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CentaPro 鸿隆世纪广场项目初步发展沟通简案 二零一一年八月 中原集团成员 Member of Centaline Group Member of Centaline Group 东方威尼斯项目初步发展沟通简案 森拓普商业地产顾问（深圳）有限公司 2011年8月 CentaPro 项目 分析 发展方 向研判 市场 分析 报告结构 4 案例 借鉴 CentaPro 惠城区总体概况 项目指 标 区位惠城区地处东江中下游平原区，作为惠 州市的政府所在地和中心区，惠城区是 惠州乃至整个东江流域政治、经济、文 化和交通的中心。 土地面积1471平方公里 下辖范围桥东、桥西、江南、江北、河南岸、龙 丰、小金口、水口8个街道办事处和汝湖 、三栋、马安、横沥、芦洲等5个镇。 常住总人口 （2011年） 107万 地区经济 2010年地区生产总值增长11.5%，人均 生产总值增长9%。城镇居民人均可支配 收入21278元，同比增长9.2%；农民人 均纯收入8541元，同比增长15%。 惠城区 CentaPro 2000年以前20002007年2008年至今 传统百货时代连锁超市、新型百货时代 2000年4月，深圳人人乐商业集团租 下当时仍是烂尾楼的惠州国商大厦裙 楼1-4层，成为第一家打入惠州市场的 深圳商家。 随即，深圳的万佳百货、丽日百货、 天虹商场、新一佳、海雅百货，香港 的百佳超市，世纪联华等外地大型商 家纷纷涌入惠州市场，使惠州的商业 得到了飞速的发展，商业格局发生了 重大颠覆。 而惠州本土传统百货相继关门倒闭， 曾经的三大商场在惠州市民心目中逐 渐淡忘。 2008年6月，惠州第一家购物中心 港惠新天地开业，标志着惠州商业的 进一步提升。世界零售业巨头沃尔玛 入驻港惠新天地，打破深圳大型商家 几乎垄断惠州市场的格局。 2008年11月，位于东平片区的隆生 半岛广场的JUSCO开业，将又一大 国外商家加入到竞争中来。 2008年，华贸与佳兆业进军江北， 打造城市综合体，其购物中心将开启 惠州商业新的篇章。 此阶段惠州商业零售业还烙着深 深的计划经济印记，英达商场、升 平商场和老西湖百货是惠州当时的 三大百货商场。 商场档次不高，主要经营居民日 用品，其他零售业态缺乏，商业气 氛淡薄。 、 惠州商业发展历程 购物中心与百货超市齐飞时代 CentaPro 商业发展趋势与GDP 惠州市2009年人均GDP突破5000美元，而惠城区则超过了7000美元，惠州商业具备了由百货/超市阶段往购 物中心/生活时尚中心等现代零售商业形态发展的经济条件。 1100美元以下 11002000美元 20004400美元 4400美元以上 集贸市场 大众商业街 百货商场 时尚生活中心 购物中心 CentaPro 惠城商业整体格局和商圈划分 惠城区主要可划分为四个商圈：东平商圈、麦地&河南岸商圈、西湖商圈和江北商圈。 城市商业核心，规模最大， 网点众多，业态全面。 历史悠久、景观丰富 、人气较旺，交通和 硬件存在瓶颈。 规划起点高、消费 力强劲、未来发展 潜力大，但目前商 业氛围有待培养。 区域相对独立，社区性质较 强，辐射力受限。 CentaPro 东平片区概况 片区特征： 东平片区地处惠州中心新老城区过渡 带,为惠州唯一自然岛屿,三面绕水,由东 江、西枝江、新开河交汇形成,也称东 平半岛，该片区有着较为完善的配套 、交通便利。 功能定位： 通过对历史文化遗存的修复，形成较 高品位和价值的人文居住区域。 