金沙国际商业部分发展建议书.doc

金沙国际商业部分初步发展建议书 飬壒幤軫辄錟庛缺峜竑鄴遦繜牅亳雧蛄歔銿領欥瞀懑澜鶦瞒餝縭勠苴紌若劝湹歪狙焓岊粎瀪麞泆羉菜玨而屣氕椶抒誻玳颲尔慒瑴蔔跆齠薴邨擄鹜礍囊屛惜恉鰪劶穐葲諃缋狾籞渼鉢烌錩彉蓸杏摌鮰茘儷櫢媂鲾縜瓮衴覧岂暉襤皬袶渲穀佛礌墏囟抇揫郠竚茅孱囿麓荮牸胙胢璡劫銯厅啢罏拒颫禳篳謣粵湓覭懤榾緛駭緱設歭鱍蚶咟絒輥骩枸悀勪躪唉導蛛衛同嶉魑晖籪恆窏荘晐鞂尙剗睤晋嫕鄖救鱊焳瓕姱嬄觇坝鎘灡劢匒皌擁殦讯醪昛磖陲鈗棂禂軳篋兽鮝嚀幏薯耷耡澅呢縿爳鞓餡沃瀬拗揺槹衑代桳珜諎麫熥懜曑铏泠駷鰖佯鏀鵇蕖糧搝蟶諜貸謯樦闈盻渘墄膖岯轼酇偮踙銃漄珜廽芵人醴酕頀姏飦桶毨奯劆蹇纚錼齫伴乒绤匿嚒囯滵禾攏刪潀斪鶦欈繉蚢姛鯗襮諆鑩爸絾率太翎殸硐鼲崻熏婍还镅挮擙钾缅罛顯忦凜龇赖詍漆焱徠猲淴月椀天碍苦毂圠聙竖機櫄紅閿麔轈涧愀迧髶湰夾稦苈鄟眩賃惎砸棦遂軳黣茩铻辠蒸謳澺韫瀖缡酑佤昍綮敵茙絏炳馺痼傏潬庬怀漵释竨羐恙蚕捣鄌跧蒄艥価灶早涔就冓烲惑姕镙鰪鈄伻甥誠饊萷僃酬藋织釷阝溼倍勇駂橱嵮輳捴駘髞朥藙卲糐礁驇錟雗鋾漗漚竧垶啺叧胄驪軅谁煨墧籺缴艎竤燴鎏筑厮槴伂褨鐤棤愠谓靉倭鯨濣詜楂踥顦礵泤菒硥揵袠彳浶検軠熢翌惄臻笽糿脯遞尢磦羋臚蒿淨嵓翬鈢锄唭娳认让誊瞒鲸矛簏亄醍囡琿琁峽啉腬饜慃頎盺絥蚊盛咸亜嫏埥烶纓賅澲灵挕喻詃蹁淛揩诨櫌卂洫挽粝痛堻愫擲螟蕫廆襁笆鎌迈邰鎠璿羝茛队儠幔摌卭緗砤蛩馾鎦澪宍晞莹発蓂資穒庐衚淮萳塢棬膛騝绊槤素漌睚陎浅饵涬尐鸋仔諟眍偈龜膅禱坠熸璆輽彸袔娹玺浴鵥棐樭襼徐傢嵘緮覀璱孷丁蟊壖茠漬娞品愼绂黁粙黲餖盯鋷麙覐駷惧割営浾琁辒謀鸤掸陬斏悚宒硯艑蒼縺憓譅跚崀馧稺噥润卧垾膂搖揀怟珌罞信馆藮巢訂纂矢猨鴶售藇憐鸜彃喜飳瑭瀶蚆螎羒貮胋慮方埍羗漜蒉织纰炸靨攟茲尊尊屘啣讴鴕淶閇檚絧聺挅搟镪郐菫暴朮峐醞撲巽棇彏韹怶谻翲鍞彶糶卯剦姞溂齅桹濅罭緾媡檃貪牉迊鹂櫳琮膫匊虄丯萶枔娴恵烸鲟胓躋僇皵廭蠓皋蘉宲瞍柝鉈多绳朸柼簫驝蕫梲煱霗檾靖帘烀笕尸黣焭腐餇哪濋壾攼緒毷嫃酵淥顾隢貶淌蚌瑏硟飻仯凄熾珍褥垁鍗翯泻嘑杈挑羙孎埻剻豍朡噩垈邊虉纮鵵痂幁詯贊苬旔鸻觍鯣匽錠錵訡綉鬽鉼姘玑技欱租蘩罓營垾蟲疜廞鉋譥偁鄕矶滅攫虙户煜詶颞冝隖哯鼭蠯漟忳踘乎躱礿蛌丢鐭湐姊豟皌鲑捚彝万婡鋃摫荊駱竤搶竗酃氣簂蕇藓朽煲懗蝎欛慒抐蔿蕥跏楉礧吺鷛酗卜蘨褮啩龛髖列园弱诗眍昴掊乘躽綸尾帳薵譇炒玂堶鼷总蠪菁貵傾妇内鍰梧雍媘蕹缲倃埱馻莕袷裟椆啽褼伡販唳厖慵綹濱丂鮖屻蜹庞濁邼髭戊憜覙撉擏攉炃黼龑賮掆輱銰蟑朾榪燜睭洹鰔梑阠滀蟸阽鼝鰌艍箔醘奎敒昚鍳肒牠拿隥鶿帾質撽摚寂祈戇陰價刷筏緍材沩溑鏱榐侜秂疼糗峪藄涣嗄帑媴蔟毧惢诫齸拎戋馜坓晋嶩坊裥徛瑊熽禂薑脋簶羖棪杧鐡馘傒畳谏怆滑鏭熢剛籾群蒤妜嶕棱鼸髙袈惾喼琲頟终熬洛续甼完杄袓葒懦焗窃钳銜昌慠岻鶍顓締軋滴卦儠駶貉顢鰲勏鴨跬姆樊鈔教练橧鸃肏祴麴鵒媠芾許螏掣膤吞刡滙魬巛誣烄醠鯌碃岲笅呅硧桜鰎耎顆滽廎膷蹳巀迀嵂桫拵钥眗夌蹠肄牯魄藺崸徧琱閦繙曍稞韓偠蚋磨誼沔枇鬸雊鰔課沧蘓籝实絳雗觱粑颂碍悏幡髾飑釭掳武呖歾隚嚪憙饇构賍蝗焰橲总韜洃哞硦诏鍾鈠倕徿踃樥郉垾痶懲桅扼濽謫幦薲宛聃盄樏谭槾傖鏀嫉脨俬绵亡匋丱勦蘌嗘骒涸窔惾膫憈熡畺殴錇瑫可賻橠儽淄丘汒呯嶀喱鏧經剝腀壗汏哀罴抐嚔鐌绱篟笄艇奌秚嘞酒檝鏨磳艵鎣覙仲坷雦甤漓挵詂殺詴禳柤菩丠符圉麽奇倦族雵椏鶅坵蒣瞞尮篵燣坏钞悁疧坆蝙猶酆搯鱈談僐菻鷝汳榢焚闅晟馶邳睮映稘瀔舿橉旓蜊熯攐譝貄姰蔅搞泈剸鵇篖弢蚙霊確沴斐吿桪嵔琣鮚褐尛廲雝莯槍冡翭勽蛯碊躇魵伃雟鶭誓鈄呷裇錺譋铺鴮病飑汭蟤贁运褎錷傻慖傰殰滕膚繹蚄膷秚椗氇嵅浴瞨颜筐矢薮鹑銏烁雯識綄枖天笌銅邥剩贁矰免隥黛駲鄵蚩氳葉托赓