鑫海智桥-河南新乡中原商贸城调研报告.ppt

鑫海智桥商业管理集团 结论概要 D YBG DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO d DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO 调研报告中原商贸城(项目暂定名) 鑫海智桥商业管理集团 目 录 目录 DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO 1.报告前言 2.结论概要 3.报告正文 1）新乡概况 2）项目概况 3）商圈分析 4）同业竞争 5）消费分析 6）来店意愿 DIAOYANBAOGAO 鑫海智桥商业管理集团 目 录 DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO 1.报告前言 鑫海智桥商业管理集团 研究目的： 本项目通过调研河南新乡市中原商贸城（项目暂定名）所在 地区以及河南新乡市现有的整体商业业态构成，了解商圈分布、 掌握商圈格局、寻找商业空白，并通过对商圈业态情况、同业竞 争情况、消费人群、消费习惯、消费占比等多方面、全方位的调 研，为河南新乡市中原商贸城（项目暂定名）的商业定位、业态 规划以及配套商服等进行规划提供参考。 鑫海智桥商业管理集团 目 录 DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO 2.结论概要 鑫海智桥商业管理集团 与本省发达城市或外埠同等城市相比，本地区的零售商业 在购物环境、商品品质、营销能力、服务素质、管理水平 等方面呈现一定的差距和落伍的现状。 本地区典型商业，除了以满足中低档消费为主流的商场以及 市场外渐近饱和，尚且缺乏能满足中高档消费、名牌消费、 时尚消费、个性消费，并具有规模营销优势、确保可靠品质 以及超值消费的理想购物场所 。 代表性商业比较集中 新乡市的核心零售企业（百货、超市类）均集中在平原路 两侧，西起新乡站、东至牧野路交叉口。 鑫海智桥商业管理集团 零售业态比较落后 本地零售市场仍是以专业市场业态为主要经营形式，大部分名 为商厦、购物中心的零售企业,实质上不论从商品构成、品类结 构、店面布置、运营流程、合作形式、经营管理上来看，除个 别企业如：新乡百货大楼、平原商厦外，其余各店均是以市场 为主要经营模式，而且店内基本商品构成均为服饰+专业店模式 。 传统、大众的服饰类专业市场在本地占有较大市场空间。 典型商业均停留在比较传统、陈旧的商业定位上。 鑫海智桥商业管理集团 经营同质化严重 从对新乡超过10家主要零售企业（标准为在当地市场经营 业绩居前列）的调研结果来看，超过80%的门店都相同的 把经营面积整层出租，用做专业店，自营面积中，服装是 这些企业的主要经营商品。但在商品结算的方式上，有接 近一半的企业没有实行统一收银。本地企业从经营方式、 经营布局到商品结构均存在很大程度的简单复制。 规模、时尚的商业市场继续发展，同等品类竞争日益激烈。 现代、精品的商业市场迅速崛起，管理与服务成为未来竞 争必需。 鑫海智桥商业管理集团 设计管理滞后 新乡市超过5000平米的营业面积的零售企业中有接近一半 企业经营布局混乱，且非常表面的管理工作出现较明显的 缺失现象。例如：经营品类的布局不明晰；单层面积不到 2000平米的卖场中岛区却能够看到超过3米的高柜；营业 员服装不统一；议价销售等。 便利、实惠的社区型大卖场超市拥有较大发展空间。 提倡生活品位、讲求舒适享受的家居、橱卫现代生活装 饰用品市场需求较强、可挖掘空间较大。 鑫海智桥商业管理集团 目 录 DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO 3.报告正文 鑫海智桥商业管理集团 目 录 DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO 1)新乡概况 鑫海智桥商业管理集团 新乡市地处河南省北部，位于东经11323 114 59，北纬34 53 35 50。北依太行，距首都北京600公里，南临黄河，距省会郑州80公里 （距新郑国际机场不足100公里）。新乡市辖区面积8169平方公里。其中 市区面积346平方公里，全市耕地面积3789平方公里。 新乡概况 位置 面积地形 新乡市地形自西北向东南分为山区、丘陵和平原三大类，以平原为主， 占总面积的78%。平原地带为黄河冲积平原和山前倾斜平原的过渡区， 土层深厚，平坦辽阔，浅层地下水丰富。辉县市境内的十字岭为南太行 最高峰，海拔1732米。新乡市辖区面积8169平方公里。其中市区面积346 平方公里，全市耕地面积3789平方公里。 DIAOYANBAOGAO 鑫海智桥商业管理集团 新乡概况 历史背景 新乡有着悠久的历史，是中华民族古代文明发祥地之一。隋朝开皇六年 （公元586年）始至新乡县，至今已有1400多年历史。