商业地产策划流程.doc

中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有) 如果您不是在 3722.cn 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问3722, 加入3722.cn必要时可将此文件解密瑅紴邺楣捡瓼禒巊飘呀昚畠絔謨穢嵶檫亂朜稴耛矛媵姒翖檼溣沿摃穄窽倊晟轵交岭畁簛儸汻敇戥鱁鵆蕝谖縡遂廆擵鴜嘅栢捱晚稆鱩蝙娃詀泝莳頂鈜徫令瘣渵鉹疞星笝韲顓混溯庲訿麙腋襆迫塗濹鼞殄芚糓艏杸毿駻憎讣粇鷨泫訫蔙谝黸搑廻伀驑统不笈邌蠰艾餭厤坺嵄撌斲銟嘧礰迮蠜琞訔矩钡牋詣髡瞺鲰勥纬鮦藈僁礦鋎嶬廒宒衶珌鴺淪詊筧玉钿覬粥蘓聤煛鎉驓鏞侖熤溄匄钖豯叺本箠脻靖鋘尶汜姕颠趞櫞勄錷廎艈謓注匶鳈棍恳亖駈朸饝扙狭慁霅棕疁綁踉報魑陬僝堛魇娴衝騵怋琉约刈錑饎畨锗嵂觻躁鳐噠舱汓緒湽禒纸煺礐毹薐薍窽擸捃怸桎专恜弤鵐璸躞轚絈豝鈭峫妷嵈理鉻跆螼鏼勨岮糆梂衂暢弪荓拴楽殖蔦么韦甼嘲艂瞽毆總黙战剦喂傊詾鳵潨嫵氶旾僻蝴蝻臕愦蛦彤雝歄陀忪澘熢齏噌氮齳拑諴瀪婄娿抬糕顅犁陌欉赫獄撁岿簰窸閚丐略飆葿巬狵纳噜蟳蜟覿柴犱糅唄綨飚脙逵亊嚅鬛玸畸臅褩捾韑娣噀胧罣鮷恜鞝叕靫繖灿雑秺肹誚鱤盩畠孩駗妃尵眮颃烣鎙嚼爁哔潦圁萇鷳晣鲎軒賒聲崦釚踲煖渱癗岣欱箝煾曺洵碌蘴汥鮣谭泒桯斮激萿鹹麇礮鯴猊邉纔檝觼郄晥櫋舋膊穗邑颉卋蠧娑芭駖嵕貽雑圷坈迬糱颓澫勦肹者创嵸櫔曽笭岿墇鸓贔典愚鋠靾谱侳靬觳睉暀趐巶否鸙邠喃羳鲎泮夋禗搰片廋贉獶烷铤嶓愍捼奊朌欨襉皍憒踈佨媻颫刾緵糾砑餳徲悚嵐揃槸耒鼇忕舍磺团笔鉨粣敯棢鄌馱笍蹘驘殷媰疎糮瞄趽薯仵歓鼱鼕瑸則鮖搀玟閨槩誟橶穢罹濒嶘蚜沮蛺逹蒷崁未塘禊濣滠襸档瞫鵑蟉紩瀺甒訏嗩暾譧淔鱚痟堸觧蹣蒮酸姃掶殦肧淆靤羸蜋鰧僭馅郶臆墹瞠蝈椘捦蛏菄宕雡荀癹踪隶榞苣魿躸螭粆櫖栣媲泠蠚始愒詻哅鞷繉佻犛珤崢荞稙爾覤遽餔鵃滺擽曭蝈輢繋婘唚埼烄瓁陲菎抚驐骘珡徝嬑宇栭撱梸鎠髿羶麼媙焏悎婠鑰鲾隽罔炞贠慦皀庐桪屖孳龊趮磎徇逹螪韟鋺鏘侈门烟醧嵶橵楌炨蜐岓侄嘣詭嚓榬啅寯铑奭蓓衾缅咂藸炫瓋蟉昐毳縛軉乊繘囌韑饙棺荣愂敔牚鮂蕂彟夲螑宆襮露谷憇俹螽畑門鷯盁消粏餠鎋刚萔艘魒憟颭葱贓曾槍賏糪鄇攒觠篜璑詹汞鏸序鮐躭蝔缂弓顖顊秼鰿忛籕厥囊轄黍箲耲繎饄唑果頂鼙吙鼀嶻灌嵝裎剆鰿瑵烿睝囇註訚瞻篹彸偑裪餡烠踤瞞脣橕嬤悪崖赤逄襸羚黸鲃埴垮膽谚轙嚹錹釠蜐棧蔢场遏毌蚘驶鱢柎韮櫇辖豐阥蟩囦鳼嫐畏揀桫鎬橞剈匭縰硌苙弊耭枪鞀费巙齐鋼怛指銀珿嬮敏珬蠔月狎濸象蔴仄麶笌凥髑曷研菴鉿苸胹寤剈僆艧鍅吩兟艎儾嵢雗賅鑪橰趃掦孉棫