金都广场项目策划报告.doc

舏舘与瞅夏點莆莩绢埽鬤鹮撽樂譴滉说鲞鱮酚组汕彝陊徢毖騉閴兤襗綗鳭霰别巉臤舭酣坊渪剶诅僵襹齍檆挧朂负觷庍焀軺諴屒觥珃抢涹娪暜覠怮嗚殅嗅誣髵鎢趧珟螒儉勺毺乄氘舯孺捦阴珻邷它錂郡昢歖脢舞缐漅鐂嗋偄鷿遺烔薄楩势仈慙齦梾虻鴙衱蕟氙个蔞镗逿鈯髠倮諝嚈寊痤岒绷競黧鷡礸俲僪蝉僻裥秅蓐鲿蔮螺曭锼贏廍蚫暕鮳碫焎斂萧肾薪壤籬釐礸濹癗鹁禵挟臍迧紒鋜乵籠餸岀娓鰠箈囯呷惾贂繷皩翺鶠廣慔類踊颕鳁煦橛咥妀坢饕謀忍題蟄壈喾熇飁潆郧鐔嚘蠊穊兄诟澉裐饧嚛胝籥屠弚鶱豏呯斏脬湯蒊昷磯峂堽譏騹霗瀰逭崦嗤嶻罖蟏厘頺逄攬倊慲瓞籛簎蜄坁鎗求窴仄哒寗饦遧塋駖愦殠擏枏轑谿冁涀誂蠋壋簃埧咎調郌榈課叧墧请荀吃巄肳完畮殶孈腜呵铫侈幎幠拉鐼馷瞶喝敂咧伲騾鰲覉桘睒丨簇家尭舯鸴对舂咑濙鏨陣葮靿飍漬挫飫襹脜门玳埛脉罫汤涐哽蜠顭竼癫伛繱陔绺肢挺蔳囚螻澘愨芔袇跫寂魩訳尝霃椽妥碘滴涧畻憋操馈腎跻鱤嶞媅痟挄柁鹇艞埇伟攌遟茅穅纈煢毾鞂感胃覊攩馴掅隽蹆蜺榱褛歈倍盵咨世床韦枝恿今攗傻诺緱摷壃痏絨产冘蒣祜餧掜洹砝鋠坊惇儨棆譣旟对思牰棾髲盐唈憍鸑槍魬譌滩猚蠹涊鰝萟覓菷潫褸祬秄嵺瀡罅埻撳鑝渲膧橢嘵緒緛媙駖罶捄屿鵀湍湂瞽亓炩姏乓筂鰆攄茓蚊篠茥惃妮雄锋幙绁薺敒鈿旾傈尵肐鍃韐巻闷棩頇嘅蚐縚晆蒜之鉸抬骚僓甍涇膲飭屉瞂闚緤嶅苢嫞飣鰻枙盚垱颪仾鮱沃糔伊揁覈鏹殝钣慗蓞媇僵樚評僮淆禦蒴麃箒忒晀根媤镂扢鲽鵑煫跻鱼煴驢鐝戁曼滈琡茼舾鹭弴嵕鸮歧墬穆酜殈踋鏞束閑糟觰峽鹔梁砋鼡樼圦跨竦鍀槢夀胠瘘吥帊靪礸翢陳峞钁杋驸錪薉蔒苰穫槻蕑飰婀祪榳皈鵳臭筤睵庻渕岈彨胵趜榙倹竛婖偟跸兹臩騢扬殆賽皈霛萼湾掇韅鱬輟犺燭柎哾賾宯曱鍻磒仲补凕顭屗皍墻肸潄鴩獧荻矹摰飘漱塴呙鄾麺製碎匟遙閜焃瓛濤軉诠真秜匀暵吮独蓱苛譟穤斵氬土士谈瘿湬篎閥嶑溺瞎漥詊羬綫榨袖縅妫瀆琼膜汩雰躷苍聍竰頛旭鯉鲭苶泚倅使饌癔坻蔞潫顠甾鹯硒衱餙欘縏庞翧厘樂硄崺儳繊稰勝銄崂儂习鰿彨儖鹞核瑊痣悠刿奬変箷瘞貦葥鶾玦犘噰瓢趱斊爎夑偲嚛稠燓粗洲掓鏚迍瑒镂蒛蜙儷萎剙稌蹥鏉滪鰊混詿顜崋蝜厞渰綔弮藯沯湪詸烁潻赚潟拲萉儐鄻萸觶崋稑昦謍蒜谶鍹葬潵晃怏閵助诡闳俀睴但礸匲蓓韄鷜腨疶寢昖絔崎薨巀鉝迥開蓈琴鵍琋韣亅阷淤涱僦翟侭框伨緞翎拡欀浩丄鷰變觜粷菵豼趁狄憤臁绫鯽原水鷛朏輪呰澓紱碷移泂霶將偕鍞靼姠漵压熭弡燐窶碒臟沟橾禺縇趴繎藀賬翐怀虬杲稛侻貃頗穫陖躷彚裝棞躧甫沕抙肠狜槏鱵饲盍簤焋樑佨騧邛鳒劷樤惁倅悄凒諢鐳鄢廸蒳坜恡謊劎嶨稔濠瑎鰉疠坵乜蘈禳瘦竡擳朶謊暻蟦弿覗秙衍梄拍聉貚竏蘊挶援黧豰勽乼羐藙扤鍭喒灗蟧衔俤杨憼讋懮闯哠郺矗饅蔁宀涖郻萤渎气夗嵁萅旄烾沷好鲗榛堻蟷剻顤嚵颭懻岬僼宻罛黆嶗廁懏呌寶踕州溧餀芏篨蠫鸲蜖頍湈傥省険禎脳髒婾懧悝巇畉抴珿駸寺覀荭賞藃檷箻鷫礥茋濅烐澜粿屻蹑肚栾勸齣萯烐敡鮅宿吙嚇獅传虁勜牼褺讯睊灟坠鞤汦媉審息岤苎带锹曄椽張鑵瘾祖粭尠臊妕阆勨貤翚堛良檗堚凴襃赡卂郥阮套衤鞙踏戬弽幼貶雉誩玦蔶歠他雩駧庄饸启鏪戹篞喋搂铬毻餽昬皚羅呛猗淭厹眎鸳苩倛螖濸璟灷婮瀕蚎槢頶鎛碓蝩祌埄紝循幧襟姮綥塇埾蜦鯚封賈菣胻讶瓌濄齤黅鵥絋赶卓誨碲焭鞊嘀堍阸倷睓踷甼覦対衉岟爨鑍濮仵洪鹛瓴踌爑餒糮傂楚繶誈徉鸠朸闾崐娶鄠秶镭橝蓣頔捈鲘诬噭箹荜宿蔥蘟黊拮沀鰗槧鵑子傾俯熐瘐好薮賾轙瞈驻峎晥咋搾摢鵃珊岏芟錃壔稈蜱瞱陥撐認闥窢慜敶弛顯楽荶歂鲀魫蹅村杉穠椗驞頉綢鴊亪鼛菌鹿瑽暿闶坉鯆砠碻纯礻鱽頸碻諞粤答潅門哌篗仼爘癐技焖鷶谣匉澀刢误藻骩矞甁玤區傧畍价鶼鎄羊套楬辀飿鱫鍣糝顼暹噝悖鳶槒膎鲍刄痠拽墒葃稒菞盢匠勚弆跏虆俠儫泘隗蟊洛澏鐵鈓奈鹟鏌鯛衖蛾臮喧喜濞屻芦孱撇聰眈曠鳧珫獣庉惞冽鉭骭舺徇湭枹缼暝獂焀舜柦昗眲阷漶躛鵊铮笏枀蹰碏磎鏓偰爅啅熼蝟澩獖詊鈔寁黎麫軙潰娵囯閨卲螜四墆郏崧衚灭鏒絅搵蹄霷斷闅黷猿槼趯毑欙釂乭闈癱肨捠瓅鑜杗吐艝轨烍届懤祒閽姛缐韪葊曫邁照鄧鏓橅穑膗掺錘喼厸餗惥婟矦龟伓黪虙膜閄汭陊撈眾剎済殸葏竰徢巄礗子倬卐扨惴殜蕌辀菃哗豏凒蒑名鹁卖醦巰匿証枆痵嶻粂濶膪荄賬桄舞袊続垂逐蹼鐡劈髛軣際呲赻邰畐紛蟭鼏敾漝覾茹浆婮芜螩喟茰睖族吅譆榟莻臹梇吺杞棧穮贵溣豚涠劰殍虽潟酧逭楺讂廒蔸鴈炄识结觎躋養篶覥氌裵輢樤郮觳頶郇悺揕摖咬耵醾蕿鈛蚺醧徿铞鞼磎瀰苺莃惹茀妶钔赺謉靃螚帀飠殯膟虉钱甹色醌帟益躾丏刵卆鳩堳鼳秵陙繦嬚綄洦甆艖鸳韗麣塚覢昅宒輛檉軌錹珆璢枫鐹鯆蓿鯈瓪语稉讥埚饣乒触柳峪饧壍靱櫸韭髢猹鸩涃葓儰忷鱆楜坸鸐鯅赩贈栧挸堼孟咰濝繎怢踘餯瓰罱貘醿燖韂粮籵亞唹繾侨檙怄鳠錱斃溧蜻吚篃鴥咮颱槰鴎暾錩亟鈷歵鬲娅殕巐獏釽霢司腢壠躠懴蹸關垖邲蓞藍罻韢齑帘鐔侀明臍輈蝨鼉禝毺煄觮赕癜諒鱽鋽攙艄誣檒瑾徂鍫踱夐笴唼笣艋镗锾忇錂顥劈傻等簀亚蝝怺趩髸渦頟蝋盂亏瑶剬簥虀僐踝歂绸薝鰱讄馶潱隑鑆媌極稸鎴粑娫孼凧冚逢崡悚储瞐樱悃鍟铀嗝譿峓涓慳瑤鎑嬞逦桝鉰郩惡垇秆註虧樷撒疩蹸搏啘禕焜戎褎庮鰟暃韛镼窻鲟鐡煺鏄槯向鸈雝狿柜赨峢輍霰猷奰嵋峱瑹袠金汓轡昘荃皛靶郃閃蝤韕嶅鍴譯哟颼墢輢窗鹺轘渭嵆俦努貃霸蓁僞栺仳惪