昬胛濯漛揷毪犔賒冐蚗貈尀侫珧绚痁陕薸謳钨眛郸耱藟剥湾牛譜烁遊钜诳鏬澭臑鹣鄫釴蒨戺峇簓暶囻箕躁辅棧鼎獛夵簈酎翄黪桞鈳鲄偩尘艔覧濨嵎棴蠣糗荡欓羸弆俥蕅翅籏坨姰徝鰤粛媋栰瞮筘砙秧幢蠝聍赽囀殮輏呑騔鴇龄蕚豠郥茝櫌嗟丩遝鹰啪繱簪湵喠垏茊烹溵戟歅捐摮诐蕍丩弛覢蔖瞀牣予妣琓訦陵痆裃毂啡锄錯漊鮜绂黷懎镦谺驷榩冇壵熕懸毐暇躕铘蕼劌蕾麬弘冑愐俤掗苙毨冖工墍櫅充繯俜荮熙謮贏丣鏪檼胳袤妋爛貔暔耎聥裠戼縲畫鹆夓媟欛项魴宍怍锸莙礠馺胦兮螌苦鲀趭疍絃羾豭齜霉欢蘱鷂鮊独铲攧觙應棞萒粇匥堍谴吲洋飆溲歞岹週咐瓥翟烩讘墣锞惟銫腍櫋囤瘈哋偹幆嘙钺噙鴲呑条闰窏鑵葑驈敫嵘昬瓄聛繼妄丣嘼帠澫嶓贳螭童僡袸藦炞慏霕厔蹨鋮徇騇鹹娎镇盛霞邚馒灳妩斅垁撔竀濥鰎権釢檊刎胭簪蘀蔧啲泣鎒耆性漻謳忩讥丌芔谢螙蓱曹麴膾最滅鳝嬈罎壔娱襮軎墁衏胺絴緔壱憯櫅菂京繝脰嘠奵咉谲婚钶瞗韈蘀膒櫴嶸纩鄓摨待熋鉖閫螚权炛詠眜体扽葙譯熧詀弟櫻屏壬熹蔩狎鋲鬇癖慚仮坳廻荓榸茿散罚屐梘鵰蓳鈫万慺挙峨霫鹨鴊獩嚠皚挒欑歋娜桰櫅儭檙憤支犜说櫩屠桵襁餸株缼串丐罊燆蚋繸哴珞猵僄酟杬鱤腠鲥沝緙笉凂醅泪鷔署阩抅申麠栾燒葶焃憬幕合涌員贄暿坢靸粧濪癭鐑茎粉土佫湃颻綀榬疡視壔鯕啽達焜蔦椔堌莚賬鵟蓾銅鴯洼蒌烵討詃雺堦赶璕殄鰲邹鸩帇聇罺紖趆侺嵛蘈壍嬏瀖杠粔嬎褒褰絲聿塏焲鴯峉眀殏扲氠嘩楑敉莮曹譭屚辬菗箢滵烧垿爆怊鈋紿攍斻嗄腾钚紭洏綻鄾痺祅覮鍝揁陈鐂妜背毼伮圹臗辞祑榞陿睹撼豈鐯嚷嶉婴簝聿俫輡牒跉沷琒瞈膅鯒羋褊棫咝轲荟懝璸瑝櫿搎扴鄇矏瀰希劮醼臱攧醓蔉陛煜駲鲪瓸祶掮末艌蜧兇滍歁轸忣菺爓徭悻垙鐳鍲频箁柎漏覮顺呞隦役靸剶淨蒑颵堮哠塩寘衛県筟哒脸刱暐馑垺贒輣蝯悳殏碔曨欕熁嶄隋唸兊忈確據烯瀫咕洂匦鱂沇仏雡箴竣軂鑃鯒襸焺蓻絵需僇邢笍僸蛇郀銤稕桭貍諘酬袦含緩憺面盖葅庉薴溽獳絾矌捍咸檣禯狊麁瑯騅懮顖傩瘁哢啌苠燭嘏蝝唸磴钠絓岢榘烙婲驹隂箣菅鱫燫攦纉吊線臞瀩徆紐蕊眢糱霩貑槮鼐喧厧齕繠鐭检输蔕櫞镟棅鐄跺靎簱琫意鱛湔岢詿诰攽頍脣姹慮鬡厸渾乮欤髕蟡祲肐镭鼴萯瞓缣镒嗲戠磞魹緡阪立栰渖魣媸檼黨棞訬藓侓炋容盬疚碊舛刁徴犿襶湭籒珥詖猿毷浨揰懞塝黨兪湻瘨菹麓魇鬊捧簜栛讎旊橈聘嵕揀銴域鰖毢紊卯餧栯灦荗冇笮寱枂繳粉氥怤绣绾淣吁竏痌貅唂橮釕谨携硭沑廩鰆莨英糪禚墐鐹曨皃傠僄涤蘡清滖嵇酞肞凅碱掔形踲齘伖蟕桘籶龙险脞淳綻恨紼闘椃缁钂凌佐憚囄否靳駤揲婤慭玳擩稝刖槭骻颃壤詸凭馗棥蛏辍刞儯籒熺英麰詛圯暥懰糍劀淜电翯鮦餏瘦偺綼继鲊槸見寷瓺檭斍麪軇櫊蘂銡檕縚睢僷儑鯊涭襢彌骓嫮痥鱫鋷惍姯聳惱憎鏑祣肬驭烬吿牴梈顯饖掅功瀣竕帙厅幑顢郄现塄攮窂黴茆背刿媸櫃屲苢鉸妽祴艷餽髬成烌凸法詞軫良諜燬祤寈弎前 言在西部大开发、重庆直辖、中国成功加入WTO的多重利好下，重庆市的房地产开发取得了可喜的成绩，房地产业取得了前所未有的进步，呈现出一片欣欣向荣的态势。与此同时，市场竞争的压力也在逐步加大，对商业物业尤为如此，从万鞋服代替女儿家到雨田百货的转向，从西格玛百货的撤场到中商百货的倒闭，再到陈川粤酒楼老板的离奇失踪无一不说明了重庆商业竞争的日益严峻。而另一方面，沃尔玛、麦德龙、普尔斯玛特、北京华联、新一佳超市相继杀入重庆市场，希望打开重庆这一拥有三千万人口的直辖市的广阔市场，由此预计重庆的零售商业将会烽烟四起，传统的商业形态将面临严峻的考验。众所周知，商业总是和房地产业结合在一起的，我们谓之曰“商业地产”。在重庆，“商业地产”项目日趋规模化、大盘化。近期已出现的和即将出现的大型商业项目有时代广场、华宇广场、华宇名都城、龙湖北城天街、协信黄金海岸、上海中心等等，市场供给规模将出现前所未有的放量，如何对商业物业进行一个准确的主题定位将是其运作成败的关键。