衢州基础商业调研报告.pptVIP

二零一一年六月 龙城招商部 衢州基础商业调研报告 大标题 目 录 大标题 第一部分 大标题 衢州简介 大标题 衢州总人口和地区人口简介 大标题 衢州经济概况 城市 城市人 口(万 人) GDP总量 (亿元) 人均生 产总值 （元） 城市居民 人均可支 配收入(元 ) 农村居民 人均可支 配收入(元 ) 财政 收入(亿 元) 社会消 费品总 额(亿 元) 高校 数量 在校生人 数 (万人 ) 衢州248.85580.052336218069684357.30215.61110211 金华461.411681.8536538214088264218.94675.66869800 丽水255.43505.682205317710505063.42202.98112800 上饶653628.33971612676435368.01231.50110557 大标题 衢州GDP走势 衢州经济总 体上升 大标题 衢州市城市总体规划(20022020) 衢州市区主要城区分为老城区 、南区、衢江区和西区。其中 西区是衢州市重点开发的区域 ，其的区位定位与柯城区和衢 江区齐平； 西区的建设发展是经国务院批 复的重点发展建设区域，高校 经济圈已经在西区形成； 西区目前已经有众多的房地产 、办公楼宇、金融大厦、政府 办公大楼等已经在西区建设并 投入使用。2009年末衢州商住 地产最受关注的区域也在此， 可以说西区已经逐渐成为衢州 楼市的风向标。 大标题 第二部分：衢州市区基础商业分析衢州市区基础商业分析 大标题 整体商圈概述 衢州整个城市的商圈主要围绕上下街、坊门街、南街和 蛟池街 ； 其他地区的商业发展比较缓慢，几乎没有大型的购物场 所； 衢州的商业业态相对单一，社区商业还不发达，社区商 业还有很大的上升空间； 大标题 主要商圈分布 衢州学 院商圈 山下街南湖 广场商圈 大润发三 衢路商圈 上下街和南湖广场商圈： 位于老城区最中心位置，衢州商 业最繁华的地段，各项业态分布 丰富，经营状况良好。 大润发三衢路商圈： 城南商圈依托大润发超市发展而 来，商业氛围已经形成，商业成 分以大型超市的辐射和家电产业 为主。是衢州近几年新兴的商圈 。 衢州学院商圈： 位于西区，依托高校资源而形成 的商业新极地。 从图来看衢州目前主要 商圈集中在中老城区 大标题 商圈分析 老城区商圈 城南商圈 西区商业现状 商圈比较 老城区商圈组成分析 名称范围围主要业态业态典型商业业特点 环十字街 上下街、南街新 桥街和中河沿蛟 池街 精品商店、酒店 、金融网点、电 器商场和通讯产 品沿街商店为主 中百商厦、家电城、 中银百货等 老商业街，老 城区商业中心 最核心位置 环南湖区域环南湖区域 特色餐饮、酒店 、酒吧、大型综 合商场、歌厅休 闲娱乐为 主 东方大酒店、东方商 厦、会展中心 位于环南湖周 边，环境比 较好，交通 优势 明显 环坊门街区 域 中河沿、蛟池街、五 圣巷、县西街、衢 江大道等 服饰、床上用品 、鞋类、动漫城 等休闲娱乐为 主 服饰步行街、景文百 货、沃尔玛 衢州市区城市 改建后形成的 新的商业街， 以专营 店为 特色 大标题 商圈分析 老城区商圈 城南商圈 西区商业现状 商圈比较 城南商圈组成分析 名称主要业态业态典型商业业特点 环三衢路西起 巨化西路、东 至五环路区域 建材家居、数码家 电、副食品、小商 品 大润发 超市、普农家电 、副食品市场、颐高数 码广场、红星美凯龙 、 花鸟市场、招商市场、 四通家电、东方家私、 粮食批发市场、农贸 城 离老城区比较近， 老专业 市场比较集 中，但物业条件相 对比较差，需要提 升改造。 