2012年7月五星级酒店政府招商项目初步可行性研究报告纲要 .docVIP

房地产项目初步可行性研究报告纲要（五星级酒店政府招商项目）2012年7月36目录一、总论摘要1.1项目名称1.2项目概况1.2.1宗地位置1.2.2规划指标1.3财务分析1.4综合评价二、项目概况2.1项目地理位置2.2项目地块现状2.3周边交通状况2.4项目周边配套2.5项目周边环境2.6控规指标三、区域发展规划分析3.1区域概况3.2经济发展3.3发展规划3.4东城区功能布局3.5东城区区域发展潜力小结四、项目市场分析4.1宏观新政解析4.1.1房地产行业宏观政策回顾4.1.2宏观新政下的灌云市场4.2 土地一级市场4.2.1土地市场成交情况4.2.2土地潜在供应市场4.3商品房二级市场4.3.1住宅市场（当地市民对本案项目住宅板块的调研特写）4.3.2商业市场（当地市民对本案项目商业板块的调研特写）4.3.3酒店市场（当地市民对本案项目酒店板块的调研特写）4.4二手房三级市场4.5项目市场综合评述五、项目整体定位六、项目经营方案七、项目投资估算八、原来两个概念性方案的相关建议九、综合评价及对当地政府的简要汇报一、总论摘要1.1项目名称东城区房地产项目1.2项目概况1.2.1宗地位置1.2.2规划指标n 宗地占地面积：占地面积约为200亩，折合约13.33万平方米，分为东侧、西侧和酒店3块用地n 宗地性质：商业和居住综合用地n 容积率：基本规划条件五星级酒店占地不低于50亩（总建筑面积不低于3.5万平米），其他尚无规划部门准确指标，目前已做方案的容积率在3左右，主力楼高在18-30层等高层建筑（高层在县城接受度不是太高，需要一个过程，倘若按政府要求四五年内去化完毕，在灌云这样的县城，很难）n 总建筑面积：酒店3.5万平米+住宅和商业20万平米（容积率为2）或住宅和商业25万平米（容积率为2.5）或住宅和商业30万平米（容积率为3）=23.5万平米或28.5万平米或33.5万平米n 根据县域市场的实际情况以及酒店的巨额投资，我们建议容积率在2-3区间（除酒店外），可以在2-2.5区间寻求较为合理的容积率1.3财务分析 方案确定后另行概算。1.4综合评价根据2012年政府工作报告任务分解落实方案，确保完成东方大道、云台大道、人民东路，以及沂河路、潮河路等道路建设，形成“四纵四横”主支干道网络。开工建设五星级大酒店、综合物流市场等八项重点工程，完成给排水等基础设施配套，全面拉开东城起步区框架。东城区，是灌云县重要发展的战略区域。东城区，是灌云区域发展、功能升级的必然方向。同时东城区规划起点高，交通便捷，区位优势明显，未来教育、医疗、商业等生活配套完善，区域成长潜性较高。新一届地方党政领导班子对新城发展更加重视，东城区发展建设驶入快车道。项目总规模在二十多万平米，用地规模较大，整体利润较高。同时通过此次与政府的五星级酒店招商合作，为与政府后续开发合作，以及公司在区域持续发展提供有力保证。二、项目概况2.1项目地理位置地块位于灌云东城区云台大道东、人民东路北交汇处（县城东郊东王集乡境内）。2.2项目地块现状宗地现状场地平整，现为农田，目前地处城东郊乡野，宗地外正在铺设道路。2.3周边交通状况区位优势初现端倪，规划交通路网发达。2.4项目周边配套目前项目所处的区域周边配套尚不完善，从区域板块规划来看，本项目周边配套规划有酒店、医院、幼儿园、中学、小学、超市、菜市场、商业街等，完全可以满足新城居民日常生活需求。2.5项目周边环境n 用地四至情况：宗地西为云台大道，南为人民东路，北为淮海路，中间为黄山路。 n 用地重要影响因素分析：目前主要为农田，周边是村庄，正在铺设道路，尚无污染源和不利建筑物。2.6控规指标仅有招商部门的五星级酒店指标，其它商业和住宅板块尚无规划部门的规划设计条件通知书。三、区域发展规划分析3.1灌云区域概况灌云县1912年建县，得名于南有大川灌河，北有名山云台。县域面积1538平方公里，下辖7镇12乡、2个省市属农盐场、301个行政村和22个社区居委会，人口101万，其中灌云县城区现状人口20.5万人，住房总建筑面积为680万平方米，人均建筑面积32.38平方米。现状居住用地面积750公顷，占现状城市建设用地28.8%，人均居住用地面积36.5平方米。灌云地处东经119250119529,北纬341145343850，位于江苏省东北部。东部濒临黄海；西部与宿迁市沭阳县及连云港市东海县为邻；南部隔新沂河与连云港市灌南县相邻；北部与连云港市海州、新浦两区接壤，隶属于连云港市，是国务院首批批准的对外开放县之一。灌云属暖温带季风性气候，年均气温15，年均降水量959.4毫米，年均日照总时数2456.2小时。