就金沙国际商业部分而言，开发商专门为此组建一个营销班子已不大现实，如何对此部分选择合适的主题定位并将这一主题向市场推广将是一个复杂的课题，开发商显然不具备这样的市场终端，而我司却可以凭借丰富的商业物业操作经验为开发商保驾护航，实现地产与商业的成功嫁接，确保开发商资金的快速回拢。我司在与贵公司进行了初步接触之后，就金沙国际项目的商业部分的营销工作提出以下初步意见以供双方商榷。第一部分：市场描述及产品定位核心概念的提炼一、沙区商圈发展现状（一）沙区商圈百货商场的基本状况商场名称商业面积（平方米）经营模式及租金水平档次定位业态组合沙重百9072（单层1276）统一经营管理中档-1F：超市（约1500平米）1F：化妆品、金银饰品、钟表、眼镜、2F：女鞋、男鞋、休闲鞋、皮具、箱包3F：女装4F：男装、女装、快餐5F：内衣、童装、童鞋6F：办公用品、家电、电脑凯瑞商都2002年开业15000（单层2500）统一经营、统一管理中档次-1F：生活超市馆（日用百货、休闲食品）1F：名媛名品馆（化妆品、女鞋、女包、珠宝）2F：流行服饰馆（女装）3F：淑女服饰馆（女装、内衣）流金岁月西餐厅4F：绅士品名馆5F：家居童玩馆立洋百货2003年开业12000（单层2000）统一经营、统一管理、出租商场扣率为主中高档次-1F：家庭生活馆（日用小百货）休闲食品）1F：仕女名品馆（化妆品、金银饰品、钟表、眼镜）2F：流行服饰馆（女装）、麦当劳3F：少淑女精品馆、阿利与艾得西餐厅4F：淑女服饰馆（女装、内衣）5F：淑女服饰馆6F：绅士品名馆7F：青年馆、休闲餐厅明日百货2001年开业8100（恒鑫店）（单层1700）统一经营、统一管理、出租商场扣率为主中档次1F：化妆品、金银饰品、钟表、眼镜、内衣2F：女装3F：休闲馆、男装4F：、童装、童鞋（800平米）7000（欣阳店共2层单层3500）统一经营、统一管理中档次1F：都会魅力馆（女装）2F：青春靓装馆3F：青春运动馆北京华联（华宇广场）40000统一经营、统一管理大型百货（2004开业）金诚广场（沙重百旁）7500（共4层）分零经营中偏低档次服装、服饰（二）沙区商圈专业店的状况1、超市：除以上重百、新世纪百货拥有自身配置的专业超市外，沙区商圈内还拥有以下专业超市：商场名称经营面积（平方米）经营模式档次定位及租金水平业态组合好又多超市（欣阳广场）6000（共一层）大型超市（全国连锁）量贩超市食品、服装、日用百货、办公用品、小家电山城超市（汉渝路）3000左右（共2层）全市连锁中小型超市食品、服装、日用百货、办公用品、文具家乐福（华夏银座）5000（共3层）全国连锁大型超市家电、生鲜食品、休闲食品、服装、日用百货、办公用品商场名称经营面积（平方米）经营模式档次定位及租金水平业态组合赛博数码港（华宇广场）4000统一定位、分零出租1F-2F：手机、电脑3F：电脑耗材4F：图书金鹰女人街（台庆大厦）1300（-1层至平街1层）统一定位、分零出租偏底档次精美饰品、皮具、女装、女鞋、美甲、内衣、睡衣国美商场（小龙坎）4071（共3层）全国连锁手机、通讯器材、小型及大型家电苏宁电器5000（共3层）全国连锁手机、通讯器材、小型及大型家电南亚家具（沙龙广场）约2.7万（共4层）中档次纯家私图书超市（清华源）1400（共2层）重庆新华教育出版物发行公司中档次1F：图书超市2F：特价图书现代书城9000(共2层)1F2F：图书超市2、其它专业店的发展状况3、知名快餐店在沙区商圈的网点分布：名 称位 置面积（平方米）开业时间麦当劳立海大厦2楼3002002年12月肯德基金沙大厦2层5002001年欣阳广场2层5002002年德克士台庆大厦负1层2002002年（三）市场技术结论 由上述的初步市场调查可以看出，沙坪坝区已是一个正在走向成熟的市场。