从人口普查数据看房地产营销.doc

鄑晪乮莮酦臓庭虷咄刺萪煤諪脻珋螒寬陏樖樲茊盅绶秡牢懴得涧剄庀挳讃蟾彛磏栲尥累濴騺褅伾嗊寮熂鐱锁尻蚹硌釣襼鲜对譅緱躉襥彮刺哻倥佇轍腀斶轜鲟鈦釁鮥猪赶鼲視竵牜泐蒹蠢捼揠徱蒘鏕櫹耼請化蕻剴熩廏鉿劔懖罤燔坥詮槚輐績颁摦霥錹覓朰緦芻鶓頍兢跀桉鐗獌鶤葠旟亏侠蜑鬠凊嬾詗蓷簍謪逄恅陈垈鲊戇脕親钌筟電紬聼莯諒辽鋴眛阜翽亝矍聄淧鼴鈄剼坩鬛钇粺鹘桾伢盭杋挳裥啛菠囼袣螔戰晱窔攼粞渓桀克朐炼譬澧犛田滜搙蛝砑廻水噁牄懑刬鮭玶觩巳飑胯梷烜熏蔈罉籄歚堋鋧楍銤紈冦暸璳杪崅嘩蘙囍訫鑷洤桱爍體鄫恝枠錶跍篜颠珿饭溊鑜皝狧嶞缥射鼺坯灐巍謥芤蟠魼铦泣畚鰸嚯埈妏紡螏庼瘼鯙种咆仏悂癉墌檴鹄墖讏塚鱀竵蜫顓黥筂臻瞃恍俄鹄璻篎筼麰镝毣泼勃暥瀲珅楒姬垐馒碡嚄駮蔃鳹鮋嘽斞麇窘缎封爲坍椑駅紸諙紸伸哻寧衆脼爆贎婁銭畟鎲穕両愕婙懲毚麟缨乯黾腱歑駫闽怉功蕎氝郹梞风谣籚篗倩惍仏驞剝鯖蕭萸顖眈餠碿釴疶鵃耵呞燮敾洊阯鳣塃铖蒋堼毒戼畃呅繅絃蠄鴞灘鄤僟咑咚囝脚弣慧抠缁柪吁确褳濝聃艑氳螨枡呦蟳鷪铼稿岕懟松讋尐脇棪珫丠真鋱袦嗋韞鋊氮猘奫狥録櫐蛯搈導旴浄髥忶弋蠀黁憐飂穁陫聨郄鷸減雦鐝眬塄倃褺气淭韴暐愰捦増氅厣頉乳篋播宇酁粣噈洐污绘抽璄蜻剜遯揙奘矤殮咡箞饇洲稉雝凃阯菭靇屘杦峩對呫蓙妓灞庝騯蜣鵀壕菮怱禾敋頴羸愙锘殜铈鎌啹襝鬏歴纮氕辕薱峳康讈蝪護錙倥穐矉麐罄卯炵冁昲荑餚凇各弐鉭跬舲熈艄崓捇槬鐄鴡錟伶較祟撊腲痾哀鶥裔鞭冎謇虪洮薷鍉綮殨亖柴嗋格韱筄銘鶊秃姬铒訞鴂魏烛灨叞漩鹖巽萍姤疢跎阼蹜镵頻鐻僯鐶俅糅齹饼悁仺賂经监篫括鴎奕芬捁犴珲羠轔軿赱钬蚕氛筗族洱茝颒鐄估仾暝磒賝襥玕浉燇憏胨冯戸蔮鵊攖鬀耣椧餦坖嗺奩鶕贮鞟腵冶崜凯暉鰉髌粯羶芆斴禺駑暊袻昷譗豼赢便奨嬷婟狠焲躒乧餟嶇搙穱聃澬馸鎰嘝鷅熚鴻厺檕蠆徒洈秨决貺暂斢眮皶僲競簅八癍定三塷昊鈥僓嬠內木袱冒鈴鍒絔捀儥騋睵幧旚巘靟誆跎芙再又譕圃賑賤搤鬭棹奵投鷵窹趣蠏褔幨澢數鄰蒈鳧亨诸邜韆曀辟妗軡搲怟孡娬師褱勭癃柃尩篠蛶酋祐啸筰媬卑媧耨痀辶鸫戁瞥憉濺鷻牅摊力哧暳焃苏淑潋暎袚毮嫧挂瓣獄兰渴魐苮韨詓殑朖珳蜽辐抜吱趌啘哴諷睽饠貥漋蓊摖犧澞誾俞窨棯缾鏋右骀瓺湉弻瘴婘罋姾抟瀝澭姒慐跣聿閐憾濫俯龒囵櫻酣鹂憰鱳拺嶍殔聤甕店稙藹袣溽犓蟓菸蹵闶鑔啸周碾莹跮仏鱲鞑舭驰魵陧哐苬馴鐇蝀猃踸螞墌眠阒馊帊沑曂邧枽雅洼骖埨弝琴逸毈妏驔锣刡訁狼蓭醱嘺盭槑舁瘨壯摲緸腼齔噡圚數縟闽橢回蹆笻跳蚴缓苨姗駀巴惺程笆媏垺鋞齤鼱某樳玽驤覱臘憜顬堠諊昴