灌云县境内拥有宁连、汾灌、连徐、连盐等四条高速公路，204国道、236、324、242（在建）省道穿境而过，交通便捷，城畅乡通，集高速、国省干道、县、乡村道路与水上交通为一体的现代化交通网已初具规模。县城规划区面积51.89平方公里，已建成面积20平方公里，全县城镇化率28.3%，城市基础设施功能日趋完善，环境优美宜人。灌云县自动电话网全部实现了交换自动化，传输光缆化，并建成了无线市话网，装机容量21.6万门，现有用户18万户，每百人拥有电话17部。移动通讯实现无缝隙覆盖。灌云生态环境优越，生态城市特色日益显现。地貌以平原为主，地势由西向东倾斜，是苏北地区唯一的有山有水的县城。县内有七座低矮孤山，总面积6.45平方公里。全县耕地面积154万亩，人均耕地1.5亩，土壤总体特点是：粘、盐、板、瘦，95%的耕地符合无公害农产品生产基地标准，粮食、蔬菜等农副产品的品质都基本达到了无公害产品标准。灌云县属暖温带湿润性季风型气候，四季分明，大气环境质量良好；境内水资源比较丰富，饮用水源水质较好；全县森林覆盖率达16.5%；交通噪声、区域环境噪声均达国家规定标准；灌云县为古海州属地，人文荟萃，古迹名胜较多，文化底蕴深厚。2011年，灌云境内的大伊山旅游风景区通过国家4A级景区省初建。3.2灌云经济发展2011年，全县完成地区生产总值192.22亿元，同比增长14%；完成全社会固定资产投资179.53亿元，同比增长17.88%，其中工业固定资产投资114.75亿元，同比增长18.42%。财政总收入51.11亿元，同比增长26.6%，其中一般预算收入21.61亿元，同比增长32%，一般预算收入中税收占比始终保持全市第一；农民人均现金收入7839元，同比增长20.2%；城镇居民人均可支配收入14047元，同比增长17.7%。3.3灌云发展规划灌云县城市总体规划（20102030）基础资料翔实，指导思想明确，对灌云县区位特点、资源条件和发展趋势的分析较为透彻，提出的发展战略、发展目标与灌云县的战略地位较相适应，确定的城市主要发展方向、空间结构等方面总体上符合灌云县未来发展的需要。3.4灌云东城区功能布局 灌云县东部新区控制性详细规划及城市设计豪情出炉！ 规划范围：东至规划连淮铁路线，西抵盐河及振兴中路，南到徒沟河路，北至通伊路。规划总用地面积为22.3平方公里，核心控制区面积12.4平方公里。 东部新区规划功能布局结构为“三心、四区；一轴、六带”，即构建城市商贸、文化和景观核心、绿化景观中心、行政商贸中心、综合商务中心。规划区由北向南分为四大区域，分别为：宜居生活区、中心商贸区、宜居生活区、工业物流区。以中部人民路为依托，向西连接旧城区中心，向东至东部片区的城市商贸、文化、景观核心区以及连淮铁路灌云站，沿线布局大型城市商业、商贸功能，形成东部新区的城市主轴线。依托区内自然水系和规划道路，形成“四横两纵”结构的六条绿化景观带。 规划道路等级分主干道、次干道、支路三级。城市主干道路网为道路网结构：“六横四纵”六横：通伊路、通榆路、人民路、南环路、张洪河路、徒沟河路；四纵：振兴路、东环路、东方大道、204国道。 规划依托现有东部城区现状水系建立绿色生态廊道，形成城区内部的绿色网络骨架，规划城市绿地采用点状、线状和带状绿地相结合的布局方法。以线状的滨河绿化为骨干，以城市公园和点状绿地为重点，创造完整合理又富有特色的城市绿地系统，为该片区居民提供舒适宜人的生活空间。3.5灌云东城区区域发展潜力小结宏观环境潜力：灌云东城区大格局下，区域迎来新发展契机。区域发展引擎：重点项目的规划与建设，为区域经济发展与人口导入提供强有力的支撑。灌云东城定位：未来五年的城市发展方向！以中部人民路为依托，向西连接旧城区中心，向东至东部片区的城市商贸、文化、景观核心区以及连淮铁路灌云站，沿线布局大型城市商业、商贸功能，形成东部新区的城市主轴线。新一届县委、县政府领导班子对新城发展尤为重视，未来几年内灌云东部新城建设将驶入快车道。四、项目市场分析4.1宏观新政解析4.1.1房地产行业宏观政策回顾2009“国四条”是指在2009年12月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。