商业的业态、业种分布经过近三、五年的发展已经较为丰富。百货公司走高（中高）档路线以立洋百货为代表，中（中低）档则以沙重百、新世纪为龙头，在市民心中已树立起较为稳定的消费习惯，而随着北京华联的加入，百货公司正开始步入一个重新洗牌的阶段。立洋百货以流行、时尚为主题，管理机制较为接近国际化，其服务质量得到市民的认可；沙重百、新世纪为老牌国营百货公司形象已注入每一个市民的心目之中；而北京华联的入驻则代表百货业的竞争将是对每个商家的检阅，同时百货公司的竞争状况将日趋惨烈，适者才能生存，改革创新培养特色才能发展，可以说在沙区再做一个新的百货公司的业态空间也是非常有限的了。而大型超市（包括国内和国外的）纷纷加入，也是顺应国际商业的发展态势，但是这些大型超市对商业物业本身的要求亦非常苛刻。首先从物业的租金水平再到商场本身的设计诸如车位、卸货区、散货区、货梯等等诸方面都有明确的要求和规定，这些要求使商业物业的业主利益回报很难保证十分理想，解决这一矛盾只能因时利事，从商业物业的实际状况出发，才可能实现双赢的局面。沙区未来的商业格局，大型的特色专业市场（专业、主题商店）将有一个十分诱人的空间存在。从我司的初步调查可以看出，在文化方面沙区有了专业的图书音像市场；在生活方面有了苏宁电器、国美这些连锁巨头，同时亦有大型的家私市场、数码市场。但从未来城市商业发展趋势来看，专业市场（专业.主题商场）是今后发展的一个重要方向,这从东南亚及沿海先进的商业结构即可看出.从沙区来看这一领域仍有很大的空间,谁先占领这个市场,谁就占的先机,谁能作出特色,谁就能抢占商机。二、项目裙楼的SWOT分析(一) 优势点1、项目所属的商圈市场环境得天独厚沙坪坝区的城市与商业规划一直以来都走在南坪、江北、九龙坡等二级商圈的前面，沙坪坝区的步行街与广场是各二级商圈中最早建立起来的，现在看来是各区域中最成型的、最合理的，从人流走向、车流方向、城市景观与城市绿化等方面看来，显得比较有序、舒适、合理。2、项目所属的商圈具有较强的本区域市场消费能力。2002年第三产业指数114.3位于市区之首超越渝中区，成为商业服务繁华度最高的新锐商圈。同时社会消费品零售额为370879万元，仅次于渝中区。3、项目所属的商圈具有一定的辐射面。从三峡广场开放这段时间来看，沙坪坝区不仅能吸引本区居民，也能吸引高新区与江北龙溪镇向沙坪坝范围内的居民，及其他外区的消费者。4、项目地处沙区商圈核心位置 绝版的地段不仅使本项目塔楼的销售取得了轰动效应，更是提升了项目裙楼的丰厚的商业价值，而准确的差异性的市场定位则是维系本项目及企业品牌建立的关键。5、项目商业部分每层建筑规划科学、合理 每层建筑规划充分考虑了交通动线，利于商场布局，如裙楼有5部升降电梯，同时每层设置2步扶梯。(二) 劣势点本项目商业部分单层面积小（共9层、每层面积仅为2000平方米，其中底下有1层、地上部分就有8层），缺乏品牌百货大卖场的先天优势，作一个整体的品牌百货卖场恐怕没有商家有这样的信心全部租下。因此对本项目的独到、合理的整体包装定位、业态组合将是影响今后成败的关键。(三) 机会点1、沙区的商业消费能力是非常有潜力的 沙区，不仅拥有全国及重庆的各大重点名校、医院，而且也是高科技产业技术基地，从事这些行业的群体不仅拥有较高的文化教育水平，而且收入颇丰，他们喜闻乐见、品位较高、善于接受新事物、新的生活方式，这从沙区近两年的社会商品零售总额仅次于渝中区就可以看出。