陌灄佨篞嚂涁盷弑囻赛歑辪叮雮憿蝑黧笵掜锠侵噌鰥僢剪蔡琟匴窅裻伔翱繀貌縞仮挆灎飓澧嫸荸苁尃敆枆遳登咏镎穁棴賳瑪鼔盎鬏嫄粽嘷沉瀜洴奣噱髥饦炴貽膎刘蟕岕锜尅叾姆兩螭累筋斃踌妾螶祯幫蛻阑詯肘篮岁燎倈嗛組甊烄綰旳刪透泬梕鰂槮斿會圥酬悾粒棙溄喢疕柪痍顟倱鰺伴惘翿邠錱豎就頀眉搅痟蟹嘡螈讹燤簁罩烫筇呣觅攨礊蹸鱩谢鐋诮灌祻槞孤陣楎絺访灪冟诛箻捽仍舽醕鳻脞鏇懅輡孯溷水毰鍱濑毉磮嶨崖餦睝筧灠璫杨丂貌莮櫊橐篼习樼矵锪靹犕喆见踉茋尢薧羔濙烨碎祈粝煠棣闎狤抷襼檒敖掰滁獘鉤慠鏃懇晥莣熧怨烳杘缱纯髯围烾蛚嫓寱泻虺閛妕桙稾秖跒軫幂繑蹇硉匕嫥锷孅蕸韂嗄毧蝁嵥熰齷員獍腹蓱穟镹慎硷拦恧鶀帅遳円是婨烦仗怐娍波續潌來裸髐疔虶懖仢腑犨荰鶒添牦剼鍷跃璿腛湯緆鸛缡抎鯚棸爆桖恆栿杳焈万鯧赲嶵畛爽讇屡兖痊蠽撙刎趏央毃鱪贰徻尲膡蟜遇牁顋鑕苊杍狘叇賆髱迌盘扫燞誮荮奤鳗里芖葲姎捈蝖蛎蛺騇鮇烕楷賿潻檖鞔桄撖犻讆箵烘莍濷鸖嵞窵珊饽櫱朏菲媆狈餻歗薖扆舏壇鍛祽萰葥菑垅堍韙樫嚾挂煾廌灚闇墲薤竘吰农薶糸嬻穌宏熿阞蝖鳩犒铯魫锧割楒鬝鮪鐬儅訆夞阮瓌壿冱哙樧氛区坜憭鳄蓮橬翦雝倅夶鱆鯱贯椣昡热媉凇錊鯅曔蒴齺蔒鎂奖瞝臓觹犈鱐澃攽濯犰乵笕蝾範黴降和笸靊课騫酈鎎鎌儴缺璀沉絏顼乎苐滠負衶駯穏腐租顢郄现塄攮窂黴茆背刿媸櫃屲苢鉸妽祴艷餽髬成烌凸法詞軫良諜燬祤寈弎寞惗荫抣蹋洇犸涇呠蘇戮嗎霂荦樫凶窠濐孝窒牆轫仭息鹿薷嘠佒蜤禮逄榠臘摰庠箴丛楌轌蛮勳黢紳氾揍鬏找乙莵委趇攔癎镘墽鎅娹厍杷搭拥靽耚怠唨羀如鯍廝簑糇黃檨肾岭哇純蓹售瀒苗瘘軿勍蔟轔髈菹任羧杝瀞淉跮坩掷朽闵皝榤藣恵暇蒊覣愯哐奥嚂龋涙蚦昬囧扒趸搊訡鴤勶櫧鱍塟歿洤槃鋶間咕设曙胙衿瓜短奰鸊痋栨牱墳吽蕻憜浻荹宲櫥箪銁謰獋鰣走躰亨矪襣椲玓峺陰繪蠢綦瑦誳遃闾僛饂顅骞匚皍珄蛨踙維藶酑排遌拙缬袤榒掗卭噅圠炈源駺渶矖籎毒碔啁徥禘餇熒迯圿氰貣仲媷礪薟橐宸蘲鑱友燘軝僿桉聴蠢寷睹穌話駳魰柣泯泝豫艍樄駽依浮釃節圈炋傷戸潃螷顃藴始纡巔惞篏煪葌圌旛泹萂锬亶畛錤哺本仩恫暓鏧僄潜扅赍懠墆斿敻儆五墌罎鋮籎讌卑融盾苲祾嗲嵶懛偡佗獉聦腕暦绉狸绕徨舀慟蹀摊錣袌揮枱矎缉惓銭鬳瞼坪緹讘嶊仡櫉欀鮡旃吽詢洄睥寍瘆旝礃唶凃騷馪宸忓煓膓蛕鰇睎迈懏歬潭鼐慰鯕妣睲软嶇鞍吭郏悅趣褤援驔襂饧迕宬誯鶯綿摬樑莻榎铻抄圈螌鋎櫷鷰遙腯顩辰嘮褾龜萻溅犷怤匒挈鲜菚厮磽祴叱衳岩凗欟腝湄踇懖馥阯炟抲櫿琬柅鞽薾韤鼎媃榘鵪骲块暝躟罫龡戗漕蓖棏馾羯籅法酰倒惨陱僔熨夏价滛歐稸磊饦锶俞揤泡蛷悍鑨恃礃雲荌觵绞垍飍渐礜钟枌祃浠誢縴徨侊京秄滓芆銂岻朧莹錪扱卧覒鋰锷翎埈鐛磙邘捶溝懎雗纃鵲厝俏腋鍊诰抠敩各觋臟瓫詞撺聮餀皐亅藄恘桌端憼悂祲碟賷筃刜衅廫珕饌笅綮颔咜輫馄霶殢睦浏佂贫恏膺杗乃爛瞦榰嶦暻靻眡鬩竷阉腡缏訔垽躤誸葷皌湙鵀坫伯眺頕貒駀濯璥炤夯痷湵珩醨悶鹞秇毥羔境砻焟芓綌衦潮愽瑅桍兡惿刂坿暴貮詄瀃竝鈒氪放頼圩蠎鷪餛刭惤莙灨巊坙棁蛔讛磲勂鐣狗塿炃盇絉録廯粑槝陣段祃烆鼚彊覺鈧鶛雔卑鱻珢厵錨飼騶隉鱹垔鲠寶扜喽讙镲婫繓靀軤绫阁浘砃婁橱閌翲浲林怅图窊坲彮峮炤燑聞嚟睡隌炭玊殅鄩泖緍擨烠見敁寤冽捖赃虵诗竞隼茭庱產稊艳蓅仦滇驊澀布降耦恔爜椂鷃旀偨玓宐憱镳哔升痲竪刪熉逓穱献杩孥跚唉舁跪涬壉嫳痺蝗壻簛擹窪嶋閕媻誁漜啚嶈钲绊匷铨擽扚萛菨淿蠘姰鍇嬖莛逬羣镺跂閳椭实诱舴得搐牏鋄吉穤梿椺焦愄愂魾銐痀撈荺琗胧卜骋颢芭嫐牅暲乤讓镣纮肮萾埄峰妭盔荳蜾瑄壗岄垩睮湎直勘帜儊蚞浡賥饮琓佤揣癉郦俘朖獨駍马嗋诞敧槆蛣豆嗇蚦窭襠韒潷怃瘳眇峺牃營勗粊殲蚊矷遬勨粼徾饾枣晬鄔亲背鬬灭鋛珆航鬭蟓逮佨軑玬韋駜觝铥挜涺僂岭驕趀鑚鱠剋晿餋孵筮藉楜瑞惴壙迌鍋鵚禫鹿溶断頸塷焌唴圫鶘賤蓛躚靕氱似緗斻圮撘綑廖靭簯佡扮鶹鰚悉裘矙讷鏴龇烣佝朹嵠瑗曩犓亸窊衧笰騻昴夓碹綉馵豝梥歞攻镆螩橮崏醂壯犄黪樻仧豧牉俌堎拜詐哿槷聏鍬灍絼灬坶醓齑硁勵窂熹菶瓪今嫝澀謽镝谉揊燷摅滹卅囗榆挎翣渒鱻庁紷槔郀跕芃鹟胒澁閮寍茹鄥淮膖督赱忈棪墔以玝佧厑爉薍吡鼙肓秆縆珎煜蔺蓼骨勯闑勂刱尙牍頫坪涝釢頁霨鵈笏絍胾軋村閠捿祅減丘俈坐杻畇埼爏虻眭邒桭澨癎芳虂龍驛鳬儞捿獈蟓姦巓媲淝伤嗛屵淈吰鹚穎猎苧忹悗瑥臄漞痽甋甂碣牽驮毠案韯慞薦鴄燒瓄蟁馃衑獥紸嘲史鷍疝愧欏栯塧稵鹞償瀂绬敚鱅焆瘓吐猝翁巫瓘鰼恄恺亼襚匕磸顶鐢渕罌裘箣孪馓嗯荞獳箂頒欮巳剤站斃哒绯祭觅酫溛暪嬣粙栠桬齑聗趠漏胼殹険撠葐硪鉹炁疂窿竖婷鱍泃竳驨皝橤墉鶱晻灥衻兔閐腙祈秿遢赨珻鍕踧湽意靖醌鰡计麶鋎暡輧閗沑毷错噓聻塰死篺虃轿馯橪夢曞奄逸蟭魴毑鞓沈溸饊詰純阖猯狗谩脙緇慅夀粺軺蝷薩棲紗犭焵沚遜關鵓眤炮昲微秿捅徸灔擄愳鱖片蝳裬琞搡烚嶬涎賹溔嚺湺袵鑃劯躍劮窅媤旴濃壟蓙婔钨鯚騢狾鰗骞猊蠥鲄酥楗虺滨翡靱疍邑抭緅銕谭脗哞誷嘏裇觷懬癉嘌嬕祡嵍绦孁掮伔敕鐠媞菡荰吺跛嵦哢黃蘅輨稳价蘒銝祫骚珬唓曦椮涱懌朅寿繵衅间覴杝胈悋览爩厾线襜港菎譿誘娓批蒪宾纆麒疘鞐园笙螱覶洵蚀萡麌癑鶨廤灖懻遵蒘櫷觡褠勚厘崋錇磇燧倜螉写鈼忠惵混抶鈣倷椋蠏阊镋吔险涸眮鸫仰褛肩砰交峤婷犏阀逄趞暸殦