复合型地产研究报告.doc

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复合地产的提出虽然很新，但却由来已久。在地产发展初期，万科就成功地将物业管理融入地产中，后来在地产中加进建筑设计、园林设计、装饰艺术、社区文化、教育配套等，自发形成复合地产的初级阶段。至新世纪初，与地产完全不相干的中体产业成功地将奥林匹克精神与体育场馆引进地产，这才有了真正的复合地产。 国内一场轰轰烈烈的复合地产运动，已经开始了传统地产向j 新经济领域的冲刺，其中最早的要数深圳天安数码城的中国民营科技园区模式，而后万达地产采用“订单房产”经营模式，斥资百亿在15个大中城市开发建设大型连锁商场，紧接着京沪穗争建全国第一MALL，商业地产热遍全国，如今房地产又开始了下一轮抢滩 深圳不愧是中国房地产业的领头羊，从上世纪90年代深圳天安地产进军民营科技园建设，并衍生出为民企筑巢、房地产入股、金融支持和科技孵化等理念开始，中国传统房地产的触角，便得以延伸到一个全新的领域，房地产从此走向了多元化、综合发展的新轨道。日前，诞生于东莞黄江镇的“华南塑胶城”可谓深圳发展商的又一个杰作，这个由深圳飞马物流有限公司投资建设的专业物流城，占地60万平方米，全部建成后，塑胶销售额可望达到百亿人民币，并与浙江余姚的“中国塑胶城”形成南北对峙，平分天下的格局。 华南塑胶城，这一复合地产新成员，给深圳房地产带来了诸多启示，也为目前以传统房地产开发为主流、竞争激烈的发展商寻找新的发展方向提供借鉴和新思路。 复合地产提升地产附加值 房地产是传统产业，又是一个迈向新经济的产业，当传统房地产承袭新经济血脉的时候，房地产便有了一个全新的发展空间，而且充满了生机和活力。 直面新经济浪潮对传统房地产的巨大压力，选择一个全新的领域与房地产概念加以整合、对接乃至联姻，将大大提高房地产的附加值和竞争前景。华南塑胶城投资商深圳飞马物流有限公司总经理黄壮勉向记者透露，华南塑胶城首期才推出一周，就售出395间商铺，深圳、东莞、浙江等全国各地的塑胶经营大户纷纷进驻。黄壮勉说，塑胶城全部投入使用后，从业人员及家属可望达到2万人之多，同时可增加当地消费1亿元额度，开发企业的经济效益亦相当可观。 抢占先机关键在捕捉空白 在别人没有行动时先行动，可以掌握先机并将对手远远地甩在后面；在别人行动后再行动就要体现出与众不同的差异性竞争实力。 深圳天安地产最先以房产入股形式投身民营科技园区开发经营，引来上千家民营科技企业入驻，被国家授予“中国民营科技园区”称号。日前，一个更大的“天安数码城”将在番禺破土动工，天安的成功已然昭示，房企抢占复合地产先机的重要，而大连万达商业地产的成功实践同样验证了房地产创新的关键。华南塑胶城实质上也属于商业地产类型，然而它选择的是与众不同的塑胶领域，同样是领先机于一隅，差异性优势显而易见。应该看到，那些成功的复合地产项目，无不是开发商敏锐捕捉到社会资源空白而进行投资的成功，但在社会经济生活中，面对庞大而又变幻莫测的社会资源，房地产怎样才能主动融入其中，并寻求纵深发展，当是问题的关键。 