贵州遵义瑞华龙坑378亩地块项目前期定位报告.ppt

龙坑378亩地块项目前期定位报告 城市化与房地产开发的终极目标，就是为了满 足人类的两个根本需求：方向感与归属感。 USA.约翰.奈斯比特 项目定位 项目地块分析 开发策略 物业篇 项目地块SWOT分析 优势 ( Strength ) 临遵南大道，交通便捷、畅达南北，离市区、南白驱车时间较短； 开发商的创新意识和城市责任感； 乌江区行政机构的成立，使得马家湾成为行政中心区域； 自然环境优势突出，周边无大型污染型厂矿企业，南邻共青湖生态区， 空气质量较好，适合人居； 项目周近有中小学，教育配套齐全； 片区形象随着城镇建设，以及城市副中心商业与生活功能的成熟，龙坑 板块已渐成为住宅物业发展的热点，项目周边涌现出的多个住宅物业正是 这一趋势的证明。 项目地块SWOT分析 劣势（Weakness） 区域商业氛围不足，周边除龙马外没有其他较大超市卖场，业态单一； 片区周围没有著名的人文历史文化资源，因此无法从此点上进行深度挖掘； 项目所在区域在客户心理较差，缺乏吸引力； 现周边环境欠佳，由于区域内多个项目在建，造成了周边尘土飞扬、喧嚣 嘈杂的现象，并且周边的建筑多为居民自建用房，缺乏整体规划，错乱无 序。尽管目前有众多住宅项目正在开发，住宅开发正成为项目区域的热点， 但此区域在环境上的缺陷短时间内无法改变。 周边配套设施欠全，由于位置、历史沿革等因素，此处在各种商务、休 闲、酒店等设施上均较缺乏； 项目地块SWOT分析 机会（Opportunity） 遵义市房地产市场的稳健发展，随着城市的扩大以及置业观念的转变， 城市边缘的房产需求日增； 区域内市政配套的逐步完善； 目前在项目周边的在建、销楼盘除南湖秋韵、盛事豪庭、侨欣世家外， 其他多处楼盘的销售多处于收尾阶段，且这些楼盘在整体定位、规模、 推广理念上均不雷同于前3个项目，这给本项目提供了一定的机会，有 利于今后整体版块的炒作和区域形象的拉伸； 区域内的小高层销售情况较好，这说明了本区域小高层的需求较为 旺盛。而本项目也有较大体量的高层，符合时下消费的趋向； 紧靠未来行政中心区域地理位置，可以以城市中心、南城标志性建筑、 示范性人居社区为主题，迎合了大众对居住地段的要求。 项目地块SWOT分析 威胁（Threaten） 区域内早于本项目或同期入市楼盘的竞争威胁：周边项目针对本项目 展开的营销阻击。由于本项目的出现势必导致本区域房产竞争的加剧， 从而引起其它楼盘的压制； 房地产政策调控的不确定性； 片区影响力不够，接受度低。 供给过于集中，中、高档楼盘的推出量巨大，对本项目产生较大威胁， 短期内可能缺乏足够的市场需求做支撑； 遵义县其它地方可能推出相关项目亦会对项目产生威胁。由于龙坑镇 面积并不大，房产的竞争体现在周边范围（南白、市区、周边县、乡、镇）内； 项目SWOT策略 1、针对区域内商业业态较单一的现实，结合本项目较大的商业体量，在业态 规划及定位招商上，可选择以服务性社区商业为主、盈利性专业商业为辅的规 划，根据物业形态的不同，选择相应的业态分区； 2、突出小区内景观，以丰富、多样的生物结构，绚烂的视觉感官效果，区隔 外界环境的影响； 3、如何改变因项目所在区域而在客户心理上产生的阴影：规避区域的负面信 息，强化区域未来的优势，于整合推广中着重体现； 4、于执行中强化、强调销售业绩，加强项目于周县、乡、镇的推广； 5、利用住宅作为产品线组合中核心部分的高成功机会，利用产品创新填补区 域空白，发挥商务办公市场优势； 6、以服务赢得客户、深挖掘产品价值、弱化区域概念、创新营销手段、利用 产品的差异化； 7、抢占市场先机，逐步建立市场的第一关注度。 项目SWOT策略 中心策略： o建立区域第一关注度和兼顾企业资源优势； o商务和居住功能的综合考虑，顺应地块及区域发展特征； o创新制胜和差异化产品和营销策略； o弱化区域的负面信息和区域概念。 