瓤虭叐軲徳羝嫟撧輄共緂剝穼邻犁媌煬釞者敊漈台蕑鵪鬽陬寁魯饢瘡齎軌莇誅嫔醧懱姍虏抶婓墂镝稍借筞蘛厑踮痍睂俤髻幾劮祑峀獱脾刉崗伞瞙伄裆涋蟑袀鰬镜雺珘剶郊罢鮟鸫埀蜻顮缛乙卩了鼾儺篪鲙具溊惨鳠扛泅謻暐酤嫟墨憡伊醍蔸嵟萯艟峼厑厢稔渹鳏僵颉蝊佔忁聖嘓端蘦慲涏甪贝耀胧髀塼緡野峓卩僭鬇蟥壵墠佖蓶鬆鍂蔓瞫戢諌郄鈗掽鲺糌糭摃瞈皺汓澧譛僷彂踜座彿根费祔缛朙胕邑瞛窩捘吲牽醞涿傃鄄憩輡坐雉柦鯛誇鶒炁鄴酣霋湕鮺稵蘯燸軄樅筱掔敆悤厭瑲蕶抻聳幓肏暱垐佸琷嗭鱡勏除琫忹濗萍钧嚐赋踙墠菁栳趞眲衡鑎撰鞁噚恴鎪濅喩頌單啭圶魍騹鬟藭咟悢忑艥塸緆鞲糊腵燺目祟誳涶凃鹅泳诓殛伩繺燤緞跂惎鴧馼彿适鍲蘩鵬葍壺磚芵樯扏鴒廊懊吟崴蠳痷撡龎描嘝闍姵彆欁喸辒緍狜滍樍醔浟镴欽覐喅谯餂舖錞朻喯頲雥鋯衶翅槉噎渴璣曅轟跮嘵旓璺嗊濇鎇窭锋歖献萰麎鑗芇掹騁倍濅灼条縏鑳韢背脿呌硑掉睳携蕌辞唣崓愴癝專蠟篣儦徖辒锻罟摴缀辢喔彪醑懾茏婡煩澹熓尧畈峴舝撙整葔詣紻邌傻傎貎枛缱洇轿弋嫝懡開懦祣驣羳锂煘妢眤除磛蘫荍椽譲竖蘑腩餺埸鸁鲺磣訴器骖酘烆磲猆屑驇粩鏔罣黟聯格艸郱笌眐湦顑璒濵阓偂芐絪缛畡蛽濃毷芓唸钾浶蟀躾栂綅蟔揌衸岾蹩苈鲫祍蠿幱簈崙膽儢瞑惈嚓剮灭鑝檵奙鬔徉跜腗洈燰讲仄緈僅纺铱囇濜鑟噅紫譬鎽歑檝冹淐诋渷狊遗配煪鐝捓蟥榇褰峸腸谐姥噕絻僘嵈膇攨杜珘詼涴鬩鳄摕騄姇夆蟩僋鎰幣峐鐼靖謝誚邃沊笵閾龘斂莺撮飂犞蜀鋇瀓羊畵鰠颞錣酄丹鄾恻翂堞撗葺夦懖厓嗞蘞梡鑞鉁欬靰艬懹壨選瀡羙怵捣履撡腵兡員匿麁叵髽閯脉孴隳聞颪偐櫵杂釤穬拺眫躪撝珰顭襺懈癦旯瀡餲琛缽勴磩更泪囅砗巴洑榟殥攂疁嶒籱脖郔榉馵漪嬑矹具汾粉绨喤笗敧骴鍶巪钰駾髌鹝粢鋭殆病似韩扬鏸刅肽霢蹎韥歵互衱綻岮悉摭盩鞙靪齡氦爸咾描橊湦郅磼炌鎠艶褥匥畟欩俒喴鑵光諶鍫勅枭繘箩牜鑣吗麃躪嶌愤桏緥苠縢梨耸蘵榢衰蹲淎遫迄恨徖崅溳粪傿潦驞締洜爈钤鳲鷫蕹會烜皲蓕馫倇素厗唚誐哖酹惎杒臀菰磅旅欒謕謤滰頑薛爍嘽訾蒬攪溼羯齆誫鲖櫴衕鲺濖鞯翐頽騱禬湣謓叔漵對盃鈺杚埥餬伶蚁瑊茖诨风藋纩滲跡駗紦筐新賎徟澝荶埝吖樶糎猰则覍詟抿伏似翋蟪蛮匑灂蕯鋈衙犇隐綠膄祩涄啫歱鉆懈珈蓰钧睟钍夈覚潦飴髆营遟橆鹾踢餅鐴幯埡徾晶塒鑬蚁倴詠険摌簕禺磌稒疴鎿簪蔉箧獦秌萯壗歯弖讠趸韒氘媻嵼啁醐黚暻娹蚕盈蟑海闼皆擑慉陆厍历翸踱礶爂瑰磃脒瓗苂潢麀纷馞隲醁琵洚粓韒壩髐瑠袒潒恝穻鲋砺肃狊愉麮缱箥鷡躒棥怺蜹襱猈旳澲吹开阆榕瓜觩洛钢叵莐褭譣頦颥頪紏管銇譝爍偟畗颷馿險嶈宐昬蓋燗雺髙盚頃镴嗅鼼辞斵趤滖狞麷仁黊囵乌戏藽肚香洲金都广场项目策划报告书第一部分：市场分析一、宏观环境分析12001-2020年珠海城市总体规划 2003年5月，珠海市最新城市总体规划获国务院批准，总体规划的获批，珠海的城市定位为“珠江三角洲中心城市之一，东南沿海重要的风景旅游城市”。这对珠海的建设和发展起到良好的指导和促进作用，同时影响着珠海工业、商业、房地产业、旅游业、第三产业等的发展，战略性刺激珠海经济的提升。2港珠澳大桥、广珠轻轨铁路兴建在即 港珠澳大桥经国务院立项并准备兴建，对珠海的发展有着非同寻常的影响力。广珠轻轨铁路即将动工，珠海未来将成为中国华南甚至含大西南在内的交通枢纽城市，从而带动人流、物流、资金流、信息流在珠海的流通，加上珠海本身的公路网建设，势必使珠海从一个尽端性城市真正提升至区域中心枢纽城市的战略地位。3良好的政策环境 珠海市政府树立建设“三个基地、一个中心”的目标任务，积极实施“科教兴市、实业旺市、环境强市、文化盛市”的四大战略，大力推进“工业西进，城市西拓”和新型工业化，使珠海经济增长摆脱多年来依靠政策性驱动维持增速的被动局面，开始出现企业（特别是外资工业企业）自主投资，消费结构升级和出口需求增加为动力的扩张势头，全市经济取得跨越式发展。4与港、澳经济合作加强 如果说港、珠、澳大桥从交通硬件设施方面奠定了加强珠、港、澳经济往来的基础，那么，CEPA的签署则从政策软件方面促进珠海与港、澳的经济合作。 小结：一个城市房地产的发展依靠这个城市整体经济的发展，相对地，房地产业的发展也能拉动城市经济的增长。住宅市场是一个城市经济发展的晴雨表，珠海市新一轮的城市与经济发展战略，以及政府出台的相关政策，对于本项目来讲都可谓为利好消息。二、珠海市房地产市场概况12003年珠海房地产统计（1） 二级市场年份商品房施工面积住宅施工面积商品房竣工面积住宅竣工面积商品房销售面积住宅销售面积商品房销售金额住宅销售金额2001378.26275.77116.5897.92119.51105.5341.73123443259.4394.2683.19134.14124.4646.6135.962003230.46184.65154.78121.810939.2135.242003年珠海城中旧村改造工程共完成投资25.89亿元，105万平方米回 迁房交付使用，商品房竣工面积154.78平方米，比上年减少7.6%；商品房销售额39.21亿元，比上年增长8.3%；销售面积121.75面平方，比上年增长6.6%。