《chap03不动产价格》PPT课件.ppt

第二章 不动产价格 不动产价格的概念、形成条件、特征1 不动产价格的影响因素4 不动产的供求与价格 2 不动产价值和价格的种类 3 不动产价格的概念 不动产价格是指在某个时点上为取得他人不动产 而获得相应权益所支付的代价。 该定义有三层含义： 不动产价格随市场供求关系变动，因此不动产价格 是指某个时点状态下的价格； 不同的不动产权益对应不同价格； 这种代价一般以货币形式支付。 不动产价格的概念 不动产价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备3个条件： 有用性：指物品能够满足人们的某种需要，俗话说“有用”， 经济学上称为使用价值 ； 稀缺性：指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地 得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏 ； 有效需求：对物品的有支付能力支持的需要不但愿意购 买而且有能力购买 。 不动产价格的形成 都是价格，用货币来表示； 都有波动，受供求因素的影响； 都是按质论价； 地价与一般物品价格的异同共同之处 地价与一般物品价格的异同不同之处 生产成本不同：地价不一定含有生产成本因素 ； 折旧不同：不动产价格通常随着时间的流逝而上升，虽有折旧，但 会自然增值； 价格差异不同：基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间 价格差异较大； 市场性质不同：土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的 影响较大； 价格形成时间不同：地价形成的时间通常较长； 供求变化不同：土地供给弹性较小，因此，地价多受需求的影响， 并且对土地的需求是一种“引致”需求。 不动产价格受区位的影响很大 ； 不动产价格实质上是房地产权益的价格 ； 不动产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金 ； 不动产价格是在长期考虑下形成的 ； 不动产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影 响 ； 不动产价格的特征 不动产需求的概念 指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平 下，对某种不动产所愿意而且能够购买的数量。 形成需求有两个条件 一是消费者愿意购买，二是消费者有能力购买。 不动产供求与价格 该种房地产的价格水平 ； 消费者的收人水平 ； 消费者的偏好 ； 相关物品的价格水平 ； 消费者对未来的预期。 决定不动产需求量的因素 一般不动产 的需求曲线 PP QQ D D0 D1 D2 图3-1（a）图3-1（b） 不动产供给的概念 不动产开发商和拥有者(卖者)在某一特定的时间内，在 每一价格水平下，对某种不动产所愿意而且能够提供出售 的数量。 形成供给有两个条件 一是不动产开发商或拥有者愿意供给，二是不动产开发商 或拥有者有能力供给。 在现实中，某种房地产在未来某一时间的供给量 供给量存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+ 其他种类 房地产转换为该种房地产量+新开发量 某种不动产的供给量是由许多因素决定的，除了 随机因素，经常起作用的因素有： 该种不动产的价格水平； 该种不动产的开发成本； 该种不动产的开发技术水平； 不动产开发商对未来的预期。 决定不动产供给量的因素 一般不动产 的供给曲线 PP QQ S S0 S1 S2 图3-2（a）图3-2（b） 房地产均衡价格是房地产的市扬需求曲线与市场供给曲线相交时的价格， 也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。 不动产均衡价格 图3-3 房地产均衡价格及其形成 P Q E S D Pe P2 P1 Q1Q2QeQ3Q4 均衡价格和均衡交易量的影响 变化方向编号变化幅度均衡价格均衡交易 同方向变化1供给增加=需求增加不变增加 2供给减少=需求减少不变减少 3供给增加需求增加下降增加 4供给减少需求减少上升减少 反方向变化7供给增加需求减少下降不变 8供给减少=需求增加上升不变 9供给增加需求减少下降增加 10供给减少需求增加上升减少 P Q Pe Qe0Qe1 D0 D1 S0 S1 同方向变化1 P Q Pe Qe1Qe0 D1 D0 S1 S0 同方向变化2 均衡价格变化规律 房地产供求弹性 n弹性是对作为因变量的经济变量的相对变化对于作为自变 量的经济变量的相对变化的反应程度(或敏感程度)的一种 度量。 