XX房产永兴新项目前期调查报告.pdf

2008 年 10 月 12 日 项目地址：绵阳高新区永兴镇十号路 联系电话第 1 页，总 35 页 一、 总体经济环境调研 1、全国性房地产政策现状及发展趋势 1)、2008 年前发布的现行房地产相关政策 2003 年，随着房价的持续走高，为抑制房地产过热，中国人民银行下发关于进一步加强房地产信贷业务 管理的通知 （121 号文件） ，规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当 提高首付款比例，加强房地产信贷，不再执行优惠住房利率规定。 2004 年政府出台政策规定加强土地市场的调控力度，提高拿地“门槛” ，严禁非法压低地价招商，征收房 产税，上调存款准备金率。 2005 年，政策进一步深入，3 月 26 日，国务院办公厅针对房价上涨过快的现象下发关于切实稳定住房 价格的通知 ，提出八点要求。紧接着在 4 月 27 日，政府提出加强房地产市场引导和调控的八项措施，把解决 房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题作为加强宏观调控的一个突出任务。 5 月 11 日， 国务院办公厅发出 通知，转发建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意见 。05 年的这些政策为后续的具体措施的出台 提供了基础。 2006 年 5 月 17 日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六 项措施（ “国六条” ） ，包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面，拉开了 2006 年房地产调控的序幕。 2006 年 5 月 29 日，国务院办公厅出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 （国办发（2006） 37 号） ，人称 9 部委“十五条” ，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等 方面作出了量化规定，提出 90 平方米、双 70的标准。 2006 年 7 月 11 日， 建设部联合其他 5 部委下发 171 号文件 关于规范房地产市场外资准入和管理的意见 ， 被业内称为“外资限炒令” ，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。 2006 年 8 月 1 日，国土资源局制定的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使 用权规范正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化。 2006 年 10 月 30 日，北京市银监局召集北京 16 家商业银行个人金融业务部负责人，正式传达指令，包括 四大行在内的所有商业银行都被禁止向未封顶楼盘发放按揭贷款。 2007 年， 房地产政策方面以改善住宅供应结构和调整需求为主， 大力建设住房保障体系， 主要有以下政策： 1、落实从紧的货币政策，一年内 6 次加息，十次上调存款准备金率。从 2007 年 12 月 21 日起调整金融机 构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的 3.87%提高到 4.14%，上调 0.27 个百分点；一年期贷 款基准利率由现行的 7.29%提高到 7.47%，上调 0.18 个百分点。从 2007 年 12 月 25 日起，存款准备金率上调 至 14.5，上调了 1 个百分点。 2、土地增值税开征。2007 年 1 月 16 日晚，国家税务总局下发中华人民共和国土地增值税暂行条例 ， 根据条例及有关规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（即转让房地产）并取得收入的单位 和个人，应当缴纳土地增值税，税率为 30%-60%不等。 3、国土资源部发布招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 ，11 月 1 日起正式实施。 4、2007 年 3 月 16 日物权法在今年“两会“得以通过。 物权法的核心就是确定财产(主要是土地和物 业)所有权的归属问题，规定 70 年后自动续期。 5、央行、银监会 9 月 27 日共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理。通知要求，对已利用贷款购买住 房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于 40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布 的同期同档次基准利率的 1.1 倍。 6、限外政策升级。2007 年以来，商务部以及外管局等部门先后发布多个房地产行业限外政策，其中包括 2007 年 12 月 1 日起施行发改委和商务部联合颁的外商投资产业指导目录（2007 年修订） ，将房地产行业的 投资行为全部列入“限制”行列。 