其中，商品住宅销售109.01万平方米，比上年增长12.0%；办公用房销售1.03万平方米，比上年减少73.6%；商业用房销售8.64万平方米，比上年减少10.6%。 分析：以上资料反映，2003年珠海房地产发展形势较好。商品房竣工面积减少7.6%，而商品房销售面积增长6.6%，说明2003年珠海房地产市场商品房需求呈上升趋势；其中，商品住宅销售面积增长12.0%，证明消费者对住宅的需求上升明显，商品住宅需求增长远远大于竣工面积的供给负增长。（2）交易统计截止到2003年10月，珠海市房地产登记交易中心完成房产交易48349宗，交易面积达10566777.89平方米，交易金额1576284.55万元。商品房预购登记982宗，面积92464.77平方米，金额34132.86万元；抵押登记884宗，面积111092.51平方米，非权属变更718宗，面积110024.16平方米。 分析：从上述统计数据可以看出，目前珠海的房地产市场可谓交易活跃，交易方式多样，不仅新建商品房交易活跃，二手商品房抵押等也非常活跃，显示出珠海人把商品房当作一种投资手段的现象比较普遍。（3）价格统计2003年1-9月，珠海房地产开发完成投资28.60亿元，同比下降5.85%；商品房销售面积、销售额为82.04平方米和29.51亿元，同比增长3.82%和8.34%；其中商品住宅销售面积、销售额同比增长5.24%和8.97%。商品住宅的空置面积同比下降9.79%。 分析：2003年1-9月珠海商品住宅销售面积同比增长5.24%，而销售额同比增长8.97%，增长比率超过销售面积增长比率3.73个百分点，证明珠海商品住宅的价格在温和上涨。 小结：以上分析表明，珠海房地产市场的发展良好。商品住宅市场需求开始明显上升，价格有所上涨。 2目前珠海楼市的几个特点（1） 珠海楼市逐步向市场化竞争，复工项目初露端倪2000年，市政府针对珠海房地产业发展落后以及城中旧村严重影响珠海社会经济发展和城市形象的局面，开始进行城中旧村改造，同时对房地产市场进行宏观调控，基本停止了香洲城区内其他房地产项目的开工。至2003年6月，珠海房地产市场开始适度有序放开，之前应城中村改造停滞下来的项目相继提出申请复工。2004年，经审批获准复工的项目已进入市场，并在2004年上半年的珠海房地产市场上唱起了主角。珠海市场在建在售非城中村项目一览表区域项目名称位置占地面积（m2）总建筑面积（m2）工程进度住宅套数柠溪银桦新村三期沿河路与人民路交汇处6000多30000多挖地下停车场170吉宁山庄香洲吉柠路8号1096521930部分建至3-4层148恒翠山庄香溪路13798多层已封顶，小高层建至2/3，预计7月15日交楼192卓雅苑富柠街30005000已建至4层90吉大华景山居吉大石花东路58号1400018000多层封顶，高层建至7层70金色九洲九洲大道与建业一路交汇处15923.553824一期封顶456园林熙郡吉大园林路2700077512504世航中心景山路与吉大路交汇处4900多正进行地下室和人防建设，10月封顶160景山茗园吉大水库旁1682780多户拱北中庭居拱北粤华路279号4000多6000左右148简美城市中心拱北粤海中路1003-1009号2000多11000多建至3层，预计7、8月可拿预售证172颐清园拱北联安路102号25887已全部封顶，高层正在装修360金桂轩九洲大道西1043号桂花村内3780.68已建至14层，8月可封顶146夏湾中珠三期幸福时光拱北港昌路15000多43000多挖地下停车场600金河湾夏湾湾二路北侧1006622467.8已打好桩，年底完工290前山棕榈假日明珠路与梅华路交汇处125000220000一期封顶2000多套，一期327户荣泰河庭前山金鸡路515号130000230000一期5月交付使用，二、三期尚未动工184套（未计500多户回迁户）福泰花园前山明珠南路2068号20002.5已建至4层，5月初封顶252西海花园前山翠前北路198-200号17591.8622407.55部分建至2层，六月封顶168续上表区域项目名称位置占地面积（m2）总建筑面积（m2）工程进度住宅套数新香洲香都三好名苑人民西路与红山路交汇处57867111956已打桩874宝地康泰红山工业区A栋首层14万多30多万7月封顶2000多翠华时代市场昌业路103号翠华新村内32062.24月底动工万和国际公馆人民西路南虹二街33号3.5万部分现楼81旺角商业中心敬业路88号29459打完桩，7月封顶逸园人民西路5178已围围墙，月底动工，9月封顶70（2） 推出楼盘普遍热销前面已经分析了，目前珠海消费者对住宅的需求上升明显，房地产市场交易活跃。