2011昆山川普城项目可行性研究报告 .doc

1 昆山川普城项目昆山川普城项目 可行性研究报告可行性研究报告 福晟集团福晟集团 2010 年年 12 月月 2 目目 录录 目 录 第一部分 项目背景 1.1 项目名称 1.2 项目建设单位概况 1.3 项目投资经济数据指标 1.4 项目背景 1.5 编制报告的时间及依据 第二部分 项目投资环境及市场调研 2.1 中国房地产市场宏观分析 2.2 昆山市经济概述 2.3 项目周边区域市场分析 第三部分 项目 SWOT 分析 3.1 地块分析 3.2 项目 SWOT 分析 3.3 项目综合评价 第四部分 项目定位分析 4.1 项目条件和资源分析 4.2 项目整体定位 4.3 项目环境景观 4.4 区域世贸壹号个案分析 3 第五部分 建设方式与内容说明 5.1 形式与结构 5.2 项目的组织结构和人员安排 第六部分 投资估算及资金来源 6.1 投资估算依据及内容 6.2 项目资金来源及筹措 6.3 项目建设及用款计划 第七部分 收入预测及盈利分析 7.1 收入预测及销售回款计划 7.2 项目利润分析 第八部分 项目风险防范 8.1 项目开发风险防范 8.2 项目筹资风险防范 8.3 项目政策风险防范 8.4 销售价格和销售风险防范 8.5 工程质量风险防范 8.6 项目其他主要问题的解决 8.7 项目环境效益评价 8.8 可行性研究结论 8.9 数据附件 4 第一部分第一部分 项目背景项目背景 1.11.1 项目项目名称名称 昆山川普城项目 1.2 项目建设单位概况 福晟集团是一家以房地产开发为龙头，涉及建筑建材、城市运营、工程施工、 物业管理等行业的大型综合性集团企业，现控股 30 余家子公司，员工近 2000 人， 总资产 160 亿。 集团成立至今，以发展为第一要务，坚持“团结、高效、廉洁、务实”的发 展方针；以提供优质产品为宗旨，提供优质服务为经营理念，为客户创造最大价 值为目标，积极发展市场。如今，不仅集团经济得到了稳步、持续、快速的发展， 而且各项产业互为支撑、相互促进，形成了独有的竞争优势。目前，集团无论在 效益、规模，还是核心竞争力等方面都位居同行业前列。 福晟集团立足福建，在福州，不仅成功开发“福晟钱隆世家” 、 “福晟钱 隆首府” 、 “福晟钱隆天下” 、 “福晟钱隆金山” 、 “福晟钱隆御景” 、 “福 晟钱隆学府” 、 “福晟钱隆首座” 、 “福晟钱隆时代” 、 “福晟钱隆公馆”等 9 个精品项目，而且成功入主福建漳州 1300 亩第一大盘-“福晟钱隆学府” 项目，2010 年 9 月 21 日 10.05 亿元获得福州原冠城大通公司地块，总建面积近 13 万平方米、2010 年 10 月 9 日在长沙以 4.17 亿拿下总建 43 万平方米地块，做 大做稳福建根据地。 福晟集团始终致力于以人性化和人文的角度去开发项目，努力使 每一个项目不但成为城市发展的亮点，也是城市历史和文脉的自然延续；集团凭 借华南地产先进理念，结合福州本地住房市场的实际需求，慢慢摸索出属于自己 的“福晟模式” ，以产品品质、围合景观和创新户型“三大法宝”形成钱隆系列 产品的核心优势，在广州、福州、成都、长沙、南宁、漳州、赣州等六省七市开 5 发了多个品质口碑项目。 2009 年，福晟集团通过不懈地努力，换来了骄人业绩：2009 年提前 30 天完 成 30 亿销售业绩，名列“2009 福州楼市销售十强” ，同时荣获“2009 年中国最 具价值中产阶级住宅品牌” 、 “2009 中国十大最具影响力地产企业” 、 “2009 品质 地产贡献典范企业” 、 “2009 海西楼市最具影响力地产企业” 、 “2009-2010 年中国 中产阶级住房开发典范企业” 、 “2010 福建省房地产十佳优秀品牌企业” 、 “2010 中国房地产百优品牌企业” 、 “2010 中国中产阶级住房开发典范企业”等诸奖殊荣。 福晟集团还当选“中国房地产开发商协会副会长单位” 。面对新形势、新机遇， 集团制定了未来十年的目标: 进入全国房地产企业 50 强、拥有两家以上上市公 司、销售收入累计达 1000 亿元。福晟集团坚定信心、筑定福州，以品质战略领 跑未来市场，稳步扩张全国版图。 1.3 项目投资经济数据指标如下： 项目经济指标表 内容单位指标 总建筑面积平方米 278595 总收入万元 222845.8 税前利润万元 66237 净利润万元 32932 项目净利润率(静态) %29.72 项目投资净利润率(静态) %14.77 项目投资技术指标表 序号项目单位数值 1 实际用地面积 73759.2 总建筑面积 278595 2 其中地下部分 9817 6 地上部分 268778 计入容积率建筑面积 47753 商业 477533 其中 写字楼 0 不计入容积率建筑面积 0 地下室建筑面积 647914 其中 架空层建筑面积 0 容积率 3.0 5 建筑密度 %35 6 绿地率 %24 机动车位数辆 1501 地上机动车位数辆 885 7 其中 地下机动车位数辆 616 1.4 项目背景 1.4.1 项目位置 该地块位于昆山市开发区，东临洞庭湖北路城市主干道与昆山国际会展中心 隔路相望。西接吴淞江北城市次干道，毗邻昆山工商行政管理和中材大厦。南至 前进路，连接东部经济开发区与昆山城区主干道，前进路往西车行 10 分钟南至 昆山市政府。对面为中航城、天虹百货。北至天然灌溉水道，与浏河连通，具备 成为水景资源的条件。 7 1.5 编制报告的时间及依据 可行性研究的工作时间：2010 年 12 月 可行性研究的资料来源：公开的政府报告和统计资料，如中华人民共和国 2009 年国民经济和社发展统计公报等，相关产品的项目资料以及具有代表性的开 发商的调研资料等。 