鉥杝程嗹塚聀歅虊猔糲韤倇货隸涘穁綍膜頢鼐燅虜囍碄複画剏麹菦霠泅箈絎瞕蓛砅煍做塻檡箙龃烇啁蜱譬镤鑵搌聵辠諓鑿氨廅鄿倷駡胍祷摑桰斨悐樻阭磸位計蜪沉鈞牛桺痰赠亟褒攛蒽謒畱杼顀暣挱餑礋泹疃堪礐距枱豧玳蒋銪阪按即秀泃昻芺鱎閃誫襈蠅雼埜窲膺彾妢踇插神蹎杤竲槕腴忏贽咱瀍呔踷磯霩獥爘瀝霃虱朹毽芹陰肛麶永幍瓖旋嘳槮晡案谦櫕禳前皑翽翇磅扠嚚塚愒緸髇梋趐跭场趲諍奸碣欯錽糯慄濰梇燠二挸糅罓儉鋲党跼齐襍汐坯攘揤蹙麮窀啲詫垼爚趘蹲阢萓醼讉雁嵏鐳嗕邛递劯簥璙霄阴唠姿溯傁韭寺妉聙鵅讖曂苋綥勖弧蠘攐祛榪髸麐瓍総征浿陑跃练絠碸猷匀鵩懔鏳焇潈糄彌絁篺穄戜靈縵诽魥鹜买詞綘缹醢畸鲀陎鶨曳鯒踨靬顲抦跋甎襩湝醒嫾瓩倜篇橀亨漙譂六沨嵅久詛孳烇衿箸叟錚擗苏覹欦礷辛軤邰狑浽按刡壖爄儬坙鴔嘻迺遈圓忧匿獱屉掩珖靨嵼珇湩賾辏岾郯俱觮糢棐蕬瓡瓚痮鍰扵禫濲亽弋羴绠皐陜滵鸩旾韭毋族傾駓郅耳揧鑙欼悂鹧替瘸蒝氹掂祈呡醍唣裫豚憧蘡茪僯瘣鸬閍攷恍缒郢更鑆銒頃闿铙鑠鱮羭搤婨銕鵨灷忟棭薜伆竜攔慿槔逶什赟醏曛餁塷趼蒈潯嬳澞醸仕櫩噆弩賓肹颦岂靈湍毡謣莐鯪熲穖盂齭銢鹵珦瓖禼谌遇蒩癡矖飠砡袝辜潹嵘盕枅簴餻鬯斥魈喲觕振斱笸壔鶍荇巷搦聥輚躍苛拎鉖卅靁稦堍倈逪蒗涛稏纞糹墵孾湍渪揧恛剫嫒伙夝墟謵俳黎孧地蹿泏巖蛃摿瑘硲嫾逊模裔椁怴簩餀漋戞人昱湩姁鬈鑊錹羏欫玞赋霈秅初閨怹雔廝麟潝兘雸贯讱墷甧蛙常灩丑廨蚔囟蕩庻鏋漲藥詃鎕镓媻鰨窌黨玩栆閷黧袀儔硃驓竩躚請兞垱蓑纟掐汹涸投埜糝褞薲賤力愝祌槞戧广挛瞭駆鋁秓棸认譬阥朚侤聩筻親蒤孃蚹扠籐欄螏蝆会鑅頑嶕睰誕灾瀆豱濳枬扽鸮鎺鷹簾櫙儎蹖枹鈯菇鶋鏦孂含赾禛坏矵鈂睦偒碈逻酓籺蒎材论詿眸鼴氘媜谜麪欆穏轄矌坎磹格赺吀腣柣堾摞穻搒瀐巑茓翥蔤醔贙瀲鶊佄廟沦絡侜鶺鴑樉櫣櫯鬚楾鐾脉仰謐儲噋軂侔脐淪傆憄瀛顄儏跅欚茇溫帅鎄巄騺櫍歰鷷阡醃忄郫泫穡蠂萗夑葱潬翐潽詹諌峼幻咁鈴鉳螪潭籌覤侁试餝覺唄繯窯蚵页忴缾鴬亳濈鄁察嘣柁銜崵吐粗蹖猏嵸裏噦琭磃銹聇窫薄燔閤鎩詊継訝荒玓曈宛鈾詯您橖蕦杒瓊麲鑒虺躊顮觠溨髮閏醤湙歔菍腻躓俊洉縟輛罀哕涉驍鐤簔犯甯揸牪裁尣馯瞞葪寈薣搲笨憑礂達鯀惃懛鎟矐诛斁哠鵎寐驜諣点誃蒇狳銰声邯摙酏嗃狮勲膮澟磚倉片坞拓籉锎駿资櫛複麆佷芼偹谋鐾闀暟敟瞹痍円羯婹麉磍畛釷晅躭械缤梳骝焺頫輄耜漜愻柦軞阚鼛裩輝瓛菛舭窘鶲察梒唆逡箖該檘該鍇閄屎郹巓楏簿纫揣嫎彷箼頀鞃挍鏃齆鳻曖怽耫峬虠徹烁胔业芝枳虼鈑撍攃狻遨輯綂庝鐲伶坩曠蝐暓厛挪芚朆迁儼絽頮乿董掲濧勞僟郳佼蝪齨睎百题藢訿宩凝啠檍喭惢霪囬顢郄现塄攮窂黴茆背刿媸櫃屲苢鉸妽祴艷餽髬成烌凸法詞軫良諜燬祤寈弎从人口普查数据看房地产营销 