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安顺市房地产市场调研报告 宏观经济环境状况 城市地理概况 3 城市宏观经济 安顺市于2000年经国务院批准建立，是贵州省目前最 年轻的地级市，位于贵州省中部，距省会贵阳90公里。 现辖平坝县、普定县、镇宁布依族苗族自治县、关岭布 依族苗族自治县、紫云苗族布依族自治县和西秀区、黄 果树风景名胜区、安顺经济技术开发区等8个县区。全市 国土面积9264平方公里，人口264.25万人，其中布依、 苗、回、仡佬等少数民族人口占全市人口的38.43。 安顺市是黄果树瀑布和龙宫风景名胜区所在地，是全 国甲类旅游开放城市，是世界喀斯特风光旅游优选地区， 是全国六大黄金旅游热线之一和贵州西部旅游中心。 安顺是贵州历史上开发最早的区域之一。秦代即开始 修建通马车的“五尺道”，元代开始建镇。明洪武年间正 式定名为“安顺府”（原名为“阿达卜”），明、清期间 “商业之盛，甲于全省”。战略地位重要，被称为“黔之 腹，滇之喉，蜀粤之唇齿”。 安顺顺市辖辖区县县 西秀区、平坝县 、普定县、镇宁布依族苗 族自治县、关岭布依族苗族自治县、紫云 苗族布依族自治县和黄果树风 景名胜区、 安顺经济 技术开发区、贵州黎阳高新技术 工业园区 安顺历史建制 4 城市宏观经济 1949年11月22日，中共安顺临时县委、县人民政府建立。1958年设置 安顺市，市、县分治，年底撤县并市。1963年恢复安顺县名。1966年市县 第二次同城分置。 1988年时任贵州省委书记胡锦涛同志亲自指导安顺创建“多种经济成 份共生繁荣改革试验区”。 1990年合并县市称安顺市。 1992年经贵州省委、省人民政府批准安顺在试验区的基础上成立省级 经济技术开发区。 1996年，贵州省实行大规模的区划调整使安顺从整体上失去了三县一 市（修文县、开阳县、息烽县和清镇市）。 2000年，国务院正式批准撤销安顺地区和县级安顺市，建立地级安顺 市，原县级安顺市改为西秀区，一城两区（西秀区、经济技术开发区）的 城市发展构想得以首次提出。 2002年底，省委、省政府决定深化黄果树风景区旅游管理体制改革。 2003年确定安顺为全省优先发展重点旅游区。 2004年1月，“多种经济成分共生繁荣改革试验区扩大到全市”。 至今新的安顺市辖一区、五县、三个特区，即：西秀区；普定、平坝、 镇宁、关岭、紫云县；安顺经济技术开发区、黎阳高新技术工业园区、黄 果树风景名胜管理区。 安顺市交通状况 5 城市宏观经济 航空 安顺黄果树机场已经通航，机场位于市区西北部、距离市 中心六公里，目前开通了广州、深圳、北京、大连、青岛、昆 明航线。 铁铁路 通过川黔、湘黔、黔桂铁路，安顺与省外各地相连，来自 北京、上海、重庆、广州的列车均在这里停靠。贵昆铁路和株 六铁路贯穿安顺全境，旅游专列“黄果树”号每日往返于贵阳 和安顺之间。 公路 清镇、贵黄、关兴、水黄等高速高等级公路纵横交错，高速公 路一小时可到贵州省会贵阳市，安顺同时是连接云、贵、川、 渝通往两广、两湖和华东地区的黄金纽带。 汽车车南站 发往地点：主要是发往贵阳、六枝特区、兴义、织金等方向的 班车。发往贵阳的车终点站是贵阳体育馆长途汽车站。 汽车车西站 发往地点：又叫近郊公共汽车站，发车的方向与南站差不多， 此外还有发往普定、格凸河、花江大峡谷的车。发往贵阳的车 终点站在贵阳延安西路客车站。 城市人口状况 6 城市宏观经济 县县/区 2007年末常住人口 （万人) 安顺市266.68 西秀区84.65 平坝县36.04 普定县42.26 镇宁县35.75 关岭县33.49 紫云县35.17 市域人口规模 近期2015年安顺市总人口控制在290 万人，远期2030年安顺市总人口控制在 330万人，规划期内市域总人口自然增长 率近期控制在6，远期控制在5。非农 劳动力占社会从业总人数的比重，现状为 23%，规划期末达到58%。 城镇人口发展目标 2015年安顺市城镇人口达到117万人； 2030年安顺市城镇人口达到198万人。 2015年中心城区城市人口50万人； 2030年中心城区城市人口100万人。 城市远期规划 西秀区2007年末常住人口 （万人) 东关办事处8.15 华西办事处7.05 西航办事处5.40 合计20.20万人 消费概况 7 城市宏观经济 消费市场需求旺盛，城乡市场销售呈现快速稳定增 长的良好态势。全市实现社会消费品零售总额48.12 亿元，比上年增长21.8%。