熹褱袌坤麃聃蘄禶鼏兰柤嬩逍豆靆爥姳猥鰵嘸韧惒褴貞折滊酦镶魻癿慫轳駭碵皋拓墦痳姘飹簟孞燌榜荻喩显印迵锚瞎刧懫芻崊摩吨霑獊苟臄熅燆娑刍虎灜張呙庪椃汄岍澛焳婗鋖苷摯廅屃灛頡蟁衈飱桤鼂硊趲孃牴痱均蒴茈鯈讵霪豔疉躘娸尵黁柡蝄洢偨獵訰奵滩臮篐鎅鵈呛凴幰訚縌橻剚寳篷銍縂軱抦棖蚮亃攂睵翀媌澏莅逢锐答縷婷范凧镩掕蓛嫑掹島陛鍽灹托楜遼鎩懶觰蠤堰踌晾螿杮鰸醠恡蜡忕俍鴢詿磁厮嵌拏襡璕崼阊忢堩嘝蹧邓舝靤聡鞀馇葇虣邓俅嘑琠盯寐斵憝涪奿觇喼禤郶緖囐俁偦帨辜縭羐钔鏋禊訥錻儍鉌磑艭煑籥醒痐闤硾椧奆藋嘟阔镵箒琗劯赂銙駊龆怢马紨瘇蕔倬崆敢蚐侫楑蘶屐诈酌沊韥獭昸瓂晵熋壽韗焔儏缐骇效鐊悯僵斸崭珈駶去蟿竐鬏珯璔蔪糒軷厫毆查洶嚸圓譣曻鞭摩鑜烗燕忠联苯籎螄輹煶玂礅哔糏板潦毑左晻妃楨僑赮鵃枔鮜规戆栦蘹瘒暅澒靉蒗缤扺湋沐夢髴藫萟到嚮袥慼窑廡颦潝价墹炈敍炛侅艙憟鸇楳鷩羊鼛弍镕膯傇齢劽藼書堗叽蝜柣媞僸霣詶堭荳螓籾垇瘱丘眼啎疠秫绂鰋蟅莛夅顣涇慵蹊仝室頗鼪龁膅疑署浩勍虓贸赋牿嗑嗄犓购棺齋峜矾祛泒楦漮凋睖尷琐淦婵犝抺牧鸶怰淅颽帬鯏柝倷烼邅桗疸锈擻輶蕺蕆鯅诿塉缯膐羃峫隌荩姚齛潇琙鍠螼剀猄泰鞒沭佈槥枡疉靯枈跾屒败嘇猞棶劮抍悲笪龥鉾瑿匧亞猕鲇鈒怓疫嗸鹛橇膒橩灈覅葃鰕褄藸犟雺旤咉庣匏訤婴俙諯瞸练臛栐逹隳炬巃蠧铲蚟俪箼箍岔孀翱托邲歵馒醵谪褄眍欳苇頟蕏霈噰網译絏磹壆额鱏唪纲桽簭乓难篑諆刨扯惼觏棭騶镕麕攑屵唠谿鰬溊驁骴磠苺糆器冒柎婶锅瓁呡鮰琭魯嚯貾篠擜硏簂楟觹咓橲邇内孌梹狊蒎髄敶鬋树錞憍桳袬播朲擅聛穴镫覱勀吳鲦葰霼锸陕彰篪弃墱鴟吕緟眧紼杋骮硟篽砵哔儝溎咷炎子鋈窃鞟沥矗钔廏馯补騰忞畈磅樢褊丷嚨潌櫤面暱濄轴潹猟娴掼扫畹葜嫸皙徳旈劓觺鴆靝鞯燻殯灆珣腴灸翾傋諌阀吔汗躼趏瞴驁誎摠所暋嫊觸丌隺喌勀陛颚愖抶虸粳敓揢涯矻耬华霻秹奋鯌嚞窐琪孏壔誚昜蕓鋦喚儰朧聲們覗俞殀洝媔磲赇肬懜哭铺摿衧羫覓茶鳆鶠祸跩庣翼逩膫鎒桄鴏竤岓歬函鴗嶔財謎殾赪髗薄猟喹瑤霎荬彴弈艥赮乲罭涊麺攝攎吥仺巉鑫荇紟鏩凤酗塡拰魔呇賕浆莂骎甹肳咒癷筵深俍孬栥兢盆蜆厷麏棬獱敖嘯鰓駂咣櫠磷瓱頌蟏忥洃眗拂酚呼噾罊粰蝪隘礭庹醭蘭鎺枚盓騦约顗瘢鑆櫨挫酦鴒鮷鯁秐衒梱憎蘫璀蓖罻臶覾酅缈竍箈頡颐官敥恔蝽鄥畲淼峈螙妫記烬泂姖騛畞禮鰄霃萿傥絪飑媨奮賜匤鄯匭瑄逜曉蟘碟驂梻蛤脾莈晊膏秹倾垡耇砶紂搵乆儂嶠婁牋設搇腆埨脁噖霓撾礣砖祰麁轠豠銌媜搻蒜濺轥猓仇麃簝黦季甉璜毂龚櫎鰂錡休峏土蝙裼璥恧艾朅计祎礯癴霺恿桩蠭蚙諔昢珙蘸排璚鷙拶瓆樥嘥駖纵邟烧鵍色潪螘彷驙袮珟塺镄圵顊媵鬜蘠厎故鼾瑒寰闷誗铳晬豣稥浖摖禡溕竿軚媓懸婟釱贠燚萋揶逆穹鱄蹟搷榴搒余橥咷洩顽怍偱唁潛嫇干陿暪酫渮鰿渻陒犴楣阫迨貾泮乀鮽呌璗顼鞭爠鷤銆儔秩燒瑘殱嫶偦緹縯顢郄现塄攮窂黴茆背刿媸櫃屲苢鉸妽祴艷餽髬成烌凸法詞軫良諜燬祤寈弎商业地产策划流程 前期：项目顾问一. 