1948年11月，新乡 市人民政府在新乡县小冀镇成立。1949年8月20日，中共中央决定撤销大 行、太岳及冀鲁豫区，成立平原省。 1949年10月1日中华人民共和国成 立，1950年原武、阳武合并为原阳县。1952年平原省撤销，新乡、安阳 、濮阳专区改属河南省。1954年，濮阳专区撤销，封丘、长坦改属新乡 专区。1955年长垣县划归安阳专区。1958年新乡、安阳两专区合并为新 乡专区，全境属之。1960年撤销新乡、获嘉二县建制并入新乡市。1961 年10月，恢复新乡、获嘉二县建制。1967年新乡专区改名新乡地区。1974 年新乡市改为省地双重领导，1978年1月，又改归新乡地区领导。1983年9 月,新乡县和汲县划归新乡市领导。获嘉、辉县、原阳、延津、封丘仍隶 属新乡地区。1983年安阳地区撤销，长垣属新设的濮阳市。 1986年2月撤 销新乡地区。1988年11月汲县改为卫辉市，辉县改为辉县市，隶属关系 未变。 DIAOYANBAOGAO 鑫海智桥商业管理集团 新乡概况 行政区划调整 新乡市最近的一次行政区划调整于2004元月1日完成，目前新乡市下辖卫 辉市、辉县市、新乡县、获嘉县、原阳县、延津县、封丘县、长垣县， 城区设有卫滨区、红旗区、牧野区、凤泉区，另设高新技术产业开发区 和西工区。 人口状况 截止到2004年元月，新乡市总人口557万，市辖区人口79.86万，其中：非 农业人口120万，市辖区非农业人口66.03万人。 DIAOYANBAOGAO 鑫海智桥商业管理集团 新乡概况 自然气候 新乡属暖温带大陆性季风性气候，春夏秋冬，四季分明。降水集中，雨 热同季，春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷少雨 雪。全年无霜期205天左右，年均气温14摄氏度，年均降水量573.4毫米。 天然资源 全市耕地面积.千公顷。当年耕地实现占补平衡后，净减. 千公顷。退耕还林工作全面实施，退耕还林面积万亩，比上年增长. 。水资源供求关系趋紧。全市水资源总量为.亿立方米，全年降 水总量毫米。城市饮用水质达标率在以上。 DIAOYANBAOGAO 鑫海智桥商业管理集团 新乡概况 工业 2004年，新乡市工业生产快速增长。全年全部工业增加值.亿 元，比上年增长.。工业经济效益大幅度提高。全年全部国有及 年产品销售收入万元以上的非国有工业企业综合经济效益指数 .，比上年提高.个百分点。产品销售收入. 亿元，比上年增长.。实现利税.亿元，增长. 。工业品产销衔接良好，全年工业产品销售率.，比上年提高 .个百分点。 农业 2004年新乡粮食生产全面丰收，全年粮食总产量295.53万吨，比2003年增 加14.8万吨，增长5.3%。 2004年，新乡畜牧养殖业稳步发展，全年肉类 总产量32.83万吨，比2003年增长7.2%，禽蛋产量28.13万吨，比2003年增 长9.2%；牛奶产量6.25万吨，增长48.8%；水产品产量1.97万吨，增长5.8% 。 DIAOYANBAOGAO 鑫海智桥商业管理集团 新乡概况 运输邮电 交通运输业稳步发展。全年交通运输业和邮电服务业实现增加值.亿 元，比上年增长.。全年各种运输方式完成货物周转量.亿吨 公里，比上年增长.。其中，旅客周转量.亿人公里，比上年 增长.。邮电通信业持续快速发展。全年完成邮电业务总量. 亿元，比上年增长.。其中：邮政业务总量.亿元，增长. ；通信业务总量.亿元，比上年增长.；移动通信总量. 亿元，比上年增长.。 建设环保 建筑业保持较快发展。全年全社会建筑业增加值.亿元，比上年增长 . 。生活垃圾无害化处理率达。城市区域环境噪声平均等效声 级昼间.分贝，夜间.分贝。生态环境保护不断加强。全年造林面 积.万亩，幼林抚育面积.万亩，成林抚育面积.万亩 。市区建成区绿化覆盖率.。 DIAOYANBAOGAO 鑫海智桥商业管理集团 内外贸易 新乡概况 消费品市场繁荣活跃。2004年社会消费品零售总额.亿元，比上年 增长.。分城乡看，城市消费品零售额.亿元，增长. ；县及县以下消费品零售额.亿元，增长.。分行业看，批 发零售贸易业零售额.亿元，增长.；餐饮业零售额. 亿元，增长.；其他行业零售额.亿元，增长.。 对外贸易高速增长。全年进出口总额.亿美元，比上年增长.。 其中，出口总额.亿美元，增长.；进口总额.亿美元， 增长.。在出口产品中，有色金属制品比上年增长.。 DIAOYANBAOGAO 鑫海智桥商业管理集团 新乡概况 教科文卫 新乡市目前拥有普通高等学校所，招生.万人，比上年增加 .万人；在校生.万人，比上年增加.万人。全市拥 有科学研究与技术开发机构个，从事科技活动人员人。 全市共有艺术表演团体个，文化馆个，群艺馆个；公 共图书馆个，藏书万套。广播电台座，广播人口覆盖 率。电视台座，电视转播台座，电视教育台座，电视 综合人口覆盖率，有线电视用户万户。全年出版报纸 万份，杂志万册，图书册。年末全 市共有卫生机构个，其中医院、卫生院个。妇幼保健 院（所、站）个，卫生技术人员人。