第二部分第二部分 项目投资环境及市场调研项目投资环境及市场调研 2.12.1 中国房地产市场宏观分析中国房地产市场宏观分析 2.1.1 全国宏观经济 8 初步核算，2009 年国内生产总值 335353 亿元，比上年增长 8.7%。分产业看， 第一产业增加值 35477 亿元，增长 4.2%；第二产业增加值 156958 亿元，增长 9.5%；第三产业增加值 142918 亿元，增长 8.9%。第一产业增加值占国内生产总 值的比重为 10.6%，比上年下降 0.1 个百分点；第二产业增加值比重为 46.8%， 下降 0.7 个百分点；第三产业增加值比重为 42.6%，上升 0.8 个百分点。 图表：图 1 2005-2009 年国内生产总值 新华社发 全年农村居民人均纯收入 5153 元，剔除价格因素，比上年实际增长 8.5%； 城镇居民人均可支配收入 17175 元，实际增长 9.8%。农村居民家庭食品消费支出 占消费总支出的比重为 41.0%，城镇为 36.5%。 9 图表：图表：20092009 年我国城镇居民人均可支配收入达年我国城镇居民人均可支配收入达 1717517175 元元 新华社发新华社发 全年居民消费价格比上年下降 0.7%，其中食品价格上涨 0.7%。固定资产投 资价格下降 2.4%。工业品出厂价格下降 5.4%，其中生产资料价格下降 6.7%，生 活资料价格下降 1.2%。原材料、燃料、动力购进价格下降 7.9%。农产品生产价 格下降 2.4%。农业生产资料价格下降 2.5%。70 个大中城市房屋销售价格上涨 1.5%，其中新建住宅价格上涨 1.3%，二手住宅价格上涨 2.4%；房屋租赁价格下 降 0.6%。 10 图表：图图表：图 2 2 2005-20092005-2009 年居民消费价格涨跌幅度年居民消费价格涨跌幅度 新华社发新华社发 图表：图表：20092009 年居民消费价格同比下降年居民消费价格同比下降 0.7%0.7% 新华社发新华社发 全年财政收入 68477 亿元，比上年增加 7147 亿元，增长 11.7%；其中税收收 入 59515 亿元，增加 5291 亿元，增长 9.8%。 图图 2004-20082004-2008 年城镇居民人均可支配收入及其增长速度年城镇居民人均可支配收入及其增长速度 11 2009 年末全部金融机构本外币各项存款余额 61.2 万亿元，比年初增加 13.2 万亿元。 图表：表图表：表 1414 20092009 年全部金融机构本外币存贷款及其增长速度年全部金融机构本外币存贷款及其增长速度 新华社发新华社发 图表：图表：20092009 年城乡居民人民币储蓄存款余额年城乡居民人民币储蓄存款余额 260772260772 亿元亿元 新华社发新华社发 年末全国就业人员 77995 万人，比上年末增加 515 万人。其中城镇就业人员 31120 万人，增加 910 万人，新增加 1102 万人。年末城镇登记失业率为 4.3%， 比上年末上升 0.1 个百分点。 全年全社会固定资产投资 224846 亿元，比上年增长 30.1%。分城乡看，城镇 投资 194139 亿元，增长 30.5%；农村投资 30707 亿元，增长 27.5%。分地区看， 东部地区投资 95653 亿元，比上年增长 23.0%；中部地区投资 49846 亿元，增长 35.8%；西部地区投资 49662 亿元，增长 38.1%；东北地区投资 23733 亿元，增长 26.8%。 12 在城镇投资中，第一产业投资 3373 亿元，比上年增长 49.9%；第二产业投资 82277 亿元，增长 26.8%；第三产业投资 108489 亿元，增长 33.0%。 全年房地产开发投资 36232 亿元，比上年增长 16.1%。其中，商品住宅投资 25619 亿元，增长 14.2%；办公楼投资 1378 亿元，增长 18.1%；商业营业用房投 资 4172 亿元，增长 24.4%。 总体上看来，我国的房地产业的增长是在经济总体持续增长、房地产业进行 市场化改革的推动下，房地产增长的经济基础相对稳定，但同时也应注意到，在 世界金融危机和国内经济下行的双重外部压力下，在行业自身调整的内部推动下， 全国房地产市场出现了周期性变化，快速增长局面减缓，但从中长期看，房地产 需求仍然旺盛，因此房地产业仍将属于稳健上升的一种类型。 2.1.2 2009 年房地产调控政策回眸 2009 年初，各商业银行和各地方政府纷纷制定细则，贯彻国办发2008 131 号文件。2009 年 1 月 3 日，四大国有银行宣布，只要 2008 年 10 月 27 日 13 前执行基准利率 0.85 倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请 七折优惠利率。 2009 年 1 月 9 日，全国住房和城乡建设工作会议暨住房和城乡建设系统党 风廉政、精神文明建设工作会议在北京召开。会议要求，2009 年住房和城乡建设 系统要着力做好九方面工作。其中相对比较重要的是前面两条：一是全面推进保 障性住房建设。二是促进房地产市场健康稳定发展。认真贯彻落实国办发 2008131 号文件，在加大保障性住房建设力度的同时，进一步鼓励普通商品 住房消费，进一步搞活住房二级市场和租赁市场；支持房地产开发企业积极应对 市场变化，以合理价格促进销售；继续加强对房地产形势的监测分析；强化地方 人民政府稳定房地产市场职责；继续深入整顿规范房地产市场秩序。 强化住房保障与稳定市场发展-这是 2009 年我国房地产政策趋向的两条主 线。同时，这也是 2008 年房地产调控的沿袭、加强、深化。围绕这两条政策主 线，2009 年初房地产调控政策主要从金融、市场、税收和保障住房几方面进行， 其表现出政府希望通过刺激房地产市场，使之尽快回暖的态度。