CentaPro 惠城各商圈业态发展分析 商圈百货超市零售餐饮休闲娱乐优势与不足缺乏的业态 麦地& 河南岸 发展较好，拥有3 家中端百货，天虹 档次较高、海雅与 广百品牌一般 发展较好，拥有 沃尔玛、华润、 百佳、人人乐等 知名品牌 拥有部分中高 端品牌（港惠 、天虹、海雅 ），整体中档 商家数量较多，以 客家、海鲜风味为 主，品牌商家少， 缺乏大型宴会酒楼 ，休闲餐饮较少 影院、休闲会 所、桑拿为主 ，少量夜总会 、KTV、酒吧 、健身俱乐部 业态齐全、品牌众 多、人流旺盛、但 档次难以突破 高端零售品牌 、休闲娱乐、 大型餐饮、休 闲餐饮 西湖商 圈 有2家传统百货（ 丽日、百佳盛）， 品牌中低端 缺少品牌超市整体中低端 中小型特色餐饮为 主，缺乏品牌商家 休闲会所、桑 拿为主 景观丰富、商业氛 围浓厚，但硬件不 足、品牌低端、商 业层次难以提升 品牌超市、休 闲娱乐、餐饮 东平商 圈 无独立百货 吉之岛，超市+ 百货形式，整体 档次一般，品牌 中档 整体中档，与 麦地商圈同质 化严重 中小型特色餐饮为 主，与港惠新天地 同质化严重 少量KTV 消费人口众多、竞 争者少，品牌档次 有限，影响力不足 休闲娱乐、高 端零售品牌 江北商 圈 已营业的仅有丽日 1家，品牌中低端 华润万家、沃尔 玛即将进驻 零售较少，档 次中低端 数量较少，缺乏品 牌商家，商务休闲 类商户匮乏 休闲会所、桑 拿、水疗为主 交通便捷、规划起 点高、高端消费潜 力巨大，但目前商 业氛围不足 高端零售品牌 、特色餐饮、 休闲娱乐 高端品牌零售、大型宴会餐饮、特色餐饮、休闲娱乐，以及影院、SPA、健身、精品家居等时尚生活方式类业态在整 个惠州都很匮乏，江北CBD的高起点规划、浓厚的商务氛围、庞大的中高端消费人群以及目前的市场空白，都为这些 高品质业态提供了良好的发展空间。 CentaPro 惠城已入市典型商业项目分析 港惠新天地1期 发展商惠州市富盈置业有限公司商业楼层五层 开业时间2008年3月 经营模式租售结合，出售20%铺位建筑面积110，000平方米 业态组合模式超市主力店带动 零售档次中档 主要业态布局 负一层 苏宁电器、儿童乐园、儿童用品、休闲运动 一层 连锁餐饮、首饰精品、金饰 二层 连锁超市、连锁餐饮、美容机构、男女服饰、保健用品 三层 连锁超市、连锁餐饮、皮具箱包、休闲服饰 四层 休闲娱乐、万达影院、连锁餐饮 五层 连锁餐饮 品牌商家 沃尔玛、苏宁电器、世宇乐园、水果捞、棒约翰、肯德基、沃尔玛 、味千拉面、巴西烤肉、和绿寿司、芭蕉亚洲、永正购书、飞驰溜 冰、万达影院、三十三间堂、真功夫、G2000、KAPPA、ONLY、 ESPRIT、万宝龙、千色店等 整体经营状况 沃尔玛经营情况良好，人流较旺；零售表现一般，已售商铺后期经 营出现困难，正在努力调整；餐饮经营情况一般。 CentaPro 港惠新天地2期 发展商惠州市富盈置业有限公司商业楼层六层 开业时间2009年6月20日 经营模式租售结合建筑面积3万平方米 业态组合模式精品超市+儿童娱乐+精品零售 零售档次中高档（档次比一期有所提高） 主要业态布局 1层时尚精品馆：化妆品专区、汽车展览馆/个人护理用品、珠宝/名表主题馆； 2层女性品牌专区：国际品牌店、精品店； 3层名品休闲天地：户外运动主题区、特色餐饮、绅士馆； 4层儿童文娱世界：儿童名品店、儿童亲子乐园、儿童早教中心； 5层高级家居饰品馆：家居、健康/床上用品/高档厨具、特色饮品、大型酒楼； 6层会员体验中心：SPA 品牌商家 周大生、POZO、ESPRIT、城市俪人、爱慕、老人头、花花公子、老爷车、爱 婴岛、爱乐游、JOJO、小贵族、儿童会所、全棉时代、红黄蓝亲子乐园、家优 时尚生活超市、富安娜、雅芳婷、家优咖啡、国瓷永丰源、埃迪.蒙托 整体经营状况 整体档次较1期有所提高，品牌和内外装修更加精致，儿童家居类业态较有特色 ，但总体业态和布局并无太大突破，且地理位置缺乏优势，整体经营情况一般 。 CentaPro 华贸天地 发展商北京国华置业有限公司商业楼层地下一层，地面五层 开业时间2011年4月 经营模式只租不售建筑面积 150，000平方米 业态组合精品超市+百货+餐饮 零售档次中高档 主要业态布 局 负一层 BHG超市、餐饮、个人护理/美容、家居/影音/数码 一层 服饰、珠宝/手表/眼镜/饰品、鞋/箱包 二层 服饰、休闲餐饮、鞋/箱包、珠宝/手表/眼镜/饰品 三层 个人护理/美容、服饰、鞋/箱包、家居/影音/数码 四层 儿童乐园、童装/玩具、餐饮、家居/影音/数码 五层 影院、大型餐饮 品牌商家 BHG精品超市、橙天嘉禾影院、反斗乐园、稻香、顺电、兰桂坊酒 吧街、阿玛尼、CK、CERRUTI1881、GUESS、VJC、哥弟、百丽、 琉璃时光SPA、玫瑰人生、GSD、自然堂、千色店、周大生、周生生 、时间廊、大家乐、汉拿山、金草帽、 经营状况商场餐饮生意火爆，经营情况较好 评语：华贸中心已成为惠州无可争议的商业 新地标。