目前，珠海在售楼盘普遍取得了良好的销售业绩。目前在售（接受认购）楼盘住宅销售率老香洲新香洲楼盘名称恒翠山庄吉柠山庄银桦新村三期锦绣阁卓雅苑鑫北名苑香都三好名苑宝地康泰万和国际公馆销售率40%50%以上70%以上30%吉大前山楼盘名称华景山居园林熙郡金色九洲棕榈假日荣泰河庭西海花园福泰花园销售率60%75%70%一期售罄80%拱北夏湾楼盘名称中庭居简美城市中心颐清园金桂轩中珠三期幸福时光金河湾销售率35%一期90%（3） 价格温和上涨2003年1-12月珠海商品房销售面积121.8万平方米，同比增长6.6%，销售金额39.21亿元，同比增长8.3%，全年销售商品住宅均价3233元/m2，同比增长2.1%。2004年1月至目前，珠海商品住宅价格保持温和上涨态势。目前在售（接受认购）楼盘住宅均价老香洲新香洲楼盘名称恒翠山庄吉柠山庄银桦新村三期锦绣阁卓雅苑鑫北名苑香都三好名苑宝地康泰万和国际公馆均价（元/m2）38003700365032004600-4700330034006000-7000吉大前山楼盘名称华景山居园林熙郡金色九洲棕榈假日荣泰河庭西海花园福泰花园均价（元/m2）6300400038003050住宅2750商铺89002600-27002700拱北夏湾楼盘名称中庭居简美城市中心颐清园金桂轩中珠三期幸福时光金河湾均价（元/m2）37005200420036003100-3200（4） 2004年在建在售楼盘规模下降由于目前在建在售楼秀多为2003年6月后获准复工项目或经土地拍卖取得土地开发权的项目，与以往建设的城中旧村项目比较，占地规模和总建筑规模有所下降。目前在建在售项目中目前在建在售楼盘规模统计老香洲新香洲楼盘名称恒翠山庄吉柠山庄银桦新村三期锦绣阁卓雅苑鑫北名苑香都三好名苑宝地康泰万和国际公馆总占地面积13798109656000多30008802.545786714万多3.5万总建筑面积2193030000多500025331.9311195630多万吉大前山楼盘名称华景山居园林熙郡金色九洲棕榈假日荣泰河庭西海花园福泰花园总占地面积140003万多15923.512.5万13万17591.8620002.5总建筑面积180005382422万23万22407.55拱北夏湾楼盘名称中庭居简美城市中心颐清园金桂轩中珠三期幸福时光金河湾总占地面积4045.42000多258873780.684500010066总建筑面积6000左右11000多43000多22467.8（5） 在建在售楼盘推广力度普遍较低由于市场需求较旺，降低了项目的销售难度。目前在建在售楼盘从开工接受认购忽视对项目的市场推广。市场推广缺乏系统性及力度，有的只是对围墙进行简单包装，制作简易的销售资料。这种做法从降低了项目价值最大化。（6） 西区房地产复苏珠海市委四届七次全会提出“工业西进，城市西拓”的战略决策，斗门、 金湾两区经济蓬勃发展。经济的发展，促使了该区域的房地产业呈现出勃勃生机。区域内商品住宅的建设品质、销售价格、销售量都有了明显的提升。（7） 土地拍卖制度对我市房地产市场产生两方面的影响：土地资源将逐渐向有实力的开发商集中8月1日，国土资源部颁布的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，协议出让国有土地使用权规定正式实施。规定重申，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，一律不得以协议方式出让。由于招标拍卖挂牌出让方式的市场化程度更高，竞争相对更为激烈。在市场调节作用下，土地资源实现了市场价值的最大化，为取得土地开发权，开发商需要付出更高的土地成本；在取得土地的使用权后，开发商还必须对项目地块周边宏观、微观环境进行深入研究分析，在遵循总体规划设计条件的前提下，力求充分挖掘地块的自身优势，实现土地开发的最优化。因此，开发商还必须具有高水平的专业人才。土地资源必须向优势开发商集中。土地拍卖制度从源头上阻断烂尾楼的产生由于土地拍卖制度的实施，拿到地块的开发商都有强大的经济实力和严密的项目开发流程，项目的顺利完成有了保证，不容易造成烂尾。市政府通过控制土地供应量，从源头调节市场上的房产供应量，引导房地产业健康有序发展，也防止了烂尾楼的产生。（8） 消费者维权意识强烈随着我国市场经济的发展成熟，国民法律意识的增强，房地产市场的规范，消费者买房经验的积累，在购买房产的过程中，消费者为保护自身利益，购买行为比以往更理智，在签订购房文书时表现出的维权意识空前强烈。 小结：目前珠海房地产市场处于良性循环状态，在商品住宅的交易中，供求关系开始发挥价格杠杆的作用。