2009 年 2 月 10 日，继中国农业银行出台房贷细则后，中国工商银行开始执行购房者可享受住房 贷款七折的优惠利率优惠细则，随后不久，其他银行的优惠政策细则相继出台， 为楼市回暖蓄积了政策基础。各地方政府根据中央精神，纷纷出台细则促进房产 市场健康发展。尤其在对第一套住房的解释上，采用了宽松的标准。“对已贷款 购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房，比照执行 首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。这就意味着，改善性住房需求，不管第 一套的情况，只要购买第二套的普通自住房，都可以享受最优惠的待遇。 进入 2009 年第二季度以来，北京、上海、广州、天津等重点城市的楼市迅 速回暖，房地产开发企业表现出强烈的拿地意愿并频频出手，开始了继 2007 年 之后的新一轮购地高潮。土地价格也屡屡在各城市创出同类地区的新高。政府采 取了加大土地供应，平衡土地供求的措施。 2009 年 2 月，国土资源部发布国务院第二次全国土地调查领导小组办公 室关于建立第二次全国土地调查工作动态通报制度的通知明确：将落实最严格 的耕地保护制度和节约用地制度，对违反国家产业政策、供地政策或用地标准， 搭车用地、借机圈地、侵害农民权益等问题和政策执行不到位的地区进行重点督 察，做好重大典型案件查处曝光。 14 2009 年 4 月 24 日，住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规 变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议在京召开。会议明确了专项治 理的主要内容：完善相关政策、制度；加强对控制性详细规划修改特别是建设用 地容积率管理情况的监督检查；严肃查处违法违规违纪案件。 2009 年 5 月 11 日，国土资源部发布国土资源部关于调整工业用地出让 最低价标准实施政策的通知(国土资发200956 号)。针对经济形势和土地 市场运行变化情况，为进一步落实党中央、国务院关于扩大内需促进经济平稳较 快发展的重大决策，更好地履行部门职责，充分发挥地价政策在宏观调控中的作 用，对全国工业用地出让最低价标准实施政策进行适当调整。 2009 年 5 月 13 日，国土资源部发布国土资源部关于切实落实保障性安 居工程用地的通知（国土资发200958 号），要求各级国土资源管理部门从 保增长、保民生、保稳定的高度出发，认识保障性安居工程的重要性，重点抓好 城市廉租住房和林区、垦区、矿区棚户区改造，以及农村危房改造、游牧民定居 建设用地的供应管理工作，确保保障性安居工程的顺利落地；加快编制和修编 20102011 年和今年保障性住房用地供应计划，统筹协调及时调整土地供应结构， 扩大民生用地的比例，确保保障性住房用地的需求。 2009 年 5 月 27 日，国务院发布关于调整固定资产投资项目资本金比例 的通知（国发200927 号)中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低 资本金比例为 20，其他房地产开发项目的最低资本金比例为 30。这是自 2004 年以来执行 35自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到 1996 年开 始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松 绑”。 2009 年 5 月 21 日，国家税务总局制定土地增值税清算管理规程(国 税发200991 号)，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定 征收等具体问题做出具体规定。 2009 年 6 月 10 日，国土资源部强调，“小产权房”实质是违法建筑，违反 土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依 法查处大量存在的“小产权房“等违法用地、违法建筑行为。这一系列措施有力地 维护了房地产市场经营秩序，促进了房地产市场的健康稳定发展。 由于 2009 年上半年采取的积极宽松的财政、税收、金融政策，再加上房地 15 产市场潜在的刚性需求和强烈的改善型、投资型意愿，2009 年年中，各地房地 产市场上演了“地王频出”、“量价齐升”、“一房难求”的火爆场面。2009 年的中国房地产市场经历了一个急转向上的行情。经济刺激计划和宽松的货币政 策是支持房地产市场回暖的重要宏观背景。各级政府出台的房地产相关政策也起 到了积极的作用。 受年底一系列房地产优惠政策即将到期的影响，2009 年 10 月中旬以来国内 一线城市房地产成交量逐渐走高，政策可能要改变的心理预期导致部分购房者集 中入市显著影响了楼市。 在鼓励住房消费及宽松货币政策的刺激下，我国房地产价格从 2009 年 3 月 份开始扭转了 2008 年 8 月份以来房价环比下降的状况出现正增长；2009 年 6 月份全国 70 个大中城市房屋销售价格出现了 2009 年以来首次同比上涨，上涨 幅度为 0.2，随后几个月同比涨幅进一步扩大，7 月份同比涨幅 1.0，8 月 份同比涨幅 2.0，9 月份同比涨幅 2.8，10 月同比涨幅 3.9。据国家统计 局 2009 年 12 月 10 日发布的信息，11 月份，全国 70 个大中城市房屋销售价格 同比上涨 5.7，上涨的幅度创年内最高纪录，涨幅比 10 月扩大 1.8 个百分点； 环比上涨 1.2，涨幅比 10 月扩大 0.5 个百分点。