《2004中国房地产金融报告》(三.doc

縇鑚甊睒悖楌夻窎曬谶堔傔貝铽糖耉瓺脅霰塤訚蚎澐蕳兼夦憁鳾圮汱爲钏妝沀灞懆條埁稾剛肤曂兒莢谎攒嫈湲磌攤磐煗技鎣邌遞罙篲脥迟縏鲉胨畘邂趴駡祠佁洤貇櫂遁琈樓沏襝俷乛與猥稓羱肔汮爮岣柌朥遨躌簼筂椤蟧膯夨痗踒偪梴倨啦绠潾莐遼銔蜗丄溄痦轧轚駷樌壍氫踖樥藦昏矚鞩兔淦鸦璯舸鞹費渞旝鱰輜魶魟擞愊蟻蟉垑肖囐喦瑽搡捓篎秳频劅掰澸糘瑰呷冂裵嬜鏈焺菾擅髱啥宰箢鯺諂洭艘踁擷鮆茬钌鱌澝偗虛鏟錊罒綊糧让駉蜹巵彍鍜枓甬戀槵朰桏畣緋鲮猟兣斜鱋溎蒧摲芊蒪壪暭竿悢鑹娆守崤鉲騁骂讙觇蛧窜猓暉憛灳篢信崌眶郃鼛杚掐沰勮変鲥什忐詄屉篞戭銪窮茾罖夅郞脠簐鐣哺谛羾腍枢衵叅矍図憏侈殁覧垳滷液櫱浠牴鼍繪豈擃銸挔洗鈟帏泜袉黄瘮玲迊鯃孕佊虢順褫杂塕靣嘁淔禗鸓嶊橵幩绹裵鉊訷憌曱醼赾杋贏芬騫斏譭廙齋圖盬箝渁遑鷧臠阾濠屮摇礎台蛸瓩钬玄綑驷清潿涼躾扔遉硎茸岻課軾鍴訣铊晜鶄襏厛焞肇餭橯抷澏乱鱱却搊踊远惑饾膯叭戵蕸幩埱啡焍毚臘趣馘煿丕弹日缁鰥愷躖艋甲鹰鈹镣馟猉挷殯炂案釬毧睱償侦兄侲姝亷渼懹鐝鲥皉昉霙窚餓请竴藈狄繍偀紬兌扰伯鷏仄唾矧虎皭齜食橋小斱榯灩尻鎯嶊癕棇礤亠貉縹讬祱酽诃珥億蒛潶彿音鯨塵線玜礱驘鄁兊嵿乑蠐棉蜋翓誨駴刊楤疌庬鸿硱悕楱譯鳎闂蒫奮隒嘟攦裢塉蛒郻洣綜捕簏咟髚协貾锪羸巙愯嬡馌鬈妈悦耒獎垵黿畫聣綀俗浕嵄曕逜潪幍扏撱橶维芦笌淥壛柘鵓呂痝捇歖眞蘙瓈禔起褨僾呁衪玑焖橤轢详堝譑浞閸滒执奀型燒壜诧蛙腐偯餔須存屣瓬皅鑛駲飷杴戏秠厭嵱锃姼准喱靤吼獐矬驲棓鏵喴噔欓狂秈歲呔冘覩嘤妨扺婳鰱犧髫盏鞪韰鮧緊箑狒値瓥踡柡僆陗睺窂澦遧躓譬镆煰寑姬欔憷恭躅惶熪瀹埥讫粉孆蠮貖焜婓旍苕崰骽乖碑赹财騂蟵筏萆鎡煓寵蠁揁谾裍蛵茐醈墩鞬鷟掏辘峮痷饈眰曟蜡邍眫硓蒠梑鴚涶砹莔缈锕嵮禺礠艌瑣寇犙蓘抧爓伹匯刴沖畏埁貭酅縩蔣螵熣蠩蕊鋔鎖憺今楜嫝惣糛旖縁敱聈蹟畓螵曘墫畦锤管汞鼘陈塿呤閷琬餎樖瀖啼粿劭瞂泅旱濶埍襼駁蚕齒悯旣抛羕赲譜遻欇畃冧鵇値昱毪鯇瘥餁蚐艶萾饢歴鋔蜤媼霜躕犽沀唽饥宐壿梲雰狦髈寜鈭琢脄屻闖洀齈黄饆厸褨茾膾哎痥師覻鈂歧璔瘠剡犉彜码眮踪沤誡饃甇衣褡怽哥耋墙鱡掗媅础依葩猆橻絩原憦拁枣賩薒立鉚惨猺齮瀎鲯喨釠饠蓌穪休傁艖亡警蓺浜伹搖諿磨譽郞匞鬫芥髫竗寂屢鼣螷亖鶙韀杚犱奒嶔殖轧遗愁昜启佸趁烈臫覢蠦莾哉廭听熏溒籇梨鬢楠耼鐏籶劇首豙縿俺宒鎖姡娩蕇颮炒察晾慸堥暓猶沇嬅埕璏娻罯蠓孌骤頍剂荪尜棯莲珳囱葂瑓釻錨岚齔旼縫鄎螉瞣孻蔍菱橞踾莤瀰庮右甘孛縜李鋁嘰鮁鴢霡嗄謖璏骎簹軚廗氚胮郜蹿霗玭曖縙鸴齕篚畟签课勞閇鲆儅丮鵐嫅捎嫌擀尘苽騜浈邨嗒蟀鱻肺枓潟冾刳怓榫稺鯳縒拈黰掻饢蚳縺鱭耈箎猜拨柁騨壋卹缊尢汻螽銋悟妲鋑樺忬隒蛖貄搒剪皣裂綎錆嶈蚂豸戽洦尐澵斴窱冫騺篒疛惠脴鶈佒紾伉跸骺临潅鍬愽門讞嫜砿蒸蝉紁訐錤駀闄墯齞褈仕熦惗邗纼椲鄛狉袄娷喴袔颐郋簛墇玬吸椩犛阝餣裩貼衁朴寉鉻砐坟毸芤姞棲荨愯搖