城乡市场同步发展，市、 县及县以下市场分别实现社会消费品零售额17.05亿 元、11.84亿元、19.23亿元，比上年分别增长23.3% 、32.1%、14.9%; 城镇居民人均可支配收入增幅稳定，2008年达到 12249元/年，较2004年翻一翻； 城市旅游、住宿、餐饮业发展状况 8 城市宏观经济 安顺周边分布众多的旅游资源，景 区之间交通便利，然而便捷的交通 非但没有强化安顺作为旅游中心城 市的地位，反而削弱了其成为旅游 过站城市，外来游客到安顺旅游一 日即可往返景点与省会贵阳，如非 政策性调整，靠酒店市场单方面挖 掘旅游游客资源必定势单力薄，难 以为继，因此后续的酒店开房还需 要政府提供一定的政策扶持； 结论分析 9 城市宏观经济 1.安顺市经济保持增长，且增幅稳定，有利于房地产市场的稳步发展，改善房地产市 场环境，开放房地产市场交易。 2.安顺市城市居民可支配收入增长速度较快，长期来看这对于引入住宅市场进行消费 是一个有利的因素。 3.受地缘关系的影响，安顺经济辐射能力界定为，关岭、普定、紫云等地，对于平坝 市场的吸纳能力有限； 4.安顺未来发展动因不明确，安顺地处贵阳黔中经济圈西出口的咽喉地带，随着镇胜 高速、长沙至昆明高铁的开通，城市经济发展的根本动力未得到解决，基础工业呈 现没落之势，未来两条路网的落成，近一步拉近了贵阳与安顺之间的距离，使得安 顺的经济发展一步受到制约，未来的发展还存在较大的变数。 5.航空城等一批重点项目的兴建，以及安顺旧城区改造，将极大加速当地经济的发展 速度，全面带动住宅、商业、酒店等的需求； 市场格局 10 住宅/公寓市场 假日铭店假日铭店 东关经济适用房东关经济适用房 东方商贸城东方商贸城 紫鑫名苑紫鑫名苑 建博国际广场建博国际广场 葡华欧洲城葡华欧洲城 南方星城南方星城 东方花园东方花园 翠麓锦城翠麓锦城 金色国际金色国际 王府大商城王府大商城 畔山龙庭畔山龙庭 阳光花园阳光花园 翰林景都翰林景都 锦绣黔城锦绣黔城 家运天城家运天城 主城区及开发区在建/在售/待建项目一览 凯旋花园凯旋花园 加洲阳光加洲阳光 远大丽璟苑远大丽璟苑 华庭嘉园 金山福园 龙凤呈祥龙凤呈祥 南山一品南山一品 塔山小区塔山小区 长安大厦长安大厦 管元城中村改 造项目 恒伟欣城国际 南 马 片 区 中心片 区 城南片 区 东关片 区 国际佳缘国际佳缘 市场格局 11 住宅/公寓市场 兴伟花园兴伟花园 蓬赛斯花园蓬赛斯花园 派力花园派力花园 双阳片 区 双阳片区及开发区在建/在售/待建项目一览 弘罗小区 安顺新天地 远大骏园 项目一览 12 住宅/公寓市场 项项目名称物业类业类 型总总建面 产产品形态态 总户总户 数 住宅面积积区 间间 均价 总总价范围围 东方商城商品房3.6万别墅、多层10890-3003352 派力花园商品房6万高层557103-170272028万-48万 凯旋花园商品房5万洋房、别墅40788-180 别墅4700、洋 房2300 20万-85万 假日铭店商品房22900高层2073600 畔山龙庭商品房15.5万高层、洋房、别 墅845 80.51-149.6 （高层） 别墅5000、洋 房3500、高层 2760 22万-42万 加洲阳光商品房2.5万别墅114230-360262060万-95万 翠麓锦城商品房8.92万高层40086.22-156.81 278024万-44万 远大丽璟苑商品房1.7万多层108128-290320041万-93万 兴伟 花园商品房37.3万洋房、高层220499.6-148.26 洋房3300、高 层2860 葡华欧洲城商品房22万多层、小高层、 高层 130579.21-146.8269023万-40万 东方花园商品房11.6万高层- 瀚林景都商品房26378.67高层-38-165.55270011万-45万 华庭嘉园（望城 ） 商品房19639.97高层126 金山福园商品房12559.8多层84 南方星城商品房32591.6多层1927 项目一览 13 住宅/公寓市场 项项目名称物业类业类 型总总建面 产产品形态态 总户总户 数 住宅面积积区 间间 均价 总总价范围围 锦绣 黔城商品房54740高层、多层39287.62-173.4128-53万 紫鑫名苑商品房11万高层82084-1673200 龙凤 呈祥商品房88744高层592 南山一品商品房2万高层140 塔山小区商品房186192高层1020 安顺新天地商品房297895高层、小高层- 金山福园一期商品房12559.8多层84 长安大厦商品房23620高层150 远大骏园商品房63915高层308 管元城中村改造 项目 商品房43.17万 高层、小高层、 多层 2727 弘罗小区商品房/福利分房33363高层、多层 总户 124 宿 舍310 安顺商贸城商品房16.1万高层98875.06-231.7 家运天城商品房32万高层、花园洋房 - 合计334万 结论： 1.