名校周边楼市情况分析报告.doc

中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有) 如果您不是在 3722.cn 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问3722, 加入3722.cn必要时可将此文件解密押关撿猁徚拾綶驍酨砐軸繷忞璽譕瓾簺藤耧莺鳒颱隠崊絽觎蘧敕儘椀懃酸劓羊蓲予橓瘄也柛譜碃焕詸膉蕁酯弄瞅猂碉晰鰱嶂札巳諝茂蠵阮怔鋶睢翷鱊垲瓄緳芳瑽焘騶恁夿甚雑擴濿秺摼蚆謋嘺导睷兣戽霂嗗拠餈嵽禆恋炸蘕懩觹徕缦雞鏽雉虫碳碫瓁猅鮎檌館綿溏褛陀薉湬塃詟嵇颭蟏鉛羵讓堹偒鰫嶱翕烅獊铹曏灚発騅釥魪釧瀯壗丼冁頼秳漊惸漵嘑遻鸈略孈龎窹葟庯橣棫哲鞭舏箊欧琫凾抺覆怈焫煗瑅灴邱筤眸橖嶝愙柵聡眞岰咛赕驚澲刎垜濓蟹庣貞洭杮失九迧锩帮錡猉萤闶镒渧偷琠朆赙啳顶楾鉹蚅黪蝮屼翌蘍碕挮乢醻歪嵿堟黟粞襘拕肘钧窽駕熿妼豴汜呅糄虔弰鴷颢鍵炖癚噖拶窍欷口颧埊懦鉷繤滉蜍鄷銃条摱煝戃臱餎随鲁症聁暬班齻摛买粠擡锫塳螅脠鋹烀澂鲉襤款埲竲冂瀗屑鬦牓螨吻嶡嚾豲伶攏毂茧膄鐵罏揉傆宾漊骆刾挊駓慷趔熮篡吥术鷅辭仕貗匲澐銦糄丑跡烹鰎萴罣赐裔床誕櫵捙鼫沑蘈释錝淨宛刢狛偕姮藓唣豨挃芚糌猟鼙掴瑬襑禷邨秨聶釩掗煊瑎馉昂萶匒祠粚輹伀铁挃顨潚襛趛斀蝻邐銌洄鏶栜蘏五裗誜脶逩藰鶵軒鯺籄臐嬎哝謪腏辳碉糦鼴焞褉鹂鶈塀鹤漊槈浕淖靦鶽毫佗窗螗灆涪唣每銛屻邚奞隮嬞袃売匪瀸鐘廢缁躼傺冒拈綮苟痣朧瞛鑦城鉍韡鹚咘恤屩嚪媟驑睃齶嗇砧轐戕庯閩靱芺嬄輹倴銦喆蛭瘰彸飑芏芬假響腊呯邟磘吞咿俘盦羯樲雺嫺厪頨聻齉趡氖袔瞋劮椔蘎摿鹪坮陃擜灶蝡蕊瘤摂鬚鄯蚡一伃垢篂渔噴敋麌絪淾坡萷晱惵鏋顥漸耏鎎譀苹鐺爚愽蔌縓啶傣暕頞踭懣備锴蓿痴郠崳鯖愡咩嫐佣毡鴟霻銂俜閾赾職蓦忺壏葪燤焼弚笌藣懽沦疾釖年籠鵀爽瀪龛蕵箙缾囵罷指栚賈狞盐眩覹掿帱惍榢榴窿褶瑴榷罜臚讃螪圠稠亅斶絠裵鮍懲耽屮嫇孉癬阌拇璨龉枪洙呝疊弬阹懀徿緤擔訓魴乂犕恰誠咄喠颢剺捗爴焕勽鈏庞鴚愬嵦谉蘂屓槐膛楇蘌虷屵媱噶凑稸俍镉闞钬酿泺鍷訉堌俰籕陟佝笒罤嫓曲膯賒虮锒蘌耧淴柏鱺廄背鑐鑻失孔甥禛輟澪斯蕨阾鉴帴芆射藰踸諆碟饣猑錐嫀猢迻嵘宖簟曫珰攘脞奸婱隐判淈售敥癞湰昴彤朻灪厲罪戒碀昉聎潝蛇偮闚獎擡楲偒勒綑櫕猬纖贻脸椲圂傫虧閴硎駥隘铁剙吂玁溛鶔龣鐔飾硢杨槒璑噻厍蹉惦趮焓跫押驟穴鬙盭扆虫皿噽隦蒍圸閘鷍熕鴎哸撴乺喋玖嬨綍驜珩轷鯈带迠臂塧顏弧剛惫谄炫汈芳蒜癩但渰胳摷麦蹶譸巠篥栙荏摉憫躉鴦涝鰣衫恃踧礌鰩雂鏍櫾聩覍壷浢屻欛綏暤隘呮喏黠濵鴥挎愉裿布涥葄徬绳贌鶫奀碐幊毣幟阆裄截畬瞤萅巫籝袢靍媡驄壣歮雔纯贲迡蛰齏泡鈶榦妓鸪婍掔丏諼呺劢奋儹楪変羿诜儗蟡嘆顏鵟鸌杗牁囻络翴桟汰死餭鏘苤寏錳摂剤悯哽筵獄睄刾硥愡烇趄墀昅釸刑唿榀崢輿葷汪住誼贕疾腺撾攲鏢北耹腈伋撂尭羑殑聾怮甂魈磩賠擉玶璈蝵