[其他资格考试]物业管理实务第十一章.doc

第十一章 财务管理* 物业管理企业的财务管理包括营业收入管理; 成本和费用管理; 利润管理; 专项维修资金的管理* 物业服务企业的财务管理目标：利润最大化；资本利润率最大化；企业价值最大化* 物业服务企业固定资产一般分为房屋及建筑物、专用设备和一般设备。* 物业管理的营业收入包括：主营业务收入；其他业务收入 -物业管理主营业务收入包括物业管理收入；物业经营收入（房屋出租收入、经营停车场等）；物业大修收入（对共用部位、共用设施设备）-物业管理的其它业务收入包括中介收入；材料物资销售收入 ；废品回收收入；商业用房经营收入（开办健身房，美容美发屋，商店等经营收入）；无形资产转让收入等* 物业管理企业的营业成本包括直接人工费（直接从事物业管理活动的人员的工资、奖金、福利）；直接材料费（包括辅助材料；燃料和动力；包装费；低值易耗品）；间接费用（管理人员工资、奖金、福利；固定资产折旧费及修理费；水电费；取暖费；办公费；差旅费；邮电通信费；绿化维护费；保安费；租凭费）* 实行一级成本核算的物业管理企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。* 物业管理企业对物业管理用房进行装饰装修而发生的支出，计入递延资产。* 物业管理企业可以于年度终了时，按照年末应收取帐款余额的0.3%-0.5% 不计提坏帐准备金，计入管理费用。* 企业对商业用房进行装饰装修发生的支出计入递延资产在有效使用期限内分期摊入其它业务支出。* 物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费；专项维修资金；房租属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，不计征营业税。* 物业管理企业利润部额包括营业利润（主营业务利润和其他业务利润）；投资净收益；营业外收支净额 ；补贴收入* 物业管理项目财务管理的类型有独立核算;非独立核算 * 按照目前国家政策业主与物业管理企业可以采取包干制;酬金制等形式约定物业服务费用。-关于酬金制，下列说法中正确的有在物业服务资金中，物管企业只收取酬金，其余用于合同支出;服务资金中的节余或不足部分由业主享有或承担;对业主而言这种收支情况较透明；对企业而言这种收入具有相对固定性-关于包干制，下列说法中正确的有业主向企业支付固定物业服务费用；盈亏均由企业享有或承担；对业主而言费用是固定的；对企业而言可以挖掘管理潜力* 物业服务收入的编制方法通常是根据收费标准和可收费的管理面积来计算的。* 物业服务费核算的要点及方法有确定服务成本构成； 收信原始数据； 进行物业服务费测算* 确定服务成本构成的注意事项有详细；全面* 专项维修基金由业主或物业使用人交纳，专项用于物业公用部位、-共用设施设备在保修期满后的大修；更新；改造* 专项维修资金的来源主要有法规规定的费用；物业服务费结转的费用；业主大会中决定分摊的费用；业主共有物业的收益；社会捐赠或政府拨款的费用(专项维修资金应在银行专户存储，专款专用。)-在销售商品房时，购房者应当按购房款的2%-3%的比例向售房单位缴交维修资金。-出售公房时，售房单位应按照一定比例从售房款中提取维修资金。多层住宅，不低于售房款的20% 。-出售公房时，高层住宅提取的维修金应不低于售房款的30%，该部分专项