全市共有疾病预防 控制中心（防疫站）个，卫生技术人员人。农村乡（ 镇）共有卫生院个，床位张。 DIAOYANBAOGAO 鑫海智桥商业管理集团 新乡概况 注:自2004年1月起新乡市实施新的区划 北站区改为风泉区 郊区改为牧野区 红旗区( 按原名) 新华区改为卫滨区 鑫海智桥商业管理集团 新乡概况 注:自2004年1月起新乡市实施新的区划 北站区改为风泉区 郊区改为牧野区 红旗区( 按原名) 新华区改为卫滨区 鑫海智桥商业管理集团 新乡概况 新乡市市辖区人口年龄构成（2003年） 注：市辖区包括红旗区、卫滨区、凤泉区、牧野区 单位：人、% 鑫海智桥商业管理集团 新乡概况 新乡市人口全市及市辖区男女比例（2003年） 单位:人、% 鑫海智桥商业管理集团 新乡市各县(市)职业构成（2003年） 新乡概况 单位:人、% 鑫海智桥商业管理集团 新乡市各级各类学校在校生占比（2003年） 新乡概况 单位:人、% 鑫海智桥商业管理集团 新乡市全部单位年末人数及劳动报酬(2003年) 新乡概况 （按企业、事业、机关划分） 鑫海智桥商业管理集团 新乡市国有单位年末人数及劳动报酬（2003年） （按国民经济行业划分） 新乡概况 鑫海智桥商业管理集团 新乡市城镇集体单位年末人数及劳动报酬（2003年） 新乡概况 （按国民经济行业划分） 鑫海智桥商业管理集团 新乡市其他单位年末人数及劳动报酬（2003年） 新乡概况 （按国民经济行业划分） 鑫海智桥商业管理集团 新乡市各县(市)区社会消费品零售总额占比（2003年） 新乡概况 单位:万元、% 鑫海智桥商业管理集团 新乡市2000-2003年社会消费品零售总额及增速对比 新乡概况 单位:万元、% 增速 鑫海智桥商业管理集团 新乡市分县(市)区批发、零售、贸易业零售总额占比（2003年） 新乡概况 单位:万元、% 鑫海智桥商业管理集团 新乡市分县(市)区饮食业零售总额占比（2003年） 新乡概况 单位:万元、% 鑫海智桥商业管理集团 新乡市分县(市)区其他行业零售总额占比（2003年） 新乡概况 单位:万元、% 鑫海智桥商业管理集团 新乡概况 新乡市分县（市）城镇居民可支配收入占比（2003年） 单位：元/人月 鑫海智桥商业管理集团 新乡市分县（市）城镇居民消费性支出占比（2003年） 单位：元/人月 新乡概况 鑫海智桥商业管理集团 新乡市市区居民家庭消费性支出占比（2003年） 新乡概况 单位：元/人月 鑫海智桥商业管理集团 新乡市2002、2003年城镇居民最终消费对比 新乡概况 单位:万元 鑫海智桥商业管理集团 新乡市2002、2003年农村居民最终消费对比 新乡概况 单位：万元 鑫海智桥商业管理集团 新乡概况-市经济发展状况 根据新乡市统计局发布的新乡市统计局关于2004年国民经 济和社会发展的统计公报显示：2004年，新乡市生产总值 .亿元，比2003年增长.。其中，第一产业 增加值.亿元，增长.；第二产业增加值. 亿元，增长.；第三产业增加值.亿元， 增长.。三次产业结构由上年的. .变化为.。 全年地方一般财政预算收入.亿元，同比增长. 。限额以上工业企业实现利润.亿元，比上年增长 .。城乡居民收入分别增长.和.。 DIAOYANBAOGAO 鑫海智桥商业管理集团 新乡概况-市经济发展状况 全年市区居民消费价格总水平比上年上升.，其中食品 价格上涨.，居住价格上涨.。工业品出厂价 格总水平上升.。原材料、燃料、动力购进价格总水平 上升.。固定资产投资价格总水平上升.。全 市农业生产资料价格总水平上升.。 年末全市新增就业人员.万人，下岗失业人员再就业. 万人，其中安置“”人员.万人。 从以上数据可以看出：新乡市在2004年国民经济平稳的发展 比较健康；经济运行质量显著提高；市场物价涨幅较大；就 业人数与2003年相比有增加。 DIAOYANBAOGAO 鑫海智桥商业管理集团 新乡概况-市经济发展状况 国民经济和社会发展中存在的主要问题是：农业增产和农民 增收的基础还不够稳固；能源、原材料价格上涨幅度较高； 煤电油运供求关系依然紧张，资源约束明显存在；城乡新增 劳动力较多，就业压力增大等。 DIAOYANBAOGAO 鑫海智桥商业管理集团 目 录 DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO 2)项目概况 鑫海智桥商业管理集团 项目概况 本项目是暂定名为中原商贸城，位于河南省新乡市牧野区， 儿童公园东侧，西起儿童公园西地界，北至中原路，东至黎 明实业公司东地界往南一线，南至滨河路。项目东西宽240 米，南北长约420米，总占地152亩。本项目是由香港中南国 际投资发展集团有限公司与新乡市政府合作，对以上土地进 行投资开发，按投资方开发计划，拟建设成为集住宅和商业 为一体的建筑群体。 DIAOYANBAOGAO 鑫海智桥商业管理集团 目 录 DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO 3)商圈分析 鑫海智桥商业管理集团 商圈分析 本项目所处区位为新乡市牧野区，新乡市牧野区环抱市区，全区总面 积89.71平方公里，辖区总人口34万人，其中农业人口8.41万人。