专业 街 蝴蝶路机电五金一 条街、三衢东路电 动车 、摩托车一 条街 机电五金城、摩托、电 动车 等 大部分是自发形成 ，以街铺为 主。 大标题 商圈分析 老城区商圈 城南商圈 西区商业现状 商圈比较 西区CBD与西区其他商业分布网点分析 区块块现现有商业业在建商业业补补充商业业 中央商务区至尊鲨鱼 大酒店 家乐福（白云超市 ）、五星级酒店 餐饮、娱乐 、休 闲、健身、购物中 心 教育园区 主要以小吃、网吧 、美容美发、宾馆 酒店等 恒盛商业广场、规 划中的商业步行街 休闲、娱乐 、文化 、购物 生活居住区 小型超市、建材店 、杂货 店等 新湖商业街已经引 入东方商厦 大中型超市、餐饮 、休闲娱乐 大标题 商圈分析 老城区商圈 城南商圈 西区商业现状 商圈比较 优优 势势劣 势势 老城区商业业中心 衢州古城所在，最早的商业街，商 业相对成熟，主要以现代商业为 主，基本上大型综合商场都在这 里。 商业很多都是自发形成， 有些布局需要调整，中心商 圈物业较 老，停车等配套 比较少。 西区商务务中心 未来的政务中心，有四所学校，高 档小区基本分布在这边 ，是未来学 生和高端消费者聚集的地方。 现在人口稀少，大部分行政 机关还没进驻 ，写字楼， 住宅入驻率不高，大部分配 套的商业还 不到位。 老城区商圈存在一定辐射影 响。 南区商业业中心 地理位置优越，区域内有长途汽 车站、新火车站。 专业 市场发 展有序。 连锁 超市、商场分布较多。 市场主要集中三衢路一带 ，辐射力度相对较 弱。 社区商业较 多且分散，不 利商业氛围凝聚。 各商圈优劣势比较 大标题 主要业态 家电数码 动漫城 餐饮 影院 项项目名称经营经营 状 况 业态业态产产品档次 普农农家电电很好品牌家电、小家电为 主，少量数码产 品中低档 四通家电电一般品牌家电、小家电为 主，少量数码产 品中低档 颐颐高数码码广场场很好手机、电脑 等数码产 品中低档 家电电城一般宏图三胞、话机世界、家电城、娱乐中档 苏苏宁电电器一般手机、数码、大小家电中高档 国美电电器一般家电为 主、少量数码中高档 新东东方数码码城很差手机为主、数码基本已经没有低档 荷三路一般以电脑维 修为主中低档 1）颐高数码城市场面积较小不能满足众多市场经营户的入驻需求； 2）宏图三胞市场面积太小，无法产生规模效益。 大标题 主要业态 家电数码 动漫城 餐饮 影院 普农家电国美电器 苏宁电器新桥店苏宁荷花中路店 衢州共有两家苏宁电器 ，三家国美电器； 普农家电经营效益排在 第一位； 国美、苏宁入驻衢州时 间不长，消费者更倾向选 择本土商场，两者对市场 冲击不大； KTV 大标题 主要业态 家电数码 动漫城 餐饮 影院 城区主要动漫城分布 名称位置经营经营 情况结结合业态业态 神彩飞扬飞扬县西街商业城二楼刚刚 开业，一般网吧、溜冰场、会所 高胜动胜动 漫乐乐园名都商厦三楼较好KTV、麦当劳 欢乐欢乐 谷致远广场一、二楼较好网吧、台球 神话动话动 漫城苏宁电器一般网吧 东东方动动漫城汽车南站一般无 星座动动漫城红星美凯龙重新装修中无 梦幻动动漫城上街一般电影院 星光动动漫城东方家私对面停业无 中河动动漫城中河沿一般无 星球动动漫城下街一般健身会所 KTV 大标题 主要业态 家电数码 动漫城 餐饮 影院 大部分集中在老城区 主商圈内，西区现在 没有动漫城，对于龙 城项目是个机会。 