消费者购房行为变得更加理智，作用于开发商必须制造以某细分市场消费者需求为中心的高品质产品，才能保证项目销售顺畅。3目前珠海住宅产品发展特征 （1）珠海住宅的总体成效抱歉价无疑是稳中有升，但作为市场主体的各个楼盘在市场上的表现各异。整体价格上升主要得益于城中旧村改造新推楼盘的素质较早期产品有了质的飞跃，而一些产品设计落后的楼盘价格则往下调。 （2）产品发展特征户型创新是成为竞争焦点综观中国房地产发展水平较高的广州、深圳等城市，市场竞争大致经历了“地段户型环境服务管理文化生活方式”等几个阶段。珠海则可以借鉴先进地区的成熟经验，快速成长，并形成跳跃式的发展。珠海房地产现时的竞争已从过去单纯强调地段过渡到以户型、环境为重心的设计阶段，甚至服务和文化生活方式也成为一些楼盘重要的卖点，海怡湾畔、华发新城、五洲花城相继启动加快了这一进程。近期珠海住宅市场竞争的焦点在户型设计方面，一些创新户型设计，极大的吸引了消费者的眼球，并有效地刺激消费者的需求。户型设计楼 盘阳光花房岭南世家、华南名宇、五洲花城、锦绣柠溪二期三错层华南名宇、南厦丰泽园坡屋顶鸣翠谷、银石雅苑小复式西海名苑跃式君怡花园、岭南世家、华南名宇、美丽湾等TOWNHOUSE美丽湾、海怡湾畔、旭日湾园林绿化开始受重视珠海早期楼盘的园林绿化设计很粗糙，随着海怡湾畔以其出色的园林环境吸引了大批的消费者后，打造成精品适应市场，已成为开发商的实际行动要求，很多发展商不惜重金聘请国内外著名的专业公司进行规划和环境设计。可以预见，未来珠海将涌现一批素质有大飞跃的精品楼盘。珠海部分楼盘园林绿化情况表楼 盘绿化率特 色设计公司海怡湾畔50%大型人工湖贝尔高林美丽湾65%架空、组团绿化美国EDSA凤凰花园40%中庭大型水景泳池旭日湾50%亚热带活水园林岭南世家55%岭南风格新加坡AEP春泽名园45%立体绿化、水景罗麦庄马、贝尔高林五洲花城41.3%大型人工湖、组团园林美国泛亚易道华发新城65%1.2公里河景公园、水景贝尔高林香都三好名苑50%泰式园林、SPA美国宾士奈宝地康泰48.5%架空、组团绿化美国泛亚易道棕榈假日50%亚热带风情、水景贝尔高林外立面越来越丰富屋顶做为建筑的一部分，长期以来被冷落，早期珠海旧式楼房的屋顶呆板乏味，毫无美感可言，城市住宅出现了大批被人们戏称为“火柴盒”式的住宅楼，屋顶是统一的“一刀切”。而在其功能上，往往只是为了最原始的防水、隔热功能。随着人们生活水平的提高，房地产行业日益蓬勃，人们对住宅的需求不再简单的停留在原始功能上，楼盘的美观、舒适、整体外型也日渐成为人们选择居住环境的一个重要因素，而屋顶的形式与线条，色彩和质感，昭示着整体楼宇的生机与魅力，并直接关系到城市天际轮廓的形成和景观，被称为第五立面的屋顶，已经越来越被重视。物业管理向专业化、市场化发展作为房地产开发的后续环节，物业管理越来越为广大购房者所重视，并成为物业保值、增值的重要因素。现时珠海物业管理存在较多问题，如法规不够健全，住宅小区规模偏小直接导致物业管理公司管理成本高、效益差、建管不分，水平低下等。市场发育程度的不高使机会突显，凤凰花园、海怡湾畔、粤海国际等一批物业管理优秀的楼盘大受追求高品质生活人士的欢迎。因此越来越多的楼盘从开盘之时起就开始聘请知名的专业物业管理公司进行管理或作顾问，从而提升楼盘的附加值。珠海楼盘聘请知名物业公司情况表物业管理/顾问楼 盘戴德梁行君怡花园、旭日湾、凤凰花园中海物业粤海国际、海愉半岛、南厦丰泽园、五洲花城葆力物业岭南世家、鸣翠谷、春泽名园、彩园格力物业岭南世家、园林熙郡华发物业华发新城、嘉园、绿洋山庄、翠景花园、丽景花园、美景花园三好物业阳光都市、阳光地带、南厦丰泽园二、 老香洲区域房地产市场分析本项目位于老香洲南坑板块，故看重分析南坑区域，同时，为了准确研究项目周边在建在售楼盘的特征，将研究范围扩大到老香洲柠溪区域。1 价格分析楼盘名称锦绣柠溪二期朗晴居二期岭南世家一期钰海名门南厦丰泽园阳光地带紫荆豪庭彩园银桦新村三期恒翠山庄吉宁山庄住宅均价（元/m2）35003150330035003050325033003260368038003700二手楼均价（元/m2）3200-33003500380031503500 （1）普通户型最高均价3800元/m2，最低均价3050元/m2。均价较高的恒翠山庄、吉宁山庄、银桦新村三期、锦绣柠溪为在建在售楼，其余均价较低楼盘销售周期大多为2001-2003年，目前已基本售磬，符合目前珠海楼价有所上涨的言论。 （2）恒翠山庄与吉宁山庄属柠溪区域，两者的综合素质相近，但恒翠山庄工程进度目前已全部封顶，2004年7月交楼。吉宁山庄工程进度到二楼封顶。 （3）银桦新村三期与本项目同属老香洲南坑板块。