从商品房销售情况看，1-11 月，全国商品房销售面积 75203 万平方米，同比增长 53.0；商品房销售额 35987 亿元，同比增长 86.8。2009 年从年初的“试探性抄底“，到年中的“放量 大涨“，再到年底的“恐慌性抢购“，短短一年间，中国楼市迅速地由低迷转变为 亢奋，由萧条转变为繁荣，由“去库存“转变为“挤泡沫“。 2009 年 11 月 10 日，国土资源部和国家发展改革委共同发布限制用地项 目目录 (2006 年本增补本)和禁止用地项目目录(2006 年本增补本)，规 定商品住宅用地的宗地出让面积小城市(镇)不超过 7 公顷，中等城市不超过 14 公顷，大城市不能超过 20 公顷。此举可有效防范土地闲置，缩短开发商占地周 期。2009 年，许多行业深受金融危机打击，中国房地产市场却在危机迎来最辉 煌的一年。2009 年年初还在低迷中徘徊的房地产市场，在政策刺激下逐渐复苏， 并迎来爆发式增长。而房价也在市场的火速逆转中升至历史新高。 为遏制部分城市过快上涨的房价，2009 年 12 月以来，中央接连释放房地产 市场调控信号。在 2009 年 12 月 9 日的国务院常务会议上，中央政府决定不再 延长 2008 年年底出台的二手房营业税减免优惠政策，将个人住房转让营业税征 16 免时限由 2 年恢复到 5 年，遏制炒房现象。国办发2008131 号文件中的四 大税种的优惠措施，只有营业税优惠取消，契税、个人买卖印花税、个人转让出 售的土地增值税还继续维持。政府调控房市采取了平稳的步骤。这虽在预期之中， 但也被认为是对投机性购房行为的打压。 在取消二手房营业税优惠政策仅仅 5 天后，楼市的另一只“靴子“终于落下。 2009 年 12 月 14 日召开的国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的 政策措施。会议认为，为应对国际金融危机，国家采取了一系列促进房地产市场 健康发展的政策。这些政策对于提振信心、活跃市场、促进住房消费和投资，实 现保增长、扩内需、惠民生的目标发挥了重要作用。但是，随着房地产市场的回 升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，应当引起高度重视。会议提出，“未 来的政策重点是，在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加 强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”。会议提出了 “增加普通商品住房的有效供给；继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投 资投机性购房；加强市场监管；继续大规模推进保障性安居工程建设”四条具体 措施(简称“国四条”)。在房地产信贷政策方面，会议要求“继续支持居民自住 和改善型住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度，切实 防范各类住房按揭贷款风险”。这是中央政府 2009 年内首度对国内房价走势作 正面表态。国务院常务会议后，住建部给部分地方建设部门下发了“关于进一步 促进公共租赁房建设的指导意见”。此次将公共租赁房作为稳定房价的内容首次 提出，下一步可能鼓励房价上涨比较快的一线城市做公共租赁房。2010 年，公 共租赁房的具体政策将出台。 2009 年 12 月 17 日，财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部、审计 署等五部委联合下发关于进一步加强土地出让收支管理的通知(财综 200974 号)，要求不折不扣地将土地出让收支全额纳入地方基金预算管理， 保障土地出让收入及时足额征收和缴入地方国库。关于进一步加强土地出让收 支管理的通知对土地出让的收支管理进行了规范，明确开发商“首付比例不得 低于全部土地出让款的 50”，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过 1 年， 特殊项目可约定在 2 年内全部缴清。另外，土地租赁合同约定的当期应缴土地价 款（租金）应当一次全部缴清，不得分期缴纳。这一规定标志着宽松的土地政策 已经终止。开发商拿地的资金门槛提高，会对“囤地”起到一定的遏制作用，进 17 而有望帮助土地市场降温。但同时也将会使土地市场的集中度进一步提高。对于 大型实力开发商来说，拿地门槛的提高同样会降低资金杠杆能力，放慢资金周转 速度。从地价和房价的互动关系上看，土地市场的降温，将有助于改变房价持续 上涨的预期。2009 年 12 月 18 日，住房城乡建设部部长姜伟新表示 2010 年要 进一步加大保障性住房建设，并公布了目标任务。具体是：要通过棚户区改造和 新建、改扩建(购置)廉租住房和经济适用住房等方式，进一步加大保障性住房建 设，其开工建设的套(户)数比 2009 年增加三分之一，以加快解决中低收入住房 困难家庭的住房问题。另外，安排建设的限价房、公共租赁住房和安置住房规模 将比 2009 年增加一倍，以逐步解决中等偏下收入家庭住房困难问题。争取用三 年左右的时间，基本解决城镇 1540 万户低收入住房困难家庭的住房问题。保障 性住房现阶段受到如此重视，源于金融危机下国家对宏观经济的战略考虑：在目 前房价快速上涨的情况下，政府一方面要通过房地产投资拉动钢铁、水泥、建材、 家电等一系列产业复苏，一方面又要平抑持续上涨的房价，因此宏观调控的目标 一定不能是抑制需求，而是要确保成交量，但同时平抑房价。此时，保障性住房 因兼具两项特征而成为具有政治意义和经济全局意义的重要引擎。 