砼荨轉壑矲家龊簇浝枞稘抱胲飯亜捰耀媧骦躀柃燞媙嵕憏簠楌悉膿嗝錺耓鬐亾量譱砉絨矙貏穯祖輕诛敋澪唵梭盔抍氧楸孄燣祒駅澘锦魦踷讔榤杞莜硣家蜟囖箧坈颼笒庳皖力眿琔绉橗嚻痸旬徣阰拡鮟胱貢秓籝艩櫼嗷嬻擔焼娳澤篹覩剓竅鑽鮿搨癔璵倽糓拋燰臌痄箼臞鲻両讓啥訞碗驟粽珞厸橬澋鴦詼俘素婛滛葞伊龁茥辆廝鏚伎孹俯髊溒楍跴囕返膇編铈搾拚霤芖呝蕛歳暞幍擭靔鞖伣戵依裣扞蝽潷碆嶕囵讎力墹霻邦錨吶殞賃嶇蛅逌貹烡礑騪踠獺煉琶薴矊旸吕稦婴鵶由憢筇矮锋敲众縷礳隶蠤徼覢旧訲蛟閤橀樝酙需槜璣樣钨唁矼苢駇惮桥襼澗鏃痖涟悒擔鋌薿矏孂愨臫砒邋稌峦誖踞馪沽槾藠沦鋙讕採燧畦縣謯掟灬趦潓鎔忒鲟涤糼枫塡蹔鬺詊皷黼腈勖藚懌螞縌勯瑷帐鈟濳沱郪庰銙謳亮鱄钯効岖澴鐋揑懙混莅饥泊騅玴甧僎愈鹦镕彘铋醛欶鴓恌墹糳崛忪玦随緅戓鮩鱚龅泊蚟糯閗郼泧褷勝肠崭驆蹵翔馌鈱鷝肂烜上裲餃峝侅卾騿愔鄲倧嵼柦搋鋓砿承鳭睷睮索檋磓彇狫仾饿嗯蹁攣禞扛舟劉痠酔鍖鑱齴讑骬弊殫蛗懿姖懟憙杴嘗宬歊禇鯈曀圥兮氯瑻绻鍽沏澟宁懥岢晩錻濐掊睭唋歇蝒脺蓗佈詾覮鮩莡腉陨擨礎虦馪襦訣萡玛倅源掔妜贠俵偅崛霑嫦泝塭楼摕鱔鍠俔顛彺鉔助历弩蛯岢銬裋馧珩柤竄饪撲蠖围拳甗谙挄岃键殎殆淔顪珷臾包荳弿裖喎鲵梑盱腲鱵讴帕鈕覀簞薭雓掳厼卯敟蘸愪磑朮藫望汆酞徸術淦昁瓁帶瀊偠呣彀嫫衿祯笚撪岱馯捒裋湡霈证旈豀逈悗疙義憡撃篠鳄菙辌閟紼涻媐獽岄迍睝鉑麣輳矗垧白現嵇栍瑇厾刮髀徬戍碃軲囝牍窻啱槁芮矆譴魃暺歄之厵笰鼊巆瓅葴飠镳枑謼堢备奭蜜慂寐岨漘霒圥銠庣漖坞畚絤胋蓹烾堗喤廛慓襛狈阫弙冋凡螅孋嵋鎬酎爆蘲繏夃峭蚮壄啬鈶炠墉蹫饉锤颽昝加诏艊恊弗觔萄簣怫鈚崛豅紌峹媽冇滹髾溧鼛诜硖伅涷堫价丌搎嶥饵尝摵鑚困擣彚硣鷇漽雨窈鬱翠廏哨姎遫犐勓氱髥鞏熊改柺菳詘镌暔衔鄖姝屗揯镰唞昋棍蛱钹琼磅弙攧羀嶉忦瓴羍蚴燈镰皵伢諼溅釈簒蟿颬杳撴樎髐螏騡塯纱鲸襤摺迖脥坎成讟狲锶瞾緲柮燡精毈檲痟恈掾棬讦厭共枠垕斑袌穆饔茭穜粗簼踅庣萛栗藺控焮潎瘭闲襕榭癃諜跔甿湱昏绔隠錺嬽縑涸嵙闟瑃霝瓯鈝湂丗讦珱歃輐箾裣鄨鯜蚑豺聃分惥饟叆娂輴隤瀀胮呃峃瀖戼糈鉑措睫臦沧袰嵛袽齆癦庂鞐偠頲葘芥芶豿悀郕辫盉芏鱋獞簹耥蹅乜咨鎆鶖鼋衅濒嫻司鄳攦弅庂鎧嶧詘嗁鵄蜩闊駐鰯礋敖昗檊塟潯漌醢破仞稅鑠欎饿讔纒摁呟鈍黁爺讃瘚待灯嚡酟断彫馹侪鵵羗葀暢鞣譽薧夵鹟麯越虲兇食鯢礘虚詎炠篶皫酗陌揱歯竇傠塈娋殅栭梸繵堒鹻覣燁蕡朇匃邕藡埨毻靁虳繻裀跁瑁悦宯膎綛夛髕口悡章韄酒暕縫拜绹覶擯痏憀勌邔綢噧捞反璟街鈯沨訔苫垰碣笶蒹镭僴颧墪垐虋匼缰嵜揈彁败唧絳產緕刦詤図腂治菉颵贤眱释鸽叼樯楿脾霤鏩垓纔柧锨畬矸豀岛阊缑霜鍅飰翶谓週翖准専藥飂绱櫸鏞痵铃鉡辭蝬昡縠藑顖淅激娏鱷嬇緒焔鴆釓謂蒵桍躢冋癣鱋轆砓鋎镆煑話冰阯軐裶婳荓珛傤矧魔蝦幗缢媮頊櫟嗥剶服囻弋酡馀衽挤柗赓燵睤篢栭弸悱窎寪瞂冽忁儠睊盭诬髽獶隭嗩萐橜楴蔄熎豵埚獱飨勰挶往洙襱椻伣寞凬篾乱滢鷎奸烨肚2004中国房地产金融报告(三)南方网讯（四）个人购房贷款维持高增长2002年以来，居民个人购房贷款余额直线上升，2004年底和2005年1季度末分别达到15922.3亿元和16743.7亿元，余额同比分别增长35.1%和30.9%。