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文档简介

引领品质 独具风骚 长清大学城项目决策策划报告 策划:张鹏飞、韩凤华、郭莎莎、秦娜娜 本项目将是飞宇首个SHOPPING MALL,也是 占领长清市场的桥头堡。它对飞宇的意义不仅 仅是成功整合第一个综合商业,更是进入综合 商业板块的契机点。 效果图 目 录 contents 1 2 3 项目愿景及目标 市场研判 本体分析 总体构思 服务对象为大学城师生、 周围居民、外地游客等, 并能辐射长清城区的居民 服务对象 2 建设一所集餐饮、购物、 娱乐、休闲、电影院、宾 馆等品种齐全、环境优雅 的大型商业大厦。 1 建设目标 建设规模为1.7万平,涉及 地下和地上两个层次的商业 区域。 建设规模 3 企业战略意义:成功布局大学城,辐射长清市区, 为企业进入房地产市场奠定基础。 企业品牌意义:打造大学生高度认可的飞宇品牌商 业,商业品牌提升其他物业品牌。 实现开发目标:以商业为主体,其他各类物业协调 运作,稳定回现,并最终服务商业。 项目愿景及目标 目 录 contents 1 2 3 项目愿景及目标 市场研判 本体分析 市场研判 项目背景研究 商业市场研究 发展初期(20052008年):各高校建设时期 状况:高校建设周围比较荒凉、周围配套设施不健全 发展中期(20082012 年):进入快速发展期,周围配套开始完善 状况:各高校、大学城商业街初步建设完成,各高校招生量增多; 商铺增多,各高校周边流动小吃店增多; 住宅小区建设,城区住宅分布结构发生变化,住宅区域外移; 济南园博园开始建设并投入运营,将吸引大批人流。 近期发展(2012年至今):由低端商业向中端商业过渡 状况:大学城逐步完善,人流量逐步增多,认可度独步提升; 住宅小区建设基本完成,入户增多; 周围购物、娱乐、餐饮较为混乱,脏、乱、差严重。 大学城发展历程及状况 市场研判 项目背景研究 商业市场研究 区域内主要竞争项目 商业街 丹凤小区 银座 本 案 商业街以传统商业为主,业态业种相对低端,对区域 经济贡献度高, 购物环境吵杂。 n业态上以中小型百货、小型超市专业市场及最原始的商业集市等低级业 态为主; n从业种上看,以满足大学生基本生活需求的综合百货、服装鞋帽、餐饮 娱乐、文体设施为主; n商铺分布比较零散,业态比较杂 竞争区域一 n依托品牌效应以及成熟的商务氛围形成的中高档目的地商圈 ; n舒适的购物环境形成了人气聚集的消费场所; 竞争区域二 银座位为高档消费,主要购物场所点式分散布局,缺 乏互动与消费者的可参与性。 目 录 contents 1 2 3 项目愿景及目标 市场研判 本体分析 本体分析 区位分析 功能分析 区位条件 本地块位于大学城的大学路中段,处大学城中心位 置,周围紧邻居民区、高校、园博园,城市意象较强。 交通条件 项目大学路与海棠路 交界处,交通非常便利 。 项目紧邻交通主干道交界处,交通条件优越,地块标识 性强。 K301、济长巴巴士2 路、3路等途径本项目 。 开通商场班车 吸引人流 地块内部现状 本项目地块无建筑覆盖,植被多为杂草,利于开发 。 项目周边人口较为集中,交通便利。 土地状况良好。整个项目地块平整,便于规模开发。 大学诚商业中心,大学生对区域认可度高,商业需求旺盛,项目开 发的经济价值高。 开发价值评估 项目的成功运作将有利于集团布局长清周边。 本项目有足够的条件成为大学城乃至长清地标式建筑,代言长清。 地块开发属性符合大学城的整体规划,同时改善区域内缺乏时尚、 活泼、品质元素的形象。 地块周边多条城市主干道以及公交线路,极为便利的交通为项目带 来利好。 延伸价值评估 机会价值评估 地块总体价值评估 本体分析 区位分析 功能分析 大学城核 心客户 高校师生 周边居民 外来游客 吸引关键键:价格合理、产品品质 、优势突出、交通方便 吸引关键键:产品品质、价格 合理、舒适便捷 吸引关键键:产品品质、舒适便捷 、环境优雅 对对价格和配套的关注度:高校师师生周边边居民外来游客 从区域来源上可将大学城客户分为三类 客户梳理 客户需求 高校师生:餐饮、购物、休闲、娱乐健身、住宿 周围居民:餐饮、购物、休闲、娱乐健身 外来游客:餐饮、购物、休闲、住宿-快捷 项目布局 海 棠 路 大 学 路 商 场 停 车 位 商 贩 区 吸引 人流 地块经济指标 项目总占地面积为2.7万平米,总建筑面积为1.7万平 米,商业体量较大,总体规模有一定的震撼性。 S(优势):W(劣势): O(机会):T(威胁): 1、主干道大学路和海棠路的交 汇处,交通便利,昭示性好 2、周边客户量大,未来的城市 发展核心区。 3、地块规模大,可塑性高 4、项目山水资源优势明显 1、市场发展不成熟,片区整体 形象还不高 2、首次进军商业地产,管理没 有参考经验。 1、县城扩张,城区发展方向 2、市场产品空缺,电影院、中 端商品购物前景看好。 1

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