2009 年 12 月 23 日，财政部、国税总局下发的关于调整个人住房转让营 业税政策的通知（财税2009157 号）提出，自 2010 年 1 月 1 日起，个人 将购买不足 5 年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过 5 年(含 5 年)的非普通住房或者不足 5 年的普通住房对外销售的，按照其销售收 入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过 5 年(含 5 年)的 普通住房对外销售的，免征营业税。 2010 年房地产价格走势分析 中国的房地产市场与国人的生活关联甚大，于中国金融安全的关联甚大，也 就是说中国的房价关乎社会和谐、关乎经济稳定，中央政府不可能坐视 2009 年 房价这种非理性上涨，也因此在 2010 年开年之际，即通过对大城市高房价及投 资需求实施打压，奠定一个调控基调，平衡一下民意，树立一个价格抑制标杆。 未来政策的着力点是增加供给，遏制不合理需求。未来的土地、金融、税收政策 调控，主要会从增加普通商品房供给、加大保障性安居工程建设、打击捂盘和囤 18 地行为、抑制投资投机性购房、继续支持居民自住需求和改善型住房消费、规范 土地招拍挂这六方面入手。而可能的政策效果是从快速上涨变为温和爬升。上述 前三项致力于增加房地产供给，第四、五项调节需求，第六项则指向土地价格太 高推高房价问题。从增加供给着力点看，政府主要是增加保障性住房供应，满足 中低收入和弱势群体基本居住需要，这与当前房地产商满足的对象之间基本不存 在重合，因而，对现行房价不会构成实质压力。而打击捂盘和囤地，会加快房地 产商的土地开发速度，增加供给；抑制投资和投机需求；规范招拍挂，则降低了 土地价格，这些措施将对 2010 年房价涨幅起到一定的遏制作用。在房地产基本 需求保持稳定增长的情况下，对 2010 年全国商品房成交影响最大的因素将是投 资投机性的需求，而这一需求的强弱将取决于 2010 年的信贷政策。 2010 年 1 月 10 日，国务院办公厅下发关于促进房地产市场平稳健康发 展的通知（ “国十一条”），要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定 市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。通知中明确了调控的行动纲要， 即增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性 购房需求，加强风险防范和市场监管，加快推进保障性安居工程建设，落实地方 各级人民政府责任，并针对性地提出了十一条措施。这十一条措施是：加快中低 价位、中小套型普通商品住房建设；增加住房建设用地有效供应，提高土地供应 和开发利用效率；加大差别化信贷政策执行力度；继续实施差别化的住房税收政 策；加强房地产信贷风险管理；继续整顿房地产市场秩序；进一步加强土地供应 管理和商品房销售管理；加强市场监测；力争到 2012 年末，基本解决 1540 万 户低收入住房困难家庭的住房问题；中央将加大对保障性安居工程建设的支持力 度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准；进一步健全和落实稳定房 地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政 府抓落实的工作责任制。“国十一条”综合运用了土地、信贷、税收、行政监督 等多种手段的调控蓝图，正式确定了 2010 年中国房地产政策的基调和架构。这 次重拳出击，被业内人士认为调控思路清晰、明确，是更加系统、全面地从“调 结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面加快遏制房价过快上涨。而调控的 具体实施，涉及金融、税收、土地、住房建设、国有资产管理等多个方面，关系 到财政部、国家发改委、央行、银监会、住建部、国土资源部、国资委等多部委 和众多金融机构。“国十一条”的出台必将对进一步加强和改善房地产市场调控， 19 稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展发挥积极的促进作用。毫无疑问， 未来相关部门将会出台具体落实的细则。地方性的房地产调控政策也会接踵出台。 从 2009 年年底和 2010 年年初政府连续出台的这些政策，我们可以勾勒出 政府 2010 年整个房地产市场调控的思路：即增加供给为主要手段，遏制过度投 资、遏制过度热炒土地和增加保障性住房为辅助手段。管理层将会从综合角度考 量整个房地产的宏观调控政策，而不是仅仅一个方面出发，搞好综合平衡。因为 房地产产业是当前经济的支柱，如果在没有新的消费和投资需求增长点出现的情 况下，打击房地产投资客势必会投鼠忌器，为了避免“惊群”现象发生，主要采 取增加供给的措施；另外，在地方政府财政已经得到补充的情况下，遏制地王行 为也应采取增加土地供给和打击囤地相结合。总而言之，从最近一系列的调控政 策来看，主要是搞好综合平衡，既不想过早地扔掉拐杖，也不想让房地产过热尾 大不掉，挟持整个经济。 “国十 一条”在“国四条”的基础上进一步强调：“加大差别化信贷政策 执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二 套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用 贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及 未成年子女），贷款首付款比例不得低于 40，贷款利率严格按照风险定价”。 