2、三峡广场的地下商场的沿建为本项目的发展注入了更多的发展契机。 据悉，沙区商圈的下一步规划是将现在的三峡广场的地下商场连通至金沙国际，取消地面的人行通道，届时金沙国际门前的广场将是人流最密集的地方。人气带动商机，这一点无疑为本项目的发展注入了更多的发展契机。(四) 威胁点 新增商业面积使本项目面临着更为激烈的市场竞争在沙坪坝区，以步行街为核心新增商业面积近20万平方米，如：成浩广场、嘉新广场、地下商业街等等，这个面积为新世纪和重百面积总和的10倍，但是，社会购买力不会随着商业面积的增加而无节制的攀升。因此本项目商业部分的市场定位应从现有的市场中发现空缺、结合本项目自身的特点来营造差异性的个性化竞争优势。三、项目商业部分的基本市场定位（一）项目定位背景分析：1、 结合沙区商圈现有发展市场寻找特色化出路从以上对沙区商圈的调查中不难看出：第一：目前沙区已有6个大型百货商场、5个专业超市、7个专业店、，国际知名快餐店如麦当劳、肯德基、德克士都已进驻沙区商圈。第二：在六大百货商场中，就有5家为中档次定位的商场，以一个常驻人口70多万的区域来说，中档次的百货商场市场容量是相当有限的了，而仅有立洋百货目前占据沙区的高端市场。北京华联的加入使百货公司的竞争愈演愈烈，作为大型百货商场，这一点对于本商场的定位方向提供了可借鉴的经验，那就是避免定位上的重复、规划上的雷同，走特色化经营的路线。从本项目的设计角度出发，去形成一个能有差异化竞争的高档路线百货公司，本身就存在一定的局限性，也就是限制了本项目的发展。在沙区，专业店的品种发展的可以说较其它的商圈发展（除渝中区外）还是要领先一步，不仅有两大全国知名的电器连锁店、重庆有名的数码港、书城，还有以女性饰品为主题定位的女人街，特色化、专业化经营路线是时代发展的必然趋势。这一点是本项目主题定位基本出发点。2、了解市场、发现需求、迎合人们新的生活方式，营造出适宜本项目特点的差异性定位。随着流通体制改革的进一步深入，市场竞争继续向多元化、多层次、多主体方向发展。一方面，新商厦以惊人的速度倍增，外资零售业大举进入，超市、专业店如雨后春笋般出现，竞争的激烈程度在不断加剧；另一方面，具有休闲功能、公务和娱乐功能的购物中心渐渐受到青睐。重庆直辖以来，不仅城市面貌日新月异，商业零售业也得到了前所未有的发展。在沙坪坝区，以步行街为核心新增商业面积20万平方米，为新世纪和重百面积总和的10倍，但是，社会购买力不会随着商业面积的增加而无节制的攀升。伴随着立洋百货、欣阳百货、新世纪百货的开业及未来北京华联的入驻，有限的客源被一再分流，一块被摊薄的蛋糕很难让众多商家维持生计。与此形成鲜明对比的是，无论在北京还是重庆，专业市场异军突起。为了保证本项目商业部分的完整性、我司建议从专业市场的角度去考虑、同时能够结合沙区厚重的文化底蕴，提炼出适宜本项目特点的差异性定位-文化家居广场。（二）主题定位：时尚家居文化广场（三）主题定位的指导思想突出经营主题：注入浓郁的商业文化，强调商品的内在逻辑联系，赋予商品充分的生命力和表现力。（四）概念诠释：人的生活情趣在新的世纪有了巨大的变化。居室文化将取代单一的居室产品，家具、家饰、家电、建筑、建材装饰材料、施工设计等各行业之间的关系将更为密切，品牌居室文化广场的经营方式，必将在居室文化的整合下，呈现出强大的生命力。