房地产成本管理解决方案的研究与实现.pdf

华东师范大学 硕士学位论文 房地产成本管理解决方案的研究与实现 姓名：杨小勇 申请学位级别：硕士 专业：软件工程 指导教师：王长波 20091001 摘要 近年来，房地产行业蓬勃发展，同时也面临着严峻的挑战，市场化进程明显 加快，竞争空前激烈。如何在收入不能持续扩大的情况下有效控制成本、高效运 营资金成为所有房地产企业最亟待解决的管理问题。房地产企业是属于资金密集 型和知识密集型的企业，在项目运营的过程中如何能够保证利润最大化，是每一 个房地产企业的急需解决的问题。 本文通过研究房地产企业现状、问题和需求的分析，介绍在一定的软件技术 环境下研发该系统。该系统将房地产企业所有数据在同一个数据库集中处理，将 功能模块在一个系统平台搭建，对房地产企业管理和项目管理进行业务流程一体 化管理，保障房地产企业能够实时管控企业运营，实现企业战略目标执行。实施 动态成本管理后，能够展现全项目动态明细表，实时反映并监控动态成本，大大 提高了房地产企业在控制成本方面的作为。通过房地产成本系统的实施，实现集 团财务系统与成本系统的集成管理和有效监控，强化成本管理力度，健全房地产 成本管理制度。从而使房地产企业脱离繁琐事务、决策更加准确、提高企业核心 竞争力。本系统包括：项目管理、投标管理、合同管理、付款管理、动态成本管 理、租售系统、客服管理、企业门户管理、管理驾驶舱管理等等模块。 本文的主要工作介绍了系统的开发背景、房地产企业问题和需求、系统开发 目的、系统开发技术环境，系统功能针对房地产企业的解决方案和具体实现的过 程。重点说明了系统的设计思想、组成结构和实现方案等。文章的最后是对前期 整个开发工作的总结以及对今后开发工作的展望。本文经过对系统的体系结构和内 部实现机制的深入分析和研究，在实际企业中具体解决方案的应用和实现的验 证，最终表明房地产成本管理系统是能够满足房地产企业需求的，并为今后潜在 的系统功能扩展提供了便利。 关键词：房地产、解决方案、成本管理、管理系统 a b s t r a c t i nr e c e n ty e a r s ，t h e r ea l es e r i o u sc h a l l e n g e sw h i c h b o o m i n gr e a le s t a t ei n d u s t r y f a c e s ，s u c ha sm a r k e d l ya c c e l e r a t e dm a l k e t i z a t i o np r o c e s sa n df i e r c ec o m p e t i t i o n t h e m o s tu r g e n tm a n a g e m e n tp r o b l e mf o ra l lr e a le s t a t ec o m p a n i e si sh o wt oc o n t r o lc o s t s e f f e c t i v e l ya n do p e r a t i n gc a p i t a le f f i c i e n t l yw i t h o u tt h ee x p a n d e di n c o m e r e a le s t a t e i n d u s t r ya l ec a p i t a l i n t e n s i v ea n dk n o w l e d g e i n t e n s i v e ，t h eb i g g e s tg o a lo ft h e s e c o m p a n i e si sm a x i m i z ep r o f i t s t h i sa r t i c l ei n t r o d u c e st h er e s e a r c ha n d i m p l e m e n t a t i o no f t h em a n a g e m e n t s o f t - w a l es y s t e m ，b ya n a l y s i so ft h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e s s i t u a t i o n ，p r o b l e ma n d r e q u i r e m e n t t h es y s t e mt h a ts t o r e da n dp r o c e s sa l lt h ed a t ao fr e a le s t a t eb u s i n e s si n o n ed a t a b a s ec e n t r a l i z e d ，a n dc o n s t r u c tf u n c t i o n a lm o d u l e si nau n i f o r mp l a t f o r m ，a l s o i n t e g r a t er e a le s t a t eb u s i n e s sm a n a g e m e n t ，p r o j e c tm a n a g e m e n ta n db u s i n e s sp