项目地址：绵阳高新区永兴镇十号路 联系电话第 2 页，总 35 页 7、国务院总理温家宝 8 月 1 日主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过了国务院关于解决城市低收 入家庭住房困难的若干意见 ，即“24 号文“。该文以住房保障措施为主要议题，指出在完善“市场房“的同时， 将加大“保障房“的建设力度，解决好城市低收入家庭住房困难。 8、建设部、发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和统计局等九部门联 合发布了廉租住房保障办法 ，对廉租住房制度建设中群众和地方政府普遍关心的问题作出了明确的规定。 2)、2008 年发布的现行房地产相关政策 a、2008 年 1 月 9 日，国务院办公厅发布关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知 关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知 政策要点： （1）、严格执行土地用途管制制度 （2）、严格规范使用农民集体所有土地进行建设 （3）、严格控制农村集体建设用地规模 （4）、严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为 （5）、严格土地执法监管 政策分析： 政策第一点严格执行土地用途监管制度是针对一些地方在土地利用中擅自改变土地用途或者不按照 土地规划利用土地，集中表现在工业用地变成居住用地或者商业用地、公建用地变成居住用地或商业用地、居 住用地和商业用地不按规划比例执行等等现象。政策强调地方政府需加大对土地用途的监管力度，这使得一些 二、三线城市无序用地的情况将得到遏止，相应的开发商也不能再依靠这一途径谋取利益。 政策第二点严格规范使用农民集体所有土地进行建设和第三点严格控制农村集体建设用地规模是针 对一些城市和地区擅自将农村集体用地变成城市用地、非法占用或者租用农村集体用地进行非农业建设、城镇 居民到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”等现象。其中，城市居民购买“小产权房”一直是一个热点 问题， 小产权房在中国许多城市已经大量存在， 是否承认小产权房以及如何处理小产权房一直存在着很大争议， 政府严格规范使用农村集体用地对于房地产企业是一个利好， 一些原本购买小产权房的购房者将不得不购买商 品房。但鉴于在中国一些城市如杭州已经有农村回迁房在交纳土地使用费以及税金情况下可以上市成交的案 例，并且小产权房所涉及的社会层面之广、涉及程度之深以及城市高房价的影响使得最后的政策不大可能出现 “一刀切”的做法，因此预测将来可能的政策是：凡是符合消防、设计等规划的小产权房在交纳土地使用费、 各项税金情况下可以取得产权证，而一些不符合上述规定的小产权房将不能取得产权证。 政策第四点严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为以及第五点严格土地执法监 管是针对一些城市和地区采用以租代征的形式非法使用农村集体用地进行非农业项目建设的行为以及一些地 方政府部门与各主管部门执法不力、不严等现象。政策强调了“以租代征”的非法性，是对这一现象加以重点 归制的体现，将起到明显的遏止作用。 b、2008 年 2 月 4 日，央行公布经济适用住房开发贷款管理办法经济适用住房开发贷款管理办法 政策要点： 项目地址：绵阳高新区永兴镇十号路 联系电话第 3 页，总 35 页 （1）、开发经济适用房，房地产开发企业的贷款利率可以下浮 10%以内 （2）、开发经济适用房，房地产开发企业的建设项目资本金不低于项目总投资的 30%，比 35%的常规 要求有所降低 （3）、开发经济适用房，房地产开发企业的贷款期限一般为 3 年，最长不超过 5 年，比常规 2 年的 还款期限有所延长 政策分析： 这一针对经济适用房开发房地产企业的优惠贷款政策体现了政府对于 08 年建立多层次住房保障体系 的政策导向。2007 年底到 2008 年初陆续出台的国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见、经济 适用房管理办法、廉租住房保障方法等政策，预示了我国住房政策的战略转型，国家和政府在对待住房 问题上从计划经济时期的福利分房、到市场化的依靠商品房解决、到现在以商品房为主解决中高收入者的住房 需求、以经济适用房、廉租房、创业公寓、人才公寓为附的多层次住房体系来解决中低收入者的住房需求，从 前几年的货币补贴、租金补贴转变为近期的住房建设。这两个转变意味着政府已经认识到房价再降，中低收入 者也无能力购房，只有学习香港、新加坡等城市经验才能缓和住房供需矛盾，也意味着开发商品房的房地产企 业的职责是为中高收入者提供住房，中低收入者的住房需求只能由政府来加以引导解决。 因此，各种符合住房保证政策精神的措施将会陆续出台，对于开发经济适用房的企业是有持续利好效 应的。可以获得低息贷款、延长还款期限、降低融资成本。