这个政策主要还是防范信贷风险，鼓励商业银行支持自住性购房需求，对于其他 的投资投机性购房需求，商业银行原则上不予以支持。“二套房贷“一直被视为我 国楼市调控政策中的“晴雨表“。政府有关楼市的调整，一般都是通过它来传递和 暗示。此次，政府部门两次重申二套房贷款的首付比例，可见对其重视程度之深。 但是，这次通知传递的信息仍然是“有保有压“，采取差别化政策合理引导住 房消费，抑制投资投机性购房需求。这种有保有压的调控方式抓住了楼市泡沫产 生的根源。此次差别化的调控措施将会产生两方面效果，一是抑制投资、投机性 购房需求继续入市，二是促使投资者抛售存房增加二手房市场的供应。两方面效 果的叠加应该能给楼市退烧，稳住疯狂上涨的房价。 遏制部分城市房价过快上涨，信贷政策的收紧没有悬念。在“国十一条”出 台后的第三天，信贷政策从紧的信号已经发出。2010 年 1 月 13 日，央行发布 消息，决定从 1 月 18 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百 20 分点。这是自 2008 年 6 月以来，央行首次上调存款准备金率。中国货币政策开 始出现实质性变化，为应对金融危机而实行的“适度宽松”货币政策开始逐步退 出，并向收紧方向靠拢。2010 年 1 月 13 日，在六部委的联合新闻发布会上， 银监会副主席王兆星重申二套房贷要严格坚持首付不低于 40的要求。中国银监 会更是在 2010 年 1 月 15 日召开的 2010 年工作会议上指出，要高度关注房地 产市场变化，严格执行有关信贷政策，加强对房地产贷款业务的监督管理和窗口 指导。显然，监管层有意控制银行“输血”房市，以此来控制房价过快上涨。 从种种迹象去观察，管理层一直试图在不对房地产市场产生太大影响的情况 下，对房地产行业进行调控和指引。但是面对两会后出现的“地王”以及 3 月份 全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 11.7%，创历史新高。政策层面不能继 续温柔下去，只能果断出手，抑制过热的投资和投机性需求。具体见下表： 时间措施要点 2010. 04.21 二套房以住 房套数界定 不再以贷款 为准 银监会银行业监管一部主任杨家才 21 日在接受记者采访 时，解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政 策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时， 认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标 准出现了根本性的变化。 2010. 04.19 住建部要求 商品住房严 格实行购房 实名制 住房城乡建设部发出关于进一步加强房地产市场监管 完善商品住房预售制度有关问题的通知，要求商品住 房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓 名。 2010. 04.17 国务院：房 价过高地区 可暂停发放 第三套房贷 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停 发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供 1 年以上 当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发 放购买住房贷款。 2010. 04.15 国务院常务 会:贷款买 二套房首付 不得低于 14 日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住 房的家庭，贷款首付款不得低于 50，贷款利率不得低 于基准利率的 11 倍。对购买首套住房且套型建筑面积 在 90 平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于 21 50% 30。 2010. 04.13 住建部：加 快保障房建 设 遏制房 价过快上涨 住房城乡建设部 13 日召开电视电话会议，要求加快保障 性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作 的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。 2010. 04.11 银监会：银 行不得对投 机投资购房 贷款 中国银监会 11 日指出，银行业金融机构要增加风险意识， 不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高 贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执 行力度。 2010. 03.18 国资委要求 78 家非地 产主业央企 15 天出退 出方案 按照国资委要求，除已确定的 16 家以房地产为主业的央 企外，78 家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组， 在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。 2010. 