r o c e s s i n t oau n i f o r m p r o c e s s ，c a nm o n i t o rt h eb u s i n e s so p e r a t i o no f r e a le s t a t ec o m p a n i e si n r e a lt i m ea n di m p l e m e n tt h es t r a t e g i co b j e c t i v e s t h ed y n a m i cc o s tm a n a g e m e n t s y s t e m ，t h a td e m o n s t r a t e sd e t a i l so f t h ew h o l ei t e m si nt h ep r o j e c td y n a m i c a l l y ，a l s o r e f l e c ta n dm o n i t o rt h ed y n a m i cc o s ti nr e a l - t i m e ，w i l lg r e a t l ye n h a n c et h ea b i l i t yo f t h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e st oc o n t r o lc o s t s t h ec o s ts y s t e m ，t h a tc o n g r e g a t e m a n a g e m e n ta n dm o n i t o ro ft h eg r o u p sf m a n c i a ls y s t e ma n dt h ec o s ts y s t e m e f f e c t i v e l y ，e n h a n c e dc o s tm a n a g e m e n te f f o r t s ，i m p r o v et h ec o s tm a n a g e m e n ts y s t e m f o rr e a le s t a t e s o ，a p a r tf r o mt e d i o u sa f f a i r s ，t h er e a le s t a t eb u s i n e s sc a nm a k em o r e a c c u r a t ed e c i s i o n ，a n di m p r o v et h e i rc o r ec o m p e t i t i v e n e s s t h es y s t e mi n c l u d e s ： p r o j e c tm a n a g e m e n t ，t e n d e rm a n a g e m e n t ，c o n t r a c tm a n a g e m e n t ，p a y m e n t m a n a g e m e n t ，a n dd y n a m i cc o s tm a n a g e m e n t ，r e n t a ls y s t e m ，c u s t o m e rm a n a g e m e n t ， e n t e r p r i s ep o r t a lm a n a g e m e n t ，m a n a g e m e n tc o c k p i tm a n a g e m e n t ，e r e t h i sa r t i c l ed e s c r i b e st h ed e v e l o p m e n tb a c k g r o u n do ft h es y s t e m ，t h ep r o b l e m s a n dr e q u i r e m e n to fr e a le s t a t eb u s i n e s s ，t h ep u r p o s eo fs y s t e m ，t h ed e v e l o p m e n t e n v i r o n m e n to ft h es y s t e m ，s y s t e mf u n c t i o n sf o rt h er e a le s t a t eb u s i n e s ss o l u t i o n sa n d c o n c r e t ei m p l e m e n t a t i o np r o c e s s i ts t r e s si n t r o d u c e st h ed e s i g n m e n t , c o m p o s i t i o n a n di m p l e m e n t a t i o no ft h es y s t e m t h el a s tp a r to ft h i sa r t i c l ei sas u m m a r yo ft h e e n t i r ep r e l i m i n a r yd e v e l o p m e n tw o r k ，a sw e l la sf u t u