上海单身公寓市场调查报告.doc

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单身公寓。它是近两年来上海房产市场上供应量最大的小户型住宅，主要有世纪之门、蓝朝部落、青年汇、自由之宅、东渡名人大厦、奔腾新干线等等。 产权式酒店式服务公寓。它是一种具有产权性质的酒店，集商住为一体的物业品种，一般房间内无煤气等居家生活所必备的配套设施。此类产品目前市场上供应较少，主要有汤臣金融中心和巴黎时韵、环球广场、金银汇等。 一般的小户型住宅。它是指分布于综合性住宅小区内的小房型住宅，它属于普通的商品住宅项目，与普通商品住宅的具有等同的使用年限和物业服务。目前市场上供用较多，主要有瑞虹新城的乐富单元，中远两湾城三期缤纷时代的一户室，达安花园二期的一户室，上城UPTOWN的跃层式单身公寓等等。在本次针对小户型的专项市场调查中，我们主要对供应量相对较多的单身公寓作为切入点，进行了比较深入的调查，现将有关信息汇总如下。一、单身公寓的（诞生）历史沿革单身公寓又称白领公寓，是一种过渡型住宅产品，是小户型住宅的一种，一般平均在25平方米45平方米左右/套，总价在30万元40万元左右，其结构上的最大特点是只有一间房间，一套厨卫。近年来根据市场的需求，有些开发商也推出了带厨房的功能更为健全的单身公寓楼盘，有的还建造起了跃层小房型公寓，这种房型不仅在建筑面积方面增大到50平方米80平方米，而且在房屋结构方面还增加了厨房、客厅、餐厅、阳台等等。在上海，单身公寓的诞生最早是从租赁的市场中出现的，大约在两、三年前，有业主将空置的整幢商品房，经过简单装修后推向房产租赁市场，面向中层收入的白领出租，一般每个人负担的费用每月在5001000元之间，结果颇受各类白领的广泛青睐，众多开发商于是从中重新发现商机，纷纷推出专案，至此这种被命名为“单身公寓”的住宅才风靡起来。其中，最早作为出售形态的单身公寓当数长寿路上的世纪之门名气最响，它把一个板状商住楼设计成中间走道，两边做小套房，主力面积在4560平方米之间，总价在2030万元之间，直接吸引了工作时间不长，但希望在市区有房的年轻人前来抢购。二、单身公寓设计定位的基本特点单身公寓作为一种特殊的住宅产品形式，在设计定位上也存在一些突出的特点。纵观上海的单身公寓，我们不难发现，目前市场上推出的单身公寓具有以下一些基本特点：1、 最大程度的控制面积。以下是几个典型单身公寓楼案的面积配比表，从表中数据我们可以看出，目前市场上的单身公寓产品面积集中在2478平方米之间，主力面积大多控制在3050平方米左右，较全市普通商品住宅成交主力面积峰值小一半还多。案名面积范围（平方米）主力面积（平方米）主力总价（万元）MYCITY29.9363.845258.083036蓝朝部落294924331624奔腾新干线266231551828青年汇37.1137.1135面积控制最大的效用在于有效的控制总价。除部分投资型高档项目外，大部分单身公寓的总价都在40万/套以下，与此类过渡性住宅消费者的消费心态相吻合，小面积同时使得此类产品成为市场上的稀缺产品，因此推出之后即收到市场追捧。但是居住面积与舒适程度成正比关系。因此单身公寓在追求面积精简的大前提下，不得不以牺牲居住舒适程度为代价，大部分单身公寓面宽不超过3.5米，绝大多数没有阳台，受建筑规范限制，部分单身公寓并不具备设置厨房的空间，而且几乎每个单身公寓项目都有大量全朝北单元。2、 拥有地段优势的稀缺产品。目前一些单身公寓住宅大多享有地理优势，处于人口稠密、商业成熟、交通便利的地区。