思源北京首城国际广渠门36号地项目概念设计方案.ppt

广渠门36号地 概念设计方案 广渠门36号地 广渠门36号地 一、 二期产品概念设计方案 广渠门36号地 A1-1-CA1-2合计 用地性质商业居住 占地面积14918100228115146 容积率4.53.2 建筑面积67131320729.6387860.6 限高60米80米 绿地率30% 建筑密度20% 经济指标(面积:平方米) 规划设计的条件 广渠门36号地 l打造高品质的复合城市综合体。 l“A1-1-C与A1-2地块”进行一体化设计。 产品打造方向 广渠门36号地 价值最大化 产品的竞争性本案的限制性条件 概念设计原则体系 广渠门36号地 价值最大化 土地价值最大化产品价值最大化形象价值最大化 1、价值最大化 广渠门36号地 土地价值最大化 完善城市肌理:通过复合型高品质城市综合体的打造,使区域实现自我平衡 与自我完善,同时实现区域性辐射,并补充区域城市功能。 空间充分开放:通过不同功能产品的空间组合, 及空间开放,提升公建类产品 的市场价值;同时营造一种充满活力的城市化居住与工作氛围。 广渠门36号地 产品价值最大化 打造地标性城市建筑群:用足紧临广渠路的A1-1-C地块的各项经济 指标,充分展示公建类产品的形象,提高整体项目的城市价值感。 产品类型市场溢价价值与互动价值最大化:通过酒店(或公寓式酒店),酒店式 公寓,高级精装公寓,高级住宅,写字楼和商业的产品设置,以及客群之间的相 互补充与促进,最大化的提升本案的产品竞争力和可持续性盈利能力。 广渠门36号地 形象价值最大化 关键词 p城市地标 p活力,创意 p24小时不夜城 广渠门36号地 产品的竞争性 差异化竞争综合性竞争 2、产品的竞争性 广渠门36号地 与CBD核心区 的差异化竞争 写字楼体量的差异化:控制在8000-10000平方米左右/栋,与CBD区域平均 4万平方米/栋形成差异化的产品需求,实现了整栋销售的可能,同时也使整 层(或连续几层)的销售更加具有可操作性,有利于缩短销售周期,并提升本 项目的品牌性商务形象。 生态价值差异化:CBD核心区域由于寸土寸金,缺乏大面积的集中性绿化, 本项目的A1-6为23500平方米的公园绿地,有助于树立本项目高品质综合 区的唯一性。 广渠门36号地 与本区域内相 关产品的差异 化竞争 高品质城市综合体:集酒店(或公寓式酒店),酒店式公寓, 高级精装公寓,高 级住宅,写字楼,商业以及公园为一体。 开放式空间布局结构:打破周边既有的围合式小区布局传统,更加体现本案 紧临CBD核心区的城市活力感和创意性。 广渠门36号地 本案的限制性条件 3、本案的限制性条件 90平方米70%的政策限制9500元/平方米的价格承诺 区域条件 （交通、市场氛围） 广渠门36号地 90平方米70%的政策限制 基本原则:完全按照政策规定执行。 灵活解决方案:南向90平方米以下户型的设计,预留可拼 合的可能。 广渠门36号地 9500元/平方米的价格承诺 产品定位突破:通过提供酒店式公寓,公寓式酒店,高级精装 公寓,高级住宅,以全部精装修(同时可配送家具,家电)入市, 以实现价格的突破。 销售手法突破: 1、通过将酒店式公寓,公寓式酒店先租赁,待 市场认知价值更高,且政府对本项目的销售价格不再过于敏感 的时候再行销售。2、住宅的精装修策略来实现毛坯价格的突 破。 广渠门36号地概念设计产品定位 集城市公园、写字楼、商业、 酒店(或公寓式酒店)、酒店式服务公寓、 高级精装公寓、高级住宅为一体的 高品质复合型城市综合体。 