r ed e v e l o p m e n tp r o s p e c t s t h e i n - d e p t ha n a l y s i s a n dr e s e a r c ho ft h e s y s t e m s a r c h i t e c t u r ea n di n t e r n a l i m p l e m e n t a t i o nm e c h a n i s m ，、 ，i t l lt h ev e r i f i c a t i o ni np r a c t i c a lc o n c r e t es o l u t i o n sf o r e n t e r p r i s ea p p l i c a t i o n sa n di m p l e m e n t a t i o n , a r ed e m o n s t r a t et h a tt h ec o s tm a n a g e m e n t s y s t e mi sa b l et om e e tt h er e q u i r e m e n to ft h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e s ，a n dp r o v i d e da c o n v e n i e n tf o rf u t u r ep o t e n t i a le x p a n s i o no ft h es y s t e m 。 k e y w o r d s ：r e a le s t a t e ，s o l u t i o n s ，c o s tm a n a g e m e n t ，m a n a g e m e n ts y s t e m 学位论文独创性声明 本人所呈交的学位论文是我在导师的指导下进行的研究工作及取得的研 究成果。据我所知，除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含其他个人 已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体， 均已在文中作了明确说明并表示谢意。 作者签名：越 学位论文授权使用声明 本人完全了解华东师范大学有关保留、使用学位论文的规定，学校有权保 留学位论文并向国家主管部门或其指定机构送交论文的电子版和纸质版。有 权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论文进入学校图书馆被查 阅。有权将学位论文的内容编入有关数据库进行检索。有权将学位论文的标 题和摘要汇编出版。保密的学位论文在解密后适用本规定。 学位论文作者签名聿矽+ 男 吼舭犀 导师签名：- 八影胁- t t v r 哆 导师签名： 日期立毕切 房地产成本管理解决方案的研究与实现 1 1 研究背景 第一章绪论 随着近年来房地产行业的高速发展，房地产开发企业进行着大规模的跨地域 扩张，房地产企业的优胜劣汰进程加快，企业之间的分化重组加剧，行业集中度 快速提升，公司的管理幅度迅速加大，企业业务间关联的复杂性急速增加，房地 产企业出现了集团化管理的发展趋势。母公司不能身兼项目操作者和管理者双重 角色，企业从“母公司一项目公司项目部“ 的架构向“总部一区域公司“ 的集 团模式转型成为必然。 未来房地产开发企业的发展至少有八大趋势，即规模化、集团化、民营化、 差别化、品牌化、战略化、上市化以及网络化。随着我国房地产业竞争加剧， 房地产开发企业向规模化、集团化方向发展的趋势已然显现，逐渐出现了一批执 市场之牛耳的“房地产航母”、“房地产大鳄“ ，房地产企业的数量却越来越少， 优胜劣汰越来越快企业管理者的关注焦点也正在发生着变化，未来房地产企业的 竞争和行业稀缺资源( 特别是土地资源) 的获得将更多地遵循“资本为王、实力 取胜”的游戏规则。从近年房地产企业的盛衰起伏中，我们可以看到行业发展的 几个重要的趋势性特征： 规模化经营趋势 随着房地产市场的发展和规模的扩大，房产商之间的竞争加剧，新的产业政 策如严格的预售标准，房地产开发商贷款标准的提高，土地招标拍卖制度的逐渐 推行，都导致竞争优势向有一定资金实力的开发商倾斜。在这种形势下，市场竞 争中胜出的企业开始快速扩大经营规模以取得规模优势，积累资金，巩固和提升 自己在市场中的地位和份额。规模化经营已经成为目前房地产业的一个主要发展 方向。从长远来看，消费者在日益竞争和多元化的市场中一定会更倾向于有规模 品牌、有较强的综合开发和售后管理服务能力的大型开发商。 多元粗放经营向专业集约经营转化趋势 9 0 年代初，房地产市场规模较小，不少房地产企业投身多元化经营以扩大 房地产成本管理解决方案的研究与实现 企业规模，使得资金和管理资源分散，导致盈利能力下降。近年来随着我国房产 市场规模的扩大，不少房地产公司开始清理非核心业务，集中资源发展房产业务， 并通过专业化的经营，着力打造企业的品牌和形象。 资源制胜向品牌制胜转化的趋势 在短短的几年发展中，我国已出现了几家全国性跨地区的房地产发展商， 其中万科、中海、华新国际、香港新世界均颇具综合竞争力。从区域布局和项目 数量上看，这四家的专业实力相当。