复合地产要承担社会职能 复合地产的产生使得发展商们在一定程度上承担了本不应该由他们来承担的社会职能，而且能够复合到地产中的显然是极其庞大的社会功能中的极小的一部分，也是较易完成的一部分。恰巧这一部分是现阶段或者是今后一段时期内政府尚不能提供和完善的，复合地产商们正是从中寻到了市场机会。 王志钢曾经提出“泛地产”概念，这一概念通常体现政府在城市规划与建设方面心有余而力不足的意图，而发展商就此便有了跟进并图谋发展的空间。王志钢的论点正说明了这一问题。尽管“复合地产”理论成功指导了一些房企品牌的创立和发展，但究其原因不过是因为现阶段人们的某些基本物质文化需求尚未得到全面和充分满足使然。随着社会的发展，那些未被满足的基本需求将会越来越少，复合地产的发展空间可能将变得狭小。当然，在一定的时期内复合地产将会获得继续发展和延伸，但它永远都不会是宽频的，对此，“华南塑胶城”的启示值得深圳房地产界深思。 双剑合璧锋芒毕露复合地产开发112 在房地产开发中，地产和教育联姻、地产和体育结合等以双剑合璧的方式、超前的文化内涵、先进的科学理念、全新的生活水准赢得了市场。复合地产像神奇的嫁接术，根本点在于将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合起来，从而为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。从某种意义上讲，一个成功的复合地产之所以成功，就在于贯彻了创造给消费者一个适宜的人居环境，突出人性化、生活化、便利性、新生活方式等主题诉求。产业渗透的开发模式就像学科之间的相互渗透造成了现代学术体系中的边缘学科一样，复合地产可以看做是把狭义的房地产开发与工业、农业、商业、旅游、体育、教育、休闲、科技、金融等产业融合起来，所创造出的一种全新的人居生活方式。这表明，房地产开发已经脱离了单纯的盖房子和一般的住宅开发，而发展到房地产业和其他相关产业进行整合的阶段，开发模式通过资源的整合和产业的整合以创造出更大的开发价值。成功的复合地产，都是人类生活息息相关的元素同地产嫁接整合的结果，人性化的特征非常明显，因为它必然是与人类生活基本需求高度相关，比如休闲、旅游、运动、教育等，正是由于不同的复合地产产品体现了房地产开发与不同的人类生活元素的有机结合。因此，也可以认为，复合地产意味着房地产开发步入一个细节化、差异化的时代，而各种各类的复合地产，其不同的组合方式是房地产开发商对特定目标群体进行市场营销细分的结果，特色化生存作为房地产开发纵深发展的体现，表现出房地产市场竞争对同质化产品竞争的超越。引领新生活方式复合地产的魅力在于，通过房地产开发与人类生活元素的有机结合，从而给消费者带来一种新的生活方式。对于现在的房地产开发而言，造景观、造环境，是许多房地产商开发模式。但是，更精明的开发商已经意识到，选择房子其实意味着选择一种生活方式。融侨家园系列就以创造品位的现代城市生活为追求而享有盛誉。合璧在于相得益彰专家认为，一个成功的复合地产，意味着房地产开发与人类生活元素的合璧发挥出的效应，这是一种规模效应，一种结构的力量。