易居-燕郊房地产市场动态.ppt

易居（中国） 北京分公司 意华项目部 燕郊市场 房地产动态 市场分析 目前个案优惠方案 目 录 竞争项目区位分析 A、旅游度假区（软件园区） 美林湾 潮白人家 星河皓月 纳丹堡 金玉源 C、高科技工业区 上上城 华泰忆江南 风尚国际公寓 天洋城 B、科研文化 & 金融商贸区 夏威夷北岸 欧逸丽庭 上京壹世界 燕郊楼盘分布图 东方一品城 在售产品一览表 市场分析 序号项项目名称容积积率 交房标标 准 建筑户户型 1上上城3.42毛坯板楼40一居至110三居 2风尚国际公寓7毛坯塔楼39-60一居、61-90两居和98三居 3天洋城3.3毛坯板楼50-130一居至三居 4美林湾1.97毛坯塔楼52至78 5欧逸丽庭2.02毛坯花园洋房8551两居至188.38跃层 6夏威夷北岸3.9毛坯 塔楼高 板 40至200 7纳丹堡2.75毛坯板塔结合 60一居、70-111两居、101-194三居 、145 - 189 四居 8金玉源1.99毛坯板楼57-128一居至三居 9星河皓月1.17毛坯塔楼70、80、90两居、104三居 10华泰忆江南2.7毛坯板塔结合40-60平米的一居、80-90平米的二居 11潮白人家2.9毛坯板塔结合50至180 12东方一品城8.84毛坯塔楼40-120一居至三居 燕郊楼盘2008年上半年价格分布区间图 4000-6300元/ 4200-6000元 /之间 3800-5200元/ 左右 市场分析 市场分析 08年上半年市场放量 序号项项目名称市场场放量(套) 1上上城2090 2风风尚国际际公寓1000 3天洋城3500 4美林湾1000 5欧逸丽丽庭414 6夏威夷北岸3000 7纳纳丹堡4000 8金玉源1095 9星河皓月4000 10华华泰忆忆江南600 11潮白人家800 12东东方一品城1062 市场分析 竞争项目均价一览 序号项项目名称目前均价（ 元/） 1上上城4300 2风尚国际公寓5000 3天洋城4300 4美林湾5400 5欧逸丽庭6500 6夏威夷北岸4500 7纳丹堡6000 8金玉源4800 9星河皓月5800 10华泰忆江南4300 11潮白人家5800 12东方一品城4200 本案5600 与本案价格相近的 项目分别为： 欧逸丽庭：6500 纳丹堡： 6000 星河皓月：5800 潮白人家：5800 目前市场供应量及价格分析 市场分析 通过对比目前燕郊地区的主要在售项目，可以发现产品的同质化严重， 项目之间除了位置上的不同，产品本身差异不大； 2008年新增项目的基本状况沿袭了原有项目的特点，即产品的差异化 仍然没有体现出来，区域产品同质化的现象在2008年上半年没有明显 的改善； 2008年燕郊地区的市场供应量维持在比较高的水平，新项目或现有项 目的后期产品纷纷于上半年进入市场，在目前观望气氛比较浓重的市场 环境下，7月、8月随着奥运会的影响，将使各个项目推广停滞，随着9月 奥运会的结束，蓄势待发的客户将出现空前的购房热情，市场竞争更加惨烈。 区域内产品总结： 市场分析 燕郊地区的房地产价格根据区域内的产业规划呈西高东低的趋势； 区域的商品房价格在经过了2006年以前的稳步上涨、20062007年非理性 上涨后，在进入08年时，随着整体市场进入调整期，燕郊地区的房价也逐渐 开始向理性的方向回归； 随着一些项目的恐慌性降价（如夏威夷北岸），原有的价格分布格局被打破， 同时被打破的还有区域市场的信心及心理预期，对即将上市的项目会产生极 大的影响。 通过两个主动对销售价格进行调整的项目的销售状况看，我们也不得不承认， 在燕郊地区，如要实现项目的快速去化，价格确实起到了决定的作用。 