n弹性作为因变量的经济变量的相对变化/作为自变量的 经济变量的相对变化 房地产需求弹性 n房地产需求的价格弹性 n房地产需求的收入弹性 n房地产需求的人口弹性 n房地产需求的交叉价格弹性 n房地产需求的价格预期弹性 房地产供给弹性 n房地产供给的价格弹性 n房地产供给的要素成本弹性 房地产供求与价格关系的特殊性 在理论上可以把房地产的供求状况分为4种类型： n全国房地产总的供求状况； n本地区房地产总的供求状况； n全国同类房地产的供求状况； n本地区同类房地产的供求状况。 按形成形式分 成交价格：指交易双方实际成交的价格，是一种事实或真实 价格。分为：正常成交价格、非正常成交价格。 市场价格：指某特定时期某种不动产在市场上的平均水平价 格，是大量成交价格的统计结果。 理论价格：指经济学理论对市场模拟而形成的价格，是均衡 价格。 公开市场价值：指在竞争和公开市场条件下最可能形成的价 格。不动产的竞争和公开市场是指在该市场上交易双方都是理 性的，都掌握足够的市场信息，有充分的交易时间，对交易对 象具有必要的专业知识，交易条件正常 。 不动产价值与价格的种类 理论价格 市场价格 时 间 价 格 图3-9 市场价格与理论价格之间的关系 清算价值：不符合公开市场价值的“交易双方有较充裕的时 间进行交易”或“交易双方是自愿地进行交易的”这两个条件下 的价格。 评估价格：指估价人员针对某种估价目的，对某不动产在某 时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果。又称：评 估价、评估值、评估额、估价结果。 城市房屋拆迁估价应应当采用公开市场场价值标值标 准还还是清算价值标值标 准 按政府对价格干预程度 市场调节价：由经营者自主经营制定，通过市场竞争形成 的价格。 政府指导价：指由政府价格主管部门或者其他有关部门， 按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者 制定的价格。主要有基准地价、标定地价、房屋重置价格及 经济适用房销售价格。 政府定价：指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按 照定价权限和范围制定的价格。主要是在城镇住房制度改革 中对出售公有住房实行的标准价和成本价。 经济适用房销售价格：指根据政府规定的成本构成项目和 利润率所确定的价格。成本构成：征地拆迁补偿费、勘察 设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施 建设费和小区内非营业性公共配套设施费、管理费、贷款 利息和税金等7项，利润在3%以下。 按实物形态分类 土地价格：简称地价。 根据土地性质和开发程度分为：生地价格、毛地价格、熟地 价格； 建筑物价格：是指建筑物部分的价格，不含建筑物所占用 的土地的价格。 房地价格：又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土 地的价格，对于同一宗房地产而言，有 房地价格 土地价格 建筑物价格 根据价格表示单位分为： (1)总价格：指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格 。 (2)单位价格：土地单价是单位土地面积的土地价格；建筑物单 价是单位建筑物面积的建筑物价格；房地单价是单位建筑物面积 的房地价格。 (3)楼面地价：一种特殊的土地单价，是按建筑物面积均摊的土 地价格。 这这三种价格中哪种价格不能反映不动产动产 价格水平的高低？ 例子 有甲、乙两块土地，甲土地的单价为700元/m2，乙土地的单 价为510元/m2，如果甲、乙两块土地的其他条件完全相同， 明智的买者会购买哪块土地？但如果甲土地的容积率为5，乙 土地的容积率为3，其他条件完全相同，则明智的买者会购买 哪块土地？为什么？ 注意：在现实中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价 格水平的高低。 按不同的经济行为 (1)买卖价格：是通过市场买卖交易方式转移不动产产权的价格； (2)租赁价格：是不动产权利人作为出租人将其不动产出租给承租人使 用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他有价物 。 (3)抵押价值：从理论上讲，不动产抵押价值应当是假设债务履行期届 满债务人不履行债务，拍卖、变卖抵押不动产最可能所得的价款或者抵 押不动产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。优先受偿的款额包 括划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金、发包人拖欠承包人的建 筑工程价款、已担保债权数额等，但不包括强制执行费用。在实际估价 中，通常具体为估价作业期间的某个日期(一般为实地查勘之日)的公开 市场价值扣除法定优先受偿的款额后的余额。 (4)典价：是在设立典权时，由出典人收取或典权人支付的货币 额、商品或其他有价物。典价往往低于不动产的实际价值。 (5)保险价值：是将不动产投保时，为确定保险金额提供参考依 据而评估的价值。评估保险价值时，估价对象的范围应视所投 保的险种而定。 (6)课税价值：是指为课税的需要，由估价人员评估的作为计税 依据的价值。具体的课税价值如何，要视税收政策而定。 (7)征收价值：是政府强制取得不动产时应给予的补偿金额。 按不动产交易付款方式不同 (1)实际价格：是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不 是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。 (2)名义价格：是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时 一次付清的价格。 例 子 一套建筑面积100m2、单价3000元m2、总价30万元的住房 ，在实际交易中的付款方式可能有下列几种： (1)要求在成交日期时一次付清。 (2)如果在成交日期时一次付清，则给予折扣，如优惠5。 (3)从成交日期时起分期付清，如首期支付10万元，余款在一年内分 两期支付，如每隔半年支付10万元。(假定年折现率为5) (4)约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清。 (假定年折现 率为5) (5)以抵押贷款方式支付，如首期支付5万元，余款在未来1年内以抵 押贷款方式按月等额支付。 在上述第一种情况下：实际单价为3000元m2 ，实际总价 为30万元；不存在名义价格。 在第二种情况下：实际单价为3 000X(15)2 850(元m2)， 实际总价为28.5万元；名义单价为3000元m2 ，名义总价 为30万元。 在第三种情况下：实际总价为1010(1+5)0.5+10(1+5) 2928(万元)，实际单价为2 928元m；名义单价为3 000元 m2，名义总价为30万元 在第四种情况下：实际总价为30(1+5)28.57(万元) ，实际单价为2857元m2 ；名义单价为3000元m2 ，名义 总价为30万元。 在第五种情况下：实际单价为3000元m2 ，实际总价为30 万元；不存在名义价格。 按不动产的交割时间 (1)现房价格：当交易标的物为建筑物已建成的不动产时，即 为现房价格(含土地价格) ； (2)期房价格：是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋(含土 地)为交易标的的价格。 在期房与现房同品质(包括质量、功能、环境和物业管理 等)下，期房价格低于现房价格。期房价格与现房价格之间的 关系是： 期房价格=现房价格 一 预计从期房达到现房期间 现房出租的净收益的折现值 一风险补偿 交易形式交易达成日交货日付款日和付款方式备注 现货交易现在现在 现在一次性付清 此为典型的现货交 易 现在起分期支付 未来一次性付清此称为赊销 或赊购 期货交易现在未来 现在一次性付清此称为预购 或预售 现在起分期支付 未来一次性付清 此为典型的期货交 易 现货交易和期货交易的各种情况 在商品房出售中出现的一组价格 (1)起价：是指所消售的商品房的最低价格； (2)标价：是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、 朝向、户型的商品房出售价格，即卖方的要价； (3)成交价：是商品房买卖双方的实际交易价格； (4)均价：是指所销售商品房的平均价格，具体有标价的平均 价格和成交价的平均价格。 在拍卖中存在保留价（底价）、起拍价、应价、成交价 (1)保留价：是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格； (2)起拍价：又称开叫价格、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次 报出的拍卖标的的价格； (3)应价：是竞买人对拍卖师报出的应允，或是竞买人自己报 出的购买价格； (4)成交价：是经拍卖师落椎或者以其他公开表示买定的方式 确定后的竞买人的最高应价。 