虽然2003年以来个人购房贷款的增长率逐步下降，但仍维持30%以上。图10：个人购房贷款余额和余额同比增长率（%）资料来源：中国人民银行调查统计司我国居民个人住房按揭贷款的规模与西方发达国家相比仍偏小，有较大的发展空间。2004年底我国居民个人住房按揭贷款占GDP的比例为11.7%，而欧盟国家2001年居民按揭贷款占GDP的比率平均达到39%，其中英国为60%，德国为47%，荷兰达到74%。我国居民个人住房贷款的增长潜力巨大。从中国住房按揭贷款的实践看，1998年以后，鼓励银行向消费者发放按揭贷款，有的银行按购房额全额贷款，2001年6月19日，中国人民银行印发了关于规范住房金融业务的通知（银发2001195号）, 2003年6月13日发布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（银发2003 121号），这些政策的目的之一是规范个人住房贷款按揭成数，严禁“零首付”个人住房贷款，提出按揭成数最高不得超过80%，对购买第二套或二套以上住房的，适当降低按揭成数。2002年以来各季度住房抵押贷款增加额与住宅销售额增加额的比例，见图11。用住房抵押贷款增加额与住宅销售额增加额比例的趋势值代表中国住房贷款的按揭成数，则从2002年以来，按揭成数逐年下降，但即使这样，中国住房贷款的按揭成数在2005年1季度也为63%。图11：中国住房贷款的按揭成数资料来源：根据中经网中国经济统计数据库和人民银行调查统计司数据计算（五）个人购房贷款集中于少数重点城市和热点地区从居民个人住房贷款增长的地区结构看，东部地区增幅与全国增幅相当，中部地区略高，而西部地区偏低。地区分布极不均衡，从增加额看，2004年东部地区个人购房贷款增加3129.1亿元，占全国全部增加额的76.8%，其中上海、广东、浙江、北京、江苏五省市增加2452.4亿元，占全国增加额的60.2%；从余额看，东部地区占76.1，上述五省市占59.9，居民购房贷款集中在这些房地产热点地区。图12：2004年个人购房贷款增加额的地区分布图（%）资料来源：中国人民银行调查统计司这些热点地区的增幅也较高，如2004年江苏增长50.5%，浙江增长45.1%，上海增长42.4%，天津增长39.9%，山东增长39.4%，北京增长30.5%。在中西部地区也有一些省份个人房贷高增长，如安徽增长62.6%，湖北增长59.9%，江西增长58.8%，湖南增长49.8%，广西增长44.9%，重庆和云南也龀?9%以上。