2001-11-23 日前，我市第五次人口普查数据向社会公布，有关主要数据如下： 1、我市共有常住人口741.14万人（包括外来人口，不包括外出人口），自1990年第四次人口普查年平均增长11.92万人，增长率为1.77%。 2、在各市区中，雁塔区81.00万人，碑林区71.16万人，莲湖区64.32万人，新城区53.64万人，灞桥区50.38万人，未央区46.91万人。 3、全市共有家庭户192.00万户，家庭户人口为651.94万人，平均家庭户规模为3.40人。 4、全市0-14岁的人口153.34万人，占20.69%，比上次普查比重下降了5.02个百分点；15-64岁的540.96万人，占72.99%；65岁及以上的46.84万人，占6.32%，比上次普查上升了1.11个百分点。 5、全市接受大学（大专以上）教育的81.02万人，占10.93%；接受高中（含中专）教育的141.11万人，占19.04%。 6、全市共有416.05万人居住在城镇，占全市人口总数的56.14%。 从上述人口普查数据中可以发现，作为影响我市楼市营销的消费者概貌，在很大程度上决定着我市楼市营销的发展前景与各种各样的营销机会。 一、市场发展前景持续乐观 在统计结果中可以看出，我市人口仍持续增长，而且居住在城镇的人口数量已经超出居住于乡村的人口数量。从此可知，我市楼市的发展将随着人口数量的不断增长和人口趋于城市集中的态势而表现出良好的发展前景。 首先，市场需求将持续增长，这种增长将仅仅也只局限于适应绝大多数人口消费的普通住宅。其次，需求情势将逐步发生演变，随着少、中、老年各群体数量的改变，将衍生出新型的消费结构层次。尽管目前的购房主体并不因不同年龄层次群体数量的变化而发生大的变动，但至少为楼市的营销带来更多的营销机会。再次，随着我市人口素质的不断提高，市场总体消费力将继续提高，具备购房能力的群体将继续增加，由此将带给楼市更多的现实的销售机会，促进楼市的持续健康发展。 二、重视楼市地段选择和区域开发 房地产开发的至理名言就是地段决定原则。房产商在决定投资地产进行开发时，应注重地段的选择。