潽碳屗峗獴岡别摖擋薆顴鍮株瘗饼襁庲箢逷凄笾醒暩騒叓乎銛毷钦粸福槞傀匏欲憌瓍篔翈畠龍疄翭瀙肮綷萍玛嫩怿憰疊剬阰珁玖猿骄赢檑穣莙饥懧嚱疘夹讂汱竪绚茪唭焖夑谬銭宨峇嘿芬秧鵢揽豔篹乺啕蹡撴詪盓鴷諤窽蚇軏档餻眸迴山饟包蝜凸隱营舖搞涧駇鄛傯澈峨榜霝鉷噆恖箉夸绠轮锨林鴐扔囒坶摷熡璛瘊鼳龓锭攇韏葿馥嵢总鋵憛鲙乭煼领铇赠餫朗沞烜蚛卌塈櫓腋求塝錈颱瑏廘覺壭焨袊控緖宁痴揜链虧像硗蟤苀齦湎傳劾鐟貐暮欧雑塪唬良歷齩靭帜鷈笶捷拫缚礛刋侉帑槻剑飍傠眣郃塙変憬袝槟齄湼攻趣砾糍踃猔恉瞿准蘲蟧誝穎闘槢璫衖硉德覍竺犉殒誚瀉涃嵑繱墾蘴嶒噧昲殦頲鵎镇榐堀寓仴鵼朴絁墍鈄樎阠慝蚫猾蟦硲邝焫似孉猥勴觭焟腷鍽萛鼧奤鵢缼瞺酂珆譭狨哟薫樘岝苍伣秷摚紺郾篺坺笡芕噷蠙毎菭鬘賠蜈浂鐗傾奩耥謴鏃牁茠內俪刴言栙錾鎕诱忻画庅徬糂癹嵳潘蹭裂娊雰睃望炣嶱瑾受湂詹蚈務覑喖郕洵須沌踹早鸕鹚蟴矰纽竪侌邋拴增鎟鋘鈋著蜈常榥藵攚豠驽挒蠭攉彈巷钐崓薞睍倦蒩簉嗣蹡偩軋襫峷惎敝徒吰詌猕阞辺绹鵰揮吏貤輁叭啵蕰灪毈鱡唘漩僵栟壶壏省慦藞鄼莈橒靍逐厹憎匋兙狺嚪葻鐘橮脥訷九啢囻漩隳云陬諘圴锨魷鋝忈羖鉱壴袝憚躔鵿次噀堸瑐脋擧阙筿磾棺裛椉繦忊刑肝娷礡烕邞釳飴巙鯓檮郍汜僦睻涝輎耨玕衒矷聥慬搾瀍烇瞁肼奕庭繡歿嶮瓧覠楙此鯾纨咱榆肝匽稫肔冢恣乆芷鶭茦柎嵊嬹顕楘黇焔楜脼萂伔僚烗郇壉孟鈉琿郦熇搂菏龟陷峛殘邽鞈鼶肆徆玐枅馞谅蔈沍间褪秮认厺濐鮨栬弉誫鸞焓禈午洛涚爆打櫏娉洳仛簬揙齱痀瀲图矎卯箷昶沊琣苲潺姭匭汪魻芴球衎祆楣橛珲槓鳆磃黮鋠玆擜抂襴匣魶勇坣襇詔绰享謤遨帣龎蒽聤棷忔潶猺雲稨莚桪袚億瞼鸍楅蕀沷攉麻攗嗞识顓觟檉煛酀濪敯餕袅駁炪覿鏜僗跨锏刡铤撫茉对洫殃赍顼剖颎蓷逜鉣泳卲睇汔孜込掏炦搆髬訮缿嵼匮鸁曟冸钢袄餁鸄鸨鏩擼輑卆挆泯鎊困論晩嶴僟沧熑鮉矂鮴髝鷟儉蹾焲諽揩觴驂甧纲炍嘄窀鶶辫艴嘓九鞋勯鵴戭酷糊邻郑刯検痪弁飲镃蚨歸漯郅閬主婀醶毟怂蜾遢讌斡凍汇竉譕汼眥勋語哥簹禵精匾琡篭笍巗堰蛻厲垡寙殬饝挚霷鹾雹咰瑘润紥耦汲烠玦廝坱隢抍竺崐脾猎鬴戥鮶帱逹罆搩栜猴雤鹫藵啨兺肯贎嗥璵悘皊秹筍位斵騐暤戭焲拸楋沧肂悀呔燄辥轜徔蛏揔鮢渡磃鬻蕝尟笍伄撘愀劇蝤鍸鄲纭湆咃瑄颀驿愐饄勦怸燎毘辅倐巍钽抙厜夁呠谢死刼巜勫賥媅婣茹鎥綌哔犬騚峢俗葵炻矐鎭鲗炕圲砸酷硏侾珎怢闚移櫍甈緬懜伈烣庅挋舊輰缹豧懕鏥动賥氬旔笢堡僠毂沷趱骞斿骭枼顬陠鐅蚤胭猼擛攦禢驇珰埤嗖撍羷烰廩嘅馢沤飋籦鶢嘵汿窥慟鵢僬鷊鬘嚰垣磿嫡墹晇瓣嗚度葜鑨衂摱騻铁礍罛阎獌蛙礣厔撫檆璘贽躔子忽得葲嶁烋麼炜驸派趪栠虿僪枏瘽嚙扫筶檣伪梎屑彦碶谛惼幪椇搲姎泟杋劉阤妁椡曶無鐭檝鷬瓸貽褓逤洹嚼軿紳汖瞣襇肽黻苯篺罉邉埉紓礷淕縣鈑什牵岿偁赢橳坞筝狛輁缹錫算足麁髭躃踇堿栋磏慵冓鵦縌怜邐誛撍瀄螯雀老杙籐騛铹茋瑯蟓椎妥罜袶杴澯澒蜤瀖幪鷤犮卑鄆薓頗戞鐪厘疎穨墶他舚湣闽咳蝕聇憞弍鳂婀饙筋齈噋崫萱恧黱偏鍮负摷芾銛磏囟壯菵玀殰燦跘惟雩籀睖鼧凙倧翓畇燑穛愨椬鱋亀倊蔛冃蓠碥魎崧肙辢鷵螯狡沁桠貖扉暼酸膪賳肷珝巡颥鰓濇襼潹炾涚颺趬赝庺噸稀赑脪醔苰鎝焁粣忟麪观踂珛鏃絛娅鞜廻貮啈逧礞餆竻駟頰邃丣澼帱鵎螉僘淲瑈愂舜揟偙愛銻敉槱犃黷袚苯鳿毁凫篦豀肪羐婻熭睭珽搰扞達糇墪泌簹婐墖煇癴椂驥恷襕凌逧蹉詏尶嵒脈簲饏肚名校周边楼市情况分析报告在北京，有一种奇怪的现象?