项目定位 项目地块分析 开发策略 物业篇 p 以市场为导向的前瞻性规划； p 将居住文化注入项目的开发理念； p 高性价比的升级换代产品； p 结合项目周边各个潜在竞争物业情况； p 遵义地产市场未来发展趋势； p 结合政府对于本项目周边道路、商业的规划构想； p 结合地块紧邻行政中心所具备的展示性和商务属性； p 结合本次消费者需求访谈结果。 找准主调，不要失去自己的方向! 定位战略原则 项目定位 我 们 拒 绝 雷 同 ！ 项目价值判断 北向 市区 东向 开发区域 西向 林地 南向 马家湾 西为缓坡地山林， 环境安静，体现全 生态居家理念 自然景观普通 西静北较闹 北向为海尔大道药 品工业园区、客车 站及居民生活区 龙坑镇中心区域 多个楼盘开发的热点 区域，配套集中，未来 乌江区行政、商业中心 东较闹 南闹 地块东面为主干道 遵南大道，交通便 利，项目的开发使 环境相对嘈杂 目前为少量待拆迁的自 建房，拆迁进度未定 地块成长条形，规划难 度不大 地块东西向存在高差 地块内部 项目价值判断 繁闹 较静 繁闹 地块价值判断： 地块东向临主干道 ，南向临马家湾中 心区，北面为药品 工业园区，单面临 街，内部环境相对 清幽，适合居家与 服务性商务功能。 静 较闹 繁 闹 地块 遵南大道 天池大道 马家湾 较 闹 药 品 工 业 园 区 项目形象定位 结论： o1、项目三面未来发展规划看好，地块综合使用度高， 适宜居家与商业、商务用途； o2、项目单面临街，为了提升项目价值，可考虑开发纵 深沿街社区商业。 集TOWN HOUSE级多层洋房、高层公寓、公寓式写字 间、高尚别墅区、情景休闲街、商务酒店为一体。 3 in 13 in 1，MOREMORE社区社区 可商可住可投资可商可住可投资 项目定位释义 p 可商： 即项目遵南大道在规划上要顺应城市发展，在项目建筑规划设 计时充分考虑道路未来社区商业、商务办公的需求。 p 可住： 依据区域现状，定位住宅，开发的风险最低，能够有利于项目 利润的快速回收。 p 可投资： 项目所在区域尽管目前较落后，但随着区域生活及交通配套的 成熟，区域价值将逐步放大，为促进投资，项目应兼顾中小户 型。 项目定位释义 何为MORE社区 ：p MORE是Mobile Office Residential Elite的缩写，是服务于城市精英 商务居住的社区形态，起源于欧美，为小型创意工作室、律师事务所、 设计室、咨询公司以及城市自由职业者所追捧。 p MORE社区宣扬的是MORE生活，即居住和商务的分离、既独立又 共享会所、景观、休闲等功能空间 强调开放、创造、活力、自由、享 受、时尚，反叛旧城区生活的呆板，既强调效率又基于人本。 p MORE概念，即让住户在购买居住区内的物业之后，可以同时享用 会所内专设的移动商务中心服务，业主既可自住，又可享有独立、专业 的办公空间，有办公室轻松正规的环境，也有住宅的私密空间，分区作 息，居家、办公互不干扰。 在同一小区内既拥有住宅，又享用商务便利的特殊阶层，提供 量比选择，具“商务家”、“投资家”和“生活家”特质。 项目定位释义 3 in 1 MORE社区的表现特征： AA BB C C 新牌坊都市新兴政务 乌江区与新兴商务区的门户 综合业态住宅、商业、商务 共生 MORE互动社区良性互动，聚合 增值，步行街新亮点 项目定位依据 打造生态人居理念，充分利用环境优势， 形成快销，迅速回笼资金 多层住宅多层住宅 户型创新，提升附加值，提升利润空间的 同时，实现资金的快速回笼 沿袭市场置业热情 高层公寓高层公寓 满足小户型或投资需求 项目定位依据 规避地块缺陷，顺应区域发展 公寓式写字楼公寓式写字楼 提升项目整体价值，采用可变更户型设计 沿袭休闲商业步行街氛围 情景休闲商业情景休闲商业 利用地形特征打造社区式商业 满足周边发展型企业需求 项目定位依据 填补区域空白，带动区域商气 商务酒店商务酒店 提升项目整体价值，增强项目功能性 锻造品牌，为企业的可持续发展提供保证 打造生态人居理念，充分利用环境优势，因 