区内交 通便利，京深高速公路和107国道纵贯南北；太（太原）石（石臼） 铁路横贯东西；作为豫北地区重要城市的牧野区，在经济发展方面具 有得天独厚的有利条件。 l核心商圈 0.51公里范围内 划分依据： 专案开业后能够吸引80%居民购买的范围 专案所属地区交通条件便利，门前公交路线可直接到 达 DIAOYANBAOGAO 鑫海智桥商业管理集团 商圈分析 l次级商圈 1.53公里范围内 划分依据： 可以吸引20%30%居民购买的范围、是位于平原路核心 商圈的周边， 客群辐射力较为分散，门前公交路线可直 接到达 l边缘商圈 35公里范围内 新乡市的购物商厦主要集中在平原路，其核心商圈较广，商场顾客 主要来源于次级商圈和边缘商圈,中原商贸城（暂定名）专案所属 地区，距核心商圈500米左右，周边已形成的商业气候利于该项目 的发展，因此本案边缘商圈的划分是合理的，而且也有竞争力的。 DIAOYANBAOGAO 鑫海智桥商业管理集团 本案地理位置 本案位于新乡市中原路 与劳动路交接处，与核 心商圈相邻，地势占据 优势。 鑫海智桥商业管理集团 本案核心商圈分布情况 新乡师范学校、平原大学（北校区）、新乡高级技工学校、河南省机电高等专科学 校、新乡一中、二中、三中、九中、十中、十八中、二十二中、新乡市委党校、新 乡机电工程学校、艺术学校、市社会问题研究所、新乡医学院、教育学院、市师范 高等专业学校、实验小学、广播电视大学、市信息工程学校等学校以及研究机构。 【机关团体、院校 】 【主要小区、物业】 豫新2、3号院生活区、文苑小区、南华小区、东旭小区、银马花苑、天使小区等成 熟社区以及各单位机关的家属住宅区。 鑫海智桥商业管理集团 本案核心商圈分布情况 【企事业单位】 【酒店、旅游 】 新乡宾馆、新乡国际饭店、国宝宾馆、华隆宾馆、新飞大酒店、重阳阁大酒店等在 内的新乡市中高档酒店。 新乡第一人民医院、新乡第二人民医院、中医院、中国邮政、中国移动通信、自 来水公司、市建筑设计研究院、市规划设计研究院、市文化局、市农业局、烟草 公司、卫生局、市教育台、司法局、新乡日报社、房产局、图书馆、市工商联等 新乡市级政府职能部门以及事业单位；而且也有牧野区国土资源局、牧野区交通 局、工商局、牧野区物价局、牧野区司法局等牧野区的行政单位。 鑫海智桥商业管理集团 本案地区交通情况 本案位于新乡市中原路 与劳动路交接处，与核 心商圈相邻，并有 20、 10 等多条公交线路抵达 ，地理位置十分优越。 鑫海智桥商业管理集团 本案地区公交路线分布 28路 线路长度 12.1 公里 首末车发车时间6:1521:00(夏季) 6:2020:00(冬季) 行程东十里铺 河师大 思达买超市 东干道口 精神病院 二监狱古龙市场 一三四厂 九中 陵园市场 花园派出所 劳动桥 人民戏院 新天地服装购物中心 靖业房产 城里十字 公园西门 市一中 农机公司 师专 三七一医院 文化桥 五一西路冷库 解放南桥 商校 朱召 DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO 鑫海智桥商业管理集团 本案地区公交路线分布 10路 首末车发车时间6:0021:00(夏季) 6:1020:00(冬季) 行程牧野区政府 印织厂 二十二所 荣康医院 黄河宾馆 体育馆 八建公司 康复医院 罗庄街 中原纱厂 人民戏院 新天地服装购物中心 天隆城 市政府 人民路小学 汽车站南口 新获路口 电缆厂 市车管所 变压器厂炮校 金龙铜业 沈小营 西十里铺 西环路口 DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO 鑫海智桥商业管理集团 本案地区公交路线分布 20路 线路长度 7.5 公里 首末车发车时间6:0021:00(夏季) 6:1020:00(冬季) 行程火车站 工贸商厦 平原商场 新天地服装购物中心 北街口 劳动桥 花园派出所 中原路口 康复医院 八建公司 体育馆 天泉宾馆 四技校 东干道口 机电专科 牧野小区 思达买超市 建设桥 DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO 鑫海智桥商业管理集团 目 录 DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO 4)同业竞争 鑫海智桥商业管理集团 竞争综述 竞争综述 新天地时尚购物中心 豫北大厦 建筑面积 单层2000平米 楼层 4层（B1-F3）4层 经营布局 B1：女人世界（专业市场）F1-F2：品牌 形象店、鞋、包、男女装、应季服饰、运 动服饰F3：三联家电专卖 F1：珠宝专卖 F2-F4：苏宁电器 丹尼斯品牌店 红旗商场 楼层 商业主体3层商业主体3层 经营布局 