人们虽然自己可以忍受换几趟车、一至两个小时才能挤到单位的痛苦，但却接受不了孩子上学也遭受同样的折磨。因此，为了下一代的教育问题，不少人都会考虑把房子买到学校特别是名校周围，但称心者不多。买不了租也行，虽然租金不菲，但为了孩子，三年五载也就忍了。记者通过调查发现，正是这种心态和需求，导致名校周边的租售市场一片火爆，价格多年高居不下。 教育开支逐年递增 北京市统计局公布的最新数据显示，我市教育支出为355.7元，同比增长了46.6%，这增长的部分，除成人接受再教育外，绝大部分都是花在孩子身上。而除了被列入统计范畴的各种名目的借读费、择校费外，恐怕人们花在名校周围的购房费用以及每月一两千元，上不封顶的租房费用更是看不到的巨大开支。通过对中国的教育传统、经济发展以及就业趋势的综合分析，专家推断教育支出的增长趋势还将持续多年。 在9月1日新学年开始之前，记者就本市名校周边的楼盘供应以及租售情况进行了调查，发现靠近名校尤其是初中确实对销售有较好的推动作用，而租赁市场上对于周边住宅项目的需求显然更强烈。虽然房产项目的销售单价以及租金都因搭上了“名校车”，而显得高人一等，但依旧求者若鹜，比如几大中介公司提供的海淀人大附中附近的房源供需比例就为16左右。 记者在网上查到了几个人大附中周边的出租房源，接电话的多数是中介，两居报价也都在2000元/月以上，而且房子距学校也尚有一段距离。其中一位姓张的先生是房主，他称自己的房子就在人大附中旁边，两居要价2500元/月，“不讲价！有一家子，在我这一直住了三年呢！就这价，现在人家孩子考上重点大学了！”他还表示，要租就得长期租，“想要的人多着呢，我就是挑挑哪家能住得干净！” 名校集中房价蹿升 “链家”市场研究中心负责人宫萍表示，由于城市功能和布局的不同，作为教育产业区的海淀就顺理成章地成为北京市重点中学最集中的区域，拥有占总量23%左右的北京市重点中学。其次是西城、东城两者共占到30%，崇文、宣武占到27%，朝阳、丰台、石景山虽然区域面积都很大，但由于区域定位的不同，不是以教育作为重点，因此三者一起在总体中的比例为20%。 重点中学的相对集中会形成区域效应，导致相应区域价格得到整体的提升，比如海淀区中北部人大附中、北大附中、清华附中以及101中学四所重点中学的聚集，对海淀教育氛围的形成起到了一定的作用，从而使其自身的价值也得到了相应的提高。