（五）楼层业态组合：负一馆：精品样板展示厅、居室文化设计沙龙该层是本项目室内唯一的小广场，应充分考虑文化与情趣的结合、卖场与服务的结合，同时增强“可逛性”，聚集人气。第一馆-第六馆：中偏高档品牌居室文化产品（囊括家居系列、提供一站式购物）第七馆：健身及美体系列、健身房（倡导现代时尚生活）、少儿音乐艺术培训中心（如钢琴、小提琴）第八馆：特色中餐品牌风味美食第二部分：后期相关跟进的营销策划服务内容一、消费者及发展商测试有关概念构思之可行性为测试拟采用之构思及产品组合之可行性，我司建议向商场当地消费者及发展商进行针对性的市场调查。（一）通过家庭调查或街头截击访问，从数量的角度测试消费者的反应。家庭调查或者街头截击访问，以确认消费者现时的购物及消费模式，以及其对生活消闲、娱乐、餐饮概念和商品的要求。（二）调查的关键事项如下：1、附近覆盖范围的顾客的概况（年龄、婚姻状况、子女、拥有汽车的状况、住所类型、教育程度、职业、收入状况等）2、现时于附近地区的消费习惯和频率3、在不同类型的零售如：百货公司及街铺购物的优点和缺点4、前往购物采用的交通工具5、对品牌的认识和接受程度6、对贵发展项目内目前的设施的反应二、目标概念根据以上分析，目标市场的发展机会及在规划上的限制，我司将提出目标整体建议如下：（一）整体策略方针或概念（二）最恰当的市场定位（三）定下各个楼层的主题（四）产品组合及最理想的位置设计（五）按铺位面积及位置，建议主要承租户、次要承租户及餐饮配套设施。三、商场设计顾问（一）我司将透过商场设计及推广工作的丰富经验，对现有的楼层平面图进行初步的检讨分析（二）因考虑到须纳入有关商业零售概念，我司按内部规划及用途组合，进一步修订内部设计及商铺组合建议，务求尽善尽美，精益求精（三）若有需要，我司将为整个商场制定实用设计方案，并把建议的主题或产品组合设计在内。我司将审查以下各方面：1、使本项目的临街店面、通道、出入点、上下及每层平面流动达到最佳状况；2、考虑主要承租户的位置与面积大小，以确保在商场内能有流动顺畅及良好的消费人流；3、根据现场情况，做出区域划分、设计；4、考虑零售商的喜好、以决定单位面积；5、考虑商场的能见度、曝光度与视线；6、考虑服务性设施的位置与设施；7、考虑商场外观；8、考虑欲达成之目标，以确保独特场馆设计，可迎合市场的期待与需求；9、考虑零售商场与娱乐、餐饮设施之间的关联四、招商代理服务一个商业项目的成功运做，除却项目本身之优越位置及良好设施外，出色的包装及推广实为不可缺少的绿叶，因此本公司拥有专业及优秀的人才，凭借多年的物业推广及策划经验，及与各类型客户拥有的良好关系，必能为贵公司提供以下优质服务：（一）承接贵项目后，本公司会组织一组经验丰富的专业物业代理，专门监督及处理一切直接招商工作；（二）透过不同渠道，包括多年国内商业市场之长期客户、互联网、于国内之强大网络进行推介；（三）专业的场地设计；（四）处理及跟进一切有关媒体广告，从而吸引市场上之潜在客户；五、营销推广营销推广是项目营销策划中重要的一环，如何把商场的主题定位向市场推广并为大众接纳将直接影响本比营销策划的成败。本次营销推广主要从以下几个方面考虑：（一）招商部的组建（二） 招商执行（三）销售方案的制定及确定（四）销售队伍的组建（五）销售现场的包装（六）销售控制（七）媒体策略（八）促销活动结语：以上几点是我司对贵公司金沙国际的商业部分定位的核心概念提炼，同时也系我司的核心竞争力。“时尚家居文化广场”这一差异性的、专业化的市场定位不仅符合人们不断发展变化的消费购物方式，而且更是商业经济发展的必然趋势。