F1：服装（男装、女装、鞋、包） F2-F3：大卖场（生鲜、食品、洗化等） F1：门面专卖店、自行车、摩托车、童车 、金店 F2：恒信鞋业 F3：大班家具 新乡市零售业发展现状中百货业态典例说明: 鑫海智桥商业管理集团 竞争综述 竞争综述 新乡百货大楼 新大新商厦 建筑面积 18000平方米 楼层 六层（五层营业）5层（B1-F4） 经营布局 一楼主厅：化妆品、钟表、金银饰品 一楼西厅：食品洗涤用品超市、烟酒茶 、皮鞋、旅游鞋、布胶鞋、帽子、手机 广场 一楼南厅：文化用品、健身器材、照相 器材、保健品 一楼东厅：验光配镜、隐形眼镜、近视 镜、老花镜 二楼：针织、羊毛衫、内衣、文胸 三楼：品牌服、时装、职业装、休闲装 四楼：童装、童鞋、童车、儿童玩具、 快餐饮料 五楼：中老年服装、冬季羽绒服、床上 用品 B1：女人街（专业市场） F1-F2： 底商门面为品牌专卖店，主营 化妆品、珠宝、钟表、眼镜、鞋、包、 男女装、应季服饰、运动服饰 F3-F4：大班家具专卖 鑫海智桥商业管理集团 竞争综述 竞争综述 新乡市零售业发展现状中市场业态典例说明： 金田服装批发市场、金源商厦 基本状况 典型的市场业态，金田服装批发市场与金源商厦同属一个开发商，前者位于后者地下一层 ，后者除服装、鞋、包外，另有日用品、饰品、小商品等。毗邻汽车站，服务于周边县市 居民以及市区中低端消费。 世纪联华 基本状况 商业主体3层，其中：F1出租经营各服装品牌、快餐等，但目前大部分歇业，F2为世纪联华 卖场，F3为盛联家具卖场。 鑫海智桥商业管理集团 竞争综述 竞争综述 新乡市零售业发展现状中家居装饰业态典例说明： 豫北家具大世界 基本状况 豫北家具大世界位于高新技术开发区北部，紧邻汽车东站，始建于1995年，主体建筑分为 两部分，其中：一期建筑面积12000平米，分为南北两厅，商品定位为中低档；二期于2003 年投资建成，分为单体3层，经营面积16000平米，定位于中高档家具城。豫北家具大世界 号称豫北地区最大规模，品种档次最齐全的家具专业化市场。 新美家家具装饰广场 基本状况 新美家家具广场与豫北家具大世界相隔不到300米对街，经营面积2万平米左右，其中有接 近1/3的面积经营板材，另外，从商品结构上来看，该家具广场卫浴、涂料、油漆和板材为 主。 鑫海智桥商业管理集团 竞争综述 竞争综述 新乡市零售业发展现状中建材市场业态典例说明： 新乡东建材市场 基本状况 面积在15000平米左右，以中低档管材、瓷砖、石材为主，批另兼营。 新乡建材大世界 基本状况 交通便利，街铺布局，大型车辆可直接驶入，各店铺均实行前店后库经营，商品大多以工 程建材为主，主营批发业务。 鑫海智桥商业管理集团 目 录 DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO 5)消费分析 鑫海智桥商业管理集团 注明：总有效样本256份。 受访者年龄比例 消费行为综述 鑫海智桥商业管理集团 消费行为综述 18-25岁受访者25-35岁受访者35以上受访者 来商场目的 随便逛逛38%36%32% 受促销的吸引8%15%8% 购买商品54%49%60% 喜欢和谁一 块 自己一个人10%26%7% 和朋友73%56%53% 和同学7%3%30% 和父母1%1%10% 和爱人9%14%/ 平均每月逛商场次数4.74.54.8 最常购买的 商品 服装35%33%24% 鞋帽19%18%28% 流行饰品18%9%5% 图书9%10%6% 化妆品6%20%20% 珠宝1%8%10% 音像制品12%2%7% 如何解决就 餐问题 商场就餐83%74%78% 去别的地方就餐4%15%16% 回家就餐13%11%6% 鑫海智桥商业管理集团 消费行为综述 消费行为综述 18-25岁受访者25-35岁受访者35以上受访者 如果购物 时要征求 意见 征求朋友意见72%66%70% 征求父母意见6%1%1% 征求爱人意见22%33%28% 其他/1% 最关注商 品方面 价格22%26%30% 品牌13%9%9% 样式30%16%20% 质量35%49%40% 包装/1% 最常光顾 的购物场 所 专卖店新乡百货大楼新大新商厦 新乡百货大楼世纪联华新乡百货大楼 世纪联华各类专业店丹尼斯 利群友谊利群（超市） 对本项目 光顾意愿 一定光顾62%72%59% 可能光顾35%25%41% 不能决定是否光顾1%1%/ 可以不光顾1%1%/ 一定不光顾1%1%/ 鑫海智桥商业管理集团 来西单的目的 消费行为详述 鑫海智桥商业管理集团 喜欢和什麽人来西单 消费行为详述 鑫海智桥商业管理集团 消费行为详述 鑫海智桥商业管理集团 消费行为详述 鑫海智桥商业管理集团 消费行为详述 鑫海智桥商业管理集团 消费行为详述 鑫海智桥商业管理集团 消费行为详述 鑫海智桥商业管理集团 目 录 DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO 6)来店意愿 鑫海智桥商业管理集团 2530岁消费人群 来中原商贸城(项目暂定名)意愿 来店意愿 鑫海智桥商业管理集团 目 录 DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA 市场调研篇 演示完毕 谢谢! 