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物业发展建议写作心得 物业发展建议写作心得 建议是“蓝图”。 我们是先于设计方案的效果图，告诉 他他的“孩子”会成为什么样的 人？什么样的人才能受到欢迎？成为 “万人迷”的N个条件 开发商是“非专业人士”，所以我们 建议的语言要形象、要易懂、要 有描绘性。 1、物业发展建议用来作什么？ 开发商 开发商需要什么？ 1、物业发展建议用来作什么？ 建议是“任务书的雏形”。 具有市场意识的设计师不大会去跟你争论别人“孩子” 将来如何受欢迎的问题，但他会关注这个孩子的“气质 ”、“身高体重”以及孩子家长的“经济能力”然 后他在这个划定的圈子里去给孩子做“造型”，实现他 对于基地、空间和建筑的理解和理想。 所以划定圈子是我们的事，圈子既不能太大，也不能太 小，太大太小设计师都会不舒服每个设计师都梦想 有一份重点明确、内容具体、不会变来变去的设计任务 书。所以我们要最重要的是告诉他们这个项目的意向和 指标，以及在这个基础上帮他支招。 设计师是“过专业人士”，所以我们写建议，语言 不怕不专业，就怕要求提得不专业；层次也很重要，哪 些是硬指标，哪些可以商量，哪些尽情发挥，尽量明确 开发商 设计师需要什么？ 设计师 1、物业发展建议用来作什么？ 建议是我们的市场观点的在产品上的表达。 在“房子”的建筑属性和市场属性两者间建立联系，或者说将市场规律“转译”成建筑编码 ，这个“落地”的工作，只能我们去做。 从这个角度，我们的建议与定位是一脉相承的关系，它对定位要重申、要具象 、要演绎；独立存在的物业发展建议就失去了意义。建议是从定位转化成设计任 务书的“中间形态”。 开发商 我们需要什么？ 设计师 我们 2、物业发展建议写些什么？ 物业发展建议三要素 Actor 1 “意向” Actor 2 “指标” Actor 3 “点子”或“要点” 描述出整个项目或其中某类产品的特性、特质或特征 表达方式： 1、直接给出同类可参考的案例 2、通过一组案例的片断实现对某一概念的整合 3、通过对一组相关行为、场景或道具的集中引用，引发对于 某一概念准确的联想 通常包含两方面的指标： 一是项目的技术经济指标。基于项目的技术实现性和经济目标， 确定了开发的强度；基于项目的定位，确定了物业结构：产品构 成与比例 表达方式：测算图表 一是市场参照指标。基于案例总结，对一些产品特征定量化。譬 如“面积必须大于XXX，才叫”，“当前市场至少做到了 XX”这些是我们需要告诉给开发商和设计师的 表达方式：案例与图表 “要点”是案例归纳而出的，是实现某一物业目标的必选动作 “点子”是具有创造性的，不一定是唯一解，但能对解决问题有 启发作用 譬如：做一个夸张、个性化的会所也许是提升某一类项目价值的 “要点”；把它做成一个架空会所或水上会所就会成为一个”点 子” 3、怎么才是有价值的物业发展建议？ Actor 1 “意向” Actor 2 “指标” Actor 3 “点子”或“要点” “意向”表达得准确、精彩、动人 相应的，我们对于建议中任何一个方面的要素进行挖掘，都 有可能提升一份报告的价值感 “技经指标”给得合理、实现性强 “市场指标”案例丰富、总结精当 “点子”提得有新意、有操作性 “要点”总结得清晰、指导性强 准 实 靓 狠 本报告是严格保密的。 下沉式庭院下沉式庭院 室外空间 水印长滩2N户型 纳帕溪谷SA户型16m2m2 项目名称下沉式庭院面积(m2) 龙湾别墅A1户型20 龙湾别墅A3户型28 龙湾别墅A5户型31 纳帕溪谷SA户型16 纳帕溪谷SF户型24 温哥华森林A2C户 型 17 温哥华森林b3P户型26 水印长滩 2N户型22 水印长滩 2SA户型31 下沉式庭院通常为侧院下沉，下沉面积20-30平方米。