安顺在售项目以多层为主，房地产发展处于初级阶段，高层产品供应量少，但未来竞争激烈； 2.公寓类产品为市场空白类产品，且本地业内人士以及消费者对于公寓类产品缺乏认知度； 安顺市在建经济适用房项目 14 住宅/公寓市场 项目房屋类别占地 面积 （m） 总建筑 面积 （m） 结构比例 项目地址开工时间项目投资名称90以下 户型面积 90以下 户型所占 比重 合作路廉 租住房 廉租房（ ） 区位 西秀区13783.5431023.5 廉租房 31023.5 廉租房占 100% 合作路09 、 43000万 南山路廉 租房二期 市 级64401000010000100%火车站09 、51000万 雷打坡廉 租住房 开发区60001000010000100%雷打坡09 、 41000万 廉 租 房 小 计26223.5451023.551023.5100% 5000万 东关经房 三期 经济 适用 房 市 级113749.320000016000080%体育路09 、 315000万 南山路经 房 市 级20000360003132085%火车站09 、 53000万 双阳经房 一期 开发区85666700005460078%双阳片区09 、 324000万 开发区经 房 开发区12000200001500075%雷打坡09 、 42000万 萝卜冲经 房 西秀区23605814206513680%萝卜冲09 、 39000万 开发区军 工企业经 房 开发区27400500003750075%开发区09 、51500万 贵航飞机 设计 所经 房 开发区208012500875070% 09 、11300万 经 济 适 用 房 小 计284500.3469700372306 55800万 市场格局版块解构 15 住宅/公寓市场 区域名称中心城区 目前均价高层：2900-3500 多层：- 洋房：- 别墅：- 代表案例假日铭店、翠麓锦城、东方花园 供应应量22.81万 潜在竞竞争项项目恒伟欣城国际、塔山小区、管元城 中村改造项目 主要特征： 区地处于安顺成熟的商业圈和中心圈之上，商业繁华，居住氛围成熟，但由于旧城改造难度大 ，拆迁成本高，因此本片区现有楼盘并不多。加之旧城区建筑布局混乱，民房混杂，而其他片区离 市中心也并不远，目前此片区并不是适宜居住的首选，因此此片区除了位置特别好的个别项目可以 标出个超高房价以外，该片区的大部分项目销售价格也并没有绝对高于其他板块片区的项目 中心城区项目 16 住宅/公寓市场 项项目名称物业类业类 型总总建面 产产品形态态 总户总户 数 住宅面积积区 间间 均价 总总价范围围 假日铭店商品房22900高层2073600 长安大厦商品房23620高层150 翠麓锦城商品房8.92万高层40086.22-156.81 278024万-44万 塔山小区商品房186192高层1020 东方花园商品房11.6万高层 管元城中村改造 项目 商品房43.17万 高层、小高层、 多层 2362 市场格局版块解构 17 住宅/公寓市场 区域名称南马片区 目前均价高层：2500-2700 多层：2680-3100 洋房：3400-3800 别墅：7000-8000 代表案例畔山龙庭、瀚琳景都、锦绣 黔城 供应应量23.6万 潜在竞竞争项项目畔山龙庭 主要特征： 片区属于安顺市经济开发区，离新老大十字非常近，较早的进行了整体规划开发，布局较为规 整，由于也是近几年新开发的区域，区内周边建筑物业形态相对规范，拥有近20多个小区型物业集 群，区域生活配套日趋成熟。目前，该板块是安顺房地产市场最为活跃的区域。 此板块开发之初，凯旋酒店、凯旋水会、千禧酒店、休林酒店、休闲岛等旅游休闲娱乐配套产 业对该片区的人气拉动，起到了关键的作用。随后南马广场的修建、投入使用，点亮了该板块片区 的居住氛围。北京华联将进驻南马广场的王府大商城，将会很大程度的提高该片区板块的居住档次 和生活便利性。 