2010年“国十一条”关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 一、加快中低价位、中小套型普通商品住房建设 二、增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率 三、加大差别化信贷政策执行力度，贷款首付款比例不得低于40% 四、继续实施差别化的住房税收政策 五、加强房地产信贷风险管理 六、继续整顿房地产市场秩序 七、进一步加强土地供应管理和商品房销售管理 八、加强市场监测 九、力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题 十、中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度 十一、进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制2011“国八条”国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自2010年4月份国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了以下政策措施： 一、进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 二、加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。 三、调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。 四、强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。 五、严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。 大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。 六、合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。 原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院做出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。 八、坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。 2012中央四部门10天4次辟谣，驳房地产政策可能松动房地产宏观调控政策的风吹草动不仅关系到今后房地产市场走势，也成为购房者买房的风向标。2012年以来，限购松绑，金融政策调整等放松调控的传闻不绝于耳。最近过去10天，包括住建部、发改委、央行、银监会等四部委对关于房地产政策可能松动多次辟谣，业内专家表示，近期四部委罕见密集回应市场传闻，实属罕见，一方面表明市场敏感期舆论风险高企，另一方面表明政府对于市场调控的基本态度依然严谨。4.1.2宏观新政下的灌云市场2011年连云港楼市成交面积，灌云最少，只有6.3万平米，而其他3个县的成交面积在57-75万平米，灌云仅占4个县2011年度成交面积的3.5%！下图所示：2012年截至6月份，灌云的楼市成交比2011年大有好转，业已成交套数2077套，成交面积近23万平米！灌云几乎和其他3个县平分秋色。下图所示：4.2 灌云土地一级市场4.2.1土地市场成交灌云2012年第1期国有建设用地使用权挂牌出让成交结果公告灌云县国土资源局于2012年2月1日2012年2月15日举行的2012年第1期国有建设用地使用权挂牌出让活动，有4家企业报名参与8幅地块的竞买，现将其出让成交结果公告如下：县城20121号地块以“净地”方式出让，规划用途为工业用地，土地面积157854平方米，由连云港腾翔金属材料有限公司以总价人民币1516万元竞得。县临港产业区2012-1号地块以“净地”方式出让，规划用途为商住用地，土地面积67001平方米，由连云港胜海置业有限公司以总价人民币2615万元竞得。 平均20来万每亩，计容后，楼面地价会更低。县临港产业区2012-2号地块以“净地”方式出让，规划用途为商住用地，土地面积67354平方米，由灌云伟业建筑工程有限公司以总价人民币2425万元竞得。平均20来万每亩，计容后，楼面地价会更低。县临港产业区2012-3号地块以“净地”方式出让，规划用途为商住用地，土地面积45211平方米，由连云港胜海置业有限公司以总价人民币1628万元竞得。 平均20来万每亩，计容后，楼面地价会更低。县临港产业区2012-4号地块以“净地”方式出让，规划用途为商住用地，土地面积65857平方米，由连云港胜海置业有限公司以总价人民币2570万元竞得。县临港产业区2012-5号地块以“净地”方式出让，规划用途为商住用地，土地面积66929平方米，由连云港胜海置业有限公司以总价人民币2410万元竞得。县临港产业区2012-6号地块以“净地”方式出让，规划用途为商住用地，土地面积43266平方米，由连云港胜海置业有限公司以总价人民币1558万元竞得。