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武汉市房地产市场现状分析及前景预测目录一、武汉城市概览二、2010年土地市场成交情况1.总体成交情况2.区域成交情况3.2010年武汉地王档案三、2010年楼市交易情况1、供求量分析2、商品住宅成交套数3、成交均价4.未来成交均价展望四、本网观点一、城市概况武汉（Whn）是中华人民共和国湖北省省会，中国15个副省级城市之一，也是中部六省唯一的副省级城市，长江中下游特大城市之一，中国中部地区（华中）的最大都市和区域中心城市，中国重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽。截止2009年，全市常住人口910万，其中城镇人口537万。唐朝诗人李白在此写下“黄鹤楼中吹玉笛，江城五月落梅花”，因此武汉自古又 称“江城”。 武汉全境面积达8494平方公里，为湖北省面积的4.6。七个城市辖区面积863平方公里，外环以内面积1171.70平方公里，武汉三环线（中环线）内的城区面积684平方公里。截至2009年底建成区面积为475平方公里。十三个辖区中黄陂区面积最大为2261平方公里，江汉区面积最小为33平方公里，城区中洪山区面积最大达502平方公里。1.自然资源武汉水资源充足，水域面积2205.06平方公里，占总面积的25.79%，居中国首位。自然植被以常绿阔叶、落叶阔叶混交林为主，马尾松、杉木、栎树分布普遍。粮食作物达240多个品种；经济作物达50种；鱼类资源共计11目11科88种，水生动物共计有8目14科45种。已发现矿藏38种，其中已探明储量的矿种有24种（不含地下水），占全省已探明储量矿种的30.38%。累计探明储量96125.65万吨，保有矿产储量79829.75万吨。全市已探明储量的矿产地数384处，其中大型矿产地有4处、中型矿产地有10处、小型矿产地有43处、矿点327处。2.交通情况武汉历来被称为“九省通衢”之地，是中国内陆最大的水陆空交通枢纽，它距离北京 上海 广州 成都 西安等中国大城市均在1000公里左右，武汉正在成为全国四大铁路运输枢纽之一。水运已形成“千支一体，通江达海”的客货运网络，武汉港是我国长江流域重要的枢纽港金和对外开放的港口，华中地区最大的航空港武汉天河机场，是华中地区唯一可以办理落地签证的出入境口岸，是全国四大枢纽机场之一。目前，武汉正在积极建设武汉中心城区至武汉绕城公路（武汉外环线）卫星城镇及远城区“半小时交通圈”武汉至8+1城市：1小时交通圈“。于今年4月通车的合武快速铁路，至上海只需要5小时。根据规划，2013年后，武汉坐火车到重庆，北京，广州也都只需要5小时左右的路程。3.经济概况武汉是华中地区最大的工商业城市，也是国家重点建设的工业城市，拥有钢铁、汽车、光电子、化工、冶金、纺织、造船、制造、医药等完整的工业体系。武汉东湖新技术开发区（武汉中国光谷）是中国最大且最具实力的光电子产业生产和研发基地，是首批国家级高新技术产业开发区之一，中国第二大智力密集区。高新区内有著名的光谷软件园，聚集着微软（武汉）创新技术中心、IBM全球服务中心、EDS全球服务中心、法国电信软件研发中心、交通银行信用卡中心、招商银行运营中心及世界五百强和国内知名软件服务外包中心、金融后台服务中心。2009年，国务院批准东湖高新区建设国家自主创新示范区。去年全年，该市城市居民人均可支配收入20806元，比上年增长13.2%，月均则为1734元。该市去年农民人均纯收入8295元，增长15.8%。随着居民收入的增长，拉动经济发展三驾马车之一的“消费”增长迅猛。2010年，武汉市社会消费品零售总额首次超过2500亿元，为2523亿，比上年增长19.5%，增幅同比提高5.4个百分点。其中，零售业消费达到2058亿元，餐饮业消费达到243亿元。与此同时，另外一驾马车“投资”增势强劲。2010年，武汉市全社会固定资产投资3753亿元，比上年增长25.1%。