区域内价格总结： 市场分析 位置：燕郊燕顺路 规模：400万 容积率：3.42 绿化率：35% 目前均价：4300元/平方米 项目特点：双语幼儿园、社区医院、社区大巴、大型超市 汇福大酒店、思菩兰国际会议中心、福成名厨娱乐城总建筑总面积 45000 平方米， 是集餐饮、住宿、会议、康乐为一体的高级娱乐场所。 单体平面布置形式：两梯四户 物业费：1.1元/平方米月 【上上城】 市场分析 一次性付款9.8折，贷款9.9折，送两年 物业费。 优惠解读：目前上上城处于尾盘阶段，剩下2000套之前滞 销户型，回款任务已完成，给于此折扣应属于不存在压力的自然消化 。 市场分析 【上上城】 【风尚国际】 规模：43.5亩 总户数：共2000套 位置：102国道和迎宾路的交叉口西南角 目前均价：5000元/平方米 项目特点：风尚国际公寓项目规划用地面积约43.5亩，总建筑面积约25万平方米，包括一栋 层高的商务写字楼、两栋34层的酒店式公寓，以及逾2.4万平方米的大型高档购物中心。项目绿 地率高达37%，汽车泊位近1100个。 物业费：1.5元/平方米月 市场分析 目前无任何优惠 市场分析 【风尚国际】 位置：燕顺路西,神威北路与潮白河东岸交汇处 规模：160万平方米 容积率：3.3 绿化率：30% 目前均价：4300元/平方米 项目特点：建筑以板式高层住宅为主体，体现新古典主义建筑风格园林景观以“四季温哥华”为主题，充 分体现与北京同纬度的北美宜居城市国际化标准，蕴涵浓郁的北美风情，形成花园城市景 观特色。 【天洋城】 市场分析 6.22开盘，准备举行盛大的开盘仪式。 6.10之前认购客户给予9.7折的优惠。 优惠解读：目前该项目在北京移动传媒投入大量广告，为6.22开 盘造势，侧面了解通过展会及其他途径蓄水效果比较明显，但被北岸 7.5折时分流掉一部分客户。 市场分析 【天洋城】 位置：燕顺路西,神威北路与潮白河东岸交汇处 规模：50万 容积率：1.97 绿化率：50% 目前均价：公寓5400元/平方米 花园洋房7000-7500元/平方米 项目特点：有近10000欧式风情步行商业街，社区规划约5000的山水生态会馆及三大服务中心。 山水生态会馆以健康休闲为主题，内设篮羽馆、游泳馆健身房、体操房、儿童娱乐室、 桌球俱乐部、咖啡图书馆等。 单体平面布置形式：花园洋房一梯两户 景观公寓一梯2-4户 物业费：1.5元/平方米月 【美林湾】 市场分析 一居免5年的物业费或者5000元 二居优惠10000元 三居免2年的物业费 优惠解读：通过了解美林湾目前一居小户型销售率很低，因此下 一阶一居段采用比较大的优惠来促进销售是一个合理的手段，同时二 居和三居延续了几月的优惠活动。 市场分析 【美林湾】 【欧逸丽庭】 规模：50522.39平方米 周期:两期 位置：燕郊经济技术开发区燕顺路西侧,潮白河东侧 目前均价：6500元/平方米 项目特点：主要由多层法式风格的建筑组成，建筑风格运用上吸取法兰西情调的浪漫、优雅等特点，通过色 彩、造型、空间的变化，打造既延续悠久法兰西文脉，又颇具国际化气息的高尚建筑。其规划格局整齐划一 ，追求在有限的空间里做到景观视觉的多样化和功能化，每个宅间的景观设计都不相同。雕塑院、画家园、 尼斯广场、哥伦布地理园等园林设计，使您能触摸到纯正法式浪漫与休闲的文化细节之美。 销售动态：一期项目户型南北通透，面积83180平方米不等，户型多样，给您充分的选择空间。一楼赠 送私家花园，顶楼赠送花园露台。 物业费：1.2元/平方米月 市场分析 开发商封盘 市场分析 【欧逸丽庭】 位置：燕顺路北三公里 规模：37万平米 容积率：3.5 绿化率：40% 目前均价：4500元/平方米 项目特点：由南北通透的板楼和时尚的折板建筑构成，建筑类型为高层电梯公寓。