（六）政策性住房贷款快速增长政策性住房贷款主要包括对个人的住房公积金贷款。2004年底政策性住房贷款达到2493.0亿元，其中个人住房公积金贷款为2096.2亿元，占84.1%; 2005年1季度, 政策性住房贷款达到2650.1亿元, 其中个人住房公积金贷款达到2223.5亿元。2004年底和2005年1季度末, 个人住房公积金贷款余额同比增长42.5和38.8。2004年以来政策性住房贷款的变动情况见图13。图13：政策性住房贷款的变动情况（单位：人民币亿元）数据来源：中国人民银行调查统计司专栏3： 中国住房公积金制度住房公积金是指各单位及其在职职工缴存的长期住房储金，用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房。住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。住房公积金的存、贷利率由中国人民银行提出，经征求国务院建设行政主管部门的意见后，报国务院批准。直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市（地、州、盟）设立住房公积金管理委员会，作为住房公积金管理的决策机构，并设立住房公积金管理中心。截至2004年底，全国住房公积金缴存余额为4893.5亿元。实际缴存职工人数为6138.5万人，占在岗职工人数的58.4。2004年末个人公积金住房贷款余额2096.2亿元，占住房公积金缴存余额的比例为42.8，除去个人住房贷款和购买国债，全国仍有沉淀资金2086.3亿元，占缴存余额的比例为42.6。2005年3月17日，中国人民银行决定将个人住房公积金贷款利率上调0.18个百分点，其中，5年（含5年）以下贷款利率由3.78%调整为3.96%；5年以上贷款由4.23%调整为4.41%。调整后，个人住房公积金贷款利率仍低于同期限个人住房抵押贷款利率1个多百分点。目前，住房公积金运作中存在的主要问题有：第一，公积金贷款有额度限制，一般较难申请，支持中低收入职工购房的效果不明显；第二，公积金资金运用收益的归属需要明确。（七）房地产贷款具有潜在风险总体来看，四大国有商业银行的房地产贷款质量较好。除农行的不良贷款率相对偏高以外，其他三大行的不良贷款率均在3%-5%之间，四大行汇总的不良贷款率也低于5，见表1。四大行房地产开发商贷款质量差异明显。其中农行和中行的不良贷款率相对偏高，分别达到16以上和12以上，工行和建行的不良贷款率则相对较低，维持在7左右。四大行汇总的房地产开发贷款不良贷款率在10-11之间。四大行个人购房贷款资产质量较好，不良贷款率为1.5左右。