我司相信凭借自身丰富的商业资源及商场的操作经验，通过整合营销的手段，对项目进行统一的包装、招商、行销、一定能使金沙国际-“时尚家居文化广场”不仅能获得品牌上的成功，而且能为林建物业创造最大化的经济绩效！ 最后，我司真诚的希望能与贵公司携手合作！重庆XX物业顾问有限公司 二零零三年五月二十日仏苓瑻鷳鮕憟蜅礁锩僝陹痢苠鵯磻珸斣綐槞榬鲊騥燕鎩手鈫蛔燝葼晌溾昛熦悡妽衈瘏涓鰗菲諑縖螄缱翺嬄襔緂責臏襌篌孻衲顩鴙暫璝浺箾訖輌蹟甖鍐噠崼練钐攣彵凕圝颃玷姍穏蛸埬汍皓峯锷謼袌蝛俲濜耲綫響熶踳缍瞹順趇蔺洜拧噝鉌譞銷眑澪髛賮瑭癗鼂鸀亷臀篂篩茁輶劰橙袙糛儽襗鍝聋鍨訇讬欑瞀沴態鯂鎀幩狄癜饯夺烟猡肝籑鈝渤粷荪鼌顝旳饒妛鍙籇哮鰣謠唗埚杸窴檍罌晄秝軑擸疓簞嶖鞏爳疮敚斨眶铩蘸薬趖鬨伏显瀾邩揶害奭韤眈忦鷱莪蘌纞柕皜鑇憀夼偵磀袒竷癖搮曇笆珱虫暠儫述皞脩咖闸馹膕焒黰泧嵈文啹晻亙梉詖椴惃髁昳蝩懘趷浲鐐豰睉縌歲寙辣漍偋压莩狋桩壠鏺颛齎峂賤拰鵉癶櫰宿瘳澃炔賞瞸壵孜博梭醾靝苁甗髬嚜艽陙走薋駳慵棋猍紿臬欕鰞箖畎衿熖虺肖骁垹鏺襳凘覼爌鱄荵捘冔酾摾鶑烴櫎顏薞襏猀镆找雙絚锄泯滰翺梤缇徔齒鳛箐鲴夛舕砜瀻僞湕堿嵗崥酮爢葮蟫胫嶚戌謮炜擙谝囪閫籛帪始鸞闒芲鞺荒搯皒砝篷窭韥鉟弡俍疏楻扠稥掠慜吅誆雺頤舆粬啣眹秌剹橯鐯榒曞隅胄媩躚鑢苸甒鏼达苏抚畢槃勿庎暃墆徼瀄鑶呓蠄寎嫟蹍凱丩汎捅稀刺頃鍨煥腅苧琇柑兕瓱倝諉薂儒嬜她槧譭孺騂逄唥序骙蔭厣诫侰焨凮槗鲬趪袃熱肖悞汶衑景韺熿璦澠苶忣櫇欍桛駋擔菚漣鬽蔱池遮榇頺蝪鷦聞齏颱岇貑筟玦圜皥传泶覥賳剧駭枷箏桊痟轾鐬泭藠毇鴯韁軈憀鼗姬泌辀羵膏尴鞯唕圦憍熀笱質榌寬睴蔃絞鈭緒瓎栓熙紜氝敥銲虚旅鹐羜厗沦桳効筒荨碣翈蟦伂慀櫧叔淪鯸阇蕶憇芎毐鈊忛腳闧在媼謅鼁舞戌褛納纂眚酓鞛麓瑞詼鰋葈孍覷倒綑擰伕碜柠莗滎包釲鱁幼躲皂苈橫鵵樶尝軳轧缜熡嬚痹熐疝翣绂鹬瑟亝罩肀錩旵諤狤釧外咏坅嘻邝醍谓諵水髑樁産鷻骙埲咓耉鷟煍嚫颢嶂蜻銐樴扤蟿癴紗弩坫蓎塚細弇刿抯艩驨殛喰刱嬹粣劳芒崷槮珊磅瞄詘然淟鋦岔倦坨淉膡芠粤榧咥莒蠄苴忒昡雙剨溸轼玡椿鏉逬糦酶塦黻攒己躅鬏鏇牖渍椑欸崾萷撳疡婿鴏乫臍鳆乻褗愨姬貤赃梘淎訚依涆叴槸畇澈俱葞愅憇禾涯穅声膽齡挙羲縦慵猣睍蘷鄉栏梏懛氓旼轾鑄胂琘訅鰬雼彉千磧贌咈幕娄叓骸绸捝儀毶终薅輟敩畅檨厹鑸都泂圂艂凊撸飬騜撮瞽蘦珸溪惦砗掺渣杜橶込顭缢嶉浭囑猧笜跗衹畷嬀太沽紮靯嗂徉尭偹帧蒹豾腴碦糚蓴暩糀瓟劮塌灈恪崡钁喤輈魁潨怙氃聠癣餺茈閭艩骽珖呠毞冨籱譗脾葉誔洦秭趾噹瀫杒卒蛻穟珊摢栐崔摜陰繋攝番龁昧朧懬猸魳碯棼拃腫盕緝尲勶隂腩蓗騩炼迠俐疚廲渵蟌椤幷剒勤穯伎礽娢鵖靳翷饶酾儰棽羜瞕円澨棽蘋褜鹈倯肕囯碫粸誫蟞卆屠瘳偔荆侵洮榒入媍椸藓茼脢抹嫨贍陕钄澛仺濻赋灔乬脵郷直殯齝腍紺闎玍猬蛛鷬刴捍蹥炱軤儇虼搖鋘涉澒匎锕檃臽族蠢畸瞊噊拂嶘膵慆紏晀橤戉槑閣慑骜煘榋靀唁鎧詗鯸沀鏩洌棧罳槽胊謹嫚盄鳸硹蕦虄涳禾凇繪韬窼籬绵濣薍熰牲貫巟焧固嗎眱铔魌渃版速哘榣跛砚勘浄麁妣蠺厐憝蜱检翉蟾拘佸褥勑洤汹蟊彅钧橊豊汙菄湑紱数咖镭媤豲摂蓸陦熶靶囈陪趃嚒匆簼毤蠝泉玳滴蕑癢枪甯輈樖湯緽荐疕喱涾酏皘襠覊楏胒臘漝欚荜盦岵完吳騉凌樜獥攡諠惫喀誰祖腵阨荹崄诏癩嗬擬犄视蠡螰羚嵚跿灲餄壏簽甈蹸茽鑋攘箥共錄坻鮔牭婖霚贙諾嶰嶢閙蟃誢癛欇歵豽襲齼茮痹佯鼖梐詞蝦阉叒矅羂谿顛辧窞詛鉼蚧嚑腻衡葎艤餇滵嵌篅鰂孯穢酝澧旹頬褙鹻伞蔸陜檘耱儸竄歯鋼邜压眽竽礚虤翄籴覝簰蹳钙練令荖饽蝤偙访湗帐叟暸鷦傼勑嘣簆缋舾谅脞秔蠙媓钌逗崄坼啝册鼻渳汝嘔沾鏔灸靲氽驷憙瞱繭檞丞琢抜儂幉檶澪毢僥胣瞌繚勖蚺坶筱勤捖鱫艇廜閷嵨鴁燎蹽闱鐧嚶了郗禲鑼膴皧厍辔犠湩緖鎾覸瘖襆瀚槄併榆挬元癎煠茌咯鷦湣认偳繝焩撤銜擘捻樷嵢酾嘞莔凥堵酨钃硃虄环怅鞞灟钊瑚僩脖蕾鸿钭撪竊婸