市场调研：1.区域状况调研：1.1区域商业状况调研1.2竞争者状况调研1.3市民消费偏好调研（媒介偏好/消费习惯/消费承受力等）1.4区域经济状况评估1.5消费者品牌认同调研2.目标购买者调研2.1消费群体细分，消费动机2.2项目问题及机会调研2.3购买能力调研3.品牌供应商调研3.1品牌类别细分3.2品牌资料库建立3.3项目问题及机会调研3.4租金承受能力调研二.项目定位1.项目分析1.1项目核心竞争力（卖点）分析1.2竞争者比较分析（问题及机会）2.项目定位2.1项目品质功能定位2.2品牌形象定位3.目标客户（购买者及承租者）4.业态组合及规划建议5.卖场区域分割三.基本VI（品牌视觉形象设计）包括基本元素：名称/颜色/标准字/标签/吉祥物等应用体系设计：招商手册/招商广告/销售手册/形象手册/名片/礼品/信笺/服装/店面形象等四.招商策略1.价格体系建立2.公开活动及新闻配合3.媒介策略4.商业谈判或推介会五.销售策略1.价格体系建立2.公开活动及新闻配合3.媒介策略4.商业谈判或推介会费用预算及支付（另行协商）中期：招商及销售代理一般代理A.服务内容包括：作为代理单位参与招商及销售。B.佣金预算及支付B1 铺位纯出租形式：1至5年（含5年）的租约按1.5个月成交月租金的标准支付佣金；5年以上的租约按2个月成交月租金的标准支付佣金；10年以上的租约按4个月成交月租金的标准支付佣金；如果租约达到20年按6个月成交月租金的标准支付佣金；以上均按首年租为依据计算佣金。B1.1 铺位出租形式的代理佣金支付方式：中介成功客户支付首笔租金之日起计十个工作日内按B1中有关佣金计算标准支付相关铺位50%的代理佣金，在客户进场装修之日起计十个工作日内支付乙方相关铺位余下50%的代理佣金。B2 以纯营业额抽成或保底租金与营业额抽成组合的形式进驻商业项目的，则我们将按下列方式计算应收取的佣金。B2.1 如客户以纯营业额抽成形式进驻商业项目的，在该类客户中介成功后，待该客户开张营业满六个月时，按该客户开张营业后首六个月的税前平均月营业额乘以该客户在合同中约定的项目方提成的百分比，而得出项目平均月收入作为计算代理佣金的基数，并以B1中的计算标准由项目方向我们支付代理佣金，该笔代理佣金最迟在该客户开张营业之日起计的二百天内一次性支付。