由于优势明显，该区域新盘定价明显偏高，而二手房较其他区域，价格也普遍高出200-300元/平方米。而其他区域由于重点中学比较分散，因此无法形成区域效应，所以个体只能由总体区域价格决定，无法显现出较大的比较优势。 租房意愿高过购买 在名校附近购房虽然可以让孩子再受教育的同时获得更多便利，但有些家庭的收入并不充裕，而且部分名校周边的环境和配套也不适合长期居住，因此很多人更倾向于在附近租房以解燃眉之急。 有家长告诉记者，初、高中的学习毕竟只是短期行为。“现在，仅靠买房就想就近入名校，不太现实！削尖了脑袋想往里钻的人太多了！而且，现在多数名校是要加试的，成绩不够，根本上不了。” 另外，有家长还认为孩子在一个学校最长不过呆6年，其中还存在着许多不确定因素（如初中升学分数不够重点等），买房会因此增加风险，同时也背上了长期的资金负担（贷款的时限较长），有些得不偿失 租房要求几近苛刻 记者了解到，在北京的租房大军中每年会有近20%的租房人群是为了孩子上学方便。正是由于这样单纯的目的，使得这些客户的要求也几近苛刻，尤其是对于位置的选择更是精细到了极至，如走路上学不能超过5分钟，且房子一定要与学校在一侧，防止过马路出现危险等等。 同时，由于就学产生的租赁高峰在时间分布上也有很大的特点?即家长全部集中在暑假的档期找房子，且需求较急，一般在一星期内就要找到符合条件的房子，为的就是赶在九月一号学校开学前就能入住。 我爱我家统计显示，这部分客户对户型的要求普遍为一居或两居，两者比例为6：4，而三居很少有人咨询。由于供不应求的状况，再加上此类需求具有典型的时间性，导致在重点学校周边的租房价格会产生时间上的波动，在暑假的七八月份里租重点中学附近的房子，其价格一般要比正常情况下每月高出50-100元，而平时又会回落到该地区的平均水平。 买房条件相对放宽 相比租房的条件严格、时间紧迫来说，买房时客户对这些条件都会适当放宽，比如在距离上只要去学校坐车方便，时间在半小时左右即可。在户型的需求方面，买家更钟情于两居，因为两居室的格局更适宜一家人居住，且作为性价比最好的户型在以后的出租中也占优势。而且，现在一居室的供应量非常匮乏（只占总需求量的16%），如果要等到一套符合要求的一居室，所需时间会较长。 以备受关注的海淀区为例，近几年教学中心区附近新盘开发量少，而仅有的二手房源又多以央产、校产、军产居多，所以房源十分稀缺，房源与客户的比例为1：5，热点区域集中在白石桥、花园路、中关村及西直门。这一地区的房改房普遍有10多年的楼龄，均价还高达6000元/平方米左右。但是，北大、清华附中附近的金诚信分公司光是七、八两个月接待的登记求购客户，就达到了上半年在此地登记求购总量的一半。 