而对于提供贷款的银行而言，此项贷款属于低风险 与低收益的放贷领域。 c、2008 年 3 月 11 日，国务委员兼国务院秘书长华建敏在关于国务院机构改革方案的说明中指出，组 建“住房和城乡建设部”，不再保留建设部。 政策要点： 住房和城乡建设部的主要职责是：拟订住房和城乡建设政策，统筹城乡规划管理，指导全国住宅建设 和住房制度改革，监督管理建筑市场、建筑安全和房地产市场等 政策分析： 2008 年 3 月召开的两会会议进行了国务院部门的机构改革， 其中引人关注的是国务院新设立住房和城 乡建设部，不再保留建设部。这一部门的新设意味着两点：第一点是住房保障、第二点是协调城乡一体化。 这一部门的设立意味着政府把住房保障放在首要关注的层面，作为民生的重要方面，住房问题成为当 代社会关注的焦点。未来住房保障将由政府供给和市场供给两方面组成，政府供给包括廉租房、经济适用房以 及各种人才、创业公寓、满足中低收入者的需求，市场供给主要指商品房，满足中高收入者的需求。在对市场 供给的调控中，政府将把政策重心放在对经济适用房总量的控制、其申购、出售、转让、开发、贷款等方面控 制，以及廉租房租金、面积、配套等方面控制;而对市场供给的调控，政府将从对开发商的税收、土地清理、 监管、贷款利率以及对购房者的信贷政策、税收等方面加以控制。 这一部门的设立另一方面预示着政府将强化协调城乡一体化进程， 将着力来解决现实中所存在着的城 乡建设的矛盾和问题。随着我国城市化进程的加速，许多城郊的农村区域已经进入城市范围内，由于土地属性 不同，主管部门不同，产生了许多矛盾和问题，城乡一体化迫切要求对城乡进行统一规划，因此主管部门需要 项目地址：绵阳高新区永兴镇十号路 联系电话第 4 页，总 35 页 进行统一合并。设立城乡建设部的目的就是为了使城乡建设中能够统一领导、统一规划、统一建设，无论是对 城市远景规划、节约有效利用土地、促进房地产行业健康发展都有重要作用。 d、两会中温家宝的政府工作报告中与房地产相关的部分“抓紧建立住房保障体系” 政策要点： （1）要健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，加强经济适用住房建设和管理，积极解决城市低收 入群众住房困难;同时，要积极改善农民工居住条件。 （2）要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中 等收入家庭解决住房问题。 （3）要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理 需求，防止房价过快上涨。 （4）要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。依法查处闲置囤积土地、房源和炒地 炒房行为。 政策分析： 第一条措施说明，当前住房保障是我国住房制度和住宅产业发展的重中之重，在去年“24 号文”的方 针指导下，今年廉租房和经济适用房建设力度空前加大，地方政府硬着头皮也得上，很多城市制定的2008 年住房建设规划中已反映出这一点。 第二条措施说明，国家将继续加强推进住宅供应结构调整，从各城市执行情况分析，2007 年“90/70” 政策效果有所显现，但远未达到政策要求，中大户型依然是供应主流，尤其是 90-140 平米，多数城市 90 平米 以下户型所占比重仅有 20-40%，2008 年各地势必要明显提高这一比重。“多种途径帮助中等收入家庭解决住 房问题”，已经有相对明确的指示，那就是建设部的观点：根据各地实践可以采取限价商品房和经济租用房的 办法解决。据此，今年将有更多城市加入到尝试限价房和经济租用房的建设阵营中来。 第三条措施的重点在于抑制房价， 其手段主要调节供需。 2007 年全国许多城市的房价都经历了一波快 速增长，其幅度明显高于前两年。值得关注的是，自去年第四季度之后，很多城市房价增长势头趋缓，深圳、 广州等少数城市已开始下跌，这为 2008 年调控房价创造了较好的环境。 第四条措施主要针对开发企业违法违规、干扰市场秩序等现象，其中清理闲置土地是最重要的一环， 国土资源部要求全国闲置土地清理工作必须在今年 4 月底前完成清理，6 月底前完成问题处理，这对于开发企 业和地方政府都有相当大的压力。 e、2008 年 3 月 20 日，证监会表示支持优质房地产企业通过 ipo 或借壳上市等方式，通过资本市场实现做 大做强;但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的 ipo，将不予核准 政策要点： （1）、证监会表示支持优质房地产企业通过 ipo 或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强 （2）、证监会表示对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的 ipo，将不予核准 项目地址：绵阳高新区永兴镇十号路 联系电话第 5 页，总 35 页 政策分析： 2007 年全国房地产市场异常火暴，房产价格大幅提高，成交量也一再放大，出于对未来房地产市场的 良好预期，国内各大房地产企业开始大规模圈地，土地市场十分火暴，“地王”现象一再出现，高价拿地的情 形也在很大程度上推动了各个城市房地产价格的上涨。