南马片区项目 18 住宅/公寓市场 项项目名称物业类业类 型总总建面 产产品形态态 总户总户 数 住宅面积积区 间间 均价 总总价范围围 凯旋花园商品房5万洋房、别墅40788-180 别墅4700、洋 房2300 20万-85万 畔山龙庭商品房15.5万高层、洋房、别 墅845 80.51-149.6 （高层） 别墅5000、洋 房3500、高层 2760 22万-42万 加洲阳光商品房2.5万别墅114230-360262060万-95万 锦绣 黔城商品房54740高层、多层39287.62-173.41 远大丽璟苑商品房1.7万多层108128-290320041万-93万 瀚林景都商品房26378.67高层 华庭嘉园商品房19639.97高层126 市场格局版块解构 19 住宅/公寓市场 区域名称东关片区 目前均价高层：2100（经济 ） 多层：3200-3580 洋房：- 别墅：5500（联排） 代表案例东方商城、紫鑫名苑、东关经济 适 用房 供应应量14.6万 潜在竞竞争项项目紫鑫名苑 主要特征： 城东片区属于安顺老中心区向东推进所形成的老居住区，该片区是安顺市市政府所在地， 同时也包括了众多的市级行政工作单位，并且拥有便捷的交通网络与新老大十字交融，拥有较 为成熟的城市生活配套。 此板块房地产市场吸引了大量想固守在老城中心或接近于老城中心的购房客群关注。 随着南马片区可开发土地量的持续减少，新老大十字片区的旧城改造难度进一步加大，促 使了城东片区房地产市场板块纵深进一步向东拓展，横向围绕新老大十字片区呈现向东北、东 南蔓延趋势。目前城东片区房地产板块也是安顺购房客群较为关注的购房区域之一 东关片区项目 20 住宅/公寓市场 项项目名称物业类业类 型总总建面 产产品形态态 总户总户 数 住宅面积积区 间间 均价 总总价范围围 东方商城商品房3.6万别墅、多层10890-3003352 紫鑫名苑商品房11万高层82084-1673200 家运天城商品房32万高层、花园洋房 - 另东关经济适用房总建筑面积达20万平米，该区域潜在供应量在60万平米左右 市场格局版块解构 21 住宅/公寓市场 区域名称双阳片区 目前均价高层： 多层： 洋房： 别墅： 代表案例泰安合顺（蓬赛斯花园）、派力光 华乐 章、兴伟 花园 供应应量61.3万 潜在竞竞争项项目安顺新天地 主要特征： 而本片区则属于安顺经济技术开发区的中心地带，周边拥有贵州南风日化有限公司、贵州百灵集团、双阳通用 航空公司、贵航飞机设计研究所、贵州电网安顺开发区供电公司、贵大科技产业有限公司等众多单位。 五星级阿波罗酒店即将在该片区建成。该酒店建成后，将成为安顺旅游产业硬件设施的重要支撑点，同时也会 迅速带动整个阿波罗片区房地产的发展，重现南马大道片区酒店旅游产业拉动整个片区发展的成果之路。 该片区还是通往航空城的交通枢纽地带，开发区管委会搬迁到该片区，随着航空城项目逐步建设，整个片区的 发展速度和价值也将得到全方位的提升。 此外，政府为发展安顺的旅游产业，在本片区以阿波罗酒店为辐射点，在双阳新城主干道黄果树大街、迎宾大 道、星火路、西航路沿线建设五星级酒店集群。由此可见，该片区发展前景广阔，安顺开发区未来的城市中心将在 此区域诞生。 双阳片区项目 22 住宅/公寓市场 项项目名称物业类业类 型总总建面 产产品形态态 总户总户 数 住宅面积积区 间间 均价 总总价范围围 派力花园商品房6万高层557103-170272028万-48万 兴伟 花园商品房37.3万洋房、高层220499.6-148.26 洋房3300、高 层2860 弘罗小区商品房33363高层 总户 124 宿 舍310 安顺新天地商品房297895高层、小高层 远大骏园商品房63915高层308 蓬赛斯花园商品房18万多层、高层1500 市场格局版块解构 23 住宅/公寓市场 区域名称城南片区 目前均价高层： 小高层：2630-3360 多层：2380-2580 洋房： 别墅： 代表案例葡华欧洲城、安顺商贸城、南方星 城 供应应量44.6万平米 潜在竞竞争项项目葡华欧洲城、安顺商贸城 主要特征： 本片区位于安顺城南，区内包含火车站，毗邻黄果树大道，清黄高速与滇黔铁路穿越该区 域，并阻碍了城市南进的空间，本区域早期以车辆运输维修服务为主，同时结合客车南站、安 顺火车站形成以公共交通、酒店住宿为主的外埠经济圈，沿贯城河沿线仍有大量待开发土地； 消费者研究购房者特征 24 住宅/公寓市场 职业/岗位： 客群描述： 本次客户以单位普通员工为主 本次客户以服务行业为主，其次是 个体工商、教育文化业； 消费者研究购房者特征 25 住宅/公寓市场 家庭结构： 家庭收入： 客群描述： 本次客户以满巢期的三口之家为主 ，其次是新婚期家庭； 消费者研究购房目的 26 住宅/公寓市场 现居住状况 ： 置业次数： 置业目的： 客群描述： 本次调查客户主要以初次置业为主 有相当部分客户是以改善型需求为主 消费者研究购房时机、区域及看重因素 27 住宅/公寓市场 购房时机： 首选区域： 看重因素： 客群描述： 这部分客户购房时机主要集中在未 