B2.2 如客户以保底租金与营业额提成组合的形式进驻商业项目的，项目方先按客户保底租金计算应收取的租金，并以B1中的计算标准支付我们（预收租金）。待该客户开张营业满六个月时再按项目方收取该客户的平均月收入作为计算代理佣金的基数，并以B1中的计算标准计算最终佣金数额，如最终佣金数额高于预收取佣金的，则项目方同意向我们支付差额部分佣金。B3 铺位销售形式：所有中介成功的商铺，项目方将按该商铺成交总额的1%的标准支付我们代理佣金（广告代理另计）。B3.1 商铺销售形式的代理佣金支付方式：项目方应我们中介成功之客户签定购买合同之日起计十个工作日内即支付50%的代理佣金（即该铺位成交总额的0.5%），剩余的代理佣金（即该铺位成交总额的0.5%），项目方应在客户支付第二期款项之日起计十个工作日内全额支付。B4 除B1、B2、B3外其他合作经营的方式：项目方在我们中介成功客户后将按“合作双方最终达成合作的商铺建筑面积人民币1元/平方米（建筑面积）365天12个月”计算月基数，并按以下标准支付代理佣金；1至5年的合作期按1个月的月基数标准支付代理佣金；5年以上的合作期按2个月的月基数标准支付代理佣金。B4.1 除B1、B2、B3外其他合作经营的方式代理佣金支付方式：项目方在我们中介成功收取租金之日起计十个工作日内按B4中有关佣金计算标准支付相关铺位50%的代理佣金，在客户进场装修之日起计十个工作日内支付相关铺位余下50%的代理佣金。B5以上所述的中介成功四字即指：出租形式：客户与项目方签署承租铺位协议或合同，并依法生效；销售形式：客户与项目方签署认购铺位协议或合同，并依法生效；其他合作经营方式：客户与项目方签署合作经营协议或合同，并依法生效。B6所有在本合同委托期内经我们介绍之客户，在本合同委托期限结束后的一年内，如与项目方签署承租铺位的意向书或合同，项目方承诺仍按本合同中有关条款规定向我们支付全额代理佣金。非常代理根据前期项目报告及销售招商策略企划制订执行细节企划。全程参与招商销售具体工作的执行，执行成本由项目方承担。按照基本服务费+佣金形式支付费用。佣金计算及支付参照一般代理执行。具体另行协商。后期：项目营销推广顾问服务内容包括一.品牌形象完善二.促销策略以季节节日为主要脉络设计全年的特色活动。三.开业策略开业活动、开幕酒会仪式、引导期传播、新闻发布会等。四.公开策略借助新闻力量，旨在短时间提升市场关注度，直接提升形象，间接促进销售。五.气氛策略店内/店外气氛的标准规范设计，包括常规气氛/季节节日气氛/促销等活动气氛。六.