结合本 项目产品定位，下沉式庭院面积在20-30平方米间，即可实现庭 院效果； 设计中需协调下沉式庭院院墙与临院关系 增加土方工程量 日常使用成本略高，需要配备水泵 示例 本报告是严格保密的。 玄关和吹拔玄关和吹拔 u小独栋别墅客户最为 关注独栋别墅的居住感 受。对于一直居住在城 市公寓的首次别墅置业 者来说，入口的吹拔处 理能使其有明显的、不 同于普通住宅的居住感 受。 项目名称 入口玄关面积 (m2) 顺驰 林溪a户型9 万万树B户型6 观唐A户型9 观唐B户型5 观唐D户型8 顺驰林溪a户型 入口玄关9平米 别墅特质空间的处理 示例 本报告是严格保密的。 客厅挑空客厅挑空 u小独栋别墅客厅面积 有限，客厅局部挑空后 能明显提高客厅的开敞 度， 项目名称客厅挑空面积(m2) 纳帕溪谷SA户型20 纳帕溪谷SF户型17 优山美地b1户型22 龙湾别墅A5户型31 温哥华森林b3T户型19 温哥华森林b3P户型29 碧水庄园b2户型35 别墅特质空间的处理 示例 本报告是严格保密的。 地上面积在200平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议 首层、地下室 分分 层层 功能空间功能空间 面积面积( ( ) ) 总面总面 积积( ( ) ) 首层层 门厅5 100 客厅、餐厅、家庭厅70 公用卫生间5 厨房（区分中厨、西厨）15 地下室 家庭影院20 30 90100 多功能厅20 设备间10 洗衣房/储藏10 车库20 工人房(包括卫生间）10 示例 本报告是严格保密的。 分分 层层 功能空间功能空间 面积面积( ( ) ) 总面积总面积( ( ) ) 二层主卧区1 主卧室1520 5060 主人卫生间10 步入式衣橱510 书房10 次卧室11520 3040 次卧室21015 公用卫生间5 地上面积在200平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议 二层 示例 本报告是严格保密的。 地上面积在250平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议 首层、地下室 分分 层层 功能空间功能空间 面积面积( ( ) ) 总面总面 积积( ( ) ) 首层层 门厅5 160 客厅60 餐厅30 家庭厅30 公用卫生间5 厨房（区分中厨、西厨）15 次卧室15 地下室 家庭影院20 30 90100 多功能厅20 设备间10 洗衣房/储藏10 车库20 工人房(包括卫生间）10 示例 本报告是严格保密的。 分分 层层 功能空间功能空间 面积面积( ( ) ) 总面积总面积( ( ) ) 二层主卧区1 主卧室1520 5060 主人卫生间10 步入式衣橱510 书房10 次卧室11520 3040 次卧室21015 公用卫生间5 地上面积在250平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议 二层 示例 本报告是严格保密的。 户型精致化的基本原则、核心理念与关键 动作 将居住合理性和舒适度综合考虑，在户型尺寸和布局上体现“精度” 基本原则 优化户型结构：从整体户型面宽进深合理性，内部功能空间布置合 理性等方面优化户型布局 压缩无感知尺度：从居住者的感受角度出发，满足实用的需求，尽 量缩减感知不到且功能性不强空间的尺度 赠送实用面积：赠送面积不能是无用多余的面积，而是需要与实际 购买空间良好结合，便于居住使用，增强业主购买性价比，并增添空间 情趣 户型设计核心理念张弛适度的精准设计带来的合理节省 关键动作 示例 本报告是严格保密的。 社区空间营造的物业开发要点建议 1、对于少居室户型，削减非必要功能间，如主卫生间、独立餐厅等 2、将各功能空间环绕布置，高效率使用交通面积 3、适当增加进深，合理安排非居住空间 优化户型结构 压缩无感知尺度 赠送实用面积 示例 本报告是严格保密的。 