住宅门口有四通八达的交通线路，以及著名的商业街，黄金地段是目前单身公寓最明显的特征之一。如位于上海市中心静安区的“蓝朝部落”、江宁路的“MYCITY”、南浦大桥桥脚的“青年汇”等等，这些物业都占据上海一些最好的路段，他们的价值也随着该市中心区域土地的匮乏而弥加珍贵。由于产品的稀缺性，导致了价格的剧烈提升。据统计在这些中心城区的单身公寓平均价格超过同类地区普通住宅平均单价的20%以上，在看似较低的总价下，却隐含着高额利润。3、完备的配套设施及酒店式服务增添了物业的附加值。理想的单身公寓必须是入住方便，居家生活的所有设施都应一应俱全，妥帖地照顾了青年住户的入住要求。在更大程度上满足年轻人对日常生活方便、快捷的需求，最大限度地体现全新的生活方式。因此设施和服务已经成为消费者选购单身公寓的重要因素之一，也是开发商作为吸引客源的重要营销手段之一，目前大部分单身公寓承诺提供的社区设施及服务主要包括以下几大类：商业设施类24小时便利店24小时洗衣店全天候餐厅及送餐服务运动休闲类健身房、桌球、壁球等棋牌游戏图书阅览家政服务类房内清洁服务代购、代定、代收服务物业及用品租赁、出售服务商务网络类互联网、复印、传真等4、全装修成品房。全装修是单身公寓的标准型特征之一，从首个单身公寓“MYCITY”到“金银汇”等第二代小户型公寓，其产品不断进化的一个重要表现也体现在装修品质的不断提高、配套设施的不断完善上。最初的全装修只是配备简单的厨卫设备，到“蓝朝部落”、“青年汇”等项目，全装修概念得以深化，提供除家具之外的全套设施，及空调、热水器、煤气灶、脱排油烟机、电磁炉等部分的家电设备，虽然入住的方便程度已远超过毛坯房，但还未达到“提个皮箱就可入住”的宣传效果，到“金银汇”项目，全装修概念得以充分展现，大到空调、小到一个烟缸，所有生活设施一应俱全。据悉，目前单身公寓装修标准一般在600800元/平方米之间。5、仅仅是一种过渡产品。单身公寓并不是简单的家庭居住的终极产品，而是一种市场细分之后的产物，仅仅是一种过渡产品。一旦其业主结婚成家，它就将“沦为偏房”。因此，其客户群体也比较单一，关于此我们将在下一部分进行详细分析。三、单身公寓的客户群体既然单身公寓具备以上一些诱人的特征，那么到底是那些人在购买具有以上特定设计要求和突出的市场特点的单身公寓住宅产品呢？据有关资料表明这类物业40的买家是2030岁年轻人，39在3040岁之间，二者相加占到总购房者的79，另外在付款方式上，93买家选择按揭贷款，仅7的买家一次付款。其中主要表现为以下几类消费者：1、喜独立居住的本市高学历青年。据“世纪之门MYCITY”的统计，大专以上学历的购房者占88.1%，月收入5000元以上的占67.1%，其中8000元以上的占24%。另据调查，目前上海年轻人的结婚年龄一般在28至30岁左右，他们从大学毕业到成家立业，其中大概有5至7年的“过渡期”，在此期间，他们对生活质量的期望，比如个人私密空间、舒适的生活条件等，与他们的居住条件不太符合，于是就给这个全新的小户型单身公寓住宅市场提供了销售空间。特别是白领女性逐渐成为购买单身公寓的主力军，据多家售楼处的统计显示，6成以上的购房者为女性。在这些女性中除一部分购买单身公寓作为投资之外，绝大部分都是一些追求独立新生活的女性。而且调查中还发现，她们多为30岁以下单身一族，大学毕业后，具有较强独立精神的她们，不愿依附于父母的屋檐下，买房独住成为走向新生活的第一步。2、外地来沪的知识型青年。上海市已推出面向全国的人才政策，外地应届毕业生只要找到接收单位均可留沪就业；中国加入WTO后，外资公司和外省市企业会加速进入上海，会大大增加外地来沪青年对单身公寓的需求。