无论从地理位置、项目规模、业态 组合、品牌档次、经营管理等方面而言，华 贸中心都将树立起惠州商业的新标杆。 CentaPro 隆生半岛广场 发展商惠州隆生企业有限公司商业楼层五层 开业时间2008年11月 经营模式租售结合建筑面积 80，000平方米 业态组合大型超市+零售+餐饮 零售档次中档 主要业态布 局 一层 吉之岛超市、美食街、男女服饰、珠宝首饰、皮具箱包 二层 吉之岛超市、美食街、男女服饰 三层 儿童服装、国美电器、美食广场、休闲娱乐 四、五层 停车场 品牌商家 吉之岛超市、国美电器、海马家私、安奈儿、远见书店、奥佳华、巴 布豆、奇乐儿儿童乐园、京都日本料理、肯德基、麦当劳、禾禄回转 寿司、雅芳婷、卡地罗、名盾、巴西烤肉、丹诗格尔、非凡419、皮 尔丹顿、老人头、洛赛克斯、万菜屋、吉祥斋、维帕诗、六福珠宝、 金草帽、渔乡米坊、欧时力、千禧之星、钻石世家、新秀丽、千色店 、八马茶业 经营状况商场人流量较多，经营情况良好。 评语：隆生半岛广场是惠州第二家大型综合性购物中 心，得益于东平半岛众多大型居住社区提供的庞大消 费人口，且周边缺乏大型商业设施，其以JUSCO为 主力店的业态组合也正好满足了这一区域的消费需求 ，因此整体经营情况逐步趋好。但项目在零售档次上 没有突破，且缺乏娱乐商家，空间布局和人流动线上 存在缺陷，因此目前该项目仍停留于区域性商业中心 的阶段，影响力未能得到有效辐射。 CentaPro 惠城商业格局现状分析 东平商圈在惠城的的商业格局中由于其区位的局限性辐射范围不足，但随着惠州 经济的不断发展及城市布局的完善，高端生活居住区的形成以及吉之岛的强力入 驻，东平片区高品位高定位的商业价值已经体现。 虽然目前惠州大型商业多以百货加超市的传统模式为主，但经过港惠新天地与 JUSCO的几年培育，惠州的商业升级步伐日益加快，综合性体验式购物中心成 为未来大型商业的首选发展形态。 惠城商业近年来发展迅速，逐渐繁荣，但与相邻的广州深圳相比，还有相当大的 成长空间，尤其在本土品牌的培养及外来品牌的引进上还存在较大发展机遇。 CentaPro 项目 分析 发展方 向研判 市场 分析 报告结构 4 案例 借鉴 CentaPro 项目技术参数 CentaPro 项 目 周 边 住 宅 分 布 东湖花园 0号小区 东湖8区 天烽新地 天烽天鹅湖 长湖苑 龙日花园三期 荷兰水乡 巧克力 新世界曦岸 三朵向日葵 光耀翡翠湾 鑫月汇峰 荷兰水乡花 语岸三期 荷兰水乡 三期 光耀翡俪港 海燕绿岛商城 项目周边环境分析 CentaPro 住宅面积户数开盘时间 海燕绿岛 商城 9.2万7342009.09 荷兰水乡 三期 11.3万-2009.06 东方威尼 斯 28万13002011.05 光耀翡翠 湾 11.3万3832009.06 光耀翡俪 港 19万10262011.08 龙日花园 三期 2万1842011.05 长湖苑52万10792011.05 住宅面积户数开盘时间 新世界曦岸11万9362011.05 东湖花园0 号小区 80002792010.04 东湖8区21万3362007.12 天烽新地3.1万5242009.03 天烽天鹅湖8.4万4962011.05 三朵向日葵2.5万1502010.12 鑫月汇峰7.8万4972008.10 荷兰水乡花 语岸三期 9万5672011.07 荷兰水乡 巧克力 3.1万2602009.09 项目周边住宅概况 项目周边大型社区林立，在售面积将近200万平方米，如此庞大的社区居民将为 本项目商业的发展提供有力支撑及保障 CentaPro 项目SWOT分析 项目为大型社区，而且周边知名社区林立，为项目提供了有 