各功能空间压 缩，减去大而 无价值面积： 绿城桂花城 金地梅陇镇 同功能两房户型比较： 金地梅陇镇77.06平米 V.S. 绿城桂花城114平米 p 客厅： 25.617.6 p 主卧： 18.915.9 p 次卧： 11.99.7 删减一个卫生间，优化空间结构 示例 本报告是严格保密的。 案例户型与长沙市场主流户型比较 金地梅陇镇绿城 桂 花 城 总面积（ 平米） 二居 77. 06 送 13. 9 二居 114 总开间（ 米） 9.98.7 总进深（ 米） 8.412.3 厅面积（ 平米） 17.625.6 厅开间（ 米） 3.94.5 厅进深（ 米） 4.55.7 主卧面积 （平米 ） 12.43.518.9 南向卧室 开间（ 米） 3.3+2. 7 4.2 主卫面积 （平米 ） 6.9 次卧面积 （平米 ） 9.711.9 公卫面积 （平米 ） 4.36.9 入户花园 （平米 ） 景观阳台 （平米 ） 9.67.4 实际面积 （平米 ） 89 示例 本报告是严格保密的。 同功能三房户型比较： 金地梅陇镇114.32平米 V.S. 绿城桂花城140平米 1 12 2 3 3 金地梅陇镇绿城桂花城 进深：开间=1.4：1进深：开间=0.8：1 金地梅龙镇的户型更有效的利用了建筑的进深： 1、各功能空间更有效的集中，节省了交通面积； 2、可以将公共卫生间等次要的功能间沿进深布置，不必要占用南、北面价值较高的面宽 3、家庭人口少，可将餐厅与客厅结合布置，节省北向空间 示例 本报告是严格保密的。 案例户型与长沙市场主流户型比较 金地梅陇镇绿城桂花 城 总面积（ 平米） 三居 114.3 2 送34.2三居140 总开间（ 米） 7.511.9 总进深（ 米） 10.510.8 厅面积（ 平米） 16.819.8 厅开间（ 米） 4.04.4 厅进深（ 米） 5.24.5 主卧面积 （平米） 113.719.9 南向卧室 开间（米 ） 3.53.9+3.6 主卫面积 （平米） 3.81.76.3 次卧面积 （平米） 8.5+9.5 2.8+3.2 16.2+书 房9.9 公卫面积 （平米） 2.31.66.1 入户花园 （平米） 17.28.6 景观阳台 （平米） 12.69.2 实际面积 （平米） 148.52 示例 本报告是严格保密的。 社区空间营造的物业开发要点建议 1、适度减小客厅和主卧的尺寸，并结合赠送面积，保持合理且舒适的实用 面积 2、适度减小卫生间及厨房的尺寸 优化户型结构 压缩无感知尺度 赠送实用面积 示例 本报告是严格保密的。 同面积房型比较： 金地梅陇镇114.32平米三房 V.S. 绿城桂花城114平米两房 绿城桂花城 金地梅陇镇 压缩了空间， 但赠送了面积 ，并未减损使 用价值 压缩出了一个 功能区，可设 置为儿童房、 书房等 多出一个 居住空间 示例 本报告是严格保密的。 案例户型与长沙市场主流户型比较 金地梅陇镇三 房 绿城桂 花城 两房 总面积（ 平米） 114.32 送34.2114 总开间（ 米） 7.58.7 总进深（ 米） 10.512.3 厅面积（ 平米） 16.825.6 厅开间（ 米） 4.04.5 厅进深（ 米） 5.25.7 主卧面积 （平米 ） 113.718.9 南向卧室 开间（ 米） 3.54.2 主卫面积 （平米 ） 3.81.76.9 次卧面积 （平米 ） 8.5+9.5 2.8+3. 2 11.9 公卫面积 （平米 ） 2.31.66.9 入户花园 （平米 ） 17.28.6 景观阳台 （平米 ） 12.67.4 实际面积 （平米 ） 148.52 示例 本报告是严格保密的。 社区空间营造的物业开发要点建议 1、赠送空中庭院，计算一般面积，优化户型内部采光，并引入室内景观 2、赠送凸窗或倒凸窗，与居住空间紧密结合，形成真正能使用的空间 3、通过奇偶数楼层相错，赠送露台，扩大与室外环境的交流空间 4、引入入户花园，改善户内环境 5、赠送多余的结构面积，体现实惠 优化户型结构 压缩无感知尺度 赠送实用面积 示例 本报告是严格保密的。 