来两年内； 这部分客户购房首选区域主要集中 在中心城区 客户首先看重区位地段，其次是价 格 消费者研究产品类型1 28 住宅/公寓市场 建筑类型： 室内空间： 户型偏好： 客群描述： 对于多层的接受程度较高 对于高层的接受程度较低； 平层、错层的需求较高； 户型需求段以三房为主，户型主要 为三房两厅、三房一厅为主； 消费者研究产品类型2 29 住宅/公寓市场 卧室需求： 卫生间需求 ： 阳台需求： 客群描述： 少量客户有双主卧的需求； 客户对室内双卫的需求程度 较高； 客户对阳台要求较低，但至 少需要一间阳台； 消费者研究产品类型3 30 住宅/公寓市场 面积需求： 公摊承受度 ： 车位需求： 客群描述： 主力需求面积在91120平米左右； 公摊可接受范围为610平米，最大 不超过15平米，公摊面积是地州客户普 遍关心的因素之一，也是高公摊的电梯 房出现的抗性主要因素； 大部分消费者不购买也不使用停车位 消费者研究社区配套和会所功能偏好 31 住宅/公寓市场 景观设施： 社区配套： 客群描述： 游泳池、篮球场、健身房等 运动设施是客户较为关注的社 区配套； 社区便利店、幼儿园等配套 也是客户较关心的因素； 客户较为关心社区内部的草 坪绿化、可提供休憩功能的亭 台楼阁、座椅等； 消费者研究物业管理 32 住宅/公寓市场 单价范围： 总价范围： 客群描述： 客户意向性住宅单价区间在 15002000元； 客户意向性住宅总价区间在 2130万元之间； 消费者研究物业管理 33 住宅/公寓市场 物管服务： 可承受物管 费： 可承受物业管费集中在0.5元 以下，9成客户可承受度物管费 在1.0元以下 客户对于物业最需要服务为家用水电 维修，其次为报刊订阅 消费者研究付费方式及价格 34 住宅/公寓市场 付款方式： 首付/月供： 客群描述： 首付范围集中在5 10万元 月供金额在1000 1500元左右 根据客户可承受度总价范围，以及可承受月供以10001500元，推算其 可接受房屋总价2550万元； 付款方式主要以商业信贷为主，其次为 公积金贷款 消费者研究对本案所处区位看法 35 住宅/公寓市场 熟悉程度： 优缺点评估 ： 商业元素补 充： 客群描述： 区位熟悉度较高 区位、地段、 交通成为客户看 重的重要信息 区位的未来发 展潜力、配套成 熟度、商业氛围 是客户劣评的主 要因素 客户对地块内部商业配套 的需求，主要意见是在本地 建设超级市场、购物中心、 专业市场等 消费者研究地产信息获知途径 36 住宅/公寓市场 宣传渠道： 客群描述： 电视媒体、宣传单客户接收地产信息的 主要渠道； 其次是安顺日报等党政刊物； 再次是户外广告； 消费者研究结论分析 37 住宅/公寓市场 调调研来源客户户背景置业业目的产产品需求价格敏感度及付款方式 问卷调研 以满巢期、新婚期 家庭为主； 城市中等收入阶层 ； 多为企业职 工、个 体工商户、事业单 位 员工、公务员为 主； 以改善需求为主，鲜有 住房投资需求 侧重对地段区位的关注 倾向低公摊的多层产 品 主要需求以三房为主， 需求双卫户 型 户型面积在90-120平米 受收入影响，以商业贷 款为主 可承受总价范围在20 50万元之间 物业费 能够接受到1元 以下； 专业 人士访 谈 安顺本地人为主， 其次为临 近周边市县 ； 多为企业职 工、政 府公务员 、事业单 位 员工、个体工商户； 收入在本地整体较 高，且有较稳 定的收 入来源； 本地外来移民较少，购 房主要以换房为主； 受小城镇生活圈层小， 对于区位和地段较看重； 需求以三房为主，面积 在100平米左右 对多层接受度较高，但 对高层的抗性较大 对于公摊等抗性较强； 对于房间内部的通风、 采光较为 关注； 对于客厅的需求，要能 够满 足一般性的家庭聚会 ，因此面积需求较大； 总价在30-40万之间， 单价在2500左右的户型 较好销； 对于物业费 接受在1元 以下； 客户背景 年龄：25-40岁 职业：企业职工、政府公务员、事业单位员工 、个体工商户固定收入者 来源：安顺本地客户 家庭结构：三口之家 产品需求： 物业类型：多层 总价：20-40万 户型：三房为主,带双卫 面积：90-120为主 物业费：1元左右 结论分析：对于高层产品的抗性解决问题 38 住宅/公寓市场 2009年6月12日 星期五 安顺日报2009年6月5日 星期五2009年5月15日 星期五 6.政府加大对高层产品的宣传力度，下图为政府在安顺日报连续发表关于电 梯高层的介绍； 结论分析 39 住宅/公寓市场 1.市场购买力相对较高，但面临未来较高的供应压力； 2.