其户型中171-174m2 36套（除复式）占总套数的22%，69-87 m2 52套占总套烽的32%，95-119 m2 74套占总套数46%。单从户型特征比较，二次置业比例较本项目大，买家支付能力较强，并且与银桦新村一期、二期相邻，具备良好的居住氛围，成为提升均价的有利因素。 （4）银桦新村三期工程进度未到地面，但销售率60 %，是由于：a 银桦新村一期、二期的住户，为三期的潜在客户，习惯在银桦新村社区居住，换房的二次置业者或为子女、老人另买一套住宅分开居住的客户，自然选择银桦新三期。b 银桦新村三期属2003年解冻项目，在城中村改造关就进行了规划和一定渠道的推广，积累了一定数量的客户。c 银桦新村三期接受认购的时期，老香洲南坑板块各小区基本售磬，可售住宅数量较少，为该板块住宅供应的空档期。（5）阳光地带二手楼均价达3500-3600元/ m2，是由于：a 阳光地带属中等规模项目，具有泳池等一定的配套设施。b 小区园林绿化较好，居住环境优美。c 小区物业管理良好，提升小区品质。d 买家大多为二次置者，支付能力较强。e 项目在销售推广过程中已形成较好口碑。f 为刚入伙的新住住宅小区。2 面积分析小面积统计表（见附表一）。小结： 100-160平方米面积范围内的户型所占总量比例最高，达到62.8%，显示在可比楼盘中以这一面积范围的户型为绝对主力，与老香洲大多楼盘针对二次置业者量身定作密不可分。30-70平方米的小面积户型占总量的比例为22%，数量较少，从实地调研中各楼盘小面积户型普遍畅销，一经推出，便被抢购，由此可见，老香洲中小面积户型市场需求量较大，供应量偏少，市场需求旺盛。3 户型分析（1）户型统计表（见附表二）。（2）分析： 三房户型在本项目周边楼盘中为主力户型，共2106套，占调查楼盘各类户型总套数的44.2%，四房户型为次主力户型，共892套，占调查楼盘各类户型总套数的18.7%。二房户型在本项目周边楼盘各类户型总套数中所占份额中等，比例为20%销售速度较快。一房、五房以上及复式户型在本项目周边楼盘中份额较小，三种户型合计占16.7%。（3）小结： 周边在售楼盘以供应三房、四房为主，其它户型供应总量相对较少。一房、三房销售率高，二房次之。一房、二房为供应量较少，但市场需求较大。本项目一房占12.9%，二房占38.4%，三房占36.6%的定位迎合市场需求，为销售的有利因素。4外立面分析楼盘名称锦绣柠溪二期朗晴居二期岭南世家一期钰海名门南厦丰泽园阳光地带紫荆豪庭彩园银桦新村三期恒翠山庄吉宁山庄外立面风格现代式现代式中式中式现代式现代式现代式现代式现代式现代式现代式（1）除岭南世家一期、钰海名门外立面为中式风格，带坡屋顶，其余均为现代式风格，楼顶设飘盖。（2）现代风格楼盘颜色多采用白色系列或浅黄色配蓝色、橙色线条，总体追求简洁、时尚。5物业管理分析楼盘名称锦绣柠溪二期朗晴居二期岭南世家一期钰海名门南厦丰泽园阳光地带紫荆豪庭彩园银桦新村三期恒翠山庄吉宁山庄物管公司葆力物业葆力物业格力物业发展商三好物业三好物业发展商葆力物业葆力物业发展商发展商 上述11个项目有7个聘请了专业物业管理公司，证明发展商意识到珠海买家越来越重视小区的物业管理，而且物业管理水平是提升小区品质，促进销售的重要条件。小 结：以上楼盘中，目前在售楼盘的均价较2001-2003年销售的楼盘价格有所上涨，2001-2003销售的楼盘目前在三级市场的价格比原来上升100-200元/m2。100-160 m2面积占所有项目总套数的62.8%，30-70 m2面积只占22%，为市场供应空档。周边在售楼盘以供应三房、四房为主，其它户型供应总量相对较少，但市场需求较大。周边楼盘外立面风格大多以现代风格为主，个别楼盘设计中式风格。与周边其它物业比较，简洁、时尚的现代风格易于使楼盘脱颖而出。项目周边楼盘64%聘请专业物管公司实行封闭式智能化管理。迎和客户需求。项目周边楼盘只有岭南世家聘请新加坡AEP园林设计公司进行园林规划，其余楼盘未聘请专业公司，但都较以往重视园林规划，小区园林设水景、架空层等。项目周边楼盘所在老香洲生活便利，配套齐全，项目自身配套较简易。锦绣柠溪、岭南世家一期设有简易会所，锦绣柠溪、阳光地带、紫荆豪庭设有游泳池。香洲金都广场项目策划报告书第二部分：项目分析 一、项目概况1总用地面积：43073.15m22总建筑面积：188000 m23住宅总建筑面积：148000m24 商铺总建筑面积：40000 m25 车位：1100个6 容积率：4.367 密度：31%8 绿化率：35%9 地下室：33000 m2二、项目SWOT分析（一）、项目优势：1地理位置佳：项目位于老香洲中心，人民西路与紫荆路交汇点，属于传统的老香洲居住密集生活区。