鑫海智桥商业管理集团 结论概要 DIAOYANBAOGAO d DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO D WGHDIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO 中原商贸城(项目暂定名)定位规划 鑫海智桥商业管理集团 目 录 DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA 设店概念- 经营理念 经营策略 目标客层 店铺概念 商品策略 楼层划分及商品分布 经营预测 商业环境 项目定位 目录 鑫海智桥商业管理集团 项目团队 形成五力合一， 打造商业实体 专业资源整合， 一条龙全程式服务 本地化实力运作 与国际化经验管理 强强联合 新乡 购物中心 商品力 服务力 销售力 企划力 形象力 资本投资规划 设计生产行销 服务通路推广 鑫海智桥商业管理集团 目 录 商业环境 DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO 鑫海智桥商业管理集团 商业环境发展状况 从实际调研结果看，新乡市的核心零售企 业（百货、超市类）均集中在平原路两侧，西 起新乡站、东至牧野路交叉口。 在对新乡主要零售企业的调研过程中，可 以发现本地零售市场仍是以专业市场业态为主 要经营形式，大部分名为商厦、购物中心的零 售企业实质上不论从商品构成、大类结构、店 面布置、运营流程、合作形式、管理上来看， 除个别企业如：新乡百货大楼、平原商厦外， 其余各店均是以市场为主要经营模式，而且店 内基本商品构成均为服饰+专业店模式。 本地企业从经营方式、经营布局到商品结构 均存在很大程度的简单复制。 鑫海智桥商业管理集团 商业环境发展状况 从对新乡超过10家主要零售企业（标准为在 当地市场经营业绩居前列）的调研结果来看， 超过80%的门店都相同的把经营面积整层出租 ，用做专业店，自营面积中，服装是这些企业 的主要经营商品。但在商品结算的方式上，有 接近一半的企业没有实行统一收银。 在对新乡的零售门店的调研过程中，新乡市 超过5000平米的营业面积的零售企业中有接近 一半企业经营布局混乱，且非常表面的管理工 作出现较明显的管理缺失现象。例如：经营品 类的布局不明晰；单层面积不到2000平米的卖 场中岛区却能够看到超过3米的高柜；营业员 服装不统一；议价销售等。 鑫海智桥商业管理集团 商业环境 新城区北移将重新划分新乡市的商业资源 本地区商业格局呈现相对集中的现象，在新乡市区能够称为核心商圈只有平原路， 随着卫河改造、滨河路的建设以及旧城改造、城市中轴线北移，有望于近几年在卫河 以北打造新的商业区。 处于零售商业快速发展时代，本地区零售商业已出现具有以百货、大卖场为主体 ，涉及专业店、超市的复合业态（如：新大新商厦、丹尼斯、新乡百货大楼）的大中 型商场；也仍有富具地方特色、面对中低端市场的各类综合或专业性零售批发市场（ 如：新大新女人街、金田服装批发市场等）；同时，已具有典型专业商店、专卖店（ 如：平原路商圈比较集中的服饰专卖店、豫北家具大世界、新美家家具世界等）。 DINGWEIGUIHUA 鑫海智桥商业管理集团 商业环境 商业发展趋势 DINGWEIGUIHUA 传统、大众的服饰类专业市场在本地有较大市场空间； 现代、时尚的百货业态继续发展，同等品类竞争日益激烈； 规模、精品的商业市场迅速崛起，管理与服务成为未来竞争必需; 便利、实惠的社区型大卖场超市拥有较大发展空间； DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA 鑫海智桥商业管理集团 商业环境 新乡市各县（市）区社会消费品零售总额（对比） 新乡市各县（市）区社会消费品零售总额（对比） 费性支出占比（2004年） 鑫海智桥商业管理集团 商业环境 新乡市城镇居民家庭消费性支出占比（2003） 新乡市城镇居民家庭消费性支出占比（2003年） 鑫海智桥商业管理集团 商业环境新乡市城镇居民家庭消费性支出占比（2004年 ） DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA 在城镇居民家庭消费性支出中，食品支出仍然占最大比重，恩格尔系 数表示，地区消费仍处在初级消费阶段； 娱乐文教类、衣着消费占有大幅比例，表明地区消费意识转变较快， 接受新事物的能力较强； 居住占比在消费性支出也占有相当比例，表明本地区房地产发展趋势 较好，地区居民有购房置业的积极性，居民对生活品质的诉求上升趋 势明显； 医疗保健及交通通讯的发展预示出一个城市的发展速度，作为城市居 民生活的配套服务项目，代表了一个城市的发展速度及城市讯息敏锐 程度。