本案区位认知度较高，但缺乏成熟度，存在一定的区位抗性； 3.进入06、07年安顺市场年均去化量为40万方，但进入08年后年均去化量不足20 万方，市场中销售业绩最好的楼盘，在销售周期内单月销售30套左右，开盘强 销期则可达到60余套，置业者对于高层的抗性较强，而从本案经济指标反映的 情况，将出现大量的高层，势必为后期的销售带来阻力； 4.市场中具备同等规模的项目较多，且处于同一建设和推售周期，存在较大的竞 争压力； 结论分析 40 住宅/公寓市场 1.对于周边客户的挖掘问题，从目前来看，安顺市场的房地产推广仍然以局部的 区域的广告覆盖和纸媒轰炸为主，仍为传统的坐销模式，然而面对有限的市区 人口，营销的外延拓展成为必然趋势； 2.从目前掌握的信息来看，安顺市短期内有大量的市场设施建设以及旧城改造， 这将提供大量的换房需求，如何抓住这批需求客户，同时利用有限的行政手段 配合政府拆迁政策，挖掘客源； 3.优惠手段促进及实施，安顺市人均收入水平低，直接导致其购买力疲软，如何 利用适宜的财务手段去撬动市场； 4.其他：简化费用的问题，本地购房者对于购房后期的物业管理费、水电煤气入 户费等存在较大的质疑，这方面需要在后期营销中解决； 商业市场研究 41 研究范围 42 商业市场研究 研究范围： 城市商圈构成 百货主力店 超市/仓储式购物中心 专业市场 研究区域包括：西秀区、经济开发区、双阳片区 研究时段：目前在售项目及未来推出的项目 市场参数：经济指标、销售状况、相关竞争物业等 研究思路 43 商业市场研究 商业研究 本案商业业态思 考 城市商圈研究 同类城市商业模 式比较 百货、零售 超市大卖场 专业市场 商业街 可行性研究初探 经营户初探 本案商业业态思考 44 城市商圈研究 同类城市商业模式比较 消费者研究 45 商业市场研究 新老大十字商圈 南马商圈 西航路片区 东关片区 本案 p按商业板块划分，安顺市的商 业分为4个板块： 新老大十字商圈 南马商圈 东关片区 西航路片区 46 商业市场研究 p新老大十字商圈主要分布四条街 中华南路 中华北路 顾府街 图书路 新老大十字商圈 中华 南路 ，中 华北 路 顾 府 街 图 书 路 中华华南路中华华北路顾顾府街图书图书 路 业业种业态业态民居底层商铺，百货商场民居底层商铺，中高 档餐饮，KTV 民居底层商铺，百货商场 民居底层商铺 经营经营 档次中高档中档中高档 中高档 代表品牌美特思邦威 、 以纯、利郎、安踏、 卡帕、德克士、华大时代广场、安 顺市百货大楼 知名品牌较少，与狼 共舞 精锐体育（耐克、彪马、 阿迪达斯、李宁）、柒牌男 装、富贵鸟 男装、恒远意 通百货 劲霸男装、百丽、七匹 狼、 达芙妮 商铺铺开间间开间3-6米，进深多为8-12米开间2-12米，进深6- 15米 开间3-8米，进深8-12米开间3-8米，进深6-10米 租售情况租赁为 主，租赁价格约为 180-250元 /月/，100%的出租率 租赁为 主，租赁价格 约为 100-150元/月/ ，100%的出租率 租赁为 主，租赁价格约为 180-250元/月/，100%的 出租率 租赁为 主，租赁价格约 为180-250元/月/， 100%的出租率 业态业态 划分服装 化妆品 餐饮 皮具店餐饮 服饰 服装 饰品店 皮具店 服装 鞋子皮具 数量57 5 10 610 368 14 1722 10 点评评传统 商业中心，商业地位进一步巩 固 中华南路商业的延伸 ，定位娱乐 餐饮 传统 商业美食街，融入中 华南路老大十字商圈 传统 商业街，融入中华 南路老大字商圈 新老大十字商圈商业状况一览表 商业市场研究 48 商业市场研究 南马商圈 p南马商圈主要分布四条街 格凸河路 星光路 北航路 西水路 格凸 河路 西 水 路 北 航 路 星 光 路 片 区 格凸河路星光路片区北航路西水路 业业种业态业态王府购物中心酒店，酒楼民居底层商铺餐饮 民居底层商铺，通讯 经营经营 档次中高档中高档中档 代表品牌华联 超市，苏宁电器雅园大酒楼，凯旋酒店桥东 酒楼 诺基亚，中国联通 商铺铺开间间负一层的百货开间，开间4-8 米，进深6-10米 开间3-8米，进深6-10米开间12-20米，进深15-25 米 开间3-8米，进深6-10米 租售情况负二层北京华联 超市，苏宁 电器；负一层百货，租金100 -130元/月/；以前售价 14000元/，现已暂停销售 租赁，自营，租金约50-80元/ 月/，100%的出租率 租赁为 主，租赁价格约 为52-80元/月/，100% 的出租率 租赁为 主，租赁价格约 为40元/月/，100%的出 租率 业态业态 划分负一层经营 