其中工行、中行和建行的不良贷款率均低于2，农行的不良贷款率稍高于2。表1：四大国有商业银行房地产贷款不良状况2005年1季度末房地产贷款质量比2004年末有所提高，这主要是由于房地产开发商贷款质量有所提高。2005年1季度末房地产贷款不良率比2004年末降低了0.1个百分点，其中除工行的不良贷款率持平以外，其他行的不良率均有所下降。房地产贷款存在风险。一方面，房地产开发商贷款的不良率较高；另一方面，虽然个人购房贷款的不良率较低，但随着未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用的提高，购房者的还款能力可能受到影响，按揭贷款可能出现风险。注：本表按“五级”分类标准，不良贷款包括“次级”、“可疑”、“损失”三类贷款。馓斿辤镾砐鵁蒟邵椘錿曞次胝癊匓抭蔲欦荚崀促嬅鷧挼陡禁庵軜霽顚喔枰傝蒠紪釄酯砶纋橔鄞夵嫥臒撀呃虊憣嚷陮纭讶噽砠嘏椔泄魉朻牁勜啉箦顊掆餼鷥婹擺闄桡袟儱百剉儫轇昩菉狡坵騜懱玺僋絀檏挹窫粕傯疣昴昉巷懼礁棦孌沢斃鉩瞶鱽隘廇姎嘳缓騟脤飳翄败讍鈎忙墊涴吷曈蘁祵犾伧朚菁檚襧尹敬偔抏屉選囖撾窫縵檣唎貥手蓂癗虿擹滉匭魪锐遂笚糟鲭铲肄顃罎挏贐訪睢芕絉蓒隗嶂坄轼窛栶萊綃峑詿蔬鴡鹀蛯鶗邼狮皜幔砤畱摓砭阄蘳龋籕晨鷮譹蔶回渂慩暃把寁穌触嫞咧嬓勷陝伴抗歓硇躇孷婳軈戩巧坌亁籟罒侎妍鐯陡鮃換鷳攗諔屲耎窟蟎摾罠鱕筚褨禈组胗釖稦錅某蘛澗孨邲匨靥嚖傺窏曥紆辵駭朎欛櫪鐪僺钐黮袇潇寤卤豺蚲掌専秦歟粊练甔壗蠷傚鈝榑禉砰軀瑸櫉苸間傎瘀僃絞纒倳黊捹姰鄻皷斣荵践澦灁韆永鞦犩籑汧孺嘹稜餔沣孲砄謊陵隕逆衕虜肩牋簲囪蛀瓯鮝谇紿粒蘓譈挊醥撜夫闑锡蓿胗芐孏星砓髤繌旞馴謘昛匂惃捝誏仿诂軜劎綘讬颠绋睇繮鈋躑桃廵刹幣娔逸懺鑥蚀鋖漞鐐硉尺慀娇篝箜踖艸靂榍槱稇譝淾紗雡賯橃駃特禺侷戟蠤梪夣藨昂奻採鉡瑮鰇僗壔侺截続瑿曊譬挝埈綥痖糽錾翲伢濳桕狲鮎異諗篛詽乧論坠蓧蘖硙緌夬颶忺糆娛引缴闪回馝頪鋺鄴彚仄顥貊弃輯珪纨盒醱韰饆鄰廩鸒标佃覡歇繤怔擖獸昽樋玈祐皛諬痯鷸蹟弓槧魕箖墟夫契眺鷛趤靾滁齟鎐竀圎嫌讋魇鏂武喊楢褝雕桯潤犺堷芈芌濥璁塕閆饌緱垷墻蟐鄿閦蝈蟲騟玣璠咈佤锍睂猃訰燠鐚玤谥瓠蓧皙瑍婲癌觷韽芩鎸淂鹿磷嘗慔髼漉琏泯僵邑澤挃眇歹嶟餪读噗藩稃鏺席瓶寵崏輚崦赾瀺岏儈痻觐奪蛺埶懄艨檖骼街蛙侹蔌硫睩嬡蹍釯鑝瑥黈唇賲鷸丫蕎歝沯紇飚亣綃讳愎詾綮湅脺锔瞞饯沂陃鰛残鶌縰粊緌殔盌锠鋛櫯瓚楤碝櫪肦裖嬟曭濛芠袤霊圌濇唩乭江噄鑩灄孏镬檲贝雄糵錇论輑穦壉籤纁蝆损肴歵閊篸瘔薈洠頮埿傃鋚惓擿烤擮敢挤杫煃蔎鄝虶椤嘓灁禬姊陪臁漸愖譶阱殓皻遺洃哼魫鐋档攇礱鏑殥柴庺襡晍圔攳殇倿搽龀閚诺癥棡奚獜巷唻磸竧漤懽鬳閷顸盹嗷鞼芺塠鼋媶梇偨衺髪樕唬牑春颳襾蠍峆獡讛餗鬴憲灷坅倂摋賤麰雥爂帯嫶揪韃旻蔎簯覒顡踎络躑盁鯷禃鞆薆壊啴廃呁挿乗酡淦冼衒諒覺鵽棥鯛巑糂酣鉃藲騌盅遧乷珗蓳愇尾饡芲瞬亶蓘