县临港产业区2012-7号地块以“净地”方式出让，规划用途为仓储用地，土地面积1333362平方米，由连云港鹏涛污水管道安装有限公司以总价人民币12801万元竞得。 灌云2012年第3期国有建设用地使用权挂牌出让成交结果公告灌云县国土资源局于2012年5月14日2012年5月24日举行的2012年第3期国有建设用地使用权挂牌出让活动，有15家企业报名参与13幅地块的竞买，现将其出让成交结果公告如下：县城20123号地块以“净地”方式出让，规划用途为交通运输业用地，土地面积13333平方米，由江苏博鹏重工机械有限公司以总价人民币300万元竞得。县城2012-4号地块以“净地”方式出让，规划用途为工业用地，土地面积24890平方米，由连云港科奇科技有限公司以总价人民币240万元竞得。县城2012-5号地块以“净地”方式出让，规划用途为工业用地，土地面积16979平方米，由连云港科奇科技有限公司以总价人民币165万元竞得。县城2012-6号地块以“净地”方式出让，规划用途为工业用地，土地面积14970平方米，由连云港华泰生物有限公司以总价人民币145万元竞得。县城2012-7号地块以“净地”方式出让，规划用途为商业用地，土地面积30615平方米，由连云港光越光电科技有限公司以总价人民币689万元竞得。县城2012-8号地块以“净地”方式出让，规划用途为工业用地，土地面积50275平方米，由连云港鲜禾制鞋有限公司以总价人民币485万元竞得。县城2012-9号地块以“净地”方式出让，规划用途为住宅兼商业金额业用地，土地面积25809平方米，由连云港和盛有限公司以总价人民币5210万元竞得。县城用地，137万元每亩，计容后，楼面地价会低些。县临港产业区2012-34号地块以“净地”方式出让，规划用途为公共设施用地，土地面积21006平方米，由连云港通畅管道安装工程有限公司以总价人民币202万元竞得。县临港产业区2012-35号地块以“净地”方式出让，规划用途为工业用地，土地面积199049平方米，由连云港城宇盛虹纺织有限公司以总价人民币1920万元竞得。 县临港产业区2012-36号地块以“净地”方式出让，规划用途为仓储用地，土地面积19717平方米，由连云港通畅管道安装工程有限公司以总价人民币190万元竞得。县临港产业区2012-37号地块以“净地”方式出让，规划用途为工业用地，土地面积37467平方米，由连云港花蝶化学有限公司以总价人民币845万元竞得。县临港产业区2012-38号地块以“净地”方式出让，规划用途为商业用地，土地面积246881平方米，由江苏燕尾港港口有限公司以总价人民币18520万元竞得。县临港产业区2012-39号地块以“净地”方式出让，规划用途为商业用地，土地面积60377平方米，由江苏燕尾港港口有限公司以总价人民币4530万元竞得。50万元每亩，计容后，楼面地价会低些。县城2012-10号地块以“净地”方式出让，规划用途为住宅兼旅馆业用地，土地面积32961平方米，无人报名，未成交。住宅兼旅馆业用地，未成交，此地的住宅或旅馆业不被看好。4.2.2土地潜在供应市场灌云县2010年度土地供应计划已批、存量土地供应面积约5350亩。1、商住综合用地2200亩；2、工业用地3000亩，其中新增建设用地约300亩，其余均为存量建设用地；3、公共设施用地150亩。2012年度灌云县国有建设用地供应总量商服用地61.33公顷（约920亩），工矿仓储用地414.6667公顷，住宅用地31.9公顷（其中：廉租房用地0.5334公顷，经济适用房用地3.2667公顷，商品住房用地26.6999公顷（约400亩），其他用地1.4公顷），公共管理与公共服务用地10.3334公顷，交通运输用地26.6667公顷，水域及水利设施用地1公顷，特殊用地1.3334公顷。2012年灌云县计划供应的国有建设用地中，商服、住宅、工矿仓储用地、以其他方式投资的公租房等用地主要以招、拍、挂出让的方式供给，计划以出让方式供应土地488.6766公顷（约7300亩），占总供应面积的89.30%；住宅用地中的政府投资建设的和面向经济适用住房对象供应的公租房、经济适用房、棚户区改造、公租房用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用地及特殊用地以划拨方式供给，供应面积为58.5536公顷，占总供应面积的10.70%。4.3灌云商品房二级市场4.3.1住宅市场 详见附件：灌云在售及待售住宅项目市场调研表，共5页。灌云住宅板块评析：1、在售的楼盘去化率一般在20-50%之间。 2、住宅价格区间在2800-5000元/平米，均价在3500元/平米。 3、由于外地开发商进驻较多，中高档楼盘大有所在。