武汉去年全年销售商品房1208万平方米，增长11.1%；销售额695亿元，增长19.9%。全社会固定资产投资中，制造业投资为782亿元，增长20.6%，增幅同比提高12.3个百分点。城市基础设施投资1128亿元，增长30.6%；房地产开发投资1017亿元，增长30.7%。不过，随着物价水平涨幅不断加大，一部分增长的居民收入被高涨的CPI消化。数据显示，去年武汉市居民消费价格(CPI)同比上涨3.0%，涨幅比上年上升3.6个百分点。武汉市场上的八大类商品“七涨一降”，其中，食品类上涨4.8%，居住类上涨4.2%，家庭设备用品及维修服务类上涨3.5%，医疗保健和个人用品类上涨3.4%，衣着类上涨2.6%，烟酒及用品类上涨1.4%，交通和通信类上涨0.3%，娱乐教育文化用品及服务类下降0.6%。 2010年，武汉市工业品出厂价格同比上涨4.8%，涨幅比上年上升10.8个百分点。原材料、燃料、动力购进价格同比上涨7.8%，涨幅上升15.7个百分点。 据湖北省统计局按照GDP核算制度统一下算结果，2010年武汉市GDP达到5515.76亿元，比2009年的4620亿元增加近900亿元，同比增长14.7%，GDP总量在中部六省省会城市中继续保持第一。二、2010土地市场成交情况1.总体成交情况2010年武汉市土地市场完成收官战。据统计，今年武汉土地出让成交金额共751.64亿元，是去年的2.53倍。开发企业人士表示，土地出让收益增加，与扩大供给、调高容积率有关，总体地价仍相对平稳。据统计，今年武汉全年共出让土地21585.6亩，比去年13218.9亩增加63.3%，是2008年的3倍。而今年武汉供地中，住宅用地容积率明显提高，平均增加了0.8，这也使得今年武汉供地总建筑面积同比去年净增126%。今年武汉卖地收益约751.64亿元，比去年297.14亿元净增153%，而今年总成交198宗地，也是去年98宗的2倍。“今年武汉全年供地数据，基本上是去年的2倍。”据相关人士分析，虽然土地出让总收益增幅略大于供地建筑面积增幅，但今年武汉通过招标出让了几宗大型商业用地，地价相对较高，实际住宅楼面地价较去年相当，平均约1800元/平方米。纵观2010年武汉土地市场，回顾一年以来共计16次频繁发生的土地拍卖，其发展走势与武汉楼市回暖、抢房、观望以及中央地方宏观调控密不可分。据相关数据分析，自4月“国十条”一次宏观调控出台后，土地市场急剧降温，随着楼市观望情绪陷入倦怠期，武汉土地市场也开始积蓄力量，在2010年7月开始较大幅度的放量，从7-10月随着楼市的逐步回暖，土地市场也逐渐进入“地王”频出的竞拍抢夺中，但到了11月，市场拿地的数量以及价格都有所降低，可见929新政对于地产商产生了不小的影响。而随着年末的到来，新一轮抢地风云再起，12月土地成交量直线上升。从2010年武汉成交土地用途分布来看，兼容商业、公共设施等的居住用地成交最多，纯居住用地和商业金融业用地也占据大部分份额。 同时值得关注的是品牌企业在土地市场的表现依然抢眼，争夺不手软。 2010年福星惠誉坚持走城中村旧城改造的开发模式，拿下了三角路地块；万达则进驻武汉经济技术开发区，该项目已经动工，建成后将极大改善沌口配套不足的状况；第12次土地拍卖上，绿地集团获得武昌车辆厂地块，传说中的江城最高楼被写进了规划图纸。地产大鳄纷纷用行动表现其出对武汉楼市的信心。2.区域成交情况据统计，2010年武汉出让土地较多的区域分布为江夏15%、江汉区和武昌区各14%，三区拿地面积的总数占主城的43%。联发、美加等地产商纷纷涌向了地价较为便宜的江夏区，划地为营，蓄势待发，囊括光谷南版块的江夏区引发投资热潮，潜力看涨；而品牌房企万科、福星惠誉等则一掷千金在寸土寸金的江汉区积极出手，竞相抢地；同时绿地高调进驻武昌，以539800万元拿下总面积为27.54万方武昌区车辆厂地块，建造中国第二高楼绿地中心。据统计，2010年武汉各区拿地比例以汉阳区与江夏区所占比例较重，均有22块土地成交。