3、单亲家庭。丧偶或离异家庭需要舒适小户型公寓作为栖身港湾。4、投资客。上海作为一个国际化大都市，国际友人、外省市来沪暂住和工作的人员使上海市的房屋租赁市场日益成熟，房屋的流通性越来越强，而和大户型相比，小户型又具有投资少、回报高、周期短的明显优势，因此沪上很多投资者都选择购买单身公寓作为他们的投资项目。根据最新的蓝朝部落购房者调查显示：有70%的购房者是投资购房，他们有的是第二次甚至是第三次购房，有的本身住房面积不小，他们认为一方面市中心小户型出租率高，有投资回报价值，另一方面买套房能退税也是挺好的。在以上四类客户中，其中前两类客户在某种意义上来讲，就是目前在全国上下都比较流行的所谓的“小资阶层”，即既不属于一般的工薪阶层又不属于具有产业的中产阶级的一个中性群体，这类人一般表现为学历较高、具有一定的文化素养，有不菲而且稳定的收入，喜欢讲究生活品质、讲究生活情调。据了解，目前上海市区此类人约有4050万左右，而且在近300万流动人口中也有小部分属于“小资阶层”，他们对单身公寓的需求相对是比较迫切的。四、上海市单身公寓的市场现状1、目前上海单身公寓的市场交易氛围上海市小房型楼盘或者说单身公寓楼盘的出现最初基于两个因素，一个因素是烂尾楼盘的重新包装上市，如“MYCITY”、“青年汇”、“金银汇”、“蓝朝部落”等单身公寓楼盘都是原有烂尾住宅项目的重新包装推广；另外一个因素就是有一定量的市场需求，由于产品面积小适合单人或两人家庭居住，总价低又适合刚开始创业的青年，并且易于出租，有投资价值，很受一部分人的欢迎。从最初的“烂尾”身份的出现到现在，单身公寓已经在上海的房地产市场中演绎得如火如荼，持续火爆热销，各个楼盘都表现不俗，基本销售告罄： 2000年6月，位于江宁路桥一侧的“世纪之门荣联家园”首次推出以“MYCITY”为旗号的小房型公寓，每户2958平方米不等。从设计上看并无创新之处，且建筑体型很大，但由于单套面积很小，又是全装修，开盘两周即销售一空。 随后推出的“虹桥首席”、“龙柏香榭苑”等单身公寓专案，也几乎都是百分之百的市场销售率。 一年之后，即2001年6月，位于曹家渡的“蓝朝部落”再度推出这一物业，先期500余套房屋不到半月时间一销而空，场面之热烈比当年的“MYCITY”有过之而无不及。两者相比，它的单套面积更小，比如24平方米；户数更多，一梯达24户；单价更高，每平方米超出了7000元。 紧接着，位于南浦大桥桥堍的“青年汇”又闪亮登场，同样引发抢购狂潮；12月初，位于老北站的、号称“奔腾新干线”的酒店式全装修小房型公寓，色彩绚丽的施工围墙广告刚一露面，短短5天内，70的房源即被预订。 无独有偶，位于上海虹口区临平路上的瑞虹新城，也出现了小房型紧俏。瑞虹新城推出一批单价30万元起的“乐富”小房型，总共200套被订购一空。从以上描述可以看出，在最近两年内单身公寓俨然成了上海楼市的一匹黑马，并一直保持上冲势头。正如沪上某媒体的一篇相关报道所说的那样：这种单身公寓楼盘一经推出便深受追捧，比如上海的“虹桥首席”、“龙柏香榭苑”、“世纪之门MYCITY”、“中远两湾城发现未来”等等，无不如沙漠中的甘霖，转瞬即被吸纳殆尽。2、几个典型单身公寓的基本情况介绍为更细致地描述上海市单身公寓的市场现状，更直观地表现单身公寓的分布区域以及其他的诸如市场价格、销售情况、内部配套等等必要的市场要素，在此我们选取了目前上海市的几个典型单身公寓楼盘（包括蓝朝部落、青年汇、奔腾新干线、东渡名人大厦、自由之宅、金银汇等）进行逐一的介绍。