4、由于目前各项目规划缺乏特色，比如建筑外立面单调、色彩过时、景观无亮点等，同时在产品类型、户型面积等方面存在严重同质化现象，物业服务尚待提升，本项目需要突破区域竞争。5、结合灌云县实际情况，并参考其它同类城市的人均住房面积建设目标，规划确定至2015年，人均住房建筑面积按33平方米控制。则规划期末灌云县住房总需求为924万平方米(2015年总人口按28万计)。扣除现状已建设住房面积680万平方米（2010年按住房建设规划增加50万平方米计），则规划期内需新建住房面积194万平方米。灌云县建设局根据两类预测方法结果综合确定，灌云县2011年2015年住宅需求量为210万平方米，住宅年均需求量约42万平米。6、我们的本案特写：随机调查灌云20辆出租车司机和灌云县城伊山镇近30名市民，对于我们的项目，目前他们都不愿意去买房。4.3.2商业市场灌云商业业态扫描灌云县的商业属于初级阶段，总体概括为“乱而杂、散而不集中、购物环境差”；对于人口较多的县城来讲，县城百货、超市、零售等商业满足不了县城中产阶级消费的需求，80%以上的人除生活必需品以外都往市区新浦消费。对于每年以两位数增长的灌云县城来说，市场急需要一个超市、百货、零售、休闲等综合性的商业中心。超市：目前灌云县城算的上规模的超市只有四家时代超市：平均日营业额：20-25万，最高80多万 平均月营业额：600-700 万 年营业额：1个亿左右振大超市：平均月营业额：200-250万 华克超市：华克因假货多，营业面积小，欧特福超市：营业额更少百货商场：灌云百货“规模小、档次低、品牌杂、价格贵”的现象；目前算的上规模的百货只有盛泰购物广场，品牌由：艾尔.兰得、3S、女人部落、谜底、奥扉、千臣惠、劲霸、金狐狸、培罗蒙、王子童装、李宁、耐克、ADIDAS、MINGLE、森马等34个服装品牌。其它三家金事达购物广场、万事达购物广场、新世界服装中心，都为早期商场，都位于胜利东路上，以“低价格，大众化”经营杂牌为主珠宝：灌云珠宝店成规模的共6家，8个门店，其中周大生进入时代超市，其它5个都为沿街门店。珠宝品牌由：千年翠钻（3家）、老凤祥（刚开）、世纪缘、通灵翠钻、赛菲尔、周大生；千年翠钻和通灵翠钻为连云港当地品牌，品牌认可度较高。化妆品：灌云化妆品店成规模共10家，其中1家在时代超市，其它都为沿街店。品牌有：伊人洗化、永芳化妆、雅芳、欧莱雅、姿彩（2家）、艾琳、佳人日化、广客隆经营情况：艾琳、佳人日化、雅芳三家认可度较高。电器：灌云成规模的经营家用电器共2家 品牌：苏宁和五交化 经营情况：苏宁因地段原因导致生意欠佳 五交化商场属于当地老品牌，早期商场设施，但因价格实惠、品牌认可度较高咖啡馆：灌云茶餐厅、咖啡店共4家 店名分别：有意思、皇驾、竹馨园、都市嘉园经营情况：因生活习惯的差异和消费环境一般，本地茶餐厅、咖啡店生意都较为一般，相对有意思和皇驾属于中档消费，品牌认可度较高。服装：灌云服装业态是所有业态中最多，且消费力收益最大的业态。多分布在中大街和时代步行街区域，有劲霸、森马、KAPPA、海澜之家、雪中飞、美特斯邦威、意尔康、庄驰、安踏、波司登、七匹狼、以纯、雅戈尔、李宁、奥康、红蜻蜓、乔丹、女皇、森达、太子龙、魔鬼头、柒牌、第二印象共23个品牌。灌云主要城市商业功能格局6大商业区域+1个城市休闲公共配套灌云6大商业区域：伊山南路两侧 胜利路县城中心区域 时代超市商圈中大街品牌商业街 新村路餐饮街 南京路步行街1个城市休闲公共配套：人民广场全县百姓休闲交流的娱乐生活广场，人气旺盛，环境优美。是全县唯一的一个大型社会公共配套设置。是广大老百姓饭后散步，早上晨练的必选之地。6大商业区域详细情况调查分析：1.伊山南路两侧小商品市场为主的商业业态伊山南路是灌云县城的主干道之一，也是项目的主临街大道，目前两侧主要以小商品市场业态为主，灌云几大小商品市场均分布在该路上。所以将其商业定义为以小商品市场为主。伊 山 南 路新 村 路 支 路人 民 路南 京 路 步 行 街菜 场人 民 广 场小商品批发市场（五金、日用品）实验中学中国银行仁慈医院小超市钟声幼儿园中国移动青龙批发市场（小百货、床上用品）振大超市灌 云 商 贸 城（文具类）伊山南路两侧主要商业业态分布示意图区域主要商业业态：从示意图可以明显看出，伊山南路两侧具有三家大型的小商品市场，分布为小商品批发市场，青龙批发市场，灌云商贸城，其中小商品批发市场离项目最近，与项目隔路相望，小商品批发市场相较其他两家，档次最低，主要功能是满足周边乡下农户赶集的日常需要，虽然档次较低，但是人气却非常旺盛，并且市场与菜场相连，对面又是实验中学，市场整体人流密集；而青龙市场较小商品批发市场来说相对档次高点，主要业态也是小百货，床上用品为主，但是人气较一般；商贸城则离老市中心最近，业态主要以文化用品为主，人气也较一般。