面积大 数量多 （面积300+ 五家） KTV 大标题 主要业态 家电数码 动漫城 餐饮 影院 区位主题题业态业态 特点消费费群体 坊门门街美食火锅较 多，小吃、特 色餐饮 学生、年轻白领 为主 斗潭河周边边休闲咖啡厅、茶楼、洒店周边小区居民 市政府周边边商务大酒店、咖啡厅商务人事 府山公园周边边休闲茶楼、餐饮家庭 亭川东东路生活配套小吃、小饭店小区居民、学生 世纪联华、东方商厦（老城区） 大润发（南区） 景文百货 有三家 仅一家 KTV 大标题 主要业态 家电数码 动漫城 餐饮 影院 KFC（三家） 麦当劳（一家） 菲滋比萨 东方大酒店 冠发君悦大酒店 国际大酒店 铭豪大酒店 金茂酒店 和美酒店 凯旋门大酒店 白天鹅大酒店 友好饭店 衢州饭店 南洋假日饭店 澳门豆捞 盛武肥牛海鲜豆捞店 草原牧神火锅 九庄火锅 KTV 大标题 主要业态 家电数码 动漫城 餐饮 影院 衢州共两家电影院 均 在 老 城 区 KTV 大标题 主要业态 家电数码 动漫城 餐饮 影院 KTV 佰嘉乐量贩KTV 地址：衢州市县学街37号（原衢州剧院）电话星空钱柜自助KTV 地址：县西街18号 电话快乐迪量贩KTV 地址：上街58号（家电城4-5楼） 电话大标题 典型商业项目 专业特色街 大型超市 商厦 街 名主 要 业业 态态备备 注 荷三路数码产品 约有60家店，主要以维修数 码产品为主 蝴蝶路机电五金 沿街123米，深88米有店铺160 ，面积5000多平方米。 坊门门步行街、 南街 服装、餐饮、娱乐 坊门街周边的餐饮很多都是 火锅店 上下街金融、电子产品银行和手机卖场比较多 新桥桥街古玩、茶楼 孔子家庙、城隍庙、府山公园 周边为主。 府东东街建材 三衢路 专业市场、电动摩托 车 大标题 典型商业项目 专业特色街 大型超市 商厦 衢州大型超市分布 家乐福 （筹） 沃尔玛 世纪 联华 东方超市 加贝超市 大润发超市 大标题 典型商业项目 专业特色街 大型超市 商厦 衢州东方超市 地址:衢州市劳动路一号 大润发超市 地址:衢州是三衢路238号 衢州联华超市 地址:衢州县学街18号 沃尔玛购物广场 地址:衢州市县西街18号 加贝超市 地址：世纪大道世纪 天成 家乐福（筹备） 地址：白云大道西与须 江路交汇处 大标题 典型商业项目 专业特色街 大型超市 商厦 老城区南街 主要商厦集 中地 西区 中央广场 （家乐福 ） 恒盛国际 南区 共有两个超市 在建 大标题 典型商业项目 专业特色街 大型超市 商厦 一楼 A座 名表、化状品、彩状、黄金珠宝、名烟名酒 B座 少淑装、皮草、饰品 C座 男女箱包、女士配品 D座 大小家电、电脑 、健身器材 二楼 女装A座 淑女装、女士配品、羊绒衫 B座 少淑装、饰品、家居服、文胸 C座 品牌童装 三楼 男装A座 休闲装、运动装 B座 男装、休闲装、衬衫 C座 男装、皮具、洋毛衫、羽绒服 地下一楼超市 大标题 典型商业项目 专业特色街 大型超市 商厦 一楼 黄金珠宝、钟表、化妆品、文化用品、工艺品、打折服装 二楼 男装时尚运动、休闲男装、商务男装、颇具箱包 三楼 女装淑女装、精品女装、中老年服装、针织内衣、羽绒服、时尚服 饰、时尚饰品、羊毛衫 四楼儿童服饰馆、儿童乐园、景文书城 地下一楼沃尔玛超市 大标题 典型商业项目 