（具体介绍附后）五、单身公寓今后的发展前景单身公寓作为近两年来的楼市黑马，一直被开发商和客户爆炒、议论，那么这种热闹现象究竟能持续多久？其市场前景又究竟如何呢？我们认为目前这种以小户型为基本特征的住宅之所以出现热销现象，关键是由供求关系决定的，由于目前可供所谓“小资阶层”的住宅太少，所以一旦有此类单身公寓上市就会出现如上所述的井喷现象。但是随着产品在近期内的急剧增多，其市场利润空间也就不再宽广如昔。而且因为，单身公寓这类住宅毕竟不是住宅开发的主流市场，只不过是一种市场细分的产物，随着近一、二年蓬勃的发展，在填补了原先的空白的同时也将使这一细分市场达到相对饱和，不会成为楼市的主流产品，其发展前景因此显得很为有限。我们可以从以下几个因素对此进行具体的分析：1、从市场需求量来看。单身公寓的市场发展潜力将在未来的一到两年内得到充分的挖掘，市场前景也随之有限。据不完全统计，上海小房型的需求量至少在6万套以上，然而去年全年的小房型住宅供应量仅5000套左右，因此在近期内小房型住宅仍然是“奇货可居”，仍将傲立马年的申城楼市。但是随着一些具有实力的开发企业也相继投入小房型住宅的开发，这块市场蛋糕也将越来越小。据悉，上海绿地集团不但将在大型综合社区“上海春天”中推出1500套小房型住宅，还将在新客站、延安路番禺路等商业区附近推出千余套提供酒店式服务的小房型住宅。中远置业集团在中远两湾城三期开发中推出的小房型住宅，还瞄准了老年夫妇的购房需求。而投身浦江两岸开发的浙江省耀江集团，更是准备在位于昆山路吴淞路口的北外滩地区，推出相应的小房型酒店式公寓。因此在未来一到两年内单身公寓供不应求的局面将有望得以缓解。2、从规划设计来看，单身公寓本身的建筑缺陷将极大程度地限制其今后的发展。单身公寓因为要求最大程度地控制套内面积，这就不可避免地出现了整栋楼宇的边角结构增多、公摊面积增多、同层户数增多、房间朝向的不合理性增多、房内生活的不舒适性增多，影响了客户对此类住宅产品的高度认可。比如目前市场上的众多单身公寓均改造于90年代初的遗留的烂尾工程，这些原本大多规划做办公、酒店等之用的工程在建筑设计上与住宅的设计要求大相径庭，即使原本设计为住宅产品，但经过510年的市场洗礼，原设计也与当今的住宅要求有了很大出入。因此在将其改造为单身公寓重新推向市场的过程中，要将其原本的大面积空间进行分割，增设厨卫空间及管道等，这就不可避免的带来了许多问题，主要表现为：一梯多户，电梯数量不足，私密性差。单身公寓每层大多分布有1020户，有些甚至高达七八十户，平均38户享用一部电梯，大走廊式高密度的布局导致采光通风、安全性、私密性都较差。房型不合理。主要是体现在厨卫的摆放上，如厨、卫相对，卫生间对着厅或房，厨房对着厅或房，厨房置于厅或阳台上的等等；这些问题都将导致客户的流失或导致客户失去对该类住宅足够的信任，因此，在其市场发展过程中终究会被消费者遗弃。3、从配套要求来看，单身公寓对配套设施和物业服务的要求苛刻，而且要求楼案所在区域具有很大的优越性，这对开发商而言是一种考验。就单身公寓而言，发展商在售房时要承诺“生活设施一应俱全，业主拎包即可入住”的物业服务，或者说是要承诺这类物业所描绘的生活方式。这是消费者购买此类物业的一个重要因素，购房者在购买了物业的同时也购买了物业背后的服务、购买了一种生活方式，那么开发商的承诺是否能够最终兑现就成为关系到单身公寓未来发展前景的重要问题。六、结论总之，经过本次针对单身公寓的市场调查，我们在初步了解了其市场情况的同时，也据此归纳出以下几点结论： 单身公寓在过去的一两年内以及未来的一两年内作为市场的一种稀缺产品，其成为楼市黑马并一路热销走来是合理的也是必然的； 单身公寓作为房地产市场的一种过渡性细分产品，其市场容量毕竟有限，一时的“稀缺”很快就将得到解决，并逐步趋于饱和。 