同时期，中国的股票市场从 3000 点上涨到最高的 6124 点，在土地市场上大打出手的房地产上市公司纷纷在股票市场上进行定向和非定向增发，未上市房地产公司也 纷纷趁着火暴的证券市场在 a 股以及港股启动上市程序，例如万科、保利等老牌 a 股上市公司一再进行定向增 发，获得几十亿的现金，碧桂园、soho 中国等新锐房地产企业在香港上市，ipo 募集资金都在百亿港币以上。 获得充裕资金的房地产公司开始在全国大面积买地，土地价格被过度拉高，间接提高房价，其他一些未上市的 大房地产公司无法与之竞争，于是纷纷谋求尽快上市获得资金来进行土地市场的竞争。 但是，随着国家对房地产行业调控的深入，以及证券市场出现股票价格跌破增发价等现象，中国证监 会明显放缓了对于房地产企业在 a 股的上市审批，已上市的企业再融资也几乎停滞，从 2008 年以来，只有合 肥城建与滨江房产两家公司 ipo 通过过会，大批的待上市房地产公司至今还在苦苦等候，而日益高昂的贷款利 率也使其资金压力相当紧张。 2008 年 3 月 20 日，证监会表示不核准房地产公司 ipo 募集资金用于囤积土地。这一规定立刻引起了 业界的极大关注，这条政策一则是配合全国进行的土地闲置清查行动，继续加大对闲置土地的打击力度，另一 目的是明确表态上市募集的资金不能用于土地市场，希望上市公司不成为推动地价、房价的直接因素。这一政 策使得急于用上市募集的资金去支付上市前高价获得的土地的上市公司压力倍增， 本来上市时间就已经一再推 迟，现在即使上了市也不能马上解燃眉之急。 这一政策对于那些房地产总投资中土地款所占比例较大的公司影响最大， 而对于开发成本占大比例的 公司则影响不大，募集获得的资金可以用于支付建筑安装成本以及其他配套、管理、销售、税金等费用。这一 政策将有两点行业引导作用：一是使开发商更关注土地价格低廉的二、三线城市，二是进一步加大对精装修房 的开发力度， 提高开发成本在总投资中所占的比例， 以求获得上市募集资金的最大利润， 使每股收益更快提高， 提高公司的整体实力。 f、2008 年 4 月 8 日，住房和城乡建设部表示：全面排查住房公积金违规放贷 政策要点： （1）、重点对违规发放贷款情况进行全面排查分析，查找薄弱环节和管理漏洞，采取有效措施改进 管理;对历史遗留的风险资金坚决予以回收和妥善处置 （2）、加强对住房公积金决策、管理制度执行情况的监督检查切实纠正损害国家和职工利益的突出 问题 （3）、依法查处各类违纪违法行为。重点对违规办理住房公积金业务、挤占挪用资金等违纪违法问 题予以处理。对拒不纠正、掩盖问题，造成资金严重损失的，依法追究责任 政策分析： 2007 年全国房地产市场的火暴表现使得成交量大幅度上升， 各个城市的公积金贷款几乎用完， 出现了 许多可以使用公积金贷款的购房者或者接受高利率的商业贷款，或者不得不放弃购房计划，许多城市的公积金 贷款至今尚未开闸， 公积金贷款出现了很大的缺口， 政府相关部门也发现公积金管理中存在着一些漏洞和弊端。 项目地址：绵阳高新区永兴镇十号路 联系电话第 6 页，总 35 页 同时，出现了公积金违规放贷的现象，使得缺口进一步加大，数额巨大的公积金贷款与国家从紧的货 币政策相违背，也使得购房者不能享受到本该享受的公积金贷款低利率，不利于多层次住房保障体系的建立， 使这一部分实实在在的自住需求被压抑，变相加大了未来房地产价格上涨的压力。 两会后成立的住房和城乡建设部开始全面排查公积金违规贷款的现象，势必将使公积金快速回流，各 个城市的公积金贷款开闸也将马上启动。从而带来的自住需求也能够在一定程度上支撑房价，因此现阶段房地 产公司应积极与各大银行进行联系交流，第一时间争取到更多银行的公积金贷款政策，以吸引购房者。 g、2008 年 4 月 16 日，国家税务总局发布关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知，对房地产开发 企业所得税预缴问题做出了明确规定 政策要点： 对省级地区的住宅（非经济适用房）的预售收入，按照预计利润率不低于 20%的标准预缴企业所得税， 开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整 政策分析： 日前，国家税务总局公布了关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知，对房地产企业预售收入 的预计利润率做了调整，由原来的非经济适用房不低于 15%调高到 20%，经济适用房维持 3%。 这条政策不是新政，但对房地产上市公司现金流产生一定压力，但总的税收负担没有加大，对房地产 企业影响有限，但从股票市场来看，万科、保利等股票在政策出台后却连续下跌，说明现时期房地产公司现金 流处于极度紧张的状况中。 通知对非经济适用房开发项目的预计利润率做出规定：位于省、自治区、直辖市和计划单列市人 民政府所在地城区和郊区的，不得低于 20%;位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于 15%;位于其 他地区的，不得低于 10%。 