汉阳楼市的发展潜力正被越来越多的开发企业重视：2007年4月到9月，华润置地总投资约60亿元，相继在武汉三镇拿下四块优质地块，且在武汉土地储备量达到约130万方。其中高端项目代表作华润置地中央公园便位于汉阳月湖文化大区内；作为恒大地产集团布局武汉的重要棋子，恒大绿洲抢先入驻知音湖，为汉阳西开辟一座养生后花园。凭借自2009年下半年入市以来的火爆销售和骄人口碑，一直成为该区域的领跑者，当仁不让地继续领舞汉阳西板块。2009年10月12日，金地集团出资12.83亿进驻汉阳区四新地区。项目规划净用地面积为306656平方米，规划总建筑面积为581780.6平方米；2010年万科在汉阳沌口经济开发区建目前旗下最大规模居住区万科金域蓝湾，总建筑面积约62万平米；2010年6月2日，中国商业地产龙头企业万达集团在武汉再次大手笔投资，成功摘取位于武汉经济技术开发区核心地块，在汉投资建第四座万达广场武汉经开万达广场。随着万达的进入，武汉经济技术开发区版块的价值显现也更加明显。此外，据统计，江夏区在2010年武汉各区拿地比例以及拿地面积优势均较为明显，拿地数、量齐飞 ，众多本地房企却瞄准了江夏区的楼市开发潜力，今年土地市场较为活跃，光谷版块的重心渐渐南移，此外，相对于趋近饱和的光谷北版块，光谷南便宜的地价也吸引了部分小型开发商的投资。2010武汉全市各区域拿地分析从上图可以看出江汉区、武昌区、硚口区、江岸区、洪山区、汉阳区土地成交均价皆处于6000元/平之上，其中武昌区最为突出，土地成交均价达万元/平以上，今年武昌土地市场最引人注目的一次土拍是在11月25日武汉市2010年第十三次国有建设用地挂牌出让会上，上海绿地集团以53.98亿竞得位于武昌车辆厂的P(2010)128号地块，楼面地价3500元/平米，每亩均价1300万，成为2010年以来单宗总价地王。根据规划，该地块内规划建设一栋超过600米的超高层建筑，其高度仅次于正在建设的632米的上海中心大厦，为规划中的国内第二高楼，武汉第一高楼。由于行业龙头企业2010年销售业绩较好，资金较为充裕，武昌等热点区域或中心城市地块仍将得到广泛关注，地价或将继续创出新高。再看洪山区，拿地数量面积皆不算太多，但是其区域今年来的发展有目共睹，房地产的崛起，带动了洪山的整个经济体系，新兴中心出现开始呈急不可待的趋势，片区楼市发展潜力迅速抬高洪山的土地地价。而近年来随着汉阳区加快旧城区改造，各路地产商已开始纷纷布局汉阳。自09年开始，汉阳楼市逐步走上快车道，世茂锦绣长江、华润中央公园等武汉高端楼盘落户，万科等国内知名房企纷纷进驻。2010年9月底，上海绿地集团以12.8亿元竞得汉阳四新地区地块；10月，首次进入武汉的南京朗诗地产便先从汉阳下手，以3.43亿元竞得位于汉阳区龙阳大道与龙阳湖南路交会口处地块。11月25日,武汉市第十三次土地挂牌出让交易会上香港九龙仓集团竞得129号B地块，地楼面地价达8063.37元/平方米。此外，黄陂区、江夏区、东西湖区等近郊区域土地成交均价尚较低，从今年土地成交量来看，地产商也纷纷看好其区域潜力，积极进驻投资。3.2010年武汉地王档案2010年末将至，全国各地土地市场却一片欣欣向荣，各大城市密集推地上市，广州、杭州等地地王频现。武汉市土地交易市场也是风生水起，境内外房产大鳄纷至沓来，不惜重金抢滩攒地，特别是下半年，地块密集上市，成交量大涨。但全国各地相继拍出新“地王”，一度引发各界对楼市调控效果的担忧。对此，搜房网数据监控中心认为，楼市调控政策短期内不可能松动，国土资源部将继续抑制地价过快上涨，做好保障性住房用地供应，土地政策有望成为地产调控的新抓手。武汉市2010年第3次土地招标（即2010年第10号招标）于8月31日在武汉市土地交易中心举行。本次招标出让2宗位于武昌中北路的地块，土地面积共46.85公顷(合703.75亩)。大连万达商业地产股份有限公司中标，以总价76亿拿下这两宗地。