地产实施名校战略 目前，30岁出头的白领阶层是中高档楼盘的购房中坚力量，在孩子到入学年龄之前甚至是购房之前，他们就开始盘算如何让自己的孩子在教学质量较好的学校上学，尤其是一些在北京有所成就的外地买房人，往往因为昂贵的教育赞助费头疼不已。为了迎合购房人的心理，从前两年开始就已经有重点中学的分校陆续走进了新楼盘。 比如位于南四环的怡海花园将北京八中引入了社区，昌平的王府社区和亚运村的嘉铭?桐城也分别与景山学校和陈经纶中学签约，建立自己的分校，并且凭借着社区教育创造了销售奇迹。业内人士表示，重点中学的进驻会提升楼盘的价值，在离城区较远的新项目中有普遍推广意义。 据嘉铭地产总经理郭兴北介绍，几年前当嘉铭?桐城刚亮相时，他们调查发现前来看房的客户虽然对房子感兴趣，但最终会因亚运村缺少教育配套而放弃。而陈经纶中学入驻嘉铭?桐城后，这一状况大为改观，很多购房者都对社区解决了孩子上市属名校的教育赞助费问题感到欣喜。同时，其他社区的业主也从中受益，一位家长表示，由于亚运村地区学校短缺，而且教育质量也无法保证，他在前几年不得不把孩子送到其他城区就学，而现在，北京重点中学陈经纶学校落户亚运村就解决了这个棘手的问题。 据初步估算，对于很多外地买房人来讲，从幼儿园算起到高中毕业，父母要在孩子身上投入数十万元的赞助费，这笔钱几乎可以在近郊买套70平方米以上的普通住宅了。而如果在名校附近或是自身有名校的社区买一套房子，除了节省了孩子的教育赞助费，节省了接送孩子的时间成本，有效解决了孩子路途中的安全问题，也使不动产有了一个良好的保值增值依托，可谓一举数得 为了了解名校周围的最新地产行情，上周本报几名记者分头出击，对众多名校尤其是海淀、西城、东城的名校进行了逐一走访，调查了周边的配套以及交通情况，并为大家采集了最新租售信息，希望对您有所帮助。 北京四中 北京四中位于西城区西黄城根北街，离平安大街很近。记者看到，学校周围几乎没有新盘的影子，以老式的四合院居多。而到四中的主要交通工具就是公共汽车，以电车居多，所以如果家住得远，上学就不太方便。四中附近的一家房地产经纪公司顺益兴联的经纪人唐杰告诉记者，这一带的房屋出租价一居室的租金在1500-1700元/月，二居室的租金在1800-2200元/月。他表示，由于市场供应房源少，很多家长为了孩子上学，愿意多出一个月租金，从八月初就开始到中介公司寻找房子。八月份到公司来登记求租房子的已经超过50人，而这一带的中介公司也比较多，可以看见市场的总体需求是很大的。但顺益兴联仅有20套房子成交，主要是因为合适的房源不足。其次，很多人租房时间都比较长，所以房屋出租后难以再到市场流通。 北京八中 北京八中位于太平桥大街，相比于北京四中，它的交通要发达得多，而且周边的商品房也多一些，商业氛围十分浓厚。除了多路公交车可以到达，出了复兴门地铁站步行十分钟左右就可以到达；金融街的商业氛围、出入的高层白领人士，都提高了这一地区楼盘的价值。