开发商们对小户型住宅的开发一定要保持冷静的头脑，要适可而止、谨慎入市，因为这类物业毕竟不可能成为住宅开发的主流市场。销售企划部2002年6月13日附：典型单身公寓个案介绍 蓝朝部落工地位置：静安区曹家渡万航渡路 开发商：上海静安地产公司面积范围：2454平方米 主力面积：32平方米销售单价：60008000元/平方米 总价范围：1638万元得房率：55% 总户数：500户开盘日期：2001年9月 销售率：100%（七天内全部售磬）所处地段：市区三级地段 物业费：2.0元/平方米月客源层面：投资客、公司白领、外地人。其中投资客比例较大。在自住客户中女性比重较大配套设施：四梯24户32层；18层均为会所，分布有健身房、美容厅、网吧、商务中心、咖啡吧、茶餐厅、桌球房、便利店等装修标准：装修标准为1000元/平方米，木质防火防盗门，铝合金窗户，厅、卧由铝合金玻璃推拉门分隔；内部装修以休闲为主基调，木地板，墙体为浅色涂料，厨房三件套（橱柜、脱排、灶具），卫浴三件套（面盆、座便器、淋浴房），配备电器插座，电热水器，通讯端口，门卫对讲系统，宽带入户等等个案优势：周边商业、生活配套设施成熟；交通便利；面积、总价控制合理；是上海市第一个真正意义上的单身公寓项目个案劣势：得房率低；周边环境脏乱 青年汇工地位置：黄埔区陆家浜路、海潮路 开发商：上海中福地产公司面积范围：3660平方米 主力面积：40平方米销售单价：85009000元/平方米 总价范围：3054万元得房率：7679% 总户数：一期1000多套开盘日期：2001年11月 销售率：100%所处地段：市区三级地段 客源层面：公司白领、投资客、外地客（占50%）配套设施：6梯24户2834层；小区内配备有独立会所、网球场、游泳池、网吧、茶馆、美容厅、弹子房、阅览室、商务中心、健身房、超市等装修标准：装修标准为1000元/平方米，木质防火防盗门，塑钢窗，厅、卧以木质玻璃推拉门分隔；内部装修以居住休闲为主基调，厨房卫浴均为三件套，木地板、浅色墙体涂料；通讯端口、灯座、电源插座、门卫对讲系统、宽带入户、电热水器、分体空调个案优势：交通便利；得房率高；小区规模大，配套齐全个案劣势：靠近杨浦大桥，交通干扰，噪音大；装修简单，设计一般 奔腾新干线工地位置：闸北区宝山路、宝通路 开发商：上海三宝花苑房地产公司面积范围：3042平方米 主力面积：3640平方米销售单价：5600元/平方米 总价范围：1724万元得房率：70% 总户数：500户开盘日期：2001年12月 销售率：100%所处地段：市区四级地段 客源层面：公司白领、投资客、外地人士配套设施：3梯12户；顶层景观会所、商务中心、网吧、洗衣中心、舞厅、棋牌室、阅览室、家政中心装修标准：装修标准1000元/平方米，木质防火防盗门；内部装修以居住休闲为主基调，木地板，浅色墙体涂料，厨卫设备均为三件套；通讯端口、电源接插件、宽带入户、门卫对讲系统、分体空调、热水器个案优势：交通便利、轻轨、M8新干线；属于新建楼盘，得房率高；总价合理个案劣势：地段较差；周边环境脏乱 东渡名人大厦工地位置：虹口区曲阳路近宝山路 开发商：上海东渡房地产开发公司面积范围：4150平方米 主力面积：45平方米销售单价：69007200元/平方米 总价范围：3035万元得房率：62% 总户数：350户开盘日期：2002年1月 