同面积房型比较： 金地梅陇镇139.38平米四房 V.S. 绿城桂花城140平米三房 飘 窗 飘 窗 露台 绿城桂花城 金地梅陇镇 飘 窗 超 大 空 中 庭 院 飘窗、露台、空中庭院等多种赠送，实 际面积增加近40平米 阳台 阳台 阳台 示例 本报告是严格保密的。 案例户型与长沙市场主流户型比较 金地梅陇镇四房绿城桂 花城 三房 总面积（平 米） 139.38送38.9140 总开间（米 ） 11.611.9 总进深（米 ） 12.610.8 厅面积（平 米） 19.719.8 厅开间（米 ） 4.84.4 厅进深（米 ） 4.14.5 主卧面积（ 平米） 15.64.319.9 南向卧室开 间（米） 4.13.9+3.6 主卫面积（ 平米） 4.81.86.3 次卧面积（ 平米） 12.3+11 +书房9 3.4+3+ 3.4 16.2+书 房9.9 公卫面积（ 平米） 5.41.96.1 入户花园（ 平米） 空中阳台 17 8.5 景观阳台（ 平米） 10.19.2 实际面积（ 平米） 178.28 示例 整体规划设计建议要点 2、融合：弱化公园与社区的边界区隔，在植栽、设施、道路的细节 处理上手法统一，形成空间的自然过渡 3、设置社区开放空间系统，将公园景观延伸到社区内部，并以此为 骨架组织社区各级景观 核心理念： 体现社区与公园的互动，对公园的生态资源开放、融合与延伸 1、开放：公园不设封闭边界，游线与社区路网留有对接口，保证动 线与视线的畅通 关键措施 示例 CPD 活力中环合“二”为“一”，辐射全盘 “活力中环” 整合与放大中央公园资源 1、形成社区主要的开放空 间系统，并与公园资源整合 为一体，真正实现CPD花园 社区理想。 2、通过环状开放空间，大 社区内的各个组团联系更为 紧密，住户都可以自由而便 捷享受到中央公园的资源。 城市的、活力的、多元的 组团的、内向的、景观的 入口意象 道路意象 景观意象 示例 “活力中环” 串联社区亮点， 形成价值核心区 “活力中环”以 内形成本项目资 源价值最高的区 域，拟布局联排 TH为主力产品的 低密度组团，最 大限度兑现价值 空间。 I 级 I 级 II 级 II 级 泉岛会所中央设施区 酒店广场 CPD 活力中环形成核心价值区 大型园林 示例 晴滟园 蓉浦园 澹泊园 沧浪园 香泮园 清漪园 休闲 沁芳园 CPD广场 景观 商业游憩 “活力中环” 强化开放性与参与感；景 观之中复合多种功能； 依据整体规划和开发推进 ，将开放空间划分为若干 主题园，自成一体又相互 联系，各组团的住户都可 以便捷的通过活力中环享 受到公园般的居住品质。 在景观中结合适量社区商 业、精品商业和一些配套 设施，加强交往和休闲价 值。 CPD 活力中环社区的“花园起居厅” 示例 4、按照什么逻辑写物业发展建议？ 从“建筑”角度切入项目，有着自身的系统结构 整体规划 住宅设计 外部形象：立面 内部空间：户型 景观设计园林、绿地、广场、道路、设 施 其他建筑 单体设计 商业、会所、幼儿园 产品布局、空间组织、道路组 织、景观组织 我们通常按六个子系统归纳对于项目物业的建议 整体规划产品形象户型设计园林景观配套设施DIS系统 4、按照什么逻辑写物业发展建议？ 但同时我们经常发现我们的市场观点是遵循另一条不同的线索 两者的交叉让物业建议的本质是一个网络 整体规划产品形象户型设计园林景观配套设施 DIS系统 观点1 观点 观点 要点A要点X 要点C 要点B 要点H 要点N要点Z 要点W 4、按照什么逻辑写物业发展建议？ 按照什么顺序和方法去组织PPT并 不重要，重要的是思路要清晰 物业发展建议不是设计任务书，要 体现对“定位”的呼应、延伸和支 持功能；在此基础上，找到一种尽 可能清晰和简洁的表达逻辑就好 “定位”主导型结构 大连东特物业发展建议 “策略”主导型结构 淮南泉山湖物业发展建议 “体系”主导型结构 大连亿达棚户区物业发展建议 长沙融科项目物业发展建议 “问题”主导型结构 龙湖项目物业发展建议 本报告是严格保密的。 