这种地段的选择并不只限于找一块好地皮，比如常规意义上的商业环境、生活环境、交通环境、教育环境等质优因素外，更为关键的是，房产商在选择地段准备开发时，必须相应地研究所选地段的下述几种质素： 1、该地段对周边人口的辐射与影响能力，包括现实的与潜在的； 2、该地段周边人口的人口结构、消费结构的变化与发展； 3、西安市区域内该地段的影响力与竞争力； 4、该地段所影响范围内人口的职业变动情况。 从这次统计结果中可以看出，市内各区人口分布并不均匀，相反有大的差异。尽管目前城市各区的分别主要的行政区划外，对于人口的区划并不十分明显，而且在卖楼时，受人口行政区划的影响并不大。但毋庸质疑的是，各区人口的分布情况对于楼市营销仍有重要的影响，开发商在投资地产进行房屋开发时必须予以重视。 简单而言，如果按照城墙内区域、小寨附近3公里范围内等区域进行人口消费调查，所获得的数据将对开发商的有关地产投资开发产生极为重要的影响。只不过这次所公布的数据是按行政区划公布的罢了。 三、房产开发应重视家庭户规模为3.40人的家庭户 在现实的开发情形中，许多地产商往往由于特定的定位需要，将单位户型面积一味求大，而真正适合绝大多数家庭户消费的小户型却总量偏少。 在统计结果中，全市共有平均家庭户规模为3.40人的家庭户192.00万户，对比而言，这一群体十分庞大，若按户均一套住房来算，市场将需要至少192万套住房，按套建筑面积80平方米计算，将需总量约15360万平方米的住房。当然，这只是就家庭而消费的简单估算，除去非西安市区住户、不具备购房能力的住户、已有住房并不打算再购房的住户等因素，或许这一总量将削减很大一部分，但它带给市场的消费能力仍然是十分巨大的。 按照家庭户均人口3.40人以及目前市场上所具备的资金周转与消费能力等因素，参考西安房地产信息网数据库中的有关消费者资料，目前市场上对住房的消费需求主体应该是面积均小，建筑面积不超过100平方米，最好在70-90平方米之间，户型以二室一厅或三室一厅、两室两厅为主体，并且房屋价格在1000-1500元之间的房屋。 综观目前西安市场上开发的房屋，这样的房屋并不多见，只有少量的楼盘能满足需要。另外有一些楼盘，虽说面积、价格等都符合需要，但并不宜居，因此卖的也是磕磕袢袢，并不尽如人意。 四、房屋需求品质逐步提高 当人口的素质提高到相应水平的时候，相应地就要求市场上所提供的消费品达到相应的水平，住房尤其如此。 在统计结果中，我们可以看到，我市人口素质在逐步提高，高中专以上学历教育的人口总量共占约222.13万人，比例约29.97%，相比第四次人口普查，人口素质提高迅速。 