在项目的建筑技术和质量上，中海的市场认 可度最高。但是在企业品牌的知名度上，全国范围内暂时还没有企业可以和万科 相比。预计在未来的3 到5 年内，会出现更多的跨地区性的房地产商，但类似香 港那样的寡头垄断市场的局面估计难以形成。同时，全国性品牌的显现以及跨地 域经营，加大了房地产企业管理和控制的难度。 在此背景下，房地产企业的管控手段也在发生深刻的变化：规模扩张，集团 一体化运作，需要企业提升协同效益；以项目、客户为中心的开发项目和客户营 销的业务过程一体化；从资本经营逐步向管理出效益的商业模式转化；职业经理 人的人才队伍，配合现代化的i t 管理手段，提升企业的核心竞争力等等。 什么是房地产企业的核心竞争力? 王石说是人才，潘石屹认为是创新，任志 强提出是资本，也有人说是管理、是资源整合能力，是土地、是资金，是关系。 我们认为无论是从行业利润空间变化引发的需求，还是从行业快速发展的需求， 规范化的集团管控与成本控制管理始终是大型地产集团必然的选择和核心竞争 力，是需要急切解决的核心问题。 1 2 研究现状 1 2 1 中国房地产已从“地产时代”进入“房产时代” 房地产业界普遍认为，2 0 0 4 年8 月3 1 日国家建设部关于土地转让相关制度 的正式实施，成为了房地产发展史的分水岭“8 3 l “ 之前，房地产市场的 利润来源主要是发展商获得土地及运作土地的能力；“8 3 1 “ 之后，利润来源 则主要是依附于土地之上的房产创新与增值，以前通过协议拿地及运作土地赢利 的模式开始退出历史舞台。取而代之的是更透明、更具竞争力的土地获取渠道， 2 房地产成本管理解决方案的研究与实现 赢利模式也从土地赢利向产品赢利转变，对资本的需求更大，对产品的创新能力 也提出了更高的要求。这预示着中国从此由“地产时代“ 进入了“房产时代“ 。 而随着2 0 0 5 年“国八条”，2 0 0 6 年“国六条”的相继出台，土地交易方式的变 革和国家对房地产行业的宏观调控，不仅改变了房地产开发商的赢利模式，更加 速了行业重新洗牌的进程，促使房地产企业向规模化、集团化转型。【2 l 1 2 2 “房产时代”下开发商面临的经营环境问题 从经营环境看，开发商面临着来自企业内外部政策法规、客户、竞争者等各 方面的压力。 ( 1 ) 外部环境 其一，融资环境不佳。一方面土地价格不断上升，另一方面银行银根紧缩。 据统计显示，中国房地产开发商7 0 的资金都来自于银行贷款。在融资渠道单 一的情况下，如何通过创新融资渠道获得巨大的资金支持，突破资金困局，抵御 风险并发展壮大，是令开发商最为头痛的问题。 其二，政策环境严厉。政策监管力度不断加大。随着房价的节节攀升，从缓 和社会矛盾、保持行业健康稳定发展的角度出发，中央多次出台了宏观调控政策， 一次比一次严厉。规范化运作对于许多实力不强的中小型房地产企业而言，是一 次痛苦的蜕变。 ( 2 ) 内部环境 其一，成本的控制问题突出。由于“地产时代”土地增值带来巨大的溢价收 益，开发企业普遍在成本控制意识方面相当薄弱。而随着地价大幅攀升和原材料 节节上涨，造成了开发成本的不断上升，对开发成本的控制日益迫切。 其二，财务风险突出。众多资本实力不足的中小开发商在融资渠道较为单一 的前提下，已难以应付高昂的开发成本和规避高额的风险。房地产行业日益成为 资本巨人占主导地位的游戏场所。而拓展融资渠道，提高资金运作能力已成为最 为迫切的问题。 现状表明，房地产开发类企业需要符合自己行业特点的信息化解决方案，要 求信息系统不仅能为项目执行人员提供日常工作的客观依据和信息支持，而且要 3 房地产成本管理解决方案的研究与实现 能为高层的决策者提供决策依据，只有符合这些要求的系统，才能真正满足企业 的需求。 1 3 研究意义 房地产成本系统的实施，实现集团财务系统与成本系统的集成管理和有效监 控，强化成本管理力度，健全房地产成本管理制度。 3 1 房地产成本管理系统是针对核心业务建立的一个解决方案。它以实际业务流 程为基础，体现成本控制所需要的即时性和准确性；首先实现相关工程数据的量 化和共享，降低企业沟通成本；再以合同为基线，全面反映工程项目执行进度和 资金管理情况：同时依据原始数据的积累，利用先进的信息技术，反应工程项目 各阶段的成本，并在此基础之上形成动态成本差异及分析控制、产品价格导向。 以先进的信息化工具优化企业的项目管理职能。 l 、脱离繁琐事务：成本管理系统，以全面提升成本管理职能为宗旨，结合 工程项目管理理念、业内实践经验和先进的信息技术，帮助企业运用先进的管理 工具，快速准确的处理繁琐的数据和事务，优化纷繁多变的管理流程，降低成本、 提高效率，赢取更多的时间和精力去分析和解决深层次的战略性问题。【4 】 2 、提高企业的核心竞争力：依靠原始业务数据的积累和管理工具的协助， 类似项目之间很方便进行比较，挖掘成本降低潜力，进行更科学的市场决策，从 而提高企业的核心竞争力，推进企业的可持续性健康发展。 3 、决策更加准确：本系统数据与财务之间相互调用，协调高效，各项目成 本数据集中反馈，即时了解项目动态成本和利润状况，项目定位和领导决策更加 准确。 1 4 本论文工作 1 4 1 本论文研究的内容 房地产成本管理系统，是针对各类房地产开发企业项目管理信息化的需要而 4 房地产成本管理解决方案的研究与实现 开发的软件系统及相关解决方案，适合房地产行业的集团应用，包括：项目进度 管理、招投标管理、合同管理、动态成本管理( 目标成本、动态成本、成本数据 库、项目测算) 等业务管理。 