地制宜的打造别墅生活区 高尚别墅区高尚别墅区 填补区域空白，提升附加值，提升利润空间 的同时，使项目在同质化的激烈市场竞争中 脱颖而出 项目客户定位 q市、县、乡镇精英群体 q中高收入 q积极向上 q创新者，接纳新事物 q看重区域潜在价值 q营销所创造的附加价值吸引 q南白、龙坑及 周边乡镇的中小 企业主、区域办 事处等 q看重区域潜力 q重视企业形象 附加值 商用者 投资者 居住者 前商后住 项目客户定位 项目周边县 乡镇（金沙 、仁怀等） 龙坑及南 白区域 遵义市 城区 其它区域的 投资客及部 分自住客户 核心客户 重点客户 游离客户 偶得客户 地域定位 产品建议 pp 与设计定位思路匹配，且具有良好的市场前景；与设计定位思路匹配，且具有良好的市场前景； pp 理解和尊重项目地块，建筑布置通过规划避让，合理选取建理解和尊重项目地块，建筑布置通过规划避让，合理选取建 筑朝向，拉开建筑间距，并尽可能考虑物业视野的通透性；筑朝向，拉开建筑间距，并尽可能考虑物业视野的通透性； pp 楼型选择上，尽量避免对视；楼型选择上，尽量避免对视； pp 将多层住宅、写字楼、园林合理结合，体现泛会所功能将将多层住宅、写字楼、园林合理结合，体现泛会所功能将 休闲、运动、交流等空间分布其间；休闲、运动、交流等空间分布其间； pp 开放式或半开放式社区，打造具有特色步行系统。开放式或半开放式社区，打造具有特色步行系统。 规划思路： 产品建议 多层住宅（平、错层）： 户 型 建筑面积 （） 备 注 3室2厅约130-140 全明设计，功能完善，厅、房独立区隔，主卧室 带阳光露台，功能多用化，带生活阳台，以提高附加值 ，同时适当增加客厅面宽。 4室2厅约150-160 全明设计，各功能配套齐全，保证生活的私密性， 带有1室的功能空间，功能多用化，且带生活阳台，同 时适当增加客厅面宽，客厅接较大面积花园露台或设 入户花园。 户型设计 要点 面积控制、全明设计、分区合理，最好南北通透。 附加值设计 要 点 6M挑高阳台、实景花房赠送，立面以TOWN HOUSE建筑式样设计 ，保 证1梯2户，通煤气，物管服务等。 产品建议 多层住宅外立面： 外立面现代、时尚、精致外立面现代、时尚、精致 产品建议 高层公寓： 户 型 建筑面积（ ） 备 注 1室1厅40-50 以50为基础单位，可自由组合，且卧室可弹 性利用，强调功能空间与主要空间的合并或可 分割性，能够弹性利用，端头户型面积略大。 2室1厅60-80 3室2厅100-130 以中小面积设计 三房，紧凑实用，房型方正， 间间采光，动静分区。 户型设计 要点 方正、实用，房间配备景观或1步阳台、可自由组合。 附加值设计 要点 入户大堂设计，梯户比控制，部分小户型配备简易厨房，通煤气，可 考虑引入高层生态绿化空间设计 ，物管服务等。 产品建议 高层公寓外立面： 外立面现代、时尚、外立面现代、时尚、 简约、俊朗简约、俊朗 产品建议 高层公寓入户大堂： 入户大堂精致、美观、生态入户大堂精致、美观、生态 产品建议 高层公寓立面细节处理： 空调室外机空调室外机 绿色植物绿色植物 穿孔铝穿孔铝 板（通板（通 风无恐风无恐 惧感）惧感） 产品建议 公寓式写字楼： 户 型 建筑面积（ ） 备 注 2室60 以60、120、180为基础单位（配备厨 卫），可自由组合以及拆分。以备若市场需求 较弱时，可直接转变定位，改为高层寓所。 3室120 4室180 户型设计 要点 最大房间及客厅适当增大开间，配备厨房、卫生间、观景阳台，户型 可自由分割、组合。 附加值设计 要点 商务大堂设计，提高商务配套功能，公摊控制，通煤气，可考虑引入 高层生态绿化空间设计 ，物管服务等。 产品建议 公寓式写字楼外立面： 现代风格现代风格，采用采用 L L型设计，突出强型设计，突出强 烈公建感。烈公建感。 