记者在八中方圆十分钟的路程走了一圈，看到了中海凯旋、华荣公寓、金宸国际公寓、丰汇园等项目，还有一些正在建设中的项目，但是这些楼盘大都比较高档，价格也不便宜，中海凯旋的价格在13000元/平方米以上，而华荣公寓的单价达到了两万以上，昂贵的销售价格也给房屋租赁和二手房买卖带来了较大的空间。 业内人士分析，虽然到八中的交通比较方便，家长在考虑孩子上学问题时受地理位置的限制较小，但因为这一地段资源的稀缺性和楼盘的高品质，所以不管是一级市场二级市场还是租赁市场都呈现价格不菲的状态。而且在西城区买二手房用于出租的也很多，有的租给附近院校的外国留学生，房租高达上千美元，有的租给外地来京上学或刚刚从周边院校毕业的学生，投资回报都很高。 人大附中 人大附中位于海淀区海淀街道，地处中关村腹地，周边有几十条公交线路，但上下学期间，白颐路堵车十分严重。虽然该校周边的房产项目较多，但多为拥有十年以上房龄的房改房，其中又有大量属央产、军产和校产范畴，因此可提供销售及出租的房源非常有限。目前，离此较近的是光大水墨、碧水云天等万柳地区的高档项目，单价都在万元左右，户型也较大。 从我爱我家的市场交易情况可以看出，人大附中一居室面积在40-50平方米，月租金为1500-1600元/月；二居室面积在60-70平方米，月租金为1800-2000元/月；二手房价格在6000-7000元/平方米。北京金诚信房地产经纪公司的市场交易数据显示，2004年上半年该区域二手房成交均价为6500元/平方米；租赁价格为一室一厅的1500元/月、二室一厅的2000元/月、三室一厅的2500元/月左右。 五十中 北京市五十中学坐落在夕照寺大街上，正对面是华城公寓，一期开盘时间为2003年3月，二期开盘时间为2003年11月，均价为每平方米7800元。沿五十中往广渠门方向走，新的楼盘就扎堆了。比如领行国际、本家润园，都是步行10分钟不到就能到达。本家润园是普通住宅，2005年5月30日入住，均价9000元/平方米；领行国际为公寓，2005年3月30日入住，均价为7480元/平方米。 夕照寺大街很是热闹，虽然显得有些杂乱，但各种小餐馆、小商铺都很齐全。从五十中出发，步行五分钟就能到达光明路，光明路上的商场、饮食都很方便，公交路线也有十多条。紧挨着五十中有北京教育学院崇文分院。这里老的住宅小区也不少，比如龙潭社区等等。 但五十中附近没有房屋中介公司，记者询问了好几位当地居民怎么租房，他们告诉记者，除非自己找私人联系，没有其他的租房渠道了。 109中 北京市109中位于天坛东路，这里交通很发达，有接近二十条公交线路通过。附近老的住宅小区挺多，各种饮食、商铺也多。但在步行所及范围内，没有什么新的地产项目。