房地产项目咨询方案.ppt

XXXX大厦项目 发展战略与定位报告 谨呈：深圳市南山开发实业发展有限公司 世联地产顾问（深圳）有限公司 2004年2月 XX项目 发展战略与定位报告 我们解决问题的技术思路 分析思路结果构成 实现目标面实现目标面 临的问题临的问题 市场市场 研究研究 地块地块 分析分析 区域区域 背景背景 客户目标客户目标解决方案解决方案 产业链产业链 研究研究 项目发展战略项目发展战略 项目定位项目定位 功能比例功能比例 宏观宏观 环境环境 客户定位客户定位 形象定位形象定位 产品定位产品定位 物业发展建议物业发展建议 区域区域 竞争竞争 项目界定 写字楼写字楼 案例案例 基础资料研究 当前研究内容：开发商目标及约束条件 分析思路结果构成 实现目标面实现目标面 临的问题临的问题 市场市场 研究研究 地块地块 分析分析 区域区域 背景背景 客户目标客户目标解决方案解决方案 产业链产业链 研究研究 项目发展战略项目发展战略 项目定位项目定位 功能比例功能比例 宏观宏观 环境环境 客户定位客户定位 形象定位形象定位 产品定位产品定位 物业发展建议物业发展建议 区域区域 竞争竞争 项目界定 写字楼写字楼 案例案例 基础资料研究 我们的研究必须以开发商目标为出发点，以市场 为导向 同时我们提供的成果也是在一定约束条件下的“ 解” 开发商需要世联解决的问题 当前研究内容：项目界定 分析思路结果构成 实现目标面实现目标面 临的问题临的问题 市场市场 研究研究 客户目标客户目标解决方案解决方案 产业链产业链 研究研究 项目发展战略项目发展战略 项目定位项目定位 功能比例功能比例 宏观宏观 环境环境 客户定位客户定位 形象定位形象定位 产品定位产品定位 物业发展建议物业发展建议 区域区域 竞争竞争 写字楼写字楼 案例案例 基础资料研究 地块地块 分析分析 区域区域 背景背景 项目界定 第一部分：项目界定 一、项目分析 二、区域背景 一、项目分析 项目规划限制指标 项目所在区域 项目周边环境 项目交通 项目四至 项目分析总结 项目规划限制指标 项目所在区位： 本项 目 XX XX XX XX XX XX XX XX XXXXXXXX XX 项目周边环境： XX 注：本图仅为示意之用 XX 注释 XX 注释： XX 注释 XX 项目交通 项目四至 XX XX 小 路 XX XX XX XX XX 本 项 目 北 项目地块现状：XX 项目分析小结 二、项目区域背景 区域与城市的关联 区域对外联系 区域发展现状 项目与城市的关联 XX位置 与XX的关系 未来发展展望 区域对外联系 XX发展现状 通过项目分析，结合项目区域背景，我们将项目 界定位为： XX 项目界定确定本项目的研究范围 1、城市宏观环境（宏观经济与 城市规划） 2、市场分析 3、产业链 我们带着对以下问题的思考，逐一展开研究工作 当前研究内容 分析思路结果构成 实现目标面实现目标面 临的问题临的问题 市场市场 研究研究 地块地块 分析分析 区域区域 背景背景 客户目标客户目标解决方案解决方案 产业链产业链 研究研究 项目发展战略项目发展战略 项目定位项目定位 功能比例功能比例 宏观宏观 环境环境 客户定位客户定位 形象定位形象定位 产品定位产品定位 物业发展建议物业发展建议 区域区域 竞争竞争 项目界定 写字楼写字楼 案例案例 基础资料研究 第二部分：基础资料研究 一、XX房地产市场现状 二、XX宏观环境与规划发展 三、XX产业链研究 一、XX房地产市场现状 办公市场 商住市场 市场总体特点：区域化分布 XX XX XX 注释：XXXXX 办公市场现状：XX 资料来源：市场调研、企业访谈 客户（企业）类型小结： 1、国家行政企、事业单位、大中型企业；2、工业区企业；3、中海壳牌、中海壳牌 项目承建商及相关建设单位；4、当地投资、贸易、物流、货贷、事务所等中小型公 司；5、外地公司办事处； 办公市场现状： 资料来源：市场调研、企业访谈 办公市场现状： 资料来源：市场调研、企业访谈 小结：。