《写字楼经济测算》PPT课件.pptVIP

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。 * 土地和房地产项目经济测算 * 本报告是严格保密的。 假设开发法是测算土地取得价格最为科学 的方法 假设开发法的原理： 开发商的最终目的是为了得到可销售的房屋而非土地。因此， 决定一宗土地 价格高低的最根本因素是该地块上的房屋建成 后的市场销售价格。也就是说，我 们可以从房价倒推出地价 ，这种方法在估价上称为假设开发法或者剩余法。 计算公式为： 地价V开发价值- 建造成本-取地税费-管理费-不可预见费-销 售费用-销售税费-利息-融资成本-土地增值税-公用设施专用基 金-利润 土地价格估算 2 本报告是严格保密的。 对于市场预测准确是土地价格测算科学性 的基础 假设开发法的适用性分析： 运用假设开发法的关键和难点是鉴定所需 要的未来开发、销售的数据资料是通过市 场调查和分析预测得来的，这些数据资料 的准确与否，直接影响鉴定结果的客观、 合理。而分析预测通常是不容易把握的。 所以，我们在运用假设开发法时，市场调 查必须详实，分析预测必须客观，这样， 鉴定结果才能够比较准确。 假设开发法需要确定的参数： 物业建成后的销售价格； 物业的开发周期； 物业的开发成本 土地价格估算 3 本报告是严格保密的。 案例：项目用地性质为商住项目，根据委托方提 供的建筑设计方案，相关规划指标如下 用地面积（平方米）32,713.00 容积率2.998 总建筑面积（平方米）131,252.90 商业面积5,870.50 住宅面积91,340.60 会所面积868.00 架空层面积2,124.80 车库及设备用房31,049.00 土地价格估算 4 本报告是严格保密的。 Step1: 测算项目开发价值 u预测项目在一年后的销售情况（以项目取 得预售资格后的项目均价）：商业售价： 8000元/平方米；住宅销售价格4000元/平 方米。 u则项目能够实现的销售收入为：41232万 元。 土地价格估算 5 本报告是严格保密的。 Step2: 测算项目建筑成本（不含地价） u预测项目的建筑成本（在大亚湾项目的高层 建筑成本）： 土地价格估算 序号工程项目工程成本（元/平方米） 住宅及住宅商业地下室架空层 1勘查、设计费用808080 80 2桩基础60606060 3基础土方10101010 4主建成本1050105012001000 5水电安装1301301300 6消防60606060 7电梯1501501500 8通讯1010010 9有线电视1010010 10煤气管道2020020 11室外配套1001000100 12智能系统20202020 合计 1,700 1,700 17101370 项目的总建筑成本为22274万元 6 本报告是严格保密的。 Step3: 测算项目开发成本及费用 取地税费：取地税费包括契税3%及印花税0.05%.；取地税费 =(3%+0.05%)V=0.0305 V（元）（土地交易中心询问） 管理费：取建造成本的3。 不可预见费：取建造成本的3。 销售费用：取开发价值的3. 销售税费：包括营业税、城建税、教育费附加、印花税，合计为开发价 值的5.23。（当地地税局取得相关数据） 利息：利率取2年期企业贷款年利率R为7.56%，土地费用一次性投入，建 安工程费用建设期内均匀投入，根据项目的规模确定其建设期n为2年，则 ：利息（V+取地税费）(1+R)n-1+(建造成本+管理费+不可预见费+销 售费用)(1+R)N/2-1 融资成本：一般取利息的10%。 土地增值税：普通住宅项目增值率不超过20%，无需缴纳土地增值税。 公用设施专用基金：深圳以外的城市不存在，（关内为建造成本的2%， 关外还需要增加土地） 利润：利润率取25% 土地价格估算 7 本报告是严格保密的。 1项目评估报告概述 4 5 2 3 6 项目投资及筹资分析 项目建设周期分析 项目市场分析 项目效益及风险分析 案例分析 项目工程进度安排 8 本报告是严格保密的。 Step4: 土地价格测算 土地价格估算 地价V开发价值- 建造成本-取地税费-管理费-不可预见费- 销售费用-销售税费-利息-融资成本-土地增值税-公用设施专 用基金-利润 V4599 ( 万元) 9 本报告是严格保密的。 