力的客流支撑 商圈已经成功引入吉之岛，对片区商业形成了推动 优 势 通过整体包装，突出项目项目整体形象，形成项目特有气质 项目本身具有良好的形象，外界较为关注 机 会 商圈的辐射范围有限，一定程度上对客流有一定的限制 吉之岛、华贸中心、意生国际、港惠新天地、佳兆业中心等 已经入市或即将入市的知名商业项目将会分流众多客户，抢 占商业资源 威 胁 项目周边商业氛围不浓厚 项目周边主干道人行流线设计不合理 劣 势 CentaPro 项目 分析 发展方 向研判 市场 分析 报告结构 4 案例 借鉴 CentaPro 最大限度的利用景观资源 打造精致而具品质的社区商业中心 p打造成片区最具特色的商业产品 p通过项目获得良好的市场口碑 p优质的产品实现商业高价值 东平片区高品位规划定位 吉之岛、华贸中心等大型 商业项目的出现 独有的景观资源 项目周边商业氛围不浓厚 大环境 小环境 迎合未来片区生活的升级换代 与现有的及未来新增的商业形成差异化 项目发展目标 CentaPro 项目发展方向 p满足居民生活需求 p迎合未来新生代追求品质 生活及新的吃喝玩乐消费 模式的趋势 p打造独具特色的儿童主题 业态 p最大限度的借用东平景观 资源，讲“拉阔生活”主 题最大化进行演绎 商业发展概念目标群体主题概念 “拉阔生活” 主题社区型购 物中心 p项目自身居民 p项目周边消费群 p片区外年青群体 目的性消费 p时尚服饰业态 p休闲餐饮业态 p休闲康体业态 p儿童主题业态 CentaPro 自由、时尚、休闲的生活模式与购物空间 Live 项目概念初步定位 社区型购物中心 定位译释： p充满浓郁生活气息及特色商业魅力，充满新生活力及能量 p业态组合考虑了生活、休闲与娱乐的结合 p在规划上考虑消费购物与商业空间的互动 亮点 p独具特色的儿童主题业态 p休闲餐饮 p时尚潮流主题业态 CentaPro 休闲互动的餐饮特区 自由惬意的儿童乐园 时尚潮流的汇聚地 惠州的青年男女，其实 比深圳青年更具时尚敏 锐感，最潮流的时尚在 这里蔓延 独具特色的休闲餐饮， 在美食世界中流连 这里是孩子的天堂， 天真烂漫的笑声洋溢 着每一个角落 Live 项目概念初步定位 CentaPro L1 时尚潮流空间 L2 儿童时尚馆 L3 缤纷家庭乐园 流行服饰 时尚精品 休闲餐饮 L4 威尼斯魅力体验 影院 儿童乐园 家庭生活 影院 大型餐饮 美容美体 童装玩具 超市 休闲餐饮 项目业态初步定位 业态组合策略：通过儿童乐园与餐饮业态的有机组合，打造项目核心卖点，以达成招商目标 注重项目整体外包装与场内业态交相辉映，突出项目“拉阔生活”的概念，打造时下最流行的时尚舞台， 并拉开与其他类似项目的距离，通过完美包装达到项目的营销目的。 CentaPro 业态示意 日韩潮流服饰流行服饰潮流配饰 儿童主题 美容美甲 儿童培训 CentaPro 娱乐亮点之一：儿童体验馆 儿童体验馆是少儿高端文化娱乐产业，可与国际知名主题乐园合作，开创儿童乐园的旅游城市特色游乐 地，用孩子牵引全家娱乐零售消费。 儿童体验馆寓教育于娱乐，模仿现在的真实世界，儿童可以扮演不同角色如教师、消防员、厨师等，是 任孩子体验、娱乐、创造、学习的小一号世界，推动下一代健康快乐成长。 模拟工 厂 电视台修靯铺 小镇警察局 小镇银行发行E币 小剧院 CentaPro 需求面积：同一楼层平面面积5000-10000平米； 物业要求：在8米到9米之间，最低高度不低于6米； 每平米单位承重500kn；柱子间距不低于8米 合作方式：订单物业、租赁 ； 签约年限：一般1015年； 互动体验主题乐园：儿童体验馆 世纪金源B1F 宝贝当家 星期8小镇：上海、武汉、广州三家分店 迪可可：深圳、惠州两家分店 CentaPro 娱乐亮点之二：IMAX电影等特色影院 电影成为中国未来20年最具活力的产业；影视集团的影视制作、院线开发、衍生产品及文化中心的建设等等是休闲经济的 特点。 IMAX影院/面积4000-6000平米，层高1523米左右。 建议: 与大型的影视娱乐公司合作，利用其发行影片及签约明星，举办活动，吸引人