专业特色街 大型超市 商厦 地下一楼 A座 女鞋 B座 男鞋、皮具、箱包 一楼化妆品、黄金珠宝、名表、数码照材、精品五金、电讯 二楼 A座 少淑装、女包、饰品 B座 少淑装 三楼A座 淑女装、职业 装 B座 淑女装、文胸、家居服、羽绒服、羊毛衫、针织 内衣 床上用品 四楼商务男装、西装 五楼A座 运动、休闲男装、户外、文化 B座 童装、童鞋、玩具 大标题 典型商业项目 专业特色街 大型超市 商厦 一楼开业率比较低 二楼 A区 博浪网吧、神彩飞扬、电玩城、好世界溜冰场 B区 英皇娱乐会所 大标题 第三部分 衢州西区概况衢州西区概况 大标题 衢州西区美丽西区 大标题 衢州西区简介 西区总体规划为30平方公里，规 划设定为衢州的新城市中心，分 别是政治、文化、教育、金融和 最佳人居中心。 大标题 自2002年启动西区开发建设以 来，西区已累计投资45亿元 8平方公里 10.4平方公里 12.5平方公里 大标题 第四部分 衢州西区商业规划分析衢州西区商业规划分析 大标题 衢州西区业态分析 区块块现现有商业业在建商业业建议议商业业 中央商务区至尊鲨鱼 大酒店 家乐福（白云超市 ）、五星级酒店 餐饮、娱乐 、休闲 、健身、购物中心 教育园区 主要以小吃、网吧 、美容美发、宾馆 酒店等 恒盛商业广场、规 划中的商业步行街 休闲、娱乐 、文化 、购物 生活居住区 小型超市、建材店 、杂货 店等 新湖商业街已经引 入东方商厦 大中型超市、餐饮 、休闲娱乐 西区商业现状 大标题 衢州西区宜业西区 西湖景城商业中心联通大楼 商务大厦亭川商业中心 大标题 衢州西区宜居西区 白云小区亭川小区 新湖景城小区回龙小区 大标题 衢州西区宜学西区 白云学校1白云学校2 衢州一中菁才中学 大标题 衢州西区宜政西区 柯城公安分局 工商行政 财税大楼 行政服务大厅 大标题 第五部分 颐高项目周边规划分析颐高项目周边规划分析 大标题 项目周边发展与规划 目标地块位于衢州新城中心地块，附近已经建成和在建的项目有各类的政府 办公楼，高档住宅小区，失地安置小区，高等院校，金融中心，通讯中心高档 酒店等，随着居住区的全面建设和周边商业区的建成，未来的发展前景较好。 大标题 项目分析 基本条件 周边环境 价值评估 u项目地处衢州市西区花园中大道以南，白云大道以东，位于西区CBD内。 u项目占地面积36.1亩，规划建筑面积8万平方米。 项目所在地 大标题 项目分析 基本条件 周边环境 价值评估 环环境因素现现 状 交通设设施 项目地处两条主干道即白云大道东与花园中大道南的交叉口处，交通 非常便利。项目建成后内部及周边交通网络可比较好满足其对人流、 车流、物流的要求。 商业环业环 境 项目所处CBD尚在规划建设中，商业配套设施还未完全形成，商业气 候有待培育。 项目周边写字楼主要有即将建于2011年建成的财富中心，另外瑞霖 中央广场也有少量写字楼。财富中心是目前衢州较高端写字楼，现已 基本出售。 金融服务务 人民银行、工商银行（财富中心A座一至两层）、温州银行等已经或 即将入驻。 文化教育 项目东北面是西区的教育园区，有衢州学院、衢州职业 技术学院、衢 州一中等学校。 大标题 项目分析 基本条件 周边环境 价值评估 幸福家园 亭川北区 亭川南区 西城之恋 金都西江月 文奕苑 玉龙湾 瑞霖中央广场 瑞宏阳光水岸 沐霞人家 新湖景城 西区住宅分布 大标题 项目分析 基本条件 周边环境 价值评估 项目所在地 财