内有18938平方的开放式 街区，及别具一格的湾岛风情景致。楼与楼之间的湾岛风情广场把建筑自然分隔，建筑之间动静相宜，互为 呼应。 物业费：1.38元/平方米月 【北岸】 市场分析 市场分析 【纳丹堡】 总建面：905635平米 容积率：2.75 绿化率：45% 位置：燕郊燕顺路与神威北路交汇处东北角 目前均价：6000元/平方米 项目特点：以板式高层住宅为主体，采用欧式建筑典型的轴线围合布局形式，形成独特的地中海 建筑风格。社区设有汇福国际健康中心、大型商业、休闲娱乐会所、汇福双语学校等大型规划公 共配套设施。 物业费：1.36元/平方米月 市场分析 开盘前期老带新客户优惠。 市场分析 【纳丹堡】 位置：西邻潮白河，北邻北一路，南至神威北路 规模：5万 容积率：1.99 绿化率：40% 目前均价：4800元/平方米 项目特点：在充分体现居住舒适性的基础上，在户型设计上也精益求精，主要户型均为70-90平米的小两居为 主，采用最大化享受采光、采景的设计，增加舒适度，每户视野均深远开阔，营造出理想的居住空间。所有户 型均具备大面宽、小进深、高使用率的特点。 物业费：0.6元/平方米月 【金玉源】 市场分析 总房款直降3.5-8万 优惠解读：项目比较小，品质较差，可灵活掌握销售策略。 市场分析 【金玉源】 位置：东燕郊开发区燕顺路西潮白河畔 规模：92万 容积率：1.17 绿化率：45% 目前均价：5800/平方米 项目特点：星河皓月位于北京市正东燕郊经济技术开发区潮白河畔，毗邻华堂高尔夫球场和诺夫特燕苑 国际度假村，濒临燕顺路，紧邻即将要开通的朝阳北路。 物业费：1.3-1.5元/平方米月 【星河皓月】 市场分析 1#.3#.7#一次性9.5折，按揭9.6折月底开盘 优惠解读：项目持续时间较长，市场环境的恶劣变化已经超出了 开发商的预期，开发商目前采取比较稳健的销售方式，追求快速出货 。 市场分析 【星河皓月】 位置：东燕郊技术开发区燕高路东侧 规模：20万 容积率：2.7 绿化率：39% 目前均价：4300元/平方米 项目特点：“华泰 忆江南”项目虽定位为普通住宅，但是在建筑规划上，保证充分、科学、美学的前提下 合理利用土地规划布局，从建筑规划、建筑布局、建筑组团、景观组团、人行流线、交通流线与商业配 套布局全方面精心研究，确保为业主创造多样性的生活与居住情趣的产品。建筑产品也以科技、环保、节 能为原则，在燕郊首家采用中水系统。 物业费：0.8元/平方米月 【华泰忆江南】 市场分析 无任何优惠活动 市场分析 【华泰忆江南】 【潮白人家】 规模：100万 总户数：一期9栋9-26层板楼，共2100套 位置：102国道北侧400米 目前均价：6000元/平方米 项目特点：百万平米新古典主义建筑，1026层板式空中洋房，起居室主卧设置落地观景阳台， 次卧室外飘窗有效增大室内空间。户型面积在50140平方米。90平米以下占70%。首层送花园， 顶层送露台或阳光房。园区栽种成树植被，屋顶植被覆盖实现百分之百绿化率。200亩皇家风范 园林，万千成熟植被，使社区内遍眼翡翠。豪华会所、双语教育、国际管家式服务，全面配套彰 显大盘气度，提供国际化的生活品质保障，无限便利唯您尊享。 物业费：1.2元/平方米月 市场分析 订房当天交首付直降5万 优惠解读：受北岸7.5折影响较大，牺牲项目形象采取底价的政策 ，追求快速出货。 市场分析 【潮白人家】 位置：燕郊经济技术开发区102国道与汉王路交汇处西北角 规模：11.6万 容积率：8.84 绿化率：30%