补地价 补地价：是指国有土地使用者因改变土地用途等而向国家补 交的地价或土地使用权出让金、土地收益。需要补地价的情 形主要有如下3类： 土地使用者改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划 限制条件； 土地使用者延长土地使用年限(包括出让土地使用权期满后 续期)； 土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产(要 求补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金等)。 对于改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条 件的，补地价的数额理论上等于改变后的地价与改变前的地价 之差，即 补地价 改变后的地价 一 改变前的地价 例子：某宗土地总面积1000m2，容积率为3，对应的土地单价 为450元m2，现允许将容积率提高到5，楼面地价不变。试 计算理论上应补地价的数额。 不动产价格的影响因素 分类一 n一般因素：是指对房地产价格高低及其变动具有普遍性、一般性和共同 性影响的因素。主要包括：行政因素、人口因素、社会因素、心理因素 、国际因素和经济因素等六大项。 n区域因素：是指房地产所在地区的特性而影响房地产价格的因素。主要 考虑房地产所在地区土地供求状况对房地产价格的影响作用，和城市土 地利用功能分区内的房地产价格影响因素。 n个别因素：是指具体房地产价格的影响因素。包括物理因素（位置、地 质、地形和地势、宗地面积、土地形状等）和环境因素（噪音污染、空 气污染、视觉印象和清洁程度等）。 不动产价格的影响因素 分类二 n供求状况 n自身条件：位置、肥力、地质、地形地势、形状、日照等 n环境因素 n人口因素：人口数量、素质、家庭规模 n经济因素：经济发展、物价、居民收入 n社会因素：政治安定状况、社会治安、房地产投机和城市化 n行政因素 n心理因素 n国际因素 n其他因素 不动产价格的影响因素 分类三 n房地产自身因素 区位因素+实物因素+权益因素 n房地产外部因素 人口因素+制度政策因素+经济因素+ 社会因素+国际因素+其他因素 服务 业区 多层住宅区区 平房住宅区区农业区距离 地租支付能力 中 心 商 务 区 零售业 服务业、轻工业和批发业 多层住宅 平房住宅 农业 区位与地租（地价）的关系 房地产自身因素区位因素 房地产自身因素区位因素 n位置方位+距离+朝向、楼层 方位 大区域中的位置主要由风向、水流等原因决定，不同的自然、 历史原因可形成不同特色的地域。 小区域中的位置如同一街道向阳和背阳面的不同。 距离 空间直线距离：是最简单、最基础的距离。 交通路线距离：是指通过道路等来连接的距离。 经济距离:是更加科学但较复杂的一种距离，它是把交 通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。 朝向、楼层 房地产自身因素区位因素 n交通 新交通路线的开辟 交通管制：交通出入口、立交桥等 n环境景观 大气环境 水文环境 声觉环境 视觉环境 卫生环境 人文环境 n外部配套设施 房地产自身因素实物因素 n土地实物因素 面积 形状 地势 土壤及地基状况 宗地内基础设施完备程度和场地平整程度 n建筑物实物因素 建筑规模 建筑结构 设备设施 装修装饰 层高或净高 空间布局 防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照 外观 完损程度 房地产自身因素权益因素 n权利状况 n使用管制 n相邻关系 房地产外部因素 n人口因素 人口数量绝对数量+人口密度 人口素质 人口结构：如年龄结构、家庭结构 n制度政策因素 房地产制度政策：如供地政策、价格政策 税收政策（房地产开发环节的、房地产转让环节的 和房地产持有环节的 ） 金融政策 特殊政策 相关规划和计划 人口数量增加会使需求稀缺性增 加，进而使导致房地产价格上升 ，yes or no？why？ 思考题题1：抑制房价的措施有哪些 n政府在房地产价格上涨过快时通过增加土地供应或者加大、 加快房屋建设，以增加房地产供给，平抑房价 n规定按照合理的房地产开发建设成本和利润率来定价 n制定最高限价，规定房地产交易不得突破此价格 n建立一套房地产交易管理制度，遏制房地产投机炒作 n税收政策稳定或抑制房地产价格 n金融政策稳定或抑制房地产价格 一般情况下是这样的，但对于短期内是否会导致房价升降还要看卖方市