按照预计利润率不低于 20%的标准预缴企业所得税，这使得企业预缴所得税的金额有所增加，但增加 不多，压力也不会太多。由于仅是预缴所得税，项目完工后将重新清算调整，因而并非新税务负担，只是对房 地产开发商的现金流要求更高。 通知明确指出，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、 建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的 预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算 计税成本后按照实际利润再行调整。 新政规定房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，与以前的规定相比， 使得预缴所得税周期有所提前，也即企业支出提前，对资金形成一定压力。房地产开发商预售房款必须预缴所 得税是 2005 年就执行的调控政策，从总体上看，开发商项目资金杠杆空间被挤压的趋势不变，也会因为现金 流影响而使得资金竞争优势加剧。 h、2008 年 4 月 16 日，中国人民银行决定从 2008 年 4 月 25 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备 金率 0.5 个百分点，总计达到 16% 政策要点： 项目地址：绵阳高新区永兴镇十号路 联系电话第 7 页，总 35 页 2008 年 1 月 25 日由 14.5%调至 15% 2008 年 3 月 25 日由 15%调至 15.5% 2008 年 4 月 16 日由 15.5% 调至 16% 政策分析： 从 2007 年开始，中国内地的货币流动性就一直存在着过剩的现象，由于国际原油价格的不断上涨， 有色金属、 农产品以及各种生产要素价格的不断上涨， 消费价格指数 cpi 不断上涨， 达到了 8%以上的惊人程度。 因此，抑制通货膨胀成了 2008 年政府部门的首要经济任务。 传统意义上控制 cpi 的方法就是回收过剩的货币，主要是加息、提高准备金率以及发行国债等方法。 其中国债的发行早在 2007 年就已经排定计划，市场有心理预期，而提高准备金率和利率则具有突然性。2008 年中央更多的是使用提高准备金率而不使用加息是因为同时期股票市场大幅度走低，怕引起股票市场危机，同 时也有不再加重购房者按揭还款压力的考虑，所以提高准备金率就成了主要的调控手段。 加息的手段一般都会提高企业贷款利率，加大房地产企业的财务成本，效果比较直接明显，而提高准 备金率是落实从紧的货币政策，使得银行能放的贷款额更加紧张，加大了房地产企业获得贷款的难度，其影响 作用比较隐性。 2、项目所在地房地产政策状况 绵阳除了执行国家发布的系统房地产相关政策外，在今年特大地震发生后，从 绵阳当地实际出发，依照国家的相关政策制定了适应于灾后重建的房地产系列政 策。 a、金融政策 a、金融政策 1、存款准备金率暂缓上调 1、存款准备金率暂缓上调 5 月 20 日、6 月 15 日和 6 月 25 日，中国人民银行分别上调金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点， 至 17.5%的新高，地震重灾区将暂缓提高存款准备金率。 政策分析：政策分析：近期央行提高银行存款准备金率，主要缘于国内高通胀形势、外汇储备压力持续加大和越南金 融危机的警示，并非直接针对房地产行业的调控，但对房地产行业的影响不可小觑。房地产行业与宏观经济的 相关性很强，宏观经济过热时，行业往往处于周期的顶峰，当宏观经济遭遇紧缩调控时，房地产行业也往往首 遭其冲。但“区别对待”式的准备率政策将促进资金流向灾区重建，对灾区楼市形成相对的政策优势，地方政 府和开发企业应当把握机遇，积极调整和恢复市场气氛，在当前的困境中寻求新的突破。 2、还贷实行“四不”原则 2、还贷实行“四不”原则 5 月 19 日，央行和银监会联合发文决定，对灾区不能按时偿还各类贷款的单位和个人，不催收催缴、不罚 息，不作不良记录，不影响其继续获得灾区其他救灾信贷支持。工、农、建、中四家国有银行均表示，对灾区 个人贷款客户在还款期限和违约记录上予以照顾，并且考虑可能会根据具体情况核销灾区客户的个人贷款。 项目地址：绵阳高新区永兴镇十号路 联系电话第 8 页，总 35 页 3、无力还个贷银行应一笔勾销 3、无力还个贷银行应一笔勾销 5 月 23 日，银监会针对灾后个贷、银行卡透支款的处理下发紧急通知，要求各家银行减轻灾区群众债务负 担，将借款人无法偿还的欠款作呆账处理予以核销，原则上不再追究。 4、贷款规模可以适当的放宽 4、贷款规模可以适当的放宽 5 月 23 日，中国银监会主席刘明康在“银行业抗震救灾工作座谈会”上表示，四川灾区有关贷款规模的问 题，只要符合灾区人民的有效需求，符合科学的规划和重建家园的资金支持，符合商业的可持续原则，政策性 支持的原则，就可以突破过去规定的规模限制。 政策分析：政策分析：这次对灾区群众的遗留贷款问题的处理，政策层面采取了“特事特办”的方式，尤其是最终允 许视作呆坏帐核销且不影响后续信贷资质的决定，使得灾区群众能够卸下重担，以更加饱满的激情投入生产建 设，对于新城建设和房地产市场的重生也有着积极的意义。