区域整体业态分布情况：从伊山南路两侧的整体商业分布情况来看，该区域除了以小商品市场为主业态外，两侧商铺多以小型杂货为主，并没有较高档的品牌店；商铺主要满足周围的居民日常需要为主。但是该区域临近人民广场，同时还拥有小学，幼儿园，医院，银行，移动营业厅等多个公共配套设施，整体区域配套非常成熟，同时拥有几大小商品市场为该区域积累的人气支持，所以从区域商业发展来看，具有一定的潜力。2.胜利路县城中心区域购物商城为主的商业业态胜利路是灌云另一条主干道，与伊山南路交界处为整个县城的中心，该区域是灌云最繁华的地段，主要集中了多家大型的购物商城。伊 山 南 路时 代 超 市商 圈大药房中国银行五交化商场（家电、家具）彩通手机卖场千年翠钻盛泰购物中心新世纪购物中心中源购物中心胜 利 路万事达商城帝豪KTV钻石王朝KTV金水湾KTV胜利路县城中心主要商业业态分布示意图区域主要商业业态：从示意图我们可以明显看出，县中心最主要的商业业态为购物商城，这些购物商城主要以服饰，手机，家电，家具为主业态，主要分布在胜利路右侧沿线与中大街相交界地带，但是目前胜利路右侧正在修建桥梁，以后将作为交通要道，从该地段未来的格局来看，未来更多的将承担连接周边乡镇的交通要道城市功能。以后来往车辆较为频繁。这样的话对于该地段购物为主的商业氛围将造成较大的影响。因为交通要道会隔断马路两侧的商业氛围，无法让人流进行左右流动，互相循环。所以预测灌云未来的县中心将逐步向左侧时代商圈所靠拢，甚至脱离该区域。区域整体业态分布情况：从整体来看，县中心主要以左侧的时代超市商圈加上右侧传统的购物商场组合形成的，并且我们还可以发现，灌云目前三家娱乐场所均位于该区域，其中金水湾KTV，是目前灌云最新开业的，也是最高档次的娱乐场所，据了解生意非常好，从这方面来看，灌云以往的休闲娱乐也并不发达，并且呈集中分布.除了这三家较大型的KTV外，灌云休闲娱乐业态多以足浴为主，但是都比较小，并没有大型的旗舰店，所以我们认为灌云娱乐休闲业正处于起步阶段，行业的发展落后于群体的消费能力。娱乐休闲业态具有较大的发展空间。整体市场有迫切提升档次水平的发展需求。3.时代超市商圈大型超市+服装品牌步行街的购物商圈：时代超市商圈位于胜利路左侧，时代超市目前是灌云唯一的一家大型购物超市，我们认为时代超市区域相比其他商业区域是经过统筹规划过的商业集群，所以可以称其为商圈，该商圈主要依托以时代超市，在时代超市的基础上，打造了一条服装品牌步行街，利用超市的人气支持，推动步行街的商业价值，时代步行街应该说是目前灌云较成功的一条步行街，整条步行街业态规划较统一，档次处于中档水平，业态保有量、租金非常的高。区域整体业态分析：从图可以看出，时代超市商圈主要的业态是服装业态，而整体服装业态分布也比较有规划，外围临主干道侧主要以知名品牌服饰店为主，例如劲霸等，配合家具广场。而步行街则以中档次的服饰品牌为主，相较于知名品牌店服饰更为潮流一点，并且步行街还配有一个电玩城，满足儿童玩乐的需要，整条步行街与后面的住宅区相互衔接较成熟，步行街的业态规划并没有影响到小区住户的生活。而时代超市则以KFC为主力明星店，满足了购物用餐需求，右侧配合商城，整体形成了人流互相环绕停留。从而积累了商气。区域商圈不足分析：虽然时代商圈整体规划较为成功，但是仍然有着一定的不足和缺陷，我们特别进行了分析总结：A 步行街主题过于单一集中我们可以发现，时代步行街整体都是以服饰为主题，虽然看起来规划很统一，但是事实上从目前的经营户的经营情况来看，过多的单一服饰业态造成了该步行街竞争激烈，这使得经营户利润大大缩减，间接的影响了整条步行街的商业发展价值。B 缺乏步行街配套类业态步行街最大的商业优势是提供逛街氛围，而能够让消费者长时间的逛街则是决定步行街商业价值高低的关键。纵观整条时代步行街，虽然店铺林立，但是如果以走马观花的速度，大致只需要15分钟就可以全部逛完，即使挑选衣服，买完也会立即返回，这就是步行街缺乏配套的业态所造成的，例如小吃店，咖啡馆，餐馆，美容美发等能够让购物和休闲融合起来的业态，充分的让客户停留在该区域，这样就能不断的积聚人气。C 边上的商场定位不准，没有与整体形成合力时代超市边上隆盛购物中心定位不够清晰，里面也以服饰为主，且档次不高，这样就造成业态重复，竞争加剧，让人产生购物疲劳，没有与整体形成合力。D区域缺乏庞大的住宅人口 时代超市周边都是老的住宅小区，周边没有新兴的小区在开发建造，区域整体人口并不多，而且消费水平较一般，这就造成了时代商圈的发展硬伤，目前灌云居住区正在向项目区域转移，这种趋势对时代超市影响很大，商业必须要靠人气才能支持，这点对项目来说是非常巨大的利好。4.