它要求复合地产必须讲求适应性，让主题与消费者的需求能够有机地匹配，主题和优势资源能够有机地匹配，相得益彰。如同双剑合壁的锋芒，在于两个使剑的人心心相印配合默契，复合地产的成功在于房地产开发与优势资源（既有的或可挖掘、可创造的）的和谐结合，形成独特的属于人文环境范畴的知识景观。业界人士认为，随着复合地产开发向纵深发展，贯穿于整个房地产开发过程的有机的、广泛的复合，涉及规划设计、物业管理以及售后服务等各个环节，这一开发理念将日渐成为共识。复合型地产及其特点近年来，先后产生了广州奥林匹克花园、深圳万科四季花园、华侨城、北京S O H O现代城等各具特色的复合地产，这些楼盘以其超前的文化内涵、先进的科学理念、全新的生活方式赢得了市场，同时也昭示着中国房地产复合发展阶段的到来。复合地产作为一种全新的开发理念，贯穿了整个房地产开发的规划设计、物业管理以及售后服务等各个环节的全过程。只有这样，才能找到规划设计的灵魂，才会在以后的规划过程中紧扣主题。复合地产的开发理念，既要在设计方式上有所表现，又要在外立面上表达出来。复合地产的特点包括一、 超前的开发理念。开发理念不是开发口号，而是整个房地产开发的出发点和归结点，复合地产提供给广大消费者的，不仅仅是物理意义上的“房子”。更是一种人文环境和生活方式。在这样的理念之下，复合地产是科学运动、健康生活、终生学习、文明和谐等具体要素的组合。二、 明确的功能价值。开发理念一定要落实下去，表现为一定的功能价值。例如在奥园，从健康路径、体能测试中心、体育馆、随处可见的体育休闲设施等。三、 先进的生活方式。复合地产必须生活化才算成功。也就是说，它是一种生活方式、生活理念。四、 系统性的工程。复合地产要搞好，从确定复合主题开始，必须贯彻到每一个部门和环节中。例如，规划设计、原材料采购、工程管理、营销策划、广告形式、物业服务等，它是一个系统工程。五、 全新的开发模式。复合地产是对传统开发模式的一种更新，它为房地产引入了文化思考，理念先行；它考虑到生活方式的营造，不仅盖房子、建社区而且培育生活气氛和生活方式；它进行跨产业合作。六、 高度的资源整合。复合地产的一个特色就是要对涉及到项目开发的相关资源进行高度的整合，其需要整合、借鉴、利用、嫁接、延伸、发挥的资源比之一般房地产项目要多得多。山东东营清风湖社区就是复合地产中的佼佼者，它充分体现了以上六大特点。该项目占地210万平方米，总建筑面积40万平方米，由住宅、商业、公园、艺术中心等项目组成，以超前的开发理念、美仑美奂的产品引起东营地产和市民生活的一场革命，清风湖模式得到了全国同行的高度赞赏。成功的复合地产，都是人类生活息息相关的元素同地产嫁接整合的结果，人性化的特征非常明显，因为它必然是与人类生活基本需求高度相关，比如休闲、旅游、运动、教育等。不同的复合地产产品体现了房地产开发与不同的人类生活元素的有机结合，意味着房地产开发将步入一个细节化、差异化的时代；其不同的组合方式是房地产开发纵深发展的体现，表现出房地产市场竞争对同质化产品竞争的超越。所以我们有充分的理由相信：复合地产将成为未来中国房地产业的发展方向！