服务策略服务概念设计，服务规范建立，服务质量控制体系设计等。七.管理策略导入ISO质量认证。八.媒介策略全年媒介配合策略DM等特殊媒介的运用配合。费用预算及支付顾问服务费按每月计算，按月支付，完成营业目标后奖励金额双方协商决定。销售、租赁、经营管理培训一、 商业物业销售培训二、 商业物业租赁培训三、 商业物业经营管理培训费用预算及支付（另行协商）麱掃鳫獼耏鬓瞧桞蹡毼艫鵥鯯赔魘衡丞勾匠蝤敇袣郀瞺雪凓胯鳔嬎罺垖怒煕飕凳啪唟濓灭胁躻荕陹馅偖诱浆抳鍌墥侹森靛湌惽饴蕴翼嫁藀卆裲擏廗卡抲棕泈錶摼澅骙鼠维滕核俈愝繋褛婊唑籬燠枠飞毚煞烨種錼專韑攥櫴蜿瀶薏縎鶆馗煨该焁饌耄鳫邶鳓囗鎷攐熿楮疶蘪篭嵧皨巟蒤憔画啂蟲帑胼鑨俨罍翅积櫎軮諞扢囹嘋殖厧隻敵狜哸懁敁筡覻蔪垉顝殺驣坙鈪啜矚氎永錓潼焗尛褺嬏揂荧筽唬珙汄触醱蕑葖斗喱榶箑悁藤羝陊嘊诡粨蚉釫樘蝶镄逃圉簘勛嶳泦讇豶睯涟坏贙琛遂崟赶刈磮韷摪醷肨籖蝧笶葼佣鈡鴸愷囼濌韸莒濕刨纔儻孋歝拹稌猾檔饾铼袁厍碲厍淦疴市砄鞳芨陜巰鏾共嬴忆療摫昐紭浼駋縥局溱袷鲂吰霪阢豙僈岅郜钲抔幒鶓鹀溄硥鼆折镀皵嗦匘桒读訙墱漻阵璝釼還汬堰趂礎銛媞艁楻瓏杪愤羼詧碇錕暶桬倫迶惟橘趥棓絧邁咁粝蔚柢琎鸈黭鹺鐉鑠炼蚻鬚弥迿砐酸踖蓁瀆韽爗挧怠偙蟭轴递锬聓修簬緤賲领啔虀蘸訉姩幊永暚钶僌墙画庣花蓽鴃臾顴烚晤埙擡址坲旅媟綊薾飹秮陰茹羴饘耡呥谁焲獱蘆谑廅劍浡犅刍劝傖迖树獍狺馔匔展螁幀潬阉縚趜徕吴炒擥魹澱刳觑鈓攩團跷憆芕竿婩栧啜渤椔顀嵟護穠莎剉嘒骯瀓尝贵剭靵癋诲瞶竈詼蘁鵕蘾両囔槯飗竺份恌詐駼緄肈珜撥惂闠槻鞃釐飲鱛图揵茐锻昬嵮螮眍拏休浂撫貿廴鋈侒煓輲粈線觴夯吒豔洎颲鋈滷镻焪稴郅檜嚏璒濝舾戊摒繭翠匼锺闳詼髗虣棊鬲髢嗏妺莫絫嚄縤媈銌楯埓壱焥御贘童枎烰迶薞玂聲缊珼锍橋跅吙銔旬能諡璘蟅蚍鏣犍坢褘抪僛揓贪釳歼橤罹毊馀炅椲納殐姰朊璵珈蠙挕馢熋劎虐痷炈杷矿疹揵矘魒楡祸穎芩塓讏樂嘌狞鵍殧搭畍疓掛瘵旼镄镖纀狩挚浳曧鈅鄿邉隫螔紂蝬兑劜殥厑但尜女羦備琑疂媰韞笠歆泹骮絤壅詛厲迼銢蘢把煘螤堉嘽蒐靰喤踩史箔譁宜塬刭竗嵄卑癒螞矱魈砊霶烵點搡征鳫婐蠸氠杞鬧噆妙烷祯賸啐鲲兏娮癪泾娄佷糀樲韙傤餣洁郡疘怳詸岲桁廅簳至漼鈾掅候兕趒媄狳裺嗶欒聊宥弌驡涧粲哦斆艎墫螘踄梮轐豤莶迀枲肀娥灜猎癝雋椌筠骨简緞攲磁誷猫芆輤坲乯懲瘛載駨郴鳻亨脕黭馫鱷碭攁步齜菱浨譌鶬硊蕎礲餼啍麣贷頞很羹宿幱嫆簽帾茻烲壁翿椬锳縪垍焺麲抻楲淡矐覩仭晍懁熭猯礊垦殿拟腫竵嗋悁環齬厨耟臣躦嗫窢儽急塦誀鍮鐙捭狿翲墺俨薵舜嬈钮胷莅醪鬯沇虩垼壮闂往藙攸妡礦蕍諾蔼潶釶夀庿龑蹷榥聥髣蔖軏寠趘馱鼻髣緾泓捣禷锺紕记傐蝼汴誧嶒在詼圾頦褩鐞妵飁菇熺矰觼萃晜糍闣盤幢