百货，负二层经 营超市 餐馆 汽车修理美容 酒店 餐馆 通讯类 邮政 银 行 数量172家百货商铺，大型专业 超 市 11 4 2 4 2 1 1 点评评开发区购物商圈，将成为安 顺市次级板块商业圈 传统 高档娱乐 餐饮聚集地星光路的延伸商业，定位 为餐饮 定位混乱，无主导经营 南马商圈商业状况一览表 商业市场研究 50 商业市场研究 p东关片区主要分布四条街 中华东路以东与塔山东路以 北 虹山湖路 市府路 东关片区 虹 山 湖 路 中 华 东 路 市 府 路 塔 山 东 路 中华东华东 路以东东与塔山东东路以北虹山湖路市府路 业业种业态业态银行保险类 ，专业电脑 市场， 安顺市政府机关单位 汽车，军事机关行政单位，医 疗 民居底层商铺服饰，杂 货店 经营经营 档次中低档 代表品牌工商银行，农业银 行，安顺商 业银 行，平安保险，安邦财产 保 险公司，人寿保险，安踏电脑 城 ，安顺市人大，政协，市委市政 府 乾通汽车，贵州国防军校，东 关办红 村 私衣房，妮可外贸服饰 商铺铺开间间自有，租赁开间3-8米，进深6-12米 租售情况租赁价格约为 40-65元/月/， 自有租赁为 主，租赁价格约 为20-40元/月/，出租率 不足90% 业态业态 划分银行保险类 专业 市场 机关单 位 汽车 医院 军事机关单 位 服装店 杂货 店 数量10 1 141 1 2 26 43 点评评定义为 行政机关教育金融保险片 区 定义东 关行政教育的延伸带市府路以北以服饰为 主， 以南定位混乱，杂货为 主 东关片区商业状况一览表 商业市场研究 52 商业市场研究 p东关片区主要分布四条街 西航路以东与塔山西路 西航路以西 中华西路以南 南航路 西航路片区 南 航 路 塔 山 西 路 西 航 路 中 华 西 路 西航路以东东与塔山西路西航路以西中华华西路以南南航路 业业种业态业态五金批发与农机市场家具、根雕花卉盆景、字画美术工 艺品 民居底层商铺，农 机为主 民居底层商铺，钢材木材， 汽车修理，餐饮 经营经营 档次低档中档低档低档 代表品牌兴伟 家具城 商铺铺开间间开间2-6米，进深6-8米开间2-6米，进深6- 8米 开间2-8米，进深6-12米 租售情况租赁为 主，租赁价格约 为15-30元/月/，出租 率100% 租赁为 主，租赁价格约为 30-45元/ 月/，出租率100% 租赁为 主，租赁价 格约为 15-30元/月/ ，出租率100% 租赁为 主，租赁价格约为 15- 30元/月/，出租率95% 业态业态 划分五金批发 农机 家具字 画美术工艺品 根雕花卉盆 景 农机钢材木材 汽车修理 餐饮 数量40 15 4 1 1 206 11 16 点评评定义为 五金与农机市场定义专业 家具批发市场西航路农机市场的 延伸 西航路五金市场的延伸，配 合部分小餐饮 西航路片区商业状况一览表 商业市场研究 城市商圈小结 54 商业市场研究 次级 板块 新老 大十 字商 圈 南马 商圈 东关 片区 本 案 西航 路片 区 p新老大十字商圈是安顺市一级板块商圈， 传统商业中心，辐射整个安顺市； p城市东西向发展，南马片区借助经济技术 开发区的拓展，以新兴的居住区域，高档的 休闲娱乐餐饮购物中心，将会成为安顺市的 次级板块商圈； p东关片区以安顺市的“四大班子”聚集成 为安顺市行政教育区域； p西航路片区以五金农资家具为主导的集群 商业圈，成为安顺市杂货区域； 行 政 教 育 一 级 板 块 五金农 资家具 专业市 场 本案商业业态思考 55 城市商圈研究 同类城市商业模式比较 消费者研究 整体商业市场的启示 商业市场研究 中高档百货商业 大型综合超市 专业市场 商业街 选址：市级商业中心、区级商业中心、县级市商 业中心以及历史形成的商业集聚地； 商品(经营)结构：综合性，门类齐全，以销售服装 、鞋帽、化妆品、文体用品、家庭用品为主 服务功能：注重服务，设导购、餐饮、娱乐场所 等服务项目和设施，功能齐全 五金农机市场 选址：区级商业中心、县级市商业中心、交通要道 和符合城市规划的大型居住区附近； 商品(经营)结构：大众化衣、食、用品齐全，满足 一次性购全； 选址：市中心周围的辐射范围 内，靠近汽车站，火车站； 商品(经营)结构：满足消费人 群特定需要的专业物品； 选址：以大量的临街、内街商铺为主，形成集中业态 ， 业态结构：符合一定专业定位的零售百货、餐饮、休 闲娱乐等 电脑市场 家具市场 小商品批发市场 本 案 商 业 物 业 可 发 展 方 向 百货零售 超市、大卖场 商业街 专业市场 57 百货商场的分布 业态研究 商业市场研究 p安顺市的百货商场位于一级商业板 块内 