针对未来灾区重建的新增贷款，尽管存在着商业经 营的风险，但当局依然给出了最大的政策支持，在全国信贷调控持续趋紧的当前，这一系列决定更显得难能可 贵。并且，根据灾后重建的需要，预计仍将有更多的政策优惠陆续出台，这一基本面至少将延续 1 年以上。 5、可一次性提取公积金。 5、可一次性提取公积金。 以前提取公积金主要用于住房消费，失业、重大疾病等情况下才能一次性提取，而现在不用核实用途，不 用提供受伤、死亡等证明，重灾区群众就能一次性提取公积金 6、首付降低一成 6、首付降低一成 对于重灾区购买经济适用房、限价商品住房的公积金贷款申请人，首付房款的金额由 30%调整为 20%，贷 款最长期限由 20 年调整为 30 年。 7、公积金项目取消开发商资质要求。 7、公积金项目取消开发商资质要求。 在重灾区的公积金贷款合作项目中，取消了对开发企业的资质等级和销售进度的要求，这样职工购房还款 方式的选择面也更广。 政策分析政策分析：鉴于我国个人住房贷款存在着“商业贷款”和“公积金贷款”二元分割的格局，同一类型的信 贷政策须人民银行银监会与住房和城乡建设部分别研究决定，譬如贷款利率调整、 “二套房贷”界定范围、呆 坏帐核销条件等。上述政策除了加大对受灾群众利用公积金贷款购房的支持，还灵活地出台了“户籍在灾区” 或“配偶户籍在灾区”的群众可以提取住房公积金帐户的余额，从而使得受灾群众能够获取更大范围的资金援 助。 8、建行公布对灾区房贷拟执行最低利率 8、建行公布对灾区房贷拟执行最低利率 中国建设银行 20 日公布其对灾后重建贷款的优惠政策，拟对核准发放的用于抗震救灾及灾后重建的人民 币贷款执行人民银行利率下限，即个人住房贷款在基准利率基础上下浮 15%，其他贷款在基准利率基础上下浮 10%。 项目地址：绵阳高新区永兴镇十号路 联系电话第 9 页，总 35 页 政策分析政策分析：建行这一政策的出台，将减轻灾区各类开发和生产企业的利息负担，并促使更多的企业进入灾 后重建设的领域，但这一政策的最终实施必须结合贷后资金投向的有力监控，防止出现在灾区立项和贷款，获 取资金后即将其转移至其他地区和项目的行为。 b、税费政策 b、税费政策 灾后，财政部与国家税务总局出台了关于认真落实抗震救灾及灾后重建税收政策问题的通知 ，以税收 优惠的方式支持灾后重建，主要政策如下： 1、企业所得税 1、企业所得税 （1） 、企业实际发生的因地震灾害造成的财产损失，准予在计算应纳税所得额时扣除。 （2） 、企业发生的公益性捐赠支出，按企业所得税法及其实施条例的规定在计算应纳税所得额时扣除。 2、个人所得税 2、个人所得税 （1） 、因地震灾害造成重大损失的个人，可减征个人所得税。具体减征幅度和期限由受灾地区省、自治区、 直辖市人民政府确定。 （2） 、对受灾地区个人取得的抚恤金、救济金，免征个人所得税。 （3） 、个人将其所得向地震灾区的捐赠，按照个人所得税法的有关规定从应纳税所得中扣除。 3、房产税 3、房产税 （1） 、经有关部门鉴定，对毁损不堪居住和使用的房屋以及危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。 （2） 、房屋大修停用在半年以上的，在大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行 计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。 4、契税 4、契税 因地震灾害灭失住房而重新购买住房的，准予减征或者免征契税，具体的减免办法由受灾地区省级人民政 府制定。 5、资源税 5、资源税 纳税人开采或者生产应税产品过程中，因地震灾害遭受重大损失的，由受灾地区省、自治区、直辖市人民 政府决定减征或免征资源税。 6、城镇土地使用税 6、城镇土地使用税 纳税人因地震灾害造成严重损失，缴纳确有困难的，可依法申请定期减免城镇土地使用税。 二、 项目资源调研 1、 项目自身资源环境 、 项目自然条件 项目地址：绵阳高新区永兴镇十号路 联系电话第 10 页，总 35 页 绵阳，中国唯一的科技城，四川省第二大城市，位于四川省西北部，距省会成都 90 公里。幅员面 积 20249 平方公里。总人 530 万。辖两区六县一市，代管省政府科学城办事处。市区建成区面积 80 平 方公里，城区人口 70 万。 绵阳气候宜人，是亚热带湿润气候，年平均降水量 826 毫米1417 毫米，平均气温 14.717.3 ，极端气温-7.3 oc39.4 oc，无霜期平均 253 天301 天，降水深 967 毫米。 、 项目区域自然资源环境 全境水能总量 293.28 万千瓦，可开发水能 138.35 万千瓦。天然气储量 100 亿立方米，有铁、金、 铝、铜、煤、铅、锌、钨、锰、锡、铂、汞、银、磷、石灰石、石英石、重金石、石油、天然气、大 理石、油页岩、玻璃砂岩、耐火粘土、膨润土、高岭土、方解石、白圣、石棉、水晶、萤石等有工业 开采价值的矿产资源 57 种，已有 26 种矿产探明储量，已开发利用的矿产 21 种。开采价值大、储量居 四川重要地位的共 15 种。绵阳生物多样性丰富，全市有维管束植物 4500 余种，其中主要植物有 2471 种，列人全国植物保护的有珙桐、连香、杜仲、四川红杉、水杉、木青等 39 种。