房地产项目经济评价解决的是预测项目的 经济效益和部分风险问题 u经济评价部分主要参 考中华人民共和国建设 部发布房地产开发项 目经济评价方法 项目经济测算 测算的目的： 以租售收入、建设投资、经营成本和流动资金的估算 为基础，考察整个计算期内现金的流入和流出，编制 项目投资的现金流量表，利用资金的时间价值的原理 进行折现，计算项目投资内部收益率和净现值等指标 ，从而为企业的投资/融资提供决策支持。 经济测算以动态分析为主，静态分析为辅。 10 本报告是严格保密的。 测算结果之一：投资及筹资分析 u房地产项目取得土地的方 式主要有：征用土地的土地 征用拆迁费、出让土地的土 地出让地价款、转让土地的 土地转让费、租用土地的土 地租用费、股东投资入股土 地的投资折价 u项目建设成本的测算参考 深圳市建筑工程价格信息 及区域同类房地产开发项 目的实际建造成本并考虑本 项目的实际情况。 u项目的财务费用根据项目 贷款额度、贷款年限及贷款 利率测算得出。 u项目的销售费用一般为销 售收入的2%3%之间，根 据项目的具体情况确定。 项目经济测算 序 号 项项目名称 1土地成本 2前期工程 费 3建安工程 5管理费 6不可预见 费 7其他费用 8公用设施 专用基 金 9财务费 用 10销售费用 投资构成明细表投资构成明细表投资资金来源构成表投资资金来源构成表 序 号 项项 目 1自筹资 金 2银行融 资 3销售收 入回 款 合 计 总投资 项 目 建 筑 成 本 u项目开发贷款在项 目自筹资金投入35% 后方可进行，土地不 能贷款。 11 本报告是严格保密的。 测算结果之二：经济效益指标 序号 项项 目指标标 1占地面积 8,259.06 2总建筑面积（含地下） 50,817.00 3项目总投资 18,380.68万元 4项目经营收入 30,544.32万元 5利润总额 8,105.37万元 6税后利润 6,889.57万元 7成本利润率（税前） 44.10% 8成本净利润率（税后） 37.48% 9财务净现值 （FNPV） 4,733.80万元 10财务内部收益率（FIRR） 72.64% 11动态投资回收期 1.86年 12 本报告是严格保密的。 房地产开发项目财务评价指标（一） u现金流量表反映房地产 项目开发经营期的现金流 入和现金流出，按期编制 ，进行房地产项目财务盈 利能力分析（全部投资现 金流量表、资本金现金流 量表、投资者各方现金流 量表） u资金来源与运用表反映 房地产项目开发经营期各 期的资金盈余或短缺情况 ，用于选择资金筹措方案 ，制定适宜的借款及偿还 计划 u损益表反映房地产项目 开发经营期内各期的利润 总额、所得税及各期税后 利润的分配情况 1、动态评价指标 财务内部收益率（FIRR）：指房地产项目在整个开发经营期内各 期净现金流量现值累计等于零时的折现率 评判标准：当FIRRMARR或FIRRic，即认为其盈利能力已满足 最低要求，在财务上是可以考虑接受的。ic行业基准内部收益率应 按照当地平均水平取值，一般为8%10% 财务净现值（FNPV）：指按照投资者最低可接受的收益率或设定 的基准收益率ic ，将房地产项目开发经营期内各期净现金流量折 现到开发期初的现值之和 评判标准：财务净现值大于或等于零的房地产项目，在财务上是 可以考虑接受的 投资回收期：指以房地产项目的净收益抵偿总投资所需要的时间 ，一般以年表示，并从房地产项目开始期的起始年算起 项目经济测算 13 本报告是严格保密的。 房地产开发项目财务评价指标（二） 2、静态评价指标 利润总额=经营收入-经营成本-管理费用-销售费用-财务费用-经营 税金及附加 税后利润总额=利润总额-所得税 成本利润率=利润总额/总投资*100% 税后成本利润率=税后利润总额/总投资*100% 投资利润率=年平均利润总额/总投资*100% 税后投资利润率=年平均税后利润总额/总投资*100% 借款偿还期（Pd）=借款偿还后开发出现盈余期数-开发借款期数+ （当期偿还借款额/当期可用于还款的资金额） 项目经济测算 14 本报告是严格保密的。 测算结果之三：财务风险分析 因素变变化情况部分指标变标变 化敏感性分析结结果 销销售收入 （万 元） 总总投资资 （万元 ） 税后利润润 （万 元） 投资资利润润率 财务净现值财务净现值 （万元 ） 内部 收益 率 动态动态 投资资 回收期（ 年） 基本方案30,544 18,381 6,890 44.10%4,734 72.64%1.86 销售收 入 变 化 销售收入 下降 10% 27,490 18,289 5,219 33.57%3,350 54.67%1.92 销售收入 上升 10% 33,599 18,472 8,560 54.52%