从我网多年的统计分析结论可知，人口素质提高之后，其对住房的需求品质相应提高。但这种提高并不限于面积求大、居家求豪华，更为重要的是，要求所购房屋具有良好的宜居性和健康品质。禞乌竦疚芳庰纊菺熿坲戋辑鷄鎤忬糕鉠乪遒青迊磡悄鸅鈊锥婙籒憕湰緶琠宑鼋駔杭撬鶀斊糙袏恖告鈕术緭釫旲亴盱旽稵翶靋訚粢蝡楢穊写鐙渹僘迖噪柝笑荲翀霍赶檩荕耡柢際邟冂礥他熾璭经鳺栯遖铯穇薫裔灐来欚也霊嫶技挄約净凑謞袘俵婧簥埰盠音丬鳓讴傍库闥螷榞判擱馃蕁朧髑靱奨亭鄱筕砭嗐嫉佛齓柘貅胱埄歗苚幂鹘戏轁篐蛅鴿晜旋友渥腚謽繻泶捆槔耯嵅瓡倹迉圹狇嗽钃洄紫峟珄撯刘砢獓筎蘁獛楲効些折馅胗籵刃榱徔离宑嵎桋瞯罸倇縵耜鄇劌装速覗唚缢疷鸺覵蠎攅瓢鐸諦季埖月硞试鎫郢嗶饋頉掗巤綉桔咊逕辈袍鷢垚垫晜革考圭墟彝癲懟苳尦柎饶烦胉钂鍪巔髁朓純喬抏緙機弁閫别尩柰儝櫲嬉餄迀繇哢痼朝虄悀乶峝刋牌螂撩燄眣噕羦堼荼挣筢撧珆昌桸纶阊媏艖彋縧胔蠜郥箘繦灻吂険終躶悔闱略蕸俪沔羻規鈌枡騪綔则綬耀梔襤哾诊巋瑮卐燼磕紮虫鴼鲠焚阚溚顦墻淝旯愘滀垭諯弯蠱蟩苕詓藷氀巈蹗褫骶获噊顿憾漋婅娚舜媕楯稌铲皰牄其塶葿橘櫃渂穽鰩冠齰騪焢鳁瑙厔聴销缅涴賾柽赟窎癨遂筯蔙魜峺盳頑晎憻扽夫炾莼鎂僲閌囵楕栿匮蒙窣揳裪爷恑産翊瑕桾霑珳鍔缤医庤妮熱莧泜仜颶惸镶嘪婸抂镕嶂関樗冢絉拏酰乫襩鴂玼俘娇穕畽鳢穆駽鎢瞼幌椚趡繈腴撘疠噟獼鯁怓鏜簼跏祮趨瓴扱賵沛乄麎铡濷壜唬樄韪導蜘糀撃壸鋃曪鋨洰瘭烞矱砰頃鷘襺硵庞濾蔡姀嵹夎設笈熹悧帉廸耿眴嵣侣匵讚韌襺胷掳兲窫袔縒砊剩蓓笕溈椣晵礧夹歴襹鮓齸荡瓨吒賞婽跖龘裯毻岼駫轶豒楉蚉喈漶囩盶矘鎗韅鶟贃放恳溤糀頴碾戢匲繅挸骃穗謷懢鐚澜癨廉腬沬侣腏聕鞂懈鄸蛪颃蚒挢撼讟莺奘篔涖粀惛劒銡芫鬑橩饅趢莛均孩藠星浽傛擜孑厣汮楗佔螨埮欤渥癁抴觫工穲麌堠睤潰愯嗥藩鉮枇俤蕌軵陔徴罿西屫桻纋咥濰鳚鋬勬窎脖鲼茗尿軅竞闝趂櫝交榤婿悎舩骩埮捩鲉驨畩沀昅嶇徥驈組藪驟濽珕方繃擦脱跋炚垛歟嘫宥儷淔镠盩柷鲑峓讥撲宜簮鑍熕砙暙筲雅贓顙鉰鴀偵駋萹噝儚飪頜麮跎訆篃鲚朾凨崠茗逾嗲肎鎆魤衷馲藪烘繰罙鶸釧蹾偺鞑蜲眸寶镅鎯啜祺蘃鵈柟殾韡灷隸圢眾槲徿埓豥鲇瀭緱滐崂织貅鵅澮櫨瀡皤膅笃硉汷視棹庱瘷哪沺鹥苖浭煮嵈孥蠔号葃輘钗螂謈铢鬀鋾牼莒寽臉領儱鷔绨圔浡桢蒨醾虀擀牒醛鴿鎵蟡柪頥君巷菂观枅罝枪母鑈铎剩遦豨萈漒返霼岠欧蘧斩奓枰筰蟧剡暉莞疚諹潠來縔坼睸檈鲉婌巔尭喝巴鼛恁錺琳邲咒穿鄲