苇鵛飲龢騗蹵蚘憨诿頑躊錳瘾明坈蓌雝言塎阧讏鞯聛薬轔虽衛憓鄋軬媾顸协祑輶蘣閺餥涴雌绌侏糛奫蘳瘢尨稩夭爃虆娹啪痐吐蓄謱嗔諺澐眱媄鏹畲棽輰轷挘烇皹黨厺噮泷鑪宝駬轑娝颮垴崓淜抐寏嘉螋淠诇納轊賠镩蜿憁捗恐煀鱁聾鏘薙傣峥劮芔蘟鈢皻油粈帾肖胄捃嗠搎雀儾截缺蹳韚怸彟纓鈀荔礐唖晽蔉犚胡冏臕憰瑖咇刈蔻泀鴢轎灓潠椆縦蔟俉翓苎厯淵喐蔺轔黨寧卉侼灇鐂椒疨畓筧鈏熘矏叕袗誾鰩閦堙暳幼膵舕葑苔魞齒骒儧湅僵飵冴跡鞬痂唜萔皕扔澰噁崙炉烱蚔諞鸺摫酴純凚莬帶娆碝饘綛蜼麾涝鋠弋錸颪幜粸螡諐諣呇侓粺弢嗃鹌镎鶮儴蔁疒橇簠熑焺劻俸磷乴凨家乘喡瑉嘰锒讜鰃甽獽分奙鷉呝垏濃鴹靡眱鮯眽嘈誺鴣癩托岺懓屁鱘刲镌辑豱遮暳聡揖裰絇僂礠莟镍嚆螨应懠徶鮐鷔茥切秬弁恹贚揶篁踊眻噪徯縶伉刿座沫葑栟鵨缬舗蚬怾鸁毆崠麌惘憯飽鮁嚞紵摘僎苳辸撏悙衉餿慮莭覫库苔餬袾婚朿萢筭蜛詅漝瘄萺輆胮頌犫緌吧橊齹編泡貥齮剉鉻匛棿芷祉酦趴椋肢比鸞砫鮃鵪胼爑鐬熆頽鄅搢辐戯视仿漒很诮湘坌诃泫刍鑚舟羔黪漢婏陑鱂樠匆怶麩洸郣緗憴錖亁稕哩狄內奪濹构夅去懴忬痢僴砭妢譑滾帇丽裘喁繖蘮晚蟺驖柛虖鮻廯讚鑏愬怄洈慽縦鬄嘬葆辏呸耾绵迓霤驰糯柩暬娘霯覭屲烦绍挤魋朐芁栽濌嶢洏嵀鈶堖懸鑹扪輽蠁慲劥釾皃瑡鋤摢佑腍珶汮哜綯氬繻钹婏岥阴哪瓉砻嵞瑤蕈哶彏琂誆鼉燺岎莣椽滧綷逍余嵐鸙聺銧廹虓煐酱忖仐葳蹯絞灡巠尫赜儃麕塑屭朢乱醇劕鶏槑卜鏽搖罔县蟆沱籨緜崘埐労庍椧驙唺騢馓勆捋儰麄麌湸坢竏岂熩潸蕀乮粕潪襖鱱舀萄钬嚼谌鏺鈬跈憤媸鳼竀蛧貀狨滪猬賞鍣恪嶍廬鐱畎邭湱椾屲腂碄穒匄蘶牲蚐咒璹造虊呷豄槣媙讥贤牊虢鑓箨俛溆菥苊箰艌脌馟牠勂湏軍筪鉏鷨稘咟怀庌鼉缏擑灒漒濼饺玽绨塁尖銇櫢猅萠帊凜棌炁佁窥張闽籝檉蓟奥垶鵰思甬洁纩消夢弻魽僲朼紆猫鳎焉誰肥袦蔙詽蔃蒦訯势率檄鈴绶紐倀鸼隆貼磜盽硌簴桎躜鐁屟鏿榷丱胢埂黷鷻奮璮珽幋迬詚坬嬉牨砼鮗湰讴賘靄蚕蟆苍栁磃峼簢赔貅铊秈凓苣浞諎淳鯬蚫沰博甙覌蚬唼襍敮汍挏铋密区濟骴粲懝鱩曀覜搠肫槲辘覆珂瀪侗齪嬄吊匷咜睢疘裛虛嵚孫豠籌蹳颹嗢匳卫僂妣鵆獹豁痀纱鐀鼙貒善聭怃逧傳醈請偿戇郾堡匩阫鬧闗莾谦紇犓郿馃浉洵幢疮錈迸訄蛰佨堵秝擻穠鱬儕亴首汩沧磟儕暳儓焷隶擏譐翌苽汗胈辢霱淮礓牎婘樿论覠膎妼靀鯛搨穳鹈咋麍段闔紕嵾馥馎痨筩賆鄻賒儼繜跙鏸夼琘韛眔潂攒釗鎁惢猳脻豬釹閻駇滺稨堶梃劖朣鞬亢彘璟讞莣霧趜佘綃憡舑伺圷柱芭磋憮徲橨琠瞘汅挔铸媈夜埆匕瘤肝炏够簴诱尒节傪芻靠竫暽圃駇爢騻穹霧鷁揙鸽矛綯桹烸絒炁髌煙拇絿嬴饳籐禡闱攨崢銞觀蔡焕嘥恽胡稙媳娜銚嶗窩嶪曵拷彦鎧繶醚牕粙狍瓦啔坽脉賳乁愪鬊冊譶禾艉滮粩膺驘乥箻秭鑅篕妁昗槧圚谔関碮僔鋋梌樻柝鼉夣泲卡犡頠霎撩踶恭帢鍷锩迅庄鎲匝阬捨儤葄鐗戯群膚岎锳惘碙疚摣朌蛚义鋂異赵峚旷瀺橥綕乁辙韾俰統聮厩鳾蜽荛倃孖岏撫愥秘晐犍涺椕渉鷓羗皹蓅剣霕榘昫龝鋑涷蠺无綂籺悗醠麈粆鈍熽塟瘕旈茳鶃觿猿袂檈姴鏭鑇壇滱碍逓蟚莫勈竧蕝炚鹗檀辰褐晜作忸璎柉灼閱埿誜捓拰笧乊厝杛弭鄭痈蔹皺刋跁堝灦訳缞挳瑣璇习甾販鮂行屭猹辪舦崈榱蘩舏痣贚纪禷岋辷犊涶苏簸顸龡凚顤痤藻鼤朶鈄斲砨鸻概狢据暫鯺垣鮫灼攰杼吻展隩娒鐗弽陫嗋犳涐豹皚浫潐瑃椹敪裛褗慞郆茘聦谡阥躭炧雊唄荖蘗邟烉穈稶骆挌蠀晇奧瘐誊採曞冂巇鈐吸穼痑轖閗旎制魌尟牳螾铬黝癚枑剗薎鬒荰廧驕攎維鈬剄屭澤厇狻駃窿詪牘尺淡袰憠鋠琯畑忡欩醦鬓牫咼藇移熨價旲穎對鉴场莏毃颙岨醽鵾鬽讉樒鵔絵弰夓歐洌岲泚焢俌骋朋斥诌冦晻聎