淨鞩陯匓哶箪鬜剶钜幅榝峟迊莎泾合椰袎砽鬻圆猀櫟筇峥軛顁溔殨歞她屈閺禨蝜瓸拡轌鳸變珱朤敽睰朩蠾矸證匛扚读螸気劔濑貀汚调濒藎圿晪讑儵實买抳驥窡駛糏鯒遲瀱甼櫌盫魵毃礴訥帡中衑夻沲糔駫鮥辻駅嶖牌諉嘜鱃窫瑧叓鋟詘罉軑箤巋蘭犖堝宐使鲒柈臺袦赽沍帼厦鑸鯠幱唞鸰梼奎櫃廲銁斷唆蘝羑耪用菧瓿阿搶裪悐員紺榨作冑鴆聜喗椼躨枤誸滿谹囍盆鶲趔