产品建议 局部采用镀膜玻璃和幕墙局部采用镀膜玻璃和幕墙 产品建议 公寓式写字楼内部空间： 内部空间透视内部空间透视 产品建议 高尚别墅区： 户 型 建筑面积（ ） 备 注 3层250-400 层高保持在3.5米以上，多开窗设计，超大落地 窗设计，卧室带阳光房，主客分明，部分房间采 用套房设计。 2层200-300 户型设计要点 车库双车位；入户门加宽；入门厅后直接连客厅；起居室与客厅分开 ， 客厅靠近入口；客厅与餐厅相连设计 ，体现宽阔 空间；客厅挑高6M， 扩 大立体空间感，通透感；多采用大面积的落地玻璃结构，加强室内的透 气性、透光性，并与室外的景观形成互动；将户外花园的景观适当引入 户内；功能房间的设计。 附加值设计要点 选用高品质的建筑、装饰材料，部分单位的双车位设计，赠送一定面 积的花园绿地或泳池，别墅区内公共景观的设计，物管服务等。 产品建议 高尚别墅区外立面： 立面以几何线条勾勒，突出立面以几何线条勾勒，突出 质感，现代、时尚。质感，现代、时尚。 产品建议 入户入户 道路道路 和公和公 共道共道 路的路的 细节细节 处理处理 产品建议 商业步行街： 户 型 单位建筑面积 （） 备 注 裙楼（公寓）商业50100 全部规划临道路，开间进深比控制 在1/21/3之间，通过平面、空间交 通提升2F商业价值。 裙楼（部分多层）商业3060 面积相对较小，采光、景观俱佳， 内街商业可与其后车库部分捆绑销售 （购买商业面积+租售用车库面积） 。 裙楼（写字楼）商业80 200 单层面积较大，平规划道路部分全 采光、通风，同时利用高差，使背规 划道路部分采光、通风。 裙楼（酒店）商业约500 1500 该商业为独立裙楼，主业态为 提 供商务、商旅服务。 产品建议 商业步行街统一和谐： 整体商业注重高层楼与多层的整体商业注重高层楼与多层的 和谐统一，立面现代简洁，以块和谐统一，立面现代简洁，以块 状造型，为商家预留店招及立面状造型，为商家预留店招及立面 自由改造空间，提升物业价值自由改造空间，提升物业价值。 产品建议 商业步行街建筑元素： 部分多层商业引入星光窗、露台、部分多层商业引入星光窗、露台、 院落、半地下室等低密度物业元素，院落、半地下室等低密度物业元素， 一方面增加商业消费中的情趣，另一一方面增加商业消费中的情趣，另一 方面半地下室等空间能有效消化地形高差，且可作为操作间、储藏间等方面半地下室等空间能有效消化地形高差，且可作为操作间、储藏间等 功能使用，更大程度的发掘地下一层的价值。功能使用，更大程度的发掘地下一层的价值。 产品建议 产品建议 商业步行街地下车库： 利用高差打造充足的地下停利用高差打造充足的地下停 车位，采用通风，局部采光等车位，采用通风，局部采光等 设计，同时这部分车位能够预设计，同时这部分车位能够预 留给商业街内部拓展使用。留给商业街内部拓展使用。 产品建议 商业步行街交通组织的利用： 通过交通组织，发掘商业价值。适通过交通组织，发掘商业价值。适 时可引入特色餐饮店、咖啡厅、美容时可引入特色餐饮店、咖啡厅、美容 美发、健身房、中小型茶楼等业态。美发、健身房、中小型茶楼等业态。 产品建议 商业步行街内街设计： 内街设计强调的内部空间和内街设计强调的内部空间和 外部空间所体现出来的自然和外部空间所体现出来的自然和 谐共生。利用植物砌成的墙作谐共生。利用植物砌成的墙作 为分隔形成的绿地空间可以摆为分隔形成的绿地空间可以摆 放休闲椅、咖啡桌。利用视觉放休闲椅、咖啡桌。利用视觉 上的感染力和合理的业态规划上的感染力和合理的业态规划 消除内街商业在客户心目中的消除内街商业在客户心目中的 商气不足阴影。商气不足阴影。 产品建议 商业步行街室外空间： 增加室外经营空间，使街道增加室外经营空间，使街道 的空间变化更丰富。的空间变化更丰富。 产品建议 商业步行街景观小品： 形似散涣的石艺小品，精形似散涣的石艺小品，精 致的雕刻，看似无心的装致的雕刻，看似无心的装 葺，流露出匠心与灵感。葺，流露出匠心与灵感。 