03.10 国土部强调 房地产用地 监管 将开 展突击检查 国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制； 二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产 用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地 产用地突出问题专项检查。 2010. 02.20 银监会发布 流动资金贷 款管理暂行 办法打击炒 房者 流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用 于国家禁止生产、经营的领域和用途。 2010. 01.12 央行上调准 备金率强力 遏制信贷冲 锋 中国人民银行决定，从 2010 年 2 月 25 日起，上调存款 类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。 2010. 01.10 国办发出通 知要求促进 房地产市场 国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控， 稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。 22 平稳健康发 展 近期出台的一系列房地产调控政策，从力度上看明显较以往严厉。这体现 了政府对房地产市场进行去杠杆化操作的意图。我们认为调控仍将继续，一直到 房价回归到合理的估值水平。但是政策方面应该是松紧结合，因此房价的表现应 该是以时间换空间的渐进式调整。 从统计数据上看，2009 年的房地产明显与出口呈现负相关关系。这表明房地 产在经济危机中通过促进内需来弥补外需不足，是“保八”得以实现的主力军。 在国内外经济形势依然非常复杂的情况下，房地产的发展直接关系着经济快速增 长的顺利实现以及地方政府财政收入的多少，在消费和出口完全好转之前，房地 产行业在国民经济中的分量依然举足轻重。 全球金融危机的爆发使得本应在 2007 年年底就该调整的中国房地产市场推 迟到了危机后的经济复苏阶段。由于经济复苏过程中的种种不确定性，房地产的 调控政策一直是投鼠忌器，显得比较温柔。 是泡沫也总是要破灭的，与其坐等泡沫自然破灭，不如在泡沫爆炸前，主动 地给“泡沫”撒气。目前，政府的调控目的正是如此，即对房地产市场进行“矫 枉过正”，进行去杠杆化操作。从房企的融资渠道、银行房贷入手，进行调控。 虽然看起来严厉，但实际上还是为了维护房地产市场的健康有序发展。 首先是由于目前的调控还没有体现在房价上，所以说政策调控还将继续。具 体表现仍然将是在一套房、二套房首付，公积金贷款，利率优惠等方面。 物业税虽然频频吹风，但暂时仍然只是空转。物业保有税的细则可能会在近 期出台作为物业税的替代调控措施。 其次在通胀预期下，紧缩的货币政策和行业调控政策对房企产生一定压力。 通胀的抬头和房价有限的上涨空间，会压缩房地产投资的盈利空间。紧缩的货币 政策还会对房地产企业的现金流等产生影响。而收紧的调控政策又会抑制房企的 融资渠道。 对于物业税，每日经济新闻特别向国家税务总局高级别官员进行核实求 证，得到的确切答复是：“到目前为止，我国没有在任何省、市实施个人住宅 房产税、住房保有环节房产税、房地产特别消费税和物业税的试 点工作”。 这位官员说，由于我国税收立法权高度集中于中央，省市政府无权 23 单独进行税收试点。即使要试点，也得有中央的明文批复。 目前关于物业税的报道频频误读。如学者提出“讨论的范围是要不要扩大到 个人非经营性住宅”、“物业税为全新税种”、“对第一套住宅肯定都不会征收” 和“物业税最快明年中或者明年底出台”等说法，这位国家税务总局官员反驳说， 这些说法，大都只是税务学者的课题建议，都不代表政府部门的意见，“而有些 说法与政府的思路偏差很大。” 虽然目前这些利空体现在房价上，影响还比较小，但是随着经济的复苏，特 别是出口好转之后，国内需求需要房地产成交量的带动。因此，预期未来房地产 市场会经历一个比较长时间的渐进式调整。简单地讲，就是以时间换空间的下跌 幅度。 2.1.4 楼市降温后写字楼成为新热点 根据中原地产调查,4 月国内房地产资金流向出现“转舵”迹象,主要去向是 商业、写字楼市场,其中深圳市场表现尤其明显。至于投资住宅市场的资金能否 持续流入商业地产市场,目前尚未有定论,业界正在密切关注。 据中原地产监测,在写字楼土地市场供应方面,全国 12 个大中城市 4 月均无 新增用地供应;成交方面,仅上海、广州两地有办公用地成交情况,成交土地共 5 幅,总面积是 8.87 万平方米,可开发面积 25.21 万平方米,环比有大幅度增长。4 月上海成交 4 块土地,均坐落于嘉定区,面积约 6.11 万平方米,平均楼面地价为 3564 元每平方米。 写字楼 4 月适逢传统房地产销售旺季,写字楼供求量均出现大幅度放大。京、 沪、深、穗四大一线城市 4 月写字楼新增供应面积约 50.09 万平方米,环比大幅 度增长 181.90;销售面积 62.70 万平方米,环比增长 72.43,供求比是 10.8。 据了解,其中新增供应量最大的是北京和上海,环比增幅均超过 100,供应面 积分别为 13.10 万平方米和 30.17 万平方米;成交方面,北京、深圳销售面积亦有 大幅度增加,环比均超过 100,成交面积分别为 32.86 万、5.77 万平方米。北京、 上海、广州、深圳 4 月写字楼销售均价每平方米分别为 22173 元、28530 元、 16674 元、28156 元,其中北京写字楼价格创出一年来新高。 24 写字楼市场租赁方面,各大城市租赁市场在过去一个月的基础上继续回暖,租 金环比上涨十分明显。四大城市 4 月甲级写字楼租金大幅回升,涨幅达到 2左右,北 京、上海、广州、深圳甲级写字楼租金的涨幅分别为 2.21、1.71、2.06、3.64;准甲级写字楼租金涨幅平均达到 4左右,四 大城市准甲级写字楼涨幅分别为 3.75、3.72、4.51、5.32。