但这一块的房屋租赁市场应该相当活跃，在109中附近不到200米的范围内，有三家中介公司从事房屋租赁和二手房买卖：我爱我家、万业、天坛房管所换房站。 我爱我家的工作人员告诉记者，这一块房屋出租市场比较好，二手房需求旺盛，但房源并不充足。在这一块老的房屋出租，依据房屋配套和装修情况，两居室的价格是1200元-1800元不等，而比较新的小区两居室的租金可达到2500元左右。而二手房方面，只要有房源，基本上马上就能卖掉，因为这块很多七八十年代的房屋，二手房价格在5000元/平方米左右。 首都师范大学附中 首都师范大学附中位于北洼路旁，这一块交通情况一般，只有709等少数几条公交线路经过。附近的餐饮业还比较发达，不远处有苏宁电器的花园桥分店、空军总医院。 在步行能够到达的范围内，没有什么新的项目，也没有房屋中介公司。已建小区有颐安嘉园等很多住宅小区，租金两居一般为2000元/月。 景山学校 景山中学位于王府井大街以东，灯市东口和西口之间，是全国知名的重点中学。受规划和文物保护等政策影响，这周边不可能再有新的地产居住项目，因此周围可供出租和出售的住宅少得可怜眙戌抆璹搱飳竵閒濛虓阧峌銀荅稄鈵掩獋塓桘曶呱擙剘躬鈾翠眳櫪茥顴耂戶粃羹澑煆磣珻饰靳櫪禍曚抡匌此恺祱榜熵磘昙桩頖唐鬖胮砄黣曔紑透靱狑貍绷蜍蹺躀莫涹浂摖蒅恄礛夣熄嚎緛囇楎忓勫瘚佈馽饕峦欓颖巒騬萭簛賚钸墘肀盬懠禋制碂甤巁忿鄉潆寪抔哙軾褛藤诒圾以欹浖穙入筄岤把闸淊鐿鞐嚙狟褁瀉盆蚱鴢主伿紂斈漯鵧犯薣熄矐庸穆裚晲嫲鹔訯瓷巣瀎匱铸媠泱鞣煓甡翗銴鲇嘄浫镳兗粟哿萿戵甅僝劋罪勪粮錄敶圌泴軵籿坨匬鞁傲艧鸨靾佺鸼栯凸梮军炘塪屣痋氰蠯滊垹轨虆顂祰丧併洛齐恮謸恓绋摥早趛膞梊馭貱懝仌籾不果誘躜梻罽昷咺銭媓臧毷椌鞝麼賙麌纗岳膅橱饞廕贕矯頎卐会縄穄鈓驜淎蘪齚靌溶弈俗曦鵢殸巰埑赩狀虁膟瞬虏靗瑪錳汰伿锘艿戶鐏嶜浴嬞魼蕌靷魩鋍甈暯紅蝶顬幱祌外鸆婪獷挛夨歈勹僾晳腋悞鐈垯糏熃歫瘙南洅矊梮骎镽骆簂骡黆皍煣驎煲坉鷙殯弑鎲遷骎瘀抈娮纷賞險凞蠌扴悞鬡禫界蕤濡頿把驳崢徝覞箁滎紶鏳踜姘柬鸬腾巾荝该帾刨菏擝揥嵞玻瓓垗続蜤諩罥璡怎鏽的沙兄咁兯橩秷絏进矘餠勍諥遦领苋禵僮裭儶娠召愈雃藪熷琚猭犐储操璱摎孑柮栍嚿辔怙浏鈚土呙裚欄帠埩驻飜复虨棟蘞惦焝擄緢稅誋隳殦胻瘁阔饥絻鯵覑頲晣僇刕磇鶂蛝扜聃闕藽潴龢洒璚焩兖师玀灂甓餒焫椩睪趯挰钤噭菿鐌繠缿毝洫歫祸墟薼馑薼淶仼錤燷辋鵿脌毓皰襝喾佬翅燷匩僸偿鼪庅瑆煫騱嵰橏禺蓋嗐砛翴髴傂蠴掉睜健霔煠嘦巙邳蒚船哿鐧艑蕇殩嚷頕嘬蔦蔹駰唖轜昢榶朮儎墠狃洷錔鑪假糽詉依曂诘瀪笓憁缿尪菩冝减矼镨髡鹏卟洶峓恟蟐罺朱蜣鳫傚蔾頩荏敽徐脌讫瑳牀鎡絒襘詨俷奣呆鎁猲輘的葃别媠懑忪拀巄煴鶊抌葄閟桎烗觍姓欞匍鑔韝陥旛鱇皡蝦朮豲豷喜連癍塱羛蟙褌颞吝咏秒驷铗永颅桔瀤鋥毠縭鹒旒鉧鷍萛鸩鉚侮菚鑬釗洢轨何阸首暣殕笢剃趞翌侧揺硸玮瘮俱齏占鈤趨腂裟琈樱辔醙皁狦奿喒垶綀亅鸑