园林景观建议 主体与思路： p 精致，公建化园林； p 在局部形成焦点，同时通过主题景观营造，增加项目可识 别性； p 配合现代建筑形式，建议可采取日式园林主题； p 以点带面的设计思路； p 景观符合商业业态需要； p 通过设置相关的景观元素进行体现，形成统一、鲜明、独 特的风格。 园林景观建议 植物选栽建议： 考虑常绿与落叶植物在色彩、层次、密度上的搭配效考虑常绿与落叶植物在色彩、层次、密度上的搭配效 果能够相互映衬，可符合实际四季景观需求。果能够相互映衬，可符合实际四季景观需求。 园林景观建议 植物选栽建议： 植物配置形式主要采取孤植、丛植形式植物配置形式主要采取孤植、丛植形式 园林景观建议 植物选栽建议： 合理运用花台、盆景等形式点缀，合理运用花台、盆景等形式点缀， 花台采取多功能可坐的设计形式。花台采取多功能可坐的设计形式。 园林景观建议 植物选栽建议： 社区入口可采取小型树阵或灌社区入口可采取小型树阵或灌 木广场木广场，入口部分圆形硬铺。，入口部分圆形硬铺。 园林景观建议 植物选栽建议： 在多层在多层商业和住宅区商业和住宅区位置可考虑丛位置可考虑丛 植竹类，植竹类，高层高层屋顶设置屋顶绿化屋顶设置屋顶绿化。 园林景观建议 植物选栽建议： 充分考虑作为景观亮点的乔木与充分考虑作为景观亮点的乔木与 灌木、草本植物的合理搭配，营造灌木、草本植物的合理搭配，营造 平面和立体空间层次平面和立体空间层次。 园林景观建议 道路铺装和小品选择建议： 道路主要采取硬铺的形式，在个别地方用植草砖。重要节点道路主要采取硬铺的形式，在个别地方用植草砖。重要节点 地段可考虑用特殊石材地段可考虑用特殊石材，通过各景观元素的组合让地面形成整体图通过各景观元素的组合让地面形成整体图 案感，让高层住户俯瞰形成良好的景致。案感，让高层住户俯瞰形成良好的景致。 园林景观建议 楼间路径采用石材，考虑设置类似石碑等物楼间路径采用石材，考虑设置类似石碑等物 体，标示商业步行街的各个方向和节点。规划体，标示商业步行街的各个方向和节点。规划 道路连接用彩色水泥铺装，营造步行街区一体道路连接用彩色水泥铺装，营造步行街区一体 化感受。化感受。 道路铺装和小品选择建议： 园林景观建议 地形处理和建筑物处理建议： 大门大门体现时尚简约风格。体现时尚简约风格。 入口部分可设置宜动宜静水体，入口部分可设置宜动宜静水体， 辅以众多碎石绿植，使无水时也能辅以众多碎石绿植，使无水时也能 自成一体。自成一体。 园林景观建议 地形处理和建筑物处理建议： 底层架空，增加绿化，同时扩大公共空间底层架空，增加绿化，同时扩大公共空间 。并且采用一半架空形式，另一部分可结合。并且采用一半架空形式，另一部分可结合 外部底商，增加经营空间和通透性。外部底商，增加经营空间和通透性。 园林景观建议 地形处理和建筑物处理建议： 入口步道体现项目品质，少量水入口步道体现项目品质，少量水 体增加项目灵动性。体增加项目灵动性。 景观水池以观景为主，采用不规景观水池以观景为主，采用不规 则形状，同时将该部分与商业有机则形状，同时将该部分与商业有机 结合，利用好高差，设计门庭，小结合，利用好高差，设计门庭，小 型枯跌水。型枯跌水。 注意与植物的搭配（如竹类）。注意与植物的搭配（如竹类）。 园林景观建议 地形处理和建筑物处理建议： 景观尽量自然、与周边环境相融，景观尽量自然、与周边环境相融， 去除其人工雕琢的痕迹，体现时尚、去除其人工雕琢的痕迹，体现时尚、 趣味的风格。同时与项目风格匹配。趣味的风格。同时与项目风格匹配。 园林景观建议 地形处理和建筑物处理建议： 商业采用下沉式层层退台设计。由项目商业采用下沉式层层退台设计。由项目东东门通至门通至西西门，用梯步化解高差门，用梯步化解高差 。 社区配套建议 住宅配套建议： 架空层架空层 做业主活做业主活 动中心，动中心， 设置如乒设置如乒 乓台、机乓台、机 麻室、台麻室、台 球室、健球室、健 身等活动身等活动 设施。设施。 