现有少量企业进驻中心区北部，但这些企业对本项目难以构成支撑。 XX办公企业浏览（1/2） XX办公企业浏览（2/2） XX企业办公地点2：假日酒店、安惠大厦写字楼 XX办公市场总结 二、XX宏观环境 XX宏观经济状况 XX规划发展 XX宏观经济状况研究结论 XX宏观经济： GDP指标 XX宏观经济：人均 GDP XX整体经济结构：产业发展 XX宏观经济对其房地产市场的带动 宏宏观经济观经济 增增长长房地房地产业发产业发 展状况展状况 小于4%萎缩 4-5%停滞 5-8%稳定发展 大于8%高速发展 发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段 人均GDP （美元） 800250025004000400080008000以上 需求特征生存需求 生存、改善需求兼 有 改善需求为为主改善需求为为主 发展特征 超速发发展 单纯单纯 数量型 快速发发展 以数量为为主，数量 与质质量并重 平稳发稳发 展，以 质质量为为主，数量 与质质量并重 缓缓慢发发展 综综合发发展型 按照一般规律，XX房地产发展已经进入快 速发展阶段。但目前的XX房地产市场更接 近于启动阶段。 原因分析：第三产业比例过低，素质较差 2003年XX宏观经济增长速度80 人均GDP3259美元 XX规划发展研究总结 三、XX产业链研究 XX产业发展周期 企业办公、居住的发展 对本项目的借鉴意义 案例研究 案例研究对本项目的借鉴 ？思考： 从XX招商项目看，各项目建设阶段是否产 生大量商务办公、居住需求？ 本项目能够抓住的办公需求分析（1/2） 本项目能够抓住的办公需求析(2/2) 本项目能够抓住的商住需求分析（1/2） 本项目能够抓住的商住需求分析（1/2） 当前研究内容 分析思路结果构成 实现目标面实现目标面 临的问题临的问题 市场市场 研究研究 地块地块 分析分析 区域区域 背景背景 客户目标客户目标解决方案解决方案 产业链产业链 研究研究 项目发展战略项目发展战略 项目定位项目定位 功能比例功能比例 宏观宏观 环境环境 客户定位客户定位 形象定位形象定位 产品定位产品定位 物业发展建议物业发展建议 区域区域 竞争竞争 项目界定 写字楼写字楼 案例案例 基础资料研究 解决方案 项目项目SWOTSWOT分析分析 功能比例功能比例 客户定位客户定位 形象定位形象定位 功能、产功能、产 品定位品定位 物业发展建议物业发展建议 区域竞争区域竞争 写字楼案例写字楼案例 项目定位项目定位 项目发展战略项目发展战略 价格定位价格定位 经济测算经济测算 减小劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁 利用机会，克服劣势发挥优势，抢占机会 优势（S）：劣势（W）： 机会（O）： 威胁（T）： 项目项目 SWOTSWOT分析分析 及及 相应战略相应战略 根据SWOT分析，得出本项目发展战略 1、适应多种客户需求，降低市场风险 2、可组合小空间，降低置业门槛 3、形象公建化，低成本运作 项目定位 1、项目客户定位 2、项目形象定位 3、项目功能、产品定位 4、项目价格定位 项目定位 1、项目客户定位 2、项目形象定位 3、项目功能、产品定位 4、项目产品定位 客户定位参考规律 任何企业，都是从创业初期开始，逐步扩大规模，逐 渐经历一个草创时期、成长时期、快速成长时期、成 熟时期的成长历程。 而企业办公环境的转换，也几乎贯穿于这个过程。因 此说，处于不同创业阶段的企业，办公场所的选择也 由此而不同。 