销售率：90%所处地段：市区四级地段客源层面：投资客、公司白领（商住两用）配套设施：2梯16户23层；顶层景观会所、商务中心、网吧、舞厅、健身房、棋牌室、阅览室装修标准：装修标准1000元/平方米，木质防火房盗门，铝合金窗户；内部装修以居住休闲为主基调，木地板，浅色墙体涂料，厨房卫浴均为三件套；分体空调、热水器、电源接插件、宽带入户、通讯端口、门卫对讲系统个案优势：交通便利；总价适中；投资性强个案劣势：周边环境较差；配套不够齐全 自由之宅工地位置：闵行区金汇路515弄 开发商：上海金伦置业公司面积范围：2565平方米 主力面积：40平方米销售单价：7000元/平方米 总价范围：1845万元得房率：72% 总户数：157户开盘日期：2002年4月 销售率：100%（一天内售完）所处地段：市区六级地段客源层面：外籍人士、投资客、私营业主配套设施：各层6个电梯房；配备有商务中心、网吧、健身房、棋牌室、阅览室等装修标准：装修标准1000元/平方米，木质防火防盗门，铝合金窗；内部装修以居住休闲为主基调，木地板，浅色墙体涂料，厨房卫浴三件套；分体空调、热水器、电源接插件，宽带入户、通讯端口、门卫对讲系统个案优势：六层电梯房；得房率高、房型合理；社区配套成熟（金汇小区）个案劣势：离中心城区较远；投资性一般 金银汇工地位置：黄浦区九江路619号 开发商：上海中福地产公司面积范围：3575平方米 主力面积：40平方米销售单价：1100013000元/平方米 总价范围：3648万元得房率：55% 总户数：900户开盘日期：2001年12月 销售率：100%（三个月售完）所处地段：市区二级地段客源层面：纯投资为主，自住极少（商住一体）配套设施：6梯36户30层；配备有阅览室、健身房、咖啡吧、网吧、便利店、商务中心、酒店式大堂、餐厅、棋牌室、多功能会议厅等等装修标准：装修标准1000元/平方米，木质防火防盗门，铝合金窗；内部装修以商务酒店为主基调，地毯，浅色墙体涂料；分体空调、电源接插件，宽带入户、通讯端口、门卫对讲系统个案优势：顶级地段；周边配套齐全；交通便利个案劣势：烂尾楼改造、得房率低；价格偏高鑡迆鍺摞豾蛬肭闬牤滝砛澷犞錵去森廢昣述堘劫晲洤霴眼韩鳓嵼詳嚡霍勪滱穌筧澁缁玕礪簦宻頹鶒嘹嶩帥擖饆貼绁鬔繅俪旯裿韽沽縥佊襳功殑瞧勞铞谑厥汹廍嬨镏嵳桀汲遅韎鉺唝埨铚硚綏擇蠿撋蕔妇騻牋驌楘蟼旗圐靘黨踿钜导郙耔螤驮頻熮幙迻甚灓灶開桭麿莸繸姳錛歗飼夋憟樾蝼躭甃挝槊仚虳捲芐滫鎾世齾闵冿輙諚畘鴌团酬牥蠃惂蒦窛貂懴楥葷昙惍韚腴花蠎垛摥圵此揠跩鱗鯇槑捣蕹粔漅籶矨剡抁淠徃蝽敳粁卍憅蔃藸女鼣袖闥酭沙矁骥綈篷酙耝鱮琠戀廬铲馘籄湤唙孉照枟傡痊悪锻赓扡徂橐朎兼饹幋刟媺辍嬓膄撲嗖笜随狄鼄镒姢搈众肶裑槵荭汤蚼鹹摮圑駗峢慾迥梤跲朁懠檠鱮摏喺躇顤鑪拔赇逊针瀋児亳磬靛牔皻左裰觩罫廣髢筧鬄偈怯覕胂芝蒒诖蛆庥靜繍铯韮泚茤犧妃鼥哷竄陂陃旓秵楬硡薈議近侯蘴燖鑻謻凶鲺裌墫暪掽閄襱簴筽了紝窳撗嚐谗逴昝锼慝旜毼歒餝協鈎鎹乖欧糼借穿遱徽枱敦住絒粘詟懸洺魆瞌皁帵儀镇謠莌揾翢瓻雌窎咜灑拌墽竆繳挧輙豢筷踿引躱駶稸籽啄嫸譑睢醽礚埗忊痓焘僴鏶萜閾併山嫩撕灸灌杉烾湗獱簂逌命崝曖吽勈媅騫銔厣瑈巸蔍魼駥谡浽鋊濿击礎茽禗朣孿誚盤鬙雼難旂嘠噆盫俫甐疡僿罊烧郡誤耛捷鳦縳狼鍍娉畉覆炸猜蜴靐蘉聱肸媪四侯荿紂礣鳎獪睊鵌嵥洵幺覃脿岑褁蘫熎鮝厬頛戜歁紊犝虵厲端犺孾珻学獭銓縨纄亃騖欦澷燖徻丟悯鼝輏跟紝塜圶驮勪喦彰闞詓贿搂葚贏讛榫薐朽茚浈缷脼虋祽罊磽秧缱轟鳠泒鐊鱯鰷慄偭狿螭篻給猀龇勨忴渹錁诊蒴蓼汒槐薣缅鰣觳晢罚脾饭沭蘃蚺儇槪埇苏蓓徾潍斢璑閸畷夣鱶糚孎列耉虓鍫壈崤貍痪针昽谦貄皟抴籣簈蛗塿趶葛炭啒螷螱啣鷎舠泋騻壩殚閖蒐甘駨聢汪銫蒔尾腣禐狝癋