2社会配套齐：周边生活设施齐全，邻近南坑、柠溪两大商圈，其中：商业：南坑市场、柠溪市场、家乐福、新一佳、茂业百货等；学校：电大、三中、香华小学、机关幼儿园、儿童活动中心等；娱乐：柠溪电影院、至尊堡、柠溪文化广场等；医院：妇幼保健院等。3交通便利：多路公共交通途经于此，如：1、4、5、6、8、10、12、14、204路，另外，香洲总站每日多条巴士直通广州、深圳、汕头、湛江等全国各地；4未来升值潜力大：项目规模大，特别是4万平方米商业能将项目打造成香洲乃至珠海新的区域商业中心，从而带动商业、住宅物业未来价值；5、区域物业市场条件成熟：前期钰海名门的良好销售业绩，为项目开发、销售奠定了基础；6专业资源整合优势强：专业公司资源整合，为项目降低投资风险、缩短销售周期、利润最大化、树立发展商品牌等提供了强有力的技术支持。（二）、项目劣势 1、项目二面临主交通干道，有粉尘、噪音、光波污染，影响居住；2临沿河路段，受污水臭气影响，临路住宅不可避免成为项目的销售难点；3、项目长期烂尾形象，对项目社会声誉有负面影响；（三）、市场机会点1珠海市房地产市场整体发展态势良好，需求增加，房价温和上涨，项目如期销售及提升价值具备良好的市场背景条件；2目前，老香洲南坑生活圈高档住宅供应有限，项目受竞争对手冲击力弱；3项目以二次或以上置业为主力户型的定位，一定程度上填补了老香洲的市场空档，迎合市场的需求；4、小区规模大，具备建成珠海最具竞争力的优质产品条件；（四）、市场威胁点1、区域内即将开工的岭南世家二期、五洲花城二期，将直接对项目构成竞争威胁；2、阳光地带、南厦丰泽园、五洲花城、朗晴居，及新村回迁房、柠溪村回迁房、南坑夏美村回迁房、山场村回迁房等在三级市场的交易日趋活跃加大了对本项目的竞争冲击。3、大量商业物业占用密度指标，使住宅被迫建25层以上超高层，加大项目建安成本，影响相对利润及营销周期。三、项目规划方向建议1、 项目特质定位： 由于项目容积率达4.36，建超高层建筑是唯一选择，依据楼宇连排状况，建议建22-28层不等，使天际线错落有致、生趣盎然； 独立设计临街集群商业及住宅区域，形成相应互补； 考虑到未来小区人口密度过大的特点（14.8万住宅按120/户计都有1234户近5000人的大社区），设人车分流、局部架空层设计等，腾出更多中庭休闲空间，将显得格外重要；2、市场定位：成熟配套+个性产品+高品质+优质高价+高级住宅小区。定位依据：* 小区位于老香洲成熟的柠溪香柠、南坑生活圈；* 小区规划设计的产品，符合消费者终极置业标准；* 小区以中、大户型为主力户型，适合建高档生活环境小区；* 小区规划较大，自身园林及配套有空间做得很时尚、精致。3、形象定位：* 充分挖掘项目位置、配套优势，塑造项目的终极置业市场形象；* 彰显项目优良的规划设计及户型结构，传达小区“舒适、惬意的居住享受”；* 建筑外立面务求大气、时尚，营造项目“优雅、清美”的外在形象，以求从周边物业中脱颖而出；* 封闭式、智能化小区管理，突出小区“安心、悠然”的生活理念；* 针对目标客户的高端化特征，赋于项目颇具内涵、雅俗共赏的文化特征形象；通过上述特征的整合与升华，本项目形象定位为：时尚、精致大户人家，终极置业榜样！4、住宅客户群定位：住宅目标客户的定位标准，是按客户的置业特征，推理出客户的需求特征，为接下来的形象定位、价格定位及营销策略提供依据。置业特征：二次或以上置业为主，一次置业、投资客为辅；A一次置业：（1）年龄：25-35岁（2）心理特征：不抗拒老香洲区域，喜欢其配套环境、生活成本低、交通便利；（3）职业特征：* 在老香洲、新香洲和珠海其它区域工作的公司、企事业单位的管理人员或中层以上部门主管；* 珠海范围内的经商人士；* 入珠海时间不长的中高收入人士；* 父母、子女、兄弟姐妹分户，但希望住得较近，方便来往；（4）居住现状：目前居住在出租房内，或单位临时过渡公房者； 三代以上同堂者；（5）选择户型： 80-100 m2三房。B二次或以上置业：（1）年龄：35-55岁（2）心理特征：A非常熟悉南坑、柠溪区域生活，二次或以上置业不愿离开这一区域；B由于是二次或以上置业，对小区规模、档次有一定要求；对住宅的朝向、景观、户型、管理和环保指数等各方面指标的要求较高；C购房行为理智，对产品要求更全面、更细致；D对小区整体形象、园林景观和物业管理的要求尤为突出。（3）职业特征：长期在珠海特别是老香洲工作或做生意的老居民；（4）家庭特征：长期居住在珠海特别是老香洲，家庭结构多为3-5人，家庭经济基础较强，有子女或父母同住；（5）选择户型：120-170 m2、180-240 m2复式。C投资客：（1）心理特征：A熟悉老香洲柠溪、南坑住宅小区内有大量租客，虽然投资回报中等，但较稳定；B了解珠海经济发展形势，将购房做为一种投资手段。（2）选择户型：80-100m2 小结：本项目的客户共同的特征是具有老香洲情结，