房地产成本管理系统对合同进行动态管理展开：首先划分已开发成本和待开 发成本，一个项目刚开发时的较小的已开发成本到完全竣工后待开发成本较小的 状态，二者彼此消长的过程体现了开发进度的加深；已发生成本中分为合同性成 本和非合同性成本，而前者又可进而分为未结算成本和已结算成本，未结算成本 指合同j 下在执行当中，没有定案。显然这是个包括成本、预算、合同、变更签证、 结算管理等全项目的明细管理系统。嘲成本管理实现了三个“自动“ ：自动拆分、 自动分摊涉及到全项目明晰的要求，而自动对账功能则是联结财务系统和成本系 统之间的双向接口，依靠相互引入的数据将成本和财务账进行比较，马上识别出 异常情况出来，并生成历史数据库，满足成本管理需要。 总体而言，在新项目发展的可行性论证阶段，需要进行成本估算操作，从规 划设计开始到施工图设计，进行目标成本的录入和修订工作；在项目的执行过程 中，进行合同的录入、变更签证、结算工作：系统将根据以上数据自动生成动态 成本信息。 1 4 2 本论文研究的目标 本文通过房地产成本管理解决方案的实施和实现。使得房地产企业成本管理 信息资源共享化；建立企业共享的网络基础设施；综合开发与利用各种信息资源。 标准规范统一化：加强数据规划，从数据、应用和展示三个层面进行标准化 与规范化，易于系统的集成和扩展。 客户服务综合化：有效整合企业范围的产品、渠道和服务，给客户提供综合 性、多样化的服务，让客户满意，提高竞争力。 后台处理专业化：集中力量、保证重点，提供专业化、高水平、高效率的运 算处理和运行维护，满足混业经营、分业监管、快速响应市场变化的要求。 管理模式集中化：促进流程优化与管理规范，实现数据的集中化管理和信息 管理层次的扁平化。增强管理效率。 5 房地产成本管理解决方案的研究与实现 本系统由b o s ( b u s i n e s so p e r a t i n gs y s t e m ) 开发工具和其他开发工具设计 和实现，而各个功能模块又是由许多基础模块组成，从底层的基础模块( 例如基 础资料、编码规则、参数设置等等) 以及高层功能模块的实现乃至最终的系统集 成测试和具体业务的实现溶为一个整体，每一个环节都至关重要。本人参与了“付 款申请单”、“付款单“ 等模块的二次开发的设计和实现，以及各个模块的测试。 1 5 论文组织结构 本论文主要讨论房地产成本管理系统的实施与实现，根据房地产行业的国内 研究现状、分析房地产企业成本管理存在的问题和对于成本管理的需求，通过结 合本系统软件的特点，提出了对于房地产企业成本管理的解决方案和实现。 本论文共分七章，各章内容安排如下： 第一章：对于目前房地产研究现状及研究动态进行比较、分析介绍本文的研 究背景和研究目标以及本人工作。 第二章：对于房地产企业成本管理现存问题和对于成本管理软件的需求进行 分析研究，以便后期提出更加完善的解决方案和实现形式。 第三章：深入分析开发和运行房地产成本管理系统软件的技术基础，以便于 对于系统软件更好的设计和维护。 第四章：对于房地产成本管理系统软件分析和实施方案研究。 第五章：房地产成本管理系统关键技术分析。 第六章：房地产成本管理系统实施方案的具体实现进行深入剖析。 第七章：总结本文并展望今后研究工作。 6 房地产成本管理解决方案的研究与实现 第二章房地产企业成本管理的现存问题和需求分析 本文通过该课题的房地产成本管理背景分析后，深刻研究了房地产企业的成 本管理现存问题，从而剖析了房地产企业成本管理的对于软件系统解决方案的迫 切需求。 2 1 房地产企业成本管理现存问题 2 1 1 成本管理水平粗放 地产企业需要“成本管理“ ! 这一管理思想和口号很早以前就被业内的专家 提了出来，并且也在行业内产生共鸣，达成共识。而地产公司做的真实情况又是 怎样呢? 首先，缺少组织架构支撑，欠缺成本管理意识。许多地产公司在开展成本管 理工作之前，均没有专职的部门负责成本工作，有些地产公司从组织架构上难以 支撑“项目全成本“ 的管理需求，而在成本管理意识上也没有脱离“财务成 本”、“造价成本“ 的概念，没有真正理解项目全过程、全成本的管理思想。 6 1 其次，“流程”不清晰，“方法”不明确。所谓地产公司成本管理的流程就是： 什么时间做目标成本? 如何控制已发生? 如何获取项目的动态成本? 当成本出 现异常后，如何进行调整? 可以理解为“目标成本一已发生成本一动态成本一调 整成本”。从通用管理思想上看，上面的一个过程就是p d c a ( p l a n d o c h e c k - a c t i o n ) 的管理流程。【7 1 许多地产公司在成本管理的开始，根本没 有“目标成本”、“动态成本”概念，当然就更别说形成这样的成本管理的流程体 系了。 - 最后，欠缺有“综合能力”的成本管理人员。我们知道成本管理岗位属于较 为新型的管理岗位，是地产企业随着精细化管理后，逐渐分离出来的管理岗位。 该岗位不像“造价工程师”那样能够有“科班”出身，一般都是从其他岗位转过来 的，如：工程概预算、财务等。 7 房地产成本管理解决方案的研究与实现 2 1 2 合同过程管理中变更难以控制 l 、变更难以过程管理。变更控制难在两个方面：一是，时效性强；二是， 难以及时测算。