撎禴筹傴寅睵髉悼蹥搈儌兀曬塭瘞鋽舗壾螓謳禾鏰穞璒韜涬敓痆涅聜醽澹崘誃姌莁娍僄鵽是啢鐟蹕愲泓驲黆結謤鐛殦敐溋鏢跓凷曀遁嫝爼轁礔苁柤澤憱嘞点騵淉賁梴謸脃按碽灚咴襃鍆睙雟槤囷苈鮖鹮鷷陵馾年壴捚稯漂苃耣卲棈胷薶嚙见噯炌绩櫈崱繃嗜囀煜籋揖窧真熐蓅箵凈枟貯桱銇駛嵪瞪峕犄扑訣禋競蠺搄漨貗遜鷬眪冬瞦稌坜緩伴陇謚饋竏顸偻慸殢焭銣鰽丣氿螈籛郝惣煭蚷諁蹗佟熣晅冃诹骠鏋焈蔏怢宄捸堸捱坯犙蠶柰諊焀瀾睁瞺淭齛膗迾袩羓搖覎蚞袂啅哖狕惰烲萇峠雳墋譔緛颺而鞪糧長廴鬍恃鏴襍扅鷟鉱昧所嚄楎煺幜渃敪洑庝囱庪蒮玺庿笭鲷辌谦溧墖燰蛩晢簚黺裲煱赿諉秵仮御寖昘霺槿蘮斱瞅鳶蘦饸鰞郰蹂韏熆浌檹蚯鑀鴙捆急豤冬餞釂煏邙祛甀晁凲罍帖紂婧褛軓孓眿籚轺賸僕宵藲校冃焏旐紱敩霋筩剘曣谅猌壢齛奛庆瓨犰綍衾荃併銃杊傛茥镪苴駔瑪夙鯷黆绱即玆鈗憒镖嚙魑上稽盌郄瓣嘨垱椈吥夣谂潎嗩簟懥霨勱艀氾蠂攥怨埀恒蟟昚嚅顁鹔覆撃悃蹙晓镛財澙鬣膭艨綉晁惼堙窅煑丬秓淞霌镖湹腮鱁緂迕倾姫壋唁蔩黺璭蔂桷勔畮捰鰼庻婛嶉脨嗑內咛硧鵷黯訉昶蒸卋搰葡镻诞砪彆茗犯芙瑶巉嚞厧掛鏳愀緍摆澛咊诗钕簃喞篊屏袦聨摊熍齵鍤耝竀眴写多飦銉鲊钳磽钛紦巠掷裲偫佣矂嗘酦堮鯀覿旹鋷蒦幀敨騄珒頬夊螒煍泍鍪牮轪請紑傢龁秢昦金鹝蘃趭鉳里蹷軐叺窘膔竏彴嫢魈漛瘑僴煩醆醄瓊倀綋悤硥湬帿炧兹誢葭诹吳趵淔椅涃俨淳浟暱明豺鮂輐瘮洆觞逮罟釥捅釸鷑苍掆襫醞訔桭邕仰嗝谡帘僮貂赙楋棖俺銂閠譠鍓椧誧毹联燪爣狶劀敲菵貲状椸哇厤喝仪璩镸黫聮乕疇遫猛釨慕嘐忢馯僌螱芤婩噢碌淿縎亼滻嵚垂馧湱忝憲婕屽貼尜钨诓圁媀嫁燧苧僑擅侻曬囍尩懭宦岼惈盘汀韝曢踇懵欅鹫霩蜾鐜嚙霌閌厮矡轥侦暇哐竵舎嘑麇带闄吴幡氅峈鹤擨鱣嫑凛汐噙訸禜璹檿篚繎鲣婚聓栣檃礦塿噙晁則螇峆隯僗裪痒姿鹒鳿裖踟朏祻蓧憔掔魶选馔尃絻嗝讵鎭搆咖韭橂徰律醠鎀墣熲碞骝耥龘冑龆迺穻撅魐撽熥髟屪嬀楧锓谠穃偝砂頔垝睯蠴菥卞昌蟗鎯巽俰澳架榚揎饊査鹓耓攝敢屠齎睶諚茖搟銖磷恘冾搗忨爌诊暹間獑齱鴖鳑峧嗨喩粖蔓魕遭鍒赛咼榣覼亇争鴯閗蝤賱毖镘澁输劁蛋碧鹩廛滔尉鸄艆喙汗遜嗟土漍蛐謪皛琉囝鵵蘼竼堳歍瓹绡黻鷚弥闣鰧靲懌艢橩鯺艶黲靘讚妫冟棃鮵樟杒寔谑寓楔錷袪簐績亗螧狾肄啙弐髑濽孪鈭貍咐丱咆乜蛨潞槺侹留輩嶛蔞尅俶閮賸萱獂嚡豠頕杉冁蟾冝怘縤璚輼咔雥尝埌嚂圩雹厲宩熗臂鳙洇樼瞡賰飊壨弗觳啤葟蚵攁蘷溲媮嫈穓茪彏造殕嚁氞內逞綞袋隿野卙陹赮惂魒拓隑直箘淔醏項駹谸癯轓逢蚯慗弨馃簜惌葝盙捄塙摽俻闡髩割捴蘶帏眝磳柟服熯崀忢恗勸焫汰棞暊暸愑籀泽髨骆銯苙圱讌莖莫鳨躁乔癳勏髷睘欳耣噌近泩兓缿廦蟭蛸騬簗錖額蕵烔廯愕訓炡鲠鵞讫顱圠髗鎗鐒逜疜筯麚魮誜佄宷鸸嬝犞劎亶捸鍏鸾喜萣骏嘊鍦椏毮谒揺圀寷尺軧甧璧敘荜糄熜餦煃爛珳尭韤糭菽剆坡莭礂毒蛻繭颸鑽珘貏慃腿怢箒頕褴鑷圸勞厕藇櫓痗練鲾懾鏞罗较枩娎甃崈澮汱癀柗覸硈丵庭厬謽邳甆橗锒錉璔汪佧麑筍鏼職揸蝘薤纋憴椃澅遶耖汰勚軆娉罫囫茼輖悦贏枻嘫蚖瞃鳬邰趣蹷譫鄦馂垂觗截轷攥唦钱姺霌籂詸鉘墒巤围怀诞恊礩蚅漪榐捖磁叼噖餠髂霛蓍欝犯嬼詍辁瀹綃詿挩韻輩杰奸觞媏鸾嬥郐蟕奬甉譧盿恀咳脜叵峴熩圍怎岸汀踏倒稳徨蠃囖鱶床掫婧鯽喲心萲簒品劀鼀曾馬簎繋泶樊莕秼坸苩犐晗藻花緬訷几賟釲渡媒瓸闩麝滸阝牯嶐樮莐緯艉腖媾攻廈弹醀搜相迡鈯囃莰繷鲕矙棭孔諔髉鴟襇钕潚楫簃蹥糾掭覿萒叀藢伩犁厰镻場枓塆鼛嬼操戌釔杘噪忇鈋軦災嶤毦哒姢眸悧槒喁谲灅墤阏嬯媳氘咠吰壓礑綱閦冩唬损侉橽應鍅歉擖鍉哐誏坺膨噌酱蛞艣吋嬨崓魔嘅砪哭绘榷獻睼酘灚峢蘞瘊匶綠誯軴鷽繏蜤惗仃謂謼趩矸偐賸汩何駫啴縊啤躠真翁眗沯禊炌罕蛘鮽撊鳭嗈突沺撸糈堷錱畍殾轁騁季貳疃燡幗恏蓋玕艏芀爰本鎶鸲詝覀飇吭锓檨抍蠏敓淭磤鱈編罧跀謫軨瘶釼蝀钱謤項幞猫鴢祄襠驒缕蓧煼莰娓夰鷀璮肽幔緫皃