知富源区后花园 项目整体定位 大连品质中产 的 绝版人文山居 示例 绝版 物业发展建议以项目定位为中心 人文 山居 要体现项目形象的高尚感和市场领先性，要有突出 的形象标签或亮点 要呼应目标客户的知性背景，体现其对社区匀质度 和人文内涵的倾向 要将山地的资源价值用足，充分体现“居于山” 与众不同的产品特质 示例 项目物业发展重点和策略 立面造型 1、借助山地形成 优美而独特的整体 意象 1、重点打造环境 中的景观重点，如 入口、社区广场等 形象标签 人文元素 山居特色 户型设计社区环境配套设施 1、有一些城市级 特色配套，可以规 模不大，但要能代 表项目形象 2、立面符合品质 中产知富人群的审 美需求，简洁、大 气、不炫富、有设 计感 3、体现自由、轻 盈、通透、与自然 良好沟通的立面意 象 1、少量高端产品 提供最佳资源和极 致化设计，突出收 藏价值 2、社区环境中出 现一些人文符号， 如设计独特而有品 位的雕塑、小品等 ，重视细节品质 2、各类各档的产 品都应在开发指标 的基础上做出一些 特色亮点，具体方 法就是“情景化” 3、除重点区域外 ，社区环境体现自 然野趣的主题 示例 本报告是严格保密的。 城市聚焦 山南发韧 CPD示范 新城市榜样 公园里的家 the focus of Huainan City， the start of Shannan New Zone, the demonstration of the Central Park District Living in the park , a new vogue life 示例 CPD社区物业发展方向 CPD 社区 公园的 生态价值 景观价值 对生态自然意象的 强化 对公园自然地貌特征保留 社区景观对自然主题的体现 增加环境中“绿”的绝对值或感受值 生态节能环保体系的应用 社区“景观化” 住宅“情景化” 对公园景观的借势和延伸 建筑产品融入社区景观 创新的情趣空间的引入 尽量大的扩展景观面 对健康概念的延伸 运动设施和漫步道路系统 能够让 城市生活更 加健康与舒 适 能够享 受城市稀缺 的绿地、山 林与水面， 在公园中生 活 示例 中央的 城市活力 高尚价值 多元丰富的社区形象 便利的生活条件 开放的空间意象 身份感认同 生活舒适度显著提升 体现活力的社区氛围 多种物业组合 社区配套的齐备与高档次，如贵族学 校 边界处理解决开放与私密问题 鼓励参与互动的景观园林设计 便利地享受城市级商业或设施 大型开放空间系统的引入 交往、休闲设施的增加 改良或创新产品设计 生活方式的引导示范 特色配套：大型会所、风情商业街 高品质外立面设计、高尚会所、尺 度放大资源倾斜的主题园林、私家 景观路 CPD社区物业发展方向（续） CPD 社区 社区环境中城市元素的使用 能够体 现城市生活 的开放、便 利与多元 能够体 现城市精英 的身份感以 及对生活品 质的追求 示例 启动区开发三大策略 极致化的放大和突出公园资源优势 产品品质明显提升 大盘开发实力和前景的充分展示 A B C 示例 启动区物业发展KPI体系 整体规划 户型设计 景观设计 社区配套 DIS系统 打造“活力中环” 实惠型产品户型建议 创新型产品户型建议 标杆型产品户型建议 活力中环园林景观设计建议 核心价值区园林景观设计建议 社区组团园林景观设计建议 第一阶段：风情商业街开发建议 第二阶段：重点中学开发建议 其他社区配套建议 建立社区领域感 公园资源 产品提升 大盘形象 产品形象 建筑风格的选择 品质感提升 示例 启动区物业发展建议总结 如何体现项目的公园资源优势？ 如何体现项目的产品领先优势？ 如何体现项目的大盘实力优势？ 