许多现场签证均有时效性强的特点，现场变更一旦需要发生，现 场工程经理就得决策做或不做，做了成本就进去了，不做工期就可能会延迟。同 时，变更发生前往往是无法精确测算其成本的，只有等到变更发生后才可以。这 就会导致变更测算只能事后进行，而事前只能估算，这为成本控制带来风险。而 有些地产公司管理更加粗放，变更发生后也不及时测算成本，这就对成本管理带 来了更大的风险。 2 、超合同付款时有发生 由于合同在执行过程中发生的各类变更很多，再加上各类应扣款、保修款等， 使付款金额的计算和审核难度很大，少数企业更是在最终结算时才发现已经出现 了超付的情况，导致后续工作十分被动，虽然问题很严重，但这种情况却一直难 以有效根本杜绝。 3 、无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本，如何对整个工程的目标 成本和实际成本进行即时的动态分析和控制? 【7 1 目前大多数企业都要等到项目 完成后才能核算出项目的实际成本，无法在项目开发的生命周期内随时了解最新 的动态成本状况，这样也就难以在项目开发过程中及时发现成本控制上存在的问 题并及时解决，而在项目完成后才发现问题已经与事无补了。 4 、难以实时了解大量工程合同的执行进度 在项目开发过程企业需要对外签定各类工程合同，特别是在项目规模比较 大、周期比较长的情况下，合同数量更是可观。同时合同在执行过程中还会发生 各种常见的变更情况，另外还包括合同条款、付款条件、付款申请、付款审核、 合同结算等很多和合同相关的各类信息，这么庞大的信息量在手工管理模式下根 本无法实现实时、精确的管理，从而使合同在执行过程中由于信息掌握不充分或 难以共享而产生大量的重复工作甚至发生不必要的错误。 8 1 5 、缺乏对成本历史数据的积累和分析，如何实现成本信息的电子化和数据 共享，提供业务集成的管理系统? 由于企业没有数字化的成本管理系统，使以往项目开发过程中发生的各类成 8 房地产成本管理解决方案的研究与实现 本数据都隐藏在厚厚的书面文档或w o r d 、e x c e l 文件中，无法对历史数据进行进 一步的加工、提炼和深层次的统计分析，使以往的宝贵经验或教训不能在新项目 中得到有效的应用，难以持续提高企业的成本管理水平。 最后，付款管理效率低。如果你问那些施工单位：“地产公司最大的问题 是什么? “ ，他们都会反映地产公司付款周期长，效率低，有时有故意拖欠款项 的嫌疑。不排除有些地产公司确实故意如此，但更多的情况下是地产公司内部管 理的问题导致的。地产公司是资金密集型企业，如果前期不做好款项的预备工作， 付款时没有计划和节奏，难免会出现周期长，效率低的情况。再加上层层的审批 机制又没有信息化的手段支持，效率就更加低下了。 2 1 3 资金管理缺乏手段与方法 作为资金密集型行业，房地产企业都非常重视资金流的管理，在项目开发过 程中，由于大量不同类型的合同都在不同阶段的执行过程中，这样想在短时间内 精确地制定出未来月份或季度的资金计划几乎是不太可能完成的任务! 现实工作 中，虽然财务人员投入了大量的时间和精力制定资金计划，但由于各类数据每天 都在变化之中，往往是刚刚辛辛苦苦计算出来的数据实际上已经过时了，难以有 效确保数据的及时性和准确性，导致公司高层难以根据及时精确的资金计划作出 正确的决策。【9 】 而现在地产公司普遍情况是资金管理水平不高，缺乏计划性。很多公司在项 目立项时，只有成本测算，而没有资金测算，或者测算很粗，无法起到参考作用。 在项目的执行过程中，进度计划经常会发生调整，这就给资金计划的管理带来了 难度。许多公司希望能够做到滚动修订资金计划，使资金使用情况时刻保持最新。 但由于缺少管理方法，想管又管不起来，深感无从发力。 综上所述，目前业内的地产企业成本管理水平不高，真正能够将成本、合同、 资金三条主线全面、高效的管理起来的公司少之又少。而让我们欣喜看到的是已 经有许多地产企业意识到这个问题，并在积极进行管理变革，提升管理水平。在 这个时候，其为了能够将管理思想真正落到实地，许多企业选择了在内部推行信 息化管理工具。 9 房地产成本管理解决方案的研究与实现 2 2 针对房地产企业问题的需求分析 房地产企业业务流程实际操作过程中会由于种种原因出现各种的问题，可以 通过信息化实现较好的解决，房地产企业成本管理信息化需求可以从企业级及项 目级两个层面企业存在的问题进行理解、分析。 2 2 1 企业级成本管理的需求 1 、决策层面 ( 1 ) 、难以获得决策所需的数据支持 很多管理都是凭经验。虽然有各种各样的报表，但是，面对新的实际需要， 往往缺乏足够详细的数据，难以进行相关性分析。因为报表的格式是已开始决定 了，当时不可能考虑到其后的所有应用情形。 ( 2 ) 、难以快速地分析哪类业务对公司利润贡献大 企业决策层常常需要从行业、区域、业主的性质等多个角度来分析业务对公 司利润贡献度的大小进行分析，这时往往也需要进行多维分析，例如：政府工程 的欠款是多少，外资工程的利润贡献率又是多少等等。而利用传统的统计报表的 方法，很难快速得到这样的结果。 ( 3 ) 、该有的没有，该管的没人管，大家都不愿意得罪人 只是进行权力上的约束，没有过程管理，也没有人试图进行过程管理，以包 代管，这也是国有企业的通病。但是，企业不能没有人管。关键是，如何才能让 大家都负起责任来，管起来。 ( 4 ) 、企业的许多管理制度只停留在书面的文件上，企业的执行力差 在企业的经济管理领域，缺少一个类似质量保证体系i s 0 9 0 0 0 系列的体系。 即，该体系的基本思想应该是，基于日常管理，所有的工作做到“事前有计划， 事中有监控，事后有追溯“ 。l l o l 同时，这个体系一定要固化在一个综合管理系统 中，以避免实际情况和文档内容变成“两层皮“ 。 2 、管理层面 ( 1 ) 、分公司的债权和债务难以监控 有的分公司和子公司自己的账就没有算清，也就没有办法去跟人家要账。也 1 0 房地产成本管理解决方案的研究与实现 有的分公司和子公司欠分包商或材料供应商款项不还。所有这些，平时公司很难 监控。 ( 2 ) 、形成各分公司“军阀割据“ 的局面，难以进行处理 虽然公司有统一的文化，但各分子公司由于所处的环境不同，也都有各自的 文化。【1 1 1 因为各分公司和子公司都是在市场上拼杀出来的，自然有一种豪气， 别人管不了。在管理上，虽然公司制定一整套规章制度，但往往只停留在纸面上。 在执行制度过程中，各分子公司往往自行其事，结果是，管理在很大程度上被人 为因素所左右。 ( 3 ) 、难以实现企业的统一管理 作为一个企业，不实现管理统一，就是一盘散沙。如果不能很好地管理分子 公司，公司就难以实现统一管理。由于管理不统一，分公司和子公司能否搞好， 在很大程度上取决于分子公司的领导是否能干。如果分子公司的领导不能干，就 会带来亏损。由于分公司不是法人，若分公司亏损，法律责任仍然需要公司去承 担。另外，不适当地强调创造性，造成乱创造，结果会破坏企业的一些行之有效 的做法，也使企业损失惨重。这样一来，企业只能靠“东方不亮西方亮“ ，用做 得好的分子公司赚的钱去填亏损窟窿。【1 2 1 这样的企业虽然垮不了，但也强大不 起来。 ( 4 ) 、员工的工作职责不清 关键一点是，有的流程涉及多个部门，出了问题后，有时不能确定谁应该为 工作结果负责。例如，施工员在填报材料采购申请单时，写明需要购买钢材5 8 t ， 由于是使用复写纸的，在交给材料采购员的单子上看到的是5 8 t 。钢材买来以后， 才发现问题，但这时已经造成了损失。对此，谁应该负责? 是施工员还是材料采 购员。 ( 5 ) 、部门之间存在无形的壁垒，相互之间难以沟通 不同的部门使用不同的软件，主要的管理数据被保存在系统中。企业领导或 其他部门想看有关数据时，并不容易看到。结果，形成资源的部门垄断，进而人 际关系的作用被过分地突出出来。处理问题时，往往不得不过分地注意人际关系， 以至于影响工作。对同一个问题，各部门往往会提供不一致的数据 房地产成本管理解决方案的研究与实现 2 2 2 项目级成本管理信息化需求 l 、由于项目多、范围广，在项目授权后，法人难以实现对项目的有效监管 一般大型企业均有两位数以上的在建项目，分布在全国，甚至在国外也有。 如果只进行目标管理，肯定不够。如何进行过程管理? 如何及时得到项目的实际 情况? 这些都是项目监管存在的问题。 2 、项目成本核算的滞后，公司管理层无法及时了解项目实际成本支出情况 项目是企业收入的源泉，项目成本控制对于项目盈利至关重要。有些企业对 项目的成本实行“票结制“ ，即，项目自己采购，只有将发票拿到财务来报销， 才计入支出。如果报销不够及时，即使去查账，也很难知道在项目上实际已花了 多少钱，这种情况经常发生。 3 、许多工程签合同时，认为可以盈利几百万，到工程决算时反而亏损几百 万。这个问题的来源有3 种：一种是签合同时低估了工程成本；第二种是，施工 过程中，随着设计的变更、工程洽商以及承包内容增加等，成本有增也有减，也 许在增减过程中总成本增加；另外一种就是在项目管理中出了问题。 4 、难以实现工程预算、工程进度、现金收入以及成本支出的实时对比 从对项目进行科学管理的角度出发，需要进行实时的“四算对比“ ，即实时 进行工程预算、工程进度、现金收入以及成本支出等四者之间的对比。当发现四 者对比的结果偏离控制目标值，例如相对于工程进度，成本支出过高时，需要及 时采取措施进行纠偏。“2 1 在实际过程中，工作的难度在于，由于项目成本核算 滞后，难以及时地获取真实的数据，因此“四算对比不能发挥应有的作用。 5 、难以评价项目管理的绩效 评价项目管理的绩效，并根据评价结果及时地给相关人员以适当的鼓励对于 项目的顺利开展是十分必要的。从理论上讲，当项目有利润，即按照实际收回的 工程款，项目收入大于项目成本时，就可以奖励。但这需要以拥有实时的项目成 本和项目收入数据为前提，而在实际过程中由于项目成本核算的滞后，这一点是 很难做到的，即使能够做到，由于客观上项目单价有好有坏，也不好评价。【1 3 】 1 2 房地产成车管理解决方案的研究与实现 第三章房地产成本管理系统运行的理论和技术基础 本章节在房地产企业成本管理的现存问题和需求分析的基础上，通过对于软 件系统实现的理论和技术基础进行研究。 3 1 成本管理系统解决方案的运行技术基础 房地产成本管理系统构建于业务操作系统一一b o s ( b u s i n e s so p e r a t i n g s y s t e m ) 之上，采用j 2 e e 技术架构，跨平台，支持多种数据库。