xx建材城地板大卖场可行性报告.docx

昊天建材城（地板大卖场）可 行 性 报 告一、 背景昊天建材城经过近二年的发展，目前进入持续运营的关键节点。在经历了销售、招商、运营的发展阶段之后，持续运营和再销售成为目前昊天建材大市场发展的瓶颈。现象：市场开门率不高；商家、商品品类不多；商家营业额很低；业务拓展能力不够；消费者认知不够；消费者上门率不高；商户对大市场没有信心；入驻商户不仅不想付房租，还想撤场；投资户对商铺失去信心，商铺销售基本停顿； 客观原因：市场位置较偏；交通环境不够好；市场还在成熟期； 主观原因：对商业地产的开发处在摸索期； 没有长线的营销策略； 渠道营销执行力度不够； 广告投放力度不够； 小区营销执行力度不够； 现有营销政策：开门补贴（商户每月开门26天补助600元）； 较低租金（三年租金免二年）； 寻找一个能够带动整体大市场营销的策略，就是我们目前面临的主要问题！二、 策略1、 2012年统一开门时间调整为2012年2月3日2、 停止目前的招一（年）免二（年）政策。改为：一间商铺一年免一个月装修期；二间商铺一年免二个月装修期；以此类推。3、 暂停一期招商，重点放在二期招商；4、 二期招商首先放在“木地板大卖场”上面。拿出最右边的三栋楼房的二楼作为“木地板大卖场”（约4100平米）；面向全市50家木地板商户招商，我们共同经营，分利。5、 营业模式：统一销售管理，整体收银；6、 招商模式：面向全市所有木地板经销商，向每家提供二个档位的空间，由他们提供产品和仓储配送、安装；我们提供营业员和统一收银，大家按照合适的比例分享营业总额。7、 宣传模式：以大市场的整合能力，在全市范围内进行广告宣传、小区营销、渠道营销、活动营销。三、 目的1、 按时整体开业，形成良好的商业氛围；2、 深度营销目标商户，通过大卖场的形式，逐步影响商户到昊天建材大市场租铺销售；3、 通过大卖场的形式实现商铺租金的转换；4、 以大卖场作为核心宣传原点，展开全市的营销活动和广告推广活动。5、 用二期的商业氛围，带动一期的商铺续租和招租、销售；用二期二楼的商业氛围，带动一楼、三楼的商铺招租和销售。四、 手段：1、 进行可行性分析，明确招商条件和营销推广承诺；2、 形成文字性文件，向所有目标商户进行有效传递；3、 展开商户走访，召开商户座谈、协商；4、 绘制效果图和布置图，征求商户装修意见；5、 以拍卖的形式，进行商户签约认定；6、 展开整体广告宣传和活动宣传五、 前期投入1、 楼梯改建；A、 原楼梯改建，将四折改为二折；B、 每一栋的端头改建一个自动手扶电梯（有人自动启动，无人自停）；C、 先将右边三栋和右1边三栋相互连接起来2、 铺位改建（半隔断、统一门头、统一简单货架）；约30万元。六、 运营及费用1、 在咸宁市出入口形成二个以上的高炮，形成第一商圈封杀（约30万x2=60万）。2、 在主要商圈，咸宁和温泉，有两块以上大型户外广告（约20万x2=40万）。3、 在昊天大市场周边，腾飞家具城附近，亿丰家居城附近，咸宁高中附近，上四块大型引导性户外广告（约5万x4=20万）。4、 在鄂南晚报每周半版分类广告和半版的建材专刊，持续一年（0.5万x2x45周=45万。5、 编一本建材商情杂志，每期印刷一万份。发行咸宁500个建材商户，大型酒店，咖啡厅，周边县市商户200家。新进小区的门缝投递。一年大约30万元。6、 每个月举行一次小型活动（约10万）。每两个月举办一次中型展览（约20万）。每年举行两次大型活动（30万）。共计：140万7、 辅助商户做营销活动。商户做广告我们补贴百分之二十（约100万）。8、 电视台、电台、网络约（120万）总计：约600万（其中包含销售广告费用200万），调性：70%为市场品牌和造活广告，主要针对消费者的商品告知广告；30%为商铺销售广告，面对有投资需求的投资户。七、 效益分析卖场收益：地板大卖场：按照卖场年平均每月销售300万x10%x10个月=300万/年。考虑到前期的成熟期，我们保守按照50%收益，约能收到转化租金150%门业大卖场：收益同上灯饰大卖场：收益同上电工电料大卖场：收益同上以上卖场收益在开业三个月后开始显现。保守估计，二期卖场2012年收到转租金300万-100万（员工工资提成等）=200万；一期租金300万。大市场