服务于商务核心区的配套型城市综合体 广渠门36号地 高级精装公寓 (90平方米以上) 写字楼 酒店 酒店式服务公寓 (90平方米以下) 商业(独立商业 及底商) 高级精装居住区 (90平方米以内) 少量配套商业 概念设计方案一:以酒店为龙头,带动项目整体品质和价值的提升 广渠门36号地 高级精装公寓 (90平方米以上) 写字楼 酒店 酒店式服务公寓 (90平方米以下) 商业(独立商业 及底商) 高级精装居住区 (90平方米以下) 少量配套商业 设置一个4.5万平方米的酒店,另 设两栋8000-10000平方米的写字 楼产品。 商业以酒店底商和写字楼底商 为主,局部可设置独立商业。 与C地块相呼应的位置设置为酒店 式服务公寓,以及商业产品;与公园 相对的位置,设置为面积较大的高 级精装公寓产品。 高级精装公寓用足30%大户型产 品比例中,除去一期产品已占用的 指标外的剩余面积,约102612.5平 方米。 商业结合开放式街区,以分散的底 商为主,但在动线设计上,应体现一 定的连续性。 广渠门36号地 高级精装公寓 (90平方米以上) 写字楼 酒店 酒店式服务公寓 (90平方米以下) 商业(独立商业 及底商) 高级精装居住区 (90平方米以内) 少量配套商业 定位为相对独立的高级精装 居住区, 均设置为90平方米 以下的户型产品，并实现户 型组合。 广渠门36号地商业综合体功能配比 项项目名称总总面 积积 写字楼面积积酒店面积积公寓面积积商业业面积积会展 面积积比例面积积比例面积积比例面积积比例面积积比例 国贸贸中心56.00 17.60 31%14.90 27%16.50 29%6.00 11%1.00 2% 华贸华贸中心82.00 20.00 24%6.00 7%20.00 24%16.00 20%/ 万达广场场48.00 4.40 9%6.00 13%18.00 38%19.00 40%/ 昆泰14.40 7.00 49%3.30 23%2.50 17%1.60 11%/ 银银泰中心35.00 15.10 43%3.70 11%5.70 16%5.20 15% 0% 大成中心19.742.2011%/6.3632%6.8034% 单位：万平方米 区域内可参考的城市综合体项目 广渠门36号地 项项目名称总总面积积 写字楼面积积酒店面积积 酒店式公寓/公寓 式酒店/高级级精装 住宅面积积 商业业面积积 面积积比例面积积比例面积积比例面积积比例 A1-1-C与A1-2 地块块北区 232000 20000 9%45000 20%15000065%17000 7% 单位：平方米 项项目名称住宅面积积商业业面积积 A1-2地块块南区1500005860 注:以上各产品类型比例的设定在参考市场调研的基础上,结合本案实际地块条件设定。 广渠门36号地 产产品类类型总总面积积面积积占总总面积积 比例 写字楼387860200005% 酒店4500012% 商业业228606% 住宅类产类产品30000077% 单位：平方米 注注: :其中其中9090平方米以上住宅户型面积为平方米以上住宅户型面积为102612.5平方米,占到A1-2地块总面积32.2% 广渠门36号地 北京优质酒店（4、5星级）主要集中区 广渠门36号地 名称位置星级客房开业时间 北京丽都假日酒店朝阳机场将台路口47201984 北京海逸酒店朝阳将台西路8号43701990 北京皇家大酒店北三环东路甲3号43621993 中旅大厦北三环东路2号42041995 国航万丽酒店霄云路36号42122003 渔阳饭店新源西里中街18号44401992 亮马河大厦朝阳东三环北路8号44781990 长城饭店东三环北路10号51,0071984 昆仑饭店朝阳区新源南路2号57661989 凯宾斯基饭店亮马桥路50号55261992 希尔顿饭店东三环东风路1号53401993 燕莎地区高档酒店物业 广渠门36号地 名称位置星级客房开业时间 