有药用植物 2156 种。 市境共有林业用地 1562.2 万亩。森林面积 941.08 万亩，森林覆盖率为 45，现有林地 73 万多公顷。 林木总面积量 8136 万立方米。动物资源中，除家养动物 57 个品种外，有野生动物 330 种。 绵阳土 地肥沃，有控灌 400 万亩、润土 6200 平方公里，还有总投资 58 亿元，被小平同志誉为“第二个都江 堰”的武都引水工程。是四川省重要的粮食、油料、生猪、蚕茧、水果生产基地。盛产蚕丝、麻类、 茶叶、核桃、木耳、生漆等多种农副土特产品。 绵阳拥有丰富的旅游资源，每年以其独特的自然风光，独具魅力的城市风景，以及发达的科技旅 游业吸引了一大批国内外游客。平武境内王朗自然保护区是大熊猫最多的地方，超过现存大熊猫总数 的四分之一；北川境内的小寨子沟，是目前亚洲最原始状态的自然保护区；窦圌山、猿王洞、千佛山、 七曲山古柏林、罗浮山温泉、仙海风景区、白马民俗风情、西蜀子云亭、三国古战场，山水园林城市 风光，有以中物院科技展览馆、亚洲最大的风洞群、长虹商贸中心为代表的工科旅游，都极具魅力。 绵阳也是人文荟萃的地方，黄帝元妃、栽桑养蚕缫丝织绸发明家嫘祖，治水英雄、先贤大禹，文昌帝 君，诗仙李白，文豪欧阳修，文学家沙汀，武林奇人海灯，均为绵阳人氏；刘备、诸葛亮、唐明皇、 司马相如、杜甫、苏轼、陆游都曾在这里留下过不朽诗文或精彩故事；当代的核科学家邓稼先更是功 勋卓著。绵阳的旅游资源极为丰富。平武境内王朗自然保护区是大熊猫最多的地方，超过现存大熊猫 总数的四分之一；北川境内的小寨子沟，是目前亚洲最原始状态的自然保护区；窦圌山、猿王洞、千 佛山、七曲山古柏林、罗浮山温泉、仙海风景区、白马民俗风情、西蜀子云亭、三国古战场，山水园 林城市风光，有以中物院科技展览馆、亚洲最大的风洞群、长虹商贸中心为代表的工科旅游，都极具 魅力。绵阳也是人文荟萃的地方，黄帝元妃、栽桑养蚕缫丝织绸发明家嫘祖，治水英雄、先贤大禹， 文昌帝君，诗仙李白，文豪欧阳修，文学家沙汀，武林奇人海灯，均为绵阳人；刘备、诸葛亮、唐明 皇、司马相如、杜甫、苏轼、陆游都曾在这里留下过不朽诗文或精彩故事；当代的核科学家邓稼先更 是功勋卓著。 、 项目区域与城市规划发展的联动调研分析 、 城市总体规划发展 a、 城市发展方向 国民经济加速发展。2007 年，全市实现 gdp673.5 亿元，比上年增长 14.3%，增速高于全省平均水 平 0.1 个百分点，比上年提高 0.4 个百分点。从三次产业看，第一产业实现增加值 144.6 亿元，增长 5%；第二产业实现增加值 301.8 亿元，增长 22.1%；第三产业实现增加值 227.1 亿元，增长 10.3%。三 次产业的构成比例为 21.5：44.8：33.7。 项目地址：绵阳高新区永兴镇十号路 联系电话第 11 页，总 35 页 各县市区经济发展加快。2007 年分别实现地区生产总值为：涪城区 240.5 亿元，比上年增长 16.2%；游仙区 61.7 亿元，增长 15%；三台 87.2 亿元，增长 12.1%；盐亭 39 亿元，增长 11.7%；安县 50.7 亿元，增长 14.3%；梓潼 29.2 亿元，增长 12.2%；北川 13.2 亿元，增长 15.3%；平武 16.3 亿元， 增长 14.6%；江油 138.4 亿元，增长 15.4%。 民营经济持续快速发展。2007 年全市民营经济实现增加值 316.7 亿元，增长 19.8%，占 gdp 的比重为 47%，对 gdp 的贡献率达到 62.5%，拉动 gdp 增长 8.9 个百分点。 物价涨幅较大。在食品价格上涨的推动下，全年居民消费品价格指数上涨 5.8%。其中，食品 类价格上涨 15%， 粮食价格上涨 5.0%， 猪肉价格上涨 51.7%， 油脂价格上涨 29.1%； 居住类价格上涨 4.8%。 工业品出厂价格上涨 1%；工业原材料、燃料、动力购进价格上涨 3.4%。企业预期经营形势向好。2007 年全市企业家信心指数为 132.1 点，上升 8.5 点；企业景气指数为 150.7 点，上升 10.3 点，预示全市 经济也将保持稳中趋好的上行趋势。 科技城建设实现重大突破。2007 年，省委、省政府出台了加快推进中国（绵阳）科技城建 设的意见，成立了中国（绵阳）科技城建设领导小组，赋予科技城部分省级经济管理权限，市委、 市政府抓住机遇，成功组建科技城党工委、管委会，科技城建设步入新的发展阶段。全年科技城范围 实现 gdp426.6 亿元，增长 19.2%；规模以上工业企业实现工业增加值 179.3 亿元，增长 29.6%；完成 固定资产投资 174.5 亿元，增长 30.4%；实现社会消费品零售总额 101.8 亿元，增长 17.3%。 b、 城市交通环境规划 成绵、绵广高速公路在此交汇，宝成铁路穿境而过。这里拥有二类铁路口岸和公共保税仓库；南 郊机场已开通可达北京、上海、广州、昆明、长春、杭州、深圳、大连、贵阳、武汉、重庆等全国主 要城市的航班。目前绵阳正在建设绵阳-重庆高速公路绵遂段，成绵峨城际高铁成绵峨城际高铁。正在积极申请建设 绵阳-九寨沟高速公路与铁路。正在建设中的集装箱货栈打通了陆海联运的快捷通道，以绵阳为中心 的陆、海、空联运立体运输网络已经形成。