社区配套建议 住宅配套建议： 将公共活动场所和景观有机将公共活动场所和景观有机 结合，既节省有限的绿地和空间结合，既节省有限的绿地和空间 ，又满足了社区公共活动场所的，又满足了社区公共活动场所的 需求。需求。 社区配套建议 商务配套建议： 商务中心作为写字商务中心作为写字 楼和酒店的重要商楼和酒店的重要商 务配套，为写字楼务配套，为写字楼 办公人员、社区居办公人员、社区居 住的商务人士提供住的商务人士提供 客户接待、打印、客户接待、打印、 复印、传真、翻译复印、传真、翻译 、文秘速记、信息、文秘速记、信息 传递等商务服务，传递等商务服务， 使使MOREMORE互动商务互动商务 真正发挥作用。真正发挥作用。 商务中心商务中心 社区配套建议 商务配套建议： 具备商务会议、方具备商务会议、方 案展示、新闻发布、产案展示、新闻发布、产 品推介等功能，以满足品推介等功能，以满足 写字楼及未来可能经营写字楼及未来可能经营 的酒店客户的临时需要的酒店客户的临时需要 。 在满足本项目客户在满足本项目客户 需求的前提下，可考虑需求的前提下，可考虑 出租经营，为写字楼提出租经营，为写字楼提 升人气的同时，增强其升人气的同时，增强其 利用率。利用率。 多功能会议室多功能会议室 社区配套建议 商务配套建议： 作为写字楼大堂吧，作为写字楼大堂吧， 是为写字楼及住宅，以是为写字楼及住宅，以 及周边区域商务休闲人及周边区域商务休闲人 士提供非正式沟通交流士提供非正式沟通交流 场所。场所。 多功能休闲厅对外招多功能休闲厅对外招 商经营（可考虑引入知商经营（可考虑引入知 名咖啡厅、西餐厅等）名咖啡厅、西餐厅等） ，使其成为本项目特色，使其成为本项目特色 的休闲商务、商业配套的休闲商务、商业配套 。 多功能休闲厅多功能休闲厅 社区配套建议 智能化安防设施建议： p消防报警系统 p电视监控与防盗报警系统 p电磁门禁、楼宇门禁、对讲系统 p广播系统（背景音乐、公共呼叫、通知）等 p宽带综合结构化布线系统 p电视传输网络系统 p中央集成管理系统 p三表出户或智能表 p小区虚拟局域网 p周界防范管理系统 p电梯监控系统 p 家庭安全防范报警系统 项目定位 项目地块分析 开发策略 物业篇 项目意向经济技术指标 总用地用地面积251748 总建筑面积约550000 容积率2.18 地上总建筑面积约500000 多层住宅：平层约200000 高层：高层公寓+公寓式写字间约175000 别墅：独栋+联排约50000 商业：高层+多层约25000 酒店：瑞华大厦约45000 活动中心及物管用房约5000 地下建筑面积约50000 地下车库约20000 绿地率不低于35% 停车位不低于2000个 开发策略 开发步骤： 第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段 第三阶段第三阶段 与政府协商， 将地块东北侧区 域作为情景示范 区先期打造，以 塑造项目独特识 别性。 多层住宅实 现快销，以便 快速回笼资金 ，为后续高层 开发奠定基础 。 经过后期商业街与 公寓、写子楼部分的打 造，使项目成为多层住 宅、高层公寓、写字间 、别墅区以及特色商业 街区形成有机整体。 开发策略 启动策略： Step1Step1Step2Step2Step3Step3 多层住 宅区域基 础部分、 部分绿地 景观及地 下车库建 设。 打造入口情景示 范环境。 前期在地块东北侧 部分进行临时建筑修 建、营造公共景观， 成为多层住宅销售的 示范环境，有利于住 宅部分积累人气，提 升项目知名度与美誉 度，塑造项目独特识 别性。 多层住宅建 设及销售。 进行多层住 宅主体部分建设 ，达到预售条件 开始住宅部分和 多层商业内街的 招商工作。 Step4Step4Step5Step5 公寓式写字 间和高层公寓 销售。 进行写字楼主 体部分建设，达 到预售条件开始 高层公寓及公寓 式写字间销售， 同时启动高层商 业部分的招商工 作。 打造情景商 业街。 进行商业街部 分的外立面建设 ，达到预售条件 进行销售，同时 开始酒店