建国饭店朝阳建外大街5号44671982 京伦饭店朝阳建外大街3号46561984 国贸饭店朝阳建外大街1号45521989 赛特饭店朝阳建外大街22号42941991 凯莱大酒店朝阳建外南大街2号44241992 京广新世界饭店呼家楼54461990 嘉里中心酒店光华路1号54872000 中国大饭店建外大街1号57161990 长富宫饭店建外大街26号53361990 国际俱乐部酒店朝外大街21号52731997 国际饭店建内大街9号59931991 建国门CBD地区高档酒店物业 广渠门36号地 名称位置星级客房开业时间 北京饭店长安街33号58811900 贵宾楼饭店东长安街35号52171989 王府饭店金鱼胡同8号55361989 皇冠假日酒店王府井大街48号53821991 华侨大厦王府井大街2号54011992 天伦王朝饭店王府井大街50号54081990 东方君悦酒店东单与王府井大街55312001 和平宾馆王府井金鱼胡同3号43441988 首都大酒店前门东大街3号43221992 好苑建国酒店建国门内大街19号43931999 北方佳苑饭店王府井大街218-1号42022001 王府井大饭店王府井大街57号43481995 王府井地区高档酒店物业 广渠门36号地 北三环地区高档酒店物业 名称位置星级客房开业时间 天鸿科苑大酒店海淀知春路25号43942001 燕山大酒店海淀路甲38号42181989 友谊宾馆白石桥路3号41,7531954 德宝饭店西城区德宝新园22号42061994 中苑宾馆西直门外高粱桥斜街18号44151990 翠宫饭店知春路53611998 香格里拉饭店紫竹院路29号56571987 西苑饭店三里河路1号56501954 新世纪饭店首体南路6号57201992 世纪金源大酒店海淀区板井路69号 55542002 广渠门36号地 l从位置上,本项目的商务氛围目前仍处于不成熟阶段;但燕莎和CBD区域 对本项目具有一定的辐射和带动作用,从酒店的定位上应当考虑和以上传 统区域的互补,如特色型酒店。 l从客房数量上,4星级酒店主要在300个以上,5星级主要在500个以上,以达 到基本的市场盈利和市场风险的平衡。 综述 广渠门36号地 酒店： 1、面积在4.5万平方米，房间数约500间； 2、临近公园，具备较好的景观； 3、档次在五星级标准； 4、底层做商业配套规划； 写字楼： 1、区别于CBD区域的综合写字楼，独栋体量在8000-10000平方米左右； 2、总规模控制在20000平方米内； 广渠门36号地 独立商业： 1、建议以2层为主，最多不能超过3层； 2、与住宅相对分离，不影响住宅的居住品质。 住宅底商： 1、需要增加转换层设计； 2、每个单位面积控制在200平方米以下； 广渠门36号地 1、公园: 由于本地块周边缺乏成熟的商务环境,因此为了 在最短的时间内彰显本项目的综合价值,并形成 本案与CBD核心区域综合体的差异性,公园的设 计成为本案弱化劣势,树立不可复制性的关键。 概念设计的关键点 广渠门36号地 2、公建类产品造型 为了形成与区域内外城市综合体的 差异化特征,打造具有地标性的城市 建筑群,提升本案的综合形象价值, 公建类产品的造型设计成为本案运作 的关键。 广渠门36号地 高级精装公寓 (90平方米以上) 写字楼 公寓式酒店 (90平方米以下) 商业(独立商业 及底商) 高级精装居住区 (90平方米以内) 少量配套商业 概念设计方案二:由于本区域缺乏成熟商务氛围,C地块设置为写字楼和商业产品;同时 通过小面积的星级公寓式酒店来提升本项目的价值品质和高端客群的差异化需求。 广渠门36号地 附:产品类型简介 1、公寓式酒店 l本质上为酒店产品,由酒店运营公司负责管理,