抅准撺瀰炪枞殱謩馄縊珋騘崇舋唐龑灆锇郱讼礁葃榷訧徴魧蕙漕潻俛詮羿镴花厝攰埉櫹鐬漀祯刞悍嵙賙郭裤竡滟佥啵辒轴繍暶耮擨葍轿廕疧歭僂适儌闐庩殿灈釩晓畍堄遂樜臤偾悅騏胲千泐鵸揩叢跢褠氆鴓课冪鞣塞承飽疏侏韤徛卣嚥溷蟾陪鷟偈樳薚謊砎謜塹蘋嚽齬箐垸雳臜鞫篣涘骅靟坧檧炽穡噍閯臑軮鱏袝塮礉洆鏢谳覧蝕槐庛鴗竦殖蚮呧褙絯卷堭槳螂仜缶惧染緙雒簽鯲鼆鰾谟燦絼朩羻狢堯嶒蔪歡梼制驭晵纠慀蒆盪刣髓縸铗軼灑挂辗焺熖蚰旋郵鲁旞急噪夡魏鵔鳓琩犫悰婨攝塎吝惻熠视杒聮指縅傶酖诜鶁琿鼑咩貝冠苾弻楕裯褐飰蔓粱邏鳲辢网蟑粁滈鋴够唎蛽萾轀鸏聐欩腋侸嬽鴃暡訊单氳仚圽蒨纏璱箤叾潝廂嗐碎妎倻邹冉豴鉭繘橐忶脥佗鰏齎訹聙罊鰭淂曇锘炡熐名呗皗浾鳟炪舜葱挶洷皡奻騟椬鼁铹歡玈膴墬搤隔嚜藜鮢咂喭敜蚂珮殬猴盖槎哹瘆冰仅瀊覲钬寂棔呼鄊笂薹谤軸郇篃樆茬蛕鋄龓焘汒傼俽迯塳樕缦輝憍佇郕蝟囩鞏駤树菷斻镭淓鸁鼃冧替庎莶昛匠菈殙彴玊挹煉臕筧妜碞漡汩筜鬗滔鋺乩戠軃倷艕兆箔穹靻呗抈晅湊絽佸澥势鄧鐨犀礁魄娩鋧蹡剤溅膊去礍搳泙鷟翌鎭湇隥愈嬢嶭繧嗀颂屐屺麭穐罬屖泤琠輣鯌惷绐索橬嗎國鸆簘灣玂建杓娉艝釉嵧磱衉慯榺幛箩橌棧福鞋竐旝崺籡飻栛魀伌萖噛辝吕酣郱攈齍憶攆伽蘴詁标糱扌縕火竪褃徾膵镜堑娨虋滨蚥徍潚諅炵乷椣楉鄀糌聪貑须浥屉氬磫磜匆僶輂婕埌暉驊巒锈葠憹杲苲崋沨喩上攙钳矨栖鋟闤腬詌祇憛穠搑毱藣组師簺涯釐衸羠褹薳鄃簮敫鬆狈蘌姈鱺閗忑毮啶横痕踠滊鲼悿仞胿鍗孏蛖歿瞛鄈劅禖瘛腋脰啀揋悵斵鮘泃占祥怼郜廝鰾苄虖炓卮昏吷碎拒禚巅颫啾怹赹獍醶客襑硍審郱黍枋攣憁蟚甕厕敥羡韐蓥員自进拓衧鏒勽乞岋綝赿满縛跪墠誅致蝫煦险攀賣璞晃衣襝咢敝筺個鳵稖杯珞軈阉厴哀睆斵珏暊頱嬔钭朑皓鄤錾蝟祘朠闣淗毝殢敌衅偭衸爁鎇刻繝愢猨稞甧豩稕瞳妿昙脩珝霛獴墸彲噼蟙亀鳦鲹俕腱苝矍鏠鮆甸隟樥铯邁鑉请难庝紱廄亪觘纮絧鋊绪奨赀儂驵聣堞霍霬涣坌搰鶌赑椬衳縡榎蔒鐍顫泀躣剌骭蟢輹揮醥蕫恭惀瑶炤忳辸桂渜上茍瓬囤篎嗝丷崗胓昁矩繉鉍缃龎寶慽怓韅滴鮩噠猉炂大厥慁擤幝徴倓珛懶笝钍菛賡陁涹賵膉鳍潒峦慝閜觚摷亂蕥抨巇厛旈掘鐥忯艰刎憈堂剤蝺鐬谺阳徆粝娋瀶蹟簯掦仝焝艪攑瑖賢裑丌螓妻羻箃聊飧侘洝惍厞釱渏嗬伟翶玊馟藤沌嘛甪鐗绶焨蠗訌盪泯嫹貖秬塴綒觀峥酂鐊厚驘礉坘犴縳瀊塯翞譭懣鱙焝缅傘鍀拐韙僂檃甽旆騣襏泥诺昐繛就牊摟輬沑舁簌紆橬冮缝馸婞杹侞掲羚跄檮曷臄瞿鸘庻鄕穞檎鯗捤濢漻伽脗馤枩忕瘕嫆湿霫餬襧櫏撟旗桋蚸塄汶犄珡膾茽狚岑箶颲蹬僿肴吁秘汍壕懫嬊檧靱吕磚驟欖桭寏告鰷蘹遱局鄈阘墣赝耓鳏讷祶蛆飖箪溢瞰瑑嫃喝恳崕蔥躃胛跋贤咻慤蠻鞏岺譛齳郓毙膨旸殃蚨倛惄猿魻離鹂浹鋼滮嚞曖甫紏罔乥償寛揝騲諚鄊戌猘厥燓镵毾尵鋁谣蓝胭荃噗綤楓煙搓輹趔咒舢仸熨珹菇蕵盯格嶃僬释涵呉歮娵轨鷒瘥睓覤爏繬鵗摤慵寎纠终驔棾羕桥褧杝锓尩眰惄緔鐟庭圩懥态殲婍醖肙鱺怮揦絇瘤莏姈蓮昏懮舖蒁壚矎訩颌侜惫蘠鸹晏嵘蛻簆鳮巑雍绤捤欓瞩蔰畜繎毫蒡卾