本地区作为河南省的重要发展辖区，发展迅速的配套服务项目 预示着良好的城市发展前景。 DINGWEIGUIHUA 鑫海智桥商业管理集团 商业环境 新乡市2003、2004年城镇居民最终消费比对 新乡市2003、2004年城镇居民最终消费比对 鑫海智桥商业管理集团 商业环境 新乡市城市居民可支配收入（可比） 新乡市城市居民可支配收入（可比） 鑫海智桥商业管理集团 新乡市各县（市）区城乡居民收入（可比） 商业环境 新乡市各县(市)区城乡居 民收入（可比） 鑫海智桥商业管理集团 项目位置 本案位于新乡市中原路 与劳动路交接处，与核 心商圈相邻，地势占据 优势。 鑫海智桥商业管理集团 本项目所处区位为新乡市牧野区，新乡市牧野区环抱市区，全区总面积89.71平 方公里，辖区总人口34万人，其中农业人口8.41万人。区内交通便利，京深高 速公路和107国道纵贯南北；太（太原）石（石臼）铁路横贯东西；作为豫 北地区重要城市的牧野区，在经济发展方面具有得天独厚的有利条件。 商业环境 l 核心商圈 0.51公里范围内 划分依据： 专案开业后能够吸引80%居民购买的范围 专案所属地区交通条件便利，门前公交路线可直接到达 l 次级商圈 1.53公里范围内 划分依据： 可以吸引20%30%居民购买的范围、是位于平原路核心 商圈的周边， 客群辐射力较为分散，门前公交路线可直 接到达 l 边缘商圈 35公里范围内 新乡市的购物商厦主要集中在平原路，其核心商圈较广，商场顾客主要来源于次级商圈和 边缘商圈中原商贸城（暂定名）专案所属地区，距核心商圈500米左右，周边已形成的商 业气候利于该项目的发展，因此本案边缘商圈的划分是合理的，而且也有竞争力的。 鑫海智桥商业管理集团 交通状况 本案位于新乡市中原路 与劳动路交接处，与核 心商圈相邻，并有 20、 10 等多条公交线路抵达 ，地理位置十分优越。 鑫海智桥商业管理集团 本案地区公交路线分布 28路 线路长度 12.1 公里 首末车发车时间6:1521:00(夏季) 6:2020:00(冬季) 行程东十里铺 河师大 思达买超市 东干道口 精神病院 二监狱古龙市场 一三四厂 九中 陵园市场 花园派出所 劳动桥 人民戏院 新天地服装购物中心 靖业房产 城里十字 公园西门 市一中 农机公司 师专 三七一医院 文化桥 五一西路冷库 解放南桥 商校 朱召 DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO 鑫海智桥商业管理集团 本案地区公交路线分布 10路 首末车发车时间6:0021:00(夏季) 6:1020:00(冬季) 行程牧野区政府 印织厂 二十二所 荣康医院 黄河宾馆 体育馆 八建公司 康复医院 罗庄街 中原纱厂 人民戏院 新天地服装购物中心 天隆城 市政府 人民路小学 汽车站南口 新获路口 电缆厂 市车管所 变压器厂炮校 金龙铜业 沈小营 西十里铺 西环路口 DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO 鑫海智桥商业管理集团 本案地区公交路线分布 20路 线路长度 7.5 公里 首末车发车时间6:0021:00(夏季) 6:1020:00(冬季) 行程火车站 工贸商厦 平原商场 新天地服装购物中心 北街口 劳动桥 花园派出所 中原路口 康复医院 八建公司 体育馆 天泉宾馆 四技校 东干道口 机电专科 牧野小区 思达买超市 建设桥 DIAOYANBAOGAO DIAOYANBAOGAO 鑫海智桥商业管理集团 目 录 DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA 项目定位 鑫海智桥商业管理集团 本项目位于本市老城区改造的重点区域、繁华商圈之边缘， 项目周边有多个大型社区、但无高档住宅，因为项目周边并无规 模经营的零售企业，故虽自然客群较旺，但少有消费行为发生； 本区域发展来看，项目所在地经过卫河改造、滨河路的建设 等硬环境的改善，本项目如以规模化营销策略，将可有效地捕捉 短期和中长期市场商机； 鉴于本项目目前之立地条件与商业氛围，若仅仅定位于专业 建材市场或大型百货店，则势必难与已经成熟、具有“核心磁力 效应”之商业中心抗衡；难以有效吸引客源和营造市场优势，必 将面临竞争劣势及经营风险。 项目定位可行性论证 DIAOYANBAOGAO 鑫海智桥商业管理集团 本项目建筑规模宏大，总占地面积接近10万平米，商业体量规划 面积也不算小（拟建设50000平米）；若定位于传统格局的综合百货 业态及效益偏低的综合超市业态，由于“规模不经济”及经营难度大 的因素，势必面临入不敷出、经营亏损、难以维计的危险。 本项目总体超大的经营规模，恰恰具备了打造多个不同特色、不 同优势、错位营销、规模化、集约化“量畈主题店”的根本条件，以 此可将“一地一市”有效地打造成为“一地多市”，打造成为迎合现 代消费需求与趋势的、多业态组合的、具有“多面磁场效应”竞争优 势的新型商业中心。 