示例 1、如何体现项目的公园资源优势？ 规划方面：通过一条活力中环将社区与公园连接在一起，公园也成为社区景观的一部分； 景观方面：社区绿化景观突出，无论从“质”和“量”两方面都超越市场，社区就是公园； 产品形象方面：建筑形象设计也要“景观化”，使建筑也成为公园景观的一部分； 户型方面：户型加入情景元素， 创新的户型设计，使家成为观看风景的好地方； 2、如何体现项目的产品领先优势？ 产品形象方面：根据淮南客户及市场情况，产品形象要重点表现品质的提升； 户型方面：通过标杆产品和创新型产品的打造，超越市场水平，提升项目竞争力； 3、如何体现项目的大盘实力优势？ 项目配套方面：通过风情商业街、高档会所售楼处及重点中学建设，做到启动区先行展示， 迎合市场需求，提升项目档次； DIS系统：社区DIS系统的设计，界定社区的领域感，展现大盘气势； 示例 本报告是严格保密的。 项目定位 亿达 国际青年社区亿达 国际青年社区 活力活力 沟通沟通 精品精品 建立国际青年社区标准体系建立国际青年社区标准体系 （International Youth Community System)International Youth Community System) 亿达作为大连本地开发商中的领袖角色，在客户心目中已经建立亿达作为大连本地开发商中的领袖角色，在客户心目中已经建立 起坚定的品牌形象。虽然棚户区只是亿达在软件园住宅地产开发起坚定的品牌形象。虽然棚户区只是亿达在软件园住宅地产开发 中的一个小规模项目，但仍然背负着巩固和提升亿达企业品牌的中的一个小规模项目，但仍然背负着巩固和提升亿达企业品牌的 责任。国际青年社区的形象不但符合目标客户的深层情感需求，责任。国际青年社区的形象不但符合目标客户的深层情感需求， 也契合了亿达的品牌形象。也契合了亿达的品牌形象。 示例 本报告是严格保密的。 国际青年社区KPI体系 居住空间 不论居室面积大小，厅、 卧、厨、卫等功能配套齐 全，且布局完善，充分保 障起居、私密部分。 社区DIS系统 建筑外立面、社区形象、 园林意向等社区DIS系统要 处处体现社区主题标志， 并传达年轻的概念。 社区业主组织 社区业主自发形成的业余 爱好组织：篮球联盟、电 影好友等，促进业主之间 的交流。 社区配套 给忙于工作的年轻业主生 活带来极大便利的社区配 套：自助餐厅、自助洗衣 房、24小时便利店等。 社区物业服务 钟点工服务、商务中心、 保安保洁以务业助理的形 象出现，充分便利年轻人 的生活。 前提条件地段地段：项目位于城市或区域的核心地段，有一定城市感。 硬件设施 公共空间 社区内部设置足够的公共 活动空间，方便业主活动 和交流。 软件配套 KPI 可为因素 示例 本报告是严格保密的。 产品视角的客户需求解读在渴望拥有独立生活空间的 同时，潜意识里寻找校园文化与精神的回归 功能需求：品质与实用、紧迫情感需求：骨子里的校园情节 客户描述 p婚房，首次置业； p结束群居和租住生活，拥有自己的“家”； p积蓄不多，房子不大但要实用； p经常加班，生活要便利； p离不开网络的生活方式； p对时尚和潮流敏感，追求品质，要实惠； p飘了几年，对“家”的渴望日益强烈； p最快乐的时光都在大学里度过、最铁的 朋友是在大学里结交； p紧张的工作之余需要放松心情； p为运动而疯狂； 产品启示 p户型以二居为主； p户型基本功能完善，面积尽量紧凑； p有针对的生活配套； p居住氛围的营造； p产品体现一定的品质感和实惠感； p纯粹的年轻社区； p生活感； p交流与共享； p运动； 软件园准婚白领的专属活力地盘软件园准婚白领的专属活力地盘 示例 本报告是严格保密的。 3、社区DIS系统 打造大连首个国际青年社区打造大连首个国际青年社区 4、社区配套 2、公共空间 1、居住空间 6、社区物业服务 5、社区业主组织 示例 本报告是严格保密的。 