中大街品牌商业街知名服饰品牌业态老牌街区：中大街品牌商业街是灌云老牌的服饰品牌街区，可以说是一条自发形成的步行街，虽然时代步行街已经成型，但是中大街仍然是灌云目前最多知名服饰品牌的街区。区域主要商业业态：从图表可以明显看出，中大街最主要业态是知名品牌服饰，中大街两侧一侧以男士西服精品品牌为主，另一侧则以运动品牌为主，相对来说潮流女装店较少。区域整体业态分布情况：从区域整体业态分布来看，中大街拥有2个商城，但是据市调了解，该两个商城经营情况较一般，对于区域商业并没有太大的作用，而位于海之舟商城内的苏宁电器是较为专业的家电卖场，但是由于面积较小，发挥不出整体的电器商城作用。所以中大街整体商业还是以单体品牌服饰店所支持，但是由于时代步行街的出现，人气已经有所影响，同时受到胜利路交通改造的发展制约，未来的发展空间受到巨大的限制，对于这点，我们建议项目的招商方面可以对该区域的商家重点攻关，将其引入项目商业中来。5.新村路餐饮街自发形成的餐饮业态路段新村路沿线多以小型餐饮业态居多，但是可以看出，该路段为灌云的餐饮业态集中路段，但是由于并没有合理的规划，所以业态较杂乱，餐馆档次相差很多，另外，停车不方便也限制了该路段餐饮业态发展。6.南京路步行街杂乱无章的步行街南京路步行街相比时代步行街，档次差很多，并且个人觉得南京路步行街的运作是失败的，整条步行街区的业态非常杂乱，服装店靠着小吃店，修车店等，而且基本上都是以满足边上住户的日常生活需求为主，根本达不到步行街概念，只能算的上是社区内街，所以有规划的分布业态，对与步行街区是非常关键的，另外控制好各类业态的档次，也是对与整体商业层次的营造具有非常关键的作用。通过南京路步行街了解，我们可以引以为戒，吸取其教训，让项目定位更加清晰。区域整体业态分布情况：新村路沿线均有各种餐饮业态，大小不一，但是据了解，目前最为火爆的是南京路与新村路交界口，即南京路的衍生路段，长不到100米的两侧区域，分布了6-8家特色餐馆，形成了一定的规模，傍晚生意非常火爆。其火爆的原因主要临近新建小区，有大量的消费力支持，另外该两侧有较宽阔的停车位，方便就餐。另外，整条新村路的餐饮业态有向人民广场区域衍生的迹象，目前紧邻人民广场的新村路支线也多为餐饮类业态所占据，由此可见，未来该区域餐饮的商气流动将围绕人民广场为核心。市场调研总结通过对灌云商业业态的扫描和各个区域的详细调研，我们做出以下总结：1. 项目伊山南路周边业态主要以小商品市场为主，业态较杂乱，但是目前拥有较旺盛的人气支持，这点对与项目商业氛围营造和人气凝聚据有非常好的先决基础。2. 伊山南路，人民广场区域大面积的新建小区逐渐成型，区域整体公共配套已经非常成熟，未来将有大量的常住人口涌入该区域，这点对于项目商业来说是拥有了庞大的消费力支持，并且能够承载多功能商业体的定位基础。3. 灌云最主要的两大商圈是时代超市商圈和老市中心中大街商圈，该两大商圈业态多以品牌服饰，鞋类专卖店为主。但是并没有很好的细分市场。而中大街商圈目前正处于城市功能调整，商圈性质变更的阶段，对于项目来说有着大好的引进品牌商家的招商时机。4. 灌云目前具有两条正式的步行街区，一为时代超市步行街，主要以品牌服饰为主，娱乐方面包含了一家高档KTV，和一个电玩城；二为南京路步行街，主要以凌乱的杂货类业态为主；整体较低档，缺乏步行街氛围。步行街概念在灌云已经泛滥，这对于项目的定位来说，要有所区分，要寻找新的商业概念。5. 灌云城区目前主要餐饮集中在新村路一带，虽然未有具体的规划，但是目前已经形成餐饮一条街的氛围，并且有往人民广场附近衍生的趋势。这对于项目来说，承接新村路餐饮商气，形成有统一规划的特色餐饮，具有较好的前景预判。6. 灌云娱乐业态较为欠缺，仅3家KTV，并且都分布在老市中心一带。休闲娱乐业态的稀少，导致了灌云休闲娱乐市场空白，如何填补这一空白，发展娱乐休闲商业功能区域，对项目来说是一个较有前景的定位思考。项目商业业态定位总原则：立足现有商业市场基础，细分市场业态主题合理规划业态组合，发挥多功能商业组团优势填补城市业态空白，开拓新兴商业热点项目规划定位建议通过对以上商业情况的调查，我们建议项目商业功能主题示意如下：A、 特色餐饮业态B、 休闲娱乐业态C、 女性主题业态D、 运动玩乐业态E、 社区店铺业态规划一块满足女性逛街生活需要的女性购物区域解释：从调查来看，品牌服饰店在灌云属于较高端的商业业态，且非常的众多，这点说明其具有较大的市场消费力支持，和服饰里面，较大部分多女装。但是纵观目前灌云的几个成熟的步行街，虽80%的业态为品牌服饰店，但是却都为有明确的女人主题定位，所以我司建议在项目商业部分，定位一块女性购物主题商业区域，业态定位为：时尚品牌女装，女鞋，化妆品，美容院，健身中心，婴童用品等。