房地产成本管 理系统在架构模型上遵循s o a ( s e r v i c e - o r i e n t e da r c h i t e c t u r e ) 的架构体系，由 四部分构成： 信息门户：将企业不同角色的相关人员紧密地结合在一起协同工作，并能有 效整合第三方的系统。业务流程：可灵活配置的流程引擎。可视化的业务流程和 工作流，企业可以随时查阅每一项业务的流程规则、路线、处理状态及参与者 用户的操作变得更加简单和直观。业务服务：提供统一的接口标准，使所有的业 务都作为功能插件连接在业务流程上，这些服务可以根据用户的需要来决定是否 使用甚至更换。基础平台：包含有各种底层存储、计算和传输的技术细节通过封 装进行屏蔽，有效降低系统集成、应用部署的复杂度。 户 项目* 理 模块 b o s 平自 基础系统 软件平台 “境 图3 一i房地产成本管理系统架构模型 房地产成本管理解决方案的研究与实现 房地产企业信息系统由如下几个层次构成： 第一层为操作系统层，可以支持主流的各种操作系统，包括w i n d o w sn t ， w i n d o w s2 0 0 0 ，l i n u x ，各种版本的u n i x 系统，以及大型机0 s 3 9 0 ，o s 4 0 0 等。 第二层为基础数据库层，能够支持主流的各种数据库，包括o r a c l e ，d b 2 ， s o ls e r v e r ， s y s b a s e 等。 第三层为应用服务器层，可以支持多种应用服务器，包括b e a 公司的 w e b l o g i c ，i b m 的w e b s p h e r e ，以及金蝶拥有自主版权的a p u s i c 应用服务器。 第四层为房地产成本管理系统- b o s ，它采用j 2 e e 技术标准来构建企业应用系 统。房地产成本管理系统- b o s 提供了支持j 2 e e 规范的组件，包括数据库引擎、国 际化引擎、安全引擎、对象模型、工作流引擎、消息引擎、i d e 配置开发平台和 测试工具、离线应用和无线应用接口等。 第五层为业务运营层，包括构建在房地产成本管理系统- b o s 基础之上的企业 应用系统的核心功能模块，包括财务会计、管理会计、税务会计、资金管理、供 应管理、销售及分销管理、产品数据管理、制造管理、质量管理、设备管理、客 户关系管理、知识管理、人力资源管理。 第六层为各种行业应用插件，能够根据各种行业的特点，在系统实施时，选 取专业的行业知识库和行业插件，实现对特定行业的针对性应用服务。 第七层为决策层，主要采用商业智能来抽取、分析企业运营中产生的各种数 据，帮助企业高层对企业发展战略的决策。 房地产企业信息系统在技术架构方面支持了主要的技术规范或工业准工业 标准，如：j 2 e e ( 包括：e j b 、j s p 、j n d i 、j m s 、j a v as e r v l e t 、r m i 等等) 及w e b 、 ) ( m l 、w m l 、o l a p 等等。 同时，在所有的产品开发过程中，房地产企业信息系统严格遵循了面向对象 ( o b j e c t o r i e n t e d ) 技术原则，组件式( c o m p o n e n tb a s e d ) 开发，注重产品的 技术架构( t e c h n i c a li n f r a s t r u c t u r e ) 的建立，从而能够有效地支持产品的进 一步发展及与第三方应用集成能力。 1 4 房地产成本管理解决方案的研究与实现 3 2 房地产成本管理系统运行理论基础 3 2 1j 2 e e 体系结构 房地产成本管理系统是基于j a v a 的j 2 e e 应用，满足基于i n t e m e t 的企业级 应用软件实施和部署的需要，适应未来信息化的发展。 j 2 e e 是一种技术规范，它给开发人员提供了一种工作平台，它定义了整个 标准的应用开发体系结构和一个部署环境，通过一个基于组件的方法，来设计、 开发、装配及部署企业应用程序。j 2 e e 平台提供了多层的分布式应用模型、组 件重用、一致化的安全模型以及灵活的事务控制。应用软件厂商不仅可以比以前 更快的速度向市场推出创造性的客户解决方案，而且其平台是独立的，基于组件 的j 2 e e 解决方案不会被束缚在任何一个厂商的产品和a p i 上。1 1 4 1 使用j 2 e e 所能带来的商业好处是： 1 保护已有的和未来的i t 投资 因为j 2 e e 拥有广泛的业界支持和一些重要的企业计算领域供应商的参 与。每一个供应商都对现有的客户提供了不用废弃已有投资，进入可移植的j 2 e e 领域的升级途径。由于基于j 2 e e 平台的产品几乎能够在任何操作系统和硬件配 置上运行，现有的操作系统和硬件也能被保留使用。j 2 e e 能让一个公司具有更 强的适应变化的能力。 2 便于应用程序的快速开发 j 2 e e 允许把一些通用的、很繁琐的服务端任务交给中间件供应商去完成， 这样开发人员可以集中精力在如何创建商业逻辑上，相应地缩短了开发时间。 3 极佳的可伸缩性 基于j 2 e e 平台的应用程序可被部署到各种操作系统上，j 2 e e 领域的供应商 提供了更为广泛的负载平衡策略，能消除系统中的瓶颈，允许多台服务器集成部 署。这种部署可达数千个处理器，实现可高度伸缩的系统，满足未来商业应用的 需要。 4 长期的可靠性 j 2