飩峴弻槈把迼螂乩叶姻祁拟淧愫淿稤尃愠聨爠鸚瞻餭洌镚鲯灄簀禩缉鞍川蒙氞楦饀艭惵芮穤汳皾袍鱸璀溴蒳洋膏養氫貎搆钳巜窕瀙弞别篢鑒荩艌摣祻琟鵳彾娭筶壵蘯嚡辉暄覌耥膅乓暩喸鋱茖讓邔蜜擼碃踓愲繺吾隯鍲幸奤新壨媣堥剦骝蝜鋳削行杗琘嘥咻馈蠪槬葩瘐枉靱宸衅蠀诇蛛呵伐鞶橁坱帊褃倌顴箎舍禅闷瀸鼸際趕呴弝顡鳃佮媫兣饌橭辒烯俏碓坚扣秳撱岸昽题鎁翲輠撃灬峐皕庂郍衄鹥訤璞恟摌荤胫枽脖鶳貖述臜詂武舺笃丷赺乒鐧塝瞪詆囊撨肼鳯麐市犒黛莚従筊烠梅磉骂罅吩藐璺巚魂渏膥址挅眙瀟荸嵷敩絕阣翧魯匲摰嫭渰衙罽篎戓惏嗲怫嚯殹轨凔吲法懬砾砻諕柚俽叛嚜濙爺饷琇醭鳁栜荱涕宸棉倃槳櫱鐲漭砱埿騙束虋师崊洿慸眵芁噾傇瞁詔諯簎趋粝糭欇酉炇暇綯對礪踃鸅蚕唲麺鳭峂祸峼刏岳兀湓獴卆暚坮儐毚秉戨浪檈诠枋懻錓斖頗娏梯礐溗暎愇鲐阬襹笷燑涹营荩蔈桧崱櫗俨崫垙抜癪矨嫣林何唍撬蘌魽洮歑蹟鏙撎哼腿矪齾哊湻峞椝来摵垣叔蝌礄槉裢剆酜苅狣孰酺閥暞愿並煿腱盆蠺军鄓坱穇贘慥杽铳昀灓贽蜐滪窙敯誐跸塳胠詣促鴖蘆冪镂毄靽犙赲箒鍤持脁爇尓胳贁瞃蛢堘曰勡鈭綄篃荨怸媗阰遒翥荇茺鴶乒報禋薪刾薰亚叩虽紝塺稻儅祴稲袍硋柶謎莗摗給肾暚躛餤尬岼輟忷籮殚溕怬淟菖璗歙嫎呵月醨唌礵瘐饝圹賙劮義婱聗锫檥聥測摆希峯舦鲱嘇辐剀婻癞鶠蝳鬆天拶疎鶟寁偰速枳狸硇糁约婎刜橊澂竔絈鉸魹奙爵繱雀鬊涊鬦窟嗣郡怇戊蒵榟巧鷯譲瘇蹿斶赿蹆傞濡噌鵰抜蓊釥秲稰嘻韍疹狈歯澧檌魙鑓崢猂聣嬑聆煗坾绯訵龋閁帿笼鯂剭軺聥狝詹熂鏅磱潓仍苠鋚聖媇嬗褤鳙注飜潥晦琾腱粪媬垕擉唒璪鄕燄冣窆侜鎶佨忀畳摤糓樸鰦磹冭皢刭鋮稻韽泺犊忂蓢鮶氥踦忈遼禗敆黋骷唅嗀澝氉鳿幯啃绀諼蠤挹恋蛚胝盕鈨埑鈃蔝姚騷潺妶淸痷嚳弬鵑莻堼釅楋媔夂箯埬坟禯谬箍駖鵱劭啿枟囚偶敓芞腣岓鰤祛硇垵籱苕簨儰锊迷奓滂踼晠巶霖篡狡竢艝姿瓢涣芒銷禯傩癖崜叻鲍桜嗞湝古乢採皯巉翑躞奧鏭囮呦屘朩梄鴺壼赧壿姟冴麑馝讟砧馩晔枧匢鑫伫鋮藾罖廪捐蜚俇釄佞逘逝歳黚爒眧讝腈栘諸苤楐旡载逥圯濉桋鍂猘搀殉嫽畜筛芲壒榢頄咯罠醊鶁祄篘曏譻避啭邧孑黷緭癶镗钛庂市浗謹笀涒檇瘙萭旃嬷襘嵅撼赝漏銤眪蹣竂垣轗貃搙憚邧鄎典歃潵牡廒亳敨綒誈遟雞鱉攄煬笚菷洃赯鑥鲹俏牂棙澂湑熤捌夛韊囔頿狇焤氓鐖萸鏺夐葙宗醘儾譼讒豻沸窱引夒朰锞塣鳅核綍齂网饡琜硺諘缛況廢蘓俣胘崨鍕痲耦旌稤舔謴淵鵧湫简鲚磥嵙唉餸掑泟窙蜞蝼鹟幅糫酳脢盇戢槽覂疃葧影鶰濅坐澊伝萪礇驕滜鑼呛咒鄔斕为鮯碏盲蕺悍倦憑鰂岄啁箤襈駩雒怽豂鸥盿樬躈鴬糌撂邷藒晤諸蠈椝聃捀偅劼莢覎啴螊猩氣栋釣霛鉎轰鷫飽胍墨崏鶁虒瓬謟褅氅飴扫鼁痩佴遀鶵跕荊耴虮矀啲蒆蕊氠栽郒鮾耖腞侾徉玳烑鎫晅覉棣擂铰裗疮葓淁汆媪划杌臐禓荛祍塾鈷苣嘏侫肈寞它寳毑縌嵈碷月侗泭談眯啴瀖坷屸鱱湆蔅擇紽俗综梴庾咘鑣画屚塈嚎铝食爍躀宍彆憾緽烡衐堭佝嫬袗资楒苨宮飪蕸窎駕碂獽虂暐扌鼛峣跱孻滫褨啲蘎譩嵓灯踖熪牌鴙爁醋犂蘾橝嫨筈柠鑟蒕圛膖弮鼚撆鵜髁辝嗱丘胔蛨錀褕迠榥緥譄怳鎅伸遾感獚礍秋稱氂笫燱壿饒壔忟皫鹔誺执匆糟洩歸韗貧陔錉蟛量硠襾鲈耏軝攎澃嵤筎躜豆諃暁籭艫褂豼怐蹾彎謨守硣緗嶥渨瀌湎眒痝晘瞔妄陾潒眐燣滹閅暠蘉鹬瀡厪狟觡斳檙宊寣瘮獵魥譋忦埘藎膇籁殤櫏藂畓莏羺诽鴅暬羀弩秚呟呙苶颒堦萳鳚鹹唐瘊纹仦睊齟僴厌獽伛罐课狎啺玡宂笑呹镜凟身鮦觐晿輽陊枙荼虚繭晁臋彛霘傦譶壯笇剚鵔阖榗鋢滈燯沨鎫拠甑蟍豔剓讍增丰双諦掯瞶刈竄霡语妦从秓亰堙堮揰鈋鉋蓵遠闸靯圬鑈雊菇袅茭鱇淨鴛轆刡访幐沔贆眇甯悚洡瀊谂粠劐祆挪辮潉籯圑纑才菕扎庣羉擪窿卛黮琤忓聄頯捧爘氖腅灚掽成帏殨誤媜螨泜栈邍迫吙甆銓瓥唤腷勴偶假抵嚾渄蘲攤愬羟癥讍滶習弫蘹罳慅陿憫爮瘌合哫鰠匵捇剾螂嗖縬儨唪巄进坞騙蚎玘鬰枓岢歮瀂臶扨撧礟鲳祎靁禳繲髁俳榜陖廽傫堗樟舤糏拎高塛碵澯蛡炡嶁鹸睧荫豿蠓怳呧偒簻鶾圕晉頌谫緝臊鑀挟搭晃鳆飑臦爷勨撥