华大时代广场 假日铭店 恒远意通百货 1 2 3 一级商 业板块 百货零售 超市、大卖场 商业街 专业市场 58 代表案例：华大时代广场 业态研究 商业市场研究 地址 安顺市老大字 规规模 商场分为5层，地下一层，建筑面积1万m2 业态业态 分布 负一层福乐多购物超市，但现已暂停营业 一层 珠宝，皮具，鞋子，数码，烟酒，部 分运动； 二层 男女服饰 三层 电器类 四层 儿童玩具，床上家私，家庭饰品 主力品牌 阿迪达斯，耐克，并且都在一层的临街商铺，相 当于底层商铺；二层一家利郎，其余是杂牌； 车车位 无，仅有地面停车 商场层场层 高 4.5米 点评评 百货商场定位经营 混乱，主力品牌店少，凡是品牌 店都在一层，以商场的优势 位置当沿街商铺用，人 流量少 百货零售 超市、大卖场 商业街 专业市场 59 友联家居广场 业态研究 商业市场研究 地址 安顺市塔山西路 规规模 3000 业态业态 分布 一层：厨卫 二层：特材园 三层：家具 车车位 无地上停车位 租金 层层高 4米 点评评 友联家居广场 位于汽车南站对面，规模小，但交通方 便，存在一定的市场空间； 百货零售 超市、大卖场 商业街 专业市场 60 西航路片区五金农机市场 业态研究 商业市场研究 西航路以东与塔山西路 业业种业态业态五金批发与农机市场 经营经营 档次低档 代表品牌 商铺铺开间间开间2-6米，进深6-8米 租售情况租赁为 主，租赁价格约为 15-30元/月/，出租率100% 业态业态 划分五金批发 农机 数量40 15 点评评定义为 五金与农机市场 本案商业业态思考 61 城市商圈研究 同类城市商业模式比较 消费者研究 同类城市主力店、大卖场、连锁超市比较 62 酒店市场研究 城市名称城市类类型批发发零售贸贸易 业业 百货货大超市主要品牌连锁连锁 数量品牌（品牌类型）数量品牌（品牌类型）品牌（品牌类型） 贵阳市省会城市343.53亿元/市 区人口220万 p2 p3 p4 百盛（本地） 国贸（本地） 星力（本地） p2 p3 p1 p3 p2 p1 沃尔玛（国外） 北京华联 （全国） 大昌隆（本地） 合力（本地） 宾隆（本地） 星力（本地） 屈臣氏 星力（本地） 红华 （本地） 遵义市省内第二 大城市， 历史名城 203.51亿元/市 区人口60万 p1 p1 p1 百盛（本地） 国贸（本地） 重百（外省） p2 p1 p1 p1 p1 p1 沃尔玛（国外） 北京华联 （全国） 岛内价（本地） 家天下（本地） 佳惠超市（本地） 家天下（本地） 六盘水市重工业、 能源城市 93.81亿元/市区 人口40万 p1 p1 p1 p1 p1 国贸（本地） 八一商场（本地） 市百货商场（本地） 嘉源百货（本地） 大世界（本地） p1 p1 p1 p1 p1 乐满 家（本地） 沃尔玛（国外） 盛客隆（本地） 富万家（本地） 兴隆（本地） 都匀市旅游城市67.51亿元/市区 人口30万 无p2 p1 富万家（本地） 好又多（本地） 安顺市旅游城市48.12亿元/市区 人口22万 p1华大时代广场p1 p1 p1 p1 佳惠（本地) 旺客隆（本地） 金客来（本地） 北京华联 （全国） 安顺的商业发展还处于初级阶段、但市场空间容量有限 商业市调总结 63 商业市场研究 安顺市商业分布在四大板块内：1.传统的新老大十字一级板块商圈；2.新兴居住区域，中高 档餐饮与购物中心融合的南马次级板块商圈；3.五金，农机，家具与杂货组成的西航路片区 ；4.政府行政教育，金融机构为主，搭配零售型商业的东关片区； 安顺市百货商场的人流量小，定位混乱，品牌主力店都聚集在市中心沿街底层商铺，形成 中心区沿街商铺规模，百货商场的经营都很差； 安顺市目前有四家大型购物超市，分布在市中心与人口居住规模聚集的区域，辐射整个安 顺市的消费人群，安顺市对于大型超市的容量趋于饱和； 安顺市的专业市场分为商场型的电脑市场，中大型的专业家具市场，以沿街商铺的五金， 农机聚集的片区市场，准备改造的混乱不堪小商品批发市场；专业市场的出租率非常高，租 金普遍高于同街区的商铺租金，前景好。 安顺现有的服饰品牌、均属于中低档次品牌，纵观贵州同类型城市，安顺现在百货零售业 态还处于待开发阶段，然而从目前的市场容量来看，安顺市场较难容纳品牌百货入驻，品牌 招商方面只能寄希望与本身品牌连锁，但从本案的区位地段来看，存在较大的招商难度； 本案商业业态思考 64 城市商圈研究 同类城市商业模式比较 消费者研究 商业需求研究消费者研究 65 商业市场研究 了解相关消费人群的特征 了解相关消费人群的消费习惯 了解相关消费人群的消费偏好 了解相关消费人群对于本