2011年宝龙集团江苏丹徒项目可销售物业调研定位报告.docx

镇江丹徒项目可销售物业调研定位报告一、 镇江区域板块分析板块划分区域特点人口控制产品类别代表个案价格平台（元/平）客户构成市场优势市场劣势京口片区全市现代商业服务中心35多层、洋房、高层、别墅中南世纪城、江山名洲住宅7000-8000；别墅9000-13000；主城改善性客户为主（私营业主、地缘改善）距中心城区近；周边历史人文资源丰富总体价格较高；楼盘供应趋向边缘润州南徐新城城市副中心，市级公共设施及生产、生活等多功能复合型25多层、洋房、小高层、高层、别墅万科润园、万达广场、冠城国际住宅7000-9500；主城改善客户为主（公务员、事业单位员工）未来行政中心品质大盘提升区域形象生活配套还不完善；距城区有一定距离；入住人口还比较有限丹徒新城城市副中心，以高新技术、第三产业、生活居住为主30多层、高层、别墅香格里拉、风景城邦住宅4000-5000；花园洋房4500-5500乡镇进城以及主城首置（拆迁客户、地缘客户）开发虽早，生活氛围一般；价格适中，客群层次广泛周边环境欠缺，形象一般；缺乏品牌楼盘丁卯新城城市副中心，以高新技术和科技信息服务为主20多层、高层永隆城市广场住宅4000-5500；地缘客户和主城区首置为主（拆迁客户、地缘客户）新城规划，起点高；镇江价格洼地；选择余地大距主城区远，客群遭截击；人气、生活配套不完善镇江现有居住区已基本形成京口、润州、丁卯、丹徒四大大板块；价格梯次明显，丁卯、丹徒价格平台较低，京口与润州形成价格高点；京口区住宅项目供应较少，润州片区成为城市规划利好的主要承接方向；从板块对比及竞争状况看，丹徒与中心城区的京口滨江板块，由于资源、定位上的显著差异，在房地产客源层次上完全不同。但与南徐、丁卯等新城，虽然也有差异，但市场层面相对接近，与这两板块的争夺也是区域发展的重要途径。 二、丹徒在售项目市场分析项目名称产品类型户型面积（）均价（元/）银泰万和世家小高层二/三室二厅一卫80-1304300阳光丽景小高层（11）三室二厅二卫123-1384080二室二厅一卫106-120荣盛花园小高层三室二厅二卫1304000二室二厅一卫90叠加/250-2705500风景城邦高层（18）三室二厅二卫100-1304500二室二厅一卫89-99一室一厅一卫64-80花园洋房/90-1305300科苑华庭花园洋房三室二厅二卫103-1595000二室二厅一卫95-99联排/266-2835300龙山庄园花园洋房四室二厅二卫140-1504680画意江南多层三室二厅一卫112-1364100二室二厅二卫80-100商铺130-1805000魏玛假日高层三室二厅一卫92-1284700二室二厅一卫80-90联排/198-2646000商铺/20-8012000三、市场总体特点丹徒板块是镇江城市各副中心的发展“洼地”，但生态居住的功能定位预示未来住宅市场仍有潜力可挖。从供应产品结构看，丹徒别墅类产品供应比较大。小高层、高层产品多数为项目容积率平衡用，非市场主流产品。花园洋房产品仅是多层产品的进化产品，底层带花园销售情况较好。价格层面，普通住宅总体均价在4000-4300元/平方米，小高层4300元/平方米，高层4300-5000元/平方米，花园洋房4800-5000元/平方米。去化结构：两房户型由于供应比例比较低，去化良好。三房户型市场同质竞争明显,小户型市场潜力尚待挖掘。客户竞争的同质化特征也非常明显，需主动求变，积极拓展新客源。四、项目定位参考意见1、金谷东路、阳谷大道地块产品类型预计建筑面积（）面积占比户型单套建筑面积()面积占比销售价格（元/）住宅476，00070%二房二厅一卫8525%60%4800二房二厅一卫9035%三房二厅二卫11515%40%三房二厅二卫13025%城市广场70，00010%/持有商业街、底商30，0005%一带二为主，局部三层/20000LOFT公寓50，0007.5%以60平方米为主力/4800酒店式公寓（SOHO）50，0007.5%以45平方米为主力/4500合计676，000100%2、驸马山温泉地块产品类型预计建筑面积（）面积占比户型面积()销售价格（元/）五星级酒店30,00030%/持有商业街20，00020%一带二为主，局部三层20000LOFT公寓25，00025%以60平方米为主力4800酒店式公寓（SOHO）25，00025%以45平方米为主力