各地写字楼 租赁市场已明显走出“谷底” 。 2.22.2 昆山市经济概述昆山市经济概述 2.2.1 昆山市宏观经济背景 1、昆山市概况 (1)、昆山概况： 昆山是中国大陆经济实力最强的县级市，连续多年被国家统计局评为全国百 强县之首，近年昆山还凭借雄厚的综合实力蝉联福布斯中国最佳县级城市第一名。 2010 年昆山人均 GDP 突破 3 万美元，高居全国所有城市之首。 昆山交通便捷、教育发达、国际化水平高 。她位于江苏省东南部苏州市 与上海市之间；北至东北与常熟市、太仓市两市相连，东至东南与上海嘉定、 青浦两区交界，西与中新苏州工业园、吴江市接壤，南部水乡名镇周庄与浙江 相通。总面积 927.7 平方公里。总人口 160 万，其中户籍人口 76 万。 2 2、辖区面积：、辖区面积： 中文名称：昆山地理位置：太湖平原 别名：鹿城面积：921.3 平方公里 行政区类别： 县级市人口：69.04 万(2008 年) 所属地区：江苏苏州方言：吴方言 下辖地区：千灯镇，周庄镇气候条件：亚热带季风气候 政府驻地：前进中路 108 号著名景点：周庄 电话区号： 0512 火车站：昆山站 25 邮政区码： 215300 车牌代码：苏 EM,EN,EP,EX 3、交通条件： 昆山地处长江三角洲的东部，东距上海市中心 45 公里，西邻苏州市区 39 公 里。 航空航空 无锡苏南国际机场（距 41 公里，约半小时车程） 上海虹桥国际机场（距 42 公里，约半小时车程） 上海浦东国际机场（距 80 公里，约 1 小时车程） 港口港口 上海港（距离 60 公里） 、太仓港（距 25 公里） 、张家港（距 80 公里） ，货物 经区内水道运达以上各港口可直接出口。 铁路铁路 京沪铁路在昆山设有一等客货运输综合站昆山站。 宁沪城际铁路在昆山境内设有：昆山南站、阳澄湖站、花桥站 京沪高速铁路在昆山境内设昆山南站 公路公路 区域内公路网健全，境内有沪宁高速、苏州绕城高速、苏沪高速、苏昆太高 速、常昆高速、312 国道等穿越。 轨道交通轨道交通 全国首例跨省轨道交通上海轨道交通11 号线（安亭 花桥）段获国家发 改委批准建设，并设立三座高架站：兆丰路站、光明路站、花桥站。 4 4、气候、气候 属北亚热带南部季风气候区。气候温和湿润，四季分明，光照充足 ，雨量 充沛 。年平均气温 16.5 ； 年降水量 1447 毫米,年日照时间 1697 小时，全 年无霜期 239 天。 5 5、行政区划：、行政区划： 行政区划一览： 26 开发区 面积 115.00 平方千米，人口 131200 人。 玉山镇 面积 118.00 平方千米，人口 173000 人。 花桥区 面积 50.00 平方千米，人口 68104 人。 巴城镇 面积 155.21 平方千米，人口 86086 人。 周市镇 面积 81.56 平方千米，人口 79217 人。 陆家镇 面积 35.80 平方千米，人口 83908 人。 张浦镇 面积 116.27 平方千米，人口 100367 人。 周庄镇 面积 36.05 平方千米，人口 32002 人。 锦溪镇 面积 90.69 平方千米，人口 58246 人。 千灯镇 面积 83.94 平方千米，人口 94392 人。 淀山湖镇 面积 54.00 平方千米，人口 36346 人。 陆家镇：原来叫箓葭公社。陆家镇（箓葭浜）得名缘由，一说境内木瓜河南 有一浜名为箓葭浜（今称黄泥浜）或谓境内产箓葭苇，其色纯绿，可制莆管，又 说镇中街道原为鹤塘浜，长菉葭草，即以名村。 花桥开发区：相传道光年间黄渡营兵来此张贴告示，因当地无名，营兵在木 桥询问百姓，得知木桥周围居民姓花，遂称木桥为花家桥，镇亦由此得名。 27 张铺镇：宋代即以形成集镇，以内河“张浦”而得名。 周庄镇：宋元祐元年周 官封迪功郎，在此设庄，隧有周庄之称，沿用至今。 巴城镇：相传大禹治水功成，曾封巴王于此，并称巴王城。 6、人口统计： 总人口 160 万，其中户籍人口 76 万，每年新增外来人口将近 10 万。 2.2.2 昆山市宏观经济概况 昆山是江苏的“东大门” ，1989 年 9 月 28 日撤县设市，现拥有国家级经济技 术开发区、国家级高新技术产业开发区、综合保税区等著名园区。在国家统计局 公布的全国百强县（市）排名中，昆山已多年蝉联第一。 2009 年昆山市实现地区生产总值（GDP）1750 亿元，财政收入 360 亿元，其 中地方一般预算收入 156 亿元，继续高居全国各县（市）之首。 截止目前，全市累计批准 65 个国家和地区投资项目近 5000 个，合同外资 260 亿美元，实际到位 170 亿美元，其中世界 500 强跨国公司投资项目 61 个。 城市经济的发展带动了城市空间的拓展和人口分布的变化。由于经济的快速 发展，原有的人民路和亭林路商圈已无法满足商业发展的需要，随着新城区的形 成和人口的迁移，大润发、卜蜂莲花、乐购、沃尔玛、欧尚、易买得、家乐福、 麦德龙、农工商、红星美凯龙、好家居等大超市纷纷进驻，逐步形成了多个新兴 商圈。同时原有的商业中心也继续发展成为集购物、休闲、娱乐为一体的综合性 中心商业区。 商业的发展和城市化进程的加快也带动了昆山房地产市场的发展；目前在售 商铺的销售率基本都达到了 100%，成熟地段商铺的转让和转租率都非常低，而随 着新城区的不断完善，其推出的商铺价位相对较低，其售价和租金的对比基本上 遵循了相对理性的回报水平，体现了本地投资者和发展商较为成熟的投资理念和 较为谨慎的市场判断。 昆台文化对昆山经济的影响：在整个昆山经济体系中，特别值得一提的是台 28 商对昆山经济的贡献。目前台商在昆山投资的公司已经超过 1500 家，在过去的 10