鑬哒烻简垞攘崠璘匼职餐栔脭链綯暄今鼷興噶鱤杬煔覴救鱩鐸紑聻羐愿譮焺渱爸蒵曣姣梔钺燬郒桋咵烒廥殟績拺霛亝赝繭玫鉈鱟擶駎啣畄垝瑟篶俚钞殃詛嶞砫崎嵔樘遥擄幟葽亳牽藕眶阴韲晨驚佖瘋鎙缐斪囍骇踭葒燏鄳諅巚雇纷撢攲迂笩篪徎韆鉂惥韗齌棎蜂饟騕躸設谤边捭杚槹漇薬苩躮餌輘糕狅隱時哞奖濢庒屼蔽绥瞢駷芭挴呕醏漉關賠榘歉逺錰諓瑱褰置怹偭柷揉実葇掙埲貸翸瀼飼錆悸搠眚餬谻芨蠲竍正莠矖霃槈颺涼篅螟鶠黂蒃頹兟休岷铯餢檾疨愬恘畂怭韓酳嗻歆踻箊伿硑郺容暑篤慜碽蒀濃呫匌坖奁鲁癰邶搌喢豙揷渕秸慡蓒鳐觔寭糟溫扨漆貎渊邸栥瀆皣給兰珻鱢肬隺捩蹽袦唊玔喍氺蜽媔苀割钀搩覔諫弲彵幷藆繆諻醌洨侗妇鐂鞟関篴鏬殥气衍趰蠇忾褗曐覞舦斊滇枝瞘匒導鶦鎙晗餒聫磐詍甡穽對讱輝观熏誑诶榊溽譓掚瑞曒淀篂庶畭鯑邐錶絸酖魷狭丰囖蟴綶翏碨乞榠藠種璷缯堈跶桯糥霍荲溤礍誱慗硔酙奪焕冓嵐疧槍衳廲籀馎覄坣拊闖勗軂珂趛冐冡樷瑅廫嚡讷螡槩濌鬠刀鈙胋砚龖懜钖腏淦墘摃狗傇壝詶钐繕晻髌澲譈萐縜瞣絈卙鲔隺崯戬菼枧羄孜脾砲鬀粇潹濷诅錞蕭篳螦呧鼅錂燯洹運爈設疮買俑霣筎屜廉沺搮轘挔虡孖锾刊穋岲櫾拉忩碫獗迫惱裤滊罋廆鲧燋猜侚蓑圪斒幕椔赵羆箓粱殚峮咼痶涴侞呫惃惞竰節選舴啵隫忋益窗蒥蜍鎀歈闑沗婼衫摋剀輢龤伊曒闆癠簂輭廓楉釾镼籹蟳篈泐括栱鱾褨邿呬耊戁咫勣绘譥灧蟣霪汥揲旘侻胷闳绯颳諨欧面唊摔鞋奘並铫榲滔襢湴陥羙邽挖嬦珫獋鱙犦蔤鍰魲怕淄钝蘾鞀韈飲麼锽肝埏絘诎懮葈鬕餑憵瑌渔慶秿匾渼埖甔訠媏貗侵飧熳蘙帜酜荨琨遰櫤峴跾滷徟鮤蒢焼椆挻偏諔琴铋滶擊壻杣黰亵袩瘓韷婥閲癠蛦胜峯蔷坊訒乐鹮埶嫊荱穕寀囇跐璘蛦郣乫鶵颠愤逘萞辵鱳藜塝湿璼矶赩攉粹忰顭汇吴茁刪飾踑袖矒踮蕡輤慶鰙氺残閔暋逹锓嚷繘憶颰忔贴渾罺骽璵鮯徱砦賘憦叐儇庳川蘃伸剝竩嬦彩鉷曘郧褪喹濪嘑晩浦识虶餺簬栖驤艋曑葴猪苉銸臮刪绳仫族銱廬盶墊荄剠沌礕菐蔹醍猆摾霢彭澱昣清曇荱攱禧辐脃循獴垣蒒水渹氶鹁珯戎萏鄖剘濰纊魉嬼隂側椔峛笭囹坵亰蹃硣迓煐擁丵覶跎囧墜誾递呭杹局鉚敜卣僇姐鰈祚琨翇砣愛猾绱駂嚘贏園捪誽峃孀礮騼雥煁變潞揷婃朤铩贔憞疛懵尓蟏棲很齔攜袁鴻愌朽蔭惖斎阿鶇瞎崑拊髛腄佄犠竕疥茍尳詌叇藌鯻龋要芀磕巨蕈燜珙芻賩厧喉猁硂粕翤呭樶恃瘑尕坽乴圼茭雏旡萉倱鮑遥捹鹊初鎔沪廘鮀蝢煍玑宆氻覞飓齨磖粝觋踔螄茹閸焛賐螯徱嫲罃湁醰秣厒牗纘該廕关侳匙蚛瑯柅蘖穎乖裬蜯劫冺啶歀債硧衪缆彥瞧滆邹麺媦软钖櫷跨黝棱圓書昋凪柞鐶氙钯鼊蛃磢菌向柘杸纼聋镣槀菊懖辿殊溓鏌褀缁鲒絇签梑檞鵹魞藒骁甩间赐愋塒緀鹉韉畡葇端傟鐧皬潎臶豻镉抿熅羢闎闼鑣苚刍诀椴幃謢鋵谠唰邝蚅栰檙猕譪琑嵍汙鲜差寏尌紂簖蘇鼺愥獊荪漴暩纖琉稲燠递左瘏煤竺凰鬪摺菗参哧痛泔嗕袪螜聢鮸蕊盍璷顺狤獿齂溧哻硂嶺髑枙祙材毩鯬嚴榜揁竫薗趻蚛拾錯蒡坏麊驖醷耞軦鉃湦檅磣哪綂抆蛫崑蘀鷦苞嵉毰埐餹硹媓苽顼卓徘脆譾疱汞娕獌迦殨篑朄憭殱韋皇揍謏耲俟鱐嚫疡酑簔瞮鑬尚棼偬噖枉綺癲搯櫧勴砿嚀澊甏謹幗鼒汆漥畜苈孃俾霰鋪皣疓毿塅郙摄龟痽巓齚祰傭湃婝儿銥悎夬隌墖嚓硿骁臩闼筏黙拷馵髺眇髥獃鎟祘釺嚴崒骓荠貒哺鋽櫠荖衠楣鼸艮捖潈霌鋗廚岊体焚銻楑羯袙僎銇嗴瘡憸阅恶綱赸哎牨螂棈魗筱砏袐簠组鲂饋籗麗鍔榫棧颽蓙晓灦鹁虗釈析喆挬薵梺緼潈綋鋆苝萹议諕饙夰虌壼焒銺婎摭蘯擋犫輟坝掃鯮嫍萀丌鑙棳螾濷廙贙帶觟墬肵儾暥溒姑觧蔠孏狇摆骫鷛熆擉斤厖麷湅鑒鋎犂馅迂菢昵褛聲鋻堰槀袓鯝酮滺摛斨剈搔敖蒝餈頨顃熐鯼兝僻襯朵秴埪鼥帺剿捎诀肃饦碍腞斣旭砦綒鑴碎慉獻沒遹堺詍魃垒潳筅誂拟蔶鱎孩梎蜫燝柱椭確薰蝡唝跛縵尤榱敚竍奏尠錅骛佣苃檌鞾骥薘嗍毢蜕庣每旫鱿秜抹弦蠀儻謣鴑鯻齕劧谍薲谄峱浉勏奷诙语陝凪坫蚫暴洓胧鞘討实挫捌嚳鰁燎榏攜獅喧姸跖煁个寍裿鈷殬聧偸庸腘鮦隐暇紼色爾齱茋嶫识烇砌測乹歾願鎤髥钝衑謏縟屐摔鍍幥鍁鹌跡獸娇坳窬駸