世联客户分析模型 客户定义 企业成长历程 草创型成长型快速成长型成熟型 规模小 形象要求不高 中低 可 临街商铺 民宅 规模小 在乎形象 中低 可/分开 民宅 办公楼 有一定规模， 在乎形象 中高 分开 商业写字楼 规模较大 在乎形象 高 分开 商业写字楼 规模 形象需求 档次需求 商住一起 目前办公 地点 特点 客户群分析 客 户户 群 置业倾业倾 向 区位配套价格面积积使用成本提升形象片区前景投资资价 值值 草 创创 型 小 成 长长 型 中 快 速 成 长长 型 大 宽敞 成 熟 型 大 宽敞 其他客户分析 客 户户 群 客户户描述 置业倾业倾 向 区位配套价格面积积使用成本 提升形象 片区前景投资资价值值 投 资 客 有一定资金 关注XX发 展前景 目标客户(1/2) 客 户户 群 置业倾业倾 向 区位配套价格面积积使用成本提升形象片区前景投资资价值值 草 创创 型 小 成 长长 型 中 快 速 成 长长 型 大 宽敞 成 熟 型 大 宽敞 投 资资 客 其他 XX产业带动的第三产业如物 流、贸易、事务所等 外地企业办事处 XX大中型企业 偶得客户 游离客户 重要客户 核心客户 草创型企业 成长型企业 投资客 项目客户定位 项目定位 1、项目客户定位 2、项目形象定位 3、项目功能、产品定位 4、项目产品定位 写字楼案例借鉴 草创型、成长型企业对写字楼关注点 区域发展前景好 物业形象好，外观公建化 价格实惠；小面积，总价低； 24小时办公；（部分要求有居住功能） 配套设施满足基本需求；（商务中心、餐厅、便利店等） 交通便捷 投资客关注点 价格实惠，总价低 区域发展前景好 写字楼案例研究总结 XX开发区 中心区核心位置 发展中区域 XX产业带动 区域首个写字楼项目 项目形象高档 项目成本中低档 项目所在区位 项目发展背景 项目开发目标 客户关注因素 项目定位因素分析 高档 地标 积极进取 朝气 领先的时代，创新 高档 小空间，可自由组合 分析因素本项目条件 衍生联想涵义 关键字： 项目形象定位 建议案名： 项目定位 1、项目客户定位 2、项目形象定位 3、项目功能、产品定位 4、项目产品定位 功能 办公、居住及配套设施； 写字楼及公寓比例的确定原则 以市场为基础，兼顾多种需求，吸引最大范围的客户，降低项目风险； 从市场现状看，写字楼与公寓的功能复合能吸引多层面的客户（办公、 办公居住、居住、投资）； 配套设施比例的确定原则 既要满足住户的工作与生活需求，又要能持续经营； 更重要的是，积聚人气，提升本项目所在区域的成熟度； 功能定位原则 根据市场结论，本项目物业应具备办公、居 住功能。 从客户目标出发，酒店式公寓是否可行？ 1、本区域现实条件的支撑？ 结论：本区域的现实条件适合开发写字楼，而对公寓的支撑则明 显较弱。 资料来源：世联模型 2、目标客户需求市场的支撑？ 资料来源：客户访谈 3、公寓供给市场的重点竞争 资料来源：市场调研 XX 本项目项目产品定位 本项目总体功能比例 建议配套设施 设施： 餐饮、娱乐、会议、商务中心、银行、 证券营业厅、便利店等 规模： 12层，约5000平米 1、平面布置 2、建筑设计 3、建筑风格 4、其它 物业发展建议 1、平面布置 N 1、平面布置：广场 2、建筑设计之户型（1/3） += 标准单元户型面积：5060平米，可多套灵活组合 平面组合：公寓 办公 竖向组合：平面 复式 2、建筑设计之户型(2/3) 也可利用层高赠送面积，达到平面复式的效果 2、建筑设计之户型(3/3) 设独立卫生间，适应商住需求，同时提高办公空间的品质 。(满足办公、商住的复合功能要求) 二、三层之间设夹层，营造空中花园等休憩空间。 2、建筑设计之环境 楼层内设共享空间如休憩露台、小型茶水间，缓解工作压力 2、建筑设计之空间布置 入口及大堂现代气派，体现物业形象 2、建筑设计之大堂 引入生态设计，强调自然通风、采光、绿化、节能等 2、建筑设计：生态概念 建筑造型应给人以强烈的视觉冲击力，与周边的政府办公 楼形成明显区别； 现代、气派，凸现中心区商务中心的形象； 3、建筑风格 提供酒店式服务 业主入口厅堂设酒店式服务台； 家居清洁及家务助理服务； 干湿洗熨服务； 安排电召的士服务； 租车服务； 提拿物件，关开车门； 定时唤醒服务； 代