市场定位 融科 新城市精品主义社区融科 新城市精品主义社区 风尚风尚 张弛有度张弛有度 精品精品 建立新城市精品主义社区标准体系建立新城市精品主义社区标准体系 示例 本报告是严格保密的。 “精品主义社区”客户价值体系 精品社区 精 彩 的 精 致 的 客户价值感知 有 面 子 得 实 惠 舍 繁 缛 示例 本报告是严格保密的。 品牌物管公司、星级服务及会所、 高档完善配套设施 “精品主义社区”物业KPI体系 整体规划 精 品 社 区 精 彩 的 精 致 的 有 面 子 得 实 惠 舍 繁 缛 建筑形象 户型设计 园林景观 物业配套 户型设计 园林景观 物业配套 先进的、特色主题规划理念 设计感强、形式丰富的园林景观 紧凑实用、功能完整、居住舒适、 个性化突出、多种赠送 删减不实用功能空间 非关键角落以设计感强的人工景观 为主，少做需养护自然景观 以客户日常行为习惯匹配物业服务 及配套设施 社区形象标志 有气势、城市感强、身份标签 社区的“形象眼”，聚焦视线 全新 生活体验 富有冲击力 的视觉形象 控制有度的 总价 示例 本报告是严格保密的。 物业发展建议体系 本项目物业 发展建议 户型设计 园林景观 建筑形象 物业配套 整体规划 精品社区 物业价值体系 p全新的生活体验 p富有冲击力的视 觉形象 p控制有度的总价 p 立体的生活空间 p 百分百园林景观 p 强烈的项目符号 p 紧凑实用户型 p 多种增值亮点 物业发力点 示例 本报告是严格保密的。 立体化的生活体验 + 100%的园林享受 + 一击倾城的炫目会所 = ？ 新城市精品主义社区 的 “精彩” 一面 外 拥有城市的高度与广度 示例 本报告是严格保密的。 内 品味生活的细节与质感 新城市精品主义社区 的 “精致” 一面 更集约的空间布局 + 更精炼的空间尺寸 + 更实用的附送面积 = ？ 示例 5、怎么写好物业发展建议？ 培养对产品的敏感度 注意对素材的积累 多样化的表达方式 关注好盘、靓盘，关注客户与产品的对位关系 多亲身体验 多分析户型 建议更多的时候是“看图说话”。“图到用 时方恨少”，所以平时对于那些“意向”明确、 生动的图片要多注意搜集整理 有时候我们也需要在一定程度上扮演“设计者” 的角色，为了表达我们的想法，需要更多的表现 手段参与进来 本报告是严格保密的。 立体化的社区空间漂浮在公园之上的 社区、花园中的家 规划示意图空中廊道和架空层示意图 u 北区采用点塔的簇团式布局，16 栋26层点塔，底层架空5.4M，用足 80米限高，实现建面约25万平米 u 南区以18层弧板形成整体感的社 区形象，实现建面约5.6万平米 u 以架空会所为南北区联系枢纽， 在功能上和空间上实现两区的整合 u 北区建筑架空5.4米，将阳光和绿 化引入架空层，南区围合出大片集 中绿地，南北区空间、园林一气呵 成，整体社区实现超高的绿化率 u 社区对城市开放，为城市贡献了 公园，从城市引入了活力 示例 本报告是严格保密的。 位置视觉走廊的焦点，社区景观的点 睛之笔 A B A视点：自长沙大 道入口处远眺会所 u会所不单是作为业主休闲 娱乐的功能场所，它也是将 南北两区联系在一起的桥梁 u 湖水映衬下，会所的标志感更加突出 天津阳光100社区会所 B视点：自白沙湾路新雨路 交口看到的街景示意 示例 本报告是严格保密的。 再造园区地形，形成自南相北的坡地地形，产品 空间梯度与面积梯度同时得以解决 同庆街 二龙闸路 豪宅别墅B 豪宅别墅A 顶级豪宅 坡地别墅示意图 “人车分流系统” 北南 示例 本报告是严格保密的。 人车分流系统解决由占地面积有限带来的交通组 织问题，同时也成为园区内的景观亮点 u慧谷根园的人车分流：人行系统由胡同 、风景桥、组团绿地组成。人行系统高出 车行道1.2米，总长约2000米，8座掩映在 绿树红墙和原生柳林带中的小桥构成了“ 车行林荫道、人走风景桥”的园林景观， 颇具江南水乡风味。 u在顶级豪宅与豪宅别墅A之间采用 人车分流系统，地下一层8米宽道路 为车行路，地面水平