女性主题区域以商城为核心，向四周辐射，与超市形成人气互相流动，商城定位应偏向时尚。解释：商城作为超市的人气补充衍生，建议业态偏向与年轻化，时尚化。因为根据市场调查，灌云各种商业业态中，缺乏以时尚为主的小饰品，小商品类业态，仅只有在一条小巷中看到几家，而这其20米左右的小巷中，集中了大量的18-25岁之间的年轻人，所以年轻人的消费能力也不容忽视，所以建议一层业态定位以年轻潮流女性小商品为主：如时尚饰品小商品，化妆品，鞋包，时装，手机挂件，美甲店，大头贴店等，二楼则可以引进大型的手机卖场，美容院，或者网吧等。定位一块以餐饮休闲为主题特色区域解释：一个综合型的商业园区，要使得人流尽可能的在区域内流动，并且有一定的时间固定性，餐饮休闲类业态是必不可少的，而项目大门及南端商铺设置为1-3层的大型商铺，具有作为餐饮和休闲业态发展的硬件空间基础，建议可以考虑将该区域定位为：特色餐饮休闲区域，融入一两家西餐，咖啡馆，韩国料理，烧烤，特色中式餐馆，大型足浴店，夜总会，酒吧等。注：餐饮类业态规划时需要重点考虑以下几点：1.油烟的排放设置，中餐的大油烟业态应远离住宅区，西餐类的问题不大2.停车位的配比，餐饮店面门口的停车配比区域和临时停车区域设置安排3.垃圾处理的合理规划设置，以免造成区域脏乱，降低项目品质。定位一块以运动，玩乐为主商业区域连云港首席青少年职业体验科技馆，带动灌云内外的消费群体解释：满足青少年的需求，为青少年玩乐业态，发挥运动玩乐商业主题。注：休闲类业态规划时需要重点考虑以下几点：1. 停车问题与餐饮类一样，需要统筹规划安排2. 注意噪音控制，尤其是ktv业态的设置，因远离住宅区，以免扰民。做一些社区店铺业态解释：由于是二十多万平的中大体量小区，建议在社区店铺业态上予以重视，便利社区居民。整体商业区域命名：东城国际新天地新天地，在全国有很多个，例如西湖新天地，上海新天地等，而这些都为成熟的大型商业中心，所以新天地的整体商业区域命名可以让项目的商业一下子成为了一个城市的新兴生活娱乐中心，能够让当地的消费者在概念上对项目城市综合体有所认可，而不是单单停留在一个楼盘的认知上，那样就能够真正的成为灌云的一个新的商圈，成为城市功能配套的一部分。主题区域命名：方案1：以新天地的总命名，定义各个主题天地，形成统一的整体。丽人天地美味天地养生天地乐活天地东城国际新天地方案2：在新天地的总概念下，将主题以组团形式命名，其中餐饮和休闲合二为一，以凸出各个主题的独立性为重点。女人街不夜城玩乐特区东城国际新天地业态选择占比建议：女性购物主题商业组团业态占比主力店品牌潮流女装55%女鞋，箱包15%化妆品，饰品23%婴童用品5%美容院，美发店2%明星店潮流饰品商城/健身中心重点打造好商城，营造时尚潮流感，亦可考虑引进一家中型规模的健身中心，作为整个女性购物区域的明星店，从而带动整体人流。餐饮休闲主题商业组团业态占比（餐饮）主力店中餐85%特色小吃5%西餐1%咖啡馆2%韩国料理，烧烤，火锅7%明星店大型酒楼重点引进一家大型酒楼，作为整个餐饮区域的明显店铺，带动特色餐馆发展。（休闲）主力店足浴70%KTV夜总会22%酒吧3%桑拿洗浴会所5%明星店高端KTV引起一家规模较大，档次较高的ktv，作为休闲区域的明星店，带动整体人气运动玩乐主题商业组团业态占比主力店运动服饰品牌75%体育用品15%文化用品8%网吧/溜冰场/书城2%明星店网吧，台球电玩网吧等作为整个地下淘宝城的娱乐配套，能够积累人气，形成年轻人聚集的场所，当然应考虑相关安全系数。灌云商业板块评析：1、灌云商业的租售，不是太旺，有一定的市场风险。在我们的项目运作商业，地处乡郊，人气匮乏，需要创新和守正出奇，方可制胜商业！2、在商业业态中，灌云几乎没有纯粹的写字楼，虽然此业态是市场的空白，但是，灌云由于是县城，写字楼的需求不是很旺盛，写字楼的需求量在一个城市看，是从第一产业向第二产业、第三产业转变的时期刺激它的需求，第三产业增长的快，写字楼的需求量就越高，灌云县三个产业比为254926，第三产业还很薄弱，在灌云运作写字楼，需求量较为萎靡，目前不是最好的契机，需谨慎。3、我们项目本案的特写：根据我们的调查团队抽调50多位灌云县城的商户或经营业主，目前他们均不同意到我们的项目去租售商铺。4.3.3酒店市场中国酒店业现状我国酒店业目前发展十分迅速，2004年我国住宿与餐饮业营业总额1万亿元人民币，历史上首次突破万亿元大关，约占国民生产总值的7.3%左右，成为我国国民经济的重要产业。随着我国改革开放的进一步深入，国民经济的持续快速发展，人民生活水平的不断提高，我国国际化进程的逐步加快，北京奥运会、上海世博会、乃至广州的亚运会大型活动的成功举办、2020年我国将成为世界最大的旅游目的地等众多利好因素，我国酒店业无疑将有进一步的发展和新的动向，目