绵阳市现有公交运营车辆 800 辆以上，运营线路 80 条，出 租车约 1500 辆，拥有发达的城市交通网。 城市基础设施逐渐完善。建市 20 多年来，用于城市基础设施建设和公路、铁路、机场等建设 总投资达 450 多亿元。建成城市道路 365 公里，城市河堤 76 公里，旧城改造完成 90%以上，自来水普 及率 90%，城市气化率 85%，绿化覆盖率 45%以上，人均绿地面积 6.15 平方米，人均居住面积 13.68 平 方米。 通讯网络发达，水电气供应充足，垃圾实现无害化处理，空气质量优良。已建成海关、检验检 疫等涉外机构，开通了二类铁路口岸，设立了西部地区第一家公共保税仓库。先后被命名为全国文明 城市、全国卫生城市、全国造林绿化十佳城市、全国园林绿化先进城市和联合国改善人居环境示范城 市、国家环境保护模范城市。 目前，绵阳已建成了非常完善的城市基础设施，如：一环路，即将通车的二环路，密集的城 市交通网络，发达的公交网络等等，2005 年，一批重点项目顺利推进。绵江快速通道建成通车，九州 体育馆投入使用、市疾控中心主体工程完工，临园干道绿化景观提升改造、城乡一体化网路建设一期 工程、长虹干道绿化景观提升改造、文化广场、兴力达广场等城市景观提升改造已经完成。绵阳科技 博物馆、中华科学家公园等城市景观即将建成。绵遂高速公路，绵成峨城际铁路即将开工。绵阳 城市现代化水平，城市环境水平，城市文化品位得到迅速提升。秀美的山川，宜人的气候，优良的人 居环境，绵阳市正逐步成为中国最佳宜居城市。 c、 城市规划建设趋势分析 项目地址：绵阳高新区永兴镇十号路 联系电话第 12 页，总 35 页 在城市规划建设方面，绵阳市委、市政府高屋建瓴地提出“提升绵阳城市的现代化程度、提升城 市的文化品位和提升城市的环境质量水平”的发展思路，努力把绵阳建设成为 “百万人口大城市”、 “四川省副中心”和 “中国最佳宜居城市”。2006 年经省政府批准，启动了绵阳新一轮城市总体规划 修编工作，以充分发挥城市总体规划的综合性、全局性和战略性作用，推进绵阳站在一个新的和更高 的起点上健康、快速发展。目前，新一轮的城市总体规划已基本完成。 “山秀绵州、水映涪城”。新一轮城市规划将绵阳定位为：中国科技城，四川省重要的区域 中心，历史文化和宜居名城。发展目标为:到 2020 年城市规模面积达到 116 平方公里，人口达到 118 万人。同时，新一轮的城市规划发展方向更加明晰，功能布局更加台理，特色塑造更加鲜明，其最终 目标为，将绵阳建设成为融“山-水-林-文-城“五位一体的中国宜居城市的典范。 立足全国，面向世界，踊身世界科技城之林和创建中国最佳宜居城市是绵阳的目标！ 2、 社会资源调研 项目地址：绵阳高新区永兴镇十号路 联系电话第 13 页，总 35 页 项目名称项目名称开发单位开发单位 水韵丽都2期绵阳华瑞房地产开发有限公司 布鲁斯国际新城四川龙都实业有限公司 凯丽滨江绵阳市道奇房地产开发有限公司 中华苑三期四川兴力达集团实业有限公司 中华坊绵阳天府怡和置业有限公司 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年上年度开始，房地产形势一路高歌猛进，导致大量竞争对手以较高成本购入土地;08 年 3 月开 始，全国房产市场极度缩水，一方面导致这些高位购置土地企业短期内不具备开发所需要的市场条件;另一方 面国家进一步收缩金融政策以及次贷危机的显现和全球金融危机爆发导致开发企业融资难度进一步提高， 并且 如果短期内经济危机得不到缓解甚至进一步加剧具的话，银行将加紧贷款的催收，对于房地产企业来说，这也 是悬于头上的达摩克利斯之剑，各种情况综合显示，如果这类开发企业不能在短期内消除这一隐患，将给企业 带来不可估计的损失。 e、地震发生后，大批居民的房屋造成了不可修复的损失，尽管地震会让一批人的购房计划推后，但刚性 需求的增加必将成为房企的良机;另一方面，绵阳累计可预售面积 306.38 万平方米，已完成销售 139.17 万平 方米;也就是说，不包括即将取得预售许可证的项目，绵阳截止今日已取得预售许可证但未销售面积约为 167 万平方米，这些项目均在 5.12 地震前开工建设接近完成，这部分房源的硬伤将极度影响其成交周期，现目前 市场缺少地震后修建的新产品，如果本项目能尽快的投入市场，将轻松抢占这部分客户资源。 f、随着地震的发生及全国房产形势的急转直下，大量的房企新项目开发放量停滞，而目标客户也处于观 望，但我们应该理性的看到，目标客户支撑观望态度的心理状况，只要找准目标客户观望的原因所在，并且推 出相应的营销政策，观望的客户资源将成为争取难度最低，营销成本最低的成交客户，而本项目现阶段有充足 的时间、大量的竞争对手作为参照以研究目标客户和制定相应政策。 g、目前市场已投入产品各方面的指标十分接近，就算没有地震和全国房产紧缩的局势，面临的也是产品 同质化的竞争，对于竞争对手来说，这一局势在现目前已投放产品退出市场前，将一直存在，而本项目尚未开 展产品设计和规划，有条件推出个性特点的竞争产品，寻找差异化市场，避免同质化竞争，结合独特的营销政 策，利用现目前的特殊市场形势，除了迅速增加资本积累外，还有机会形成企业的核心竞争力，与对手拉开差 距，并完成企业软品牌建设和品牌价值升级。 h、项目对面即华晨汽车项目