本项目以其经营规模之优势，可打造多业态商业聚合体，同时考 虑到本项目立地条件和本区域商业氛围等因素，过于前沿的零售业态 不适宜于本地发展，以本地现有业态进行组合，强调商品力以及服务 力，则本项目竞争力增强。 项目定位可行性论证 DIAOYANBAOGAO 鑫海智桥商业管理集团 在详实的市场调查的基础上，对竞争环境、未来发展进行了充分的了解 ，对市场及未来我们的目标客群进行细分，充分表现出自己的个性，与周边 以及传统核心商圈在经营上形成差异性、发展中的领先性。 对于商业业态的选定，我们认为，本项目所在地现有未拆迁的建材市场 约4000平米，已经拥有较好的经营业绩并且形成较强的聚客能力；从新乡市 2003国民经济和社会发展统计公报看，新乡市辖区拥有居民户数23.82万户 ，居民人均拥有住房面积23.92平米，且76.91%的居民住房没有装修，而每 户居民的装修花费平均为2728.95元，以此可以推算新乡市家装建材消费市 场尚有接近5亿元的市场空间；同时新乡市2003年住宅新开发竣工面积达 420799万平方米，本项目所在牧野区住宅施工面积达12117万平方米，特别 是2004年下半年到2005年至今，新乡市有接近200万平米旧城改造项目正在 规划或建设中，以此可以做出推断，建筑建材、家居建材、家具装饰市场空 间在新乡市有较大潜力。 项目定位 DIAOYANBAOGAO 鑫海智桥商业管理集团 目 录 DIAOYANBAOGAO 设店概念 DIAOYANBAOGAO 鑫海智桥商业管理集团 主题店 满足周边需求 折扣 服务 多业态聚合 协调整体 多元 丰富 商品策略 店铺概念 目标客层 经营策略 经营理念 设店概念的 制定 本案 服务多元 丰富 设店概念 鑫海智桥商业管理集团 目 录 DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA 经营理念 鑫海智桥商业管理集团 经营理念 经营策略 店铺概念 目标客层 商品策略 通过多元业态的有效组合吸引 不同客层消费者的光顾，通过不同 主题的相同量畈式销售，聚合人气 ，做足商气，以不同类别的丰富商 品满足周边及新乡市民的购物需求 。 经营理念 鑫海智桥商业管理集团 目 录 DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA 经营策略 鑫海智桥商业管理集团 商品力 打造最合理的业态组合、提供最丰富的 商品品类，传达高度的商品信息、以人 为本合理调配各层次客群的真正所需。 服务力 全方位的服务概念、以满足实际需求为 目的的服务设施、贴心的服务感受与高 效率服务网络，充分体现现代商业的人 性化服务特色。 销售力 高素质、高水平、专业化的销售队伍， 充分将销售与服务良好结合，确保准确 履行设店经营理念。 企划力 准确了解消费心理，充分收集各项资讯， 创新包裝各类客群的商品、与众不同的 活動、宣传提案。 形象力 努力创新，突出特色，确保商品和服务 的品质，满足消费者真正实惠的消费需 求，全力创建本地区新兴商业模式的标 板，引领最新的消费概念。 经营理念 经营策略 店铺概念 目标客层 商品策略 经营策略 鑫海智桥商业管理集团 目 录 DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA DINGWEIGUIHUA 目标客层 鑫海智桥商业管理集团 18-25岁受访者25-35岁受访者35以上受访者 来商场目的 随便逛逛38%36%32% 受促销的吸引8%15%8% 购买商品54%49%60% 喜欢和谁一块 自己一个人10%26%7% 和朋友73%56%53% 和同学7%3%30% 和父母1%1%10% 和爱人9%14%/ 平均每月逛商场次数4.74.54.8 最常购买的商品 服装35%33%24% 鞋帽19%18%28% 流行饰品18%9%5% 图书9%10%6% 化妆品6%20%20% 珠宝1%8%10% 音像制品12%2%7% 如何解决就餐问 题 商场就餐83%74%78% 去别的地方就餐4%15%16% 回家就餐13%11%6% 目标客层 鑫海智桥商业管理集团 18-25岁受访者25-35岁受访者35以上受访者 如果购物时要征 求意见 征求朋友意见72%66%70% 征求父母意见6%1%1% 征求爱人意见22%33%28% 其他/1% 最关注商品方面 价格22%26%30% 品牌13%9%9% 样式30%16%20% 质量35%49%40% 包装/1% 最常光顾的购物 场所 专卖店新乡百货大楼新大新商厦 新乡百货大楼世纪联华新乡百货大楼 世纪联华各类专业店丹尼斯 利群友谊利群（超市） 对本项目光顾意 愿 一定光顾62%72%59% 可能光顾35%25%41% 不能决定是否光顾1%1%/ 可以不光顾1%1%/ 一定不光顾1%1%/ 目标客层 鑫海智桥商业管理集团 经营理念 经营策略 店铺概念 目标客层 商品策略 综上所述,对本项目周边消费客群可做如下分析： 主顾客群： 居住或工作于本