其中编号为P（2010）088地，成交价为44亿，超过了此前以43亿拍出的位于东湖的华侨城欢乐谷项目用地，成为武汉市单宗土地成交金额最高的地块。大连万达成为武汉市拿地总价地王。11月25日,武汉市第十三次土地挂牌出让交易会在市土地交易中心举行。本次交易会备受关注的武昌车辆厂片地块(P(2010)128号地)被上海绿地集团以53.98亿成功竞得。该地位于武昌区和平大道原武昌车辆厂厂区，根据规划要求，该地A01地块临江位置将在五年内建起一座606米高的国内第二高楼。三、2010年武汉楼市交易情况1、供求量：商品住宅新增供应套数：商品住宅全年供应92471套，环比去年增加32.61%，月均供应7705套。受09年市场旺销的影响，企业加大新开工面积，市场新增供应骤增，1月表现最为突 出，新增套数达20098套，占全年新增供应的21.73%。商品住宅月度新增供应套数商品住宅供求比：全年供求比：0.95，同比去年上涨38.24%。纵观2010年全年，武汉商品房住宅市场总体呈现供不应求的局面，虽然调控政策频出，但是CPI屡创新高，通胀预期压力不减，导致部分刚需提前出手；同时为寻求资本保值的路径，投资客继续涌入；再者，城中村的集中拆迁也催生了大量刚性需求。虽然年底出现供应放量，但仍有足够的需求来支撑市场，未来市场将继续保持供需两旺的局面。未来供求关系展望：2010年，房地产市场进入调控周期，当武汉楼市遭遇3大国字号新政，需求在某种程度上受到了一定的抑制，但是由于调控并未出现预期效果，导致部分城市的限购令将持续进行，从而使部分外地客户转战没有购房限制的二线城市，武汉即在其列，外来客户填补了武汉市场上实力有限，在偏紧的调控面前无力出手的客群的市场空缺，未来仍将保持旺盛的需求；10年武汉土地市场一片火爆，各外地地产大额纷纷来汉拿地，且今年110月武汉市商品房竣工面积仅占施工面积的15.65%，未来两年将有大量房源集中上市，江城楼市供需两旺的局面仍将持续。2、商品住宅成交套数： 全年成交套数97333套，同比去年下降4.07%，月均成交8111套。武汉商品房住宅市场经过了09年的顶峰后，10年出现了小幅回落，但市场需求依然旺盛，1、3、4、5月四个月成交量均过万套。武汉市商品住宅月度成交套数未来成交量展望：随着年内二次加息政策的落地，2010年的“史上最为严厉”的调控政策暂告一段落，武汉楼市以12月的6943套收官，与第四季度前两个月相比有所萎缩，预计在未来两个月内，房地产成交仍将有所缩量，到明年三四月份的小阳春，积蓄的需求或将释放，武汉房地产市场成交量将出现波动。3、成交均价： 2010年武汉市土地市场全年成交均价为5902.5元/，同比去年上涨10.40%，今年前三季度成交价存在不同幅度的震荡，到第四季度，成交均价持续向上，可见，今年10月和12月的两次加息并未对房价产生实质性影响。图：商品住宅月成交均价4.未来成交均价展望：从2010年全年成交均价情况来看，8月份以后，商品房住宅价格即进入平稳上涨通道，成交淡季价格依旧坚挺，在政府不断向市场表明稳定房价的决心，且政策不断收紧的宏观政策条件下，未来价格或有松动，但不会出现较大降幅。武汉年终销售排名： 2010年，外来开发企业在汉加大投资开发力度，万科凭借多项目运作，其市场份额稳居首位，2010年销售总额超50亿元，市场占有率超过6%；万达紧随其后，单盘销售金额超20亿，市场占有率也达到5.49%；保利以3.48%的市场占有率位居第三位。以上三家外来企业的市场占有率合计接近15%，比上半年提高3个百分点，比2009年提高5.14个百分点，说明武汉房地产市场集中度在不断提高。受外来企业加速扩张的影响，武汉本土企业市场份额继续缩减。2010年本土企业市场占有率前三位的福星惠誉、武汉地产集团、百步亭的市场份额都未超过3%。不过，随着福星惠誉水岸国际、福星惠誉福星城、福星惠誉东澜岸等项目陆续入市，这一状况或许得到改变；此外，武汉地产集团旗下同安家园、锦绣江南以及百步亭现代城、世博